养老地产开发模式案例专题

《养老地产开发模式案例专题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《养老地产开发模式案例专题（39页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、小成果提交表提交日期：2 0 1 4 年1 2 月2 9 日成果名称 非 热 点 旅 游 区 养 生 养 老 地 产 开 发 案 例 专 题 所属分类 住宅地产 商业地产 办公地产 产业地产 养老地产 旅游地产 城市运营交通地产 企业咨询其他成果类型 工具包 专题研究 经典案例 其他研究方案 研究内容 非 热 点 旅 游 区 养 生 养 老 地 产 开 发 案 例 专 题 解决的关键问题及创新点 非 旅 游 热 点 景 区 的 养 生 养 老 地 产 开 发 项 目 ， 单 谈 旅 游 地 产 的 方 向 及 功 能实 现 ， 更 多 的 应 该 依 靠 外 部 环 境 的 支 撑 和 推 动

2、 ： 从 旅 游 及 养 老 方 向 结 合的 角 度 ， 我 们 建 议 借 鉴 旷 达 太 湖 花 园 ， 而 从 养 生 养 老 方 向 而 言 ， 全 国 该类 型 的 地 产 开 发 均 处 于 非 常 前 期 的 阶 段 ， 从 产 品 和 服 务 的 角 度 ， 我 们 建议 学 习 参 考 万 科 的 探 索 经 验 和 教 训 ， 从 盈 利 模 式 的 角 度 ， 我 们 建 议 参 考亲 和 源 、 盛 和 居 模 式 。人员配置姓名 员工ID号 公司 咨询师体系职级 积分分配（%）周春雷 hz740 惠州中原顾问事业部 本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产书面许可之前

3、，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 养 生 养 老 地 产 开 发 案 例 专 题惠州中原顾问事业部2014.10 非旅游热点景区的养生养老地产非旅游热点景区的养生养老地产开发项目，单谈旅游地产的方向及功能实现，更多的应该依靠外部环境的支撑和推动：从旅游及养老方向结合的角度，我们建议借鉴旷达太湖花园，而从养生养老方向而言，全国该类型的地产开发均处于非常前期的阶段，从产品和服务的角度，我们建议学习参考万科的探索经验和教训，从盈利模式的角度，我们建议参考亲和源、盛和居模式。借 鉴 标 准旅 游 及 养 老 方 向 结 合养 生 养 老 产 品 服 务 打 造盈 利 模 式 借 鉴 案

4、 例旷 达 太 湖 花 园万 科 随 园 嘉 树亲 和 源 、 盛 和 居 旷达太湖花园-区位项目位处江苏省常州市太湖湾旅游度假区，该旅游区目前旅游资源丰富，但知名度较低，还未受到市场关注。动 漫 嬉 戏 谷 中 华 孝 道 园 常 州 武 进 太 湖 湾 旅 游 区 属 于 省 级 旅 游度 假 区 ， 区 域 凭 借 湖 景 及 气 候 资 源 ，打 造 了 动 漫 嬉 戏 谷 、 中 华 孝 道 园 等 项目 ， 但 目 前 知 名 度 较 低 ， 甚 至 常 州 本地 人 也 有 很 大 部 分 不 熟 悉 该 区 域 ， 知名 度 低 ， 还 未 受 到 市 场 关 注 。 项目基本

5、信息旷达太湖花园临太湖湾入口广场，背山面水，自然条件优越，拥有丰富的山湖资源。项目占地7.3万，建面7.5万，容积率1.03。占地面积 73353平方米建筑面积 75631平方米开发商 江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司 产权年限 70年产品形式 别 墅 、 洋房 、 公 寓层数 3-6层 旷 达 太 湖 花 园 项目定位及产品设计项目在旅游风景区中开发养老居住产品，提出以“公园中的老年社区”的主题，在其建筑单体、配套打造、具体产品设计方面均围绕该定位展开，打造适宜养老的基础环境。p项 目 定 位 为 高 端 老 年 公 寓 ， 目 标 客 户 定位 为 本 人 或 者 子 女 为 中 、

