土地储备管理相关知识培训资料0528

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1、土 地 储 备 管 理相 关 知 识2 0 1 4 年 5 月 2 8 日 主 要 内 容 土 地 储 备 与 土 地 储 备 机 构 的 定 义 土 地 储 备 制 度 的 产 生 和 发 展 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施 土 地 储 备 的 融 资4123 土 地 储 备 与 土 地 储 备 机 构 的 定 义 什 么 是 土 地 储 备 ? 土 地 储 备 是 指 市 、 县 人 民 政 府 国 土 资 源 管 理 部 门 为 实 现调 控 土 地 市 场 、 促 进 土 地 资 源 合 理 利 用 目 标 ， 依 法 取 得 土 地 ，进 行 前 期 开 发 、 储 存 以

2、备 供 应 土 地 的 行 为 。 土 地 储 备 与 土 地 储 备 机 构 的 定 义 如 何 理 解 土 地储 备 的 定 义 ？措 施 储 存 并 加 以 开 发 ，达 到 “ 七 通 一 平 ” 的 标 准主 体市 、 县 人 民 政 府 国 土资 源 管 理 部 门 途 径依 法 取 得 土 地 的 途 径 ：收 回 、 收 购 、 集 体 土 地 的征 转 、 优 先 购 买 及 其 它目 的调 控 土 地 市 场 、 促 进 土 地资 源 合 理 利 用 土 地 储 备 管 理 办 法 第 二 条规 定 “ 土 地 储 备 工 作 的 具 体 实施 ， 由 土 地 储 备 机

3、构 承 担 ” 七 通 一 平 ： 通 上 水 、 通 下 水 、通 电 、 通 讯 、 通 燃 气 、 通 暖气 、 通 道 路 ， 场 地 平 整 土 地 储 备 与 土 地 储 备 机 构 的 定 义 什 么 是 土 地 储 备 机 构 ? 土 地 储 备 机 构 应 为 市 、 县 人 民 政 府 批 准 成 立 、 具 有 独 立的 法 人 资 格 、 隶 属 于 国 土 资 源 管 理 部 门 、 统 一 承 担 本 行 政 辖区 内 土 地 储 备 工 作 的 事 业 单 位 。 土 地 储 备 与 土 地 储 备 机 构 的 定 义所 具 备 的 五 个 条 件 理 由 单 位

4、 性 质 独 立 法 人土 地 调 控 、 规 范 市 场 、 集 约 节 约 、用 地 保 障 的 目 的 决 定 了 其 事 业 单 位的 公 益 性 质 。金 融 政 策 要 求 ， 只 有 独 立 法 人 资 格才 能 开 展 贷 款 融 资 活 动 。 市 、 县 人 民 政 府 批 准 成 立 的 具 有 独 立 的 法 人 资 格 隶 属 于 国 土 资 源 管 理 部 门 土 地 储 备 行 为 本 身 是 政 府 部 门 依 法 代 表 所 有 者 权 利 ， 储 备 机 构 则 为 政 府 的 委 托 具体 实 施 部 门 ， 性 质 为 事 业 单 位 ， 体 现 政 府

5、 意 志 ， 执 行 政 府 宏 观 调 控 土 地 市 场 决 策 ， 行政 色 彩 表 明 业 务 的 公 益 性 要 求 极 高 。 统 一 承 担 辖 区 土 地 储 备 工 作 事 业 单 位 隶 属 国 土国 土 部 门 是 组 织 实 施 土 地 供 应 的 主体 ， 土 地 储 备 机 构 与 土 地 供 应 主 体基 本 一 致 时 ， 方 能 使 土 地 储 备 资 金的 收 支 管 理 、 银 行 贷 款 偿 还 顺 畅 执行 。 主 要 内 容 土 地 储 备 与 土 地 储 备 机 构 的 定 义 土 地 储 备 制 度 的 产 生 和 发 展 土 地 储 备 的 类

6、 别 与 实 施 土 地 储 备 的 融 资4123 土 地 储 备 的 产 生 和 发 展1996 2001 2007 至 今 1996年 ， 我 国 第 一 家 土 地 储 备 机 构 上海 市 土 地 发 展 中 心 正 式 成 立 ；1997年 ， 杭 州 、 青 岛 相 继 建 立 了 土 地 储 备制 度 ；1999年 ， 国 土 资 源 部 向 全 国 推 广 了 杭 州 、青 岛 两 市 土 地 储 备 的 经 验 ；2001年 ， 国 务 院 关 于 加 强 国 有 土 地 资 产管 理 的 通 知 （ 国 发 2001 15号 ） ， 明 确提 出 ： “ 为 增 强 政

