美诚投资-苏州雅士阁酒店公寓融资计划书

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1、苏 州 雅 诗 阁 酒 店 公 寓 项 目 融 资 计 划 书 2010年 7月 目 录 本 项 目 介 绍苏 州 商 业 房 地 产 市 场 研 究 产 品 研 究综 合 分 析项 目 改 造 方 案项 目 财 务 分 析项 目 融 资 计 划 第 一 部 分 本 项 目 介 绍苏 州 雅 诗 阁 酒 店 公 寓 项 目 （ 以 下 简 称 本 项 目 ） 位 于 苏 州石 路 （ 步 行 街 ） 29号 ,地 理 位 置 优 越 。第 二 部 分 市 场 研 究苏 州 2009年 GDP总 值 为 7740亿 元 ， 年 增 长 11.0%。石 路 商 圈 在 未 来 的 商 业 规 划

2、中 ， 将 定 位 为 独 具 魅 力的 文 化 娱 乐 、 创 意 商 业 集 聚 区 。 报 告 搞 要 第 三 部 分 产 品 研 究 苏 州 商 业 市 场 目 前 分 五 大 市 级 商 圈 ， 石 路 商 圈 与 观 前 商 圈 是 最 重 要 的 二 大 商 圈 ， 由 于目 前 石 路 与 观 前 相 比 缺 少 核 心 商 业 点 以 及 高 档 品 牌 ， 因 此 在 物 业 租 金 和 售 价 方 面 要 略低 于 观 前 街 。 目 前 石 路 商 圈 内 内 商 铺 的 租 赁 价 格 价 格 区 间 在 110-450元 /平 方 米 /月 以 “ 观 前 一 号

3、” 为 参 照 ， 可 知 ， 本 项 目 在 商 铺 上 内 铺 底 层 价 格 可 达 到 13元 /平 方 米 /天 。而 雅 诗 阁 酒 店 式 公 寓 出 售 价 格 约 为 15000-20000元 /平 方 米 。第 四 部 分 综 合 分 析SWOT分 析 优 势 ： 地 理 位 置 优 越 、 商 业 气 氛 浓 郁 ， 产 权 可 分 割 机 会 ： 区 域 商 业 整 体 改 造 ， 商 业 形 态 和 配 套 上 升 一 个 档 次 威 胁 ： 国 家 政 策 和 税 收 政 策 的 不 确 定 性 劣 势 ： 容 积 率 高 ， 层 高 略 低 。 不 利 于 改 造

4、 成 高 档 酒 店 产 品 第 五 部 分 改 造 方 案1至 5层 商 圈 为 精 品 商 铺 ， 6至 20层 规 划 改 造 成 雅 士 阁 管 理 的 酒 店 式 公 寓 ,21层 拟 改 造 成 屋顶 花 园 变 成 酒 店 公 寓 配 套 会 所 。第 六 部 分 财 务 分 析本 项 目 在 改 造 完 成 后 ， 商 铺 部 分 租 售 并 举 ， 酒 店 式 公 寓 部 分 全 部 对 外 出 售 ， 销 售 均 价 为17000元 /平 方 米 ， 一 年 内 销 售 完 毕 ， 资 金 回 笼 。 项 目 IRR=29.6% NPV=22615.64万 元第 七 部 分

5、 融 资 计 划 本 项 目 介 绍苏 州 商 业 房 地 产 市 场 研 究同 类 产 品 研 究综 合 分 析项 目 改 造 方 案项 目 财 务 分 析项 目 融 资 计 划 一 、 项 目 概 括 本 项 目 位 于 石 路 （ 步 行 街 ） 29号 。处 于 商 圈 内 核 心 位 置 ， 步 行 街 十 字 路 口 ， 地 理 优 势 明 显 。周 边 石 路 国 际 商 厦 、 精 品 商 厦 、 中 心 广 场 、 银 行 、 写 字 楼 、 酒 店 等 各 类 业 态 齐 全 ， 商 业 集 聚 度 极 高 。紧 邻 地 铁 二 号 线 石 路 站 、 与 地 铁 一 二

6、号 线 换 乘 站 文 济 路 站 近 在 咫 尺 。 本 项 目步 行 15分 钟石路商圈 观前商圈 （ 三 ） 项 目 性 质 项 目 名 称 苏 州 雅 士 阁 酒 店 公 寓项 目 地 址 苏 州 石 路 （ 步 行 街 ） 29号商 业 业 态 1-7F 商 铺 出 租8-20F 空 置占 地 面 积 2001.5平 方 米建 筑 面 积 32464.03平 方 米年 限 50年 房 产 性 质 商 服 用 房产 权 证 二 证 齐 全土 地 使 用 证 本 项 目 介 绍苏 州 商 业 房 地 产 市 场 研 究产 品 研 究综 合 研 究项 目 改 造 方 案项 目 财 务 分

