2023年1-10月深圳房地产市场分析报告

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1、2023年1-10月深圳房地产市场分析报告2007-11-28 一、2023年110月房地产市场总体状况（一）房地产开发建设110月，我市完成房地产开发投资346.64亿元，同比下降2.97%，其中住宅完成投资256.08亿元，同比增加6.63%；商品房施工面积2907.25万平方米，同比下降5.41%，其中住宅施工面积2062.1万平方米，同比下降3.64%；商品房新开工面积634.99万平方米，同比增加2.66%，其中住宅新开工面积492.08万平方米，同比增加4.3%；商品房空置面积141.48万平方米，同比下降10.24%。（二）商品房批准预售面积110月，全市新建商品房批准预售面积4

2、67.5万平方米，同比下降25.89%；其中住宅批准预售面积421.08万平方米，同比下降22.6%。110月，住宅供应仍旧集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积301.81万平方米，占全市住宅批准预售面积的71.68%。（三）新建商品房销售面积110月，商品房销售面积515.47万平方米，同比削减16.57%，其中，住宅销售面积463.76万平方米，同比削减14.61%;办公楼销售面积19.83万平方米，同比削减36.5%；商业用房销售面积28.63万平方米，同比削减20.8%。（四）商品房销售结构110月，特区外商品住宅销售面积311.44万平方米，占全市销售面积的67.2%,特区外置业

3、仍居全市主导地位；全市单套建筑面积144平方米以内的商品住房销售套数41156套，占全市销售套数的88.3%，其中90平方米以内的住宅销售套数为23017套，占总套数的49.38%。（五）商品住房价格按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，110月，我市新建商品住宅价格同比涨幅为13.5%，各月新建商品住房价格同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、13.9%、16.1%、17.6、16.5%、16.8%，每月房价涨幅居70个大中城市前列。按本市房地产信息系统统计口径，110月，全市新建商品住宅销售均价为13211.62元/平方米。（六）二

4、手房交易110月，全市二手住宅交易面积为853.69万平方米，同比增长47.26%，二手住宅与新建商品住房交易面积的比例达到1.84：1；与去年同期相比，二手住房总需求增长较快。但是，8、9、10月份，二手住房交易面积环比上月分别出现较大下降，降幅分别为26.39%、43.04%、36.78%。（七）商品住宅销售对象110月，全市国内购房人购房套数43677套，占总套数的93.7%，购房资金567.4亿元，占总资金的92.6%。境外购房人（含港澳台）购房资金45.3，亿元，占总资金的7.39%，其中港澳台购房资金38.78亿元，占总资金的6.33%，外来购房资金所占比例相对较小。二、近期我市房

5、地产市场运行特征（一）市场观望气氛不断加剧，商品住宅销售面积持续呈下降趋势从今年各月商品住宅销售面积看（见图1），自年初起先，住房销售面积持续下降，从1月份的80.26万平方米，下降至10月的15.36万平方米；尤其是往年市场成交较为活跃的9、10月月份，今年销售面积分别为31.1万平方米、15.36万平方米，是今年成交量最低的两个月份。近两年我市房价持续上涨，使得收入较低家庭的购房支付实力渐渐下降，抑制了部分自住需求；而国家宏观调控政策的不断落实和深化，也在确定程度抑制了投资和投机性需求。在以上因素的影响下，今年以来，我市房地产市场观望气氛不断加剧，各月新居交易量总体呈现下降趋势。 （二）住

6、房供应结构不断调整，套型建筑面积90平方米以下住宅所占比例渐渐上升从今年各月套型建筑面积90平方米以下住宅所占比例的变更看（见图2），90平方米以下商品住宅所占比重渐渐上升，从年初的29%，上升到9、10月的44%左右。而大户型住宅所占比例近期明显削减；9月、10月，90144平方米之间的住宅销售面积分别为9.99万平方米、5.11万平方米，占全市住宅销售面积的比重分别为33.18%和33.27%，较8月下降幅度较大；144平方米以上住宅销售面积分别为6.7万平方米、3.51万平方米，占全市住宅销售面积的比重为22.25%和22.85%。 （三）各月住宅销售均价总体呈上升趋势，但近期住宅价格已

7、起先出现调整110月，全市住宅价格总体保持上升趋势，1月份全市住宅销售均价为10872元/平方米，10月份均价达到17350元/平方米。57月，尽管在宏观调控政策作用下，住宅价格在14000元/平方米左右出现小幅调整，但随着市场交易量的削减，以及部分高档楼盘上市对价格的拉动，8月之后各月价格仍出现小幅上涨。从9、10月份不同户型结构住宅的均价变动看，各类住宅价格已起先出现波动调整；9月份，90平方米以内一般住宅均价为12792.5元/平方米，环比8月下降7.61%，但10月份又有确定幅度上升；10月份，90144平方米户型住宅均价为13802.96元/平方米，环比9月下降6.05%。此外，10

8、月份144平方米以上住宅均价环比9月也出现小幅下降。 （三）近期二手住房销售面积出现较大幅度下降，二手住房投机炒作现象得到确定限制今年下半年，随着我市商业银行住房贷款额度的限制，以及国家有关部门提高其次套住房首付比例和贷款利率政策的发布，二手房市场的资金来源得到了严格限制；而随着二手房交易按评估价征税的日渐来临，以及二手房买卖合同示范文本和“二手房网上交易系统”的启动，近期我市二手住房市场的投资、投机现象得到了进一步的抑制，并起先出现交易规模大幅下降的局面。8月份，二手住房成交量为98.72万平方米，环比7月下降26.39%；9月份成交量为56.23万平方米，环比8月下降43.04%；10月交

