全套小区物业管理方案

《全套小区物业管理方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《全套小区物业管理方案（19页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、全套小区物业管理方案 第一部分前言(省略)其次部分物业管理的整体构想与创优规划住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完备的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个微小环节都充分体现出建筑对人的关切，以她的色调、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。针对东方明珠城社区物业管理的整体状况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。一、管理思想公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、

2、管理优势，把东方明珠城社区创建成为一个温馨家园。二、管理组织公司将建立一支年轻化、专业化，高素养、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。1、多层次、多角度的激励员工，满意员工的物质和精神需求。2、主见管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的同等。3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。4、为员工创建公允竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。5、建立培训体制，使每一个员工驾驭物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。三、管理特色及创新点公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。1、推行首问负责

3、制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热忱接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。3、关注业主生活质量的提高，提倡“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的沟通，创建祥和文明的住宅社区。四、创优规划(一)、近期工作目标第一年内，业主欢乐入住，装修无违规现象;其次年内，创市物业管理示范住宅小区;第三年保市优、创全国物业管理示范住宅小区;(二)、实施方案1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下

4、，特地成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。3、做好日常工作记录，留意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。第三部分管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备一、管理机构模式东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处

5、下设综服科、安保科、修理部、环境科。组织结构图二、管理人员的配备管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。接待员：2人，接待业主的来访和投诉并刚好处理。文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化(阳台摆花)和庭院绿化进行指导。治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车

6、辆管理工作，协作派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序;修理工：7人，负责社区的房屋及设施设备的修理、养护。三、管理人员的录用与考核、培训支配(一)、管理人员的录用要求分类岗位职责条件备注管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理阅历公司选派综服科科长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营实力，两年物业管理综合服务工作阅历公司选派保安科科长全面负责社区平安管理和车辆管理中 专以上文化，转业军人，三年以上保安管理阅历公司选派修理科科长全面负责社区各项设施、设备的运

7、行、保养、修理中专以上文化，持有技术等级证书，三年以上设备管理阅历公司选派清卫科科长全面负责社区的清洁、绿化工作中专以上文化，两年以上相关工作阅历公司选派(二)、员工服务准则1、酷爱本职工作，努力学习管理技能，不断提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”的宗旨，做好本职工作。2、上班时间穿戴整齐，按规定着装，佩带工作牌，保持精力足够，不做与工作无关的事情，不做不雅观的举动。3、主动始终访业主问好，待人落落大方，举止文雅，接待看法细致、恳切、答复问题明确，不模糊其词，并做好记录。一般问题当天解决，来信一周内答复，涉及疑难问题定期答复。4、对业主的无礼行为，应尽量容忍，耐性劝服，不以恶相待，不容许

8、与业主发生打骂行为。5、竭诚为业主服务，对业主提出的问题或困难，尽快赐予合理解决，对涉及政策方面性的问题，暂不能回答或解决的事，赐予耐性说明，并做好记录，上报处理;涉及多方面的问题，会同有关部门探讨解决。6、执行房屋修缮原则，不准日益增减项目、数量，必需按支配进行，保证按时施工，完工后有业主验收签名;疼惜居民财产，严格增收纪律，不请吃、不请喝、不怠工、不误工、不刁难业主。7、维护业主的合法权益，深化了解状况，主动为业主排忧解难，不准借机利用权利或职务谋取利益。(三)、工作人员的考核1、部门负责人的考核内容：对公司、管理处制度政策的落实状况：对公司、管理处会议执行状况应刚好向所属员工传达，管理处

9、制定专人随时抽查，了解各部门员工对有关会议的熟知状况;会议培训学习状况：无特别事由，应出席公司组织的每次会议、学习，并细致学习探讨会议内容，会后有心得体会;年终互评状况：部门负责人之间年终进行相互评分，从工作看法，专业水平、执行实力、协调实力、工作量、五个方面得出各个主管的评分。2、考核的内容日常考勤：每月统计一次，统计每人每月的上班时间，加班天数，早退、迟到、事(病)假、旷工等;仪态仪表：制服穿着，胸卡佩带、仪容等;劳动纪律：(详细参照各岗位规章制度);工作(学习)笔记：员工必需依据各岗位的规定，细致照实填写工作登记本，每次培训细致做好笔记，管理处随时检查，并作为员工年终考核的重要依据之一;

10、员工考评表：管理处员工每月必需填写一份员工考评表，对当月工作进行小结，并提出工作建议及存在问题，自评后由各部门负责人进行评分，并刚好汇总到管理处，此表作为年终员工考评的重要依据之一。(四)、员工的培训“万事以人为本”，要提高物业的管理水平，必须要有一大批专业人才通力协作。从东方明珠城社区的建设发展来看，高智能、高科技在物业管理的运用越来越多，以及面临着城市建筑、工程施工、园林绿化、工程法律、公共关系以及物业经营等各类专业学问的挑战，对员工的素养提出了更高的要求。为培育一支优秀的员工队伍，为公司的长远发展打下坚实的基础，公司提倡“终身学习制”，激励员工多途径、多途径参加更高学历和技术等级职称的培

11、训。1、员工培训的内容思想道德建设：不断加强物资文明和精神文明建设，努力培育不断进取、具有坚韧不拔的创业精神和良好思想风貌的员工队伍。职业道德建设：培育员工较高的职业道德素养，树立良好的公司形象、员工形象、服务形象、管理形象。文化技术业务培训：依据每个管理、服务岗位、不同职责和要求制定出标准，学习相关社会科学学问和自然科学技术学问。2、员工培训的类型管理人员：侧重于服务意识、组织管理、领导艺术、经济学问、企业经营;一般员工：侧重于服务、听从意识，工作技能和职业道德等;新员工(试用期内)：公司将组织集中进行为期一个月的培训，包括军事训练和理论学习。军事训练侧重于队列、拳术训练，培育良好的形象;理