7、析项 目 融 资 计 划 (一 )市 场 宏 观 经 济苏 州 2009年 全 市 实 现 地 区 生 产 总 值 7740 亿 元 ， 按 可 比 价 计 算 比 上 年 增 长 11.0%。一 、 苏 州 房 地 产 市 场 分 析 古 城 圈 层核 心 圈 层中 心 圈 层外 城 圈 层二 、 苏 州 商 业 市 场 未 来 发 展（ 一 ） 商 圈 划 分 根 据 政 府 规 划 和 地 理 环 境 特 征 （ 二 ） 未 来 苏 州 商 业 格 局观 前 地 区 规 划 定 位 为 最 具 感 召 力 的 苏 州 老 字 号 品 牌 和 国 际 时 尚 品 牌 汇 集 区 ；石 路

8、地 区 规 划 定 位 为 独 具 魅 力 的 文 化 娱 乐 、 创 意 商 业 集 聚 区 ；南 门 地 区 规 划 定 位 为 商 业 商 务 、 公 共 活 动 以 及 旅 游 休 闲 等 综 合 服 务 区 ；湖 东 商 业 中 心 规 划 建 成 充 满 时 代 气 息 、 综 合 功 能 齐 全 、 引 领 高 端 时 尚 的 市 级 商 业 中 心 ； 新 区 商 业 中 心 规 划 建 成 服 务 产 业 集 聚 、 主 题 特 色 鲜 明 、 凸 现 精 致 典 雅 的 市 级 商 业 中 心 单 位 ： 亿 元 （ 三 ） 商 贸 业 相 关 指 标 预 测 苏 州 社

9、会 消 费 品 零 售 总 额 预 测2007 2010年 年 增 长 15%， 2010年 达 到 860亿 元 ;2011 2020年 年 增 长 12%， 2020年 达 到 2671亿 元 ;苏 州 市 区 批 发 和 零 售 贸 易 等 增 加 值 预 测2007 2010年 年 增 长 15%， 2010年 实 现 增 加 值 441亿 元 ;2011 2020年 年 增 长 12%， 2020年 实 现 增 加 值 1370亿 元 ;苏 州 市 区 现 代 商 业 规 模 预 测2010年 市 区 现 代 商 业 业 态 的 社 会 消 费 品 零 售 额 占 市 区 总 额 的

10、 50%， 为 430亿 元 ;2020年 占 比 提 升 到 60%左 右 ， 总 额 为 1603亿 元 ; 本 项 目 介 绍苏 州 商 业 房 地 产 市 场 研 究产 品 研 究综 合 分 析项 目 改 造 方 案项 目 财 务 分 析项 目 融 资 计 划 一 、 苏 州 商 铺 市 场 分 析苏 州 的 商 业 中 心 包 含 除 观 前 、 石 路 、 南 门 三 个 市 级 的 传 经 商 业 功 能 区 以 外 ， 还 有 园 区 商 圈 和 新 区商 两 大 新 型 市 级 商 业 中 心 园 区 ， 共 五 大 市 级 商 业 中 心 。 石 路 商 圈 总 面 积 达

11、 12 7万 平 方 米 ,东 至 阊 胥 路 、南 至 金 门 路 、 西 至 广 济 路 、 北 至 上 塘 街 。是 苏 州 市 集 游 、 购 、 娱 、 吃 、 住 、 行 于 一 体 的 高 品 位 的 商 贸 旅 游 经 济 带 的 黄 金 地 段充 分 发 挥 其 城 市 副 中 心 聚 集 和 辐 射 功 能 ， 与 观 前 地 区 功 能 互 补 ， 形 成 “ 哑 铃 状 ” 城 市 贸 易 布局 。 本 项 目（ 一 ） 石 路 商 圈 业 态 分 析 石 路 商 圈 主 要 商 铺 业 态 以 服 饰 餐饮 休 闲 娱 乐 和 大 型 小 型 零 售 业为 主 ,其

