昆明北市区区域报告ppt课件

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1、本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。昆明北市区区域报告昆明中原策略中心 KunMing.07.2019A.第一部分：北市区区域划分及发展历程B.第二部分：典型楼盘研究C.第三部分：未来供应情况和房地产市场发展预测D.第四部分：总结报告内容一、区域市场研究区域划分及发育历程Part 11、北市区总体定位及规划结合中心城区未来的发展要求，昆明市总体规划中定出了“一主、两副、两区级、多点”的公共服务设施配套体系。1 1、一主：、一主：主城区一环以内区域形成市级主中心。2 2、两副：、两副：呈贡新区吴家营，机场搬迁后巫家坝机场区域形成两个市

2、级副中心。3 3、两区：、两区：在主城西，北两个方向布局两个区级服务中心。4 4、多点：、多点：在中心城区布局若干基础性居住区级和居住小区机公共服务单元。2、北市区城市副中心2019年，北市区被昆明市政府定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心区。2019-2020年的昆明市总体规划中重申了这一规划。根据昆明市总体规划，未来的北市区城市功能定位在行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区，尤其是一个主要以居住功能为主的城市片区，较适宜发展办公、服务业和教育业，以及烟草业，同时以其他商业、商务为居住功能作为配套的区域。3、北市区总体经济状况据2009年统计，盘龙区五华区GDP分别为

3、208.00亿元、493.32亿元。估计北市区全年实现国民生产总值占五华区30%，占盘龙区70%，推算北市区GDP约293.6亿元，约占整个昆明GDP的16.3%。支柱产业支柱产业:1 1、烟草：、烟草：龙泉路及烟草一路区域2 2、旅游：、旅游：世博片区和金殿片区3 3、地产：、地产：北京路延长线沿线4、北市区区位现阶段昆明市城市规划中，北市区总面积为43平方公里，南起北二环路，北抵松华坝脚和茨坝，东至白龙路，西到龙泉路西麓。从北京路延长线金星立交桥至霖雨桥道路两侧以及霖雨桥以北7.9平方公里区域，以北京路延长线作为中轴线，在中轴线西侧建商业商务带，在两侧布局高时尚生活住宅区，中央公园以北至松

4、华坝，则被辟为北市区永久性保护农田和生态保护用地。同时调整确定北京路延长线金星立交桥至霖雨桥道路两侧城市建筑的形态、高度和空间组织。5、北市区片区划分金殿片区北市区的城市规划中，包括小坝、三竹营、上庄、北仓、银河、金殿、世博、龙头、植物园9个部分。九个片区中，三竹营、北仓、小坝、金殿、世博、龙头、植物园7个片区位于盘龙区北市区，银河、上庄隶属于五华区的北市区部分。九个片区在共同构筑北市区城市副中心的目标中，承担的功能各不相同。三竹营片区简介范围：东到昆曲高速公路、南至二环北路、西临盘龙江、北至烟草路的包围之内，设计用地435.61公顷。规划：将是昆明市北部城市的行政、商业、文化中心。现状：三竹

5、营片区紧邻二环，靠近市中心，区内包含北京路这条大动脉。依靠北京路的地理优势建设了华秋园，华信园、金色家园、江东好世界、江东鸣翠园、北辰小区等大量住宅，集休闲娱乐商业等众多功能的北辰财富中心及周边高档写字楼的建立，确立了该区域的北市区中心地位。发展：在建的欣都龙城将推出包含地下一层和地上三层的高档商业区域，将进一步提升三竹营片区的中心地位。轻轨二号线将沿北京路穿越该区域，对片区的成长更具有推动作用。上庄片区简介范围：北至烟草二号路，南至二环北路，东至盘龙江，西抵长虫山。规划：以高校及烟草科技产业、居住为核心功能的城市综合区。现状：拥有了春之城、江东小康城、耀龙康城、华龙人家、书香门第、美伦花乡、

