商业地产社区商业营销推广策略教学内容

《商业地产社区商业营销推广策略教学内容》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产社区商业营销推广策略教学内容（109页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、Company name美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构w w w .m e g a r o a d .n e t 社区商业(shngy)营销策略解读、第一页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad前前 言言 美格行商业地产作为专业的商业地产服务商，致力于商业地产的长期实践与研究，先后操作了一百多个商业地产项目，包括购物中心、专业市场、社区(sh q)商业、城市综合体等不同形态的商业物业。对于社区(sh q)商业，美格行曾专门组队，就深圳40多个大中

2、型社区(sh q)商业的市场定位、业态规划、面积配比等专业问题进行了深入的调查研究。同时，我们也有幸负责了布吉东大街、万科城风情步行街、中海月朗苑壹街、万象中心街、万科金域道、龙城一街、龙华中心街、西岸原味街、振业城商业街等多个典型社区(sh q)商业项目的营销工作，并取得了较好结果。本次演讲，主要立足于我司过往操作的社区(sh q)商业营销案例展开，重在沟通与交流。Page 第二页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad社区商业社区商业(shngy)(shng

3、y)营销策略解读纲要营销策略解读纲要PART 2 PART 2 以售为主的社区以售为主的社区(sh q)(sh q)商业到底需不需要招商？商业到底需不需要招商？PART 3 PART 3 商铺商铺(shn p)(shn p)营销与住宅营销的区别？营销与住宅营销的区别？PART 1 PART 1 社区商业通常面临的难题？社区商业通常面临的难题？Page 第三页，共109页。PART 1 PART 1 社区商业通常社区商业通常(tngchng)(tngchng)面临的面临的难题难题？租与售的矛盾租与售的矛盾(modn)Page 第四页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHE

4、N ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad租与售的矛盾租与售的矛盾(modn)(modn)只售不租只售不租只售不租只售不租发展商丢失发展商丢失发展商丢失发展商丢失(dis)(dis)自自自自主权主权主权主权只租不售只租不售只租不售只租不售l l做不旺做不旺做不旺做不旺l l达不到达不到达不到达不到(b do)(b do)发展商的预期发展商的预期发展商的预期发展商的预期租与售租与售l l需组建一批专业团队需组建一批专业团队需组建一批专业团队需组建一批专业团队l l招商难度较高招商难度较高招商难度较高招商难度较高l l培育期较长培

5、育期较长培育期较长培育期较长l l前期投入较大前期投入较大前期投入较大前期投入较大发展商后期麻烦较多发展商后期麻烦较多发展商后期麻烦较多发展商后期麻烦较多Page 第五页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad发展商面临发展商面临(minlng)(minlng)的现实问题的现实问题Question发展商不想发展商不想发展商不想发展商不想(b xi(b xin n )过多麻烦过多麻烦过多麻烦过多麻烦发展商需求发展商需求发展商需求发展商需求(xqi)(xqi)资金回

6、笼且创造高收益资金回笼且创造高收益资金回笼且创造高收益资金回笼且创造高收益短期内租金不能支撑售价短期内租金不能支撑售价短期内租金不能支撑售价短期内租金不能支撑售价Page 第六页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad结论结论(jiln)(jiln)Page 第七页，共109页。PART 2 PART 2 以售为主的社区以售为主的社区(sh q)(sh q)商业商业 到到底需不需要招商底需不需要招商？Page 第八页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业

7、地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadSituation1Situation1（SituationSituation）11能招到商家，对销售说法有支撑，并能配合营销能招到商家，对销售说法有支撑，并能配合营销(yn xio)(yn xio)时间节时间节 点的项目，但租金未必能支撑售价。点的项目，但租金未必能支撑售价。此种情况适合主力店招商此种情况适合主力店招商(zho shn)(zho shn)，或关键节点位的代表性商家的招商，或关键节点位的代表性商家的招商(zho shn)(zho shn)。Page 第

8、九页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadSituation2Situation2（SituationSituation）22招商可行，租金可以支撑售价，并可配合营销招商可行，租金可以支撑售价，并可配合营销(yn xio)(yn xio)时间节点。时间节点。此种情况适合带租约此种情况适合带租约(zyu)(zyu)销售销售Page 第十页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CON

9、SULTING CO.,LTD.MegaRoadSituation3Situation3（SituationSituation）33项目短期内难于项目短期内难于(nny)(nny)实现招商，或租金过低，制约销售。实现招商，或租金过低，制约销售。此种情况适合直接销售，作简单的业态规划指引，充分描绘项目的未来此种情况适合直接销售，作简单的业态规划指引，充分描绘项目的未来(wili)(wili)预期。预期。Page 第十一页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad结结

10、 论论 社区商业的销售(xioshu)多采用主力店(关键节点位)招商支撑销售(xioshu)或直接销售(xioshu)的销售(xioshu)模式 对于万科，我们建议每个项目都能实现主力店或关键节点位置的招商，确保商业对于万科，我们建议每个项目都能实现主力店或关键节点位置的招商，确保商业(shngy)(shngy)的整体形象、提升住宅的价值、的整体形象、提升住宅的价值、维护万科的品牌形象。在此前提下，万科需下决心付出一定代价，以免租、低租金、自留一定比例物业来实现维护万科的品牌形象。在此前提下，万科需下决心付出一定代价，以免租、低租金、自留一定比例物业来实现上述招商。上述招商。Page 第十二页

