20110425-重庆-总部基地提案(沟通版)

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1、渝中总部基地项目营销战略谨呈：协信集团立业地产机构2011年4月目标：1、高形象2、建立可复制的总部基地模式，支撑企业品牌价值3、2011年10亿的销售额价值解读价值解读价值传递价值传递价值实现价值实现上篇：项目价值解读为什么全球知名企业喜欢汇聚总部基地？产业聚集的经济学分析：社会信任效应外部性创新效应产业聚集能够降低成本与风险，提升品牌影响力，产生巨大的经济效应大量重复博弈会降低“机会主义”倾向，提高集群内的信誉机制。集团内企业的密切联系，降低企业技术创新的风险，实现了自身安全功能并促进了企业得创新发展。集群本身可以带来外部规模经济和外部范围经济，节约劳动成本；有效克服单个企业的创新能力局限

2、；产业聚集的两种组织形式比较总部聚集区制造业聚集区空间形态商务写字楼工厂中间消耗知识物质企业员工白领蓝领为主企业产业高端、无形有形产品企业间关系服务配套产品配套影响力极强有限在产业聚集形态中，总部经济具有更丰富的产业聚集优势总部经济聚集区的优势：（1）企业总部集中企业总部是承担管理、研发、营销、投融资、采购等职能，占据企业价值链的高端环节，这些高端部门在总部经济区扎堆所产生的聚集和溢出效应。（2）高端要素聚集作为企业价值高端环节的聚集地，总部经济聚集区还具有非常密集的高端要素，尤其是人才、信息、金融等高端要素和战略资源都纷纷流向第四产业，成为世界信息和现代服务业最发达的地区。（3）服务体系发达

3、总部经济能够带动城市现代服务业，企业总部具有专长管理、研发、营销、投融资等不同能，这些职能的实现对相应的服务业产生强烈的市场市场需求，成为这些服务发展的重要市场动力。（4）产出效益突出企业既能最大限度地获取中心城市发达的现代服务、密集的智力资源、便捷的通讯信息、敏捷快速的物流等资源优势，企业总部产生的竞争效应、示范效应、溢出效应有利于创新能力增强。（5）创新氛围活跃总部作为企业的“指挥控制中心”，集中了研发、营销、战略管理、资本运营企业价值链中的最高水平。总部经济对城市经济发展具有显著的带动效益，因此越来越受到各级政府的重视成为城市经济发展重要增长级u提高中心城区经济的集约型，有利于城市经济总

4、量的增长和经济效益的提高；u具有明显的劳动就业和消费带动效应；u对所在城市的消费也具有较强的带动作用；推动城市产业结构优化升级的重要动力引擎u促进制造业向高端环节升级和延伸，提升制造业的竞争力；u产生巨大的现代服务业需求；为区域创新能力提升提供强劲支撑成为体现现代城市发展水平的重要标志对周边区域经济发展具有强劲的带动作用总部经济聚集区在城市经济发展中的作用：企业总部对现代服务业的需求战略决策功能：信息传输、信息处理、决策咨询投资运营功能：银行、证劵等金融服务；会计、法律、中介等商务服务于房地产研发设计功能：专业技术服务、科技交流和推广服务营销功能：市场调查、广告、物流等服务业不同职能企业总部对

5、服务业点的需求1:20北京商务中心区（CBD），面积不足4平方公里，仅仅是朝阳区面积的1%，却承担区域税收20%，利用外资的25%，全球500强有110家设立分支机构；北京金融街，占地仅一平方公里，年税收超过3000亿。总部经济具有突出的财富增长效应！总部经济在重庆国家五大中心城市长江上游地区的经济中心西部地区的重要增长极城乡统筹试验区中国一线城市国家重要的现代制造业基地西南地区综合交通枢纽重庆：聚焦世界的目光，承载中国西部的崛起中国投资热点城市下一站，重庆北京上海天津深圳广州美国外交政策：重庆是中国的明日乐园，是中国的芝加哥，也代表了世界的未来。“世界著名品牌大会第七届年会”发布“2010年

6、度中国最具投资潜力城市50强”，上海、北京、天津、重庆、香港、台北、高雄、广州、等50个城市上榜，重庆排名第四。世界目光汇聚，越来越多的全球性企业选择进驻重庆u全球性企业：以世界500强为代表的跨国公司，纷纷进入重庆，抢占经济发展先机，以最近的华硕在渝设立运营总部基地为例，包括美国微软，惠普，福特，科勒，德国西门子，法国雅高菲亚特，英国汇丰，韩国SK等公司均已进入重庆u国家大型企业：和记黄埔，海尔，联想，苏宁，平安保险等国家大型企业均在重庆设有大型分公司，并不断加大在重庆的投资力度，争取在重庆获得更多的市场份额u区域龙头企业：包括重庆商社，宗申产业，鑫隆控股，协信集团等区域龙头企业，将不断巩固