12、中 服 饰 类 商 业 占 有 绝 对 优势 本 项目 附 ： 商 圈 内 重 要 项 目 分 析 (二 )观 前 商 圈观 前 商 业 中 心 地 处 苏 州 古 城 中 心 位 置 ， 是 苏 州 的 传 统 商 贸 、 文 化 中 心 。商 圈 总 占 地 面 积 52.4公 顷 ， 东 起 临 顿 路 ， 南 至 干 将 路 ， 北 依 旧 学 前 、 因 果 巷 ， 西 达 人 民 路 。区 内 融 购 物 、 娱 乐 、 餐 饮 、 旅 游 、 观 光 、 休 闲 为 一 体 。是 苏 州 城 市 最 大 和 最 具 影 响 力 的 商 圈 。 业 态 分 析 观 前 商 圈 主

13、要 业 态 以 服 饰 、 餐 饮 、 休闲 娱 乐 和 大 型 商 场 、 专 业 卖 场 为 主 （ 三 ） 、 商 圈 综 合 比 较 酒 店 式 公 寓 的 也 称 酒 店 式 服 务 公 寓 。近 年 来 ， 酒 店 式 公 寓 成 为 苏 州 投 资客 投 资 热 点 。 酒 店 式 公 寓 有 有 别 于 传 统 公 寓 的 诸多 优 势 ， 它 的 硬 件 配 置 高 、 服 务 品质 优 ， 而 且 租 金 收 益 相 当 可 观 。 二 、 苏 州 酒 店 式 公 寓 市 场 酒 店 式 公 寓 特 征地 段 的 不 可 替 代 性有 酒 店 独 立 产 权 ，酒 店 管

14、理 公 司 管 理配 套 功 能 突 出 细 致 入 微 的 物 业 服 务 （ 二 ） 客 户 群 定 位 （ 三 ） 酒 店 公 寓 与 其 他 物 业 类 型 比 较 总 结 ： 从 以 上 两 个 较 项 目 可 以 看 出 ， 一 般 酒 店 式 公 寓 同 比 普 通 住 宅 楼 租 金 高 出 30%左 右 。 而 环球 188因 其 引 进 了 享 誉 全 球 的 新 加 坡 辉 盛 阁 进 行 运 营 管 理 ， 加 之 完 善 的 商 务 配 套 ， 使 其 整 体 租 金 比之 周 边 住 宅 价 格 要 高 出 280%。 可 见 一 个 知 名 的 管 理 公 司 及

15、 配 套 服 务 对 酒 店 式 公 寓 的 重 要 性 。 而 本 项 目 就 此 引 进 全 球 最 大 的 国 际 服 务 公 寓 业 主 和 运 营 商 雅 诗 阁 ， 其 在 亚 太 、 欧 洲 及海 湾 地 区 的 22个 国 家 69个 城 市 拥 有 超 过 25,000 套 公 寓 单 位 ； 在 全 国 拥 有 27个 物 业 ， 约 5,000套 服务 公 寓 单 位 ， 分 布 在 北 京 、 重 庆 、 大 连 、 广 州 、 上 海 、 沈 阳 、 深 圳 、 苏 州 、 天 津 、 武 汉 、 西 安 、香 港 和 成 都 。 经 过 25年 的 耕 耘 与 发

16、展 ， 今 日 的 雅 诗 阁 在 服 务 公 寓 行 业 中 备 受 推 崇 ， 在 国 际 上 稳 占领 导 地 位 。 正 因 为 有 雅 诗 阁 的 运 营 和 管 理 ， 本 项 目 将 不 再 是 市 面 上 的 “ 概 念 型 酒 店 式 公 寓 ” 。 而 是 真 正有 正 规 酒 店 配 套 管 理 的 “ 酒 店 式 公 寓 ” ， 其 在 投 资 价 值 上 将 有 一 个 质 的 提 升 。 三 、 重 点 项 目 比 较 ：物 业 : 观 前 1号位 置 : 平 江 观 前 街 宫 巷物 业 类 别 : 商 铺 、 酒 店 式 公 寓建 筑 面 积 : 8900平 方

17、 米容 积 率 : 1.78公 寓 物 业 管 理 费 : 3.5元 /平 方 米 /月商 铺 物 业 管 理 费 : 5元 /平 方 米 /月 公 寓 房 型 面 积 : 60-80平 方 米商 铺 房 型 面 积 : 45-90平 方 米公 寓 出 售 均 价 : 25000元 /平 方 米商 铺 出 租 均 价 : 外 铺 : 26元 /平 方 米 /天内 铺 : 13元 /平 方 米 /天 总 结 ： 目 前 “ 观 前 一 号 ” 的 底 楼 外 铺 价 格 是26元 /平 方 米 /天 。 内 铺 价 格 为 13元 /平 方米 /天 。 而 本 案 商 铺 价 格 则 定 为 1

