凯德发展历史

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1、凯 德 发 展 奇 迹2013年 11月 2 第一部分：凯德成长史 第二部分：凯德战略演进 第三部分：发展核心业务 第四部分：财务表现 第五部分：2013年最新的战略目 录 3 凯德成长史：年 度 各 大 事 件 时 间20092002 2004 2006 20131994 1996 1998 2001 2005 2008 2010 20122011 进入中国，建立在中国的第一座写字楼 上海百腾大厦 中国第一座来福士 上海来福士广场动 工 雅诗阁打造在中国的凯德置地在上海成立 首两个项目上 海盛捷高级服务公寓，天津盛捷奥林匹克 服务公寓 凯德置地在上海成立 北京雅诗阁服务公寓北京最大的五星 级

2、服务公寓开业 上海来福士广场盛大揭幕 凯德置 地进驻北京 拓展商用业务 首支中国商用房地产投资信托基金上市 北京来福士广场落成 成都来福士广场动土 杭州来福士广场 展开蓝图 凯德中国15 周年庆 凯德商用在 中国上市 收购东方海外 凯德商用 大型公益项目“ 我的第一个书包” 在全国启 动 上海来福士（上宁）展开蓝图 凯德商用旗下商场统一更名为“ 凯德广场/ 凯 德MALL” 重庆来福士签约并动工 成都来 福士落成 深圳 来福士动工 宁波来福士 开业 集团中文名称正式更名为凯德集团，组织 架构进行精简，“ 凯德”品牌获封“中国驰名商标”称号凯 德 历 程 4 凯德成长史： 凯 德 置 地 的 成

3、 立 ： 亚 洲 最 大 的 并 购 案合 并 前 的 百 腾 置 地 与 发 展 置 地淡 马 锡 控 股 公 司新 加 坡 科 技 公 司STPI百 腾 置 地 新 加 坡 发 展 银 行发 展 置 地 其 他 房 地 产 公 司 盛 捷 控 股Somerset 雅 诗 阁Ascott 莱 佛 士Raffles 澳 洲 置地 其 他 房 地产 公 司 2000年4月，STPI收购了发展置地24.9%的股权。当时发展置地的主要业务为房地产、酒店与服务公寓、医疗地产和物业管理服务等。百腾置地作为新加坡唯一一家还未上市的大型政府背景的房地产公司，是当地最大的执行共管公寓政策的发展商，业务也涉及商

4、业综合物业、服务式公寓。两家公司管理层重新审视了业务构架后决定合并，以使股东价值最大化。 凯 德 2000年 重 组24.9% 5.4% 合 并合 并 5 凯德成长史： 2000年 到 2010年 十 周 年 蜕 变 S 57.7bn26,00089S 26.6bn 11365%海 外 资 产管 理 的 资 产服 务 型 公 寓 间 数 已 上 市 资 产 /REITs资 产 3 2 98 12 4 2 2000 2010上 半 年3325%S 0.27bn7 33S 26.8bn 购 物 中 心 数 量城 市 数 目 6 凯德成长史：10年 后 取 得 的 成 就连 续 4年 利 润 超 过

5、S 1bn资 本 回 报 率 更 有效 率区 域 更 多 元 化 财 务 安 全现 金 充 足 利 润ROE海 外 资 产 比 重负 债 /权 益现 金 （ S 287m）（ 4.2%）25%0.92S 879m S 592m8.7%65%0.28S 4.9bn 7 凯德成长史：成 为 亚 洲 最 大 的 地 产 公 司 之 一集 团 总 市 值 2000年 11月 ： S 8.9bn 2010年 10月 ： S 42.7bnS bn 8 凯德成长史： 连 续 4年 利 润 超 过 10亿 新 元Total PATMI -281 280 103 306 751 1013 2759 1260 1

6、053 592年 中S m 9 凯德战略演进：2000年 合 并 时 经 营 效 率 低 下 ， 面 临 极 大 挑 战经营面临极大困境 低 回 报 率 严 重 损 害 了 股 东 价 值 超 越 了 财 务 安 全 底 线 股 东 价 值 损 失 严 重 权 益 回 报 率 ROE=1.5% 总 资 产 回 报 ROA=1.0% 净 负 债 资 本 比 92% EVA-14.3亿 元 ROE =净 利 润 /股 东 权 益 ROA =净 利 润 总 资 产净 负 债 资 本 比 （ 有 息 负 债 现 金 ） 权 益 资 本EVA 税 后 经 营 利 润 减 去 债 务 和 股 本 成 本