7、其在重庆的地位，并通过重庆走向全国在重庆，哪里最适合世界500强企业总部办公？看看他们的选择标准？纽约曼哈顿中城CBD日本新宿香港中环法国巴黎拉德芳斯新加坡商务花园纽约曼哈顿CBD世界上最富裕的地区曼哈顿中城：以洛克菲勒中心，包括了商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼、公园以及剧场和电影院等娱乐设施。办公情况：中城作为总部基地而闻名于世，2009年世界500强跨国公司有22家全球总部设在曼哈顿，早在20世纪80年代就有277家日本公司，213家英国公司，175家法国公司，80家瑞士公司及其他多个国家的公司在此设立区域总部及分支机构，包括美联社，时代华纳，东方航空，克莱斯勒等均将总部设置于曼哈顿中城

8、。曼哈顿主要分为下城，中城下城：华尔街所在地，全球著名金融贸易区，进驻医院企业包括：高盛，JP.摩根，AIG，美林，花期银行等世界著名金融银行机构。u企业实力体现：在世界闻名的金融商务区办公，既是企业资金实力的体现，也是企业品牌发展的需要。u城市资源优势：雄踞纽约中心稀缺地段，交通网络发达，生活配套完善。u产业集聚优势：各行业总部所在地，拥有产业价值链的最高端资源，同时带动产业上下游机构的飞速发展。u企业服务优势：工会、研究部门、专业团体、政府机构均设有办事处，咨询业、广告业、法律，保险，税务部门等聚集周围。他们为什么选择曼哈顿？香港中环东方之珠 城市名片香港的金融及商业中心，大型银行，跨国公

9、司及外国领事馆都设在中环。代表公司：长江实业，置地集团，汇丰银行，渣打银行，中信泰富u良好的税收制度。按照香港的税收体制，只有本地的经济活动才作为税收征收对象；对于有关累计利润征税时，则要首先扣除投资活动的累计损失。优厚的税收制度是香港总部聚集的一大因素。u健全的法律制度。香港的法律原则、法治精神和司法独立性、稳健性为国际社会普遍认可，这是国际机构投资所关注的焦点之一。u优越的金融环境。香港是仅次于纽约、东京、伦敦的全球第四大国际金融中心。企业总部的大量资本运作活动，突破了香港资源、市场的限制，带来了香港经济的持续发展。u良好的珠江三角洲区域经济协作体系。香港与珠三角地区合理分工形成的“总部加

10、工基地”经济链条，推动了香港产业结构升级和转型。他们为什么去中环？中环的成功，首先是因为政府的作用。u优势的地理位置：坐落在香港的中心地段，是整个香港的中心；u与周围环境协调，并互为补充，提供良好的工作生活环境；u金融业和服务业高度集中，同时吸引了其他的著名商业品牌进入，商业氛围浓厚；u交通发达：中环拥有五条地铁线路，数十条公交路线以及渡船，形成了完善的网络交通系统，使得出入中环都具有极高的便捷性，为各地区间自由的商业往来和人才流动提供了有力的保障。他们为什么去中环？中环本身，也具有独特的优势！所以，他们选择中环。日本新宿后来居上的新中心发展历史：50年代，日本经济高速发展，东京商务CBD不能

11、适应形势的发展，政府机关、大公司总部、全国性的经济管理机构和商业服务设施等高度集中，交通拥挤，建筑高度密集。为了更好的发展经济，吸引世界大型企业进入日本，1958年，东京都政府提出建设副都心，第一个是新宿。以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，就聚集了160多家企业总部与政府机关。他们为什么来这里？不是东京，是新宿四通八达的交通：新宿车站是各条铁路集中的一个大型交通枢纽设施，是JR、私铁、地铁等多条交通路线的中心中转站，在这里，能轻松到达日本每一个地方。其实我们都知道东京商务中心区：对不起，那里太挤了，而且乱的一团糟，我的公司在那里，员工会反对的。浓厚的商业氛围：新宿每天有360万人以上的

12、购物人群，以世界第一繁华的新宿站为中心的繁华街道，是日本最多人利用的繁华街道，新宿的商店和电器等商店的贸易总额，超过1兆日元。（新宿站的交通与商业分布图）巴黎拉德方斯区世界上第一个综合体，让全世界的企业家来这里谈生意开创全新HOPSCA城市发展模式H：Hotel（酒店）O：Office（写字楼）P：Parking（花园、停车场）S：Shoppingmall（商业）C：Convention（会议会展）A：Apartment（公寓）拉德芳斯位于巴黎塞纳河畔塞纳省皮托市，库伯瓦市和楠泰尔市的交界处，原是巴黎西郊的无名高地，1958年巴黎政府为了缓解老城区的人口，交通压力，决定把拉德芳斯建设现代化的城

13、市副中心。总部基地发展现状：700多家大企业的总部或办事机构设立进驻，世界100强里30%以上设有分总部，法国20强企业一半进驻，包括埃索石油，摩托罗拉，菲亚特，通用电气，法国电力公司，巴黎国民银行全球总部均在此，区域内企业年营业总额超过10000亿法郎。他们为什么来这里？公共交通系统发达，良好的景观绿化环境与艺术文化氛围拉德芳斯先进的交通和基础设施建设以及良好的规划和理念交通设施：欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁，67公顷的步行系统，集中管理的停车场，设有2.6万个停车位基础设施:25公顷的生态公园，商务区的110用地为绿化用地，种植有400余种植