9、易量跌至年内最低，仅有35.55万平方米，环比9月下降36.78%。在宏观调控政策的持续影响下，二手房市场也出现观望气氛深厚的现象，部分中介机构成交明显萎缩，甚至出现亏损、停业，投机炒作现象也得到明显的限制。 三、近期国家及我市房地产宏观调控政策（一）出台住房保障相关政策，切实解决低收入家庭的住房困难8月7日，随着国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干看法（国发202324号）发布，解决低收入家庭住房困难，7将成为我市住房建设与发展的重要工作。我市将从以下几个方面着手，加强住房保障工作：一是健全住房保障的政策法规。我市将有支配、有步骤地构建和完善住房保障政策法规体系，加快出台廉租住房、公共租赁

10、住房、经济适用住房管理方法及住房公积金制度综合改革方案等一系列政策法规文件，确保住房保障工作的制度化、规范化。二是加快年内保障性住房建设。目前有关部门已加快今年2.5万套保障性住房的开工建设，并力争于年底实现建成并安排给低收入家庭6000套保障性住房的目标。此外，为全面、精确驾驭低收入家庭居住状况和住房需求状况，全市低收入家庭住房普查工作也于近期开展并完成。（二）出台金融政策，进一步调控房地产市场近期，央行持续加息并出台了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，该通知明确提出提高购买其次套住房的贷款首付比例和贷款利率，有利于进一步抑制房地产投资、投机需求，抑制房地产市场过热。（三）出台房地产市场整

11、顿相关政策，进一步规范市场交易秩序7月3日，市政府出台深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案，市政府13个部门将实行联合行动，专项整治深圳房地产市场秩序。7月10日，市有关部门出台关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知，进一步规范境外个人和机构购房，严格限制外资炒房。7月13日，有关部门发布关于进一步规范我市商品房销售行为的通知，明确禁止房地产企业内部认购、内部登记、办理“VIP卡”、收取预定款项等行为，并规定取得预售许可证10日后必需公开销售。7月25日，市有关部门宣布，自8月1日起，全市将启用二手房买卖合同示范文本且二手房买卖一律通过“二手房网上交易系统”签订合同。此外，针对近期在二手市

12、场萎缩状况下少数中介机构违法、违规问题，有关部门将出台相关政策，进一步规范二手市场秩序，防止危害社会稳定和经济秩序的事务的发生。四、关于我市今后住房发展和房地产宏观调控的政策建议依据党的十七大精神，深化实行科学发展观，接着深化改革开放，是发展中国特色社会主义的重要途径;而立足国情，解决住房领域的深层次冲突，是建立和谐社会，完善社会主义市场经济体制，实现中国特色社会主义道路的一项重要工作。结合我市实际，建议进一步深化我市今后住房发展政策，尽快建立适应不同收入居民家庭的多层次、分梯度的住房供应体系，以保证全市经济社会协调发展，促进和谐社会的建立。（一）明确今后住房发展的指导思想今后我市住房发展，除

13、加强住房保障、全面解决低收入家庭住房困难外，应结合市场经济发展初级阶段居民财宝与国家财力均比较有限的特点，接着重点发展一般商品住房市场，进9一步深化90/70等保证城市一般居民住房消费的政策，激励广阔一般居民逐步拥有适当的住房等固定资产，既解决居民基本生活须要，也能够增加城市居民家庭的资产性收入，真正实现“民富国强”这个改革开放的根本目标。（二）适应不同经济收入家庭的住房须要，合理配置住房资源在我市土地资源惊慌，城市人口持续增长，城市居民家庭收入差距有进一步拉大趋势的状况下，我市应加快建立分层次、分梯度的住房供应机制，并主动改革，解决住房市场深层次的冲突和问题。在住房供应体系方面，应结合我市今

14、后不同收入居民家庭的实际购房实力，明确低收入家庭、中等收入家庭、高收入家庭的标准、规模和数量，科学规划、合理支配相应的土地资源和资金，确定并实现中长期住房建设目标。在住房供应和配置方面，尤其是市场商品房的供应与配置方面，应进一步提出改革创新的政策，解决居民收入增长与房价增长不协调、一般居民家庭购房难、住房难等问题。改革开放的目的，是让广阔群众都能够享受到经济发展带来的成果，而不仅仅是少数高收入人群；当市场机制不能有效解决住房资源的合理配置时，须要实行确定的手段，适当干预住房资源的合理供应和配置，满意广阔一般收入居民家庭的住房需求。为此，建议主动实行措施，落实国家“限价商品房”的有关政策，10加

15、大限价商品房建设力度，解决广阔一般居民家庭的住房困难。（三）进一步改善和深化宏观调控政策，限制房价的不合理增长近年来，房价的较快增长，不仅危及经济健康运行和行业稳定发展，也使得部分居民产生购房难，进而产生确定的社会冲突。国务院37号文等文件的实施，确定程度抑制了住房市场的炒作与市场过热的发展。但是，当前影响房价接着上涨的市场动力仍旧在确定程度上存在，住房供应者与投资者对房价接着上涨的影响仍旧比较大。鉴于此，建议接着深化和改善我市房地产市场宏观调控的相关措施。一是进一步增加新增住房用地供应规模，并加快制定政策，打通存量土地、旧城旧村改造中的政策瓶颈，加快进度、主动增加今后几年住房用地供应规模，促

16、进住房市场供求关系进一步合理；接着严格实施90/70政策，接着限制高档、低密度住宅用地的出让，进一步促进我市住房供应结构的进一步合理。二是充分发挥金融杠杆的作用，促进住房市场健康发展。商业银行除接着执行央行提高其次套住宅首付比例及相关利率等政策外，还应留意住房贷款额度的动态限制，既要避开过度投机带来的金融风险，也应支持一般居民家庭合理的住房消费。此外，还应加大监督检查力度，肃穆查处商业银行违规发放贷款行为，并在加强监管、规范有序的基础上，加快出台相关政策措施，分流部分社会投资，分散银行信贷风险。三是深化税收体制改革，合理征收相关税费。依据国务院37号文等有关政策，房地产市场宏观调控既要抑制住房

