成都羊西线项目总体策略博瑞置业50PPT

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1、港亨房产港亨房产羊西线项目总体策略羊西线项目总体策略博瑞置博瑞置业1目 录p 区域及市场区域及市场p 土地价值认知土地价值认知p 产品定位建议产品定位建议p 经济收益概算经济收益概算p 市场出路市场出路p 合作服务合作服务2p 区域及市场区域及市场3城西城西城西城西成都自古西为贵成都自古西为贵高新西区高新西区餐饮餐饮发达区发达区居住服务区居住服务区羊西线为城西典型标志性道路，目前呈三段式业态集中区羊西线为城西典型标志性道路，目前呈三段式业态集中区羊西线为城西典型标志性道路，目前呈三段式业态集中区羊西线为城西典型标志性道路，目前呈三段式业态集中区4成都第一生活大道成都第一生活大道第一创业大道第一

2、创业大道第一人居大道第一人居大道第一旅游大道第一旅游大道 第一第一上风上水上风上水之地之地羊西线羊西线羊西线羊西线区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度5区域属性区域属性区域属性区域属性餐饮娱乐餐饮娱乐规模优势，档次齐全，特色明显规模优势，档次齐全，特色明显居住氛围居住氛围配套完善，教育超前，舒适度高配套完善，教育超前，舒适度高商务配套商务配套定位模糊，市场消耗需要引导定位模糊，市场消耗需要引导科技园区科技园区规模发展，国际接轨，产业优势规模发展，国际接轨，产业优势高新技术

3、高新技术医药领先，通讯、水电、教育产业集中医药领先，通讯、水电、教育产业集中景观优势景观优势上风上水，连接青城山快速通道，两河森林公园上风上水，连接青城山快速通道，两河森林公园城西最繁华，国际元素众多城西最繁华，国际元素众多城西最繁华，国际元素众多城西最繁华，国际元素众多区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度6房地产格局房地产格局房地产格局房地产格局光华片区光华片区开发热点区域，居住氛围优越，知性色彩浓郁；开发热点区域，居住氛围优越，知性色彩浓郁；热点逐渐外移，区域宜居因素

4、较多，区域功能单一；热点逐渐外移，区域宜居因素较多，区域功能单一；20072007年典型项目：博瑞优品道、铸信境界、仁和春天大道，珠江国际花园年典型项目：博瑞优品道、铸信境界、仁和春天大道，珠江国际花园。营门口片区营门口片区后来居上区域，断层发展，金房路和交大社区曾经领导居住理念；后来居上区域，断层发展，金房路和交大社区曾经领导居住理念；热点转向化成社区、生资市场（热点转向化成社区、生资市场（沙西线沙西线）和国宾版块；）和国宾版块；20072007年典型项目：华宇锦城名都、万科西岭、熙城国际、加州国际。年典型项目：华宇锦城名都、万科西岭、熙城国际、加州国际。羊西线房地产发展逐渐没有声音，三环外

5、逐渐有所发展羊西线房地产发展逐渐没有声音，三环外逐渐有所发展羊西线房地产发展逐渐没有声音，三环外逐渐有所发展羊西线房地产发展逐渐没有声音，三环外逐渐有所发展,尤尤尤尤其其其其金牛高科技园区金牛高科技园区金牛高科技园区金牛高科技园区逐渐转形。逐渐转形。逐渐转形。逐渐转形。7典型楼盘典型楼盘典型楼盘典型楼盘区域标杆区域标杆区域标杆区域标杆中海国际社区中海国际社区18111811亩规模，三大产品序列亩规模，三大产品序列国际化项目规划和合作平台国际化项目规划和合作平台自我完善型社区配套自我完善型社区配套项目持续建设中，项目持续建设中，城西标杆大盘城西标杆大盘目前售价：目前售价：洋房洋房 5500550

6、0元元/小高层小高层 46004600元元/别墅别墅 1000010000元元/8典型楼盘典型楼盘典型楼盘典型楼盘区域标杆区域标杆区域标杆区域标杆新里派克公馆新里派克公馆375375亩规模，洋房和叠拼别墅产品为主亩规模，洋房和叠拼别墅产品为主低调的奢华主义低调的奢华主义项目持续建设中，项目持续建设中，城西品质领先楼盘城西品质领先楼盘目前目前3 3批次销售价格为批次销售价格为45004500元元/9典型楼盘典型楼盘典型楼盘典型楼盘白鸽岛尚白鸽岛尚依托白鸽岛内部环境依托白鸽岛内部环境打造原生态高层电梯公寓社区打造原生态高层电梯公寓社区户型以户型以8080、120 120、140 140 舒适舒适度

