世邦写字楼公共设施设备管理方案

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1、写字楼公共设施设备管理方案一、日常管理任务及总体策划本项目公共设施、设备管理包含“六大”工作任务：一是指智能化系统、公共设备、设施的日常运转管理；二是设施、设备故障及应急处理；三是智能化系统、设施、设备的日常修理和定期保养管理；四是设备、设施的日常节电节水管理；五是设备、设施的技术改造、更新；六是技术资料的收集、管理、运用。对公共设备设施管理我们将以科学管理为基础，结合华发物业管理服务有限公司多年来从事公共设备设施管理的阅历，依据现代科学的理论、方法和手段探讨和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、平安运行。在设备管理中， 我公司留意设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿

2、命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，留意预防检修，即不仅做到设备的正确运用和细心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修支配，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确保楼宇设备的平安、稳定、高效、无故障运行。二、中心空调机组管理方案1、日常运行管理全球通大厦安装中心空调机组2台套（麦克维尔312RT）、冷冻泵3台、冷却塔2台、风机盘管机组200多台套，该空调机组是目前较先进的中心空调机组之一，技术先进、自动化程度高。依据本项目中心空调机组的特点及我公司管理类似中心空调机组（拱北口岸4台约克600RT机组、2台约克200RT机组、珠海市

3、建行2台水冷式中心空调机组、15台柜式中心空调、中级人民法院3台凯利中心空调机组等）的阅历，制定中心空调的运转方案如下： 实行按运转时间要求专人值班制。值班人员负责中心空调的巡察、检查、记录运转参数，按工作负荷大小、气候条件选择最佳运转参数，随时发觉设备运转中出现的问题并刚好进行处理。 制定中心空调运转管理规程、操作管理规程等设备运行管理规程，严格按制度管理设备，使设备始终保持最佳工作状态，防止误操作和发生平安问题。98 实行运转看管及日常保养相结合，值班人员在设备运转前、运转中、运转后对所管辖设备进行必要的保养，如预热、缓冲停车、设备擦拭、加油等到工作，定期进行风柜过滤网清洗、阀门养护、水泵

4、养护、设备及机房保洁等工作，使设备始终得到良好保养，削减设备故障，延长设备的运用寿命。 接受中性水质处理技术，每月检测冷冻水水质，发觉问题刚好处理。 对中心空调各供冷点设置温度、湿度等参数感应器或仪器，随时监控供冷环境状况，节约能源，削减电耗；有条件时接受系统节能技术或变频节能技术，大幅度削减中心空调机组的能源消耗。 严格实现交接班制度和设备运行管理责任制。 建立设备台帐及修理保养记录、零配件及材料档案。中心空调运转详细方案见下表：序号项目人员配置工作地点时间支配工作频次实施方法质量标准1工人早中班轮值空调机房开机前1小时至关机后1小时。值班专职看管坚守岗位，刚好精确记录设备运转参数，刚好解除

5、设备隐患或故障，做好日常设备保养工作。2巡检工人早中班轮值空调机房空调运转时间每隔15分钟巡检一遍接受“看、闻、摸、听、测”等保养方法，检查设备是否正常，刚好解除设备隐患或故障。设备无异样声音、焦味，运转参数正常无滴漏现象，无责任设备故障。3调整工人早中班轮值空调机房空调运转时间依工作环境及需求确定。依据气温、湿度负荷大小等要素，适时调整开机台数、出水温度、预冷利用时间，掺鲜风量、排风风量。合理、科学设定空调机组参数及开机台数，保持室温度适宜，节约电力消耗。4保养空调运转时间及关机后每班保洁机房、设备，适时添加润滑油、黄油、处理滴水现象，清除转轮、皮带等积尘，清洗风柜过滤网（每月一次）等。设备

6、处于完好、高效运转状态，整齐、无故障、无隐患，机房温度适宜。5其它1、定期轮换运转机组；2、制定设备运行、操作制度等作业规程；3、严格实行交接班制度；4、实行设备养护责任制；5、建立设备档案等台帐；6、定期统计分析记录资料，发觉问题刚好探讨解决。1、分工合理、责任明确。2、制度完善、执行到位。992、中心空调整能管理方案本项目中心空调机组总负荷约569.08 千瓦，由于中心空调机组功率大，运行时间长，一般其耗能量可占大厦总耗电量的60% 至70%，因此中心空调的节能工作显得特殊重要，对降低大厦运作成本具有举足轻重的地位。我公司拟制定如下节能措施：（1）削减空调开机时间：依据用户办公时间支配，制

