××海关物业管理方案(24页)

《××海关物业管理方案(24页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《××海关物业管理方案(24页)（24页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、一、海关的物业概况 海关业务大楼位于市英雄山路288号，南临十六里河镇政府，占地一万零八十平方米，总建筑面积一万两千八百平方米，建筑主体包括：主楼、南北附楼，主楼及南附楼为办公区，北附楼为基地款待所。附属建筑有传达室、员工宿舍、篮球场、停车场等。大院内有4块草坪，楼前有绿化带。地下室有车库、高压配电室及低压配电室、泵房、厨房、电锅炉房等。 主要的机电设备：供配电、给排水、自动消防灭火系统、楼宇监控系统、电锅炉等设施，广州日立电梯两部，日本大金中心空调系统。二、海关物业管理服务的内容 依据合同我公司目前对海关大楼（北附楼除外）的服务主要包括房管、修理、清洁、保安、车管等五项。详细内容如下：1.

2、海关大楼及附属建筑的本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯、走廊通道、门厅、篮球场、电梯、设备机房等）的修理、养护、和管理。2. 主体建筑配套设施设备（上下水管、落水管、烟道、消防通风道、照明、天线、供水设备、配电系统，消防监视系统、楼宇监控系统、消防设备设施、电锅炉、水泵等）的修理、养护、和运行服务。3. 海关大院内的配套设施设备（道路、楼前车道、化粪池、明暗沟、路灯、自行车棚、停车场、地下车库、草地灯等）的修理、养护和管理。4. 大院和楼内的清洁卫生、垃圾的收集、清运。包括对楼内走廊、门厅的大理石地面保养和大厅装饰品的清洁。5. 外来车辆在大院的行驶和

3、停岸管理。6. 协作和帮助当地公安机关进行平安监控和巡察等保安工作。并对外来人员进行限制和约束。7. 物业及物业管理档案、资料。三、海关物业管理的特点、难点及相应的管理措施 海关作为政府机关单位在物业管理方面与其他物业不同，有自己的特点。业务大楼是海关的办公区域，对环境的平安、整齐、舒适程度有较高的要求。其不同于住宅小区和商业写字楼的显著特点是：1. 海关初次接触物业管理，对物业管理比较生疏，有些领导不理解物业管理，有抵触的心情，对我们的管理不利。同时海关领导对我们持观望看法，这就要求我们要做的更好。2. 具有政府机关的工作作风，肃穆仔细、严谨规范。这要求我们要规范自己的工作，适应这里工作环境

4、。3. 上传下达，运用规范的公文。 海关的物业管理目前存在着不少的困难，造成这些困难的有海关特殊状况的因素也有我们自身的因素，这些工作的难点包括：1. 管理处与海关沟通和关系的协调。目前关系不太融洽，影响工作的质量。2. 物业公司的定位，海关对物业公司的定位和物业公司对自己的定位相左产生的冲突短时间很难变更。海关不把物业公司的关系看作同等的合作关系，也不把物业公司看作是自己的一个部门。管理处难于融入海关，海关对物业管理的接受程度有限。3. 管理处内部人员变动较大，尤其使保安员的更换，使服务质量下降，引起海关领导的不满。4. 海关对我管理处的修理班子的水平持怀疑看法。5. 对海关内部雇员的管理和

5、服务，尤其是住在关内的。6. 地处城乡结合部，四周环境较差。 这些问题有的可以做出各种的规章制度来约束，短期内可以取得肯定的效果；有些是长期的艰苦的工作。针对以上的问题我们打算实行以下措施尽量解决。1. 对于第一个问题，我们要主动跟海关领导和关员及其雇员加强沟通，平常工作中留意看法，利用一切接触的机会让他们了解我们的工作。我们打算严格依据公司ISO9002体系的要求对全体员工在海关内的工作进行规范，并对海关的特殊状况进行有针对性的探讨并适应其工作环境，以变更海关对我们的印象,推出更人性化的服务，增加管理处的亲和力。2. 关于物业公司的定位问题是一个长期存在的问题，不是一朝一夕能解决的。这取决于