14、物；由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆他们为什么来这里？过目不忘的建筑风格，现代与艺术的完美结合，工作与生活的梦境新加坡商务花园政府主导的生态办公区新加坡总部基地花园的发展背景：政府发挥自身国际口岸优势主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球性大企业的亚洲区域总部进入新加坡；为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。在具体规划建设中，有意识的注意了与大规模居住组团的结合，由此带动当地经济发展，完善居住区域的城市功能他们的选择标准：城市中心，占据城市最稀缺地段资源交通便利：交通成本低，能快速到达城市各个地方环境：建筑具有特色，风

15、景优美环境：建筑具有特色，风景优美环境：建筑具有特色，风景优美城市中心、交通便利、产业聚集、环境优美、政策优惠、配套齐全、高形象在重庆，那个总部办公区能够满足？解放碑？对不起，车位真的满了因为作为重庆最核心最繁华的商务商贸中心，资源优势非常明显，超过15000家单位已经进驻，且有500多栋写字楼可以选择，但是解放碑交通严重堵塞，车位严重不足，且周边产业层次低，人流复杂，空气质量差，没有生态可言。解放碑，重庆人口最密集区域优势突出的解放碑，劣势同样突出交通拥堵、车位缺乏、人口密集、生态环境缺乏北部新区？生态科技商务中心以海王星、天王星、火星、木星等“星系列商务中心”为代表。生态产业中心超过200

16、万平方的高科技产业楼宇，已进驻科技、电信、生物制药等近千家国内外知名企业。办公环境好，但周边配套不足，产业单一，聚集效应不强财富中心周边以设计类企业为主，产业链较短，产业聚集效应有限。江北嘴？2003年，重庆市申请建设CBD，同年规划获得批准，成为中国长江上游唯一获准此类定位的商务城市。江北嘴CBD建设项目跟进正式启动。江北嘴CBD的规划定位将以金融中心的集中建设为带动，发展具备国际水平的金融商务核心区。将打造一个5平方公里的金融核心区，使其成为重庆未来发展的引擎，长江上游的中国金融第三区，集团西部总部基地，成为整个中国新世纪经济战略中的重要支点。目前已有重庆银行、工商银行重庆分行、农业银行重

17、庆分行、西部物流中心等金融机构独立拿地修建大厦；2020年，将有重庆80%的金融机构要入驻这里，30%的存贷款余额从这块地域上产生，金融业的增加值每年将达到750亿元左右。”城市中心，交通便捷，配套齐全，高层写字楼，办公成本高其他各类总部基地？重庆总部基地分布名称区位产品形态配套产品力政府支持用地性质上丁总部基地高新园36栋独栋写字楼栋SOHO公寓、1栋LOFT写字楼商务中心、公寓、星级酒店和部分配套商业重庆早期总部基地，产品较落后；高新园“普惠”政策，无系列配套服务商业（已售）康田总部基地西永 12栋独栋写字楼大学城西永天等新兴商业配套甲级写字楼打造标准，用材用料皆属市场领先水平；微电园“普

18、惠”政策，因工业用地目前不能销售工业恒德总部基地茶园独栋、叠拼、联排和办公系统四种形态的总部办公楼酒店、会展、公寓商街、康体娱乐、购中心打造生态花园的办公环境，整体产品围绕生态打造南岸区政府的“普惠”政策，无系列配套服工业山顶总部基地高新园39栋独栋，两栋公寓，一栋5A写字楼，一栋星级酒店部分商铺和车库，其他配套主要依赖项目周边配套智能化办公、科技智能监控设备、电子巡更等高科技智能化配套；高新园“普惠”政策及“一企一议”政策，无系列配套服务工业静一总部基地茶园前期筹备阶段前期筹备阶段前期筹备阶段工业工业地产开发限制条件：1、只能有7%的配套用房可作商业报批；2、一栋楼只能为一个产权；3、不能预

19、售，必须是现房销售；4、购买主体必须是有法人的企业，个人不能购买；5、交易税费高（首次交易税为13.5%，转让税费为20%）；6、不能办理按揭贷款，如要抵押贷款需担保，且评估价值不高；独栋办公为主，办公环境好，但配套不足，工业用地局限目前的总部基地主要为两类：CBD与商务花园总部基地商务花园CBD纽约曼哈顿香港中环新加坡商务花园法国拉德芳斯日本新宿商务花园：选择在低密度、低容积率、搞绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室或办公楼的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。CBD：中央商务圈，高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、

20、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。江北嘴解放碑康田总部北部新区恒德总部城市中心CBD郊区化商务花园位置分布城市内部，市中心，多与城市中心商业区功能复合城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域土地资源相对紧缺，用地紧张度高用地密度较低区域产品形态高容积率，低绿化率低容积率，高绿化率建筑密度高建筑密度低大体量，高层小体量，低层标准化，统一独立性，具有独立冠名权个性化定制客户心理看重公司的商务综合成本，因此需要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提高工作效率以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信以独栋写字楼承载