6、云康园、荷塘月色等一大批花园住宅小区。整个片区内绿地系统以沿江绿地、长虫山林地、月牙塘公园形成网状基质，结合规划居住的小区块状游园绿地，加上各地块内附属绿地，形成点线面结合的绿地系统。发展：该片区内拥有大量的楼盘，但是基础设施还有待进一步改善。教育医疗商业的完备将使得上庄片区更加活跃。其他片区简介范围:东至世博路、白龙路，南以东二环为界，西以昆曲公路为界，北以北三环为界，面积约4.67平方公里。规划：利用小坝片区所具有优越的土地和区位条件，形成以区级行政办公及配套公共服务设施、生活设施为主的综合片区。范围：位于主城东北部，南起烟草一号路，东南与昆曲高速公路相接，东北相接7204公路，西以盘龙江

7、为界，总用地范围5.2平方公里。规划：北仓片区以商业贸易、物流集散、文化娱乐、教育、休憩公园及配套居住为核心功能的城市综合功能区。小坝片区小坝片区北仓片区北仓片区银河片区银河片区范围：南抵红云路，与上庄片区相临，北接植物园片区，西与长虫山片区相隔，东以盘龙江为界与北仓片区相接接。规划：昆明烟草科技产业核心区其他片区简介范围：位于昆明主城东市区北部地区，距城市二环路约2公里。用地以北部片区（以金殿水库、金浑公路为界）、向东邻东连接线，西接小坝片区南部接昙华片区、东白沙河片区。规划：建成以生态保护、商务会议、旅游度假、高级居住、休闲娱乐功能为主的中国东盟自由贸易区的昆明基地之一、昆明主城东市区的风

8、景名胜区和生态社区。范围：东至东绕城连接线，南以穿金路、金浑路为界，西以北三环为界，北至昆曲高速公路，面积约20.46平方公里。生态环境良好，服务设施齐全，集生活居住、生产为一体的综合性片区。现状：形成以“两心七组团”的带状结构世博片区世博片区金殿片区金殿片区其他片区简介范围：主城北市区东北部，其东部及南部临昆曲高速公路及7204公路，北临松花坝水源保护区，西以盘龙江为界，总用地面积17.2平方公里。规划：以绿色经济示范区、物流业及居住集中的城市区。根据规划，分区内将建成昆明最大的轨道交通综合基地，范围：盘龙区新区划范围的最北端。南端和五华区的银河片区隔7204公路相接，东面为盘龙江，西面为长

9、虫山，北面为五老山，规划面积为28.74平方公里。规划：以保护城市山林和水源为主本，充分发挥现有的自然环境优势发展集机械工业，教育科研，居住休闲三位一体的片区。龙头分区龙头分区植物园片区植物园片区6、北市区交通状况1 1、五纵四横：、五纵四横：五纵龙泉路、北京路、昆曲高速、穿金路、白龙路四横7204公路、烟草一号路、北辰大道、东北二环路2 2、轻轨、轻轨2 2号线（在建）：号线（在建）：起于银河片区，经过市中心，到滇池。3 3、北市区车场：、北市区车场：公交线路辐射昆明市4 4、汽车客运北站：、汽车客运北站：7、北市区配套设施：配套仍需完善商业配套沃尔玛，家乐福，麦德龙，财富中心，北辰商业街，

10、耀龙康城商业区，泰旸新城商业广场，春之城大型蔬菜超市，好又多，美璟新城商业广场娱乐场所北辰影院教育配套中小学：云师大附小分校、花城清泉小学、小康城中小学、云大附中、北市区分校师大附中分校、昆明市第八中学，昆明市第二十一中心，昆十中求实校区大学：云南财经大学，云南农业大学主题公园滨江公园，银河公园，世博园，月牙塘公园、黑龙潭公园，长虫山生态公园，云南野生动物园休闲广场北辰财富广场医疗昆明市第一人民医院北市区医院、云南协和医院、五三三医院汽车站北市区车场，昆明北部汽车客运站交通“五纵四横”8、北市区房地产发展历程2019-20192019-2019：住宅大放量：住宅大放量世界园艺博览会之后，官房、

11、江东、伦华、城建股份等本土诸多实力派开发商纷纷进驻，住宅体量供应堪称当时昆明之最。期间供应项目占地近3000亩，总户数达3万多户。然而因新规重点落脚于住宅项目的开发，商业网点、教育配套、医疗配套全面滞后，此时的北市区商业几乎处于空白，即使有也大多基于项目自身所带的社区商业。因为这版规划对商业没有过多涉及，住宅入住率低，商业氛围平淡，以致北市区在此后的很多年里都被冠以“睡城”的称号。2019-20092019-2009：商业及配套组建完备：商业及配套组建完备随着江东友联国际大厦、江东好世界、和谐世纪、中汇商业中心、领域时代、金江小区等项目的诞生，区域生活配套逐步完善，区域价值也渐渐显现。开发商充