11、，共109页。PART 3 PART 3 商铺营销与住宅商铺营销与住宅(zhzhi)(zhzhi)营销的区营销的区别别？Page 第十三页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad一、功能一、功能(gngnng)不同，不同，价值体系不同。价值体系不同。二、客户群差异二、客户群差异(chy)对营销的要求对营销的要求不同。不同。商铺营销与住宅商铺营销与住宅(zhzhi)(zhzhi)营销的营销的区别区别Page 第十四页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地

12、产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad住宅住宅(zhzhi)商铺商铺(shn p)商铺商铺商铺商铺(shn p)(shn p)的营销更注重投资价值体系的构的营销更注重投资价值体系的构的营销更注重投资价值体系的构的营销更注重投资价值体系的构建。建。建。建。居住功能，容易判断。居住功能，容易判断。居住功能，容易判断。居住功能，容易判断。投资功能，难于判断。投资功能，难于判断。投资功能，难于判断。投资功能，难于判断。一、功能不同，价值体系不同。一、功能不同，价值体系不同。Page 第十五页，共109页。美格行商业

13、地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad如何构建商业如何构建商业(shngy)(shngy)项目的价值体项目的价值体系？系？结合结合结合结合(jih)(jih)项目的定位构建项目的价值体系项目的定位构建项目的价值体系项目的定位构建项目的价值体系项目的定位构建项目的价值体系项目定位=项目核心(hxn)价值点的整合Page 第十六页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.M

14、egaRoad如何构建如何构建(u jin)(u jin)商业项目的价商业项目的价值体系？值体系？项目定位项目定位项目定位项目定位=项目核心价值点的整合项目核心价值点的整合项目核心价值点的整合项目核心价值点的整合商业(shngy)形态发展商品牌(pn pi)社区本身及辐射消费群区位主题定位交通枢纽升值前景项目价值点项目价值点项目价值点项目价值点Page 第十七页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad项目价值点方向项目价值点方向(fngxing)(fngxing

15、)一一区位区位龙城龙城龙城龙城(ln chn)(ln chn)(ln chn)(ln chn)一街、万象一街、万象一街、万象一街、万象中心街、龙华中心街、龙华中心街、龙华中心街、龙华中心街中心街中心街中心街解析解析解析解析“中心城、地铁口、百万社群第一街中心城、地铁口、百万社群第一街中心城、地铁口、百万社群第一街中心城、地铁口、百万社群第一街”龙城一街在龙岗中心城的区位优势并不明显，为了体现龙城一街在龙岗中心城的区位优势并不明显，为了体现龙城一街在龙岗中心城的区位优势并不明显，为了体现龙城一街在龙岗中心城的区位优势并不明显，为了体现(txin)(txin)(txin)(txin)其商业价值，其

16、商业价值，其商业价值，其商业价值，所以结合龙岗中心城从大的方面放大其在区域的地位。所以结合龙岗中心城从大的方面放大其在区域的地位。所以结合龙岗中心城从大的方面放大其在区域的地位。所以结合龙岗中心城从大的方面放大其在区域的地位。龙城一街龙城一街万象万象中心街中心街龙华龙华中心街中心街“正中心、地铁口、唯一美食街区正中心、地铁口、唯一美食街区正中心、地铁口、唯一美食街区正中心、地铁口、唯一美食街区”万象中心街为万象天成的社区商业，万象天成住宅是龙岗中心城的知万象中心街为万象天成的社区商业，万象天成住宅是龙岗中心城的知万象中心街为万象天成的社区商业，万象天成住宅是龙岗中心城的知万象中心街为万象天成的

17、社区商业，万象天成住宅是龙岗中心城的知名项目，故定位上没有再强调名项目，故定位上没有再强调名项目，故定位上没有再强调名项目，故定位上没有再强调“中心城中心城中心城中心城”概念，而是提出概念，而是提出概念，而是提出概念，而是提出“正中心正中心正中心正中心”概念，说明项目是在龙岗中心城的正中心位置。概念，说明项目是在龙岗中心城的正中心位置。概念，说明项目是在龙岗中心城的正中心位置。概念，说明项目是在龙岗中心城的正中心位置。“正中心、地铁口、纯街区正中心、地铁口、纯街区正中心、地铁口、纯街区正中心、地铁口、纯街区”项目案名以区位项目案名以区位项目案名以区位项目案名以区位龙华龙华龙华龙华”作为前缀，结

18、合定位语作为前缀，结合定位语作为前缀，结合定位语作为前缀，结合定位语“正中心正中心正中心正中心”，直接了当点出，直接了当点出，直接了当点出，直接了当点出项目在龙华正中心的位置，区位价值当即突显。项目在龙华正中心的位置，区位价值当即突显。项目在龙华正中心的位置，区位价值当即突显。项目在龙华正中心的位置，区位价值当即突显。Page 第十八页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad项目价值项目价值(jizh)(jizh)点方向一点方向一区位区位“布吉东区，北欧风情多业

19、态商业街区布吉东区，北欧风情多业态商业街区布吉东区，北欧风情多业态商业街区布吉东区，北欧风情多业态商业街区”布吉东西两区商业发展差异明显，通过东西区当前布吉东西两区商业发展差异明显，通过东西区当前布吉东西两区商业发展差异明显，通过东西区当前布吉东西两区商业发展差异明显，通过东西区当前(dngqin)(dngqin)(dngqin)(dngqin)的价值的价值的价值的价值对比，突显东区未来的高成长空间。对比，突显东区未来的高成长空间。对比，突显东区未来的高成长空间。对比，突显东区未来的高成长空间。站在片区的高度推广，突出项目未来在该片区的中心地位。站在片区的高度推广，突出项目未来在该片区的中心地

