前期定位策划设计一体化策略

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1、打破打破项项目前期定位怪圈的目前期定位怪圈的策划策划设计设计一体化策略一体化策略2014年10月26日1先看先看3个案例个案例2先看先看3个案例个案例3项项目策划与定位目策划与定位层层面的面的问题问题 销售代理公司在做项目前期策划，市场的数据支撑没有问题，产品研发层面支持力度不够；策划案千篇一律，套模板现象严重，在所处区域任何项目都适用，项目核心优势没能挖掘出来；策划公司的项目开发全程经验缺失，策划案缺少地产项目运营经济指标分析这一环；甲方的策划管理能力不足，不能判断策划公司提供的策划案的优劣，造成决策延迟或决策失误；甲方老板的“先发劣势”与“先入思维”，造成对策划公司的强势干涉，造成“有什么

2、水平的甲方就有什么水平的乙方”。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题1、策划定位方面2、规划设计层面3、对开发商而言4、对设计院而言Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤Part 3.实战实战案例案例4项项目目规规划与划与设计设计 甲方没有想法，不知道自己想要什么，直接委托设计，让设计院先做做看，给个靶子打；甲方想法太多，但没有系统梳理，最终还是不知道自己想要什么，且变化太多；甲方虽然有想法，对市场的认识也不错，但缺少专业的“从市场到设计的翻译”人员，给设计院说不清楚；甲方做了专业的策划，但甲方专业管理缺失，不能有效整合策划和规划设计，导致设计与策划脱节；

3、设计师抛开策划要求，按照自己的逻辑直接进行工作，导致设计与策划脱节。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题1、策划定位方面2、规划设计层面3、对开发商而言4、对设计院而言Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤Part 3.实战实战案例案例5对对开开发发商的商的负负面影响面影响 因为没有系统的市场研究，无论设计公司提供什么样的规划设计方案，甲方心里都没有底，不敢决策，贻误时机；地产决策说到底是算账，市场上提供的大部分策划方案和设计方案，都缺少项目运营经济指标测算（甲方有能力的时候自己的成本和财务部门补齐），导致老板不敢决策、无法决策；最终的现象就是，委托不同的

4、设计公司一遍又一遍的做设计方案，多花时间，多花设计费，增加时间成本。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题1、策划定位方面2、规划设计层面3、对开发商而言4、对设计院而言Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤Part 3.实战实战案例案例6对设计对设计院的院的负负面影响面影响 在甲方开发思路不确定的前提下，被迫一遍又一遍的改图，设计人员压力增加；机会成本增加，沉没成本增加；人均产值降低，经营压力增加；消极应对，甲方怎么说就怎么画，员工创造能力降低，成就感降低；经营人员迁就、满足甲方的时间和修改等无理要求，员工满意度就会降低。Part 1.地地产项产项目前期面

5、目前期面临临的的问题问题1、策划定位方面2、规划设计层面3、对开发商而言4、对设计院而言Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤Part 3.实战实战案例案例7策划策划设计设计一体化的概念一体化的概念策划策划+产产品品+规规划划+运运营营筹划筹划=前期前期总总包策略包策略 市场调研+甲方调研+政府调研 项目策划（项目难点及其解决方案+增值方案）概念规划（多方案比较+产品研究）项目测算（投资、销售、运营方案、现金流）深化方案（效果图+多媒体）小包小包 修建性详规 施工图设计中包中包大包大包1、一体化策略概念Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划

6、策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例8策划策划设计设计一体化的方法与步一体化的方法与步骤骤现场感受市场调研甲方思路梳理发展方向确认经济技术指标测算发展方向初判项项目工作目工作逻辑逻辑项目定性研究规规划划结结构研究构研究土地利用规划研究空空间规间规划划结结构研究构研究项目运营筹划建筑效果研究建筑效果研究策划与策划与设计设计人人员员同步工作同步工作项目定量研究Part 3.实战实战案例案例3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划

7、方法步骤7、项目运营测算工具Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步9基地基本属性基地周边资源政府政策资源甲方资源优势竞品项目特点市场的空白点充分挖掘资源优势找到切入点预判市场和政策走向项目发展方向项项目目发发展方向把握的方法与步展方向把握的方法与步骤骤Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 3.实战实战案例案例2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 2.策划策划设计设计一体化

