物业管理合同与制度

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1、第六章第六章物业管理合同与制度物业管理合同与制度1第一节第一节物业管理合同物业管理合同一物业管理合同的涵义物业管理合同属类:合同分类中提供劳务类合同该类合同的共同特点是：1.合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果；2.合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来；2 再细分：部分物业管理合同属于提供劳务合同中的委托合同。委托合同委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议（法人之间，公民与法人之间）3物业管理合同有两种情况：1.新建物业出售单位与物业管理公司签订的前期物业管理合同；2.业主或业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同

2、。4二物业管理合同的特征二物业管理合同的特征1物业管理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理委物业管理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务（受托、服务性）托事务（受托、服务性）2物业管理合同是有偿的（有偿性）物业管理合同是有偿的（有偿性）业主不但要支付必要费用，还应支付酬金业主不但要支付必要费用，还应支付酬金。3物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。（以互信为前提）（以互信为前提）4物业管理合同的内容必须是合法的（适法性）物业管理合同的内容必须是合法的（适法性）应体现当事人双方的权利、义务的平等与应体现当事人双方的权利、义务的平等

3、与一致，并不一致，并不得与现行物业管理法规相抵触。得与现行物业管理法规相抵触。5物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。诺成性合同：协议一经达成即告生效（对应的是实践诺成性合同：协议一经达成即告生效（对应的是实践性合同）性合同）双务合同：合同双方都负有义务双务合同：合同双方都负有义务也是书面合同、明示（对默示）合同、标的不可转让也是书面合同、明示（对默示）合同、标的不可转让合同合同6.合同解除的程序性合同解除的程序性5三、物业管理合同的主要内容三、物业管理合同的主要内容1委托方和受托方的名称、住所、法人代表、联系电话；委托方和受托方的名称、住所、法人代表

4、、联系电话；2物业管理区域的范围和管理项目；物业管理区域的范围和管理项目；3物业管理服务的事项；物业管理服务的事项；4双方的权利与义务；双方的权利与义务；5物业管理服务的要求和标准；物业管理服务的要求和标准；6物业管理服务费用项目及收取标准与办法；物业管理服务费用项目及收取标准与办法；7物业管理服务的期限；物业管理服务的期限；8违约责任及解决纠纷的途径；违约责任及解决纠纷的途径；9合同终止和解除的约定；（包括物业资料的移交方式）合同终止和解除的约定；（包括物业资料的移交方式）10.当事人双方约定的其他事项。当事人双方约定的其他事项。6当事人应当约定的物业管理服务事项包括：当事人应当约定的物业管

5、理服务事项包括：（1）物业共用部位的使用、维修、养护管理；物业共用部位的使用、维修、养护管理；（2）物业管理区域内共用设施设备的使用管理、维修和更新；物业管理区域内共用设施设备的使用管理、维修和更新；（3）公共设施、附属配套建筑物和设施的维修养护与管理；公共设施、附属配套建筑物和设施的维修养护与管理；（4）绿化、保洁服务；绿化、保洁服务；（5）安全防范服务；安全防范服务；（6）物业维修更新费用的帐务管理；物业维修更新费用的帐务管理；（7）物业档案资料管理。物业档案资料管理。还可以约定：还可以约定：（1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修更新；）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修更新；（

6、2）业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事项。）业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事项。7四物业管理合同示范文本四物业管理合同示范文本 见课本见课本P106-1128第二节第二节业主公约业主公约业主公约：业主公约：业主公约是指由全体业主承诺的，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主以及物业管理者权力义务的行为守则。是业主共同订立、共同遵守的有关物业共有部分和共同事务管理的协议。（体现了自治管理的精神）。反映约定人共同意志和利益，具有道德和法律的约束力。订立业主公约的目的订立业主公约的目的：保障业主使用的合法权益 维护公共环境和秩序 保障物业的安全与合理使用订订立立业业主主公

7、公约约的的因因由由：区分所有物业（有共用部分、共同利益、成员关系）保障区分所有权人利益的需要。9一、业主公约的法律依据与特点一、业主公约的法律依据与特点（一）依据（一）依据1民法通则民法通则83条条2建设部建设部1989第第5号令城市异产毗连房屋暂号令城市异产毗连房屋暂行规定第行规定第6条的规定条的规定3物业管理条例物业管理条例三者的共同精神三者的共同精神：合理使用共同部分合理使用共同部分承担相应的义务承担相应的义务协调处理好相邻关系协调处理好相邻关系10（二）业主公约的特点（二）业主公约的特点1公约主体是全体业主。公约主体是全体业主。2公公约约的的客客体体是是物物业业使使用用、维维修修和和其