7、较高的产品为主度较高的产品为主目前售价目前售价47004700元元/10典型楼盘典型楼盘典型楼盘典型楼盘青房尚瑞天韵青房尚瑞天韵6767亩规模，高层电梯公寓亩规模，高层电梯公寓8686130130户型户型2020万万建筑体量建筑体量价格预判：价格预判：50005000元元/11典型楼盘典型楼盘典型楼盘典型楼盘翡翠港湾翡翠港湾已建成项目，尾房销售已建成项目，尾房销售全舒适型户型全舒适型户型20062006年开盘价年开盘价42004200元元/20072007年准现房年准现房47004700元元/12典型楼盘典型楼盘典型楼盘典型楼盘泰基花语廊泰基花语廊在建已售完项目在建已售完项目20062006年

8、销售最高价年销售最高价43004300元元/20072007年次新房流动价年次新房流动价46004600元元/13典型商业典型商业典型商业典型商业餐饮为主的消费主流区域餐饮为主的消费主流区域餐饮为主的消费主流区域餐饮为主的消费主流区域一品天下一品天下城西大型特色餐饮步行街区城西大型特色餐饮步行街区西沿线西沿线潮皇阁、红杏、大蓉和、味道江湖、周大妈潮皇阁、红杏、大蓉和、味道江湖、周大妈 欧尚欧尚大型百货超市大型百货超市14典型商务典型商务典型商务典型商务写庭阁酒店、泰逸酒店写庭阁酒店、泰逸酒店等等房源数：房源数：120120260260个个房价：房价：128128228228元元/间间/天天开房

9、率：开房率：8585?以上以上15市场机会市场机会市场机会市场机会三环内，吃住行娱购便捷齐备三环内，吃住行娱购便捷齐备三环外，高新西区，纯工业园区办公楼汽车三环外，高新西区，纯工业园区办公楼汽车4S4S店店项目所在地项目所在地1 1公里直径范围内商务断层，服务型产品较为稀缺公里直径范围内商务断层，服务型产品较为稀缺市场机会市场机会复合型商务产品复合型商务产品16消费者构成消费者构成消费者构成消费者构成u 高新西区企业中高管理层（外地或外籍人士）高新西区企业中高管理层（外地或外籍人士）u 项目所在区域内社区住户项目所在区域内社区住户u 车业企业职员车业企业职员u 其他行业中高级管理人员其他行业中

10、高级管理人员u 善于投资的人善于投资的人u 中小型办公企业中小型办公企业17p 土地价值认知土地价值认知18地块属性地块属性地块属性地块属性办公、商业用地办公、商业用地公寓、商业用地公寓、商业用地指标情况：建筑密度不超过指标情况：建筑密度不超过4040，绿化和容积率不限，目前限高，绿化和容积率不限，目前限高6060米，可建米，可建1818层层有望增加至有望增加至2424层。层。19SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析S S：优势：优势 城西成熟区域 区域配套完善 消费者认知度高 产品精细化后总价优势，投资置业两相宜 周边产业园区的客户需求可大量引导，成为主力客群WW：劣势：劣势 交

11、通流量太大，无重要路口引导 地块较小，不利于规模发展 地块出入口具有交通瓶颈 临路（含防洪渠）的噪声环境影响 项目附加值提升空间有限 土地属性导致的使用年限有一定销售抗性O O：机会：机会 精致型产品 公建化立面 商务地标 短平快运作 服务型定位T T：威胁：威胁 工业园配套，代价较低?商务酒店外延 综合社区配套逐渐完善带来的潜在竞争20地块分析地块分析地块分析地块分析项目地块项目地块北北公寓楼紫坪铺调度中心商务楼三和汽车4S店住宅小区21项目属性项目属性项目属性项目属性公寓商务用地公寓商务用地商务复合体，更容商务复合体，更容易找到市场出路易找到市场出路办公商业用地办公商业用地单纯的商务楼或者