20、位。站在片区的高度推广，突出项目未来在该片区的中心地位。站在片区的高度推广，突出项目未来在该片区的中心地位。万科万科万科万科金域道、布吉东大街金域道、布吉东大街金域道、布吉东大街金域道、布吉东大街“后后后后CBDCBDCBDCBD、港铁、枢纽商业街区、港铁、枢纽商业街区、港铁、枢纽商业街区、港铁、枢纽商业街区”项目站在后项目站在后项目站在后项目站在后CBDCBDCBDCBD的高度的高度的高度的高度(god)(god)(god)(god)定位，突显项目的预期价值。再结合港铁、枢纽商业街区等价值点的支定位，突显项目的预期价值。再结合港铁、枢纽商业街区等价值点的支定位，突显项目的预期价值。再结合港铁

21、、枢纽商业街区等价值点的支定位，突显项目的预期价值。再结合港铁、枢纽商业街区等价值点的支撑，支撑项目当前的商业价值。撑，支撑项目当前的商业价值。撑，支撑项目当前的商业价值。撑，支撑项目当前的商业价值。Page 第十九页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad项目价值点方向二项目价值点方向二主题主题(zht)(zht)定位定位解析解析解析解析“民以食为天，铺以稀为贵民以食为天，铺以稀为贵民以食为天，铺以稀为贵民以食为天，铺以稀为贵”“宝安中心区珍罕餐饮旺铺宝安中心

22、区珍罕餐饮旺铺宝安中心区珍罕餐饮旺铺宝安中心区珍罕餐饮旺铺”餐饮定位为当时餐饮定位为当时餐饮定位为当时餐饮定位为当时(dngsh)(dngsh)(dngsh)(dngsh)该区域的市该区域的市该区域的市该区域的市场空白点。场空白点。场空白点。场空白点。主题定位鲜明，投资者易判断，对主题定位鲜明，投资者易判断，对主题定位鲜明，投资者易判断，对主题定位鲜明，投资者易判断，对餐饮的未来前景充满信心。餐饮的未来前景充满信心。餐饮的未来前景充满信心。餐饮的未来前景充满信心。西岸西岸西岸西岸原味街（餐饮原味街（餐饮原味街（餐饮原味街（餐饮(cn yn)(cn yn)(cn yn)(cn yn)主题）主题）

23、主题）主题）西岸西岸原味街原味街Page 第二十页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad项目价值点方向二项目价值点方向二主题主题(zht)(zht)定位定位万象万象万象万象(wnxing)(wnxing)(wnxing)(wnxing)中心街（餐饮主题）中心街（餐饮主题）中心街（餐饮主题）中心街（餐饮主题）解析解析解析解析“龙城商贸中心，唯一美食主题街区龙城商贸中心，唯一美食主题街区龙城商贸中心，唯一美食主题街区龙城商贸中心，唯一美食主题街区”通过市场调研，龙

24、岗的餐饮业态较为缺乏；通过市场调研，龙岗的餐饮业态较为缺乏；通过市场调研，龙岗的餐饮业态较为缺乏；通过市场调研，龙岗的餐饮业态较为缺乏；统计数据表明，龙岗每年的餐饮消费力较大，且呈逐年统计数据表明，龙岗每年的餐饮消费力较大，且呈逐年统计数据表明，龙岗每年的餐饮消费力较大，且呈逐年统计数据表明，龙岗每年的餐饮消费力较大，且呈逐年(zhnin)(zhnin)(zhnin)(zhnin)上升趋势；上升趋势；上升趋势；上升趋势；同期商业市场推货量较大，为了跃出市场，必须寻求差异化的定位，而定位餐饮最合适不过；同期商业市场推货量较大，为了跃出市场，必须寻求差异化的定位，而定位餐饮最合适不过；同期商业市场

25、推货量较大，为了跃出市场，必须寻求差异化的定位，而定位餐饮最合适不过；同期商业市场推货量较大，为了跃出市场，必须寻求差异化的定位，而定位餐饮最合适不过；以我司多年操作项目的经验，餐饮主题市场认可度高。以我司多年操作项目的经验，餐饮主题市场认可度高。以我司多年操作项目的经验，餐饮主题市场认可度高。以我司多年操作项目的经验，餐饮主题市场认可度高。Page 第二十一页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad项目项目(xingm)(xingm)价值点方向二价值点方向二主

26、主题定位题定位解析解析解析解析“坂田首席餐饮坂田首席餐饮坂田首席餐饮坂田首席餐饮家居主题街家居主题街家居主题街家居主题街”商铺均好性较差，需对难点铺位贯以明确主题支撑才能在大的营商铺均好性较差，需对难点铺位贯以明确主题支撑才能在大的营商铺均好性较差，需对难点铺位贯以明确主题支撑才能在大的营商铺均好性较差，需对难点铺位贯以明确主题支撑才能在大的营销体系销体系销体系销体系(tx)(tx)(tx)(tx)下找到实际价值支撑。下找到实际价值支撑。下找到实际价值支撑。下找到实际价值支撑。如图如图如图如图1 1 1 1（红色区域）位置十分偏僻，必须贯以鲜明业态主题才（红色区域）位置十分偏僻，必须贯以鲜明业