7、是 所 有 成 本 被 扣 除 后 的 剩 余 收 益 （ Residual income） 。 它 反 映 的 是 企 业 税 后 营 业 净 利润 与 全 部 投 入 资 本 成 本 之 间 的 差 额 ， 是 对 真 正 “ 经 济 ” 利 润 的 评 价 10 凯德战略演进： 扭 转 局 面 的 战 略 举 措“ 我 们 将 聚 焦 于 核 心 业 务 ， 努 力 平 衡 开 发 业 务 的 高 回 报 与 投 资 业 务 的 稳定 收 益 之 间 的 关 系 ， 并 推 动 收 费 业 务 增 长 。 ” 2001年 年 报 主 席 声 明 1、平衡开发物业与投资物业：计划将物业开发

8、（包括用于销售的商业物业）的收入占比从当时的50%比重提高到60%，投资物业收入保持在40%左右，从而在提高ROE的同时保持业绩的相对稳定性。2、发展收费业务（Fee-based Businesses）：传统地产业务以资产为基础（Asset-based Businesses），而凯德战略重组的重点是拓展以费用收益为主的新模式，将地产金融业务和物业管理业务发展成为一个新的增长引擎，并专门成 立了凯德金融部门（CapitaLand Financial）。3、严格的资产剥离政策与证券化战略：通过剥离非核心资产来减轻资产负担，通过证券化来提高投资回报率，通过构建基金管理平台来引入第三方资金。4、全球化

9、战略。 11 凯德战略演进： 战 略 核 心 集 中 、 平 衡 、 规 模集 中 平 衡 规 模Focus,Balance,Scale,集 中 、 平 衡 、 规 模在 2000年 的 总 裁 致 股 东 函 中 首次 出 现 ，2003年 正 式 被 确 定 为 全 集 团 的核 心 战 略 并 持 续 至 今 。 集 中 房 地 产 全 产 业 链房 地 产 是 唯 一 的 业 务 ， 专 注 在资 本 管 理 、 房 地 产 开 发 和 运 营管 理 ，提 供 市 场 所 需 的 住 宅 、 办 公 楼、 购 物 商 场 、 服 务 公 寓 和 房 地产 金 融 服 务 （ 包 括 基

10、 金 管 理 ）。平 衡 投 资 组 合 及 区 域平 衡 发 展 业 务 投 资 组 合 ：继 续 发 展 不 同 的 房 地 产 产 品 ；开 发 业 务 和 投 资 /收 费 业 务 均 衡 发 展；在 发 达 和 发 展 中 国 家 /不 同 发 展程 度 区 域 同 步 投 资 。 壮 大 规 模 与 不 断 扩 展 合作扩 大 经 营 规 模 ， 保 持 多 项 竞 争 优 势 ：实 现 规 模 经 济 效 益 ，吸 引 顶 尖 合 作 伙 伴 ，吸 引 人 才 并 赢 得 商 业 伙 伴 与 银 行 家 信 心，持 续 壮 大 在 新 加 坡 和 中 国 市 场 的 规 模 ，扩

11、 大 在 购 物 商 场 、 服 务 公 寓 、 房 地 产 投资 信 托 基 金 和 基 金 管 理 业 务 的 规 模 ，通 过 合 作 和 并 购 扩 大 规 模 12 凯德战略演进：非 核 心 资 产 的 坚 决 剥 离非 核 心 资 产 剥 离 ： 累 计 变 现 了 总 值 75亿 新 元 非 核 心 业 务 剥 离 ： 酒 店 管 理 与 物 业 管 理 剥 离2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007剥 离动 作 资 金流 向效 果 剥 离 了 总 值 17亿元 新 元 （ 约 合 85亿 人 民 币 ） 的 非核 心 资 产 集 团 层 面 又 剥

12、离了 11亿 新 元 非 合作 资 产减 债 13亿 新 元 至69亿 新 元 ； 而 子公 司 Ascott也 剥离 了 总 值 6.3亿 新元 是 非 核 心 资 产 进 一 步 减 债 12亿新 元净 负 债 资 本 比 上年 末 的 92%减 至87% 净 负 债 资 本 比 降至 73% 彻 底 剥 离 物 业 服 务 和 酒 店 管 理 两 项 重 要 业务 ， 其 中 来 福 士 酒 店 集 团 以 17.2亿 新 元 、1.64倍 市 净 率 的 价 格 转 让 给 一 家 私 人 股 权投 资 基 金 ， 贡 献 了 6.31亿 新 元 的 收 益而 对 物 业 服 务 公