12、单纯的商务楼或者酒店酒店项目定位项目定位复合型精品商务公寓复合型精品商务公寓复合型精品商务公寓复合型精品商务公寓22地块产出测算地块产出测算地块产出测算地块产出测算复合型精品商务公寓复合型精品商务公寓（24F24F）n 服务式公寓（服务式公寓（1818层）层）28800 28800，可，可销售售n 底层商业（底层商业（2 2层）层）3200 3200，可售可存，可售可存n 商务酒店（商务酒店（3 3层）层）4800 4800，可售可存，可售可存n 茶餐厅茶餐厅会所（会所（1 1层）层）1600 1600，可售可存，可售可存地块净用地面积地块净用地面积40014001建筑密度建筑密度4040基底

13、面基底面积为16001600建筑高度：存在一定可建筑高度：存在一定可调空空间复合型精品商务公寓复合型精品商务公寓（18F18F）n 服务式公寓（服务式公寓（1515层）层）24000 24000，可，可销售售n 底层商业（底层商业（2 2层）层）3200 3200，可，可销售售n 茶餐厅茶餐厅会所（会所（1 1层）层）1600 1600，可售可存，可售可存23p 产品定位建议产品定位建议24规划建议规划建议规划建议规划建议结论：结论：独栋建筑体独栋建筑体时尚风格浓郁时尚风格浓郁筒状筒状外置观光电梯外置观光电梯25产品组合建议产品组合建议产品组合建议产品组合建议户型户型5050左右（左右（454

14、56060）1 1室套间室套间小小2 2房房26大堂大堂产品组合建议产品组合建议产品组合建议产品组合建议27立面立面产品组合建议产品组合建议产品组合建议产品组合建议公建化，新典雅主义公建化，新典雅主义28产品组合建议产品组合建议产品组合建议产品组合建议科技元素科技元素新风系统新风系统空气循环空气循环红外智能空调红外智能空调29p 经济收益概算经济收益概算3018181818层建筑高度背景下经济产出层建筑高度背景下经济产出层建筑高度背景下经济产出层建筑高度背景下经济产出复合型精品商务公寓复合型精品商务公寓（18F18F）n 服务式公寓（服务式公寓（1515层）层）24000 24000，可，可销

15、售售n 底层商业（底层商业（2 2层）（除大厅）层）（除大厅）2400 2400，可售可存，可售可存n 茶餐厅茶餐厅会所（会所（1 1层）层）1600 1600，可售可存，可售可存45004500元均价（保守值），元均价（保守值），1.081.08亿元；亿元；50005000元均价（正常值），元均价（正常值），1.21.2亿元；亿元；55005500元均价（乐观值），元均价（乐观值），1.321.32亿元；亿元；80008000元均价（保守值），元均价（保守值），0.190.19亿元；亿元；60006000元均价（保守值），元均价（保守值），0.10.1亿元；亿元；总产值总产值1.61.6亿元

16、左右亿元左右3124242424层建筑高度背景下经济产出层建筑高度背景下经济产出层建筑高度背景下经济产出层建筑高度背景下经济产出复合型精品商务公寓复合型精品商务公寓（24F24F）n 服务式公寓（服务式公寓（1818层）层）28800 28800，可，可销售售n 底层商业（底层商业（2 2层）（除大厅）层）（除大厅）2400 2400，可售可存，可售可存n 商务酒店（商务酒店（3 3层）层）4800 4800，可售可存，可售可存n 茶餐厅茶餐厅会所（会所（1 1层）层）1600 1600，可售可存，可售可存45004500元均价（保守值），元均价（保守值），1.31.3亿元；亿元；500050

17、00元均价（正常值），元均价（正常值），1.441.44亿元；亿元；55005500元均价（乐观值），元均价（乐观值），1.581.58亿元；亿元；80008000元均价（保守值），元均价（保守值），0.190.19亿元；亿元；总产值总产值2 2亿元左右亿元左右60006000元均价（保守值），元均价（保守值），0.280.28亿元；亿元；60006000元均价（保守值），元均价（保守值），0.10.1亿元；亿元；32p 市场出路预判市场出路预判33区域内住宅产品价格增幅：区域内住宅产品价格增幅：区域内住宅产品价格增幅：区域内住宅产品价格增幅：5 5 5 510101010本项目本项目本项目本

