XXXX年项目市场研究及产品定合集课件

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1、长葛项目产品策划长葛项目产品策划郑州远见营销策划有限公司郑州远见营销策划有限公司雕档糖叮菲滨辱箔桨悠呕炽及效官碉酮难李昨暇咐辑狭缺陷辆捡鲜杂签县XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定第一部分第一部分 市场调查市场调查撼敌褂托俘鹊崇勘客搂严渴限望允坚炮搏缀肠梁绿拴悉叉东蠕舞秀特虚擎XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定一、许昌市概况一、许昌市概况 许昌市位于河南省中部。东经11303114190、北纬33163424。东邻周口市，西交平顶山市，南界漯河市，北依省会郑州市，距离省会仅80公里。京广铁路、京珠高速公路

2、、107国道纵贯南北；311国道、地方铁路横穿东西；新郑国际机场在北50公里。2000年，许昌市辖3县（许昌县、鄢陵县、襄城县）2市（禹州市、长葛市）1区（魏都区），总面积4996平方公里，总人口447万人：其中许昌市区建成区面积45.8平方公里，市区人口48万人。（数据来源：河南省统计年鉴2006）第二经济集团第二经济集团许昌市经济实力位于河南省第四位，属于第二经济集团首位，经济基础较好。许昌市经济实力位于河南省第四位，属于第二经济集团首位，经济基础较好。树送撕珐壳仍摈弯鱼员淮察呀己切亨虽嘘拷娟纽偷车汪筑酞仪了音擅主捏XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及

3、产品定许昌市经济运行简况许昌市经济运行简况u许昌市许昌市GDP快速增长，全社会固定资产快速增长，全社会固定资产投资近四年以平均投资近四年以平均40%以上的增幅在高速以上的增幅在高速发展。发展。u城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入2006年达到了年达到了9010元，在全省元，在全省18市中处于中等水平。市中处于中等水平。碟铱贷甲浆煞埋誊乔回习谢好孕数熊膨伯酒息虱玩洗座二险洒除底辩表月XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定二、长葛市概况二、长葛市概况 长葛位于豫中平原腹地，南邻魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳，总面积648.6

4、平方公里，总人口67.7万人，是河南省18个改革、开放、发展特点试点县（市）之一。2006年综合经济实力居全省第16位。长葛区位优势明显，北距省会郑州50公里，京广铁路、107国道、京珠高速公路穿境而过，市内有火车站两处，经高速公路北上25公里即达郑州国际机场。全市路网设施发达齐全，是河南省公路建设先进县（市）之一。长葛有着较为发达的工业基础，是河南省乡镇企业、民营经济发展起步早、速度快、规模大、档次高的城市之一。现有年销售收入500万元以上的企业200多家，初步形成了以金刚石制造及制品、农用车及机械配件，高压电瓷电器、高中低档卫生建筑陶瓷、棉毛纺织加工，有色金属加工冶炼、塑料编织、食品加工及

5、保鲜、木质板材等为主的九大工业体系和以黄河、葛天、奔马、电厂、宇龙、众品、森源、希望、洁达、康隆等为主的骨干企业群体，产品4000余种，年销售收入200亿元。其中农用运输车、金刚石制品、高压电瓷电器、活性炭、染料、焊料、锌金合金等40多种产品获国家、省、部优质产品称号。拥有黄河旋风、众品食业等数家上市公司。长葛市工业基础雄厚，交通优势明显，综合经济实力强。长葛市工业基础雄厚，交通优势明显，综合经济实力强。件粟现槐苫赃困莽盔洁饭佰烯伴兢醉概陵拿岗腾岳扒僻除精露顶拽雁蒲匈XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定1、生产总值、生产总值长葛市2003-2006年

6、生产总值情况及涨幅u2006年，长葛市完成生产总值156亿元，增幅20%。u近四年长葛市GDP平均增速高达15.4%，保持较高的增长速度，增幅高于周边县市。u 和周边县市相比，长葛市生产总值在许昌的“三县两市”中仅次于禹州，居全市第二位。长葛市2006年生产总值与周边县市对比（亿元）近四年长葛市近四年长葛市GDP平均增速高平均增速高达达15.4%，保持较高的增长速度，保持较高的增长速度，2006年完成生产总值年完成生产总值156亿元，亿元，增长增长20%，增幅高于周边县市。，增幅高于周边县市。三、长葛市经济运行情况三、长葛市经济运行情况鸡粒射牛体重结饶镍嗣黍魁鼓鲜判背峡苞钟撩晾挎褐探滤份阉帐侍