7、定全年度空调运行时辰表（经用户审批）指导全年中心空调运行的开启关闭及运行；通过试验测定合理的预先开机（预冷）时间，一般3050分钟；在下班前提前关闭空调主机等，利用冷冻余冷进行维持室内温度，一般可节约3050分钟。（2）削减空调负荷：实行有效措施（如每月巡检）关闭常闭门窗和空置空调送风点，及用户方一起，共同加强对办公室室内送风机（盘管风机）的管理，避开无人办公时开启空调室内机；依据气温、温度等气候条件（在大厦内安装多个气温、温度信号采集点），合理调整冷冻水出水温度，避开室内温度过冷或过热；合理确定参新风流量，簇新风流量太大将导致负荷增加，过小则影响空气质量，可加强对中心空调送风点的空气质量监测

8、，灵敏调整渗新风流量。（3）提中学央空调效率。接受先进的中性环保水质处理技术，保持冷冻机、冷却水良好的水质，定期清洗主机冷冻水管（俗称“通炮”），削减水管壁结垢，提高热交换效率。（4）削减机组开启台数：依据气候条件，在不太影响室内环境舒适度的前提下，尽可能少开空调机组。（5）建议接受“中心空调整能限制系统”：由于中心空调的日负荷值及年热点负荷率变更很大（如下图所示）100 目前，中心空调系统是按建筑物做大热负荷来设计的，并再乘以一个平安系数，设备选型均按可能出现的最不利状况考虑。因此，中心空调系统一般都有较大的制冷余量。据统计，建筑物在全年90%的运行时间里，实际负荷低于设计负荷的75%。为了

9、使中心空调机组达到科学运转，最大限度节约能源，建议用户对中心空调主机安装“智能限制系统”，对冷却泵、冷冻泵安装“变频调速器系统“，预料接受这节能方案，一年可节约电费约15%，整个项目投资约40万元，预料23年可收回投资。3、中心空调机组的维护保养详见第五部分“物业修理和养护支配”三、供电设备的管理方案1、运行管理供电设备保证24小时正常运作，着重抓好如下几个关键环节： 全球通大厦和通信中心实行二十四小时值班制度，负责全程监控和预防性检测和检修。 完善变配电房的平安防护设施，如避雷装置、防鼠板、接地网、绝缘胶垫、绝缘鞋、手套、开关工具等。 制定并严格执行变配电设备运行管理制度，如电房管理规定、变

10、电房操作规程等，值班人员保持高度警惕，按频次接受闻、看、听、摸、测等综合手段，细致巡查设备、设施运转状况，照实记录设备运行参数，刚好发觉运转中存在的问题并刚好报告或处理。 严格实行交接班制度和设备运行责任制。 柴油发电机组每半月进行一次试运转（一次空载、一次带负荷），检查机组各参数是否正常，设备是否完好可随时投入运用。供电设备的运转实施方案见下表:供电设备运转实施方案序号项目人员配置工作地点时间支配工作频次实施方法质量标准1运行工人早班轮值变配电房早班值班专职看管坚守岗位，刚好精确记录设备运转参数，刚好解除设备隐患或故障，做好设备日常保养工作。2巡检专人早班轮值变配电房早班每隔15分钟巡检一次

11、接受“看、闻、摸、听、测”等保养方法，检查设备是否正常，刚好分析、解除设备隐患或故障。设备无异样声音、焦味，运转参数正常，无隐患、无故障。3保养工人早班轮值变配电房早班每班保洁机房、设备，紧固噪音等，保持室内设备工作环境良好，修复变配电房平安设施。设备处于良好、高效运转状态，整齐无故障，无隐患，机房温度适宜。4其它1、制定设备运行、操作、保养制度，并严格实施；2、严格实行交接班制度；3、实行设备养护责任制；4、建立设备档案及台帐；5、统计分析原始记录资料，发觉问题刚好探讨处理。1、分工合理，责任明确；2、制度完善、执行到位。2、维护保养详见第五部分“物业修理和养护支配”四、消防系统的管理方案消

12、防系统是整个大厦消防平安的保证，所以要求时刻保持正常工作状态，消防监控中心实行24小时值班制度。对消防系统的维护实行巡检制度，每天对消防系统进行巡检，照实记录管压、消防设备数量、消防设施、设备的完好状况等参数。消防系统的日常维护托付具备专业资质的公司进行。细致贯彻“预防为主，防消结合”的方针，实行中心集中调度及“三级检查”相结合，平常火警预防工作，实行分级检查制度，第一级102由值班保安负责日检工作，其次级由管理处组织消防月检工作，第三级由物业公司组织季检工作。此外，落实消防工作责任制，从检查、整改、验收各个环节落实责任人，做到环环相扣，责任清晰。五、电梯运转管理电梯运行及修理保养由我公司下属