18、3元 /平方 米 /天 。 2-5楼 租 金 按 比 例 递 减 。 酒 店 式 公 寓 价 格 目 前 “ 观 前 一 号 ” 为25000元 /平 方 米 均 价 。 而 本 项 目 最 终 实现 的 销 售 价 格 暂 定 为 17000元 /平 方 米 均价 。 （ 保 守 预 测 ） 四 、 附 项 目 周 边 楼 盘 信 息 本 项 目 介 绍苏 州 商 业 房 地 产 市 场 研 究同 类 产 品 研 究综 合 分 析项 目 改 造 方 案项 目 财 务 分 析项 目 融 资 计 划 1、 便 捷 的 交 通2、 黄 金 商 业 地 段 ， 紧 邻 地 铁 出 口 。3、 附 近

19、 商 业 气 氛 浓 郁 ， 新 一 轮 商 业 改 造 即 将 开 始 。4、 产 权 可 分 割5、 雅 士 阁 酒 店 管 理 品 牌 一 、 项 目 SWOTS 1、 土 地 稀 缺 、 中 心 城 区 同 类 项 目 稀 有2、 住 宅 市 场 低 迷 ， 导 致 投 资 客 纷 纷 把 重 点 转 向 商 业 地 产OW T1、 占 地 面 积 小 ， 容 积 率 高 。3、 以 公 寓 的 角 度 来 说 ， 附 近 环 境 比 较 嘈 杂 。 4、 水 电 运 用 是 目 前 住 宅 的 二 倍5、 停 车 位 数 量 不 足 1、 政 策 风 险2、 酒 店 公 寓 规 划

20、的 设 计3、 投 资 者 预 期 租 金 的 实 现4、 定 价 问 题5、 酒 店 式 公 寓 成 本 较 高6、 经 营 酒 店 管 理 公 司 的 方 式 及 口 碑 本 项 目 介 绍苏 州 商 业 房 地 产 市 场 研 究同 类 产 品 研 究综 合 分 析项 目 改 造 方 案项 目 财 务 分 析项 目 融 资 计 划 一 、 项 目 改 造 后 状 态现 本 项 目 整 幢 大 楼 高 度 为 88.8米 ， 地 下 室 5米 ， 一 层 5米 ， 二 至 八 层 4.8米 ， 九 至 十 层 4.2米 ， 十一 至 十 九 层 3.6米 ， 二 十 层 4.8米 。 二

21、十 一 层 是 可 上 人 平 台 ， 能 改 造 成 屋 顶 花 园 。本 项 目 具 有 很 高 的 商 业 投 资 价 值 ， 1至 5层 （ 10200平 方 米 ） 可 打 造 成 为 商 圈 稀 缺 的 黄 金 商 铺 外 ，6至 19层 （ 20200平 方 米 ） 规 划 改 造 成 雅 士 阁 旗 下 星 级 全 装 修 酒 店 式 公 寓 等 ， 20层 （ 1300平 方 米 ）可 改 造 成 复 式 酒 店 公 寓 ， 21层 （ 1300平 方 米 ） 拟 改 造 成 屋 顶 花 园 变 成 酒 店 公 寓 配 套 会 所 。 酒 店式 公 寓 管 理 为 全 球 著

22、 名 的 雅 士 阁 酒 店 管 理 公 司 。 酒 店 公 寓 部 分 22000平 方 米 ， 可 对 外 销 售 。 整 体项 目 约 在 2011年 前 完 成 整 体 改 造 ， 全 新 改 造 的 完 成 后 ， 本 项 目 势 必 成 为 石 路 商 圈 中 最 引 人 注 目 的 商 业 地 标 项 目 。 屋 顶 花 园 、 配 套 会 所20F6-19F 雅 士 阁 酒 店 式 公 寓 楼 层 房 产 面 积 (平 方 米 )二 十 层 1311.58楼 层 房 产 面 积 (平 方 米 )一 层 1838.61二 层 2091.13三 层 2084.67 四 层 2081

23、.9五 层 2127.86旗 舰 店 、 精 品 商 厦1-5F 楼 层 房 产 面 积 (平 方 米 )六 层 1895.22七 层 1428.36八 层 1311.58九 层 1379.85十 层 1379.85十 一 层 1379.85十 二 层 1379.85十 三 层 1379.85 十 四 层 1379.85十 五 层 1379.85十 六 层 1430.72十 七 层 1430.72十 八 层 1430.72十 九 层 1400.85 引 进 全 球 最 大 的 国 际 服务 公 寓 业 主 和 运 营 商 雅 诗 阁 二 、 经 营 方 式整 体 改 造 成 本 在 79679

