三、工程服务工作手册

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1、公司名称：南充市嘉宏物业管理有限公司文件编号版本编号3文名称件：工程服务工作手册（受控）生效日期2015-8-15页数共123页工程服务工作手册目 录物业项目工程修理部职责4工程经理岗位职责7工程领班岗位职责8工程管理部修理人员岗位职责9工程部礼貌用语规范10工程部值班制度11工程部交接班制度12工程部巡察检查制度13工程部报告管理制度14工程部钥匙管理、领用制度15工程部仓库、材料管理制度16工程部工具管理制度17配电房管理规定19变配电室平安工作规程21配电室倒闸操作制度23工作票制度25停送电操作规定271、正常状况下的倒闸操作272、紧急状态下的倒闸操作27供电突发性事故的应急措施28

2、(一)、外线故障28(二)、内部故障28(三)、市电全停29设备机房防火管理制度30工作修理流程31修理工作单32公共区域设施修理保养细则33给排水系统管理制度38一、水泵房管理规定38二、给排水系统应急处理方案39(一)、给水系统39(二)、排水系统39水务及渠务系统的检查、测试和保养服务41公共弱电系统的检查、测试和保养服务43消防系统及装备的检查、测试和保养服务45凹凸压配电装置运作平安程序47后备发电机管理50消防设备及修理保养制度52中心空调及冷气系统的检查、测试和保养服务61给排水系统设备管理69工程修理部电梯应急预案72工程修理部电梯应急流程图73工程修理部漏水应急预案74物业工

3、程修理部漏水应急流程图76工程修理部漏气应急预案77物业工程修理部漏气应急流程图78工程修理部停电应急预案79物业工程修理部停电应急流程图80物业工程修理部停水应急预案81防台防汛应急预案82嘉宏物业内部派工单83交接班记录表84供水系统周检保养记录85供水设施汇总统计表86供电设施汇总统计表87保安闭路电视保养记录88值班记录表89公共设施一览表90公共设施保养支配表91公共设施修理、保养记录92干式变压器保养记录93楼宇接管资料移交清单94水池、水箱清洗、消毒工作时间支配表96水泵季保养记录97水泵年保养记录98水泵月保养记录99测量、计量器具台帐100火灾自动报警设备季保养记录101电梯

4、故障修理登记表102电梯日巡察记录103电梯修理记录105修理单107修理回访记录108留言条109设备事故报告单110设备事故记录表111公共设施（设备）大、中修记录表112设备台帐113设备标识卡114设备（机具）外委修理申请表115配电柜年保记录表118防盗监控系统季保养记录119风机半年保养记录120工程部工作流程图121凹凸压配电室紧急事故处理程序122基础设施和工作环境管理流程图123机电设备管理流程图124业主报修接待处理流程图125消防报警信号处理流程图126电梯故障处理流程图127恒压变频生活供水系统操作流程图128低压变配电设备修理保养流程图129电子文档：001物业项目工

5、程修理部职责一、设备设施管理1、设备运行管理负责对设施设备的运行进行巡察监控；负责对设施设备运行中发生的异样状况的处理；负责对设备设施机房的管理。2、设备维护管理负责设施设备的维护保养支配的制定；负责对设施设备的日常保养；负责对设施设备的日常修理；负责对设施设备突发故障的抢修。二、物业接管验收及交付管理1、前期介入负责对工程安装的跟进；负责对工程设计施工提出建议。2、物业接管验收负责对物业实物形态的验收；负责跟进工程遗留问题整改；负责设施、设备资料档案的接管验收并在收集后交公司归档。3、物业交付负责帮助业主进行物业验收；负责协调工程遗留问题整改。三、修理服务1、有偿修理服务负责对修理项目的价格

6、认定（确认业主修理收费项目相关事宜）；负责实施修理操作。2、共有部分的修理负责实施修理操作。3、工程遗留问题的处理负责对托付整改的工程遗留问题的处理。4、帮助客户服务中心对处理结果回访、验证，不断提高修理满意率。四、内部事务管理1、平安管理负责设备设施平安管理；负责工程修理员工作业平安管理。2、培训管理负责工程修理服务技能的培训。3、成本限制负责提出限制工程修理、节约能耗成本的详细方案，经审批后负责组织执行。4、业绩考核负责工作质量管理；负责对本部门员工进行业绩评定；负责提出考评建议；负责服务规范的管理；负责工程修理员工劳动纪律的管理。5、档案资料管理负责工程档案资料的分类及收集，刚好上交；负

7、责本部门质量记录的保管。五、装修管理1、负责装修方案的审理负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理；负责方案中对水、电、气线路安装规范的审理；负责向业主提出合理的建议。2、装修过程的管理负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面限制；负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规范的限制。六、能耗管理1、负责对公摊、外搭单位、自用区域的水、电、气抄表和数据分析，对异样状况实行处理措施。2、对奢侈现象提出建议或处理看法。3、负责受理外搭单位，经审批后实施外搭管理，并负责收缴外搭单位的能耗费用。七、供应单位管理1、负责水、电、气、通讯单位的外联工作；2、刚好收集供应异动状况，确保向客服中心沟通和帮助发布异动信