6、高 收 入 的 人 群 ，以 常 州 区 域 为 核 心 ， 辐 射 长 三 角 区 域 。p总 体 规 划 以 “ 公 园 中 的 老 年 社 区 ” 为 主题 ， 以 邀 贤 山 森 林 公 园 为 背 景 ， 设 置 一 个低 层 组 团 和 若 干 多 层 组 团 ， 并 设 置 了 老 年服 务 用 房 及 其 他 配 套 用 房 。 p产品设计细节：老年公寓及公建配套楼各单元入口处均设置无障碍坡道。老年公寓每单元内设置有医梯，方便轮椅进出，也为紧急救治提供可能。p建筑单体：建筑造型风格采用符合老年人口味的江南民居风格。体现和谐感，细部处理细腻，富有人情味。老年公寓朝向均为南北向，考

7、虑到老年人的生理特点，尽可能的为老年人提供更充裕的上午日照时间。p配套：老年服务中心，总建筑面积约12050.08平方米，设置床位不低于150张，并配备医疗服务系统。文化娱乐配套有健身房、棋牌室、书画教室歌舞活动室等，引进高端物业服务，提供细致入微的客服服务，24小时维护私人空间。高智能监控、3G视频、GPS定位、全区无障碍设施等。 养老+度假的O2O模式经营模式：项目首期的精装公寓60-84产品产权销售，可委托途家全程托管，按四星酒店标准量身定制稳定收益方案。依托途家的平台，享受途家全国旅游度假居住置换体验，实现一房托管、全国度假。 国内首家中高端度假公寓管理平台途家网，通过O2O的模式，为

8、业主提供全生命周期的管家、托管服务。途家网引进美国先进的五星级酒店管理体系，提供托管式管家服务，该服务既解决业主短期房产增值停滞现状、灵活收益，又能为空置房产提供先进、高效、标准化的入户式贴身管家服务，专业定期的房屋保养，实现随时入住；并且还随时为迎接业主、准业主或亲朋好友提供包括接机、餐饮、家政等各类专业服务。项目首期供应两类产品，其中花园洋房面积86-130平，3种户型；精装公寓面积60-84平，途家全程托管。 评价与借鉴 销 售 产 权 +O2 O模 式 ， 项 目 首 期 的 精 装 公 寓 6 0 -8 4 产 品 产 权 销 售 ， 可 委 托途 家 全 程 托 管 ， 按 四 星

9、 酒 店 标 准 量 身 定 制 稳 定 收 益 方 案 。 依 托 途 家 的 平台 ， 享 受 途 家 全 国 旅 游 度 假 居 住 置 换 体 验 ， 实 现 一 房 托 管 、 全 国 度 假 。盈 利 模 式 在 其 建 筑 单 体 、 配 套 打 造 、 具 体 产 品 设 计 方 面 均 围 绕 养 老 的 主 题 展 开 。 如 设 置 设 置 无 障 碍 坡 道 、 医 梯 、 建 筑 造 型 风 格 采 用 符 合 老 年 人 口 味 的 江南 民 居 风 格 ， 朝 向 均 为 南 北 向 ，产 品 设 计 老 年 服 务 中 心 、 文 化 娱 乐 配 套 、 全 区

10、 无 障 碍 设 施 等 。配 套 打 造 上海亲和源位于上海市南汇区康桥镇，是我国少数几个会员制养老社区之一，主要消费目标为中高档老年群体。 p地 址 ： 上 海 浦 东 新 区 康桥 镇p开 发 方 ： 亲 和 源 股 份 有限 公 司p占 地 面 积 ： 8万 平 米p规 模 ： 总 建 筑 面 积 10万平 方 米 ， 健 康 型 公 寓 838套房 ； 护 理 院 200张 床 位 。p经 营 模 式 ： 出 售 会 员 卡 （ 销 售 使 用 权 ） +收 取 年 管理 费p月 租 金 水 平 ： 健 康 老 人一 年 年 卡 2-7万 （ 1,700-5,800/月 ） ， 另

11、交 2万 管 理费p主 要 设 施 ： 餐 厅 、 阅 读室 、 书 画 室 、 棋 牌 室 、 网络 大 学 、 会 客 厅 、 理 发 室 、健 康 会 所 、 护 理 院 亲和源项目体系项目由老年公寓、老年度假酒店、餐厅、医院、颐养院、健康会所、商业街及亲和学院组成，旨在为老人提供从进入老年期直至生命终止的所有养老服务。居 住 产 品 ：老 年 公 寓 ： 45 为 主 力 ，少 量 70、 90 。项 目 主 要 配 套 ：医 院 餐 厅颐 养 院 健 康 会 所亲 和 学 院 商 业 街老 年 度 假 酒 店项 目 旨 在 为 老 人 提 供 从进 入 老 年 期 直 至 生 命 终