13、华发电梯工程有限公司（三级资质）实行专业化管理。电梯运行由顾客自行操作，由电梯公司制定电梯运用规定并指导顾客正确运用电梯。平常按电梯运行管理规程进行管理，加强电梯的维护及保养，确保电梯平安、高效运行。电梯运转管理详细方案见下表：电梯运转实施方案序号项目人员配置工作地点时间支配工作频次实施方法质量标准1运转方式客户自行运用在电梯安装饰早班晚班早班按须要全开或部分开启，中晚班开一至二台，节假日按需确定开启台数。按客流量确定开启电梯台数，削减电能消耗。2检查1在电梯安装饰一般早班日检周检每天巡检电梯轿箱一次，发觉问题刚好处理，每二周检查电梯机房及设备、轿箱一次，发觉问题刚好分析处理。电梯按时开启，设

14、备运行状态良好，照明、通风良好，操作按钮灵敏，设备无隐患，无故障。记录刚好、精确齐全。3保养2一般早班二周在例行定期或不定期检查时，进行日常例行保养、保洁机房、设备、适时添加润滑剂、紧固零配件、修复平安装置，保持主机房环境良好。设备处于完好、高效运转状态，整齐无故障，无隐患，机房温度适宜。4其它在电梯安装饰监督专营公司制定和落实各项电梯管理制度，监督其运行管理、日常养护质量。制定完善、执行标准，运行及维保质量高。103六、水泵运行管理水泵运行实行巡检制度，每天对水泵进行巡检，照实记录运转参数，对水泵运行状况接受听、闻、看、摸、测等综合手段进行检查，随时发觉问题并刚好处理；对消防水泵每月进行二次

15、试运转（限制压力），确保消防水泵能随时投入运用；备用泵及工作泵实行交替运用的方法，做到每台水泵均衡运用，确保每台水泵处于完好状态，平安、高效运转。七、公共设施各系统的日常运行管理1、给排水、排污系统建立用水、供水管理制度，并按规定，定期对给水管进行全面检查，杜绝隐性跑水现象。当发生运行故障时，修理人员刚好到场，按应急处理预案刚好处理，复原系统正常运行。节水方案：（1）建议用户对大院内各供水一级支管安装计量水表，由物业管理处每天（或定期）抄录大院总水表和支管水表，对抄录数据进行统计分析，刚好发觉局部地下水管漏水状况；（2）绘制水量每日变更曲线图，随时驾驭用水量变更状况，刚好发觉异样状况，防止管网

16、漏水或不合理用水。（3）每月运用声音探测器对地下管网进行漏水点探测，确保刚好发觉漏水状况；（4）工程用水、洗车用水、绿化用水安装计量水表，实行定额供水，超罚节奖；（5）加强对用水设施的巡查刚好发觉跑、冒、滴漏点，定期保养各类用水闸阀，延长设施运用寿命并削减漏水定期清理排雨、排污渠道、管井、化粪池，保持排雨、排污系统畅通。每天检查洗手间实施完好状况，确保卫生洁具正常运用。2、照明系统照明系统质量的好坏干脆影响到办公场所的整体形象。照明系统管理做到既保证照明质量又节约能源。巡察人员每天必需巡察检查室内的公共照明，发觉损坏立刻更换。依据工作人员的作息时间，按预先的设定，通过限制系统对公共照明进行开/

17、关限制。照明系统是本项目其次大用电负荷。由于照明系统一般依据照明度较高级别设计，其节能的潜力是特殊可观的。我公司在接管本项目后拟实行管理措施和技术措施二方面节约照明用电：104（1）制定全年分类照明运行时辰表（经甲方审批），并以此指导全年度照明系统运行及开关。（2）对现有照明系统合理进行分组限制，依据有无自然采光和用户比照明的实际须要，合理开启必要的照明灯，关闭或少开无须照明的区域灯光。（3）非办公时间只开启平安照明和预防事故必要的少量照明灯；（4）装饰灯、广告灯及甲方商定的时间及数量。（5）接受钟控开关按支配开启分组照明。（6）接受高效节能灯具。3、空调送风系统空调送风系统遍布大厦内各办公室

18、、会议室及公共场所，日常运转着重做好如下关键环节：空调各分水器开关、压力表是否处于正常位置或范围，依据各支路负荷状况适时调整各支路冷冻水流量；定期检查冷冻水管隔热层完好状况，发觉破损刚好进行修补；定期检查各送风点盘管风机及限制开关；定期清洗盘管空气过滤网；刚好修理、更换易损部件。八、主要公共设备设施的故障应急处理方案1、故障分类设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能供应正常服务的状况均为故障，凡故障发生时，均应视状况分重大故障和一般故障两级处理。重大故障包括：人身伤亡事故；设备故障导致经济损失达人民币万元以上；因故障引起整个办公室、服务厅停水、停电、停空调、发生火灾等。除上述重大故障外，