8、息。八、突发事务处理1、确保工程设施设备正常运行并能满意处理突发事务的要求；2、负责各类突出事务处理中各类工程设施设备的管理及操作；3、负责刚好向上级报告工程类突发事务并有效限制负面后果。九、零星工程管理1、负责零星工程的设计、预算；2、负责公司零星工程的实施；3、负责依据公司要求对外委工程进行验收。电子文档：002工程经理岗位职责1、 在物业管理公司的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；2、 在“平安、牢靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、自然气等）的供应，并做好节约能源、节约开支的工作；3、 负责组织设

9、备的运用、维护、革新改造直到报废的整个运用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响运用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；4、 负责调配、组织人力、物力，刚好完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用户供应良好的工作、生活、学习条件；5、 组织拟定设备管理、操作、修理、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；6、 组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；7、 组织编制各种设备的保养、检修支配，原材料选购支配，并组织实施，遇到特别状况时刚好调整、变更支配；8、 组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质

10、量；9、 负责编制所管设备的年、季、月检修支配及相应的材料、工具准备支配，经工程部经理审批后负责组织支配的落实，并检查支配的完成状况；10、 负责检查所管设备的运用、维护和保养状况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严峻损坏、停止运用或造成其他重大损失的状况发生；11、 负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员细致负责，担当起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发觉不符合规范的状况要刚好订正；12、 发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的缘由，提出处理看法及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；13、 负责制订所管设施的更

11、新、改造支配，以消退原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“平安、牢靠、经济、合理”的目标；14、 负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素养，服务意识以及服务质量；15、 完成上级交代的其他工作；电子文档：003工程领班岗位职责16、 负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三干净、四不漏、五良好”。所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净；“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；“五良好”指的是运用性能良好，密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好；17、 以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、员工守则及公司的各项

12、规章制度，刚好完成上级下达的各项工作任务；18、 负责本班的日常工作支配、高速做好各项记录并汇总，定期交上级主管批阅；19、 负责制定本班设备听检修支配和备件支配，报值班主任审核后组织落实，落实中出现问题刚好向上级汇报，并给出调整看法；电子文档：004工程管理部修理人员岗位职责1、 在公司主管的干脆领导下，主动细致完成公司所辖小区的各项修理工作。2、 自觉遵守国家的法律法规，遵守公司的各项规章制度，严格组织纪律，做遵纪遵遵守法律律的模范。3、 未经允许不得随意将公司及公司领导的电话和办公地告知他人。4、 严格遵守修理工操作规程。工作前 ，细致阅读修理单，了解故障状况，检查仪器仪表个修理工具是否

13、良好，做好检修准备；工作中，细致检查机器外观的完好状况，通电检查，全面了解机器、设备、电路的状况，确定故障现象和故障部位，彻底进行解除，确保修理质量；工作后，按要求装好各类故障设备外观。保证外观整齐。5、 更换零部件，必需经公司领导复查同意，确定必需更换时，经公司领导同意方可进行。6、 履行服务公约，严格遵守职业道德。7、 未经批准，不得做私活。特别状况下，经批准，由公司统一支配修理。须要更换零部件的，按规定收取成本费。8、 严格贯彻执行平安管理规定，确保人身财产平安，落实防火、防盗、防水、防触电措施。9、 熟悉驾驭小区各类房屋的分布状况，房屋内外结构、附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走

14、向、分布状况以及管线主限制位置以及设备的性能和运用状况。10、 加强学习业务学问，具备修理技术的基础学问，能识读施工图纸，绘制简洁的平面图，结构详图、管线大致系统、能够清楚的在图纸上标动身生问题的位置。11、 具备娴熟的施工技能，在熟悉自己的专业基础上学习其他修理的基础学问，争取做到一人多能，适应住宅修理工作的须要。12、 经常巡察小区，驾驭共用设施的运行和完好状况，如发觉有损坏、隐患或其他不正常的状况，应刚好抢修，确保各项设施的正常运行。13、 经常巡察小区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求每季度疏通水井、污水井及管道一次。化粪池每年清理一次，保持小区污水不外溢，环境清洁14、 必需

15、持证上岗，佩戴工作牌，穿工作服，穿绝缘鞋，戴绝缘手套等平安疼惜设备，并严格遵守平安生产条例和操作规程。15、 修理人员必需疼惜工具。在每次运用之后，必需对领出工具的性能、机器配件等进行核查，看其是否完好无损。若有损坏，要查明缘由划清责任，报公司领导处理。16、 不得将公司财物、材料私自送人。17、 负责水电气表查核、抄表、修理更换，协作各小区经理、管理员、公司会计、出纳员等做好水电气的收缴工作。18、 向住户供应免费或有偿服务时，要求做到以下几点：19、 上门修理要佩戴工作证，穿鞋套，看法热忱，服务周到。20、 按公司制定的收费标准收费，并将费用上缴财务部，不得私自侵吞。21、 不得向住户索要