6、海关对我们的认同，假如我们的工作让海关最大限度的满足，那我们就可能被认同；反之就会面临比较危急的境地。这个问题有海关的因素也有我们的因素。首先，海关对物业管理的相识是感性的，他们甚至并没有真正接触过物业管理，有些领导和关员对物业管理存在偏见。其次，作为政府机关单位存在一些官僚作风，对触动他们的新生事物有本能的反感。这是不利于我们物业管理的最重要因素。且他们认为物业公司是外来人，是来挣他们钱的。这一成见使物业公司在海关的地位很尴尬。最终一点使我们自身的问题，我们的工作还没真正走向正轨，工作中出现不少的失误，影响了我们的形象。我们只有提高自身的素养，干好自己的工作，才能对海关产生影响，进而变更其对

7、我们的印象。故这一问题我们并没有给它一个很详细的措施，这是一个长期的过程，须要我们共同的努力。3. 保安员人员变动的问题。这个状况已经造成了不良的后果。人员变动使影响了保安整体的业务水平进而形象了服务质量。鉴于目前公司的状况，海关作为一个老管理处有义务向其他管理处输送人才，而且保安这个行业的特殊性也使得人员的流淌性比较的大。针对以上状况我们只有加强培训一途，我们制定了保安、修理、保洁等员工的培训支配，再协作公司的培训使新员工尽快的胜任本职工作。4. 关于我们的修理队伍的问题。海关对我们的修理班的水平有怀疑，这个主要是人为的因素造成的，我们公司接管海关大楼触动了一部分人的利益，他们在一些场合对我

8、们的工作表示了很大的看法。这个问题其实和其次个问题一样，从我们自身的工作找缘由，我们的工作的确有不足的地方，须要我们用有实效的工作赢取业主的心。制定合理的工作支配和目标，如设备养护支配、室外设施修理养护支配、机电设备定期保养等。同时加强培训努力提高修理工的技术水平。对修理工实施定级制度，划分出工资标准，增加员工之间的竞争，稳定员工的心情，可望收到良好的效果。5. 这是一个如何将管理和服务结合的问题。在海关我们的物业管理是强化服务而弱化管理。这是海关的特殊状况确定的。但是这不意味着我们不要管理了 ，我们管理的主要对象有两个：外来人员和关里的雇员。前者包括对外来车辆的管理，来访人员的约束，施工队伍

9、的监督管理等，主要是车辆和施工队伍的管理。尤其是对外来施工队伍的管理，打算针对不同的施工队伍何其签定协议书对自己的行为及施工的后果负责。对于关里的雇员，这是一个特殊的群体，他们不是海关的正式员工但在海关已经工作了很久，有肯定的资格和影响力，对于他们的管理是一个难点。这个须要和行政科的领导协商，争取到肯定的政策，我们才能做好管理工作。6. 四周环境的问题，主要是关里和旁边居民及店铺的垃圾都堆放在大院外路边，影响了大院的卫生。上报海关，由海关与十六里河镇政府协调。四、海关物业质量管理目标和管理方式及工作支配 海关大楼是我公司接管较早的物业，对我们一个在发展中的公司来说其社会效益要远远大于经济效益；

10、海关的社会影响力和对其它单位的榜样作用要比我们取得的经济利益重要的多，海关的广告效应是我们公司拓展业务的无形资产，它的物业管理做的好了可以提高公司的知名度和美誉度，对公司的发展有主动的推动作用。因此我们应当把海关的管理做好，做细，做成精品，树立我们的品牌。我们的目标是让海关成为“平安、舒适、整齐、美丽”的办公区域，为关员供应高质量的服务。依据国家、省、市物业管理分项考核标准，两年内达到“省物业管理优秀大厦”的标准。 为了实现上述目标，打算在海关依照莲花公司ISO9002国际质量标准，参考莲花模式依据海关的详细状况推出一套适合海关的管理模式和详尽的工作支配，全面推行莲花“综合一体化”管理，并结合