21、公司深厚实力和品牌CBD多处于城市中心区，高层办公，环境相对较差；商务花园多采用个性化独栋办公，环境好，但处于城市边缘，交通及配套不足。在重庆，总部办公，是否会有更好的选择？本项目基础要素概述区位：位处城市几何中心，区域辐射力强观音桥商圈观音桥商圈本板块解放碑商圈解放碑商圈南坪商圈南坪商圈三峡广场商圈三峡广场商圈杨家坪商圈杨家坪商圈渝中区高九路板块，主城几何中心，是主城同时距离五大商圈距离最近的板块，板块辐射力极强。项目周边交通网络完备，高九路、渝州路、长江路、轻轨2号线、地铁1号线、嘉华大桥、石门大桥等，10分钟车程可快速抵达主城五大商圈。交通：交通网络发达，10分钟内抵达5大商圈渝州路渝州

22、路渝州路渝州路地铁一号线地铁一号线地铁一号线地铁一号线规划红岩村大桥规划红岩村大桥规划红岩村大桥规划红岩村大桥嘉华大桥嘉华大桥石门大桥石门大桥石门大桥石门大桥高九路高九路高九路高九路本案本案配套：各类物业配套，完备的城市中心区要素城市功能齐全：商业中心、休闲场所、酒店、公园、专业市场一应俱全。协信阿卡迪亚协信云栖谷重庆天地高端住区+城市休闲名片恒大名都恒大名都石桥铺万科万科锦程锦程龙湖龙湖时代时代天街天街专业市场专业市场平顶山公园平顶山公园多个星级酒店多个星级酒店中小企业办公中小企业办公高端居住区英利英利七牌七牌坊坊次中心商圈次中心商圈本案政策支持：渝中区政府牵头，重点建设工程有以下四类企业及

23、其所属的管理决策、营销采购、研究开发、资金中心、物流中心、信息中心等分支机构入驻，且这些企业（或机构）的工商注册、纳税登记在渝中区（以下简称总部企业）。1.具有独立法人资格、投资或授权管理的区外下属企业不少于一户，下属企业所得税集中在本区汇缴，年营业收入达千万元或年缴纳增值税、营业税和企业所得税（以下简称增营所三税）总额达五十万元的企业。2.财富杂志近三年评选的世界500强企业总部、区域性总部或分支机构。3.中国企业联合会和中国企业家协会近三年联合评选的中国500强企业总部、区域性总部或分支机构。4.对渝中经济社会发展具有重大带动作用的行政性总部企业、重点企业和中介服务企业。渝中区总部企业基地

24、创建试行办法（节选）渝中区政府明确：“一区一基地”的战略定位，即“建设长江上游地区现代服务业核心区、长江上游地区总部经济基地”，打造一个“总部经济高端园区”，实现渝中经济从“解放碑地区突围，在大坪地区新生”，为实现渝中经济持续发展指明了新的方向，是破解渝中发展瓶颈，提升区位优势与城市价值，促进产业升级和城市影响力的重大举措。重庆市政府公众信息网：借鉴北京丰台区总部基地建设模式，渝中区将高九路沿线约500亩土地，打造成为“现代企业总部基地”，充分整合周边化龙桥瑞安新天地、大坪龙湖、万科等功能，增强区域聚集辐射能力，吸引世界500强、国内500强为重点的知名企业在渝中区设立全国性、区域性总部。渝中

25、区区委书记刘强：筑巢引凤，园区要引的凤凰是金凤凰！”园区计划引进世界500强企业和国内100强龙头企业2030家；引进大型企业、重要客户50余家；引进规模以上企业200余家。渝中总部园区管委会负责人：园区今后形成的立体交通网，除实现快速通达半岛其他区域外，到江北、沙坪坝、九龙坡等地都非常方便。渝中区政府高度重视，且对园区入驻企业提出了明确的要求，保证项目建成后将产生巨大的经济效益和社会效益，预计每年可产生GDP的增长19.5亿元，财政税收7.8亿元产业规划：产业定位清晰，产业链长，聚合力强，全球行业知名企业计划入驻园区的产业定位则是以金融创新、电子信息作为主导产业，高端商务物流、创意设计为重点

26、发展，其他创新服务业为补充的现代综合性企业总部聚集区。PayPal、Appel、Yahoo等全球知名企业入驻品牌：一线开发商，“品质地产”引领城市发展重庆首个包豪斯别墅区社区重庆最顶级的城市综合体协信中心协信天骄城重庆首个人车分流的高层住宅小区重庆首个西班牙风格洋房社区协信TOWN城景观：海拔365米的虎头岩上的独特风景渝中海拔制高点，俯瞰嘉陵江，独一无二的城市风景建筑规划：全系列商务产品规划1.8的超低容积率的独栋办公区、5A写字楼、LOFT、住宅、公寓、商业、五星级酒店、休闲公园，全系列的产品规划，提供最完备的商务生活。配套：重庆独一无二的商务公园上班时的惬意工作中的风景工作之余的休闲生活