12、止 的 所 有 养 老 服 务 。 会员特征亲和源会员80%以上为支付能力较高的高级知识分子及高级干部，且年龄层次相对较高，属于高端终极养老群体。p健 康 活 跃 的 长 者 ： 平 均 年 龄 76岁p高 级 知 识 分 子 ： 大 专 以 上 的 学 历 50% 13%拥 有 高 级 职 称 著 名 的 艺 术 家 、 航 天 专 家 、 船 舶 专 家 及 文 学 研 究 专 家 、 历 史 研 究 专 家 等 30%为 教 授 、 一 声 、 企 业 高 级 管 理 人 员 或 高 级 公 务 员p高 级 干 部 ： 十 多 位 享 有 国 务 院 特 殊 津 贴 的 高 级 专 家

13、10%的 离 休 干 部 50%政 府 、 企 业 中 的 管 理 层 及 技 术 人 员p20%为 普 通 职 工 （ 含 农 业 从 业 人 员 ） 创新的养老模式居家养老与机构养老结合是亲和源养老模式最大的特征，会员以户为单位入住社区，同时享受便捷的社区医疗、健康管理、饮食起居照顾等全方位的服务。p居 家 延 伸 ： 会 员 以 户 为单 位 入 驻 社 区 ；p专 业 的 养 老 服 务 平 台 ：与 曙 光 医 院 、 上 海 老 年大 学 、 索 迪 斯 餐 厅 、 爱 玛 客 物 业 、 美 格 菲 会 所等 国 内 外 知 名 品 牌 企 业结 成 战 略 联 盟 关 系 ，

14、建立 专 业 化 养 老 服 务 平 台p三 大 服 务 体 系 ： 生 活 、健 康 、 快 乐p会 员 生 活 模 式 ： 为 每 位会 员 定 制 个 性 化 的 生 活模 型 。 亲和源服务全方位管家式零服务，保证老年人的安全状况。 p养 老 公 寓 管 家 式 “ 零 服 务 ” ， 一个 老 人 固 定 对 应 一 个 生 活 秘 书 服 务 ，一 位 生 活 秘 书 可 以 服 务 约 10名 老 人 ；p社 区 内 有 电 瓶 车 服 务 ， 社 区 外 有到 超 市 、 医 院 或 地 铁 站 的 班 车 ；p监 控 室 24小 时 值 班 ， 利 用 老 人 随身 的 紧

15、急 呼 叫 卡 定 位 ， 随 时 注 意 老人 安 全 情 况 ；p老 人 进 出 社 区 ， 会 有 登 录 记 录 亲和源服务养老公寓提供24小时大堂经理值班接待，并引入上海老年大学，丰富老人的精神生活，且不定期组织郊游等活动。 养老公寓24小时大堂经理值班接待；护理院24小时护士值班接待利用活动区的宣传栏、电梯间等公共空间，推广组织老人活动引入上海老年大学，鼓 励老人参与学习不定期组织郊游、培训、讲座等活动 亲和源平配套展示亲和源全方位的配套体系可提供康体，康复保健、配餐送餐等服务，甚至可接收半自理及不能自理老人。 p美 格 菲 健 康 会 所 ， 建 筑 面积 ,000m 2， 由

16、美 格 菲 经 营 管 理 ， 亲和 源 会 员 消 费 有 优 惠 ； 主 要 设 施 设备 包 括 游 泳 池 、 健 身 房 、 羽 毛 球 场 、桌 球 室 、 乒 乓 球 场 、 康 复 保 健 区 等 ；p索 迪 斯 餐 厅 ， 建 筑 面 积 2,574m2，由 索 迪 斯 经 营 ， 给 亲 和 源 会 员 提 供日 常 用 餐 ， 以 及 配 餐 、 送 餐 服 务 ；p亲 和 源 医 院 ， 与 三 甲 曙 光 医 院 合作 ， 二 甲 标 准 ， 不 仅 对 会 员 开 放 ，也 对 外 经 营 ；p医 院 还 包 括 亲 和 源 护 理 院 ， 接 收半 自 理 和 不