11、海关的状况突出服务职能，形成“服务为主，管理为辅”的物业管理理念。在日常的工作中强化海关的形象，同时适当突出我们公司成果，对外通过树立海关良好形象提升我们公司的知名度。 一、 我们通过以下的方式体现上述的管理思想：1. 管理架构。 海关管理处是山东莲花物业公司的外派机构 ，全面负责海关物业管理的日常工作。管理处依据综合一体化管理的服务模式，充分考虑海关的物业管理特点，以“业主第一、服务为主、管理为辅” 的管理理念，为海关供应保安、修理、车管、清洁、房管等服务。设消防及楼宇监控室，实行24小时值班。纵向管理及内部架构如图。 海关行政科 海关管理处 房管组洁清班修理班护卫队护卫清洁班室外清洁室内清

12、洁护卫队监控中心车辆管理修理班设备运行修理养护2. 员工的奖惩方法。 依据公司员工手册的奖惩制度和员工考核表对员工进行考核，每月评出一名“服务之星”（限于操作层员工）予以嘉奖；每月考核最末一名扣除部分工资作为优秀员工的奖金。一年内取得“服务之星”34次的则自动成为管理处当年的优秀员工。一年连续23个月或累积4个月考核最末的则上报公司予以辞退。管理层员工的考核原则上依据员工手册予以奖惩。如工作特殊精彩，得到海关领导赞同的或敏捷处理问题避开公司损失以及提出好的建议的员工，则上报公司请予以嘉奖。3. 监督机制。 每周一进行周检，检查各班组的工作状况；管理处设“看法簿”，每月第四周的一天向管理处的全部

13、员工征集看法建议看法及对目前工作的想法。并通过这个看法簿由员工监督管理层人员。4. 信息反馈。 运用业办法见征询表定期向业主征询对管理处工作的看法。并刚好开会对反馈来得看法进行探讨，商讨解决之道。对某一事务进行跟踪处理，并刚好了解海关对次事的反应，每周至少向行政科发公函一件汇报本周的工作，并请其批示。每月不少于5次回访，其中电话回访不得多于2次。5. 处理机制。 实行4小时回复制度。问题一经发觉，办公室人员发出指令起先4小时以内回复解决的状况；重大的问题回复当前的状况。提高工作效率，留意一次胜利率及刚好率。对问题的处理不留尾巴，不拖不欠。二、日常工作支配（基本工作流程和日常管理运作） 工作支配

14、方面考虑到联通三机房的状况，制定了三机房的接管验收工作支配及其物业管理方案。对海关主要是日常的管理工作，包括工作流程、各项服务项目和环节的支配及其短期的支配。1. 基本工作流程如下图：重大问题刚好汇报主任回复处理状况接到电话或来访反映状况或巡察发觉问题 派人处理问题通知有关负责人2. 日常各项事务1）房管事务 管理处对海关的日常房管事务管理，依据公司ISO9002质量体系房管工作手册规范运作，如下表：工作支配8：00-8：30处理业主申报投诉；8：30-9：30巡察；9：30-12：00跟踪监督；14：00-15：30培训或整理资料；15：30-16：30巡察16：30-17：30开会或走访、

15、作总结工作内容跟踪监督日常：3遍/天；入伙期间：8小时/天；巡察日常：2遍/天；入伙期间：8小时/天；走访3次/周；1遍/月；回访处理率：100%，回访记录100%。检查内容及处理方法日检项目1申报、投诉接待2车辆管理3清洁4修理5机电设备6员工宿舍7内务巡察处理方法1记录巡察中发觉的问题，搜集关员或领导的反馈看法；2 对巡察中发觉的问题，分类处理： 1）填写看法转呈表； 2）填写保修项目转呈表； 3）发觉不合格服务，填写不合格服务处理 表，并处理。 4）对不合格服务追踪，并记录。周检项目全面检查大楼内外各项工作，着重对不合格项进行处理，并支配下周的大体工作；处理方法管理处主任组织事务助理、班