27、6亿重金打造，商务会所、休闲运动中心、观江走廊、临崖景观区、总部公园、企业文化广场等，为商务人群提供的生态休闲公园，满足商贸洽谈及休闲生活产品力：高规格产品打造个性化产品、简约高档次外立面设计，顶层空中会议中心，商务会所等，重庆最规格最高的商务产品打造2室室2厅厅 套内套内 68平米平米客厅开间：客厅开间：3.6米米主卧开间：主卧开间：3.2米米套数：套数：396套（占比套（占比32%）紧凑2房设计，方正实用，使用率高，干湿分区明显，双阳台设计，居住舒适度高，卧室带飘窗，景观资源丰富2室室2厅双阳台厅双阳台 套内套内73.8平米平米客厅开间：客厅开间：3.9米米主卧开间：主卧开间：3.6米米套

28、数：套数：396套（占比套（占比32%）2+1房设计，赠送空间可改书房，户型整体使用率高，双阳台设计，居住舒适度高，卧室带飘窗，景观资源丰富产品力：方正实用的住宅户型设计3室室2厅厅 套套内内104平米平米客厅开间：客厅开间：4.2米米主卧开间：主卧开间：3.6米米套数：套数：132套（占比套（占比9.8%）2室室2厅厅 套套内内72.1平米平米客厅开间：客厅开间：3.5米米主卧开间：主卧开间：3.2米米套数：套数：264套（占比套（占比22%）主卧与客厅与景观阳台连接，观景效果良好，且南北朝向，户型方正实用，干湿分区明显，为本小区2房楼王单位。3房设计，南北通透，通风采光良好，卧室全飘窗设计

29、，赠送率高创意创意loft单层建筑面积：单层建筑面积：1100平米平米单套套内面积：单套套内面积：438平米平米层高：层高：5.6米米赠送率：赠送率：37.4%甲级写字楼：甲级写字楼：单层建筑面积：单层建筑面积：1500平米平米单户建筑面积：单户建筑面积：280平米平米层高：层高：4.2米米产品力：大气实用的商务平面设计本项目属性关键词：市中心、交通便利、配套齐全、景观环境优美、政府牵头、产业定位清晰、一线开发商超越CBD与商务花园的顶级总部基地世界500强入渝的必然选择中篇：价值构建与传递营销推广策略营销推广执行项目整体定位项目整体定位核心卖点重要卖点附加卖点增值潜力商务会所商务公园协信物管

30、完整的商务产品链政府牵头，大量政策支持商业精英人群的汇集大量全球知名企业入驻52核心卖点梳理：协信品牌高海拔的地势总部经济的增值潜力新大坪板块的地段价值交通最便捷的中心商务区城市中心的总部基地硬件标准解放碑之上双生态总部经济特区协信 总部公元项目整体定位：商务定位：创新金融企业总部特区住宅定位：重庆国际总部精英社区分物业类型定位：核心卖点：总部基地增值潜力+配套核心卖点：总部基地模式+政策优惠+产品力商务终端使用客户：世界500强企业总部、国内500强企业总部本市大型企业总部产业链相关中小企业住宅终端居住客户：总部办公区企业中高管及员工自住周边青年自住客终端客户定位：营销推广策略营销推广策略营

31、销推广执行项目定位首先是卖“总部经济”，然后才是卖具体产品“大齿轮带动小齿轮”的KSF定位解法总部经济产品57卖给谁？“自用客”+“投资客”启动期目标客群特征描述购房目的：主力：看重总部经济增值潜力及区域价值的投资人群少量：看重项目品质的企业自用客群客戶細分：1、重庆本地投资客（专业投资客、政府、业内投资客）2、外地及重庆本地自用企业3、外地投资客备注：鉴于本案规模开发的持续运作，目标客户在不同节点有所调整，本次重点针对入市阶段产品所面对的客群锁定。营销策略产品策略“顶级办公环境”“投资价值”“未來价值”u来自于满足终端办公需求的顶级办公环境卖什么？总部经济的财富效应总部经济的财富效应项目类型

32、项目类型+产品力产品力u来源于“总部经济的巨大财富效应”带来的增值潜力营销推广应始终紧扣总部经济的财富效应这一核心卖点讲一个投资的故事60怎么卖？营销主题：价值线总部经济的财富效应城市线重庆最具增值潜力的板块项目线全球独有的双生态办公区产品线重庆最顶级的办公环境61怎么卖？营销故事要点：1、总部经济的财富效应1：20的故事62营销故事要点1：u1：20的故事全球著名总部基地的财富奇迹美国曼哈顿中城、日本新宿、法国拉德芳斯、香港中环、新加坡商务花园等著名总部基地的财富奇迹(1:20的投入产出)u总部经济的财富效应总部经济与传统经济的巨大财富差异2、城市线重庆最具增值潜力的板块营销故事要点2：u城