8、的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念10项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）项项目地目地块块属性属性项项目概况：目概况：占地：955亩容积率：无限定位置：西临曲靖麒麟北路，南临建宁东路路、东至紫云路。麒麟北路是城市主干道，与麒麟南路相接，贯通麒麟区南北。太和太和东东路路本本项项目目建宁建宁东东路路项项目占地目占地955亩亩，是城区唯一的大，是城区唯一的大规规模商模商业业用地。用地。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导

9、6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例11项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例距曲靖核心商圈距曲靖核心商圈4公里，北城公里，北城/北片区的核心地段，具有北片区的核心地段，具有发发展展现现代零售代零售业业的先天的先天优势优势。阿诗玛商圈麒麟南路南城门商圈项项目地目地块块属性属性项项目区位：目区位：项目紧邻烟厂、电厂家属区，周边生活气氛深厚，本项目与麒麟广场相距4公里。本本项项目目本案本案Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步

10、一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导12建工集团、已整平区域（菜地）啤酒厂（一期开发）商 其它化机厂地产铺可规划项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例项项目地目地块块属性属性项项目地目地块块条件分析：条件分析：地块内有大量待拆迁的建筑物；地块内高压线；用地用地权权属复属复杂杂，地，地块块内有大量待拆迁的建筑物。内有大量待拆迁的建筑物。东面与南面有保留地块；目前净地为建工集团

11、的地块及相邻的政府收储地（菜地）；景观：地块可视性景观一般，西侧沿麒麟北路形象较好，但四面高层建筑很少，遮挡小，有机会创造极具吸引力，代表城市新风貌的建筑景观。保留地块店 菜地 政府协助）（租凭合同）技术学校（一期开发）补偿费用问题、政府协助）皮革厂收购（补偿费用问题、补偿问题补偿问题、政府、政府协协助助 高压线酒 规划道路 （补偿费用问题、保留地块 政府协助）按 曲靖地区印染厂(厂已破产、已租赁合同签订10年）保留地块设计平地或自持物平地或自持物业业 保留地保留地块块、规规划包括在内划包括在内规规划道路划道路 保留地保留地块块租凭合同期限未租凭合同期限未过过Part 1.地地产项产项目前期面

12、目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念13项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例本本项项目目北北东东西西南南项项目地目地块块属性属性项项目四至：目四至：北向：老式住宅区，烟厂幼儿园、医院。评价：以居住等为主。东向：紫云路评价：以汽修、汽车销售为主，大货车多，商业氛围较弱，未来商业价值一般。西向：麒麟北路评价：以餐饮为主，分布有较多居住区及中小学，未来商业价值较好。南向

13、：建宁东路评价：以零星日常商业为主，档次低并有垃圾收购站，但分布有较多居住区，未来商业价值较好。麒麟北路与建宁麒麟北路与建宁东东路，目前居住气氛路，目前居住气氛浓浓，未来有，未来有较较大的大的发发展空展空间间。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤14位置位置每每5分种分种货车货车私家私家车车的的士士公公交交摩托摩托车车自行自行车车行人行人合合计计数据数据为为三次三次记录记录数数值值的平均的平均值值车车流流人人流流建宁建宁东东路路14：55-15：0017：05-17：1021：05-21：105672471917761

14、2276麒麟北麒麟北路路13：20-13：2514：05-14：1016：40-16：4548030647109416794紫云路紫云路11：20-11：2512：10-12：1515：30-15：353620921622398339项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例项项目用地目用地东东、南、西三面均、南、西三面均为为曲靖交通主干道，均可曲靖交通主干道，均可连连接接东东、西、南、北片区，、西、南、北片区，对对外交外交通便

15、利；紫云路因通通便利；紫云路因通货车货车，路面灰，路面灰尘尘大，路面交通情况大，路面交通情况较较差，商差，商业发业发展空展空间间有限。有限。项项目地目地块块属性属性项项目交通条件：目交通条件：Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤15项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）项项目地目地块块属性属性项项目地目地块块属性属性总结总结1、项项目自身具目自身具较较强强优势优势。项项目具目具备较备较强强的区位、的区位、规规模及地模及地块优势块优势，项项目有条目有条件形成件形成辐辐射整个城市北片区以及全市的全新商射整个城市北

