《管理处财务预算编制参考手册》的通知(深万厦〔2023〕13号)[1]

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1、深万厦202313号关于下发管理处财务预算编制参考手册的通 知各单位：为分析探讨好各预算项目的编制依据，提高财务预算编制水平，依据全面预算管理暂行方法的有关要求，公司编制了管理处财务预算编制参考手册，请各单位参考运用。 二O一一年七月十三日主题词：财务预算 参考手册 通知 深圳市万厦居业有限公司行政综合部 2011年7月13日印发管理处财务预算编制参考手册全面预算管理是公司财务管理工作的主线，是公司经营管理工作的重要环节。为分析探讨好各预算项目的编制依据，提高财务预算编制水平，更好地执行公司全面预算管理暂行方法，特编制管理处财务预算编制参考手册，供各管理处、驻外公司和其他类型单位参考。第一章

2、预算主表解读一、预算主表的项目预算主表的项目是依据管理处利润计算构成各项进行设置，与各单位的会计核算科目一样，包括营业收入、营业成本、营业税费、财务费用、营业外收支、利润总额。二、预算主表的栏目预算主表的栏目包括六项：1、前年完成数这是以要预算的年度为基数，如要预算2023年，此栏要填2023年的完成数。如是新增单位，没有前年的发生数的，就不填。2、上年预算数同理，也是以要预算的年度为基数，如要预算2023年，此栏要填2023年的预算数。如是新增单位，上年没有预算数的，就不填。3、上年预料（实际）完成数是以要预算的年度为基数，如要预算2023年，此栏要填2023年的预料完成数。因一般是在当年预

3、算下一年的，还没有本年全年的实际完成数，要依据当时的完成状况去估计全年的完成状况。因为要进行估计，相当于要对以后的月份进行滚动预算。到了下一年初，已产生上年的实际完成数，此栏要相应进行调整。如是新增单位，没有上年预料（实际）完成数的，就不填。4、 年预算就是对要预算的年度的收支进行预算编制，如要预算2023年，这一栏填列2023年预算数。5、与上年完成数增减是 年预算数与上年预料（实际）完成数的增减数，用以比较相近两年的差异。 6、说明对有必要说明的项目进行适当说明，如与上年预料（实际）完成数增减比较大的项目，简要说明缘由。原表中所附说明是对数据来源的说明，可删除。其次章 营业收入的预算编制1

4、、住宅、办公、厂房、商铺管理费可以按附件2的表格填列，依据有关收费面积和收费标准等数据自动计算。分为应收当年款和收以前年度欠款两部分，当年的收缴率应达到98%以上，收以前年度欠款收缴率应达到80%以上。2、停车场收入停车场收入按附件2的表格填列。按不同收费标准分别进行预算。预算难度较大的是临时停车收入。有停车场收费系统的管理处可以分析近几年的实际收费状况进行预算。没有停车场收费系统的管理处可以分析近几年来财务账上的金额和管理处内部的收费记录进行预算。部分管理处采纳承包制方式，对各收费岗下达固定任务，预算时可汇总各收费岗的任务，并依据实际收费状况进行适当调整后填列。临时停车收入的预算必需结合管理

5、处对停车场的管理措施，通过管理要效益，通过预算指标促进管理的提升，不能放任自流，不能侵害公司利益。3、其他收入包括游泳池、会所、各类球场收入、电梯广告、户外广告、摆摊设点等场地占用收入、食堂收入、秩序维护收入、会务收入、清洁收入、代办车票机票等多种经营收入、顾问费收入、采暖费收入、IC卡收入、装修期间出入证工本费等收入。各管理处依据自有的收入类型分别进行核算，对能签订合同的要签订合同，在预算时进行列举。没有签订合同的，收入预算时要供应详尽依据。预算时可按附件2的表格填列。4、有偿服务收入主要是指有偿修理收入，可分析近三年来的收入状况进行预算。5、租赁收入是指房屋租金收入或中介收入（深圳管理处留