13、司 PREMAS的 剥 离 则 贡献 了 6200万 新 元 的 收 入 和 3110万 新 元 的利 润专 注 于 核 心 业 务 的 深 耕 13 凯德战略演进： 出 售 莱 佛 士 酒 店 2005年 7月 18日 ， 凯 德 置 地 控 股 的 莱 佛 士 控 股 （ Raffles Holdings） 宣 布 ，以 17.2亿 新 加 坡 元 （ 约 10亿 美 元 ） 的 价 格 ， 将 旗 下 的 新 加 坡 莱 佛 士 酒 店 和 其 他 40家位 于 全 球 各 地 的 酒 店 、 度 假 中 心 和 物 业 出 售 给 美 国 柯 罗 尼 资 本 集 团 （ Colony

14、Capital LLC） 。 凯 德 拥 有 上 市 的 酒 店 集 团 莱 佛 士 控 股 有 限 公 司 59.7%的 股 份 ， 该 酒店 集 团 的 旗 舰 企 业 是 具 有 117年 历 史 的 新 加 坡 莱 佛 士 酒 店 。 此 次 交 易 价 格 比 莱 佛 士 控 股 所 拥 有 的 全 部 酒 店 的 净 有 形 资 产 高 出 了 64%， 这也 就 是 说 ， 柯 罗 尼 资 本 集 团 为 莱 佛 士 的 品 牌 等 无 形 资 产 开 出 了 高 于 其 实 际 资 产 的 价格 。 从 财 务 上 看 ， 出 售 这 些 酒 店 还 意 味 着 解 除 了 一

15、 块 巨 额 的 资 本 性 负 担 。 因 为 酒 店业 的 运 营 特 征 决 定 了 每 年 必 须 对 原 有 的 酒 店 不 断 地 增 加 投 资 ， 用 于 装 修 和 购 置 设 备。 凯 德 认 为 ， 就 规 模 和 市 值 而 言 ， 莱 佛 士 控 股 在 全 世 界 酒 店 集 团 的 排 名 大 概 在 十 七 八 位 ， 这 样 一 个 不 大 不 小 的 规 模 阻 碍 了 其 进 一 步 发 展 。 选 择 在 现 时 良 好 的 经济 环 境 和 房 价 大 涨 的 情 况 下 出 售 酒 店 ， 可 套 现 大 量 资 金 ， 并 将 获 得 的 资 金

16、再 投 入 其他 高 增 长 业 务 。 此 交 易 不 仅 能 通 过 特 别 分 红 向 所 有 股 东 返 还 大 量 资 本 ， 还 能 保 留 相当 可 观 的 资 本 和 联 动 能 力 ， 为 将 来 的 业 务 发 展 向 更 高 产 出 的 资 产 作 再 投 资 。 14 凯德战略演进： 莱 佛 士 酒 店 曾 为 战 略 性 业 务l 1979年 ， 发 展 置 地 发 起了 一 个 联 营 企 业 ， 开 发 了公 司 第 一 个 酒 店 投 资 项 目莱 佛 士 城 综 合 项 目 ， 包括 两 个 国 际 标 准 酒 店 ， 一个 世 界 级 的 会 议 中 心 、

17、 一个 办 公 楼 和 一 个 商 业 中 心。 这 个 项 目 在 1986年 完 工， 之 后 Westin Hotels 负 责酒 店 和 会 议 中 心 的 管 理 ，直 到 2001年 结 束 。 莱 佛 士国 际 有 限 公 司 从 2002年 开 始 负 责 莱 佛 士 广 场 和 瑞 士酒 店 管 理 （ 重 更 名 ） l 在 1991-1996年 ， 莱 佛 士 国 际 致 力 于 酒 店 和 度 假 设施 的 建 设 ， 并 且 以 莱 佛 士国 际 为 主 要 品 牌 。 重 新 将莱 佛 士 酒 店 定 位 于 国 际 性地 标 级 豪 华 酒 店 l 1997年 之

18、 后 ， 莱 佛 士 控股 不 断 的 在 世 界 范 围 内 收购 酒 店 ， 莱 佛 士 国 际 则 不断 签 约 多 家 酒 店 的 经 营 管理 权l 1997年 完 成 一 次内 部 重 组 ， 酒 店 和度 假 设 施 全 部 划 归莱 佛 士 控 股 。 莱 佛士 控 股 与 莱 佛 士 国际 一 起 开 展 亚 洲 以外 的 国 际 性 区 域 拓展 ， 目 标 是 首 都 及门 户 城 市 l 2000年 之 后， 莱 佛 士 国 际进 行 国 际 化 拓展 ， 开 始 收 购酒 店 项 目 l 2005年 7月 ， 莱 佛 士 控 股成 功 的 将 酒 店 业 务 以 17

