2023年上半年吉林省房地产估价师《理论与方法》：估价作业方案的含义和内容试题

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1、2023年上半年吉林省房地产估价师理论与方法：估价作业方案的含义和内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗土地总面积7500，容积率为3，相应的土地单价为4500元/ ，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1，则理论上因容积率提高应补交的地价款为万元。 A：1125 B：1800 C：2250 D：3375 E：工业用地的监测点评估价格 2、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是。 A：投资利润率 B：投资回报率 C：贷款利率 D：成本利润率

2、 E：借款合同3、某房地产开发用地，其土地面积为10000，土地运用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。 A：375 B：450 C：500 D：600 E：工业用地的监测点评估价格 4、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。 A： B： C： D： E：工业用地的监测点评估价格5、某市于2023年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元，并且始终没有变动；2023年该区同类建筑物的重置成本达到2000元，房地产市场交易价格为6

3、000元；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预料为9000元；则最合理的拆迁补偿价格应以元为基础进行修正。 A：4000 B：5000 C：6000 D：9000 E：工业用地的监测点评估价格 6、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是_。 A3.57% B4.00% C6.56% D10.56% 7、折价处置抵押房地产的，应当参照_。 A原购买价 B重建价格 C重置价格 D市场价格 8、下列属于间接融资方式的是_。 A政府发行债券 B股票融资 C银行借款 D签署商业票据 9、某开发商

4、将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为_。 A40.9% B54.7% C56.7% D61% 10、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是【2023年考题】 A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得变更现状的旧房 D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格

5、11、当开发项目用地面积确定时，确定项目可建筑面积数量的是。 A：容积率 B：建筑高度 C：建筑规模 D：建设工程 E：借款合同 12、不同的房地产估价师对同一估价对象在同估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为【2023年考题】 A：驾驭的有关信息不同 B：作出的估价师声明不同 C：估价对象状况不同 D：托付人不同 E：工业用地的监测点评估价格 13、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在平安隐患时，应（）。 A假定建筑结构是平安的 B确定建筑物是平安的 C强调建筑结构平安须进行相关专业鉴定 D说明建筑结构平安难以确定14、一购房者购买房产用于零售商业

6、，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。假如该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是_。 A14% B10% C33% D15% 15、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内匀称投入，则该荒地开发完成后可转

7、让熟地的平均单价为（）元/m2。 A2237 B2265 C2346 D3964 16、某公司获得60亩居住用地运用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积为_m2。 A92500 B88800 C80000 D76800 17、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 18、下列关于预报登记的表述中，错误的是_。 A预报登记的目的是保障将来实现的物权 B预报登记后，债权歼灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请

8、登记的，预报登记失效 C预报登记后，未经预报登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力 D预报登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖 19、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理详细事务的人员。 A助理 B决策 C技术 D文职 20、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和_。 A前期费用 B房屋开发费 C财务费用 D办公费 21、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比干脆投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有_。 A较高的收益性 B较强的流淌性 C干脆融资的功能

9、D抵挡通货膨胀影响的功能 22、资质有效期届满，房地产估价机构须要接着从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满日前向资质许可机关提出资质持续申请。 A：5 B：10 C：15 D：30 E：执行层的组织协调23、依据中华人民共和国物权法，不动产登记费按收取。(2023年试题) A：面积 B：套 C：成交价格 D：件 E：执行层的组织协调 24、瑕疵恳求权是指_。 A拍卖人在拍卖之前，有权知道他应当知道的拍品的缺陷 B公证人在公证之前，有权知道他应当知道的拍品的缺陷 C竞买人在参加竞买前或参加竞买时，有权知道他应当知道的拍品的缺陷 D买受人在以最高应价购得拍卖标的时，有权知道他应当知道的拍品的

10、缺陷25、房地产投资决策分析主要包括_和项目财务评价两个部分。 A价格分析 B市场分析 C产品分析 D成本分析二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产投资决策分析的主要工作包括（）。 A投资机会找寻 B市场分析 C投资机会筛选 D财务评价 E规划设计 2、一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付实力由大到小排序，正确的是_。 A百货商店、男士服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店 B百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男士服