16、小费和好处，或者收费不开收据，或者多收费和不收费。22、 急修不过夜，小修小补立刻完成。23、 敬重住户的要求，未经同意不得擅自变更管线。24、 不得在住户家里乱翻东西，或有偷盗行为，一经发觉，立刻送当地公安机关，并予辞退。25、 不得在修理时偷窃配件，或更换配件时以次充好，让住户蒙受损失。一经发觉，除责令其赔偿相应的损失外，将赐予辞退处理，情节严峻者，移送公安机关处理。26、 在任职期间不得泄露公司商业隐私，从事及公司业务有关联的其次职业、商务活动或者参及及公司经营类似的股东。电子文档：005工程部礼貌用语规范1、接报修理电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好！工程部，您有什么须要帮助的

17、吗？”在报修人员讲明需修理的事项时，做好记录（如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录做好后说“好的，我们会尽快派修理工赶到现场给您修理，您还有什么须要帮助的吗？”再问清没有其它事项后，说“再见”。2、修理工服务用语：在接到修理通知单后，刚好赶到修理现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好！我是工程部修理工，是您须要帮助吗？”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发觉问题刚好修理。修理完毕后说“您好！现在已修好了，您可以运用了，您还有什么须要帮助的吗？”在报修人员没有其它事情后说“再见”。3、操作工服务用语：设备操作运行工如在设备间遇到检查人

18、员或参观人员说“您好！您有什么须要帮助的吗？”再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。”再经主管领导同意后说“您好！请您登记一下。”在登记完毕后，迎领参观人员参观，并随时回答参观人员提出的问题。在参观人员参观完毕后，送出门外说“您慢走，再见”。电子文档：006工程部值班制度1、工程部全部值班岗位都必需支配人员值班，且要到岗到位。2、工程部值班人员按工程部制定的统一值班表轮番值班，不得迟到、早退、无故缺勤，如确需调班，必需报主管同意，支配替班，保证值班人员落实后方可调班。3、值班人员必需坚守岗位，不得擅自离岗，值班中如因工作须要或其它特别缘由临时离岗，必需报经理同意，支配符合条

19、件人员替岗。就餐时间，实行轮换就餐制，主管支配人员临时替班，并规定值班人员就餐时限，就餐时不得喝酒。4、值班人员应依据操作规程及岗位责任制的要求，严格执行巡检制度，细致巡察所管设备的运行状况，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，刚好发觉隐患，快速解除故障，保证设备平安运行，并按要求细致照实填写有关记录。5、值班人员在设备出现故障时，应立刻实行措施。如一时不能处理或由于技术缘由处理不了的，应刚好报告本专业主管。6、值班人员在值班期间不得做及工作无关的事情。7、值班人员每天必需清扫室内卫生，保持室内整齐。电子文档：007工程部交接班制度1、交接班双方必需提前1015分钟做好交接班的准备工作，正点进行

20、交接。交接班的准备工作主要包括：交班者向接班者交待设备运行状况、方式；设备检修及变更等状况；接班者要查看设备运行记录；清点仪表、工具、钥匙；检查、核对设备运行状况。2、接班时间在接班人员未到岗、人数不齐或精神状态不良（喝酒、疲乏、伤病），交班人员不得离岗，应刚好报告专业主管，直到主管支配好人员接班，办完交接班手续后方可离岗。3、交接班时由于设备故障未处理完、重大设备启停或设备运行异样，应停止交接班，由交班人员负责处理，接班人员帮助处理，并刚好报专业主管，待设备完全正常后，办完交接手续，交班者方可离岗。4、交接班时如发觉设备记录及设备运行状况不符、或未照实填写，应停止交班，由交班人员说明缘由，同

21、时报告专业主管现场处理。5、每班交班前，交班者应负责打扫卫生，做到交班时室内整齐。如发觉卫生未打扫应停止交班，由交班人员打扫完后再进行交班。6、交接班时，必需肃穆细致，精力集中，做到交接清楚，双方在交接班登记本上签字。电子文档：008工程部巡察检查制度为保证设备正常运行，刚好发觉并消退故障隐患，工程部各系统工作人员必需对所管辖设备进行日常巡察。1、巡察人员必需按本系统规定的时间、路途对所管理的设备设施进行巡察检查。并将巡检状况填写到巡检记录本。2、巡察人员外出巡察，必需携带对讲机，随时保持联系。3、巡察人员每次巡检均须在相应的运行记录上依次照实做好记录。4、巡察人员应依据当班设备的详细运行状况

22、，对“手动”档运行的设备和有异样苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。5、发觉设备仪表和电流表、电压表、压力表、温度湿度表等有缺陷，发觉设备运行状态指示灯有损坏，发觉平安疼惜元件有变更时，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。7、发觉有不正常的噪音、压力、温度、湿度、振动、泄漏等又不能快速解除的，必需立刻报告值班长和专业主管，同时实行适当的疼惜措施，防止事故的发生或扩大，并由专业主管负责组织进行修理。8、专业主管每周对设备设施进行巡查，发觉问题追查缘由，如属于人为因素造成的，应追究当事人的责任。电子文档：009工程部报告管理制度1、严格执行公事报告处理程序（员工主管部门经理至