16、片区以及全市的全新商业业地地标标;2、商、商业应该业应该成成为项为项目整体的目整体的发发展展规规划重心。划重心。项项目整体商目整体商业业价价值较值较高，居住高，居住价价值值有有赖赖于商于商业业打造提升；打造提升；3、易形成、易形成规规模效模效应应。项项目整体目整体规规模模较较大，一方面大，一方面较较易形成易形成规规模效模效应应，但在建筑，但在建筑规规划及划及业态组业态组合上也面合上也面临较临较大的挑大的挑战战；4、未来、未来发发展机遇好。展机遇好。项项目的目的综综合素合素质较质较强强，开，开发发企企业业的品牌影响大，与政府的的品牌影响大，与政府的关系良性，未来的关系良性，未来的发发展是机遇大于

17、挑展是机遇大于挑战战、优势优势占有主占有主导导地位。地位。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例16项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）市市场调场调研研商商业业街街 商商业业街是主要形街是主要形态态：商业街是曲靖主要商圈的主要的商业形式；商商业业街的形象街的形象较较差：差：商业街多位于主干道旁，人车拥挤，杂乱；商商业业街同街同质质化化严严重：重：商业

18、街形成时间较长，业态趋同，面临转型和升级；商商业业街租金差异大：街租金差异大：麒麟南路及其支路是品牌专卖店的集中地，租金高达到400-800元/月。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例17项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）市市场调场调研研集中商集中商业业 大商大商业业相相对对集中：集中：大部分都集中在阿诗玛中心商圈与南城门之内；以百以百货业态为货

19、业态为主：主：曲靖集中商业主要业态，缺少体验式商业中心；新百大、百大及滇东商城及其他百货为曲靖集中商业主要业态；集中商集中商业业档次低：档次低：无高端消费场所，定位偏向于中低档商品，缺乏大型高端百货消费场所，高端消费多向昆明流失；业态业态同同质质化化严严重：重：新百大、百大及滇东商城系占据了绝大部分市场份额，业态定位同质化严重；超市超市业态发业态发展良好：展良好：知名超市进驻；整个曲靖大型超市已有5家，且有知名连锁品牌入驻，现有超市的管理及购物环境较好；整合和升整合和升级级是是趋势趋势：先进的集中多元商业形态成为市场突破口。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2

20、.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例18项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）市市场调场调研研餐餐饮饮、娱乐娱乐休休闲闲商商业业 数量数量较较少：少：目前麒麟区餐饮、娱乐休闲场所数量较少；业态业态偏少：偏少：咖啡厅、书吧、书店等较少，中高档健身场所在曲靖几近于空白；单单体体较较小：小：不能满足市民的餐饮、娱乐休闲的要求；档次偏低：档次偏低：餐饮市场档次较高的为西苑美食休闲街，街内有云南人家、福满楼、九馨园等，属于曲靖高

21、档餐饮场所；除此之外其它餐饮场所如滇东饮食文化城形成时间长，档次较低。经营经营良好：良好：说明曲靖市民对休闲娱乐需求旺盛。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例19项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）市市场调场调研研专业专业市市场场 业态业态多多样样：汽修、汽配、家具、家居、建材、电子、通讯等主要的商业形态；布局散乱：布局散乱：电子、通讯产品分别集中

22、在寥廓南路、南宁西路，呈纵向延伸的态势；市场自发形成，经营状况良好，店铺租金较高，但商铺整体形象较差，布局散乱，市场仍存在发展空间；档次参差：档次参差：专业市场的档次参差不齐。如曲靖市家居、建材、家具市场数量多、分布广泛，且近几年仍然有新的供应，近于饱和状态；本项目周边有麒麟家具城、闽南建材城，规模较大、涵盖中高低各个档次；向外向外转转移：移：如曲靖市汽车专业市场（汽修、汽配、汽车装饰、4S店）较多，且市中心边缘地区汽车专业市场规划供应量较多，曲靖汽车专业市场有向城市外围转移的趋势；汽车专业市场对店铺档次、形象不高。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策

23、划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例20项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）市市场调场调研研酒店市酒店市场场现现状：状：沿主要交通干道布局，中心片区高星级酒店空白；酒店房价整体水平不高，五星级酒店四星级价格，四星级酒店三星级价格；客源以商务客户和本地休闲客户为主，缺少旅游客户的支撑未来：未来：未来35年曲靖五星级酒店至少发展为三家，四星级及四星标准酒店八家；高星级酒店竞争激烈，且曲靖酒店消费水平较低，谨慎考虑；精品酒店、特色

24、酒店属于市场空白，建议考虑，锁定少量高端客户。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例21项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）市市场调场调研研住宅市住宅市场场 主城区、北片区建筑形态基本都是高层；西片区、东片区及南片区的物业类型多样化；建筑风格方面，高层主要是现代风格为主，ARTDECO风格、南加州风格、新古典风格开始出现，并得到客户的认可；朝向上多以