17、 能 自 理 老 人 ； 亲 和 源 会 员 入 住 有 价 格 优 惠 。 细节处理从外推门入户设计到室内家具的圆边圆角设计，无不从细节体现出对老年人的关怀。p户 门 都 采 取外 推 门 的 设 计 ；p室 内 都 采 取推 拉 门 ； 比 如两 个 卧 室 之 间（ 分 房 睡 的 老人 可 以 开 放 聊天 或 独 自 休息 ） 、 卫 生 间的 门 （ 以 防 老 人 摔 倒 ， 救 护人 员 无 法 进 入 ）p室 内 家 具 都为 圆 边 圆 角 ，避 免 老 人 磕 碰到 棱 角 发 生 危险 细节处理随处可见的紧急呼叫系统、适时而设扶手、定制化电梯、室内装修材料等等，均充分考

18、虑到入住老人的安全性及舒适性。 p客 厅 、 卧 室 、 马 桶 区 、 淋 浴区 都 有 紧 急 呼 叫 系 统 ， 一 般 放置 在 老 人 随 手 就 可 以 够 到 的 地方 ， 或 者 是 拉 绳 式 设 计 ；p马 桶 、 面 盆 、 淋 浴 配 套 的 扶 手 符 合 老 人 生 理 特 点 、 高 度p淋 浴 区 有 一 面 墙 体 采 用 PVC材料 ， 冬 天 比 较 保 暖 ；p考 虑 到 有 些 老 人 对 于 密 闭 空间 的 恐 惧 ， 电 梯 采 取 通 透 式 设计 ；p电 梯 轿 厢 加 长 ， 可 以 运 送 担架 、 轮 椅 ； 并 设 上 下 两 组 按

19、 键 ，便 于 乘 轮 椅 者 操 控 。 费用标准目前入住率55%类型 说明 会员卡购买价格 每年管理费健康养老公寓A卡 永久性的，可转让，可继承（销售使用权） 大/中/小套：69万 大套6万中套3万 小套2万健康养老公寓B卡 终身，相当于趸交15年租金，未住满15年，按实际居住时间减扣费用，退还其余部分卡费； 大套85万中套53万小套35万 2万健康养老公寓出租卡 一年 大套7万中套4万小套2万 2万护理式公寓 2,700/月/床；8,000/月/间 护理费另外计算p亲和源采用销售会员卡的模式，任何人都可以购买会员卡，但是入住的一定要是满足条件的老人（男性60，女性55以上）p购买会员卡后

20、，按年缴纳管理费，管理费为固定的，每年没有涨幅；p但由于项目总体规模较大，会员卡分批分阶段进行销售控制，后推出的会员卡和管理费都会涨价p包括一日三餐，水，电，天然气，电话，IPTV，宽带，医疗费用等在内的费用不包括在管理费里面，入住人需另行支付。 项目评价和借鉴 项 目 采 用 会 员 制 租 赁 模 式 ， 开 发 商 持 有 大 比 例 物 业 ， 使 得 该 项 目 在总 投 入 6 个 亿 的 成 本 压 力 下 ， 投 入 成 本 还 未 完 全 收 回 ， 目 前 运 营 实 现平 衡 ， 已 是 很 不 错 的 成 绩 ， 该 模 式 自 2 0 1 0 年 开 始 全 国 复

21、制 。盈 利 模 式 随 处 可 见 的 紧 急 呼 叫 系 统 、 适 时 而 设 扶 手 、 定 制 化 电 梯 、 室 内 装 修材 料 等 等 ， 均 充 分 考 虑 到 入 住 老 人 的 安 全 性 及 舒 适 性 。产 品 设 计 亲 和 源 全 方 位 的 配 套 体 系 可 提 供 康 体 ， 康 复 保 健 、 配 餐 送 餐 等 服 务 ，甚 至 可 接 收 半 自 理 及 不 能 自 理 老 人 ， 实 现 全 龄 段 覆 盖 。配 套 打 造 万科随园嘉树-嵌入式养老模式项目位于杭州万科良楮文化村内（4A级风景区）的一个养老组团产品、共享大良渚便利配套，属于依托社区环

22、境及配套进行养老产品设计的嵌入式养老模式。随园嘉树 随园嘉树土地属性为旅游用地，40年产权（2003-2043年）。无法分割小产权，只签约使用合同。项目位于良渚文化村核心区域，环境优美，交通便利，周边毗邻大良渚成熟便利配套。一、二期为浙医一院良渚门诊部和数字化医疗研究院，总建面6600平米，已建成。三期为老年公寓项目。博物院度假酒店浙一良渚门诊部安吉路良渚实验学校、玉鸟幼儿园玉鸟流苏商业街良渚教堂、大雄寺菜场、食街、公交总站春漫里商业街、联华超市心语茶室，亲子农庄茶语公园美丽洲公园白北悠园竹径登山步道阳光登山步道竹径会所阳光二期会所白北会所公望会良渚会所 基本指标项目占地63853，容积率1.