7、府 对 土 地 市 场 的 调 控 能 力 ， 有条 件 的 地 方 政 府 要 对 建 设 用 地 试 行 收 购 储 备制 度 。 市 、 县 人 民 政 府 可 划 出 部 分 土 地 收 益用 于 收 购 土 地 ， 金 融 机 构 要 依 法 提 供 信 贷 支 持 ” 。 土 地 储 备 是 土 地 有 偿 使 用 制 度 的 必 然 产 物 。 国 土 资 源 部 成 立 以 来 ， 加 大 了 招 拍 挂 出 让 土 地方 式 的 力 度 ， 而 实 现 该 方 式 的 先 决 条 件 是 政 府 集 中 统 一 供 应 土 地 。 因 而 ， 垄 断 土 地 供 应 市 场

8、促进 了 土 地 储 备 制 度 的 进 一 步 发 展 。建 立 阶 段 发 展 阶 段 完 善 阶 段 2006年 ， 国 务 院 办 公 厅 关 于 规 范 国有 土 地 使 用 权 出 让 收 支 管 理 的 通 知 （ 国 办 发 2006 100号 ） 要 求 财 政 部门 制 定 土 地 储 备 资 金 财 务 管 理 办 法 ， 国土 部 门 制 定 土 地 储 备 管 理 办 法 。2007年 ， 财 政 部 国 土 资 源 部 联 合 下发 了 土 地 储 备 资 金 财 务 管 理 暂 行 办 法 （ 财 综 2007 17号 ） ； 2007年 ， 国 土 资 源 部

9、、 财 政 部 、 人 民银 行 联 合 下 发 了 土 地 储 备 管 理 办 法 （ 国 土 资 发 2007 277号 ） ， 对 土 地储 备 制 度 作 了 系 统 性 规 定 ； 2011年 10月 ， 省 厅 下 发 关 于 进 一 步加 强 土 地 储 备 管 理 工 作 的 通 知 2012年 11月 ， 国 土 资 源 部 财 政 部 中 国 人 民 银 行 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委员 会 关 于 加 强 土 地 储 备 与 融 资 管 理 的 通知 （ 国 土 资 发 2012 162号 ）2013年 7月 ， 财 政 部 国 土 资 源 部 关于 核 定

10、土 地 储 备 融 资 规 模 等 问 题 的 意 见 （ 财 预 2013 182号 ）2013年 11月 ， 国 土 资 源 部 办 公 厅 关于 开 展 土 地 储 备 信 息 监 测 与 监 管 工 作 的通 知 （ 国 土 资 厅 函 2013 1092号 ） 国 土 资 源 部 审 核 通 过 2995家 ， 广 东 98家全 国 土 地 储 备 机 构 建 立 东 高 西 低 1623家 土 地 储 备 的 产 生 和 发 展杭 州 、 青 岛 、 南 通 等东 部 、 中 部 地 区 城 市 20家上 海 1家1996 1999 2003 2013 从 土 地 储 备 机 构

11、的 数 量 ， 可 以 看 出 土 地 储 备 制 度 的 迅 速 发 展 。 但 在 高 速 发 展 的 同 时 下 ， 衍生 出 了 土 地 储 备 工 作 机 构 设 置 不 规 范 、 职 能 不 明 确 、 风 险 规 避 不 严 谨 、 监 测 监 管 不 到 位 等 一 系列 问 题 。 因 此 ， 自 2011年 10月 ， 部 委 、 省 厅 连 续 下 发 了 关 于 进 一 步 加 强 土 地 储 备 管 理 工 作的 通 知 等 4个 文 件 ， 其 中 提 出 要 求 ： 进 一 步 理 顺 土 地 储 备 机 构 的 设 置 ； 进 一 步 规 范 土 地 收 购储

12、 备 的 运 作 ； 建 立 和 完 善 土 地 储 备 资 金 风 险 控 制 机 制 ； 加 强 库 存 储 备 土 地 的 管 理 ， 并 同 时 开 始对 土 地 储 备 机 构 实 行 名 录 制 管 理 。 全 国 各 种 性 质 的土 地 储 备 机 构 2420家2009 土 地 储 备 的 产 生 和 发 展农 村 集 体土 地 城 市 存 量国 有 土 地 国 有 企 业土 地 资 产 政 府 借 助 土 地 储 备 制 度 的 实 施 ， 实 现 土 地 一 级 市 场 “ 一 个口 子 进 水 ， 一 个 池 子 蓄 水 ， 一 个 龙 头 出 水 ” ， 从 源 头

13、上 结束 了 多 头 供 应 和 管 理 土 地 的 局 面 ， 实 现 了 政 府 对 土 地 的 “五 统 一 ” 管 理 ， 并 能 够 根 据 城 市 发 展 和 市 场 需 求 ， 有 计 划地 适 应 供 应 土 地 ， 有 效 调 控 土 地 供 应 总 量 、 结 构 和 时 序 。储 备 库 土 地 储 备 的 产 生 和 发 展实 行 土 地 储 备 制 度 带 来 的 行 政 和 经 济 效 益 增 强 了 政 府 调 控 土 地 市 场 的 能 力 促 进 了 土 地 市 场 的 发 育 及 集 约 节 约 利 用 保 证 了 规 划 的 实 施 实 现 了 国 有 土