23、公司总经理）规定，逐级上报。2、下列状况必需报告主管（工程师）(1)、主要设备除正常操作外的调整。(2)、设备发生故障或停台检修。(3)、零、部件改造、代换或加工修理。(4)、运行修理人员短时间暂离岗位。(5)、修理人员工作去向。(7)、重点设备除正常操作外的调整。(8)、接受新的运转方式。(9)、重要零、部件改造、换代或加工修理。(10)、领用工具、备件、材料（低值易耗品例外）。(11)、加班、换班、补修、病假。3、下列状况必需报告经理(1)、重点设备发生故障或停台检修。(2)、影响营业的设备故障或施工。(3)、系统运行方式较大变更。(4)、重点设备主要零、部件改换。(5)、系统及主要设备技

24、术改造或移位安装。(6)、系统及设备增改工程及外协施工。(7)、人员岗位调整及班组重大组织结构调整。(8)、主管（工程师）病、事假、补休、换班。电子文档：010工程部钥匙管理、领用制度1、百货内全部设备房以及及设备有关的走廊门钥匙由工程部专人登记、编号及造册。2、工程部钥匙共分为三套。(1)、一套交给工程部修理领班负责保管，作为平常巡检、检修、开关灯等工作用。(2)、一套交给主管（工程师）负责保管，作为处理日常工作及检查时运用。(3)、一套由工程部经理专箱封存保管，作为紧急状况下应急运用。3、如有单位施工或整改，必需由施工单位负责人填写工作单，同时注明用途、运用时间并签名，经当值主管核准后，由

25、工程部人员陪伴到工作地点。4、如有单位来检查或参观，必需持有关证明或批条，由当值主管拿钥匙陪伴才能去机房。5、工程部全部钥匙均应严格管理妥当保管，严禁任何人随意带出百货商场。6、钥匙领用必需照实填写钥匙领用登记表，全部借出钥匙当天必需全部交回工程部。7、全部钥匙在交接班时均须清点，做好移交、交接手续。8、各类钥匙的补配、门锁的更换，必需填写申请表，经工程部经理批准后方可办理。电子文档：011工程部仓库、材料管理制度1、仓库内各种材料、备品、备件，应按专业、规格、大小分门别类上货架、货台并且摆放整齐。备用材料较少的，可将备品材料按品种、规格分类摆放在备品材料柜内。2、材料摆放位置应粘贴或悬挂制作

26、好的卡片，货位应有材料标签注明，库内应设有平面布置图。3、登记入库和领用状况。建立各种帐目包括出、入库记录，做到帐物相符。4、设置备品、备件、材料物资、工具的明细帐。每月按出库、入库记录，定期进行核对，并做好出、入库报表。每月定期进行盘点，填写库存物品盘点表，将结果报工程部经理并存档。5、日常修理所用低值易耗材料，以旧换新，由领用人填写领料单由当值主管(工程师) 签字批准后发放。价值较高的材料、新安装设施以及对商户服务所用的修理材料，必需经工程部经理签字批准方可发放。6、修理更换及损坏的物品应交回库房，由库管员及公司选购部门共同处理。7、库房钥匙必需由专职人员负责驾驭，禁止其他人员拿钥匙到库房

27、取物。未经库管员同意，任何人禁止进入仓库。8、任何人不得将公用财产据为已有。发觉材料丢失或人为损坏时，应刚好报告经理，按有关规定进行处理。9、保证每月的材料供应。库管员应刚好提出选购支配及建议。10、库房内严禁吸烟，并配置灭火器，保持库内整齐。电子文档：012工程部工具管理制度1、建立登记台帐，专人负责管理。管理员负责建立和保管本部门工具总台帐和工具领用登记表。2、工具设备按工作要求，每个技工配备常用、必备的手用工具；各班组配备本专业常用工具及仪表；机械设备、宝贵仪器仪表由库房统一管理。3、个人领用工具及更新配置要经部门经理批准，并填写工具领用登记表后，由领用人签名备案，方能发放。4、由员工个

28、人管理的工具，原则上属本人专用，其他专业或部门人员借用时，需填写内部工具借用登记表5、班组领用工具，由领班填写工具领用登记表，专业主管核实签字，工程部经理批准后方可领用。如因运用不当或保管不当，造成损坏、丢失，应由借用者负责赔偿或刚好修复。6、各班组工具不得私自转借他人。工程部内班组间借用工具应填写借条；借用工具应刚好归还，归还时应整齐、完好，由工具管理人员当场检验，工具完好方可收回。7、班组公用工具要列出清单，每次运用完后应保证整齐、完好，交接班时细致检查，如有丢失损坏，应追查有关人员的责任。8、部门管理的工具包括仪器仪表和机械设备，部门内部运用，须经专业主管批准，并到管理员处办理手续后方能