27、态主题才（红色区域）位置十分偏僻，必须贯以鲜明业态主题才（红色区域）位置十分偏僻，必须贯以鲜明业态主题才能建立销售说法，通过市场分析及过往营销经验，对该区域定位能建立销售说法，通过市场分析及过往营销经验，对该区域定位能建立销售说法，通过市场分析及过往营销经验，对该区域定位能建立销售说法，通过市场分析及过往营销经验，对该区域定位为餐饮主题街。为餐饮主题街。为餐饮主题街。为餐饮主题街。如图如图如图如图2 2 2 2（蓝色区域）的开间进深比例较大，且总值相对较高。（蓝色区域）的开间进深比例较大，且总值相对较高。（蓝色区域）的开间进深比例较大，且总值相对较高。（蓝色区域）的开间进深比例较大，且总值相对

28、较高。如没有实际销售说法，极有可能成为滞销铺位，结合家居类的商如没有实际销售说法，极有可能成为滞销铺位，结合家居类的商如没有实际销售说法，极有可能成为滞销铺位，结合家居类的商如没有实际销售说法，极有可能成为滞销铺位，结合家居类的商家可以满足这类铺位结构的需求及片区住宅的大量供应对家居市家可以满足这类铺位结构的需求及片区住宅的大量供应对家居市家可以满足这类铺位结构的需求及片区住宅的大量供应对家居市家可以满足这类铺位结构的需求及片区住宅的大量供应对家居市场的需求，故将该区域定位为家居主题街。场的需求，故将该区域定位为家居主题街。场的需求，故将该区域定位为家居主题街。场的需求，故将该区域定位为家居主

29、题街。中海月朗苑中海月朗苑中海月朗苑中海月朗苑壹街（餐饮壹街（餐饮壹街（餐饮壹街（餐饮(cn yn)(cn yn)(cn yn)(cn yn)、家居主题）、家居主题）、家居主题）、家居主题）1 12 2Page 第二十二页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad项目价值点方向项目价值点方向(fngxing)(fngxing)三三交通枢纽交通枢纽解析解析解析解析“要沿着港铁要沿着港铁要沿着港铁要沿着港铁4 4 4 4号线去挖号线去挖号线去挖号线去挖”“港铁港铁港铁

30、港铁4 4 4 4号线，普通地铁望尘莫及号线，普通地铁望尘莫及号线，普通地铁望尘莫及号线，普通地铁望尘莫及”“距地铁距地铁距地铁距地铁12121212号线回龙埔站仅号线回龙埔站仅号线回龙埔站仅号线回龙埔站仅150150150150米米米米”龙华中心街是龙华中心区、核心商圈的唯一龙华中心街是龙华中心区、核心商圈的唯一龙华中心街是龙华中心区、核心商圈的唯一龙华中心街是龙华中心区、核心商圈的唯一(wi y)(wi y)(wi y)(wi y)地铁地铁地铁地铁口物业，类比华强北地铁商业、东门地铁商业的价值。口物业，类比华强北地铁商业、东门地铁商业的价值。口物业，类比华强北地铁商业、东门地铁商业的价值。

31、口物业，类比华强北地铁商业、东门地铁商业的价值。港铁作为全球唯一港铁作为全球唯一港铁作为全球唯一港铁作为全球唯一(wi y)(wi y)(wi y)(wi y)盈利的地铁公司，强调港铁带盈利的地铁公司，强调港铁带盈利的地铁公司，强调港铁带盈利的地铁公司，强调港铁带来的商业价值。来的商业价值。来的商业价值。来的商业价值。地铁口物业价值高，值得投资。地铁口物业价值高，值得投资。地铁口物业价值高，值得投资。地铁口物业价值高，值得投资。龙城一街龙城一街龙华龙华中心街中心街万科万科金域道金域道龙华龙华龙华龙华中心中心中心中心(zhngxn)(zhngxn)(zhngxn)(zhngxn)街、万科街、万科

32、街、万科街、万科金域道、龙城一街金域道、龙城一街金域道、龙城一街金域道、龙城一街Page 第二十三页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad项目项目(xingm)(xingm)价值点方向四价值点方向四升值潜力升值潜力万科万科万科万科金域道金域道金域道金域道解析解析解析解析“繁华未来繁华未来繁华未来繁华未来(wili)(wili)(wili)(wili)，比肩弥敦道，比肩弥敦道，比肩弥敦道，比肩弥敦道”、“福田中心福田中心福田中心福田中心 南山中心之后，印证财富增

33、值空间南山中心之后，印证财富增值空间南山中心之后，印证财富增值空间南山中心之后，印证财富增值空间”简单明了，单刀直入，为客户描绘项目未来简单明了，单刀直入，为客户描绘项目未来简单明了，单刀直入，为客户描绘项目未来简单明了，单刀直入，为客户描绘项目未来(wili)(wili)(wili)(wili)的发展潜力，说明其未来的发展潜力，说明其未来的发展潜力，说明其未来的发展潜力，说明其未来(wili)(wili)(wili)(wili)的升值空间无比巨大。的升值空间无比巨大。的升值空间无比巨大。的升值空间无比巨大。Page 第二十四页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN

34、 ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad项目价值点方向四项目价值点方向四升值升值(shngzh)(shngzh)潜力潜力解析解析解析解析中海月朗苑用中海月朗苑用中海月朗苑用中海月朗苑用“升值升值升值升值1 1 1 1号街号街号街号街”简单五个字将其表达主题一语道破，以及简单五个字将其表达主题一语道破，以及简单五个字将其表达主题一语道破，以及简单五个字将其表达主题一语道破，以及(yj)(yj)(yj)(yj)多个体现其未来升值潜力的词句，直接明了的强调出项目未来多个体现其未来升值潜力的词句，直接明了的强调出项目未来多个体现其未来

35、升值潜力的词句，直接明了的强调出项目未来多个体现其未来升值潜力的词句，直接明了的强调出项目未来的发展空间和升值潜力。的发展空间和升值潜力。的发展空间和升值潜力。的发展空间和升值潜力。中海月朗苑中海月朗苑中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街壹街壹街Page 第二十五页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad项目价值点方向五项目价值点方向五社区社区(sh q)(sh q)本身及辐射本身及辐射消费群消费群解析解析解析解析布吉东大街除区位优势外，我司对其社区本身和所在区域的未来

36、人口做了详实的调查和预估，如此大规模的消费群也成为项目布吉东大街除区位优势外，我司对其社区本身和所在区域的未来人口做了详实的调查和预估，如此大规模的消费群也成为项目布吉东大街除区位优势外，我司对其社区本身和所在区域的未来人口做了详实的调查和预估，如此大规模的消费群也成为项目布吉东大街除区位优势外，我司对其社区本身和所在区域的未来人口做了详实的调查和预估，如此大规模的消费群也成为项目重要重要重要重要(zhngyo)(zhngyo)(zhngyo)(zhngyo)的营销价值点之一；的营销价值点之一；的营销价值点之一；的营销价值点之一；万科城周边除华为和富士康外，还有中海月朗苑、万科第五园、四季花城

37、、春花四季园等大型社区，其商业的集群效应较为明万科城周边除华为和富士康外，还有中海月朗苑、万科第五园、四季花城、春花四季园等大型社区，其商业的集群效应较为明万科城周边除华为和富士康外，还有中海月朗苑、万科第五园、四季花城、春花四季园等大型社区，其商业的集群效应较为明万科城周边除华为和富士康外，还有中海月朗苑、万科第五园、四季花城、春花四季园等大型社区，其商业的集群效应较为明显，放大其说法，成为项目的主要营销价值点；显，放大其说法，成为项目的主要营销价值点；显，放大其说法，成为项目的主要营销价值点；显，放大其说法，成为项目的主要营销价值点；龙城一街位于龙岗中心城，作为龙岗的新兴发展区域，多个大型

38、住宅小区都在此兴建，组成了超大规模的社区群，也给项目带龙城一街位于龙岗中心城，作为龙岗的新兴发展区域，多个大型住宅小区都在此兴建，组成了超大规模的社区群，也给项目带龙城一街位于龙岗中心城，作为龙岗的新兴发展区域，多个大型住宅小区都在此兴建，组成了超大规模的社区群，也给项目带龙城一街位于龙岗中心城，作为龙岗的新兴发展区域，多个大型住宅小区都在此兴建，组成了超大规模的社区群，也给项目带来了巨大的商机和消费人群。来了巨大的商机和消费人群。来了巨大的商机和消费人群。来了巨大的商机和消费人群。万科城万科城风情步行街风情步行街龙城一街龙城一街布吉东大街布吉东大街布吉东大街、万科城布吉东大街、万科城布吉东大

39、街、万科城布吉东大街、万科城风情步行街、龙城风情步行街、龙城风情步行街、龙城风情步行街、龙城(ln chn)(ln chn)(ln chn)(ln chn)一街一街一街一街Page 第二十六页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad项目项目(xingm)(xingm)价值点方向六价值点方向六发展商发展商品牌品牌万科万科万科万科金域道、振业城金域道、振业城金域道、振业城金域道、振业城商业街、万科城商业街、万科城商业街、万科城商业街、万科城风情风情风情风情(fngq

40、ng)(fngqng)(fngqng)(fngqng)步行街、中海月朗苑步行街、中海月朗苑步行街、中海月朗苑步行街、中海月朗苑壹街壹街壹街壹街万科城万科城风情步行街风情步行街中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街振业城振业城商业街商业街万科万科金域道金域道解析解析解析解析项目项目项目项目(xingm)(xingm)(xingm)(xingm)的案名冠以发展商的名字，能够借助发展商品牌大的影响力，最大化扩大其商业价值。的案名冠以发展商的名字，能够借助发展商品牌大的影响力，最大化扩大其商业价值。的案名冠以发展商的名字，能够借助发展商品牌大的影响力，最大化扩大其商业价值。的案名冠以发展商的名字，能够借助发展商

41、品牌大的影响力，最大化扩大其商业价值。Page 第二十七页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad项目项目(xingm)(xingm)价值点方向七价值点方向七商商业形态业形态除万科除万科除万科除万科金域道外，我司操作金域道外，我司操作金域道外，我司操作金域道外，我司操作(cozu)(cozu)(cozu)(cozu)的其他项目均以的其他项目均以的其他项目均以的其他项目均以*街来街来街来街来命名命名命名命名解析解析解析解析用用用用*街给商业项目命名，第一街给商业项

42、目命名，第一街给商业项目命名，第一街给商业项目命名，第一(dy)(dy)(dy)(dy)可以强调其商业价值，第二强调其为纯街铺概念。可以强调其商业价值，第二强调其为纯街铺概念。可以强调其商业价值，第二强调其为纯街铺概念。可以强调其商业价值，第二强调其为纯街铺概念。Page 第二十八页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad小结小结(xioji)(xioji)项目项目项目项目(xingm)(xingm)(xingm)(xingm)核核核核心价值点心价值点心价值点心