14、 地 资 产 的 保 值 增 值 调 节 了 投 资 总 量 促 进 了 产 业 升 级 优 化 了 资 源 配 置 满 足 房 地 产 开 发 用 地 需 求 提 供 了 保 障 性 住 房 用 地 为 平 抑 房 价 创 造 了 条 件 土 地 管 理 经 济 调 控 市 场 调 控 主 要 内 容 土 地 储 备 与 土 地 储 备 机 构 的 定 义 土 地 储 备 制 度 的 产 生 和 发 展 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施 土 地 储 备 的 融 资4123 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施 从 业 务 流 程 看 ， 土 地 储 备 主 要 环 节 为 土 地 储

15、 备 计 划 的 编 制 、 储 备 土 地 取 得 、 前期 开 发 、 管 护 与 临 时 利 用 、 土 地 供 应 等 环 节 ， 但 在 实 际 工 作 中 ， 还 涉 及 拆 迁 、 土 地征 收 、 土 地 购 买 、 基 础 设 施 建 设 、 土 地 利 用 、 土 地 供 应 等 多 方 面 工 作 ， 是 一 项 综 合性 的 业 务 。 土 地 储 备 具 体如 何 实 施 ？储 备 计 划编 制 储 备 土 地取 得 土 地 前 期开 发 管 护 与 临时 利 用 土 地 出 库供 应 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施包 括 实 物 储 备 规 模 和 红 线

16、储 备 规 模 原 则 上 应 控 制 在 市 、 县 本 级 前 三 年 平均 年 储 备 和 供 应 的 土 地 量 之 内前 期 开 发 的 规 模 与 总 费 用根 据 年 度 储 备 规 模 制 定 即 年 度 土 地 出 让 计 划 ， 根 据 储 备 土地 的 成 熟 程 度 编 制 年 度 储 备 土 地临 时 利 用 计 划年 度 储 备 土 地供 应 规 模年 度 土 地 前 期开 发 规 模年 度 储 备 规 模土 地 储 备 计 划 土 地 储 备 机 构 应 于 每 年 第 三 季 度 ， 编 制 下 一 年 度 土 地 储 备 计 划 ， 同 级 国 土 资 源 、

17、 财 政部 门 和 人 民 银 行 分 支 机 构 负 责 审 核 调 整 ， 并 报 同 级 人 民 政 府 批 准 后 ， 报 上 级 国 土 资 源 主 管部 门 备 案 ， 最 终 在 每 年 5月 31日 前 在 系 统 填 报 当 年 土 地 储 备 计 划 相 关 数 据 。计 划 年 度 末 储 备土 地 规 模 一 般 储 备 土 地 需 经 过 1-3年 的 开 发 期 ，通 过 经 济 发 展 、 区 域 优 势 、 完 善 配 套提 高 地 块 价 值根 据 在 库 储 备 地 的 出 让 时 序 编制 土 地 临 时 利 用 计 划 因 为 我 市 储 备 用 地 还

18、 基 本 停 留 在 如 何 落实 管 护 层 面 ， 所 以 临 时 利 用 相 对 滞 后储 备 计 划 的 计 划 完 成 数 量 每 年 年 底 土 地 集 约 节 约 利 用 一 项 考 核 指 标为 储 备 计 划 执 行 率 ， 达 标 率 为 80%。 行 使 优 先 购 买 权的 土 地 以 上 四 类 土 地 可 纳 入 储 备 ， 但 纳 入 储 备 的 程 序 不 同 。 只 有 在 完 成 相 关 程 序 后 ， 由 土 地 登 记 机 关办 理 注 销 土 地 登 记 手 续 后 才 可 纳 入 土 地 储 备 。 依 据 相 关 法 律 法 规 ， 只 有 收 购

19、 土 地 的 实 施 主 体 可 为 土地 储 备 机 构 ， 其 它 几 类 土 地 取 得 的 实 施 主 体 不 同 ， 对 这 些 土 地 ， 土 地 储 备 机 构 可 以 接 受 政 府 委 托 ，做 具 体 事 务 性 工 作 ， 但 不 能 作 为 实 施 主 体 。办 理 征 转 手 续 的土 地收 购 的 国 有土 地 收 回 的 国 有土 地储 备 库土 地 储 备 的 类 别 与 实 施 收 回 土 地 使 用 权 的 实 施 主 体 收 回 土 地 使 用 权 的 执 行 主 体 ， 根 据 土 地 管理 法 律 和 行 政 法 规 的 规 定 ， 可 以 分 为 县