12、论学习侧重于公司概况、公司宗旨、管理模式、管理理念、员工手册、规章制度、专业学问、岗位职责、操作规程等。3、员工培训的形式公司主要实行自培与外培相结合的方式。4、培训的考核评估培训前考核：了解员工的现状，确定员工培训的需求方向;培训中考核：边培训、边考察，了解员工培训要求和标准执行状况;培训后考核：分为实操和书面考评两种，反馈培训成效，把考评的结果作为考核员工综合培训成果的主要依据，考核合格者方可上岗。5、东方明珠城管理处依据工作进度，培训支配如下：培训内容时间培训人培训对象培训地点军训全体员工公司概况全体员工东方明珠城概况及管理规章全体员工员工手册、行为规范全体员工智能化学问培训保安人员岗位

13、职责、工作流程、标准管理人员房屋验收移交程序管理人员业主入住手续办理程序管理人员装修管理工作程序管理人员消防平安、应急常识全体员工智能化管理与服务全体员工四、物资配备1、办公设备、设施配备(见附表二)2、折旧支配：设施设备按直线三年分摊，每年折旧费用为66407元，列入年度收支预算。第四部分社区管理规章制度合理制定、不断健全和完善各项管理规章制度，将管理纳入正规化、制度化是我公司在小区物业管理中一贯实行的有效措施，也是我们不断取得成功的重要法宝。为此，东方明珠城社区管理处主要建立如下规章制度：一、管理“十条标准”(一)、文明服务：遵守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。管理处各类员工守时

14、守纪，着装整齐，礼貌待人，严格按服务准则，做好各项服务。(二)、整体环境：社区房屋及公共场所没有积累物，地面平整，无建筑垃圾。社区整体外貌无损坏，房屋达到完好或基本完好的标准，保证居住平安和正常运用。车辆停放整齐有序，楼房外观没有违章建筑物。(三)、清洁卫生：社区内室外清扫保洁，检查制度，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，社区内无人饲养家禽;楼公共走廊干净，不堆放杂物;社区内排污达到国家规定排放标准。(四)、庭院绿化：社区内公共绿地、庭院绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。(五)、治安管理：社区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾难，有

15、制度、有设施、有公约、有专人负责。社区内治安人员尽职尽责，保证社区居民人身财产平安。(六)、经费管理：严格依据国家和市有关部门制定的收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，便利业主，各种费用收缴刚好，为业主服务的管理费收之于民、用之于民。管理处严格执行财经纪律，财会人员无贪污、挪用行为，并厉行节约，主动开展多种经营。(七)、设施齐备：社区内给排水、供电、通讯、照明、消防、文体等设施齐全完备，运作正常，不变更原设计用途，且发觉破损刚好修理。(八)、社区文化：社区内主动开展社区文化活动，有专供老人、儿童活动的设施。宣扬教化活动内容丰富，文体活动开展有支配、有制度，旅客培育居民疼惜公物，

16、遵遵遵守法律律纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明住宅社区。(九)、机构职能：管理处管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有记录(纪要)，开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。(十)、管住关系：“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主排忧解难”，使业主满意。二、公众制度(详细内容参照相关条约)1、东方明珠城业主临时公约2、环境卫生管理制度3、绿化管理制度4、治安管理制度5、消防管理制度6、车辆管理制度7、电梯管理制度8、公共设施管理制度三、内部岗位职责(一)、管理处主任岗位职责1、负责制定管理

17、处的各项规章制度，建立结构各项运作体系。2、负责制定年、月、周工作支配，并监督实施。3、合理运用管理处资金，有效限制各项费用开支，负责各项用品和服务选购的审批。4、负责员工的培训和考核工作，细致接受员工合理化建议。5、负责管理处的工作巡检及订正巡检中发觉的问题。6、帮助组建业主委员会，协调与业主委员会的关系，协作业主委员的各项工作。7、依据公司和业主委员会的授权，主持、审查、签订对外各项经济合同。8、负责处理重大投诉。9、执行公司决议，协作公司发展规划。(二)、综服科岗位职责1、在管理处主任的领导下，负责财务、人事、行政管理以及社区物业管理文档资料的整理和保管，帮助管理处主任制定物业管理工作目

18、标和管理制度规定和有关政策。2、负责物业管理各项工作开展准备工作和其他事务。3、签订物业管理部门与业主的有关物业管理协议。4、办理业主入住的有关手续，发放相关资料。5、负责社区各种文体活动和宣扬活动，特别是节假日社区的布置。6、完成领导交给的其他各项工作。(三)、安保科岗位职责1、在管理处的正确领导下，全面负责社区的治安、消防、车辆管理。2、做好部门年度培训支配，定期组织治安队员进行军训、业务技能、突发事务、应急消防培训、消防演练等，提高队员的业务水平。3、负责本部门的日常工作支配，合理调配人员。4、做好本部门的日常工作，主持领班会议和全体治安人员会议，定期进行工作讲评。5、负责与派出所的工作联系，共同做好平安防范工作。6、帮助抓好楼房装修管理，按装修管理条例执行。7、完成上级领导交给的其他工作。