33、市规划政府再造新大坪板块形成渝中区新中心解放碑发展瓶颈明显；新区域中心的兴起（总部经济特区商务中心、130万方龙湖时代天街商业中心、360万方新天地休闲中心、协信，万科，恒大知名开发商合力打造高端居住区）u政策支持市政府政策、渝中区政策重庆市作为国家5个重点中心城市将吸引世界500强来渝；渝中区政府为了保持自己的区域经济地位，与两江新区抗衡，会提供优惠政策；u交通体系10分钟快速交通体系城市几何中心，城市主干道、轻轨、桥梁等交通网络发达，10分钟内即可抵达主城各大商圈3、项目线全球独有的双生态办公区营销故事要点3：u项目类型全球独有的双生态总部基地CBD太贵又拥挤，商务花园在郊区不方便，我们这

34、里二者兼备，“产业生态链与办公生态化”，是最好的办公地点u高端人群全球商务精英聚集你的租客或邻居不是普通人，全都是全球顶级商务精英u企业入驻PayPal、Appel、Yahoo等全球知名企业入驻美国PayPal，苹果等一大批全球顶尖电子商务企业入驻带来的产业效应；4、产品线重庆最顶级的办公环境营销故事要点4：u顶级配套6亿巨资打造重庆顶级商务休闲公园6亿巨资打造，重庆首个专业专为商务人群打造的休闲公园，顶级休闲享受u顶级规划最完备的商务办公体系独栋办公、5A写字楼、LOFT、五星级酒店、商业配套、精品住宅，最完备的商务体系u顶级景观渝中“龙脊”风水，365米的城市风景海拔365米的虎头岩，渝中

35、“龙脊”风水，俯瞰嘉陵江与城市风景u顶级硬件重庆标准最高的办公产品商务会所、独栋别墅式花园办公、5A级写字楼、顶层空中商务会议中心营销推广策略营销推广执行营销推广执行项目定位 5月 6月 7月8月9月10月11月12月城市线开工奠基仪式、政府机构入驻信息释放、政府领导视察、政企联动系列新闻报道、CF片发布、渝中重构大坪板块价值政府规划“重庆国际总部经济特区”、世界500强及国内大型企业总部将入驻，相应产业及城市规划发布政府主管机构入驻、优惠政策初步释放专家热议“总部经济为城市产业发展带来的种种利好”价值传播点动作关键词67一夜倾城着力渲染政府打造“重庆国际总部经济特区”释放购买门槛信息，制造市

36、场投资饥渴重庆国际总部经济特区政府启动仪式渝中区政府与协信集团联合举办，媒体配合，引爆市场。68目的：政企联动，同时与媒体搞好关系，服务后期营销。利用新闻、软文、口碑等形式奠定高端办公产品物业形象。关键：项目的形象确定从影响媒体与行内人士开始。内容：邀请媒体、政府宣传部门和客户代表参观访问，了解项目作为总部经济总部经济特区特区的发展潜力与预期。区域发展论坛区域发展论坛1、区域发展论坛区域发展论坛：联合品牌开发商（龙湖，瑞安等）邀请经济学家和地产知名人士参与渝中总部基地园区价值论坛，给总部经济特总部经济特区区画出一个美好的未来。2、市领导，专家、市领导，专家亲临现场，对总部经济特部经济特区区实地

37、考察，体现重庆经济发展价值。宣传：联合媒体进行专题跟踪报导宣传宣传：联合媒体进行专题跟踪报导宣传“重庆国际总部经济特区”启动仪式渝中区政府与协信集团联合举办，媒体配合，引爆市场。5月6月7月 8月 9月10月11月12月项目线+产品线专家评论、系列新闻报道、招商发布、跨界营销，总部经济论坛、销售中心暨示范区开放仪式最后一块“渝中宝地”热议总部基地发展模式，“CBD”与“商务PARK”优劣势对比、重庆总部基地大搜索、热炒重庆首创“中心总部经济特区”模式招商信息发布、商务及住宅产品信息释放价值传播点动作关键词70市场热议热炒全国乃至全球罕见的“中心总部经济特区”重庆最顶级的办公环境，提升客户价值评

38、价，激发占领意识总部经济发展论坛总部经济发展论坛方式：协同政府，以地区的名义举办“总部经济发展论坛”，向各界人士展示总部基地的形象和招商策略，吸引企业考察团关键：着重宣传项目特色，城市中心区CBD之上的总部经济特区。宣传：根据会议的内容，宣传总部经济的价值，并在线上，线下进行大规模推广举办类似于海南举办类似于海南博鳌会议博鳌会议，杭州，杭州西湖论剑西湖论剑的经济论坛，打造的经济论坛，打造全国性全国性的总部经济高峰会的总部经济高峰会迈出产业发展第一步，开盘前坚定购房者信心，提高成交率目的：在销售前通过实际的“明星效应”与承诺兑现强化购买决心，为最终销售预期奠定基础。方式：以媒体见面会的形式举办，