20、 级 以 上政 府 和 土 地 行 政 主 管 部 门 两 种 执 行 主 体 。 1.土 地 管 理 法 律 和 行 政 法 规 明 确 以 县 级 以上 政 府 为 收 回 土 地 使 用 权 执 法 主 体 的 ， 有 三 种情 形 ： 即 土 地 管 理 法 第 37条 第 1款 、 城镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 第 47条 第 1款 和 基 本 农 田 保 护 条 例 第 18条 。 2.土 地 管 理 法 律 和 行 政 法 规 明 确 以 土 地 行政 主 管 部 门 为 收 回 土 地 使 用 权 执 法 主 体 的 ， 有两 种 情 形

21、 ： 即 土 地 管 理 法 58条 第 1款 、 城镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 第 17条 第 2款 。 3.土 地 管 理 法 律 和 行 政 法 规 未 明 确 收 回 土地 使 用 权 执 法 主 体 ， 或 者 表 述 为 “ 国 家 收 回 ”的 ， 有 五 种 情 形 ： 即 城 市 房 地 产 管 理 法 第19条 、 城 市 房 地 产 管 理 法 第 21条 第 2款 、 城 市 房 地 产 管 理 法 第 25条 、 城 镇 国 有 土地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 第 40条 、 城镇 国 有 土 地 使 用

22、权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 第 42条 。实 施 主 体 ： 县 级 以 上政 府 和 土 地 行 政 主 管部 门实 施 主 体 ： 县 级 以 上政 府实 施 主 体 ： 土 地 储 备机 构实 施 主 体 ： 县 级 以 上政 府 ， 土 地 储 备 机 构受 具 体 委 托 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施取 得 方 式 类 别 内 容 完 成 标 准办 理 征 转 手 续的 土 地 集 体 土 地 的 农 转用 和 征 收 手 续 完 成 土 地 报 批 、 征 收 及 入 库 工 作 。 纳 入 储 备 的 土 地 必 须 产 权 清 晰 。 对 取 得方 式 不

23、 符 合 规 定 、 补 偿 不 到 位 、 土 地 权 属 不 清 晰 、 未 办 理 土 地 登 记 手 续 、 应注 销 而 未 注 销 原 土 地 登 记 手 续 、 已 设 立 他 项 权 利 未 依 法 解 除 的 ， 不 得 纳 入 土地 储 备 库 办 理 了 征 地 结 案 手 续 ， 现 场 清 障 围蔽 无 遗 留 问 题 收 回 的 国 有 土地 有 偿 收 回 因 公 共 利 益 需 要 使 用 的 国 有 土 地 ；为 实 施 城 市 规 划 进 行 旧 城 区 改 建 ， 需 要 调 整 使 用 土 地 的 ；国 家 对 土 地 使 用 者 依 法 取 得 的 土

24、 地 使 用 权 ， 在 出 让 合 同 约 定 的 使 用 年 限 届满 前 不 收 回 ;在 特 殊 情 况 下 ， 根 据 社 会 公 共 利 益 的 需 要 ， 可 以 依 照 法 律 程 序 提前 收 回 ， 并 根 据 土 地 使 用 者 使 用 土 地 的 实 际 年 限 和 开 发 土 地 的 实 际 情 况 给 予相 应 的 补 偿 ” 。为 了 公 共 利 益 的 需 要 ， 依 照 法 律 规 定 的 权 限 和 程 序 可 以 征 收 集 体 所 有 的 土地 和 单 位 、 个 人 的 房 屋 及 其 他 不 动 产 。 由 国 土 资 源 管 理 部 门 报 经 有

25、 批 准 权的 人 民 政 府 批 准 ， 依 法 对 土 地 使 用权 人 给 予 补 偿 后 ， 收 回 土 地 使 用 权 。对 政 府 有 偿 收 回 的 土 地 ， 由 土 地 登记 机 关 办 理 注 销 土 地 登 记 手 续 后 纳入 土 地 储 备 。无 偿 收 回 经 批 准 非 农 业 建 设 占 用 耕 地 连 续 两 年 未 使 用 的 国 有 用 地 ；以 出 让 方 式 取 得 土 地 使 用 权 进 行 房 地 产 开 发 ， 满 两 年 未 动 工 开 发 的 国 有 土地 ；依 法 应 当 收 回 的 闲 置 国 有 土 地 ；未 按 合 同 规 定 的 期

26、 限 和 条 件 开 发 、 利 用 的 国 有 用 地 ；土 地 使 用 权 出 让 合 同 期 限 届 满 ， 土 地 使 用 者 未 申 请 续 期 或 者 申 请 续 期 未 获批 准 的 国 有 土 地 ；因 单 位 迁 移 、 解 散 、 撤 销 、 破 产 等 原 因 ， 停 止 使 用 原 划 拨 的 国 有 土 地 ；经 核 准 报 废 的 公 路 、 铁 路 、 矿 场 等 国 有 土 地 ； 市 、 县 人 民 政 府 或 国 土 资 源 管 理 部门 依 法 无 偿 收 回 国 有 土 地 使 用 权 的土 地 ， 由 土 地 登 记 机 关 办 理 注 销 土地 登