24、290元 人 民 币 。 商 铺 长 期 租 赁 ， 一 层 租 金 设 为 15元 /平 方 米 /天 ； 二 楼 租金 设 为 7.5元 /平 方 米 /天 ； 三 楼 租 金 设 为 5元 /平 方 米 /天 ； 四 楼 租 金 设 为 3.75元 /平 方 米 /天 ；五 档 租 金 设 为 3.75元 /平 方 米 /天 ； 每 年 租 金 递 增 率 为 3%。 出 租 期 拟 为 10年 。酒 店 式 公 寓 部 分 对 外 出 售 ， 以 市 场 同 类 项 目 价 格 信 息 分 析 为 依 据 ， 本 项 目 酒 店 公 寓 最 终 实 现均 价 为 17000元 /平 方

25、 米 。 一 年 内 销 售 完 毕 资 金 回 笼 。 第 一 季 度 售 出 30%， 第 二 季 度 40%， 第 三季 度 20%， 第 四 季 度 10%。 本 项 目 介 绍苏 州 商 业 房 地 产 市 场 研 究同 类 产 品 研 究综 合 分 析项 目 改 造 方 案项 目 财 务 分 析项 目 融 资 计 划 采 用 净 现 值 （ NPV） 和 内 部 收 益 率 （ IRR） 以 衡 量 项 目 的 财 务 可 行 性 条 件 假 设 ：本 项 目 为 21层 高 层 ， 总 建 筑 面 积 为 32464.03平 方 米 ， 总 价 约 2.76亿 元 。 拟 设 1

26、-5楼 为 商 铺 ， 6-20楼 为 酒 店 式 公 寓 ， 21楼 为 花 园 屋 顶 。 假 设 商 铺 长 期 租 赁 ， 出 租 期 拟 为 10年 。 酒 店 式 公 寓 部 分对 外 出 售 ， 由 雅 诗 阁 酒 店 管 理 公 司 进 行 管 理 。 以 目 前 市 场 同 类 项 目 价 格 信 息 分 析 为 依 据 ， 本 项目 酒 店 式 公 寓 实 现 均 价 17000元 /平 方 米 。1、 项 目 改 造 后 形 态 ：楼 层 分 布 项 目 形 态 总 面 积1-5楼 商 铺 10224.176-20楼 雅 士 阁 酒 店 式 公 寓 21298.721楼

27、花 园 屋 顶 13002、 项 目 收 购 成 本 ： 项 目 单 价 （ 元 / ） 总 建 筑 面 积（ ） 成 本 （ 万 元 ）项 目 收 购 商 铺 1-5F 12324 10224 12600酒 店 式 公 寓 6-20F 7043 21299 15000总 计 - 31523 27600 3、 项 目 开 发 成 本 表 ：项 目 单 价 （ 元 / ） 总 建 筑 面 积 （ ） 成 本 （ 万 元 ）项 目 改 造 成本 商 场 1000 10224.17 1022 酒 店 式 公 寓 3000 21298.7 6390 项 目 管 理 费 改 造 成 本2.5% - -

28、185 不 可 预 见 费 改 造 成 本 5% - - 371 项 目 开 发 成 本 合 计 - - 7968 项 目 比 率销 售 费 用 租 售 总 额 2%税 收 租 售 总 额 11%4、 项 目 其 他 成 本 表 5、 商 铺 租 金 分 析 假 设5.1参 数 设 定5.2年 增 长 比 率 假 设 5.3其 他 比 率 假 设 项 目 2011年 2012-2010年租 金 增 长率 0% 3%出 租 率 80% 90% 项 目 比 率营 业 税 5.5%资 本 化 率 8%销 售 成 本 销 售 价 格 2%物 业 房 产 面 积 ( ) 租 金 单 价 （ 元 / /天

29、 ）第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年一 层 1838.61 15 15.45 15.91 16.39 16.88 17.39 17.91 18.45 19.00 19.57 二 层 2091.13 7.5 7.73 7.96 8.20 8.44 8.69 8.96 9.22 9.50 9.79 三 层 2084.67 5 5.15 5.30 5.46 5.63 5.80 5.97 6.15 6.33 6.52 四 层 2081.9 3.75 3.86 3.98 4.10 4.22 4.35 4.48 4.61 4.75 4.8