29、借用。运用者应驾驭工具的基本性能及操作要领，对工具细心保管、细心运用。运用前应细致阅读运用说明书，严格按操作规程操作。9、部门管理的机械设备、仪器仪表用完后，必需清理干净，并由库管员当场验证完好后方能收回。10、各类仪器仪表，要保持精密精确，由专人定期检查、检修。11、全部工具必需细心运用，妥当保管。工程部定期组织对部门、班组及个人领用之工具进行检查。正常运用损坏或到运用年限，须由运用人或管理人写清状况，报工程部经理，将其修复或以旧换新。由于丢失或运用不当造成工具损坏由责任人按原价赔偿。12、由部门集中管理的工具，属本部门各专业共用，由管理员负责管理，经理监管。如遇其他部门借用时，需经部门经理

30、批准；外单位租借时，需经部门经理批准。13、员工调动工作时，由主管监督对所管工具进行交接并签字；主管调动时，由经理监督对所管工具进行交接并签字；并由管理员随时调整台帐。电子文档：013配电房管理规定配电房是供电的中心，为确保百货供配电系统平安正常运行，特制定本管理规定。1、配电房是百货供电系统关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班。 2、配电房值班人员和修理人员必需持证上岗。无关人员严禁进入配电室，外来人员及特别状况需经工程部经理、主管许可并进行登记，在值班人员监护下，方可进入（每名值班人员只能监护一人），但严禁靠近高压设备。3、配电室值班人员必需熟悉各区域、时段的负荷状况以及配电设备状

31、况、操作方法和平安留意事项。4、建立运行、值班记录，每小时巡查一次，值班员应密切留意电压表、电流表、功率因素表的指示状况，记录电压、电流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电器运行声音是否正常；房内有否异味。查出问题刚好处理，并做好记录。不能解决的问题刚好上报主管。5、严禁变压器、空气开关超载运行，严禁配电室内乱拉乱接线路。每月细致巡查一次，半年大检修维保一次。6、经常保持配电室地面及设备外表清洁、无尘。保证室内照明、通风良好，室温限制在40以下。7、送、停电操作由值班人员负责完成。因故须停某部分负荷时，应提前一天向各部门及商户发出停电通知，对于突发的停电事故应通过各种方式向各部门及商户作出说明，

32、复原送电时，应确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。8、做好配电室的防水、防潮工作，堵塞全部漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电室。配电房门口均应设置挡鼠板，挡鼠板表面应光滑且高度大于500。配电房如有窗户，应设置遮拦网，遮拦网孔应不大于2020。9、值班员应细致照实填写值班、运行记录和巡察检查记录，细致执行值班制度和交接班制度。10、运行过程中，分路开关跳闸先查明缘由，如一时查不清，可试送一次，若不成功则不再送，应报告主管查明缘由，解除故障后才能送电。11、系统和设备在运行或检修时，应挂上相应的警示牌，非有关人员绝不能动，严防误操作。12、严格保持各开关状态及模拟盘相一样，不能随意更改设备和

33、接线的运行方式及各种仪表、开关的整定值。13、在恶劣的气候环境下，要加强对设备的巡察，当发生事故时，应保持冷静，依据操作规程刚好解除故障，并按时做好记录。14、操作及检修时必需按规定运用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。 15、经常保持配电室消防设备、设施的完好齐备。严格遵守平安、防火、清洁卫生制度。严格执行各种设备的平安操作规程。电子文档：014变配电室平安工作规程1、配电房值班人员一般不少于二人，特别状况须经电气主管批准并向工程部经理报告，值班人员应细致履行岗位职责，忠于职守，做好本职工作。2、每天定期巡查全部配电系统设备，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。3、细致通过仪表、感

34、观对设备进行巡察，发觉隐患刚好报告并做好记录。特别是以下状况：（1）设备重新投入运行；（2）大雪、大风、雷雨和潮湿天气；（3）负荷明显增加或过负荷；（4）设备缺陷有扩大趋势；（5）设备运行有可疑现象时，要增加巡察次数。4、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发觉异样立即处理。5、交班人员必需向接班人员交待清楚当班运行状况。6、未经主管工程师同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特别状况下，须经主管工程师批准并做记录。7、严格按操作规程进行停电、送电操作，严格落实操作票制度，倒闸操作时，必需严格按操作票进行。8、细致落实平安技术措施，停电检修时必需断开电源，且至少有

35、一个明显的断开点，悬挂标识牌并挂地线；停电操作时，必需先停负荷侧，后拉电源侧，严禁逆向操作；送电时，必需试送二次，确认平安后再将电正式送上；验电时，必需运用等级合适、合格有效的验电器。9、配电室内的绝缘工具不得挪作它用，保管环境要干燥通风，定期将绝缘工具送有关部门年检，年检合格标记贴在工具表面上。10、凹凸压设备的操作，都必需在模拟盘上进行核对性操作，然后按规定在设备上操作。11、配电室内手提消防器材应在有效期内，并放于明显位置，全部值班人员必需会运用。12、配电室内的门窗、桥架及电缆沟、洞应进行封堵，防止小动物进入。13、细致落实值班登记、门禁、交接班、设备管理等制度，严格执行各项管理规定，