16、组长，对发觉 不合格服务问题刚好整改，严峻的问题上报公；须协调的问题刚好与海关有关领导协商解决。考核标准平常日检、周检、月检依据ISO9002质量体系考核标准。年终按国家建设部对“全国物业管理优秀大厦”的考核标准。2）机电设备、共用设施的维护支配 机电设备及共用设施的运行、养护运作依据ISO9002质量体系机电设备管理工作手册规范运作。如下表：日常机电设备设施管理运作 主要内容 运行值班：保障大楼供水供电、电梯空调的正常运作并做好记录；巡察：巡察设备机房和设备运行状况，做好巡查记录；秩序：搞好设备的物品管理，加强平安防范工作，维持配配电室及设备房的整齐。 修理负责机电设备、设施的各项修理、保养

17、工作，并做好记录；定期清理所管理的设备；负责对设备设施进行全面的巡察、检查，发觉问题刚好处理。检查项目及处理方法检查项目1凹凸压配电柜2干式变压器3水泵4水池、水箱5风机6电视监控及消防报警系统7空调设备8气体自动灭火系统9消火栓10出口指示灯11烟温感系统12电路13灭火器。处理方法依据公司ISO9002标准，对稍微不合格项进行整改，严峻不合格上报并提出整改看法。考核标准日常周检、月检考核按ISO9002质量标准；年终考核按国家“优秀示范大厦”标准考核。3）修理日常事务 大厦及共用设施修理、养护运作依据公司ISO9002质量体系修理工作手册规范运作。如下表：工作支配机电设备运行：24小时日常

18、修理养护、处理申报投诉、跟踪监督、业务培训。主要工作房屋本体室内：小修30分钟，一般故障1小时30分，不超过8小时，较难故障3天内。48小时跟踪验证。楼梯、墙面：发觉问题刚好修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次。天面：每年全面检查一次，发觉问题刚好处理。公共设施室内污水系统：每月检查一次，发觉问题刚好修补。道路车场：每天检查1遍，随坏随修；明暗沟：每周检查1遍，随坏随修；供水电气：每月检查1次，随坏随修；楼道灯：每月检查1遍，即坏即修；篮球场：每周检查1遍，即坏即修。检查项目及处理方法检查项目1地基基础2梁柱板主体3墙体4顶棚5楼梯扶手6门窗7防水层8水箱水池9天面栏杆10消防设施

19、11标识12散水13地面砖14上下水管15设备房16道路17路牙18踏步台阶19给排水20清洁设备21消遣设施处理方法依据公司ISO9002标准，对稍微不合格项目进行整改，严峻不合格的上报主任并提出订正措施。考核标准日常周检、月检考核按ISO9002标准；年终考核按国家建设部标准。4）保安日常管理：依据公司ISO9002质量体系保安工作手册、车辆管理手册规范运作。如下表：工作支配定岗检查24小时，门岗流淌巡查消防设施：1遍/周；车辆停放、平安：24小时；车辆保管：24小时；突发事务：保安员到达现场；学习训练学习法规：1次/周；训练：3次/周；训练培训以保安部支配为准检查项目及处理方法检查项目1

20、查可疑人员、外来人员；2 查违章停车、出租车、外来施工；3 查漏水、漏电现象4查房屋本体和公共设施状况；5听从支配帮助海关某些工作；处理方法依据公司ISO9002质量体系标准，对稍微不合格项汇报队长及事务助理，严峻不合格的上报主任。考核标准平常按ISO9002质量考核标准；年终按国家建设部规定的考核标准。4）清洁日常事务：依据公司ISO9002质量体系大厦清洁工作手册规范运作。如下表：工作支配7：30-8：30楼内清理 、大院清洁；8：30-11：30循环保洁；1：30-14：30楼内清理大院清洁； 14：30-17：30循环保洁；工作内容道路清洁2次/1天；篮球场：2次/周保洁8小时/天；楼