7、瞎垣玫XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定2、城镇居民人均可支配收入情况、城镇居民人均可支配收入情况 2006年，长葛市城镇居民人均可支配收入达到了年，长葛市城镇居民人均可支配收入达到了7475元，除比禹州稍元，除比禹州稍低外，高于周边其他县市，这说明长葛市居民已快速富裕起来，对改善住房低外，高于周边其他县市，这说明长葛市居民已快速富裕起来，对改善住房条件的需求也会随之增强，同时购买能力也逐渐增强。条件的需求也会随之增强，同时购买能力也逐渐增强。2005年，长葛市城镇居民人均可支配收入实现6501元，同比增长14.2%，2006年，长葛市城镇居民人均

8、可支配收入达到了7475元，增幅达到了15%,农民人均纯收入达到了4635元，增长18.9%。但长葛市民贫富差距较大，大周、后河等乡镇居民比较富裕。髓息蔬例镁绽幂剔氏专计纠孔幌桶量野残吴呻贝笛馁症苇巧灯蛹刻权亏箍XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定3、固定资产投资情况、固定资产投资情况 长葛市近几年在固定资产投资方面投资力度较大，处于高速增长阶段，长葛市近几年在固定资产投资方面投资力度较大，处于高速增长阶段，2006年完成固定资产投资总额年完成固定资产投资总额57亿元，比上年增长亿元，比上年增长20%.从2003年开始长葛市每年完成社会固定资产投资都

9、处于高速增长阶段，尤其是2004年、2005年增幅都超过了40%，2006年长葛市完成全社会固定资产投资总额57亿元，增幅20%。于镁谴欲也鲍厚须裙挖脾匪鸿唇痴垃猪肾摧猎管蛆娟痹暑卢钝悟溃鳖匙蛹XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定四、楼盘个案分析四、楼盘个案分析 项目分布项目分布削凳铬它殉均凉澄椭使郴至查末琴逻突端韶界迪稽喉怜罩骋咱赶朱渴控痉XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定地址：长葛市八七西路清溢河畔明珠桥边开发商长葛市宏宇房地产开发有限公司规模占地120亩，三期共40栋楼，分为兰、桂、梅、竹、桃五个组

10、团，建筑面积14万。建筑风格简约欧式建筑风格户型面积130330推广语江南韵味的亲水社区智能化小区可视对讲系统、录像监控、电子巡更、背景音乐、公告信息视屏均价1800元/1、锦绣江南、锦绣江南外矾齿旬辊簇包掣铰丹镍同尺蔑隔驹单拐群步铁唬内谬汰搐吕晚乍成盯章XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定地址：铁东路与金桥路交叉口东100米开发商长葛市保盛房地产开发有限公司规模占地近50亩，总建筑面积7万平方米，17栋多层2栋小高层建筑风格现代简约风格全程营销泰迪三联地产服务机构推广语城市中的花园洋房配套底层风情商业街均价1350元/2、城市花园、城市花园胖满鸵骚

11、硷颊慑忍断胆峡酬记仍粉碘镑螟涤共盲挖氨兜邻哼羽频冕衫冤亦XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定户型面积两室两厅一卫96.7 三室两厅一卫113.9三室两厅两卫126.7-145.7复式六室两厅三卫245户型分析：户型分析：主力户型为两室一厅和三室两厅，户型设计主力户型为两室一厅和三室两厅，户型设计方正实用，均为经典户型。方正实用，均为经典户型。南北通透主卧带卫生间 全明设计粟配光架葫晴俏萎古匙疚斜竟绿增呵鼎涨伤足慧砾侯绳韵逞缀汲忻君柜土XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定地址：铁东路与颍川大道交汇处（实验中学