36、确保平安。14、严格执行停电、验电、装设地线、挂警告牌和监护制度。15、高压操作必需穿好合格的绝缘鞋、绝缘手套，运用合格的绝缘拉杆等。16、在凹凸压设备上工作时，值班人员必需完成工作票中全部平安措施后，才能允许工作人员进入现场工作。电子文档：015配电室倒闸操作制度1、倒闸操作必需依据电气主管或值班负责人叮嘱，受令人复诵无误后执行。发布叮嘱应精确、清楚，运用正规操作术语和设备双重名称，即设备名称和编号。发令全过程和听令报告时都要做好记录。2、停电拉闸操作必需依据开关 负荷侧刀闸 母线侧刀闸依次依次操作，送电合闸的依次及此相反。如变压器须要停电时，应先停低压，后停高压；送电时先送高压，后送低压。

37、严防带负荷拉合隔离开关(刀闸)。为防止误操作，高压电气设备都应加装防止误操作的闭锁装置。3、倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务。下列项目应填入操作票内： (1)应拉合的开关和刀闸。 (2)检查开关和刀闸的位置。 (3)检查接地线是否拆除。 (4)检查负荷支配。 (5)装拆接地线。 (6)安装或拆除限制回路、电压互感器回路的保险器。 (7)切换疼惜回路和检验是否确无电压等。4、操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整齐，不得随意涂改。操作人和监护人应依据模拟图板或接线图核对所填写的操作项目并分别签名，然后经值班负责人审核签名。5、操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应

38、细致执行监护复诵制。按操作依次操作，每操作完一项，做一个记号“”，全部操作完毕后进行复查。6、倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者做监护。7、操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立刻向值班负责人或主管负责人报告，弄清楚后再操作。8、电气设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好平安措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。9、下列各项工作可以不用操作票： (1)事故处理。 (2)拉合开关的单一操作。 (3)拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。 但上述操作均应记入操作记录簿内。10、操作票应先编号，依据编号依次运用。作废的操作票应注明“作废

39、”字样，已操作的要注明(或盖章)“已执行”字样。上述操作票保存3个月。电子文档：016工作票制度1、在电气设备上工作，应填用工作票或按叮嘱执行，其方式有下列四种：填用第一种工作票；填用其次种工作票；填用带电作业证；口头或电话叮嘱。2、填用第一种工作票的工作为：高压设备上工作须要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，须要将高压设备停电或做平安措施者。3、填其次种工作票的工作为：带电作业和在带电设备外壳上的工作；限制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。4、带电作业证适用于对地电压250V以下操作。5、

40、其他工作用口头或电话叮嘱。口头或电话叮嘱必需清楚正确，值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。6、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得随意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必需经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。7、一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部平安措施应一次做完。8、事故抢修工作可不用工作票，但应记人操作记录簿内。在起先工作前必需做好保证

41、平安的技术措施并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌和装设遮拦。9、第一、其次工作票的有效时间，以批准检修期为限。10、须要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。11、工作票、带电作业证签发人由专业主管(强电工程师)担当。工作负责人和允许办理工作票的值班员(工作许可人)由强电领班或资深技工担当。 12、工作票所列人员的平安责任： (1)工作票签发人：工作必要性；工作是否平安；工作票上所填的平安措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。 (2)工作负责人(监护人)：正确平安地组织工作；结合实际进行平安思想教化；督促、监护工作人员遵守本规

42、程；负责检查工作票所记载平安措施是否正确完备，值班员所做的平安措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待平安事项。 (3)工作许可人：负责审查工作票所列平安措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的平安措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的紧急；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必需向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。 (4)工作班成员：细致执行平安规程和现场平安措施，相互关切施工平安，并监督平安规程及措施的实施。电子文档：017停送电操作规定1、正常状况下的倒闸操作(1)工程部经理或主管请示总经理后，提前两天书面通知运行组停、送电范围(包括变压器报停，启

43、用)。(2)运行组接到通知后，一天内完成以下工作： A立刻通知供配电专业人员到现场，依据负荷分布状况实地考察其可行性。 B若不行行(不符合平安运行规程)应立刻汇报状况，并说明缘由。 C若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，工程部经理应提前将停、送电状况书面通知各部门。(3)营运部接到通知后，提前一天贴出停电通知以告知商户。(4)倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作。(5)在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作。(6)倒闸操作完成后，运行人员要各相关设备的运行状况。(7)做好各项相关记录。2、紧急状态下的倒闸操作(1)发觉配电房有冒烟、短路等异样状况或发生火警