25、南北向为主，不排斥东西向；在主城区及北片区，客户以自住为主，有少量投资；物业面积区间100130销售较好。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例22项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例 根据

26、片区消费人口 结合商业辐射半径 确定商业各业态的建设规模和用地规模曲靖商业现状曲靖商业未来项目商业项目住宅规模曲靖住宅市场现状定位片区及辐射人口项目商业规模项目住宅配比再研判曲靖商业市场未来由此确定本项目商业定位方向减去商业用地规模剩余用地全部建设住宅和公寓根据市场研究结果确定住宅开发总量和户型配比工作工作逻辑逻辑这这是一个商是一个商业业主主导导的的综综合性房地合性房地产产开开发项发项目：先商目：先商业业，后住宅，后住宅 先研究曲靖商业市场现状Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤23项项目目发发展方向把握（案例）展方向

27、把握（案例）6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例阿诗玛商圈南城门商圈麒麟南路商商业发业发展方向研判展方向研判市市场场研判一：商研判一：商业规业规模和云南第二大城市不匹配，没有拿得出手的商模和云南第二大城市不匹配，没有拿得出手的商业业区。区。曲靖新百大、曲靖百货大楼、滇东商场珠江源广场覆盖范围及周边底商曲靖商曲靖商业业目前仍目前仍处处于于发发展的初展的初级阶级阶段，主要以段，主要以满满足日常生活需求及足日常生活需求及购购物物为为主，缺乏多方主，缺乏多方位、多位、多层层次的立体商次的立体商业综业综合体。商合体。商业业区域普遍开区域普遍开发发强强度度过过低。低。Pa

28、rt 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导24足少挤少高少差差中不家拥点不太境象集施商车物次类环形不其它设牌人购档种营经商业点零品，套商业规模小配散、11.3%14.5%项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例38.5%2.9%26.2%市区商业存在问题的比例图示57.1

29、%24.7%18.9%15.6%5.5%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%品牌商家少形象差商业规模小，购物点少经营种类太少环境差档次不高商业点零散、不集中人车拥挤配套设施不足其它商商业业网点网点规规模小、各模小、各业态业态不集中，造成多次不集中，造成多次转场转场，交通成本高。，交通成本高。又要开车换一个地方，想去洗脚、唱歌，也是一样的，每一处都离得很远，都要开车去，很不方便，而且，出去玩一天要付好多次停车费。要是能有个一条龙搞定的消费场所就好了！公司调研同事：我们住在霞光酒店，在曲靖第一大商圈，旁边就是沃尔玛，购物还算是很方便的。但是，商圈的纵深

30、很小，从中间的转盘往任何一条街道走进去，100米外就很萧条了！况且想找一个吃饭的地方很难，走了几道街都没有找到。真不明白曲靖为什么没有人在外边吃饭？要知道，我们走过的城市，在全国，无论大小，餐饮业都很红火呀！商商业发业发展方向研判展方向研判市市场场研判二：商研判二：商业业态业业态布局分散，消布局分散，消费费可达性差，休可达性差，休闲闲、体、体验验性差。性差。消费者：我们购物之后想去吃饭，必须开车换一个地方，吃过饭想去唱歌，Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤25项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）1、一体化

31、策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例美食休闲街酒吧风情街南宁北路餐饮休闲街新东方娱乐城曲靖百货大楼滇东北花鸟市场滇东北建材市场财富中心珠江源影视中心中天国际金城佳园张三口建材市场滇东饮食文化城乐万家超市圆通路休闲娱乐街麒麟商业广场麒麟酒吧街曲纺家具城曲靖新百大品客量贩 KTV沃尔玛超市都市商城麒麟家具城滇东商场金利装饰建材建材市场保渡建材市场新家园超市吉玛特超市好吉利超市娱乐休闲地专业市场大型百货大型超市底商街铺商商业业网点网点规规模小、各模小、各业态业态不集中、不集中、规规模小

32、，目的模小，目的单单一，休一，休闲闲、体、体验验性差。性差。商商业发业发展方向研判展方向研判市市场场研判二：商研判二：商业业各各业态业态分散，消分散，消费费可达性差，休可达性差，休闲闲、体、体验验性差。性差。精工达汽车 闽南建材城技贸公司Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤26品牌商家品牌商家较为较为集中区域价格区集中区域价格区间调间调研研业种麒麟商业广场新百大旧百大服饰300-600元200-350元100-250元鞋250-600元250-500元120-250元化妆品100-200元100-200元80-150元