43、价值点整合的三大特征整合的三大特征整合的三大特征整合的三大特征具有具有(jyu)(jyu)极强的冲击力极强的冲击力信息直接，容易判断信息直接，容易判断1-21-2个核心价格点为主，其它价值点为辅。个核心价格点为主，其它价值点为辅。Page 第二十九页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad代表案例解析代表案例解析解决解决(jiju)(jiju)项目的问项目的问题题西岸西岸原味街原味街中海中海月朗苑壹街月朗苑壹街Page 第三十页，共109页。美格行商业地产顾问机

44、构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad总商业总商业(shngy)面积：面积：70万以上万以上中心区商业中心区商业(shngy)竞争态势竞争态势幸福幸福(x(xngfngf)海岸海岸2 2万万 深业新岸线深业新岸线1 1万万 第五大道第五大道3.83.8万万 正中商业广场正中商业广场6 6万万商业特区商业特区1313万万购物公园购物公园2424万万君逸世家君逸世家2 2万万 金成时代金成时代1 1万万泰华海逸世家泰华海逸世家3.5万万丽晶国际丽晶国际1.6万万 (苏宁电器苏宁电器/欧麦德欧麦德)

45、西城上筑西城上筑2 2万万(华润万家华润万家)尚都尚都(赛格电子赛格电子)5 5万万金泓凯旋城金泓凯旋城3 3万万天悦龙庭天悦龙庭1.751.75万万 好望角好望角1.81.8万万风临洲风临洲0.40.4万万Page 第三十一页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad宝安中心区商业供应体量巨大、竞争激烈、而本项目在地理位置、规模与主力店带动方面不具优宝安中心区商业供应体量巨大、竞争激烈、而本项目在地理位置、规模与主力店带动方面不具优宝安中心区商业供应体量巨大、竞

46、争激烈、而本项目在地理位置、规模与主力店带动方面不具优宝安中心区商业供应体量巨大、竞争激烈、而本项目在地理位置、规模与主力店带动方面不具优势。势。势。势。中心区目前商业空置率高，租金较低，已租业态中心区目前商业空置率高，租金较低，已租业态中心区目前商业空置率高，租金较低，已租业态中心区目前商业空置率高，租金较低，已租业态60%60%60%60%以上为中介、建材；由于商业供应量大、入以上为中介、建材；由于商业供应量大、入以上为中介、建材；由于商业供应量大、入以上为中介、建材；由于商业供应量大、入住率偏低，社区配套类业态需求不大。住率偏低，社区配套类业态需求不大。住率偏低，社区配套类业态需求不大。

47、住率偏低，社区配套类业态需求不大。项目大部分铺位固有价值不高：本项目面积大、进深项目大部分铺位固有价值不高：本项目面积大、进深项目大部分铺位固有价值不高：本项目面积大、进深项目大部分铺位固有价值不高：本项目面积大、进深(jn shn)(jn shn)(jn shn)(jn shn)长、不规则的难点铺位长、不规则的难点铺位长、不规则的难点铺位长、不规则的难点铺位19191919间间间间,1597,1597,1597,1597,占总面积的占总面积的占总面积的占总面积的42%42%42%42%；C C C C区层高低、有不确定因素地块影响铺位区层高低、有不确定因素地块影响铺位区层高低、有不确定因素地

48、块影响铺位区层高低、有不确定因素地块影响铺位13131313间、占总面积的间、占总面积的间、占总面积的间、占总面积的19.4%19.4%19.4%19.4%，本项目本项目本项目本项目80%80%80%80%铺位仅临区间路、临宝安大道部分铺位受绿化带影响，昭示性不强、固有价值相对较铺位仅临区间路、临宝安大道部分铺位受绿化带影响，昭示性不强、固有价值相对较铺位仅临区间路、临宝安大道部分铺位受绿化带影响，昭示性不强、固有价值相对较铺位仅临区间路、临宝安大道部分铺位受绿化带影响，昭示性不强、固有价值相对较低。低。低。低。西岸西岸原味街原味街项目面临项目面临(minlng)(minlng)的问的问题：题

49、：Page 第三十二页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad 西城上筑西城上筑 尚都尚都天悦龙庭天悦龙庭 丽晶国际丽晶国际 第五第五(d w)大道大道君逸世家君逸世家金泓凯旋城金泓凯旋城规划规划(guhu)有集中有集中商业的项目商业的项目规划无集中规划无集中商业商业(shngy)的项目的项目项目的机会在哪里？项目的机会在哪里？风临洲风临洲金城时代金城时代深业新岸线深业新岸线幸福海岸幸福海岸好旺角好旺角具备经营餐饮的条件具备经营餐饮的条件不具备经营餐饮的条件不具

50、备经营餐饮的条件唯一性优势唯一性优势西岸西岸原味街原味街Page 第三十三页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad宝安中心区核心宝安中心区核心(hxn)(hxn)消费力优势消费力优势项目名称项目名称项目总户数项目总户数现入伙户数现入伙户数未来三年内未来三年内入伙户数入伙户数尚都尚都1956195619561956 天悦龙庭天悦龙庭1298129812981298 富通好旺角富通好旺角1212121212121212 丽晶国际丽晶国际901901901901 西