27、记 手 续 后 纳 入 土 地 储 备收 购 的 国 有 土地 市 场 行 为 储 备 计 划 内 确 定 收 购 的 国 有 土 地 ；具 备 储 备 价 值 由 市 政 府 批 准 收 购 的 土 地 ； 经 国 土 资 源 管 理 、 财 政 部 门 或 地 方法 规 规 定 的 机 构 批 准 确 认 。 完 成 收 购 程 序 后 的 土 地 ， 由 土 地 登 记 机 关办 理 注 销行 使 优 先 购 买权 的 土 地 土 地 使 用 权 转 让 价 格 明 显 低 于 市 场 价 格 的 ， 市 、 县 人 民 政 府 有 优 先 购 买 权 。 市 政 府 决 定 行 使 优

28、 先 购 买 权 进 行 土地 收 购 的 ， 市 土 地 储 备 开 发 中 心 按照 申 报 价 格 与 土 地 使 用 权 人 签 订 成交 确 认 书 ， 并 将 土 地 收 购 储 备 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施 同 样 是 有 偿 ， 收 回 土 地 与 收 购 土 地 的 区 别在 哪 ？有 偿 收 回 土 地 ： 有 偿 收 回 土 地 通 常 分 两 方 面 ： 一 方 面 是 带 有 公 益 性 目 的 ， 为 了实 施 某 种 规 划 建 设 或 满 足 某 些 公 共 需 要 而 进 行 的 ， 对 国 有 土 地 使 用 权 的 提 前 收回 ； 另 一

29、方 面 闲 置 用 地 还 是 主 要 以 盘 活 为 主 ， 一 些 因 政 府 原 因 （ 如 规 划 调 整 、征 迁 未 完 成 等 ） 导 致 土 地 闲 置 的 国 有 土 地 ， 应 视 实 际 情 况 而 定 ， 实 施 有 偿 收 回 。 收 购 土 地 ： 收 购 是 储 备 机 构 遵 循 市 场 的 原 则 ， 自 主 地 和 被 收 购 的 土 地 使 用 权 人 进 行市 场 的 谈 判 ， 将 其 土 地 进 行 收 购 储 备 。 换 言 之 ， 收 购 储 备 在 收 购 时 点 并 没 有 具 体 的 、明 确 的 目 的 性 ， 是 土 地 储 备 机 构

30、 结 合 地 块 的 区 位 、 现 状 ， 充 分 预 见 地 块 未 来 发 展 潜力 而 实 施 的 战 略 性 储 备 。 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施 案 例 土 地 收 回 如 图 ， 蓝 色 线 为 大 广 高 速 从 化 段的 部 分 界 线 。 因 大 广 高 速 建 设 需 要 ，占 用 了 从 化 耀 华 新 型 建 材 有 限 公 司 的土 地 约 3.48亩 。 因 此 ， 市 国 土 房 管 局为 实 施 公 益 需 要 ， 提 前 收 回 耀 华 公 司3.48亩 的 国 有 建 设 用 地 。 在 经 从 化 市政 府 批 准 后 ， 储 备 中 心

31、和 业 主 签 订 了 收 回 补 偿 协 议 ， 将 该 地 块 纳 入 政 府 储备 用 地 ， 为 下 一 步 供 地 落 实 保 障 。 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施 案 例 土 地 收 购 由 于 温 泉 镇 东 西 埔 地 段 的 土地 位 于 流 溪 河 畔 ， 景 色 宜 人 ， 区位 优 势 极 好 。 自 2006年 2月 开 始 ，储 备 中 心 通 过 协 商 方 式 陆 续 收 购了 该 地 段 白 天 鹅 房 地 产 开 发 公 司 、金 宏 房 地 产 开 发 有 限 公 司 、 温 泉万 都 房 地 产 开 发 有 限 公 司 、 环 卫 美 化 服

32、务 公 司 等 8个 地 块 共 484亩 。通 过 有 计 划 提 前 从 分 散 的 土 地 使用 权 人 手 中 储 备 土 地 ， 以 投 入 较少 成 本 ， 对 土 地 进 行 规 模 化 整 合 ，充 分 发 挥 土 地 资 源 的 最 佳 效 益 。 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施土 地 收 回 的 流 程 1.申 请原 土 地 使 用 权 人征 得 公 司 股 东 会议 同 意 后 ， 向 储备 中 心 提 出 书 面申 请 。 公 司 股 东 会 议意 见 书 、 土 地和 房 屋 使 用 证或 其 他 权 属 凭证 、 营 业 执 照或 法 人 资 格 证书 、

33、法 人 身 份证 等 2.核 查对 拟 收 回 的 土地 及 地 上 建（ 构 ） 筑 物 的界 线 、 面 积 、用 途 、 权 属 、土 规 情 况 、 他项 权 利 、 闲 置等 情 况 进 行 调查 核 实 3.评 估根 据 调 查 结果 ， 委 托 评估 机 构 ， 对拟 收 回 土 地和 地 上 建 构筑 物 的 补 偿费 用 进 行 测算 评 估 4.审 议结 合 土 地 情 况 、城 乡 规 划 、 产业 调 整 、 储 备价 值 等 因 素 编制 土 地 收 回 方案 ， 提 请 局 土地 收 储 会 审 小组 审 议 5.公 告由 储 备 科 向 用地 科 提 出 收 地公