19、其他为一般故障。2、故障处理原则发生故障时，值班员应立刻处理，一般故障应先汇报后处理，事后做好记录。紧急故障应一边处理，一边汇报，无法处理的应尽快报告修理部主管。依据表计的指示和设备的外部特征，推断故障的全面状况，尽快限制故障的发展，快速地解除危及人员及设备平安的因素。最快速地复原设备（设施）至正常运行状态。处理故障必需快速、正确、坚决、冷静。不违反平安规程。105管理处经理是处理故障的全面领导人，负责调动、支配有关人员实行相关措施。对于须要立刻抢修的设备，值班员应推断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场平安措施做好。3、重大故障处理凡发生重大故障，由值班人员立刻通知修理部并按相

20、关应急处理程序实行措施。修理部主管接到报告后应立刻到现场指挥故障处理，并上报管理处经理，管理处经理应尽快赶赴现场，负责全面指挥。4、一般故障处理对于一般故障，可由修理部主管处理，工程部应刚好报告并做好有关故障发生和处理记录。（1）、停电故障处理电源故障分以下几种状况处理：、在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应立刻通知关联的服务厅各负责人。、正常状况下的倒闸操作，管理处提前一天发出停电通知。、如因办公楼内故障引起供电回路停电，应尽快解除故障后复原送电。、如设备或线路的电气联络部分发热、发红，不能接着运行时，应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷，并接着视察，实行相应措施。（）、停水故

21、障处理、接到自来水公司发出的停水通知后，管理处应立刻转告办公室、服务厅各负责人，并主动实行贮水保障措施，削减停水影响。、若支配水池清洗，管理处应提前三天以书面形式发出通知，通知内容包括清洗时间、停水时间、停水范围等。（）、给排水设备故障一般处理、若供水管网出现故障时、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立刻关闭泄漏部位前端阀门，刚好通知修理人员抢修。b、排污管、雨水井等因素堵塞造成下水不畅、浸水等，立刻组织人员疏通。106九、技术改造、更新在楼宇落成并投入运用后，随着时间推移，楼宇设备改造工作将慢慢成为工程设备管理中不行缺少的重要内容，其缘由主要有以下几点：设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由

22、于当时设计理论、应用技术水同等限制，造成系统设备不适应现实需求的状况慢慢显露，有必要进行改造。设备经过一段时间运行，趋向老化陈旧，通过改装、改造可改善设备性能，提高耐用性、牢靠性，延长设备运用寿命。随着社会经济发展水平提高，楼宇服务标准的要求也相应提高，楼宇内部功能发生变更调整，设备必需改造才能适应须要。设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段：1、论证立项选择改造对象，确定改造目标，依据设备实际状况，结合长远规划，考虑现有人力、物力、财力，在每年最终一个季度制定下一年度的改造方案，主要目标是：（）扩大设备应用范围（）改善设备主要性能指标（）提高设备工作效率（）提高设备牢靠性和

23、可修理性（）提高设备平安性能和环保性能（）降低设备运行能耗、方案设计设备改造成败及效果如何，关键是设计。设计水平确定了改造的技术经济效果。依据原有设备缺陷和运行实际须要，尽量接受新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的阅历，支配好改造施工和运行运用的相互连接，尽量削减施工造成的停机时间，使改造方案切实可行。、组织实施设备改造可单独进行，也可结合大修理进行。改造结合大修可节约工时、材料、费用，削减停机时间，具有较高的经济性。小的改造可自行组织力气实施。大的改造工程通常由专业单位实施，但要留意改造质量限制，加强现场监理，留意指挥协调，细心组织施工，防止意外故障危及运行平安

24、。107、整理改造技术资料改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的变更要有详细的记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档，做到图物相符，记录完备。、验收移交改造后的设备要办理验收手续，经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成，才能移交运用单位正式投入运用。、费用来源技术改造、更新的费用来自用户拨款。十、技术资料的收集、管理、运用技术资料的收集、管理、运用是办公大楼物业管理的一个重要组成部分，是机电设备管理、运行、维护的依据，是技术改造和节能运行的基础，是设备管理必需的条件和保证。、收集设备管理法规政策政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等

25、强制性文件，这些文件具有法律效力，设备管理必需不折不扣的贯彻执行。、建立技术档案各主要设备及设备系统，要有齐全详细精确的技术档案：（）全部设备建立设备卡片，一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号，再按编号逐台登记。（）将各设备卡片统一汇合登记，形成设备台账。（）每一台主要设备均建立技术档案，记录设备运行、改造、大修和故障状况，用于指导设备管理的实际工作。（）大修、改造施工结束、验收合格后，把已修改完毕的全部图纸整理归档。、做好技术资料收集、管理工作我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、运用工作：（）竣工资料（）运行资料及值班记录（）大修改造资料（4）二次装修图纸及审批资料（5）设备故障处理资料（6）区内市政设施资料（7）检查、验收、年审资料108（8）计算机软件及录像资料