33、餐饮50-60元25-40元品牌化妆品：KOSE、珀莱雅、姿生堂休闲餐饮：KFC森达、KOSE、VERYMOOD、哥弟珀莱雅、柒牌、肯德基：正在调业态项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例曲靖商曲靖商业业形形态态以自然形成的街以自然形成的街铺为铺为主，档次均很低；曲靖商主，档次均很低；曲靖商业业区的区的发发展依托麒麟南路展依托麒麟南路城城市主干道，市主干道，发发展展临临街商街商业业，同，同时时由主干道的各条支路由主干道的各条

34、支路辐辐射出新的商射出新的商业业街。街。商商业发业发展方向研判展方向研判市市场场研判三：商研判三：商业业档次档次较较低，需升低，需升级级才能才能满满足曲靖日益增足曲靖日益增长长的消的消费费需求需求Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤27项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例集中式商集中式商业业态业业态的定位偏向于中低档商品，缺乏大型高端的定位偏向于中

35、低档商品，缺乏大型高端综综合型消合型消费场费场所，没有全家出游和所，没有全家出游和娱乐娱乐、日常、日常购购物以及寓教于物以及寓教于乐乐的大型儿童游的大型儿童游乐场乐场所。所。商商业发业发展方向研判展方向研判市市场场研判四：没有全家出游、研判四：没有全家出游、娱乐购娱乐购物的物的场场所，没有面向儿童的游所，没有面向儿童的游乐场乐场所所Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤28项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）商商业发业发展方向研判展方向研判市市场场研判五：商研判五：商业业的文化性的文化性较较差，没有融合当地的

36、差，没有融合当地的历历史、人文、地理知史、人文、地理知识识麒麟仙子麒麟仙子远古时代，曲靖城大旱，曲靖人民处在了非常危险的边缘，正在此时，一位美丽的仙女骑一头怪异动物临空而降，洒下了一场大雨，曲靖获救了。后来得知，仙女所骑怪兽正是传说中的麒麟。人们为了感谢这位仙女的搭救，为其塑造了现在花园里的雕塑。曲靖，也从此被人们俗称为麒麟。曲靖南城曲靖南城门门六百多年前的曲靖城是一座砖城，曲靖城街道、城门具有“四门错落不对开，巧布八条丁字街，九对巷道十字路”的独特结构，这些特色在我国古代城市建设中具有典型的代表性。珠江源珠江源珠江源，位于沾益县城北50公里的马雄山东麓，从马雄山顶下至半山腰，上下两个洞口流水

37、潺潺，即是珠江之源，是我国第三大江珠江的源头，景区内溪流淙淙，有“一水滴三江，一脉隔双盘”的奇异景观。市市场调查访谈场调查访谈中，大部分本地人中，大部分本地人对对曲靖曲靖历历史文化不了解；曲靖的商史文化不了解；曲靖的商业业以及房地以及房地产项产项目目对对本地本地历历史文脉没有深入挖掘。史文脉没有深入挖掘。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例29项项目目发发展方

38、向把握（案例）展方向把握（案例）曲靖的消曲靖的消费处费处于住、行向食、于住、行向食、娱过娱过段的段的阶阶段，食、段，食、娱业态娱业态将迎来高速将迎来高速发发展期。展期。现阶段衣 食住 行 游妆 娱商商业发业发展方向研判展方向研判市市场场研判研判结论结论：Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例30项项目目发发展方向把握（案例）展方向把握（案例）2、策划与规划同步3

39、、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例XXX集集团团吹响吹响北城集北城集结结号号为为曲靖打造一个集曲靖打造一个集购购物、餐物、餐饮饮、休、休闲闲、娱乐娱乐、观观光、居住光、居住为为一体的城市一体的城市综综合体合体年年轻轻人的人的约约会地会地为了爱情中老年人的中老年人的聚会地聚会地为了友情全家人的全家人的娱购娱购地地为了亲情商商业发业发展方向研判展方向研判项项目整体定位方向目整体定位方向Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略

40、概念31有意向的客户是哪些？甲方开发目标是什么？目标客户群的需求是什么？项目的定位+产品的定性选定目标客户群项目和产品的设计要求翻译翻译产产品定性的方法与步品定性的方法与步骤骤Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导32产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例