12、分认识到区域商业、商务服务配套缺乏的状况，商业服务项目逐步入市，并逐渐形成规模，北市区的商业逐步得到完善。9、主要开发商介绍城建股份：云南印象、北辰财富中心、北辰凤凰城、北辰樱花山谷、北辰小区官房集团：宁康园、云康园、金实西区、金康园、金星小区江东地产：和谐世纪、尚都国际、江东华龙人家、江东书香门第、江东境界花园、江东耀龙康城、江东四季公寓、江东小康城、江东花园、江东鸣翠园、江东大厦、江东花城、江东丽景园伦华地产：天骄北麓、彩信园、春之城、美璟新城、美伦花乡、云岭天骄长基地产：昆明玉器城、都市枫林、都市名典贵研地产：贵研自然界北客置业：欣都龙城 从最早进入北市区的城建股份、官方集团、江东地产、

13、伦华地产四巨头，到之后陆续进入北市区的其他地产公司，十年间，北市区的发展迅猛，离不开这些开发商的进驻，同时，通过在北市区的投资运作，这些开发商也获得了极大地利益。北市区区域划分及发育历程总结：总体定位明确，规划详实：在北市区的规划中明确 指出其以居住功能为主的城市服中心地位，9片 区的规划详细，具有各自特有的功能，共同构建 北市区的职能。1 发展状况良好，配套设施有待完善：北市区在发展 前期忽视了配套的完善，使得区域发展缓慢，入住 率低，通过后期的矫正，逐渐完善商业、医疗、交 通、教育等配套，改善了居住环境，发展状况良好。2 房地产市场发展迅猛：北市区通过十年的发展，现 阶段区域内楼盘林立，建

14、筑类型多样，户型齐全。为昆明的居民以及投资者提供了更多的选择，同时 开发商也在这种机遇中获益。3北市区房地产市场分析Part 21、供给量北市区北市区20192019年供年供应应量分析量分析北市区上半年无土地成交量北市区上半年无开盘项目，市场放量主要是靠已经在售的楼盘，预计在下半年开盘的项目有半山七哩溪，天骄北麓，金领时代，欣都龙城四个楼盘，主要是住宅。分析分析2000-2019年十年间，北市区是昆明市房地产发展最迅猛的地区，而今年上半年无土地成交量，根据房地产开发周期，势必使两到三年之后的北市区房地产放量减少。同时这也是北市区房地产发展饱和的一个征兆。昆明市上半年开盘项目到达20个，北市区无

15、开盘状况，显示出房地产市场的发展趋向。2、楼盘规模项目名称项目名称欣都龙城欣都龙城半山半山七哩溪七哩溪溪麓南郡溪麓南郡贵研贵研自然界自然界和谐世纪和谐世纪龙江雅苑龙江雅苑彩云间彩云间花园花园天骄北麓天骄北麓占地面积（）5571343729298600875442750641141062527016667建筑面积（）3067721197533618961565001073000393103120409880000由上表知：北市区的楼盘占地面积二十万以上的有两个，十万平米左右的两个，六万的4个。可见北市区楼盘全面发展，多种楼盘规模同时开发，且主要为住宅。2019北市区部分项目列表：3：建筑类型：小

16、小/高层为主，多层较少；高层为主，多层较少；项目名称目名称多多层小高小高层高高层超高超高层别墅墅洋房洋房欣都龙城半山七哩溪溪麓南郡贵研自然界和谐世纪龙江雅苑彩云间花园天骄北麓4：户型：小小/高层为主，多层较少；二房、三房为主力供应高层为主，多层较少；二房、三房为主力供应高层/小高层以70-90两房及100-120的三房为主；多层以130-150的三房四房为主；别墅面积在200400。典型项目典型项目主力户型区间（）主力户型区间（）5050以下以下51-6051-6061-7061-7071-8071-80 81-9081-9091-91-100100101-101-110110111-111-