11、装店、杂货店 C珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店 D珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店3、工业房地产的区位影响因素主要考虑（）。 A临街状况 B动力是否易于取得 C废料处理是否便利 D接近大自然 E产品原料的获得便利程度 4、假如某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为【2023年考题】 A：05 B：10 C：15 D：20 E：305、运用成本法估价一般分为_四个步骤来进行。 测算重新构建价格；测算建筑物折旧；弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；求取积算价格 A B C D 6、下列属于成本租金构成

12、的内容有。 A：折旧费 B：修理费 C：管理费 D：保险费 E：房产税 7、依据转让的对象房地产转让可分为。 A：有偿 B：无偿 C：地面上有建筑物的转让 D：地面上无建筑物的转让 E：出让方式取得的土地运用权转让 8、下列可无偿取得划拨土地运用权的有。 A：荒山 B：滩涂 C：沙漠 D：集体土地 E：城市的存量土地 9、中华人民共和国刑法第三百四十二条规定：“违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大最毁坏的，。” A：处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单惩罚金 B：处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单惩罚金 C：处3年以上、7年以下有期徒刑，并处或者单惩罚金 D：处3

13、年以上、5年以下有期徒刑，并处或者单惩罚金 E：执行层的组织协调 10、一般抵押登记包括。 A：房屋抵押权设立登记 B：房屋抵押权变更登记 C：房屋抵押权转移登记 D：房屋最高额抵押权确定登记 E：房屋抵押权注销登记11、_不属于房地产市场的专业顾问。 A建筑师 B精算师 C工程师 D律师 12、某宗房地产是采纳抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款在将来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为558则下列说法中正确的有【2023年考题】 A：该房地产的实际价格等于名义价格 B：该房地产的名义价格为50万元 C：该房地产的实际价格高于50万元 D：该房地产

14、的实际价格为50万元 E：该房地产不存在名义价格 13、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流淌资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的平安又向保险公司投了保。试依据上述条件回答下列问题：(2023年试题)银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。 A：保证保险 B：责任保险 C：信用保险 D：财产损失保险 E：执行层的组织协调14、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有。 A：可预料性 B：不行控性 C：不行逆性 D：可延期性 E：不行变

15、更性 15、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预料成本的_。 A1% B2% C3% D8% 16、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的【2023年考题】 A：最佳规模 B：最佳经营手段 C：最佳集约度 D：最佳管理方式 E：最佳投资渠道 17、等产量曲线主要有以下特点：。 A：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B：等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量 C：等产量曲线按产量大小依次排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越大；离原点越远的等产量曲线所代表的产量越小 D

16、：等产量曲线图中的随意两条等产量曲线都能相交 E：等产量曲线凸向原点 18、目前，国家收回建设用地运用权的缘由可能是。 A：建设用地运用权期间届满而收回 B：因公共利益的须要而提前收回 C：因土地运用者不履行土地运用权出让合同而收回 D：因土地运用者履行土地运用权出让合同而收回 E：司法机关确定收回建设用地运用权 19、建筑材料的性质有等。 A：物理性质 B：力学性质 C：耐久性 D：耐热性 E：耐湿性 20、对部分或全部超出了自己专业胜任实力的估价项目，估价师合理的处理方式有。 A：放弃这个项目 B：努力学习，边学边干 C：埋头苦干，克服困难完成项目 D：找别人完成项目，签自己的名 E：对自

17、己不能胜任的部分工作，主动请有关专家供应专业帮助 21、下列关于供应价格弹性系数，表述正确的是。 A：供应价格弹性系数是供应量变动率与价格变动率的比值 B：供应价格弹性系数的数值一般都为负值 C：供应价格弹性系数的数值一般都为正值 D：供应价格弹性系数反映了供应量与价格反方向变动的供应规律 E：同一条供应曲线上不同点的供应价格弹性系数大小并不确定相同 22、房地产拍卖登记需提交的资料中不包括。 A：申请书 B：登记表 C：房地产权证 D：拍卖公告 E：执行层的组织协调23、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。 A2040.82 B3451.83 C5089.01 D6666.37 24、房地产置业投资的目的是。 A：赚取开发利润 B：满意自身生活居住的须要 C：将购入的房地产出租给最终运用者以获得出租收入 D：满意自身生产经营的须要 E：参加房地产间接投资25、土地运用权出让合同约定的运用年限届满，土地运用者须要接着运用土地的，应当至迟于期满前_年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地运用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。 A4 B3 C2 D1