34、 告 申 请 ， 用地 科 出 具 收 回国 有 土 地 使 用权 公 告 ， 同 时通 过 公 示 栏 、网 站 等 途 径 向社 会 公 布存 在 抵 押 、 查 封以 及 他 项 权 利 登记 情 况 的 ， 应 先解 除 相 关 登 记 ；存 在 土 地 闲 置 情况 的 ， 应 先 进 行闲 置 处 理 ； 存 在权 属 争 议 的 ， 应先 解 决 矛 盾 纠 纷 储 备 科 结 合 评估 情 况 ， 准 备好 相 关 材 料 ，提 请 局 评 估 确认 小 组 召 开 会议 确 认 拟 收 回地 块 的 评 估 成果 土 地 收 回 方 案经 我 局 土 地 收储 会 审 小 组

35、 同意 后 ， 连 同 草拟 的 收 回 补 偿合 同 ， 报 请 市政 府 批 准 后 实施 市 国 土 房 管 局下 达 批 后 实 施补 偿 的 批 复 ，由 土 地 储 备 开发 中 心 实 施 收回 后 的 相 关 补偿 工 作 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施土 地 收 回 的 流 程 6.补 偿签 订 国 有 建 设用 地 使 用 权 收 回补 偿 协 议 ， 原土 地 使 用 权 人 根据 协 议 约 定的 期 限 和 方 式 进行 清 场 ， 并 按 时交 付 被 收 储 的 土地 和 地 上 建 筑 物 中 心 根 据 协议 约 定 的 期限 、 数 额 和 方式 ，

36、 凭 项 目 交地 进 度 支 付 国有 土 地 收 回 补偿 款 。 7.变 更支 付 收 回 款 项后 ， 由 原 土 地使 用 权 人 协 助储 备 中 心 向 市国 土 房 管 局 申请 办 理 权 属 变更 登 记 手 续至 此 ， 收 回 程序 完 成 ， 收 回的 土 地 随 之 纳入 政 府 储 备 库 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施“ 生 地 熟 地 ” ， “ 毛 地 净 地 ” ， 实 现 土地 价 值 的 提 升前 期 开 发 工 程 施 工 期 间 ， 土 地 储 备 机 构 要 予以 监 督 管 理 ， 工 程 完 成 后 ， 土 地 储 备 机 构 要组

37、织 开 展 验 收 ， 验 收 工 作 参 照 相 关 工 程 验 收有 关 规 定 执 行 土 地 办 理 入 库 手 续 并 现 场 交 付 后 ， 由 土 地 储备 机 构 对 该 地 块 进 行 “ 七 通 一 平 ” 等 前 期 开发 工 作前 期 开 发 涉 及 七 通 一 平 等 基 础 设 施 建 设 的 ，要 通 过 公 开 招 标 方 式 选 择 工 程 设 计 、 施 工 和监 理 单 位 ， 不 得 通 过 下 设 机 构 进 行 工 程 建 设土地价值提升 土 地 储 备 的 前 期 开 发 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施 储 备 用 地 临 时 利 用 根

38、据 土 地 储 备 管 理 规 定 ， 储 备 土 地 未 供 应 前 ， 土 地 储 备 机 构 可 将 储 备 土 地或 连 同 地 上 建 （ 构 ） 筑 物 进 行 临 时 使 用 ， 但 不 能 影 响 土 地 供 应 ：储 备 土 地 的 临 时 利 用 ， 应 报 同 级 人 民 政 府 国 土 资 源 主 管 部 门 、 财 政 部 门 同 意 。在 城 市 规 划 区 内 ， 需 要 搭 建 建 筑 物 、 构 筑 物 的 ， 在 报 批 前 ， 应 当 先 经 城 市 规 划 行政 主 管 部 门 同 意 。设 立 抵 押 权 的 ， 应 征 得 抵 押 权 人 的 书 面

39、 同 意 。临 时 利 用 的 ， 土 地 储 备 机 构 应 当 与 土 地 使 用 者 签 订 临 时 使 用 土 地 合 同 ， 明 确 有 关事 宜 。临 时 利 用 的 期 限 不 得 超 过 两 年 ， 不 得 转 包 。 临 时 利 用 取 得 的 收 入 ， 全 部 缴 入 同 级 国 库 ， 纳 入 公 共 预 算 ， 实 行 “ 收 支 两 条 线 ”管 理 。 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施与 临 时 利 用有 机 结 合 探 索 实 行 公 开 向 社 会 招 租 ， 承 租 单 位 在 租 赁 期间 必 须 合 法 依 规 利 用 土 地 ， 并 负 责 承