41、案例年轻人吃饭（吃饭）（宵夜）回家玩电玩足浴K歌K歌看电影泡酒吧泡酒吧看电影健身/运动美容/SPA购物吃饭曲靖曲靖项项目商目商业业客群研究客群研究年年轻轻人客群消人客群消费轨费轨迹迹Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握33产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例曲靖曲靖项项目商目商业业客群研究客群研究年年轻轻人客群消

42、人客群消费费内容内容年年轻轻人的人的约约会地会地为了爱情老朋友的老朋友的聚会地聚会地为了友情全家人的全家人的娱购娱购地地为了亲情中餐中餐美食美食精品精品店店酒店酒店宾馆宾馆西餐西餐甜品甜品饰饰品品店店花店花店茶楼茶楼咖啡咖啡厅厅文具文具店店酒吧酒吧书书店店艺艺廊廊展展览览会会议议电电影影院院儿童儿童游游乐乐足浴足浴按摩按摩K歌歌厅厅职业职业体体验验桑拿桑拿美容美容电电玩玩城城艺术艺术培培训训健身健身房房游泳游泳池池真冰真冰场场电电信信邮邮局局Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键34产产品定性的关品定性的

43、关键键（案例）（案例）3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例老朋友吃饭（吃饭）（宵夜）回家咖啡厅足浴K歌K歌泡酒吧购物（女性朋友）泡酒吧桑拿美容健身/运动足浴喝茶K歌购物吃饭曲靖曲靖项项目商目商业业客群研究客群研究老朋友客群消老朋友客群消费轨费轨迹迹Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步35产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定

44、性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例曲靖曲靖项项目商目商业业客群研究客群研究老朋友客群消老朋友客群消费费内容内容年年轻轻人的人的约约会地会地为了爱情老朋友的老朋友的聚会地聚会地为了友情全家人的全家人的娱购娱购地地为了亲情中餐中餐美食美食精品精品店店酒店酒店宾馆宾馆西餐西餐甜品甜品饰饰品品店店花店花店茶楼茶楼咖啡咖啡厅厅文具文具店店酒吧酒吧书书店店艺艺廊廊展展览览会会议议电电影影院院儿童儿童游游乐乐足浴足浴城城K歌歌厅厅职业职业体体验验桑拿桑拿美容美容电电玩玩城城艺术艺术培培训训健身健身房房游泳游泳池池真冰真冰场场电电信信邮邮局局Par

45、t 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤36产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例曲靖曲靖项项目商目商业业客群研究客群研究全家人客群消全家人客群消费轨费轨迹迹全家人（吃饭）（宵夜）回家游泳池儿童游乐展览会议职业体验真冰场艺术培训K歌电玩城购物健身/运动Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握3

46、7产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例曲靖曲靖项项目商目商业业客群研究客群研究全家人客群消全家人客群消费费内容内容年年轻轻人的人的约约会地会地为了爱情老朋友的老朋友的聚会地聚会地为了友情全家人的全家人的娱购娱购地地为了亲情中餐中餐美食美食精品精品店店酒店酒店宾馆宾馆西餐西餐甜品甜品饰饰品品店店花店花店茶楼茶楼咖啡咖啡厅厅文具文具店店酒吧酒吧书书店店艺艺廊廊展展览览会会议议电电影影院院儿童儿童游游乐乐足浴足浴城城K歌歌厅厅职业职

47、业体体验验桑拿桑拿美容美容电电玩玩城城艺术艺术培培训训健身健身房房游泳游泳池池真冰真冰场场电电信信邮邮局局Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤38中西餐饮、咖啡厅、酒吧、中西餐饮、甜品室、咖啡厅、酒茶楼、KTV、电影院、足浴、吧、茶楼、KTV、电玩城、儿童电玩城、电影院、服饰店、桑拿、美容、书廊画艺产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例年轻人约会地消消费费者的消者的消费习惯费习惯分析分析老

48、朋友聚会地全家人娱乐地中西餐饮、甜品室、咖啡厅、酒吧、茶楼、KTV、游乐场、电影院、服饰店、花店、花店、宾馆、书廊画艺、宾馆、书廊画艺、足浴、健身、足浴、健身、美容美发。美容美发。全全业态组业态组合，要求商合，要求商业业物物业业形形态态丰富，能丰富，能满满足不同的消足不同的消费费者者商商业业物物业业形形态态研判研判消消费费者的消者的消费费需求：不同的商需求：不同的商业业态业业态项项目商目商业业定位于全城消定位于全城消费费，辐辐射曲靖不同射曲靖不同层层次消次消费费群群业态组业态组合和商合和商业业形形态态上就必上就必须须能能够满够满足不同消足不同消费费群体的消群体的消费费需求需求Part 1.地地