17、120120121-121-130130131-131-140140141-141-150150151-200151-200200+200+欣都龙城半山七哩溪溪麓南郡贵研自然界和谐世纪龙江雅苑彩云间花园天骄北麓5、价格目前主力价格区间在6000元/，北京路延线及二环内住宅价格在7000-9000元/；资源型别墅价格在1万元/以上。未来价格将有稳定上涨的可能。1010年在售年在售项目项目普宅均价区间（元普宅均价区间（元/）别墅均价区间（元别墅均价区间（元/）4500-4500-500050005500-5500-600060006000-6000-700070007000-7000-800080

18、008000-8000-900090006000-6000-700070007000-7000-800080008000-8000-900090009000-9000-10000100001000010000以上以上欣都龙城半山七哩溪溪麓南郡贵研自然界和谐世纪 龙江雅苑彩云间花园天骄北麓6、卖点项目名称项目地址宣传语卖点欣都龙城北京路与北辰大道交叉口精彩未来，不止是期待地段半山七哩溪龙泉路与红云路交汇处户户庭院半山居环境、户型溪麓南郡世博-金殿板块天然大氧吧中的第一居所环境贵研自然界二环北路与龙泉路交汇处全功能居住、全感观享受配套、环境和谐世纪北市区小康大道与红云路交叉口城市综合体城市综合体配

19、套龙江雅苑北京路与7204公路交汇处从莱茵河畔回家环境彩云间花园北京路延长线东侧地段天骄北麓红云路与红锦路交汇处北市区房地产市场总结：一级市场上半年无放量，二级市场无新开盘项目，二级市场放量集中在下半年，有开发饱和的趋向。1 楼盘规模多样，主要为小高层和高层，三竹营片区 均价在6000-7000元，其他区域略低于该均价。2 北市区楼盘的卖点主要为环境，配套和地段。其中 主要是北京路延线的楼盘突出地段优势，金殿，世 博板块，以及靠近长虫山等资源的楼盘突出自身的 环境优势。而银海片区等住宅区则通过发展自身的 配套资源来吸引客户。3区域客户群研究Part 31、北市区人口划分1、原区域居民原区域居民

20、除了北市区早年村庄的人口，很大部分是早年开发的金星小区、金实小区等金字系列商品房住户和江东花园居民。2、区域单位职工以北市区龙泉路附近、植物园片区的各高校师生和北市区内的各省市政府、企业单位员工为主。3、区域外迁入居民主要是在北市区房地产大开发的时期购房的客户，以普通收入家庭为主，中偏高等收入家庭为重点，高收入家庭为辅，很大程度上提升了北市区的居住环境和人口素质。4、外来人员北市区居民中外来人口占相当比例，其中包括云南地州县上的来昆置业的中高收入人群、省外沿海地区来云南度假置业的中高收入人群、外来国籍的人群，比例是依次递减。2.北市区房地产客户分析（来源：2019房地产秋交会调查问卷）北市区客

21、户年龄分析：北市区客户年龄分析：北市区客户主要年龄段是23-35岁；这种年龄段的客户比较年轻，对新事物接受能力好，对北市区发展有一定的了解并比较看好；有一定的经济能力。北市区客户职业分析北市区客户职业分析北市区客户中普通职工占48%的比重；北市区是规划中的生活教育商务区，现阶段已经形成了能基本满足居民生活的基础配套，生活环境好适宜居住；北市区房价较其他区域略低，普通职工能够承受；北市区房地产客户分析北市区客户工作区域：北市区客户工作区域：北市区客户中51%工作地点为中心区，其次19%的客户工作地点是东市区；中心区房价较高，东市区配套略差，使得客户选择北市区的住房；客户在北市区购房关注点：客户在

22、北市区购房关注点：选择在北市区购房，客户的关注点依次是环境、升值潜力、居住氛围，配套；其他客户选择北市区是感觉北市区居民素质较高；和其他区域相比性价比高；北市区房地产客户分析北市区客户置业目的分析：北市区客户置业目的分析：北市区客户职业目的65%为自住，其中第一次置业的客户占有一定比例；投资性客户约占1/4，这种状况体现了北市区良好的发展前景。“价格”是首选，价格要合适考虑才不会造成家庭经济压力；大部分客户认为如果位置不理想，那么交通的便捷性很重要；客户对于配套主要是关注教育，希望孩子能得到好的教育。北市区客户置业关注点：北市区客户置业关注点：综述：北市区客户群体以昆明市中产阶级为主置业人群来