17、过度投资和投机，也要保证广阔居民合理的住房需求。为此，建议有关部门应实行措施，促进房地产税收体制的深化改革，在削减住房流转环节税收的基础上，开征住房保有环节税费（物业税）；通过调整收入的再安排，促进住房合理消费，并抑制大户型住房和投资性购房需求。作者：深圳市房地产探讨中心 王锋 来源：深圳市国土资源和房屋管理2023深圳房地产总体回顾2007-1-12 2023年是中国房地产业调控强度最大焦点房地产网的一年，而作为此轮调控焦点城市之一的深圳房地产市场自然遭受到前所未有的严厉调控国家宏观政策频繁出台，深圳相关部门紧跟响应，土地、税收、信贷等环节一并发力，着实给深圳的房地产市场造成了确定的震荡。

18、即便如此，纵观一年来深圳楼市的发展：住宅价格持续上涨，二手楼成交量渐超新居，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求持续扩大深圳房地产市场照旧呈现总体上升的态势。 房地产开发投资持续扩大，新开工建设规模出现缩减 2023年1-11月，深圳市房地产开发投资额持续上涨，完成开发投资400.87亿元，较去年同期增加11.12%，其中住宅开发投资达273.54亿元，同比增长26.73%。在占总额87.76%的投资用于商品房建设的同时，全市商品房竣工面积达到528.58万平米，同比增加30.14%。 另一方面，用于土地购置及土地开发的投资分别同比削减了36.51%和75.02%，

19、并且643.36万平米的商品房新开工面积较去年同期亦削减了28.30%，意味着一年后商品房竣工面积将出现缩减从而确定程度的影响商品房市场供应。 表1： 土地市场政策频出，交易价格屡创新高 加强从房地产供应源头土地市场进行调整是2023年房地产调控的一大特点，从中心的国六条、九部委十五条看法、建设部165号文、国务院关于加强土地调控有关问题的通知，到深圳的98号文、土地“7+1”文件、“十一五”住房建设规划，无一不把土地政策作为房地产调控的重要手段加以深化并从土地供应环节着手调整住房供应的方方面面，包括：以合理的土地出让规划调控将来住房供应量并指导住房建设网络超女的空间分布、以出让限户型用地调整

20、住宅供应结构、以配建公共租赁住房的土地出让方式完善住房保障体系等。 政策频出的同时，2023年深圳土地交易市场表现照旧活跃，成交价格亦逐步上升。位于龙岗中心城的G01024-0005地块楼面地价达3781元/平米，位于宝安中心区的限户型用地A004-0102楼面地价高达6452元/平米，位于奥体新城的限户型地块G01064-0259楼面地价达3247元/平米，均创出所在片区土地交易价格的新高，拉升房地产开发成本的同时也反映出开发企业对深圳房地产市场的信念。 住宅 新居供应削减，特区外比重接着增加 2023年1-11月，深圳商品住宅批准预售面积为599.83万平米，较2023年同期削减10.04

21、%，除特区内罗湖、福区两区减幅较大外，其余四个区新居供应面积与去年同期基本持平。 在深圳土地资源限制下，特区内可供建设用地日趋削减，深圳住房建设重心向特区外转移成为必定，而由此带来的住房供应的外移也日趋显著， 2023年1-11月间特区外住宅批准预售面积在全市总供应中所占比重接着由去年同期的57.08%增加至63.14%。 值得关注的是，2023年深圳市对存量土地的利用尤其罗湖区多个烂尾项目的重新启动及城中村的改造，都为特区内较成熟区域带来确定量的住房供应，这也将成为将来深圳特区内住房供应的重要来源。 调控政策影响成交，住宅市场经验波动，投资型客户渐渐削减 2023年5月中旬后密集出台的一系列

22、房地产调控政策对住宅市场产生较大影响，消费者的观望心情致使商品住宅销售量在7月跌至全年最低，仅为33.37万平米，大量投资客撤出市场；而后，随着对政策搜狗的渐渐消化，有自住需求的客户在经验了几个月的观望后于11月起先大批进入市场，该月销售面积快速增加约30万平米达到80.68万平米。 纵观全年，宏观调控对住宅销售市场的影响相对较大，1-11月新居销售面积仅为625.10万平米，较去年同期削减了21.91%；而办公楼一手销售面积则增加了75.78%，一手商业用房成交量也与2023年同期基本持平。 新居价格大幅上涨，非一般住宅表现突出 2023年深圳房价大幅上涨，1-11月全市商品住宅均价达908

23、1.24元/平方米，较2023年同期上涨30.37%之多。其中，福田区价格增幅达到54.40%，居各区之首；而新居供应量最大的宝安区则在宝安中心区快速建设发展的带动下以48.96%的价格增幅着实地拉动了全市均价的快速上升。 此外，2023年对住宅供应结构的调整限制了将来非一般住宅的供应，致使非一般住宅物业的稀缺性显现，从而导致非一般住宅价格的飞速上涨。截止2023年10月，占全市住宅销售总套数11.46%的非一般住宅价格为14312.67元/平方米，同比增幅高达59.58%；占全市住宅销售总套数88.53%的一般商品住宅价格为7307.88元/平方米，同比上涨20.37%。 二手楼市发展快速，

24、住宅成交首超新居 特区内住宅开发用地的连续五年零供应和新居供应量的渐渐削减加速了深圳二手市场的发展，其分流新居需求的功能也日益强大。2023年1-11月，在新居供应削减的状况下，二手住宅交易面积较2023年同期增长23.95%达到642.04万平米，首次超过一手住宅销售面积，两者交易量的比例达到1.03：1。预料随着二手市场的进一步规范和发展，将来其在房地产市场的比重还将接着提高。 此外，新居价格的快速上涨，必定拉动二手楼价的上升；而处于卖方市场的二手住宅交易，业主多要求实收价而将营业税等交易费用转嫁给买方，变相提升了价格。 DTZ Index ( Residential ) 写字楼 写字楼市