49、产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步39产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例除除满满足必要的自持物足必要的自持物业业外，其它商外，其它商业业物物业业全部全部销销售售集中式商业/购物中心提升档次，聚集人流从从规规划方面分析划方面分析休闲商业广场消费频率较高，容易营造项目时尚活力氛围流行前线/步行商业街吸引中低档次人群，能聚集人气百货、超市、电器、影院、配套餐饮。儿童乐园、书城、教育培训、电玩

50、城、服饰、精品、箱包、礼品、大型餐饮、咖啡、KTV、夜总会、洗 美甲、特色小吃、中小型浴、名品店、珠宝店、艺术品展、画 餐饮、茶馆、网吧、电玩、展、美容、会所。数码、手机等。商商业业物物业业形形态态研判研判规规划划设计设计和后期运和后期运营营要求，不同要求，不同业态业态需要需要组组合合规规划商划商业业物物业业形形态时态时，根据不同，根据不同业态组业态组合来合来规规划商划商业业形形态态，使之具，使之具备长备长期期经营经营能力，能力，同同时时符合区域消符合区域消费费特点特点Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略

51、概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握40产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例集中式商业/购物中心统一招商、运营中高档自持休闲商业广场统一招商、运营中高档销售流行前线/步行商业街统一运营中低档销售商商业业物物业业形形态态研判研判后期运后期运营营要求，不同要求，不同业态组业态组合需合需满满足不同档次的消足不同档次的消费费从商从商业业运运营营角度，角度，销销售型物售型物业业与自持型物与自持型物业业相相对对分开，有利于分开，有利于业态业态的的规规划、招商划、招商和运和运营营；同；同时时也有利有商也有利

52、有商业业态业业态的档次区隔，吸引不同档次的消的档次区隔，吸引不同档次的消费费者者招商运招商运营营与物与物业业形形态态Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键41产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例集中商业购物中心步行商业街底商底商底商底商商商业业物物业业形形态态研判研判商商业业物物业业形形态发态发展方向展方向Part

53、1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步42产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）商商业业物物业业形形态态研判研判集中式商集中式商业业/购购物中心物中心多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。业态包括：超市、百货、专业店、餐饮、影院以及娱乐休闲等。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量

54、的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例43产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）商商业业物物业业形形态态研判研判休休闲闲商商业业广广场场是城市休闲广场与购物相结合，给市民创造一个高品质的休闲空间，同时塑造一种便捷、轻松的购物环境。是在由一幢幢分散式的物业组成。业态包括：儿童游乐、书城、教育培训、电玩、专卖店、展示、餐饮以及娱乐休闲等。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法

55、步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例44产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）商商业业物物业业形形态态研判研判流行前流行前线线/步行商步行商业业街街是指在流行最前线，以最新潮流的时装、休闲服饰、户外运动用品、流行配件、手机等业态组成。按照商业街道的形式布置的单层或多层商业房地产形式，集中于一定的地区，构成有一定长度的街区。Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part

56、 3.实战实战案例案例45产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）商商业业市市场场定位定位总总体形象定位体形象定位时时尚都会尚都会城市客城市客厅厅娱购娱购天地天地面向年面向年轻轻人的人的时时尚都会，彰尚都会，彰显现显现代都市代都市风风情、情、汇汇聚聚时时尚品牌尚品牌面向老朋友的城市客面向老朋友的城市客厅厅，面，面对对外部的城市窗口，提升曲靖的城市形象外部的城市窗口，提升曲靖的城市形象面向市民全家老少的一站式面向市民全家老少的一站式娱乐娱乐、休、休闲闲、购购物物场场所，体所，体验验多元商多元商业业文化文化Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计

57、一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例46产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）商商业业市市场场定位定位时时尚尚 多元文化有机融合，多元文化有机融合，时时尚生活体尚生活体验验都会都会 关关键词键词：时时尚性、便利性、运尚性、便利性、运动动性、国性、国际际性、多元性性、多元性Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、