23、自主城各区以及地州中高收入客户。外来人口中云南地州县上的来昆置业的中高收入人群占50%。整个区域的首置客户占了60%以上；主要为昆明市中心的中产阶级。中产阶级的改善性客户也是本区域的重点客户。改善性客户以本区域内客户为主，兼顾其他市区及地州客户。这类客户基本为换环境与换品质，换面积客户相对较少龙泉路附近、植物园片区的各高校师生为置业主力人群；北京路延长线附近的省国土资源厅，上庄片区附近的金安小区和月牙塘小区，银河片区附近的红云集团、穿金路附近的国家政府单位和国家企业单位的；这部分客户也是区域内改善性客户的主要构成部分。二、典型楼盘分析楼盘分类标准：根据北市区的发展状况和楼盘类型分布状况，将北市

24、区划分为三个区域1 1：龙泉路：龙泉路盘龙江区域盘龙江区域区域内主要为住宅区，拥有大量住宅为主的楼盘。其中和谐世纪以其打造城市综合体的概念而成为该区域的典型楼盘，体现出在北市区配套资源有待完善的大环境下，开发配套商业，不只是能提升项目本身的价值，更提升了该区域的价值。2 2：盘龙江：盘龙江昆曲高速区域昆曲高速区域区域范围主要是北京路延线，包含北辰财富中心，领域时代等高档写字楼，交通便捷，是北市区的核心地带。新都龙城与财富中心隔街而望，将建造包括高档商业，写字楼，公寓的综合区域，提升区域的中心地位，同时提升自身品牌和实用价值。3 3：昆曲高速：昆曲高速白龙路区域白龙路区域该区域包括了金殿、世博片

25、区，以其优良的环境，成为别墅的聚集区。该区域环境及配套较差，但是通过与环境的融合，同时加强自身配套，吸引客户，西麓南郡就是一个例子。和谐世纪配套全面型Part 11、和谐世纪项目概况项目名称项目名称和谐世纪和谐世纪开发商开发商江东地产江东地产项目地址北市区小康大道与红云路交叉口占地面积275064建筑面积107.3万商业面积25.73容积率3.89总户数9000绿化率45%车位数6000建筑类型高层，超高层物管费1.6元/月综述和谐世纪包含和谐家园和和谐广场两个部分。和谐家园由26栋32层高层住宅组成 于2019年1月27日开盘分三期推出，现处于尾盘销售阶段。和谐广场由2栋49层超高双塔和一栋

26、21层高层的组成，两个49层超高层双塔，以其商业聚集的实用性和200米的建筑高度将成为北市区的地标性建筑。2、和谐世纪楼栋分布情况和谐家园现处于尾盘销售阶段，销售率达到90%以上。和谐广场在建，预计在今年年底至明年年初推出。3、户型及销售状况户型从一室到五室均有，给客户提供的更多选择，也吸引了多层次的客户。其中以两室房型销售状况最好。（注：销售情况监控节点为2019年7月7日）4、价格及营销节点2019.1.23发售认筹卡、一万元定金、每人限购一张第一次开盘E1/E2/F1/M1四栋、约1500套房源、均价4300元/平米、和谐广场推出2019.1.232019.1.272019年底-2019

27、年初2009.11.30剩余约230套均价6800元/平米2009.4.8二期开盘2019.7.7招商和谐家园部分总房源达到6000余套，销售时间长，现处于尾盘销售阶段，销售率达到90%。二期开盘优惠（2009.4.8-2009.6.1）：1、购房一次性付款可享受总房款4%优惠17173，按揭享受3%优惠。2、由江东地产老业主或江东俱乐部会员推荐购房者km.focus，可额外享受总房款1%优惠。3、购买50平方米至230平方米住宅可享受2.8至39万元不等礼包赠送。5、卖点分析1 1：区域生活环境：区域生活环境耀龙康城，书香门第，金色维也纳，金域蓝湾，小康城等数十个社区构成成熟的生活氛围，档次