23、0，全部为5层电梯公寓，共有两类产品：健康公寓及颐养中心，其中58937平米健康公寓出售使用权，4571颐养中心自持，租赁给第三方经营，其建面占比分别为93%、7%。 总平图 用地面积 63853平方米健康公寓面积（占比93%） 58937平方米公共配套面积（不计容） 5381平方米颐养中心面积（占比7%） 4571平方米地下车库 面积 11073平方米容积率 1.0建筑密度 22.73%地下车位 230个绿地率 35%总户数 675户 产品配比健康公寓75A户型为主力产品，供应套数为305套，占比50%，91B户型160户，占比30%，111C户型150户，占比20%。另有颐养中心60户。A

24、户型(50%)建筑面积75平米一房两厅一厨一卫 B户型(30%)建筑面积91平米两房两厅一厨一卫 C户型(20%)建筑面积111平米2+1房两厅一厨一卫 颐养中心-配套4500的颐养中心，配备了包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。餐厅 阅读室 教室 咖啡吧 棋牌室 医疗室影音室 健身房 理发室 序号 项目 普通住宅 随园嘉树1 门口搁物板 无 有，标准配置2 玄关感应灯 非标配 有，标准配置3 卡式数码锁 非标配 刷卡进入4 插卡取电 无 插卡取电，显示老人在家状态；拔卡断电，显示老人离

25、家状态5 大开间双阳台 一个阳台 双开间超大阳台6 一键紧急呼叫 无 客厅、主卧、洗手间、阳台均配置紧急呼叫按钮7 不活动监测 无 有，卫生间感应装置8 温差探测仪 在公共空间、走道配置 室内配置 9 新风系统 非标配 标准配置10 暖足机 无 有，卫生间配置11 卫浴暖气片 无 有，卫生间配置12 马桶带卫洗丽 非标配 有，卫生间配置13 沐浴坐凳 无 有，卫生间配置14 防滑地砖 无 有，卫生间配置15 台盆 坐轮椅不方便操作 台盆下方可入轮椅，方便操作16 直饮水系统 非标配 有，厨房配置17 高照明系统 无专门设计 专门设计，厨房操作 18 分床设计 无 弱电点位符合双人床和分床19

26、收纳体系 较少 丰富，针对老人生活习惯，每个居住空间均考虑收纳20 夜灯体系 无 有，客厅、卧室配置21 安全扶手 无 适老专门设计，卫生间配置22 地面无高差 无 室内无障碍设计，全屋地面无高差23 地漏排水 单地漏 双地漏，解决地面积水湿滑问题24 主卧应急灯 非标配 有，主卧配置25 下拉式储物柜 非标配 高度符合老人生活习惯26 主过道 无特殊要求 大于1.2米 27 电话 普通电话 智能电话，可开门禁、大按键一键呼叫28 中央空调 非标配 有，标准配置29 阳台晾衣架 非标配 有，低位伸缩晾衣架30 开关系统 普通 高度适合无障碍，饰面板有提醒文字 室内配置： 项目采用精装修交楼，经

27、过前期8年的研究，项目综合了日本及台湾养老项目开发的经验，从装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置均有不同之处。 户型细节展示 营销方式 用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心 通过以上体验式的营销服务方式，直观感受万科在老年住宅的专业造诣，亲身体验随园的“六心”级服务内容详实的随园嘉树说明书：完整阐述产品、配套、服务可现场体验的健康管理中心量测设备和智能化系统服务团队同步介入案场服务，让老人提前体验随园嘉树的管家服务案场影音室定期播放电影，邀请老人观影；每月组织老人主题活动，提前建立随园社交圈样板房可直接体验无障碍，可自由回转的轮椅空间 体验式营销：未来健康管理中心一角在销售中