25、场集中放量，福田中心区充当主力 2023年深圳写字楼市场进入集中放量期， 1-11月全市办公楼竣工面积达到19.49万平方米，较去年同期增加了198.83%。从写字楼入伙状况来看，2023年新入伙的卓越时代广场和地铁大厦为福田中心区增加了约12.5万平米（办公面积）的甲级写字楼供应，至此深圳甲级写字楼总量达到101万平米；此外，华融大厦、金中环商务大厦、免税商务大厦三大高品质写字楼的入伙也为福田中心区供应了约15万平米的办公面积。 不仅在写字楼租赁市场上福田中心区成为全市供应的主力，销售市场亦是以福田中心区及其接近的中心西区为主要供应片区，荣超经贸中心、新世界中心、中国经贸大厦、财宝大厦等7个

26、位于其中的写字楼项目推出市场销售，2023年成为该片区写字楼推盘最大的一年。 市场需求不断扩大，租售价格快速攀升 在经济快速发展、市场进一步开放等利好因素的影响下，2023深圳写字楼市场需求也不断扩大，高新技术、物流及金融服务企业成为写字楼市场主流客户。随着跨国企业chinaren的大举进入及本地实力企业的快速扩张，深圳写字楼空置面积得到快速消化，目前全市甲级写字楼空置率为14.6%，2023全年市场吸纳量达到13.17万，而企业租赁单位的面积也渐渐趋大。 销售市场方面，2023年1-11月全市办公楼销售面积为35.70万平米，较2023年同期增加75.78%。较高的投资回报促成购买增加的同时

27、，也吸引了大量外资：一方面，外企处于对深圳发展及对深圳办公物业增值的信念，变更以往租赁为主的习惯，起先购买办公物业自用；另一方面，人民币升值、市场开放等众多利好，也吸引了更多外资基金关注深圳写字楼市场。 租赁需求的扩大，干脆拉动了深圳写字楼租金的快速上扬；而新上市产品品质的提高，加之主要供应区福田中心区商务氛围、区域价值的不断提升，也促成了销售价格的快速增长， 2023年1-11月，深圳办公楼均价达到15260元/平米，较去年同期上升31.22%。 DTZ Index ( Office ) 商铺 大型商业供应增加，只租不售渐成主流 2023年，深圳商铺租赁市场中，大型商业项目的供应加大：除蛇口

28、的花园城中心、福田中心区的星河Coco Park、宝安的港隆城购物中心等大型购物广场相继开业外，南山商业文化中心的保利文化广场、天利十八街、海岸城，华侨城片区的益田假日广场，福田中心区的怡景中心城、晶岛国际等大型项目也正加紧建设或进行招商中。与此同时，越来越多大型商业项目搜狐网的开发商变更过去把项目销售一空的短期牟利的运营策略，更倾向于项目的长期回报，因此近期建设的商业项目大多只租不售，亦或出售其中少量铺位从而尽可能避开业权的过度分散。 购买需求略有扩大，大宗投资备受关注 2023年，深圳一手商铺销售市场供应削减，1-11月批准预售面积较05年同期削减了32.8%。其中，由于多数中小开发商考虑

29、到自身经营实力有限，起先将其持有的商业物业转营为售，同时大型商业以租代售的状况增多，使得总供应中社区商业及中小型商业项目的比重明显增加。 2023年1-11月，一手商铺销售面积较2023年同期削减4.28%，二手商铺则同比增加18.16%；总交易面积达到100.16万平米，较2023年同期的93.21万平米增加了7.46%，销售市场总体需求有所扩大。并且，一、二手商铺销售均价分别以14%、18.16%的增长率低于住宅和写字楼，成为2023年深圳房地产市场表现相对稳定的物业。 投资市场方面，深圳总体发展的各项利好在吸引越来越多基金和游资关注深圳房地产市场的同时，统一业权的商业项目也成为关注的目标

30、之一，而年内两宗大型商业项目的成交，包括：平安信托投资购置中信部分优质资产（即中信城市广场）；美国保德信集团购得怡景中心城50%的股份，使得深圳商铺投资市场备受关注。 工业 买卖市场交易受限，租赁市场需求扩大，产业发展影响需求主体 深圳多数工业物业因产权问题而不能交易，使长期以来买卖交易受限；而部分业主为求长期收益实行只租不售的策略，更加缩减了工业销售市场的供应。在分布方面，由于受土地资源限制，特区内少有工业用地及新工业物业的供应，故目前深圳市工业园区的新增供应主要分布于于特区外。 2023年，深圳工业市场租赁需求持续扩大，租金水平也随之上涨约15%，深圳高新技术产业园和龙岗大工业区、光明高新

31、科技片区成为需求热点，物流园区校友录的需求则以盐田港和蛇口片区表现最为突出。从需求行业来看，由于受到深圳市政府对高新科技产业激励政策的影响，目前深圳市以高新科技以及新兴产业为主，其他产业如化工、家具等产业起先往东莞、惠州等地转移，相关产业的发展导致深圳市场对用于高新科技产业的科研类物业的需求渐渐增加，预料将来此类需求还将接着扩大。 作者：戴德梁行 来源：焦点房地产网2023年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告2008-7-102023年下半年以后，随着国家宏观调控政策的实行，深圳房地产市场出现调整，房价有较大幅度下降。今年5月份，深圳房价比去年最高点下降了36%。总体而言，去年以来的房价调整