28、中高等，适宜居住。2 2：资源丰富：资源丰富交通：位于北市区住宅核心区，被红云路，小康大道，红康路合围，紧邻北市区车厂，十六条公交线路可以抵达昆明各地区，自驾及乘坐公共汽车都较为方便；教育：昆明市第三幼儿园耀龙康城分园，师大附小，花城清泉小学；医疗：昆明市第一人民医院北市区分院，瑞奇德医院，一心堂，健之佳；金融：工行，建行，交行，招行，农行，信用社；购物：沃尔玛，官城嘉年华，美景新城商业街，楼下20万平米商业中心。3 3：配套齐全：配套齐全宅底商铺及和谐广场的大型商业区域，将为项目内居民提供北市区稀缺的商业配套。4 4：产品多样：产品多样户型为54.1-196.23平方米，从一室到五室，互相多

29、样，给客户更多的选择。6、和谐世纪客户分析1 1、自住型客户（、自住型客户（70%70%）看重点：和谐世纪处于北市区较为繁华的区域，交通便利，配套的大型商业能够 使居民不出社区即可获得全部生活所需，居住环境佳。客户来源：主要是北市区居住者，中心城区工作者，文化水平较高。2 2、投资型客户（、投资型客户（25%25%）看重点：根据现行市场上和谐世纪的高出租率，转手率，可知购买和谐世纪的客 户中很多是投资者。而和谐广场部分的推出更将提升项目的价值，增值 潜力大。客户来源：本地投资客，外地投资客均有，比例不详。3 3、自住兼投资（、自住兼投资（5%5%）（信息来源：踩盘现场观察）和谐世纪项目总结北市

30、区配套缺乏与其他项目相比商业配套健全发展齐全的商业配套提升项目价值北市区第一阶段的发展主要是住宅，忽视了配套的建设，使得北市区发展受挫，被称为睡城。后期虽然开发商和政府开始关注配套的建设，但是现阶段最影响北市区发展的还是配套的建设和谐世纪处于居住区的核心位置，周边楼盘较多，交通，教育，医疗，环境等方面并不具有特殊性和谐广场现处于打地基的阶段，定位是北市区的标志性建筑，将引入大量的商业，包括酒店，娱乐，餐饮，写字楼等多种物业形态。欣都龙城中心地段中心职能Part 21、欣都龙城项目概况项目名称目名称欣都欣都龙城城开开发商商北客置北客置业项目位置北京路与北辰大道交叉口商业运营云南维仕商业运营管理有

31、限公司整合推广策维广告物业类型住宅，酒店式公寓，商业，写字楼物管顾问第一太平戴维斯均价8000元/占地面积55713建筑面积306772容积率3.99绿化率35.67%综述包括财智中心、V.CPark、创享生活寓所三大产品，是兼具商业、商务、商住等多功能的大型综合地标性地产运营项目。其中，财智中心以186米超高层甲级写字楼将成为北市区核心建筑。2、欣都龙城三大功能区域商务商务-186-186财智中心财智中心欣都龙城地处北市区中心地带，商业配套齐全，交通方便，作为写字楼具有先天性的优势。开发商表示186财智中心的开发成本低于未来市中心区域同档写字楼，其售价也将低于市中心，将具有较高的性价比商住商

32、住-创享生活寓所创享生活寓所60120平方米的公寓式住宅，符合追求方便快捷的都市人生活要求。周边丰富的商业，教育，医疗资源也吸引了其他类型客户的眼光。商业商业-V.C Park-V.C Park项目囊括麦德龙超市、独立时尚百货店、风情美食广场、潮流品牌、时尚家居、儿童卖场、女性生活馆、家庭休闲餐厅、活力运动馆、3G数字体验厅等，提供购物、聚会、休闲、用餐等需求的服务。其他其他三层地下室提供约2000个地下车位、225个地面车位，各建筑的垂直交通均能到达首下层直通城轨2号线枢纽站点更加提升了项目的价值。欣都龙城项目总结欣都龙城集商业、商务、居住于一体，多功能的设计具有实用性欣都龙城地处北市区中心