40、租 储 备 地 的日 常 管 护 工 作 。实 施 无 偿 使 用 ， 对 于 小 面 积 储 备 地 ， 可 以 无 偿提 供 给 周 边 用 地 单 位 用 于 配 套 绿 化 建 立 储 备 用 地 动 态 巡 查 机 制 ，由 村 社 配 合 监 督 举 报 ， 将 储 备 用地 纳 入 违 法 用 地 日 常 巡 查 范 围 ，储 备 中 心 联 合 镇 街 、 基 层 国 土 所 、执 法 监 察 大 队 发 现 及 制 止 抢 种 、抢 占 储 备 用 地 违 法 行 为 充 分 调 动 基 层 组 织 的 积 极 性 ， 交由 镇 街 或 者 村 社 进 行 日 常 有 偿 管

41、护 ， 切 实 发 挥 基 层 组 织 的 领 导 群众 作 用 ， 减 少 工 作 推 进 阻 力 。 以 租代 管 自 主 管 护 委 托代 管 储 备 用 地 管 护 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施 委 托 测 量储 备 土 地 完 成 前 期 开 发 整 理 后 ， 纳 入 当 地 市 、 县 土 地 供 应 计 划 ， 由 市 、县 人 民 政 府 国 土 资 源 主 管 部 门 统 一 组 织 供 地 。依 法 办 理 农 用 地 转 用 、 土 地 征 收 后 的 土 地 ， 纳 入 储 备 满 两 年 未 供 应 的 ，在 下 达 下 一 年 度 农 用 地 转 用 计

42、 划 时 扣 减 相 应 指 标 。一 般 由 储 备 至 出 让 前 ，土 地 的 地 形 地 貌 或 多 或少 已 发 生 了 变 化 ， 所 以一 般 需 重 新 进 行 测 绘 规 划 设 计 条 件 包 括 了 地块 的 规 划 用 途 ， 净 地 率 、容 积 率 、 绿 化 率 、 限 高等 各 种 控 制 性 指 标 ， 是评 估 地 块 价 值 的 重 要 依据 委 托 具 备 资 质 的 评 估 机构 对 地 块 价 值 进 行 评 估 ，经 国 土 房 管 局 的 价 格 评估 确 认 小 组 确 认 后 ， 作为 确 定 土 地 出 让 价 的 依据 编 制 土 地 出

43、 让 的 方 案 ，报 广 州 市 土 地 管 理 委 员会 审 议 、 市 政 府 审 批 后 ，由 国 土 房 管 局 组 织 实 施出 让申 请 规 划 委 托 评 估 出 库 供 应 主 要 内 容 土 地 储 备 与 土 地 储 备 机 构 的 定 义 土 地 储 备 制 度 的 产 生 和 发 展 土 地 储 备 的 类 别 与 实 施 土 地 储 备 的 资 金 使 用4123 土 地 储 备 的 资 金 使 用 土 地 储 备 机 构 应 当 于 每 年 第 三 季 度 参 照 年 度 土 地 储 备 计 划 ， 按 宗 地 编制 下 一 年 度 土 地 储 备 资 金 收 支

44、 项 目 预 算 ， 经 国 土 资 源 主 管 部 门 审 核 后 ， 报 同级 财 政 部 门 审 定 。 在 预 算 年 度 期 间 ， 土 地 储 备 机 构 应 该 按 照 同 级 财 政 部 门 批 复 的 预 算 执行 ， 并 根 据 土 地 收 购 储 备 的 工 作 进 度 ， 提 出 用 款 申 请 ， 报 同 级 财 政 部 门 审 批。 每 年 年 度 终 了 ， 土 地 储 备 机 构 要 按 照 同 级 财 政 部 门 规 定 ， 向 其 报 送 土 地 储 备 资 金 收 支 项 目 决 算 ， 并 详 细 提 供 宗 地 支 出 情 况 。 该 决 算 由 同

45、级 财 政 部门 负 责 审 核 或 者 委 托 质 量 高 的 会 计 师 事 务 所 等 相 关 中 介 机 构 进 行 审 核 。 土 地 储 备 资 金 收 支 预 决 算 管 理 土 地 储 备 的 资 金 使 用土 地 储 备 资 金 来 源 财 政 部 门 从 已 供 应 储 备 土 地 产 生 的 土地 出 让 收 入 中 安 排 的 土 地 房 屋 征 收 安置 费 用 、 土 地 开 发 费 用 等 储 备 土 地 过程 中 发 生 的 相 关 费 用财 政 部 门 从 国 有 土 地 收 益 基 金 中 安 排用 于 土 地 储 备 的 资 金 土 地 储 备 机 构 按