21、梯保洁清扫1遍/天，清洗2次/周；垃圾清运清运1次/天；地面保养打蜡洗地1次/2月检查项目及处理方法检查项目1道路、散水、地沟2停车场3垃圾箱、化粪池4篮球场5宣扬栏6楼道、楼梯7窗、墙面、扶手、消防栓8天台10值班室、卫生间。处理方法按公司ISO9002质量体系标准，对稍微不合格项自行关闭，严峻不合格项上报事务助理和主任并提出整改方案加以订正。考核标准日常日检、周检、月检按ISO9002质量考核标准；年终按国家建设部标准标准。五、管理团队的组成及管理处人员配备、培训 我们这个管理团队是一个年轻的集体，有工作的热忱，也有肯定的管理阅历。管理处操作层员工大多海关工作日久，对本职工作可以胜任。整个

22、管理处的组织机构如下图：管理处主任1名 事务助理1名资料员1名修理班长1名保安队长1名清洁班长1名修理工4名护卫员9名保洁员5名1. 管理处基本状况 竞聘团队的组成是：梁永强、*、*。 梁永强2023年7月来公司，参与了公司支配的理论培训，物业管理经理上岗培训；2023年8月至2023年 12月在莱州管理处实习；2023年12月至今在海关管理处工作。 *2000年11月来公司，是一位老员工，有丰富的阅历，参与了海关管理处的建设工作，在海关管理处任资料员至今。 *2023年7月来公司，参与了公司支配的理论培训，物业管理经理上岗培训；2023年8月至2023年 12月在莱州管理处实习；2023年1

23、2月至今在会展中心管理处工作操作层员工目前的基本状况： 操作层员工共有18人，其中保安员8人，修理工5人，保洁员5人。目前，保洁班的4位室内保洁员已娴熟驾驭了保洁工具及药剂的运用，能很好的完成清洁的工作，室外的保洁员也能胜任；保安方面人员变动比较的频繁，部分新来的保安业务不娴熟，管理处打算依据培训支配对其进行培训，以提高其工作水平。修理班有4个电工，1个水工，均为持证上岗。各个岗位的人员配备比较的足够，但其对物业管理的相识和服务的意识有待提高，依据状况定期对他们进行物业管理方面的培训。2. 人员的培训。 对人员进行系统的培训。为使海关的管理有大的进步，实现我们对公司及公司对海关的承诺，管理处将

24、依据ISO9002质量体系文件的培训规定，结合海关的实际状况，有针对性的、科学系统的对管理处的员工进行培训。 1）培训师资。 请公司有丰富物业管理应验的管理人员和技术人员授课，同时协作公司各部门如保安部、保洁部的培训工作。 2）培训奖惩。 笔试、实际操作考试前三名者，员工考核为优；新上岗员工培训成果不合格的，上报公司恳求调离或辞退；笔试和实际操作考试不合格者赐予一次补考的机会。 3）培训支配。 管理人员的培训支配和操作层员工的培训支配。管理层培训支配如下表： 培训内容培训方式培训考核公司简介、物业管理基础学问、员工守则、公司规章制度、职业道德、礼貌用语、平安防火学问、ISO9002质量体系教化

25、集中培训笔试物业管理理论、物业管理法规、各管理岗位岗位职责、ISO9002质量体系学问、现代物业管理实务、海关的基本状况集中培训管理学基本学问、各种管理模式的探讨、海关的组织架构、海关物业管理手册集中培训探讨会发言经济学基本学问、如何面对国外大型服务公司的入侵、集中培训探讨会发言阅历信息培训、学习沟通先进、科学的 物业管理阅历、探讨海关环境下的物业管理规范的公文写作（函、报告、申请、支配、总结等）、电脑的应用、现代物业管理动态集中培训笔试操作层员工培训支配如下表： 培训对象培训内容培训方式培训周期 培训考核全体操作层员工公司简介、物业管理基础学问、平安防火学问、职业道德、礼貌用语、集中培训每年