33、区域，提升项目的品牌价值欣都龙城高品质的聚集效应使得该区域与更具有中心地位.处于中心地段处于中心地段构建中心职能构建中心职能促进区域发展促进区域发展溪麓南郡自然环境为重Part 31、溪麓南郡项目简介项目名称项目名称溪麓南郡溪麓南郡项目地点项目地点金殿板块野生动物金殿板块野生动物园旁园旁开发商：云南鹏海地产开发有限公司 发展商：天润源实业 建筑类型别墅，高层，小高层，花园洋房开盘时间2009.4.19占地面积29.8609公顷建筑面积361896.34平米绿化率46.7%容积率1.225停车位：1412个总户数2732套价格说明1期：高层均价5200元/；花园洋房均价6600元/；别墅均价13

34、000元/（已售罄）。2、总体户型分布图高层小学3、溪麓南郡周边资源现状：现状：1、交通：昆曲高速（有收费站）、7024公路、轻轨2号线2、教育及商业：项目中包含10000多平方米商业设施和24班小学、6班幼儿园3、其他资源：阳光高尔夫球场、云南野生动物园、金殿水库分析：分析：劣势：溪麓南郡处于金殿-世博国家公园板块，离市中心5公里以上，交通线路少，教育及商业资源少。优势：地处国家公园板块风景优美，具有很好的空气质量，温湿度，优质水资源、高森林覆盖率，清静幽雅4、溪麓南郡项目规划1、总体北美小镇风格项目内有商业街区，将以日用百货、超市购物、书刊服务等生活型业态为主，满足日常生活需要。保姆与主人

35、将分开居住，将家庭生活的私密性提至新高。2、建筑风格草原建筑风格3、别墅景观山溪别墅景观按地块的起伏，有机布列建筑与多个景观结点，形成层次化的景观，在面对森林的坡地上，每户人家的光线和景观视野都互不遮挡。5、溪麓南郡价格及营销节点溪麓南郡一期：近500套房源，有高层、花园洋房、双拼别墅、联排别墅等物业类型。小高层/高层：2850元/平米起价，均价3500元/平米；花园洋房：4800元/平米；别墅：6600-8000元/平米。二期认购：主推双拼别墅，面积从300-600平米不等，预计价格在13000元/平米左右提前交50万意向认购金。2019.10.82009.3.212009.4.192009

36、.12.172019.3.1售楼部开放样板房开放一期开盘二期认购商业招租现阶段尾盘销售总结总结通过与自然的融合确定自身的品牌，针对特定客户群；通过构建小镇式楼盘自成一区，规避配套不全缺陷。溪麓南郡项目总结应对方案应对方案1：建筑类型为别墅，选取较高端客户，有私家车，可自由出入2：构建小镇式楼盘，配套有小学，幼儿园，商业，为居民提供较完善的服务自身条件自身条件优势：环境优美，自然资源丰富劣势：交通不便，配套资源缺乏123三、未来供应状况和发地产发展预测1、一级市场2019年上半年，北市区土地市场无放量。整个区域内除北仓片区将有万科的新盘外基本无新盘。北市区经过十年的房地产大开发使得可开发土地所剩

37、无几，市场已经区域饱和。预测：北市区未来一级市场供应量将减少。2：二级市场二级市场状况二级市场状况北市区上半年无开盘。下半年四个开盘的楼盘中，一个在北仓片区（金领时代），两个在银河片区（半山七哩溪，天骄北麓），一个三竹营片区（欣都龙城）。将有一个项目落址北仓片区（万科项目）预测预测北市区下半年二级市场放量明显，但不看好远期发展。四、北市区区域研究总结北市区区域研究总结北市区区域研究总结 根据政府规划，北市区定位明确，规划详实，职能清楚。9个片区 具有各自的功能划分，共同实现北市区居住为中心的城市副中心 职能。1 北市区经过十年的发展，房地产发展较成熟，建筑类型主要为小 高层和高层，客户层次为中层阶级及以上，其中金殿，世博片区 的别墅更加拉高了片区的总体水平。2 北市区在住宅方面发展迅猛，但是配套相对较弱，在政府调控及 开发商利益驱动下，现阶段的各项发展均关注商业，教育等配套 的发展。3 北市区在土地放量及二级市场放量上均开始速度减缓，这是区域 可开发土地减少的反映，北市区未来的发展方向将主要是增加商 业，教育，医疗，交通等配套，提升北市区居民的生活水平和档 次，这将是北市区新的经济增长点。4Thanks for your attentionWish you a good day!