44、等重大事故时，运行人员立刻进行全部或部分负荷停电操作：依据状况立刻断开低压配电柜上开关，或断开高压柜高压开关。(2)停电后立刻通知有关修理人员，修理人员到现场后立刻检查事故缘由，在查出确定的缘由后方可复原部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以复原正常供电，消防中心值班员应通过消防广播对停电缘由进行说明。(3)做好各种记录，重大事故应立刻报告上级领导。电子文档：018供电突发性事故的应急措施(一)、外线故障 1百货设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“禁止合

45、闸，有人工作”指示牌。 2备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备供电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备供电源进线柜开关。 3检查柜和变压器出线柜是否正常。 4检查低压受电柜，并合上低压总开关。 5向供电局调度室报告并了解外线故障状况。(二)、内部故障 当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时(短路或接地)，非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序： 1将故障柜的真空开关退出(若引起火警，1人用手提式1211灭火器灭火，1人向消防中心报告)。 2将故障柜的低压总刀开关退出，挂“禁止合闸，有

46、人工作”指示牌。 3将低压母联合闸，保证百货设备设施用电。 4向工程部主管报告故障经过和处理状况。 5工程部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生缘由和处理措施，并书面总结报告有关部门。(三)、市电全停 1退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等。 2监视市电进线电压，尽快及供电局联系，一旦市电复原正常，立刻退动身电机电源，复原市电供电。3做好记录，刚好向上级领导报告。电子文档：019设备机房防火管理制度1、不得在机房内吸烟。2、修理工作中需运用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存

47、放易燃物品。3、须要动火作业时， 由专业主管填写机房动火作业申请表，经理签名同意后方能施工，施工前应清除动火现场的易燃物品，自始自终有专人监视并做好灭火准备。施工后细致检查，确无火种方能离开。4、部门、班组管理人员在当值期间，应留意检查机房内的灭火自救措施，并培训员工驾驭各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警器和消防设备的状况，刚好报告、处理火警信号。6、机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘、防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标记和指示灯等设施必需保持完整好用，协作保安部每

48、月检查、保养，确保运用时不出故障，并附相应记录上报工程部经理。8、发生电气火灾时， 当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”的原则；如油路发生火灾，应立刻关闭油闸并用沙袋截断油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按各工种的平安操作规程操作，并做好防火措施。10、遇火灾时，要刚好上报消防中心，并实行相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火状况，书面上报公司领导。电子文档：020工作修理流程一、工程部工作修理流程为保持工程部有效进行修理工作，一般日常修理将以工作单形式进行，此种运作模式，使工程经理能通过工作单报告，得知大厦运行操作及修理状况，而每位员工工作表现

49、，亦能通过工作单统计分析，得知各人工作效率，借以达至低成本、高效益的营运。二、运行模式各部门在正常修理状况下，通过物业管理部，发出工作单至工程部，而总工程师将按修理级别，重要等级，现有人力资源，支配修理时间及分派到各专业，进行修理工作，当各主管带领技术员完成工作后各主管需填报完成工作单，送回给总工程师。为保持修理质量，总工程师将抽样检查各修理工作直以达到高修理品测水平。当完成抽样检查后，总工程师可向物业部报销工作单及制定每周工作完成报告。工程部员工巡查大厦后，将须要修理项目登记，并内部发出工作单，总工程师将按标准工作流程处理有关工作支配，当工作完成后，内部报销工作单，并于每周提交工作完成报告分

50、析给工程经理。日常修理支配亦跟以上工作运行模式相同，每周按指定修理工作支配，填报工单，分派工作于各专业，当工作完成后，提交工作完成分析报告，并内部报销工作单。修理工作单 .部门名称： 日期： 联络人名称： 修理种类：日常/紧急 联络人电话： 发出时间： 工程部专用工程部门：强弱电 / 消防 / 空调 / 给排水 / 土建接收日期刚好间：负责修理人员名称：( )完成日期刚好间：完成修理工作须要时间：小时/分钟工作内容工作位置： 修理内容： 完成内容： 电子文档：021公共区域设施修理保养细则一、外墙、围墙1.每半年对外墙进行一次保养，发觉面砖损坏，刚好修复。2.每两年对外墙刷涂料的部分，如阳台底

51、部等处刷一次涂料。3.每两年对全部铁制门、栏杆等油漆一次。二、小区道路1.每年对大厦外围道路上的各种标记、停车区域的划线重新油漆一遍。2.每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面检查，发觉缺损或裂缝，刚好做好修补。三、内部大堂、走道及楼梯1.每年对公寓内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发觉地砖或墙砖损坏，应刚好修复。2.每两年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。3.每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。四、楼顶屋面1.每半年在屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发觉有破损的地方，刚好修复。2.每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。3.每年对屋的全部户外保温管理道和水箱做一次检查，发觉

52、破损刚好修补。五、电器设备1.每周对全部配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。2.每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。3.每月统计用电量及电压变更。4.每半年对配电设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。5.每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。6.每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。六、煤气设备1.每半年用肥皂水对煤气进户点的伸缩节进行一次检查，发觉有泄漏现象刚好报煤气公司修复。2.每年检查有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。七、照明灯具1.每两周一次对公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。2.每半年检查灯具运用