32、，是对前两年市场过热发展的修正，其目的是使市场向理性轨道回来，有利于今后深圳房地产市场保持健康、平稳发展。一、2023年上半年深圳房地产市场运行状况今年以来，受全球经济下滑以及国内通货膨胀等因素的影响，深圳房地产市场观望气氛照旧深厚，房价持续下降，市场持续处于调整状态，并呈现以下特点：(一)房地产开发投资小幅下降，商品房在建规模有所增加今年上半年，我市完成房地产开发投资194.68亿元，同比削减0.83%，其中完成商品住宅投资142.84亿元，同比增加4.34%；商品房施工面积为2839.32万平方米，同比增加5.15%，其中住宅施工面积1950.89万平方米，同比增加3.19%；商品房新开工

33、面积462.91万平方米，同比增加7.01%，其中住宅新开工面积303.89万平方米，同比削减2 7.76%。商品房空置面积164.73万平方米，同比增加26.72%，其中住宅空置面积65.37万平方米，同比增加84.5%。(二)新建商品房销售规模接着下降，市场交易持续低迷今年上半年，全市新建商品房销售面积170.41万平方米，同比削减54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比削减54.02%；办公楼销售面积1.78万平方米，同比削减89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，同比削减34.65%。按目前的销售规模估计，全年的住宅销售面积大约在350万平方米左右，仅相当于

34、1997、1998年间的水平，新建商品住宅销售规模下降幅度较大。从上半年各月住宅销售状况来看，3月份以来销售量有所回升，受春交会影响，5月份销售量达到上半年高点，6月份又出现回落，各月销售量仍保持低位水平，市场交易持续低迷。(三)新建商品住房价格持续回落和调整按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2023年1月、2月、3月、4月、5月同比涨幅为12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，环比分别下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。按本市房地产信息系统统计口径，2023年上半年，全市商品住宅销售均价为12789.26元/平方米，同比涨幅4.04

35、%。从今年上半年各月价格变动状况来看，房价仍处于调整中，3、4、5月连续三个月出现环比下降，6月房价有所回升。6月房价的上升，主要是受纯水岸、东部华侨城天麓七区、莱蒙水榭山花园等低密度住宅入市拉动的影响，除去上述楼盘的拉动作用，6月份房价为11159元/平方米，基本与5月持平。 (四)二手住房交易持续冷淡今年上半年，二手住宅交易面积161.89万平方米，同比下降68.48%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由4去年的 1.86：1降至1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69

36、万平方米。近期，二手住房交易量尽管有所回升，但市场交易仍比较冷淡。以上市场状况表明，今年上半年，我市新、旧住宅成交仍旧低迷，住宅价格持续调整；但总体来看，随着房价的逐步调整到位(全市房价逐步接近90/70房的水平，1000011000元/平方米)，我市居民自住需求有所上升，这将有利于深圳房地产市场早日走出调整期，并在新的发展机遇下，稳步健康发展。二、当前深圳房地产业面临的发展机遇经过这一轮的市场波动，目前深圳房地产市场出现深厚的观望气氛；同时，今年以来，全球经济下滑已经波及国内经济，使得今后国内经济增长预期存在确定程度的不明确；此外，目前紧缩的货币政策，也使得全国包括深圳房地产开发经营与交易的

37、资金来源出现确定困难。一系列房地产发展的不利因素，使得今年国内包括深圳房地产市场持续低迷。但是，本人认为，今后的房地产市场不会因为这一轮的波动而出现长期低潮。这一点，我赞同世界银行高级副行长林毅夫教授关于“中国经济会持续保持二十年增长”的观点。在宏观经济持续增长的前提下，目前房地产市场的低迷是相对的，是向理性回来过程中的一种调整，之后不健康因素会渐渐消退，而居民的自住需求会持续稳定的增长，这将有利于房地产市场的进一步发展。主要的利好因素如下：一是新的宏观经济形势为房地产市场下一步发展带来机遇。众所周知，拉动中国GDP增长的三个要素是出口、投资、消费。然而受全球经济滑坡的影响，今年全国外贸出口额

38、下降。外贸出口是这几年促进中国经济快速增长的重要因素，这势必对宏观经济造成巨大冲击，因而国内投资和消费担负起重要使命。房地产业作为国民经济中的重要产业，兼具投资与消费功能，干脆对宏观经济增长起到主动的推动作用；同时，房地产业可以干脆和间接带动六十多个行业的发展，可促进诸多行业的生产或消费。房地产业在将来假如能保持持续增长，势必能够推动国内投资和消费，保证宏观经济不受外贸6出口下滑的影响，而接着保持快速增长。因此，房地产业的地位在这个新时期尤显重要。二是深圳房地产市场本轮在全国的先行调整并逐步调整到位使得深圳房地产行业在新的形势下具有特别好的发展契机。首先，因为房价回落幅度较大，使现行房价与老百

39、姓收入渐渐相吻合，从而使得潜在的住房需求有望被尽快激发出来。其次，非户籍常住人口目前住房自有率比较低，大量非户籍常住人口家庭没有自住房。一旦房价收入比合理，这个特定人群对房地产市场会有大量需求，从而促进房地产市场新一轮的发展。因此，在当前已出现深度调整的状况下，将来的深圳房地产市场面临良好的发展机遇。三、适度调整房地产调控政策的有关建议保持房地产市场长期健康、持续、稳定的发展，不断提高和改善人民群众的居住水平和居住条件，是一件利国利民、功在千秋的大事。而促进房地产市场稳定发展、避开房价大起大落的关键，一是应解决好市场供求关系问题，保证市场供应适应市场需求；二是要长期警惕并实行措施抑制过度的投资