30、9 五 层 2127.86 3.75 3.86 3.98 4.10 4.22 4.35 4.48 4.61 4.75 4.89 5.4商 铺 租 金 收 益 *租 金 收 益 （ 单 位 ： 万 元 ） 租 金 收 益 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年一 层 1007 1037 1068 1100 1133 1167 1202 1238 1275 1313 1353 二 层 572 590 607 626 644 664 684 704 725 747 769 三 层 380 392 404 41

31、6 428 441 454 468 482 496 511 四 层 285 294 302 311 321 330 340 350 361 372 383 五 层 291 300 309 318 328 338 348 358 369 380 391 总 计 2536 2612 2690 2771 2854 2940 3028 3119 3212 3309 3408 实 际 营 业收 入 2029 2351 2421 2494 2569 2646 2725 2807 2891 2978 3067 营 业 税 112 129 133 137 141 146 150 154 159 164 169

32、 营 业 净 收 入 1917 2221 2288 2357 2427 2500 2575 2652 2732 2814 2898 5.5十 年 后 商 铺 销 售 总 价 与 销 售 收 入出 租 物 业 销 售 总 价 : 公 式 :第 11年 租 金 /资 本 化 率 =销 售 总 价3408万 元 /0.08=42598万 元市 场 均 价 : 公 式 :商 铺 价 格 /商 铺 总 面 积 =商 铺 市 场 均 价425979325/10224.17=41663.95（ 元 /平 方 米 ）销 售 收 入 : 公 式 :销 售 价 格 -销 售 成 本 (销 售 价 格 *2%)=销

33、 售 收 入425898-(42598*2%)=41746万 元 6、 酒 店 式 公 寓 销 售 分 析 假 设6.1、 酒 店 式 公 寓 销 售 进 度 *（ 单 位 ： 万 元 ） 单 价 销 售 17000元 /平 方 米销 售 面 积 21298.7平 方 米总 销 售 收 入 36208万 元2011年 第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度销 售 季 度 份 额 销 售 总 额 之30% 销 售 总 额 之40% 销 售 总 额 之20% 销 售 总 额 之10%季 度 销 售 金 额 10862 14483.12 7241.56 3620.779 7、

34、 现 金 流 量 假 设第 0年 : 项 目 收 购 成 本2011年 : (收 入 +当 年 租 金 )-项 目 开 发 成 本 -(销 售 费 用 +税 收 )2012-2020年 : (收 入 +当 年 租 金 )-(销 售 费 用 +税 收 )8、 现 金 流 量 表 *（ 单 位 ： 万 元 ）年 份 第 0年 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年项 目 收购 成 本 (27600) 25201 1933 1991 2050 2112 2175 2240 2308 2377 2448 9、 财 务 指 标 本 项 目 介

35、 绍苏 州 商 业 房 地 产 市 场 研 究同 类 产 品 研 究综 合 研 究项 目 改 造 方 案项 目 财 务 分 析项 目 融 资 计 划 项 目 融 资 计 划 鉴 于 本 项 目 的 可 行 性 分 析 ， 美 诚 公 司 近 期 将 于 与 信 托 公 司 拟 共 同 发 行 2.76亿 元 的 信 托 计 划 。 用 于 本 项 目 的 操 作 ， 故 需 要 公 司 决 定 寻 找 联 合 投 资 伙 伴 人 ， 具 体 情 况 如 下 ： 融 资 资 金 ： 4000万 元 融 资 期 限 ： 1年 融 资 用 途 ： 作 为 发 起 资 金 ， 启 动 信 托 计 划

36、项 目 融 资 计 划 投 资 收 益 ： （ 1） 固 定 收 益 15% （ 固 定 收 益 通 过 信 托 计 划 直 接 支 付 ， 支 付 方 式 根 据 信 托 合 同 执 行 。 固 定 期 收 益 目 前 为 年 收 益 15%， 4000万 元 的 收 益 为 人 民 币 600万 元 ） （ 2） 浮 动 收 益 项 目 利 润 分 成 （ 可 洽 谈 ） 浮 动 收 益 为 销 售 净 利 润 （ 销 售 收 入 的 总 额 ， 去 除 各 类 成 本 、 费 用 、 税 金 后 的 净 利 润 ） 。 资 金 保 障 ： （ 1） 房 屋 抵 押 （ 2） 销 售 回 款 资 金 退 出 ： 本 金 到 期 归 还 ， 股 份 分 红 。