28、心实景展示客户真实报告 体验化营销 样板房智能化演示：零时滞的处理流程 老人在房间内按紧急按钮 门灯闪烁前台自动跳出页面 管家、急救小组、后勤一步到位现场紧急事务处理呼叫复位第28页 服务万科组建了自己的管理品牌，打造四大服务模块和86项具体的服务内容，希望能够培养自己专业的养老地产管理公司。 酒店、物业、护理照护跨界整合服务标准 规范、标准化的服务流程 注重员工培训提高 立足联合国五大照护原则提供覆盖身心灵全方位服务服务理念 四大服务模块 八十六项服务内容服务特色服务标准服务内容 从老人的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务模块和86项具体服务内容

29、；通过“6心级”服务，用心为长者。随园嘉树服务，一经创立便形成一套严格的标准和体系。通过以上的理念和实践为长者提供品质尊严的一生。“6心级”服务+24小时管家构筑老年人品质、尊严的一生 核心能力自己培养管理公司 重点关注活跃长者的需求，为长者提供积极、健康、快乐的生活方式 项目评价和借鉴项目在2013年首度开盘即告售罄，销售均价15000元/，同期其他组团普通高层售价10000元/，作为万科在北京幸福汇项目内部试点两栋养老公寓后的首个社区化的养老地产开发，其产品打造及服务理念自成体系，但因目前并未住进老人，因为购买的客户都不是老人，都是为自己10年后养老准备的40岁左右人群，因此其养老配套无法

30、正常运营，养老服务的经验并未像预期一样得以全国复制。北 京 的 万 科 幸 福 汇 是 通 过 租 售 并 举 的 方 式 运 营 、 获 利 ， 万 科 随 园 嘉 树 则 是 出 售 使 用 权 的 方式 ， 被 业 界 认 为 是 万 科 未 来 养 老 业 务 的 商 业 模 式 。 预 计 随 园 嘉 树 健 康 公 寓 的 利 润 率 在 2 0 %左 右 ， 高 于 其 普 通 地 产 开 发 ， 服 务 经 营 业 务 利 润 率 1 4 %左 右 。盈 利 模 式 产 品 从 装 修 配 置 、 安 全 设 施 、 辅 助 生 活 设 施 ， 提 供 全 面 的 老 年 生

31、活 解 决 方 案 ， 其 细 节 打 造及 规 划 设 计 位 于 市 场 前 列 。产 品 设 计确 立 了 其 养 老 地 产 开 发 以 服 务 主 ， 地 产 开 发 仅 为 载 体 的 模 式 ， 因 此 随 园 嘉 树 一 经 开 始 便 形成 一 套 严 格 的 服 务 标 准 和 体 系 ， 且 具 备 自 主 盈 利 的 能 力 ， 目 的 便 于 后 期 全 国 推 广 复 制 。服 务 模 式用 体 验 式 营 销 让 老 人 感 受 产 品 精 良 ， 体 验 服 务 贴 心 ， 将 产 品 及 服 务 前 置 让 客 户 无 抗 性 买 单体 验 式 营 销 盛和居

32、紫荆园项目位于杭州市萧山区，周边景观资源丰富，环境优异。项目总占地13万，建筑面积20万平方米，容积率1.5，项目建设投资16亿元，项目全部建成后，可新增养老床位3866张，是对政府养老事业的有益补充。 民营资本参与养老机构建设的试点工程，是我区乃至省内在建的大型养老项目，2012年被列入浙江省服务业重大建设项目之一 定位及产品该项目也是萧山首个老年养生产品，针对60岁以上的男性和55岁以上的女性，提供使用权出租，产品设置以70-90一房两厅-两房一厅为主。均带精装修。 70方户型1室2厅1卫1厨 90方 C户 型 2室 2厅 1卫 1厨 分段养老功能分区项目根据不同养老分段功能进行分区，不同

33、功能区块在建筑形态、服务标准、入住模式上均不相同。 紫荆园老年公寓划分三大功能区块，健康活力型的居家养生区、高龄体弱型的半托照护区、疾病失能型的全托医护区，不同功能区块在建筑形态、 服务标准、入住模式上均不相同。功能区块 建筑形态 服务标准 入住模式 说明居家养生区 多层电梯公寓 管家秘书召唤式服务 住户保证金入住 782套，1564张床位半托照护区 高层病区式公寓 护工服务+医护服务 押金+服务月费 156套，468张床位全托医护区 高层病房式 全治疗服务 住院费 210间，630张床位居家养生区全托医户区 半托医护区 开发节奏项目分两期开发，其中老年医院、养生餐厅、老年活动中心等配套设施均