40、、投机需求，保证房地产市场的“常态化”运行。鉴于此，现时应对房地产市场调控政策做适当的调整。一是建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整。特殊是结合近期国内经济形势的变更，适度放松从紧的货币政策，激励生产、投资及消费，以刺激内需、激励国内投资和企业生产，应对经济形势预期下滑带来的不利影响。在房地产方面，对首次购房者和90平米以下购房者予以扶持，以激发潜在市场需求，应赐予进一步实惠的贷款政策；对房地产开发贷款的限制，建议央行宏观限制、分类指导，并赐予各地、各商业银行确定自主权，因地制宜限制贷款规模。二是建议减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，激励和促进房地

41、产交易，促进市场活跃。三是建议各地政府重视土地供应效率问题。随着市场的回暖及将来需求的逐步增长，政府应重视土地供应效率问题。深圳土地资源相当紧缺，新增建设用地较少，但是将来住房需求还在增长，因此要因地制宜实行一些方法：一是在有限的土地上，尽量多供应住房单元，详细可实行提高住房容积率、减小户型等措施；二是对存量土地的挖掘应进一步加强，尤其是要结合城市的更新改造和规划调整，通过旧工业区改住宅区、老住宅区改造等方式增加市场供应；三是加快城市新区建设，激励需求转移，解决老城区市场供应潜力不足的问题。深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年2023年）（上）2008-1-18一、20002023年深

42、圳房地产价格运行分析 （一）20002023年期间 20002023年，深圳房地产市场连续保持平稳运行态势。5年期间，我市房价基本在50006000元/平方米之间波动。此间，由于房地产开发投资增速较快，房地产供应较为足够，商品住宅销售规模保持每年10%左右的平稳增幅；同时，由于人口的高速机械增长，对房地产市场产生了较大的需求，并使全市房地产市场持续保持供求两旺，整个市场呈现稳定发展的局面。 （二）20232023年期间 2023年下半年以来，深圳房价出现快速上涨。2023年、2023年、2023年三年，房价分别为7040元/平方米、9230元/平方米、13370元/平方米，三年时间房价几乎翻了

43、一倍，房价上涨势头较为迅猛。这期间，本市房地产市场供求关系的惊慌，是导致房价快速上涨的主要缘由；而在国内投资性需求快速上升的同期，本市住房市场投资、投机需求的增长，是加速房价上升的重要缘由。 图1 2000年以来深圳市新建商品住宅价格 从供求关系看，20232023年是深圳市住房市场供求关系比较惊慌的时期。20002023年，深圳市常住人口从432万人增加到847万人，人口的快速增长，使住房市场需求快速上升；“十五”期间，每年商品住房销售面积达到800万平方米以上，比“九五”期间每年平均水平高出了一倍。在住房需求不断增长的同时，住房供应却不断趋于惊慌。自2023年以来，由于深圳土地资源的紧缺以

44、及国家土地管理政策的进一步严格，深圳市政府起先实施连续多年的土地供应紧缩政策，包括房地产用地在内的全市各类建设用地都进行了供应总量的严格限制。这期间，每年新增房地产用地供应仅为1平方公里，少于以前每年3平方公里的供应规模。随着新增供应的持续削减，2023年以来，全市可供应的新建商品住房也随之削减。2023、2023、2023三年，全市每年批准预售的住房面积分别下降了11.77%、2.39%、15.83%；而可供应规模的持续削减，干脆引致商品住宅销售面积的下降，造成2023、2023年连续出现21%、29%的销售规模大幅下降，市场交易持续萎缩，“价升量减”的特点明显。综上所述，2023年以来，深

45、圳房地产市场在供应规模持续削减状况下，住房市场供求冲突不断加剧，这是导致2023年下半年以来住房价格快速上涨的主要缘由。图2 2000年以来深圳市新建商品住宅销售面积从住房投资状况看，自2023年以来，国内经济形势的整体向好、人民币持续升值以及国内资金流淌性过剩，带来了国内新一轮投资性需求的快速上升。深圳作为国家改革开放的窗口，经济持续几十年保持较快的增长；而深圳居民作为国家改革开发的受惠者，在国内各大城市中具有人均收入水平高、个人资产累计程度高、财宝聚集效应强等特点，并因此具有较强的投资意识，一旦市场出现某种商品的价格持续上涨（如房地产、股票），即简单产生“羊群效应”，追涨价格，获得投资回报

46、。从近几年新建商品住房的购买对象看，每年近60%的购房者都为本市户籍人口（仅占全市实际人口15%），购房意愿多为换房改善居住条件或进行住房投资；而部分高档住房项目的调查表明，70%的购房者为多次购房家庭，购房投资意向较强；尽管有关购房意向调查表明本市投资性购房意向者占全部购房意向群体比例为30%，但从实际购房行为看，投资购房的比例远不止于此。此外，本市经济形势的看好，房地产市场的多年持续旺盛发展，也对外地投资者有着强劲的吸引力，尤其是二手住房市场，对各类外地的炒家具有确定的吸引力。从2000年以来深圳二手住房市场的交易状况看，每年二手住房保持25%以上的增长速度，2023年二手住房销售面积高于

47、新建商品住房近一倍，与新建商品房销售持续出现萎缩形成显明对比；而近期深圳二手房交易的大起大落，恰与短期炒房者的随机进、出场亲密相关。 由上述分析可见，本市房地产市场投资、投机需求在特殊发展背景下的快速增长，是加速房价上升的重要缘由。 图3 2000年以来深圳市二手住宅成交量（三）2023年下半年以来 2023年下半年以来，在国家和本市一系列房地产市场宏观调控政策的作用下，深圳新建商品住宅与二手住宅成交量均出现明显下降，房价起先出现调整和下降，供求关系也有所缓和。详细表现以下几个特征： 一是新、旧商品住宅销售面积持续呈下降趋势，市场观望气氛不断加剧。从各月商品住宅销售面积看，自年初起先，住房销售