53、状况，并进行清洁工作。3.每半年统计各类灯具及灯管的运用寿命，制定合理的选材方案。八、电梯1.每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。2.每两周协作、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作（详细要求参照保养合同）。3.每月检查电梯井道、底坑和厢箱门槛有无异状物。4.每年支配报请劳动局进行一次年检工作。5.每两年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验（托付承判商进行）。九、避雷装置1.每年检查避雷装置安装牢靠性及测量绝缘电阻。2.每三年进行一次避雷装置平安试验（托付避雷装置检测所）。十、水泵、上水管道及水箱1.每班巡察各水泵运行状况，检查限制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发

54、觉问题刚好停泵检修。2.每班巡察管道、阀件接口有无异样。3.每班巡察机房附属设施状况。4.每月清扫机房。5.每季对消防泵进行试机一次，时间不低10分钟。6.每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。7.每半年清洗水箱一次。8.每年对大泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电机绝缘等。十一、排水管道、卫生设施1.每季检查给排水主要管道、阀件状况。2.每季检查管理公司和业主办公室及未出租/售单元的卫生设施，包括水笼、洁具和下水等状况。3.每年检查各阴井，发觉堵塞刚好疏通。十二、污水处理及集水井/泵1.每班巡察污水处理设备运行状况，检查限制箱工作状况，液位报警装置。2.每三天清理调整池隔栅垃

55、圾。3.雨季每班，平常每两周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和限制箱批示灯）。4.每月对污水处理限制箱及污水泵进行保养工作。5.每季度对潜水泵及限制进行保养工作。6.每季度对污水处理系统进行水质化验。十三、电视监控1.每月检查电视监控设备的运行状况，包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校，发觉故障报请专业公司修理。2.每月对机房进行一次清洁工作。十四、卫星天线1.每季度检查天线立架基座安装牢靠性，台风前后须各检查一次。2.每月对机房进行一次清洁工作。3.每两年对天线立架基座油漆。4.每年对传动机构换一次新油。十五、消防设备1.每季度检查消火栓状况。2.每半年进行一次消防联

56、动试验。3.每年检查全部灭火机并按要求更换液体。十六、分体空调1.每月清洗一次管理公司的业主办公室及未出现/售单元全部室内机的过滤网。2.每半年清洗一次室外机组。3.每年检查空调机是否有泄漏，管道保温是否完好，遥控器是否完好。十七、其它1.每年对各公共部位五金配件进行一次检查和修理。2.每年对全部户外的销匙加一次机油，每年对全部的门销进行一次检查修缮。3.每年对全部的公共部位，管理公司和业主办公室及未出租/售单元的门窗进行一次检查。电子文档：022给排水系统管理制度一、水泵房管理规定1、水泵房由工程部经理支配运行操作人员进行巡察、运行、维护保养。无关人员不得进入水泵房。2、每天24小时保障百货

57、用户用水及保证消防用水。3、运行操作人员必需每日定时巡察检查泵房内全部机电设备、设施运行状况，并作好巡检记录及保养记录。经常检查水泵限制柜的指示灯指示、视察水泵压力表指示，检查水泵、阀门、管道接头是否渗漏水。填写水泵房运行记录及巡检记录本。4、在正常状况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。5、生活水泵每星期至少轮换运用一次，消防泵每月攀车一次，确保消防泵随时能够正常起动。6、视察各水泵运转是否正常，定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油状况是否良好等。7、依据水泵保养要求定期进行维护保养，刚好进行加润滑油，处理盘根漏水、坚实松动螺栓、更换磨损胶圈等工作。填

58、写修理（护）保养记录。8、进行修理保养时，必需先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的警示牌。9、水泵房每星期由运行操作人员打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁、无尘。并保持室内干燥，没有杂物。10、发觉有异样状况或自动失灵等应刚好处理，如处理不了的刚好上报工程部主管。并留在现场视察。 11、水池视察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用不锈钢丝网包扎，以防杂物掉入水池中。12、保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状况下能正常运用。二、给排水系统应急处理方案(一)、给水系统 1、水泵 (1)发觉或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。 (2)水泵变频故障应关闭变频器，

59、由专人手动操控水泵，依据管网压力限制启停。 (3)刚好报告主管工程师支配修理。 2、气压罐 (1)发觉或接报气压罐内胶膜或外置水银开关故障，不能有效限制水泵的启停，应立刻关闭气压罐的进水阀。 (2)由专人负责依据故障区管网压力手动启停水泵。 (3)即刻报告主管工程师支配修理。 3、垂直管网 (1)发觉或接报垂直管网漏水应立刻关闭故障区水泵。 (2)排空管网积水后，更换或修补破损管道。 (3)如一时无法修复应立刻报告主管工程师。 4、下水池出水管(1) 发觉或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵。(2) 即刻通知主管工程师，由其支配修理，并在事后作修理报告。 5、下水池进水管 (1)发觉或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。 (2)即刻报告主管工程师，由其支配修理并于事后写修理报告。(二)、排水系统 1、污水井