34、于一期投入开发，首期选择了居家养生类产品进行销售以平衡配套的支出，一期预计将于2015年10月交付使用，二期主要为对配套落实要求较高的全托、半托医护区产品。整个项目分二期建设，其中一期建设占地130亩，建筑面积18.5万平方米（其中地上建筑面积11.6万平方米），老年医院、养生餐厅、活动中心等主要的养老配套项目都将在一期建设完成。2015年10月份一期工程交付使用。 医院建筑面积达32488.7m2，占一期地上建筑面积的28%；活动中心5043m2，占一期地上建筑面积的4.4%；食堂2800m2，占一期地上建筑面积的2.4%；架空层公共活动空间13821.6m2，占一期地上建筑面积的12%。开

35、发节奏及路线图2013 2015 开发时间价值 老年医院 半托医护区全托医护区2017活动中心养生餐厅一期 二期居家养生区 盈利模式紫荆园老年公寓的“入户保证金+较低的服务年费”模式，加快了建设资金回笼，有助于投资方增加信心；同时，降低了老人一次性入住成本和年服务费支出，受到了市场的欢迎。 紫荆园只出售服务，不出售产权，今后紫荆园的产权由投资方盛和居持有。不过，紫荆园的销售模式十分新颖。小区的户型分成70和90平方米两种，假设一套房子的总价是100万元，那么老年人在一次性付款或按揭付款100万元后， 即可入住，而等老人过世后，这笔款项将全额退回。老年人只需支付居住期间的服务费用，初步估算每年至

36、少一万元。韩敏认为，产权不销售有利于保持老年公寓的纯粹性，避免年轻人入住，从而保证老年社区专业的配套服务和园区内各项活动的开展。若出售产权，今后的实际入住者就很难控制。产权由投资方浙江盛和居发展有限公司持有，不销售产权。不销售产权入住老人需一次性支付入户保证金。保证金标准按测算的投资成本衡量。一次性支付入户保证金入住老人在他的有生之年居住紫荆园的房子，享受紫荆园的养老服务。有生之年居住老人寿终，房子退回紫荆园，保证金全额返还；或者，老人可以转让居住权，转让的增值部分在缴纳国家税费后，老人享受50%的收益。寿终退回保证金 项目评价和借鉴项目目前销售价格为13000元/，周边物业均价为8-9000

37、元/。其新颖的销售盈利模式及首期主要配套全部投入开发建设等，给予销售者较大信心，受到了市场欢迎，其后期的运营、服务情况尚有待观察。 “ 入 户 保 证 金 +较 低 的 服 务 年 费 ” 模 式 ， 加 快 了 建 设 资 金 回 笼 ， 有 助 于 投 资 方 增 加 信心 ； 同 时 ， 降 低 了 老 人 一 次 性 入 住 成 本 和 年 服 务 费 支 出 ， 受 到 了 市 场 的 欢 迎 。盈 利 模 式 项 目 根 据 不 同 养 老 分 段 功 能 进 行 分 区 ， 不 同 功 能 区 块 在 建 筑 形 态 、 服 务 标 准 、 入 住模 式 上 均 不 相 同 。功

38、 能 分 区项 目 分 两 期 开 发 ， 其 中 老 年 医 院 、 养 生 餐 厅 、 老 年 活 动 中 心 等 配 套 设 施 均 于 一 期 投入 开 发 ， 首 期 选 择 了 居 家 养 生 类 产 品 进 行 销 售 以 平 衡 配 套 的 支 出 ， 一 期 预 计 将 于2 0 1 5 年 1 0 月 封 顶 ， 二 期 主 要 为 对 配 套 落 实 要 求 较 高 的 全 托 、 半 托 医 护 区 。开 发 节 奏 案例总结-盈利模式所谓完全成功的盈利模式并没有出现，只能针对市场、环境及开发商自身，制定风险较低的开发模式和开发节奏，才能够降低开发风险，实现盈利。产权销

39、售+O2O 会员制管理 租售并举-使用权出售 入 户 保证 金 +较 低 服务 年 费 案例总结-产品设计从产品设计、公共交流空间及老年人的居住习惯等角度出发，打造适宜的产品设计从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全点热源）、管理员或护理人员方面对应老人日常生活中的安全性做到紧急时刻可立即采取措施设计尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共空间和环境交流 从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。心理从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸等方面符合老年人的身体特征建筑 Thanks for your attenti onWi sh you a good day!