18、项目4500450045004500元均价为低限元均价为低限元均价为低限元均价为低限（使用年限、项目规模、居住舒适度均有影响，销售价格有一定障碍）（使用年限、项目规模、居住舒适度均有影响，销售价格有一定障碍）（使用年限、项目规模、居住舒适度均有影响，销售价格有一定障碍）（使用年限、项目规模、居住舒适度均有影响，销售价格有一定障碍）市场横向比较市场横向比较市场横向比较市场横向比较34市场纵向比较市场纵向比较市场纵向比较市场纵向比较羊西线土地增值幅度：羊西线土地增值幅度：羊西线土地增值幅度：羊西线土地增值幅度：202020204040404035本项目入市价格判断本项目入市价格判断本项目入市价格判

19、断本项目入市价格判断现住宅整体均价上浮：现住宅整体均价上浮：现住宅整体均价上浮：现住宅整体均价上浮：5 5 5 51010101036品质保障体系品质保障体系品质保障体系品质保障体系建筑材质建筑材质建筑材质建筑材质景观创新景观创新景观创新景观创新营销创新营销创新营销创新营销创新商业先行商业先行商业先行商业先行37推广调性推广调性推广调性推广调性西格玛国际商寓西格玛国际商寓 和谐、友爱、礼尚和谐、友爱、礼尚昆仕昆仕澜星际寓所澜星际寓所 国际化服务标准国际化服务标准波希米亚国际青年公寓波希米亚国际青年公寓 时尚、休闲、开放时尚、休闲、开放38溢价幅度溢价幅度溢价幅度溢价幅度101010102020

20、2020若解除交通瓶颈（地铁、日月大道、若解除交通瓶颈（地铁、日月大道、若解除交通瓶颈（地铁、日月大道、若解除交通瓶颈（地铁、日月大道、ITITITIT大道、老成灌、内光华大道、老成灌、内光华大道、老成灌、内光华大道、老成灌、内光华大道、大道、大道、大道、2.52.52.52.5环的打通），溢价幅度将大幅提升环的打通），溢价幅度将大幅提升环的打通），溢价幅度将大幅提升环的打通），溢价幅度将大幅提升39后续执行及服务性工作工作后续执行及服务性工作工作后续执行及服务性工作工作后续执行及服务性工作工作u u 复合商务市场可行性论证报告复合商务市场可行性论证报告复合商务市场可行性论证报告复合商务市场可

21、行性论证报告u u 项目定位策划报告项目定位策划报告项目定位策划报告项目定位策划报告u u 项目设计跟进计划及服务项目设计跟进计划及服务项目设计跟进计划及服务项目设计跟进计划及服务u u 项目商业可行性论证及招商策略项目商业可行性论证及招商策略项目商业可行性论证及招商策略项目商业可行性论证及招商策略u u 项目营销策略报告项目营销策略报告项目营销策略报告项目营销策略报告u u 项目附加值可行性专题报告项目附加值可行性专题报告项目附加值可行性专题报告项目附加值可行性专题报告u u 项目推广策略报告项目推广策略报告项目推广策略报告项目推广策略报告u u 项目媒体执行专项报告项目媒体执行专项报告项目

22、媒体执行专项报告项目媒体执行专项报告u u 项目销售执行体系报告项目销售执行体系报告项目销售执行体系报告项目销售执行体系报告u u 项目全程监控及效果评估月度报告项目全程监控及效果评估月度报告项目全程监控及效果评估月度报告项目全程监控及效果评估月度报告u u 40合作服务合作服务41成都博瑞置成都博瑞置业顾问有限公司有限公司 依托依托成都商成都商报、博瑞、博瑞传媒集媒集团（上市公司）、成都日（上市公司）、成都日报集集团，立足，立足传媒媒产业，整合各，整合各种种资源源优势，已，已发展成展成为以房地以房地产全程全程营销及推广代理及推广代理为核心核心业务的的专业机机构构。20062006200720