8、其他他对对物物业业及及其其环环境境施施加加影影响响的的行行为为（基基于于物物权权派派生生的的客客观观行行为为）。即即哪哪些些可可做做、该该怎怎样样做做、哪哪些些不不可可做。做。3公公约约的的内内容容是是有有关关物物业业使使用用、维维护护与与管管理理等等方方面面的的权权力力、义义务务的的规规定定（法法律律规规定定与与社社会会公公德两方面）德两方面）4经经业业主主签签约约或或业业主主大大会会审审议议通通过过而而生生效效（公公约约生生效效的的方方式式），对对全全体体业业主主和和非非业业主主使使用用人人均有约束力。均有约束力。5公约的立足点是订约主体的自我意识与行为公约的立足点是订约主体的自我意识与行

9、为的把握。的把握。11二、业主公约订立的原则二、业主公约订立的原则1合法性原则合法性原则2整体性原则整体性原则3民主性原则民主性原则4优序良俗原则优序良俗原则12三、业主公约的内容三、业主公约的内容一般应包括：一般应包括：1物业的状况描述物业的状况描述2公共场所及公用设施状况公共场所及公用设施状况3业业主主大大会会的的召召集集程程序序及及决决定定物物业业区区域域内内重重大大事事项的方式项的方式4业主对物业及公共场所、共用设施的权益业主对物业及公共场所、共用设施的权益5业主参与物业管理的权利业主参与物业管理的权利6业主对业主委员会的物业管理公司的监督权业主对业主委员会的物业管理公司的监督权7物物

10、业业各各项项维维修修、养养护护及及管管理理费费用用、物物业业维维修修基基金以及业主大会决议规定的分摊费用等的缴交金以及业主大会决议规定的分摊费用等的缴交8业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则9建筑物毁灭的修复与重建的权利与义务建筑物毁灭的修复与重建的权利与义务10违反业主公约的责任违反业主公约的责任11.其他有关事项其他有关事项13四、业主公约示范文本四、业主公约示范文本P11514第三节第三节物业管理制度物业管理制度物业管理制度物业管理制度是要求有关人员共同遵守，按一定程序办事的规范和行为准则。15一、管理制度制定的原则1适法原则适法原则服从国家、地方

11、有关法律、法律、规范、标准等服从国家、地方有关法律、法律、规范、标准等行为人、行为内容、行为形式均需合法行为人、行为内容、行为形式均需合法制度内容合法，制定程序、监督执行程序也需合法制度内容合法，制定程序、监督执行程序也需合法2市场原则市场原则责、权、利一致，体现市场经济规律责、权、利一致，体现市场经济规律各取所需，等价交换，平等自愿。各取所需，等价交换，平等自愿。3科学原则科学原则即应当：从实际出发，易于操作；即应当：从实际出发，易于操作；定位准确、要求清晰、便于理解与掌握定位准确、要求清晰、便于理解与掌握既要有定性标准，也要有定量标准。既要有定性标准，也要有定量标准。16二、物业管理制度的

12、分类物业管理制度大体上可划分成两大类：物业管理制度大体上可划分成两大类：1.物业管理公司内部管理制度物业管理公司内部管理制度即指物业管理公司为提高管即指物业管理公司为提高管理服务质量和工作效理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点，制定的一系列工率，根据经营方针和工作特点，制定的一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考核条例等。作程序、职责范围、岗位责任制和考核条例等。目的：明确各部门、各岗位责任目的：明确各部门、各岗位责任约束企业员工的行为约束企业员工的行为协调衔接企业各环节的关系协调衔接企业各环节的关系保证企业正常运转和循环保证企业正常运转和循环以此为基础，落实物业管理公司服务责任，保以此为基础，落实物业管理公司服务责任，保证物业管理工作的有序进行。证物业管理工作的有序进行。172.其他管理制度其他管理制度是指用于界定物业管理参与者权利与义务，是指用于界定物业管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方行为，协调相关各规范实施物业管理过程中各方行为，协调相关各方主体间关系的规定。方主体间关系的规定。18三、物业管理制度示例物业管理制度既包括物业管理企业内部的物业管理制度既包括物业管理企业内部的管理制度，也包括物业管理过程中规范各当事管理制度，也包括物业管理过程中规范各当事人行为的制度。物业管理制度分类示意图。人行为的制度。物业管理制度分类示意图。19