51、城上筑西城上筑14921492 14921492金城时代金城时代841841841841 风临洲风临洲414414 414414第五大道第五大道20002000 20002000金泓凯旋城金泓凯旋城30003000 30003000深业新岸线深业新岸线362836281814181418141814幸福海岸幸福海岸1800180060060012001200御景湾御景湾497497 497497合计合计1903919039862286221041710417仅周边11个项目目前已入伙人口约:34488人.未来三年居住人口超过:76000人。公务消费群体(qnt)：区政府1500名公务人员。(已

52、办公)按照(nzho)4/户平均计算:西岸西岸原味街原味街Page 第三十四页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad宝安餐饮空间宝安餐饮空间(kngjin)(kngjin)优势优势西乡主要餐饮分布西乡主要餐饮分布老城区老城区主要餐饮分布主要餐饮分布中心区消费力强、辐射广，缺乏餐饮中心区消费力强、辐射广，缺乏餐饮目前片区周边商业规划绝大部分没有目前片区周边商业规划绝大部分没有(mi yu)排油、排油、烟设施，无法做中餐烟设施，无法做中餐西岸西岸原味街原味街Pag

53、e 第三十五页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad主题主题(zht)(zht)定位及业态分布定位及业态分布l l项目周边竞争商业体量项目周边竞争商业体量项目周边竞争商业体量项目周边竞争商业体量(t lin)(t lin)(t lin)(t lin)很大，特别是大型主力店带动销售、优势明显；很大，特别是大型主力店带动销售、优势明显；很大，特别是大型主力店带动销售、优势明显；很大，特别是大型主力店带动销售、优势明显；l l本项目商业面积相对较小缺乏大型主力店带动

54、销售本项目商业面积相对较小缺乏大型主力店带动销售本项目商业面积相对较小缺乏大型主力店带动销售本项目商业面积相对较小缺乏大型主力店带动销售;地理位置不具优势地理位置不具优势地理位置不具优势地理位置不具优势;l l宝安中心区目前入住率较低、现有街铺空置率较高，在售及待售商业较多、若不突出本项目独有宝安中心区目前入住率较低、现有街铺空置率较高，在售及待售商业较多、若不突出本项目独有宝安中心区目前入住率较低、现有街铺空置率较高，在售及待售商业较多、若不突出本项目独有宝安中心区目前入住率较低、现有街铺空置率较高，在售及待售商业较多、若不突出本项目独有的餐饮主题优势，较难提升销售价格。的餐饮主题优势，较难

55、提升销售价格。的餐饮主题优势，较难提升销售价格。的餐饮主题优势，较难提升销售价格。l l宝安中心区楼盘多、人口密度大、居住人口消费力强、餐饮需求大；宝安中心区楼盘多、人口密度大、居住人口消费力强、餐饮需求大；宝安中心区楼盘多、人口密度大、居住人口消费力强、餐饮需求大；宝安中心区楼盘多、人口密度大、居住人口消费力强、餐饮需求大；建议将本项目定位建议将本项目定位建议将本项目定位建议将本项目定位(dngwi)(dngwi)为以餐饮为主题的特色为以餐饮为主题的特色为以餐饮为主题的特色为以餐饮为主题的特色食街食街食街食街西岸西岸原味街原味街Page 第三十六页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商

56、业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad对本项目对本项目对本项目对本项目(xingm)(xingm)(xingm)(xingm)来说：餐饮主题的定位优势在于来说：餐饮主题的定位优势在于来说：餐饮主题的定位优势在于来说：餐饮主题的定位优势在于片区稀缺、物以稀为贵。片区稀缺、物以稀为贵。片区稀缺、物以稀为贵。片区稀缺、物以稀为贵。餐饮业态在深圳，几乎成为商铺做旺的象征性业态、可以让投资客户产生两个联想：餐饮业态在深圳，几乎成为商铺做旺的象征性业态、可以让投资客户产生两个联想：餐饮业态在深圳，几乎成为商铺做旺的

57、象征性业态、可以让投资客户产生两个联想：餐饮业态在深圳，几乎成为商铺做旺的象征性业态、可以让投资客户产生两个联想：1 1 1 1、容易出租、容易出租、容易出租、容易出租 2 2 2 2、容易聚集人气、做旺商业。、容易聚集人气、做旺商业。、容易聚集人气、做旺商业。、容易聚集人气、做旺商业。本项目本项目本项目本项目(xingm)(xingm)(xingm)(xingm)周边租金低、空置率高是影响销售的主要因素之一、可以通过餐饮业态的主题定位优势：周边租金低、空置率高是影响销售的主要因素之一、可以通过餐饮业态的主题定位优势：周边租金低、空置率高是影响销售的主要因素之一、可以通过餐饮业态的主题定位优势

58、：周边租金低、空置率高是影响销售的主要因素之一、可以通过餐饮业态的主题定位优势：1111、容易出租、容易出租、容易出租、容易出租 2 2 2 2、容易聚集人气、做旺商业、容易聚集人气、做旺商业、容易聚集人气、做旺商业、容易聚集人气、做旺商业弱化负面影响。弱化负面影响。弱化负面影响。弱化负面影响。西岸西岸原味街原味街这样的主题这样的主题(zht)(zht)定位优势显而易见：定位优势显而易见：民以食为天；铺以稀为贵！民以食为天；铺以稀为贵！宝安中心区唯一宝安中心区唯一(wi y)(wi y)餐饮旺铺！餐饮旺铺！Page 第三十七页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN

59、ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad西岸西岸原味街原味街l开盘当天成功实现100%销售。l实现31700元/的均价，溢价15%。l开创(kichung)了以餐饮为主题的商铺营销的典范。最终，西岸原味街实现最终，西岸原味街实现(shxin)(shxin)了这样的了这样的成绩：成绩：Page 第三十八页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad代表案例解析代表案例解析(ji x)(ji x)解决项目

60、的问解决项目的问题题西岸西岸原味街原味街中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街Page 第三十九页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadl l 位置偏位置偏位置偏位置偏l l 没有人气没有人气没有人气没有人气l l 周边未来规划周边未来规划周边未来规划周边未来规划(guhu)(guhu)(guhu)(guhu)不清晰不清晰不清晰不清晰l l 难以招商难以招商难以招商难以招商l l 铺位均好性差铺位均好性差铺位均好性差铺位均好性差l l 体量较大体量较大体量较大体量较大l

61、 l 投资回报说不清？（返租会给发展商带来麻烦，且没有招投资回报说不清？（返租会给发展商带来麻烦，且没有招投资回报说不清？（返租会给发展商带来麻烦，且没有招投资回报说不清？（返租会给发展商带来麻烦，且没有招l l 商支撑返租也解决不了根本问题）商支撑返租也解决不了根本问题）商支撑返租也解决不了根本问题）商支撑返租也解决不了根本问题）中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街项目项目(xingm)(xingm)的现状：的现状：项目在营销上面临项目在营销上面临(minlng)(minlng)的问题的问题 怎样才能卖出去？卖多高的价已经是其次了。怎样才能卖出去？卖多高的价已经是其次了。Page 第四十页，共109

62、页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad 可见，这些卖点远远支撑不了整个项目的销售，即便价格再低，也只能实现一部分位置较好铺位(pwi)的销售，其它难点铺位(pwi)将没有销售机会。中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街项目的难度显而易见项目的难度显而易见(xin r y jin)(xin r y jin)，现有的项，现有的项目优势有哪些？目优势有哪些？l l 品牌开发商（但日辉台商业品牌开发商（但日辉台商业品牌开发商（但日辉台商业品牌开发商（但日辉台商业(shngy)(shngy

63、)(shngy)(shngy)是败笔）是败笔）是败笔）是败笔）l l 价格低（但商铺投资关键是要有投资价值）价格低（但商铺投资关键是要有投资价值）价格低（但商铺投资关键是要有投资价值）价格低（但商铺投资关键是要有投资价值）必须有一个鲜明的核心价值点才能支撑整个项目的销售！必须有一个鲜明的核心价值点才能支撑整个项目的销售！Page 第四十一页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoadl l片区发展片区发展片区发展片区发展坂田未来发展与龙华、南山、福田等区对比，未来发

64、展可期。坂田未来发展与龙华、南山、福田等区对比，未来发展可期。坂田未来发展与龙华、南山、福田等区对比，未来发展可期。坂田未来发展与龙华、南山、福田等区对比，未来发展可期。l l价格低价格低价格低价格低项目价格低，成长项目价格低，成长项目价格低，成长项目价格低，成长(chngzhng)(chngzhng)(chngzhng)(chngzhng)空间大。空间大。空间大。空间大。中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街升升 值值 1 1 号号 街街 既然项目当前的问题解决不了，那么既然项目当前的问题解决不了，那么(n me)(n me)我们何不展望未来？我们何不展望未来？支撑我们讲未来有哪些条件呢？支撑我们讲未

65、来有哪些条件呢？于是，项目的营销于是，项目的营销于是，项目的营销于是，项目的营销(yn xio)(yn xio)(yn xio)(yn xio)基调定了：讲升值！而且要高调地讲！基调定了：讲升值！而且要高调地讲！基调定了：讲升值！而且要高调地讲！基调定了：讲升值！而且要高调地讲！Page 第四十二页，共109页。美格行商业地产顾问机构美格行商业地产顾问机构SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.MegaRoad中海月朗苑中海月朗苑壹街壹街方向找准了，我们就要为这个方向去增加血与肉了！方向找准了，我们就要为这个方向去增加血与肉了！同时，

66、我们也必须正视同时，我们也必须正视(zhngsh)(zhngsh)项目产品本身的问题：除了雅园路，其它两面铺都存在很大问题项目产品本身的问题：除了雅园路，其它两面铺都存在很大问题1 12 2当项目各方面条件不好的时候，我们得想方设法地为项目当项目各方面条件不好的时候，我们得想方设法地为项目当项目各方面条件不好的时候，我们得想方设法地为项目当项目各方面条件不好的时候，我们得想方设法地为项目找更多的说法，得用一些实际的东西来支撑销售。而且，找更多的说法，得用一些实际的东西来支撑销售。而且，找更多的说法，得用一些实际的东西来支撑销售。而且，找更多的说法，得用一些实际的东西来支撑销售。而且，1 1 1 1、2 2 2 2两条街体积较大，仅仅讲业态两条街体积较大，仅仅讲业态两条街体积较大，仅仅讲业态两条街体积较大，仅仅讲业态(y ti)(y ti)(y ti)(y ti)规划还是不够，必规划还是不够，必规划还是不够，必规划还是不够，必须得须得须得须得用主题街的形式来增加街的价值和影响。用主题街的形式来增加街的价值和影响。用主题街的形式来增加街的价值和影响。用主题街的形式来增加街的价值和影响。1