58、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例47产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）商商业业市市场场定位定位城市城市 彰彰显显地方特色主地方特色主题题，缔缔造城市新名片造城市新名片客客厅厅 关关键词键词：开放性、：开放性、归归属感、属感、怀怀旧感、旧感、标标志性志性Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案

59、例案例48产产品定性的关品定性的关键键（案例）（案例）商商业业市市场场定位定位娱购娱购 娱乐娱乐、休、休闲闲、购购物，全家物，全家齐齐出出动动，亲亲情交流情交流天地天地 关关键词键词：娱乐娱乐化、化、亲亲子化、休子化、休闲闲性、体性、体验验式式Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例49通过概念规划测算可实现的开发量类似项目的产品定量作参考甲方的开发目标和开发实力

60、政府给定的开发指标有效目标客群总量测算目标客群消费力评估项目商圈坪效及租金评估结合区域发展规划测算理论开发量互相印证确定开发量产产品定量的推品定量的推导导方法与步方法与步骤骤Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例50产产品定量的推品定量的推导导（案例）（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划

61、方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例核心消核心消费费人口人口辐辐射范射范围围本本项项目目范范围围界定界定南至：白石江公园、瑞河东路以北，北至：上村、珠江古镇以北东至：G60高速西至：曲靖火车站西，荷花塘各村。商商业业的的总总体体量分析【体体量分析【1：理：理论论推推导导】一一级级商圈商圈辐辐射人口范射人口范围围界定界定Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤51产产品定量的推品定量的推导导（案例）（案例）项项目地目地块块商商业业的的总总体体量分析【体体量分析【1】小区及人口小区及人口统计统计（北区）（

62、北区）Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例52产产品定量的推品定量的推导导（案例）（案例）商商业业的的总总体体量分析【体体量分析【1】项项目北区小区及人口目北区小区及人口统计统计Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关

63、键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例53产产品定量的推品定量的推导导（案例）（案例）项项目地目地块块商商业业的的总总体体量分析【体体量分析【1】小区及人口小区及人口统计统计（南区）（南区）Part 1.地地产项产项目前期面目前期面临临的的问题问题Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例54产产品定量的推品定量的推导导（案例）（案例）Part 1.地地产项产项目前期面目

64、前期面临临的的问题问题一户按3.5人计算总人数曲靖卷烟厂职工公寓红日花园靖雅园锦绣园靖荟苑瓷苑小区江景东方小区置丰城市花园山水清城昉园小区田源小区竹鹰小区丰合明园石林福小区金盾小区金叶小区紫云雅园书香华庭科技佳园宜居北城小坡中村小坡上村东盛水郡花园祥和苑云珠苑瓷苑小区吉庆福小区福苑小区和顺家园恒建尚邻雅苑左岭丽景宝鑫佳园东江花苑麒麟北路499号廖廓北路与建宁西路交汇处曲靖市麒麟区麒麟北路314号寥廓北路曲靖工务段康乐幼儿园 附近曲靖市麒麟区曲靖市麒麟区建宁东路曲靖市麒麟区阳光幼儿园 附近竹鹰街建宁街道太和东路曲靖市麒麟区环东路烟厂后大门曲靖市麒麟区珠江源大道以西凤苑路曲靖市东盛物业管理有限公司

65、 附近麒麟北路与环城东路中间曲靖鸿通别克对面麒麟北路建宁街道紫云路珠江源大道以西小坡联络道北侧凤来村小区181珠江源小区(北区)附近康乐幼儿园 附近麒麟北路曲靖市麒麟区曲靖市珠江源大道职教园区阳光幼儿园 附近曲靖市珠江源大道与太昌路交汇处祥和苑 附近曲靖市麒麟东路与珠江源大道3.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.5108360800612308336392280252312300258114886431225065056637671214

66、701800100012645246402882883206621424240600025116378126028002142107811761372980882109210509034018302410928752275198113162492514563003500442418342240100810081120231749848402100087906商商业业的的总总体体量分析【体体量分析【1】项项目南区小区及人口目南区小区及人口统计统计小区名称 小区位置 小区户数Part 2.策划策划设计设计一体化的步一体化的步骤骤1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part 3.实战实战案例案例55住宅区家庭数家庭人口数人口数59398483.5139468产产品定量的推品定量的推导导（案例）（案例）商商业业的的总总体体量分析【体体量分析【1】项项目一目一级级商圈商圈辐辐射人口射人口汇总汇总（1）家庭人口统计（2）流动人口按总人口的1015%计，即流动人口：13，95020，920修正人口数：修正