39、联合进驻企业举办大型招商品牌会，举办简短的签约仪式与新闻发布会宣传：根据进驻企业的类型，举办招商签约仪式以及新闻发布会，并在线上，线下进行大规模推广招商品牌发布会招商品牌发布会l与顶级奢侈品牌合作，打造仅属于总部经济特区的限量版纪念品LV与2010世界杯的跨界联合l与文化机构合作，通过电影或电视的影响力迅速拓宽项目的知名度l与豪车的推广结合，如举办自驾游、汽车营地等整合汽车、奢侈品等资源，通过跨界的形式搭建与高端客户的桥梁，并实现品牌价值提升。跨界圈层营销跨界圈层营销电影单身男女使苏州环球苏州环球188大厦大厦受到广泛关注 5月6月7月 8月 9月10月11月12月三线合并+热销信息“最理想办

40、公环境”大讨论，一期住宅集中开盘，商务产品开盘，住宅二次开盘最后一块“渝中宝地”热议总部基地发展模式，“CBD”与“商务PARK”优劣势对比、重庆总部基地大搜索热炒重庆首创“中心总部经济特区”模式招商信息发布价值传播点动作关键词74市场热议热炒全国乃至全球罕见的“中心总部经济特区”炒作总部经济板块，提升客户价值评价，激发占领意识当代艺术奢侈品展举办当代艺术奢侈品展举办当代艺术奢侈品展我们的售楼处，本身就是一个艺术品通过营销中心开放后不定期举行艺术品展，奢侈品展，提升项目形象目的：重点突击区域内大型企事业单位负责人，提前消化高端客户对象：区域内意向购买企事业单位负责热，政府领导合作单位：重庆著名

41、旅行社形式：以商业考察团的形式，组织高端客户到国际知名商务中心考察参观。考察地：新加坡商务花园，法国拉德芳斯等国际总部基地考察团国际总部基地考察团首批入园企业嘉年华活动目的：以嘉年华活动为名义吸引企业内部员工，再次提供团购优惠。内容：举办美食餐饮聚会活动，消化园区小团购企业客户。感谢全城拥戴，携手构建家园感谢全城拥戴，携手构建家园协信业主中秋晚会下篇：价值实现销售目标：2011年，10亿项目货量盘点销售批次 预售时间形态地块楼栋建面底价 建筑面积总货值108.063T8F175002326217446500008.063T8F275002044315332250008.063T8G675002

42、0443153322500209.15LOFTC2150001420021300000009.15LOFTC3150002007630114000009.305AC11700028321481457000311.162T6G575001899714247750011.162T4G7750080826061500011.26洋房5+1F3750036162712000011.26洋房5+1F47500466835010000412.152T6G8750019585146887500501.15洋房5+1G97500361627120000合计1853091915937000A、团队组建：双队并行

43、商务团队+住宅团队，坐销与行销结合，各自独立操作，集中力量攻一类客户，提高成功率B、推售方式：渠道先行，潜销蓄客渠道先行，潜销关系单位（政府、业内，及立业惠客户等），并试探价格C、推售节奏：蓄客期尽量拉长，集中开盘 尽可能拉长蓄客期，集中大量出货，营造稀缺感，提高市场口碑一期推盘策略导向双队并行+渠道潜销+集中开盘销售线工程线4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2011年8月6日1,2,6栋住宅取得预售许可证7.15销售中心开放9月15日loft和写字楼取得预售许可证5-7月渠道潜销1栋高层8#部分甲级写字楼推广主题推广主题8月高层开盘推1#2#9月LOFT开盘10月高

44、层开盘推6#11月下旬高层开盘推5#，7#12月洋房开盘3#4#高层8#开盘媒体线媒体线活动线活动线9月30日甲A写字楼取得预售许可证11月16-26日5,7,3,4栋取得预售许可证11月26日3,4栋取得预售许可证新经济时代国际精英生活分阶段释放项目与产品信息,形成价值体系高性价比单位发售，开盘、示范区展示圈层营销，创新金融经济再嫁接，loft创意写字楼发售性价比稀缺单位发售户外、网络、电梯轿厢报纸杂志，短信，户外，网络，直邮，电视广告，广播电梯轿厢报纸杂志，短信，户外，网络，电视广告，电梯轿厢外展场开放国际精英文化中心成立暨售楼处开放住宅第一次开盘招商品牌发布会秋季房交会商业开盘住宅第二次

45、开盘企业员工嘉年华双线并举 渠道销售渠道销售（分解后期销售压力）（分解后期销售压力）客户积累客户积累 （保障开盘客户量）保障开盘客户量）1 1、立业、立业台海事业部台海事业部（挖掘异地投资客）（挖掘异地投资客）2 2、立业、立业国内大客户部国内大客户部 （挖掘本地团购客户）（挖掘本地团购客户）2 2、协、协信业主服务小分队信业主服务小分队（由立业安排人员，进行业（由立业安排人员，进行业主维护和意向挖掘）主维护和意向挖掘）3 3、立业、立业惠惠 （专门追踪立业会员客户）（专门追踪立业会员客户）保障措施5-7月 潜销期 七大渠道多线并举+1 1、外展场蓄客、外展场蓄客（分商务与住宅产品，设立（分商