19、亿新 元 的 价 格 出 售 给 olony Capital ,退 出 酒 店 持 有 领 域l 仅 剩 新 加 坡 来 福 士 城 项目 的 45%股 权l 虽 然 酒 店 业 务 自 2003年 下 半 年 起 ， 取 得 显 著增 长 极 强 劲 表 现l 但 在 业 内 ， 莱 佛 士 在全 世 界 的 排 名 大 概 是 第17或 第 18位起 步 阶段 自 身 能 力 培 养 阶 段 扩 张 阶 段 退 出 15 发展核心业务： 发 展 核 心 业 务 ， 重 点 拓 展 中 国 市 场 94 94年 底 04.4 04.12 05.4 05.7 05.11 06.4 06.5 0

20、6.12 07.8 07.10 09.06 09.08 09.09 10.01自 1994年 进 入 中 国 以 来 ， 坚 持 致 力 于 房 地 产 及 相 关 领 域 的 投 资 、 开 发 和 管 理目 前 已 在 中 国 超 过 40个 城 市 建 立 起 一 条 核 心 业 务 涵 盖 住 宅 、 商 务 房 产 、 商 业 房 产 、 服 务公 寓 、 房 地 产 金 融 的 综 合 性 房 地 产 价 值 链 。登 陆中 国进 入上 海 进 入北 京开 展业 务 正 式宣 布进 入北 京 进 入宁 波 进 入广 州 全 面启 动华 南业 务 成 立四 川合 资公 司 进 入天

21、津 成 立凯 德中 国 凯 德 置地 向 凯德 中 国注 资 5亿 元投 资 84亿 元 得深 国 投 6家 以 沃尔 玛 为主 力 的商 场51%的股 份 投 资33.7亿元 获 得深 国 投65%的股 份 持 有 河南 建 业29.75%的 股 份 增 持 河南 建 业至36.14%的 股 份 用 4个 项 目65%的 股权 及 深 国投 广 场50%的 股权 置 换深 国 投 持有 16个 项目 35%的股 份 及 6个项 目 49%的 股 份 150亿元 收 购东 方 海外 发 展有 限 公司 100%股 权从 1994年 开 始 到 2000年 ， 经 营 状 况 不 佳 ， 亚 洲

22、 金 融 危 机 时 更 是 持 续 亏 损2000年 ， 林 明 彦 调 任 中 国 ， 2013年 任 凯 德 集 团 CEO 16 发展核心业务： 股 权 收 购 的 合 作 开 发 17 凯德战略演进：非 核 心 资 产 的 坚 决 剥 离非 核 心 资 产 剥 离 ： 累 计 变 现 了 总 值 75亿 新 元 非 核 心 业 务 剥 离 ： 酒 店 管 理 与 物 业 管 理 剥 离2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007剥 离动 作 资 金流 向效 果 剥 离 了 总 值 17亿元 新 元 （ 约 合 85亿 人 民 币 ） 的 非核 心 资 产 集

23、团 层 面 又 剥 离了 11亿 新 元 非 合作 资 产减 债 13亿 新 元 至69亿 新 元 ； 而 子公 司 Ascott也 剥离 了 总 值 6.3亿 新元 是 非 核 心 资 产 进 一 步 减 债 12亿新 元净 负 债 资 本 比 上年 末 的 92%减 至87% 净 负 债 资 本 比 降至 73% 彻 底 剥 离 物 业 服 务 和 酒 店 管 理 两 项 重 要 业务 ， 其 中 来 福 士 酒 店 集 团 以 17.2亿 新 元 、1.64倍 市 净 率 的 价 格 转 让 给 一 家 私 人 股 权投 资 基 金 ， 贡 献 了 6.31亿 新 元 的 收 益而 对

24、物 业 服 务 公 司 PREMAS的 剥 离 则 贡献 了 6200万 新 元 的 收 入 和 3110万 新 元 的利 润专 注 于 核 心 业 务 的 深 耕 18 凯德战略演进：非 核 心 资 产 的 坚 决 剥 离 19 多样化且高效的资金募集平台类 型 市 值 1/基 金 规 模 资 产 总 值凯 德 商 用 新 加 坡 信 托 上 市 REIT 80.55亿 新 元 96亿 新 元 2凯 德 商 用 中 国 信 托 上 市 REIT 12.85亿 新 元 16亿 新 元 2凯 德 商 用 马 来 西 亚 信 托 上 市 REIT 32.89亿 马 币 12.32亿 新 元 2凯