6、意不含中介收入）。租金收入要列出详细房号、面积、价格，以便汇总计算。中介收入要列出预算依据。6、 水费、电费收入 分析近几年来财务账上的数据，并考虑调价的因素，一般把要开发票交税的部分计入收入。以上收入要落实到有关部门和人员。第三章 工资、福利费、工会费的预算编制1、工资工资分管理人员和操作层工种预算，工资为应发工资总额，详细可按附件3表格预算。主表中秩序维护工资包括附件3表格中秩序员和事务员工资，修理工资包括附件3表格中修理员和普工（食堂）工资。管理处可依据内部分类进行调整，但要和分管会计核算保持一样，福利费、社保、房积金类似处理。管理人员按实际在岗人数分人头预算，并视管理处效益状况将双薪和

7、年终奖纳入预算，留意将在预算年度要退休的人员按实际在岗月份进行预算。操作层工资按类别按实际在岗人数进行预算。要驾驭最低工资标准调整的有关政策，预算时要增加调增的部分，并要依据整体预算状况进行合理调整，以完成预算目标。为使工资预算可行，适应工资调整改变的严峻形势，管理处必需深化分析岗位的设置和人员的支配，早作筹划。2、 福利费 计入福利费的项目包括过节费、体检费、医疗费、困难补助、计生奖、已退休人员的各项费用。可按工资的预算方式，按项目按部门进行预算。福利费须限制在工资的14%以内，据实预算。3、 工会费 工会费干脆按工资的2%预算。第四章 社保、房积金的预算编制按附件4表格预算，预算的方法与工

8、资预算相像，分管理人员和操作层不同工种预算，管理人员房积金按工资的肯定比例计算，操作层按人数和交费标准进行预算。留意主表中社保及房积金均按附件4表格中单位上交部分预算。第五章 材料费的预算编制大部分材料的预算依据较难把握，因此材料费的预算编制难度较大。要分部门进行明细核算。要分析近年来各项材料的消耗，集思广益，挖掘其规律，制订材料消耗定额，提高预算编制的精确度。一、 秩序维护材料 秩序维护材料包括日常办公用品、对讲机、电池、油漆、灯、道闸修理、固定资产折旧等，不同品种材料的消耗规律不同，有的与人数有关，有的与消耗率有关，有的与维护支配有关，有的与合同有关，要找寻最相关的因素，再结合近几年的实际

9、消耗状况，逐步提高预算的精确度。固定资产折旧依据财务账上固定资产清单及新增和报废固定资产支配进行预算。二、 保洁材料 保洁材料品种较多，一般有不同规格的垃圾袋、扫把、拖把、刷把、垃圾车、垃圾斗、垃圾桶、洗衣粉、日常办公用品、固定资产折旧等，可以制订消耗定额的要制订出定额，难制订定额的要依据更换支配或相关工作措施进行预算。三、 修理材料 修理材料品种最多，可能多达几百种，大类主要有五金工具类、电工类、水工类、土建类、门窗智能类、日常办公用品、固定资产折旧等，要依据不同类别不同品种的消耗特性进行预算。如五金工具类只需适量增加，保管要责任到人；灯管等消耗类的应购买质量好和质保条件好的产品，降低损耗率

10、。可以借助仓库管理软件的相关信息用于材料预算。第六章 秩序维护、保洁、修理中其他成本的预算编制一、其他成本除人工费、材料费外其他成本（见附件6），如服装费、文化活动费、保洁外包费等，按有关支配和合同预算。二、 垃圾清运费、化粪池清理费、外墙清洗费 按有关合同或工作支配预算。外墙清洗费中如能用本体基金支付的，不计入成本，不列入成本预算。第七章 专项费用的预算编制专项费用是指电梯费、机电费、绿化费、消杀费四项费用，含维保合同费、检测费、材料费、水池清洗费、白蚁防治费。材料费是指用于专业设备的修理或消耗的材料（如柴油）中由管理处担当的部分，要依据有关协议、参照近年来费用状况，并听取专业分公司的看法进