23、07成功案例：成功案例：n “红泰翰城泰翰城”全程全程营销及招商及招商运运营（温温江）；江）；n “唐唐风名苑名苑”全程全程营销（新都）；（新都）；n “津都花城津都花城”全程全程营销（新津）；（新津）；n “禾嘉花禾嘉花园园”商商业项目全程目全程营销；n “熊猫城熊猫城”写写字字楼楼部分部分销售代理；售代理；n “凯悦悦新城新城 香街香街”全程商全程商业运运营；n “锦绣上城上城”全程全程营销 42博瑞置博瑞置业双双管管齐下下市市场调研研策略制策略制订营销督督导销售售执行行客客户管理管理团队管理管理专业体系体系设置置43产品核心价品核心价值产品附加价品附加价值产品品创新价新价值产品延展价品延

24、展价值从从市市场寻找找规律律从从市市场学学习经验从从市市场追求差追求差异异从从市市场发现机机会会客客户购买心理心理客客户消消费习惯客客户潜在需求潜在需求客客户期待愿景期待愿景市市场产品品客客户项目目营销理念理念44团队资源源客客户资源源公公关关资源源媒体媒体资源源社社会会资源源优势资源源公司公司执行行优势博瑞博瑞传媒核心媒核心优势，上市公司，上市公司公信力公信力各各种种类型企型企业活活动策策划划组织实施，施，执行力强行力强各行各行业、各、各产业客客户资源源原尺度、世家原尺度、世家资历的策略精英，的策略精英，爱岗敬敬业的置的置业顾问多年媒体多年媒体执行行积累的社累的社会网会网络45整合整合优势执

25、行管理行管理客客户需求需求根据根据项目目难点和客点和客户任任务，发现需求。需求。调动资源源库体系，匹配体系，匹配适合适合资源，制源，制订执行行计划划。落落实执行行细节，核准，核准执行步行步骤，强，强调执行目的，行目的，团队组织执行。行。公司公司资源管理源管理46服务体系服务体系服务体系服务体系u 全案策划全案策划u 全程营销全程营销u 广告推广广告推广u 物业服务物业服务47服务团队服务团队服务团队服务团队团队总控郝晓玲团队总控郝晓玲 （博瑞置业董事长）（博瑞置业董事长）项目总监董中原项目总监董中原 （博瑞置业副总经理）（博瑞置业副总经理）营销督导杨斯淇营销督导杨斯淇 （博瑞置业市场研究）（博

26、瑞置业市场研究）文案策划逯文案策划逯 宇宇 （博瑞置业策划经理）（博瑞置业策划经理）媒体执行万琼媒体执行万琼 （博瑞置业广告主管）（博瑞置业广告主管）推广执行曹凡推广执行曹凡 （博瑞置业广告助理）（博瑞置业广告助理）商业运营吴强商业运营吴强 （博瑞置业招商经理）（博瑞置业招商经理）销售经理阎销售经理阎 平平 （博瑞置业销售经理）（博瑞置业销售经理）销售主管许志军销售主管许志军 （博瑞置业销售主管）（博瑞置业销售主管）销售秘书梁文销售秘书梁文 （博瑞置业销售助理）（博瑞置业销售助理）置业顾问若干名置业顾问若干名 （根据项目推进调配）（根据项目推进调配）媒体执行万琼媒体执行万琼 （博瑞置业广告主管

27、）（博瑞置业广告主管）48服务方式服务方式服务方式服务方式全案策划全案策划收取全案策划费，按工作计划进度支付。收取全案策划费，按工作计划进度支付。全程营销全程营销1 1、按项目总销售额、按项目总销售额2 2收取代理佣金，双方核定基准售价，销售溢价收取代理佣金，双方核定基准售价，销售溢价3 3：7 7分成。分成。2 2、按项目总销售额、按项目总销售额1.51.5收取代理佣金，双方核定基准售价，销售溢价收取代理佣金，双方核定基准售价，销售溢价5 5：5 5分成。分成。3 3、核定基准价格，整体包断，超额部分均归销售代理方所有。、核定基准价格，整体包断，超额部分均归销售代理方所有。广告推广广告推广1 1、不低于项目总销售额的、不低于项目总销售额的2 2，全程代理运营；推广费用结余部分，全程代理运营；推广费用结余部分5 5：5 5分成。分成。2 2、按项目总销售额的、按项目总销售额的1.51.5包断给代理公司，由代理公司在运营过程中自行控制，自包断给代理公司，由代理公司在运营过程中自行控制，自负盈亏。负盈亏。物业服务物业服务根据产品实施情况和市场情况另行制定。根据产品实施情况和市场情况另行制定。49谢谢聆听！50