46、务与住宅产品，设立3434个外展场，先期蓄客）个外展场，先期蓄客）执行-渠道销售1、大客户先行重点客群：1、在渝外来企业总部2、在渝外来企业员工拼层或拼幢团购3、本土投资客户拼层或拼幢团购2、渠道通路-多线并举1、富士康、英业达等外企团购（执行部门：立业台海事业部）2、信义立业全国门店分销（执行部门：信义立业）3、国内各大城市路演（执行部门：立业銷售部）4、台港异地销售（执行部门：立业台海事业部）5、重庆本土企业团购（执行部门：立业销售部）执行-渠道销售保障措施构成立业：台海事业部与海外信义立业二手房公司的战略合作，为客户提供全面的房屋租售服务；通过长期经营台海客户通道，已拥有富士康、英业达、

47、广达固定客源，并与其企业高层建立密切的沟通.与台湾远见今周刊财讯等一线主流媒体深度合作，定向接待指定投资团体。并共同举办渝台投资论坛23次之多，其中3次还有政府共同参与。台台海企业海企业一线媒体一线媒体一二手联动台海事业部（台湾贵宾客户）l在渝台商专场产品说明会l台湾异地销售保障措施构成立业：国内大客户部与浙商协会、湖南商会、外经委、工商系统等重庆各商会、协会形成战略联盟，定向接待指定投资团体。与新浪乐居网、搜房网等一线主流媒体深度合作，为近万名终端客户提供地产投资服务；与国内信义立业二手房公司的战略合作，为客户提供全面的房屋租售服务；深入交通银行、建设银行等金融机构，多次成功组织团购活动商会

48、组织商会组织金融机构金融机构品牌媒体品牌媒体一一二手联动二手联动大型企业团购l富士康、英业达、广达专场产品说明会l金融机构专场产品说明会l企事业单位专场产品说明会u解放碑洲际酒店商务外展场：在解放碑洲际酒店等五星级酒店设立外展场，针对项目商务产品的高端大型企业目标客群，现场宣讲，为商务产品先期蓄客，并提升项目档次形象。u项目周边的外展场：针对项目住宅产品的目标客群，在项目周边的石桥铺、大坪等选定外展场，为住宅产品蓄客；u观音桥外展场：在观音桥设立外展场，为项目的住宅及商务产品同时蓄客，在现场蓄客的同时，进行江北区商务大客户上门拜访，扩大高端客户量；u其他：根据展场位置及蓄客需要，在杨家坪、沙坪

49、坝设立巡展场地，主要针对住宅蓄客；执行-客户积累1、多个外展场同时蓄客现场自然上客接待；商务客户主动上门拜访；u电话行销：由立业负责成立“协信业主服务小分队”，以协信客户服务部名义，对原有业主资源进行电话回访，传递项目相关信息，初步筛选意向客户。u短信：对老客户资源进行短信的密集发送，强力推荐项目。u社区宣传：在协信现有的住宅小区，以社区宣传栏、直投、设展等方式，进行项目宣传，挖掘老客户资源。u商场宣传：在协信现有的所有商场进行广播、设展、派单等形式，进行项目宣传，积累意向客户u总部基地现有企业资源：对总部基地现有企业资源进行充分挖掘，以企业团购名义，进行渠道销售。2、协信资源的利用u立业惠1

50、0万组客户资源筛选金融机构、政府部门、企事业单位管理层等优质客户资源筛选浪高、国贸、朗晴、金融中心、融城华府、上海城等高端项目优质客户资源电话约访短信频发u立业全员营销多卖场整合，扩大宣传面全员互动，形成内外场销售模式电话约访短信频发3、立业客户资源利用内外兼修内场销售内场销售外部拓展外部拓展双组制：竞争又合作（内场配备销售人员20名）后勤组：专门负责人员培训、数据统计、销使管理、合同签定、权证配合派单组：负责各写字楼、专业市场、各区步行街等区域派单外展组负责各区域设外展电话组：负责客户追踪渠道组：负责拓展二手房门店、单位团购、人脉关系、高档会所及4S店联动等8-11月 强销期 内外兼修，强力

51、执行保障措施+保障措施8-12月强销期月强销期 完善的现场执行力完善的现场执行力完善的567执行系统，保证现场制度明确客户接待流程客户签约交款流程客户催款流程按揭办理流程突发事件处理流程每周例会每周市场分析月来电、来访客户分析月成交情况分析、总结月末推广方案提交月度市场动态报告专业的人员培训制度系统的报表管理制度灵活的人员晋升制度规范的早晚会制度严格的末位淘汰制度月度表彰激励制度季度表彰激励制度交易安防5大流程即效沟通6大措施现场执行7大制度保障措施8-12月强销期月强销期 完善的人才培养体完善的人才培养体系系完善的销售人才培养体系，提高置业顾问专业谈判技巧项目培训公司新人培训部门年度培训优秀置业顾问新人面谈培训目标分派学长熟悉销讲了解市场实战演练考核过关试岗工作三月后考核任务再次考核正式转正公司制度企业文化公司目标部门介绍销售技巧市场调研营销策划商务礼仪销售心态专题培训新政学习销售技巧电话约访面谈策略建筑知识名品鉴赏完成目标技术过硬注重团队学习总结客户维护积极上进