48、面积持续下降，从1月份的80.26万平方米，下降至10月、11月、12月的15.36万平方米、17.99万平方米、18.65万平方米；尤其是往年市场成交较为活跃10月份，销售面积仅为15.36万平方米，是年度成交量最低的月份。 二手住房市场在上半年总体呈现快速上升，交易面积从年初的平均60万平方米左右，上升到7月的134万平方米。8月份以后销售量起先出现大幅回落，8、9、10三月成交量分别环比下降26.39%、43.04%、36.78%；11月、12月，每月交易量均在40万平方米以内的较低水平。图4 2023年以来各月商品住房销售面积图5 2023年以来各月二手住房销售面积二是新建商品住宅价格

49、出现波动调整和回落。从2023年各月房价变动看，110月，各月住宅销售均价总体呈现持续上涨，从1月的10872元/平方米，上升到10月的17350元/平方米。10月份以后，随着市场交易量的持续大幅削减，住宅市场由“有价无市”向“量价齐跌”转折；11月房价为15069元/平方米，环比10月下降13.15；12月房价接着保持15000元/平方米左右的水平，且90平方米以下、90144平方米和144平方米以上各类户型的住宅价格，均出现不同程度的回落（环比降幅分别为1.68%、2.4%、9.35%）。 图6 2023年以来各月商品住宅价格三是房地产贷款总额自9月份出现大幅下降。依据中国人民银行深圳中心

50、支行的统计数据，8月份深圳全市房地产贷款总额为145亿元，9月下降到99亿元，环比下降31.7%，10月仅为49亿元，环比下降50.5%；房地产贷款发放量与住房成交量同步变更，并呈现持续削减状况。 上述数据表明，2023年下半年，在新、旧住宅成交量连续四个月出现大幅下降后，深圳住宅价格明显起先回落；自2023年以来房价持续上涨的势头，最终得到遏制。 总结深圳房价回落的缘由，一方面是因为2023年以来房价持续的快速上涨，使得居民购房支付实力渐渐下降，抑制了广阔群众的合理住房需求，而“房价上升、需求削减、进而抑制房价上升”的市场规律最终起先发挥其自身调整作用，使得房价向理性回来。另一方面，国家和本

51、市房地产宏观调控政策的不断落实和深化，尤其是本市商业银行住房贷款额度的限制和国家有关部门提高其次套住房首付比例和贷款利率政策的发布，使住房市场的资金来源得到了严格限制，市场的投资、投机现象得到了有效抑制，避开了市场规律失灵而出现房价越高需求越大的状况。因此，深圳房价出现下降，是市场和宏观调控政策多种因素综合作用的结果，这将有利于房地产市场逐步向理性发展回来。 二、2000年以来深圳房地产市场宏观调控政策分析 （一）国家及本市房地产调控政策回顾 房地产业是国民经济发展的重要产业，住房价格始终是社会普遍关注的问题。住房价格上涨过快，干脆影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融平安和社会稳定，甚至影

52、响整个国民经济的健康运行。自2000年以来，国家及深圳出台了一系列调控房地产市场、稳定房价的重大政策和措施，对保持深圳房地产市场的健康发展，促进本市居民改善居住条件，具有主动的作用。 一是2023年3月和7月，市政府相继出台了深圳市土地交易市场管理规定（深府2023100号令）和关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的确定（深府202394号）。这两个规范性文件的出台，意在加强房地产市场的宏观管理和进一步推动土地市场化，以市场方式配置土地资源，并进一步搞活和规范房地产市场。100号令的出台，突破了现时制度不允许纯粹土地运用权转让的限制，有力促进土地管理改革的深化。94号文划定了今后以

53、协议方式出让土地的范围和以公告市场价格出让的价格基准，明确了可以减免地价以及补交地价的基准和范围，同时实行了二、三级市场房地产买卖免征土地增值费，对闲置二年以上未开发的土地依法收回或征收土地闲置费，提高商品房预售条件等降低交易成本、减轻购房者经济负担、规范房地产市场发展的举措；有利于盘活存量土地和房产、搞活市场、缓解市场供应压力，促进房地产市场的健康发展。 二是自2023年以来，实施严格的土地供应政策。深圳土地面积1953平方公里，扣除基本生态限制线内土地，线外基本农田、河流、湖泊及滩涂等各类爱护用地之后，可建设用地仅900平方公里左右；而多年的经济快速发展对土地的需求以及土地的粗放式利用，截

54、止2023年全市可建设用地仅余300平方公里左右，将来可供全市经济社会发展和城市建设的土地资源特别有限。为了在土地资源紧约束下保障经济社会的持续发展，自2023年起深圳提出了创新土地利用方式、加强土地集约利用、严格限制新增土地供应规模的策略；今后每年，包括房地产用地在内的全市各类建设用地都进行严格的总量限制。这期间，深圳每年新增房地产用地供应仅为1平方公里，而特区内基本停止新批房地产用地；同时将存量土地纳入支配，并实施了减免二手房交易税费等政策，促进存量房地产进入市场，确定程度解决了房地产市场供应问题。 三是自2023年起，主动贯彻国家房地产市场宏观调控系列政策，出台市政府202375号文、9

55、8号文及2023262号文等政策。针对2023年以来全国房地产市场起先升温、房地产投资增长势头过快、住房价格上涨过快等问题，2023年3月，国务院出台了关于切实稳定住房价格的通知“国八条”）；而后，又转发了建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的看法（国办发202326号），进一步提出了市场调控、稳定房价的详细政策措施。“国八条”提纲挈领，强调了政府对稳定房价的重视和决心，并提出了调整住房供应结构、限制被动性住房需求、引导居民合理消费预期等加强宏观调控的要求；而26号文针对房价问题又出台了详细的调控措施，在爱护百姓自用住房、打击炒房炒地行为以及禁止期房转让等方面作出了详细规定，充分体现了政府稳