26、一次笔试保安员岗位职责、保安工作手册、海关车辆管理手册、队列、体能、消防灭火等。集中培训理论每月一次，技能每周一次笔试、实操考核修理员岗位职责、工作手册、修理工具的运用、平安操作规程及水电、建筑常识等集中培训理论、技能每月各一次。笔试、实操保洁员岗位职责、清洁工作手册、清洁工具及药剂的运用集中培训理论、技能每月各一次笔试、实操六、管理规章制度与本物业管理档案的建立与管理 1、 物业管理的规章制度体现管理的严密性、科学性、先进性。在海关，为了适应海关的物业特点，规范员工的工作，同时又要取得良好的效果，我们为海关管理处量身定做了一个海关管理处工作制度，对全体员工有一个约束。另外的内部岗位制度、管理

27、维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准，严格依据公司ISO9002质量体系制订。 2、物业管理档案的建立和保管。目前海关移交给管理处的资料不足，影响了档案的整理和贮存。对管理处的修理档案、巡察记录、运行档案、机电设备检查记录、公司和海关下发的文件和其它管理服务活动记录及档案等资料，已经分类整理以备检查利用。我们打算对一些日常服务记录，如日巡察、公共设施问题处理等资料在电脑备案，尤其是日巡察，在电脑上记录，如有重要上报的问题可以打印下来。这样提高了工作效率，节约了纸张。 资料员工作流程：编号 存档接收资料 资料 借还 七、各项指标的承诺1. 房屋及配套设施完好率：98%2. 房屋零修、急修刚

28、好率：100%3. 保洁率：99%4. 修理工程质量合格率及回访率：99%5. 无治安案件发生6. 大型及重要机电设备完好率：99%7. 无火灾发生8. 违章发生率及处理率：100%9. 业主有效投诉率与处理率：100%10. 业主对物业管理的满足率：80%11. 道路、车场院完好率：98%八、经费收支测算 海关管理处费用测算表序号项目测算依据 测算式 测算结果备注一人工费定岗37人，管理处6人，修理工7人，保洁员8人，保安16人，1+2+3总计22710元/月1工资月人均工资600元月人均工资*人数600*3722200元2住房租金月人均50元50*4200元保洁员住房3福利基金年人均100

29、元37*100310元二办公费按管理人员6人共3460元1低值消耗品人均20元/月6*20120元2电话费300元/月1*300300元3电梯维护费580元/月，部580*31740元4其它费用修理养护过程中的不行预见费用300元/月300元5员工配备费用制服、对讲机、工具等1000元/月1000元总计总计26710元/月以上测算数据没有计算折旧费、税收、企业管理费等费用。九、对企业文化的相识和对目前物业管理行业的一些看法1、我公司的企业文化 企业文化是现代化的企业建设的重要部分，它体现在完善的经营机制、和谐的工作氛围、超前的服务理念等现代化企业所必需具备的素养。企业文化是企业长期发展的过程中

30、渐渐形成的。随着企业经营观念的发展企业文化在企业的发展中扮演这越来越重要的角色。 企业创业伊始，为了使企业有一个良性的发展轨道，提高产品的市场竞争力，企业会提出各种口号和工作制度来激发员工的工作热忱，并向客户传达一种信息，即我的企业是最有前途的，最完善的，最值得信任的。所以说企业文化的外在体现使企业发展树立起良好的形象。这个时候企业文化的表现为经营和管理理念。 当企业具有肯定的实力，在市场的竞争中站稳脚跟后。企业文化的教化可以使员工始终保持工作激情，同时又是企业形象的最干脆体现。此时的企业文化已不仅仅是企业形象的载体，最重要的是起到了企业运作指向的作用。 随着经济的发展，人才流淌日益频繁和广泛