25、德 商 用 中 国 发 展 基 金 私 募 基 金 10亿 美 元 9.89亿 新 元 3凯 德 商 用 中 国 入 息 基 金 私 募 基 金 9亿 美 元 29.87亿 新 元 3凯 德 商 用 中 国 发 展 基 金 私 募 基 金 9亿 新 元 14.74亿 新 元 3凯 德 商 用 中 国 孵 化 基 金 私 募 基 金 4.25亿 美 元 14.74亿 新 元 3凯 德 商 用 日 本 私 募 基 金 私 募 基 金 353亿 日 元 3.62亿 新 元 3凯 德 商 用 印 度 发 展 基 金 私 募 基 金 8.80亿 新 元 4.45亿 新 元 3注 ：（ 1） 三 个 上

26、市 REITs， 凯 德 商 用 新 加 坡 信 托 、 凯 德 商 用 中 国 信 托 和 凯 德 商 用 马 来 西 亚 信 托 的 市 值 按 照 2013年 5月 5日 的 市 值 计 算（ 2） 截 止 2013年 3月 ， 按 照 汇 率 1马 币 =0.39965新 元 计 算（ 3） 按 照 2012年 12月 的 估 值 计 算 ， 100%基 准 ， 按 照 汇 率 1人 民 币 =0.19396新 元 、 1日 元 =0.01486新 元 、 1印 度卢 布 =0.02226新 元 3个 上 市 REITs和 6个 私 募 基 金 ， 管 理 资 产 总 额 超 过 20

27、0亿 新 元 不 断 获 取 土 地 储备 及 投 资 机 会 的 能力 专 注 于 土 地 和 项目 购 买 的 专 业 实 地团 队 全 面 的 购 物 中 心开 发 能 力 开 面 向 多 元 化 租户 及 消 费 全 体 的 不同 类 型 购 物 中 心 的经 验 通 过 项 目 改 造 来发 掘 价 值 的 可 靠 业绩 表 现 通 过 庞 大 租 户 网络 快 速 实 现 高 出 租率 ， 并 通 过 平 拍 营销 和 市 场 推 广 吸 引顾 客 的 能 力 提 升 资 本 运 营 效率 的 资 本 部 署 专 业技 能 创 建 及 管 理 私 募基 金 及 上 市 REITs方

28、面 的 丰 富 经 验 20 房地产价值链独 特 综 合 零 售 商 业 ， 具 有 管 理 完 整 价 值 链 的 能 力项 目 购 买 投 资 开 发 购 物 中 心 运 营 管 理 资 本 管 理 成 熟 的 项 目拓 展 能 力 深 入 的 开 发能 力 杰 出 的 运 营 人才 出 众 的 高 效 资本 管 理 能 力3个 收 入 来 源 开 发 利 润1 重 估 增 值净 物 业 收 入物 业 管 理 费2 基 金 管 理 费3:经 营 性 收 入 21 商业地产全产业链 Private Equity私 募 基 金 REITs房 地 产 信 托投 资 基 金 Development

29、开 发Operations运 营ListedCompany上 市 公 司 Capitaland 凯德-中国房企的标杆Simon Property 西蒙Westfield 西田 万达华润中粮 嘉茂中国孵化基金嘉茂中国开发基金期期期嘉茂中国孵化基金 2006年12月新加坡上市永正资本总裁亲身参与凯德商用分拆上市2009年11月新加坡上市2011年10月香港二次上市 以地产金融平台为动力的全产业链是其盈利模式的核心架构阶 段 项 目 启 动 项 目 开 发 运 营 管 理 项 目 收 尾零 售 写 字 楼 综 合 体私 募 A 私 募 B 私 募 C自 有 资 金银 行 贷 款PE前 期 介 入资 源 投 入 收 入 PE管 理 费 租 金 收 益 /大 幅 增 值招 商物 业 管 理运 营 成 熟 大 幅 增 值/REITs管 理 费运 作 主 体 核心能力：投资管理+房地产金融平台+招商运营 从投资、开发、招商、运营管理、出售/出租、证券化全链条深度参与把控 从金融资本（私募基金与信托基金REITs）为主导，以商业地产开发收购、管理运营为载体，既实现稳定的租金收益和持有项目增值收益，又实现金融业务发展带来的“跳跃性”高收益。 持 有 /售 出 REITs上 市 23 凯德历程： 24