11、行预算。其他项目可按相关合同、工作支配预算，需与专业分公司进行协商，以确定预算，详细可按附件7表格预算。第八章 公用水电费的预算编制 各管理处代收代付的状况不同。没有代收代付，公用部分可单独装表计量的，分析近年来的用量，再考虑价格的变动状况进行预算。不少管理处的公用水电没有单独装表计量，和业主的费用混在总表一起向水电部门交费，公用水电的预算较难。可采纳倒推法，用总表的费用减掉收业主的费用得到的是公用部分。依据历史数据进行分析，分析每个月份的收付状况，并结合财务账面的数据，按月进行预算。留意水费包括排污费与垃圾处理费。为使各年度每月的数据可比，管理处要规定抄表时间，每一个表抄表的日期要固定在每月

12、的第几号。第九章 其他成本的预算编制其他成本预算主要是预算没有包含在以上各主要成本项目的成本，如纳入财务核算的食堂的成本支出，代管项目的成本支出，管理处可依据成本的特点进行明细预算。第十章 间接费用的预算编制1、办公费主要包括管理处支付的办公用品费、电话费、邮寄费、发票工本费、网络费、摆花费、聘请费等办公费用。对各项目费用管理处要进行分析对比，削减不必要的支出，将费用明细到各部门各岗位进行核算，定额包干到个人。办公用品可参照以上所提材料的预算方法。2、 业务费是指管理处发生的餐费等对外接待费用，不包括内部加班用餐的费用。管理处可按以前年度的平均数据进行预算。3、 差旅交通费 是指管理处支付的交

13、通费等费用，包括带车服务的交通费用。管理处可依据实际工作须要进行预算，由部门包干明细预算。4、 汽车费用 是指管理处车辆产生的油费、保险费、停车费、过路费、保养修理费、车船运用税、洗车费等。按车辆的消耗进行预算，包干到每台车、每个司机进行明细核算，做好内部管理，削减奢侈。5、 社区活动费是指管理处在举办社区文化活动时所发生的全部相关费用。预算时要列出社区文化活动支配，可参照以前年度费用发生状况进行预算。6、 物业酬金 可按主营业务成本的10%预算。7、 劳保费 是指管理人员服装费用等劳保费支出，不含操作层员工的服装费。依据换装支配进行预算，列出人员名单和服装明细。管理处要制订有关换装的制度和支

14、配，削减随意性，增加成本意识。8、 业主委员会费 是指管理处按有关文件标准每年用于业委会的活动经费、餐费及其他有关费用。管理处可参照文件和以前年度费用状况进行预算。9、 职工误餐费 是指公司同意发放的节假日聚餐费及加班误餐费。预算时列出人数和节假日聚餐费标准及分部门预算的加班误餐费明细。10、 食堂费用 是指由管理处担当的食堂支出减去收回的员工食堂餐费后的费用，包括煤气费、水电费、用具、食堂亏损补贴等。管理处要制订食堂管理制度，对各项成本进行预算限制，责任到岗，对于亏损补贴要有明确的限制性规定。11、 宿舍费用 是指员工宿舍费用支出减去收回员工宿舍费用后的费用，包括房租、水电费、修理费等。管理

15、处按费用构成对各宿舍的支出进行预算，并建立相应的宿舍管理制度，对于费用要有管理方法。12、 职工教化费 是指用于职工学习、培训发生的费用。依据职工培训支配进行预算。总费用不能超出工资的1.5%。13、 折旧 是指管理处办公所用固定资产的折旧费，依据财务账上固定资产清单及新增和报废固定资产支配进行预算。14、 其他是指没有包含在以上费用项目的间接费用，如员工活动费、会议费、平安奖等，依据有关活动支配进行预算。第十章 代付水电的预算编制可按代收水电预算金额进行预算。第十一章 营业税费的预算编制营业税费是指企业所得税、个人所得税以外的税费，包括营业税、城建税、教化费附加、堤围防护费（以上四项税费为非水电收入的5.61%)等。第十二章 营业外收入、营业外支出的预算编制营业外收入和营业外支出是指发生的与经营无干脆关系的收入和各项支出，如收到的管理费滞纳金、固定资产盘亏、处置固定资产的净损失、罚款支出、特别损失等。可参照分析以前年度财务数据进行预算。附件1、管理处及驻外公司预算主表附件2、收入明细表附件3、工资、福利费明细表附件4、社保、房积金明细表附件5、材料费明细表附件6、其他成本明细表附件7、专项费用明细表附件8、办公费明细表附件9、其他间接费用明细表