56、定房价和促进我国房地产市场健康有序发展的决心。 “国八条”和26号文实施一年后，针对部分地区房价接着快速上涨、结构性冲突突出等问题，2023年5月，国务院出台国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格看法的通知（国办发202337号），将调整住房结构供应、稳定住房价格列为两大重点，对住房供应结构、住房保障制度建立、土地供应、规范市场秩序等方面作出了明确指引；尤其是其中的“自2023年6月1日起，凡新批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必需达到开发建设总面积的70%以上”的政策，表明白国家调整住房供应结构、大力发展一般商品住房

57、的决心。 为实行国家调控政策，深圳市先后出台了关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的看法（深府202375号）与关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的看法（深府202398号）等系列文件，加大对房地产市场在供应结构和住房价格方面的调控力度。 房地产业在经验了持续几年的调控之后，房价上涨的势头并没有得到彻底的遏制，一般居民尤其是低收入人群的住房困难问题日益凸显。在此状况下，2023年，国务院颁布实施了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干看法（国发202324号），24号文要求进一步建立健全城市廉租住房制度、改进和规范经济适用住房制度、逐步改善其他住房困难家庭的居住条件、完善配套

58、政策和工作机制，在制度上彻底变更过分依靠市场解决住房问题的模式，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府重要工作和住房制度改革的重要内容。为实行国务院24号文，深圳市于今年底出台了关于进一步促进我市住房保障工作的若干看法（深府2023262号），提出了我市住房保障工作的指导思想、基本原则、制度支配和组织保障，以及我市保障性住房的保障对象、标准、详细措施等。 作者：深圳市房地产探讨中心 王锋 来源：中国房地产信息网责任编辑：常丹红 深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年2023年）（下）2008-1-18 （二）深圳市加强房地产市场宏观调控、破解高房价的详细措施 自2023年下半年，针对深圳房

59、价上涨较快，深圳市委、市政府高度重视我市房地产调控工作，主动落实国家各项调控政策。许宗衡市长在2023年市四届人大三次会议上所作的政府工作报告中，把关注民生民计，实现和谐安居作为我市十件民生实事之一。2023年6月，深圳市政府召开全市房地产座谈会，分析探讨我市房地产形势，进一步提出我市房地产调控的四个重点，即盘活存量土地，加快年度土地供应支配的落实；关注一般民众，加快保障住房的建设供应力度；规范房地产市场行为，加快房地产市场全方位监督体系的建立；促进社会和谐，加快住房社会保障制度体系建立。在市政府的统一部署下，深圳市各有关部门亲密协作、狠抓落实，有针对性地实行了一系列措施，取得了阶段性的调控成

60、效。 1、切实调整新建住房供应结构，主动发展一般商品住房，满意广阔一般居民家庭住房需求 2023年以来，为主动落实国家的各项宏观调控政策，深圳市政府制定了调整住房供应结构的系列原则，切实调整新建住房结构。依据深府202398号文，自2023年6月1日起，对新出让住宅用地，严格依据国家文件，落实新建住房结构调整要求，并取得显著成效。截至到2023年11月，全市已取得建设用地规划许可证和施工许可证的住房项目中，套型90平方米以下住宅面积所占比重均超过70%。 2、盘活存量土地，落实土地供应支配，主动增加住房供应规模 为促进住房供应，改善房地产市场供求关系，深圳市出台了深圳市住房建设规划（20232

61、023）及相关年度住房建设实施支配，明确规定“十一五”期间全市住房建设总量需达到69万套，且套型建筑面积90平方米以内的住宅用地量占住宅用地供应总量的比例不得低于70，并按国家有关规定停止了别墅类高档住宅用地的供应，以保证中低价位、中小套型一般商品房与保障性住房的供应。此外，为促进住房供应，出台了深圳市闲置土地处置方案，加大旧城旧村改造力度，主动盘活存量土地，促进市场供应。 3、进一步整顿和规范房地产市场秩序 2023年深圳市开展了房地产专项整治工作，进一步整顿和规范我市房地产市场秩序。 一是加大对各类违法违规行为的惩罚力度。市国土房产局对房地开发企业、中介机构和个人的违规行为进行了立案查处，

62、工商（物价）局对含有浮夸、炫富内容广告进行清理整治，并依法进行处理。此外，我市出台相关政策，全面禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP”卡、囤积房源、捂盘惜售、手写合同及认购书、“炒卖楼花”等行为，坚决打击房地产领域的违法违规与投机炒作、扰乱市场的行为。 二是出台了关于进一步规范我市商品房销售行为的通知、关于启用深圳市二手房买卖合同2023版及深圳市二手房预约买卖及居间服务合同2023版的通知等一系列文件，从制度上规范我市的房地产市场。 三是发布了关于建立深圳市房地产与金融信息共享机制的通知，建立了房地产与金融信息共享机制，有效解决了商业银行在房地产金融业务中与客户、中介机构方面信息不

63、对称问题。此外，还下发了关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知，加强了境外机构和个人在我市购买商品房的管理。 4、主动发挥信贷、税收政策的调整作用 一是落实税收政策。市地税部门制订了关于调整房地产营业税的实施细则及征管规定，制定了土地增值税、契税、城镇土地运用税等房地产相关税种的征收管理方法，并适时调整了我市一般商品住房的价格标准，如期依据国家文件的规定执行新的住房税收政策。同时，依据税收征管法的有关规定，加强减免税管理；加强对税收代征行为的监督检查；充分运用信息化手段加强税收征管，实现房地产税收精细化管理。 二是落实信贷政策。市银监部门规定：严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的开发企业发放贷款；严禁以流淌资金贷款名义发放开发贷款；对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款；加强按揭贷款管理，严厉打击虚假按揭等套取和诈骗银行贷款的行为；严格贷款发放条件，仔细落实其次还款来源，审慎确定抵押率；防范和限制信贷风险。人民银行深圳市中心支行发布通知，将“自住购房”明确定义为“首次购房”，