31、，虽然这种流淌使企业更加有活力，但是也成为了企业团队内部不稳定的因素。如何留住人才，稳定自己的人才队伍是企业面临的最现实的问题。企业文化所崇尚的核心力气就是团队精神，团队精神的精髓是团结和稳定。所以塑造一种恒久的企业文化，用文化的力气管理企业是一个有志向的企业必需的。企业文化可以增加亲和力，增加员工对企业的归属感，淡化雇佣关系，使员工在一个良好的和谐的氛围力工作。企业文化可以在企业内部产生向心力，增加凝合力。 对于物业管理企业，企业文化的地位特别的重要。物业管理企业是服务性的行业，其工作的主体、客体都是人。所以物业管理企业都把“以人为本”作为企业的经营口号。良好的服务和先进的管理是一家优秀公司

32、必备的素养。对于物业管理企业，公司的形象是最重要的，它是服务质量的体现，也是客户对企业的认同。所以企业文化首先要使客户产生文化认同感；员工的工作要有效的体现企业文化中的精髓，被客户认同。两者合一，必会赢得良好的口碑。 我们莲花物业管理公司的企业文化是“业主至上、敬重同事、务实严谨、追求完备”。这四句话包括了企业的经营理念、公司的工作看法以及对员工的素养要求。这可以看作是企业对员工的要求，同时也是企业对自身的要求，又是市场对企业的要求。很好的体现出物业管理企业的经营特点。我们公司的企业文化顺应了物业管理的行业要求，是整个企业运作指向。山东莲花物业公司在经过一年多的努力后，已经在山东市场上占有了一

33、席之地，我们公司的企业文化的建设已经进入了一个比较成熟的时期。公司的良好的发展赐予了它更多的意义，同时这四句话也在公司的发展过程中起着越来越重要的作用。2、目前物业管理行业的一点看法 物业管理行业发展到今日，随着物业管理市场的成熟和社会消费观念的变更，物业管理的前途无疑是光明的。但是目前存在的很多问题已经严峻制约了行业的发展。客观上是立法滞后、物业管理市场不成熟、物业管理收费低、收费难；从物业管理自身是存在恶性竞争，专业化程度不高，物业公司规模小、竞争力差，观念陈旧。随着市场竞争的进一步加强，物业管理这个还有待大力开发的市场当然受到各方面的关注。目前大型的物业管理公司纷纷将业务拓展到内地，就是

34、看好了物业管理的前景。 以前认为物业管理行业是一个低投入、低风险、低利润的行业，而目前物业管理已经成为一个投入较高，风险较大而利润很低的行业。这里面除了有政策法规不完善，管理费收取难等因素以外，也有媒体的舆论导向因素。很多媒体对物业管理没有或很少有正面的报道，肯定程度上影响了物业管理的口碑。 现在我省的物业管理行业的强势群体是一些大集团的后勤转制企业和房地产商的下属企业，他们拥有的技术财力都不是我们这样一个公司所能企及的。在愈来愈烈的市场竞争中，我们要避开与他们的优势，跟他们拼管理。我们有先进的管理模式和良好的品牌，这是我们的优势，也是我们赖以生存的资本。想有大的发展就要向规模化、专业化发展。

35、凭借自身的优势，把物业拓绽开来，并成立专业的公司如保洁、绿化、机电等，形成技术的优势，我们在市场上就会有更强大的竞争力。 对于目前我们公司的状况，除了大力拓展物业外，要尽量的降低物业管理成本。比如在一个物业管理处组建时，人员配备方面要尽量的精简优化，让每个人都可以发挥最大的工作能量，避开人才的奢侈和一些不合格的员工混日子的状况出现，降低人员工资的开支。同时还要寻求利润增长点，如和公交公司合作，在小区内设班车，我认为可以尝试。多一些经营手段，形成多元化经营，有利于公司资本的积累。 在我公司内部形成一个良好的竞争机制。公司这次内部招标，就是一个很好的确定，能者上庸者下这也是市场的法则。希望公司能制定更多的竞争制度，不光对管理层，对操作层也要制定技术比武之类的活动。刺激员工的主动性；提高员工的个人实力。同时也能提拔一些业务骨干担当管理工作，增加公司的力气。 这是我对物业管理一些不成熟的看法，请指责。