46、 照 国 家 有 关 规 定 举 借的 银 行 贷 款 及 其 它 金 融 机 构 贷 款经 财 政 部 门 批 准 可 用 于 土 地 储 备 的 其他 资 金上 述 资 金 产 生 的 利 息 收 入 土 地 储 备 融 资 资 金 ： 土 地 储 备机 构 根 据 年 度 土 地 储 备 计 划 和 资 金需 求 情 况 ， 通 过 抵 押 贷 款 等 方 式 从银 行 或 其 它 金 融 机 构 取 得 开 展 土 地储 备 工 作 所 需 要 的 土 地 储 备 资 金 。在 财 政 资 金 不 足 的 情 况 ， 融 资 是 目前 土 地 储 备 资 金 取 得 的 主 要 方 式

47、 ，对 土 地 储 备 业 务 的 运 行 有 着 至 关 重要 的 作 用 ， 其 比 重 在 各 土 地 储 备 机构 资 金 中 普 遍 占 50%以 上 。 对 于 暂 未 能 实 施 出 让 的 储 备 地， 通 过 抵 押 融 资 的 方 式 提 前 置 换 出地 块 的 货 币 价 值 。 可 与 临 时 利 用 同时 进 行 。 土 地 储 备 资 金 的 使 用 范 围包 括 土 地 补 偿 费 和安 置 补 助 费 、 地 上附 着 物 和 青 苗 补 偿费 、 房 屋 征 收 安 置费 、 缴 纳 社 保 费 用 、相 关 税 费 ， 以 及 依法 需 要 支 付 与 征

48、 收 、收 购 、 优 先 购 买 或收 回 土 地 有 关 的 其它 费 用 。支 付 的 土 地 价 款 或征 收 拆 迁 补 偿 费 用 融 资 贷 款 利 息 与 土 地 储 备 有 关 的其 它 费 用 土 地 储 备 的 资 金 使 用 必 要 的 前 期土 地 开 发 费 用包 括 前 期 土 地 开 发性 支 出 以 及 按 照 财政 部 门 规 定 与 前 期土 地 开 发 相 关 的 费用 等 ， 含 因 出 让 土地 涉 及 的 相 关 道 路 、供 水 、 供 电 、 供 气 、排 水 、 通 讯 、 照 明 、绿 化 、 土 地 平 整 等基 础 设 施 建 设 支

49、出 。 通 过 融 资 抵 押 所 取得 的 土 地 储 备 资 金所 产 生 的 利 息 。 经 同 级 财 政 部 门 批准 的 与 土 地 储 备 有关 的 其 他 费 用 。 如土 地 储 备 工 作 中 发生 的 地 籍 调 查 、 土地 登 记 、 地 价 评 估以 及 管 护 中 围 栏 、围 墙 等 建 设 的 支 出 。 土 地 储 备 的 资 金 使 用 由 于 临 时 利 用 的 时 限 短 ， 且 不 能 进 行 永 久性 的 建 设 ， 因 此 通 过 临 时 利 用 产 生 的 收 入占 比 相 对 较 小土 地 储 备 实 现 的 主 要 目 的 ， 是财 政 收

50、 入 的 重 要 组 成 部 分 临 时 利 用收 入土 地 出 让 收 入 土 地 储 备 的 收 入 构 成 土 地 储 备 收 入 除 了 出 让 金 之 外 ， 还 会 存 在 部 分 的 零 星 收 入 。 土 地 储 备 零 星 收 入 是指 土 地 储 备 机 构 在 持 有 储 备 土 地 期 间 ， 临 时 利 用 储 备 土 地 取 得 的 零 星 收 入 。 而 土 地 储备 收 入 无 论 多 少 ， 必 须 纳 入 同 级 国 库 ， 纳 入 公 共 预 算 ， 实 行 “ 收 支 两 条 线 ” 管 理 。储 备 用 地 的 地 上 建 筑 物 及 附 着 物 残

51、值 变 卖收 入 ， 一 般 在 土 地 收 回 时 已 由 原 权 属 人 清理 ， 所 以 该 部 分 收 入 很 少 发 生 构 建 筑物 残 值 土 地 储 备 的 资 金 使 用 土 地 储 备 的 开 展 ， 需 要 大 量 的 资 金 支 持 。 因 此 ， 土 地 储 备 资 金 的 财务 管 理 工 作 贯 穿 于 土 地 储 备 工 作 的 始 终 ： 在 土 地 储 备 工 作 准 备 阶 段 ， 合理 预 测 并 筹 集 开 展 土 地 储 备 工 作 所 需 要 的 资 金 ； 在 土 地 储 备 实 施 阶 段 ，加 强 土 地 储 备 成 本 控 制 ， 努 力 降 低 土 地 储 备 成 本 ； 在 土 地 储 备 供 应 阶 段， 合 理 分 配 土 地 出 让 收 入 ， 及 时 偿 还 银 行 贷 款 。 所 以 说 ， 土 地 储 备 机 构既 是 土 地 储 备 资 金 的 使 用 者 ， 也 是 土 地 储 备 资 金 的 管 理 者 。 Thank You!