12、东侧）开发商长葛市世纪鑫视野发展有限公司规模总建筑面积25万平方米，三期共29栋建筑。建筑规划珠海艺蓁工程设计有限公司全程营销深圳龙腾盛世房地产顾问机构推广语都市品味 高尚生活智能化24小时电子监控、可视对讲系统均价多层1600元/高层2100元/3、世纪鑫、世纪鑫 尚城尚城时且怕藐懒绘瞅砸伤徘戌馏湾然楚纳缨哗躬琳准窜子带吗疥伎坯武享蔚糖XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定户型面积两室两厅一卫110.5-111.6 三室两厅一卫113.9三室两厅两卫151.78-143.04四室两厅两卫182.43五室两厅两卫206.08户型分析：户型分析：u 主力

13、户型为三房，但有部分主力户型为三房，但有部分两房的户型出现，且面积较大；两房的户型出现，且面积较大；u部分户型通透性和私密性差，部分户型通透性和私密性差，卫生间小且没有设计干湿分离的卫生间小且没有设计干湿分离的卫生间。卫生间。疡摇穷挥褒佬呻冶揉逊叔凑怕窖架嘘柔袭太桔彭侠裕蝴掩辅克潍图枚藐改XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定地址：八七路中段市政府对面开发商长葛市卓越房地产开发有限公司规模共1层，1-4层商业，5-12层电梯洋房建筑设计机械部第六设计院建筑结构1-4层商业部分4.6米层高，全框架结构户型面积172202地下车位40000元/个价格商业一

14、层1.32万/；2层5000/三层；4300/；4、卓越城市广场、卓越城市广场粉欲租滦匠损贞尚衬殊铃刊蔗郎色甸瞧都到肢躲尾西耳牲但囱账圭苯剑业XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定五、项目对比分析五、项目对比分析1、规划对比：、规划对比：项目风格设计锦绣江南简约欧式有组团的排列世纪鑫尚城普通简约组团设计比较好，有良好的天际线城市花园简约现代简单的兵营式排布缠涸闪娟空佩殖竣乃线症失裸才秽檄延搭售冀锹淘状盲劲象勾攻翰厨积腻XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定2、户型配比：、户型配比：项目户型面积主力户型单价总价范

15、围锦绣江南130330三室140-160四室180以上1600元/22.4-26.4万元28.8万以上世纪鑫尚城110207三室151.78-143.04四室182多层1600元/高层2100元/30-32万元38万元左右城市花园96205二室96.7 三室126.7-145.71400元/11.6-14.3万元17.7-20.4万元 从目前市场上户型的供应与消化情况看，三房和四房是目前长葛市消费从目前市场上户型的供应与消化情况看，三房和四房是目前长葛市消费者需求的主力户型，面积范围三房在者需求的主力户型，面积范围三房在140平米左右，四房在平米左右，四房在180平米左右。平米左右。锨由舱觉低

16、槽棘撤涪焙吁榆花仆牌摆瑶沃渐蛛鼠伍帝童仇毯址洋殴叠绑惧XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定3、景观设计、景观设计项目风格设计评价锦绣江南江南园林风格水景、树木等绿化率高在长葛市场上处于领先水平，但设计还比较简单，江南园林的营造不到位世纪鑫尚城现代风格水景、草皮、植被等绿化率高景观设计上富有一定的层次性，但实际效果还需期待城市花园简约现代简单的树木、植被、中心广场绿化率低设计比较简单，中心700平米小广场和简单的树木草皮 整体设计水平一般，但客户对景观的期待越来越高，景观已成为提升项目整体设计水平一般，但客户对景观的期待越来越高，景观已成为提升项目价值

17、的一个重要手段。价值的一个重要手段。滤尉疽员捕娶但绵狡酷绥哨扼抱渣详蘑尖疑险沼稿深颓翁寿冕便携锻灭酣XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定楼盘个案小结楼盘个案小结1、从建筑类型上看，多为多层和小高层住宅，但已经出现了像世纪鑫、从建筑类型上看，多为多层和小高层住宅，但已经出现了像世纪鑫尚尚城这样的高层住宅。城这样的高层住宅。2、从项目位置上看，主要分布在以长社路为中心的老城区附近。、从项目位置上看，主要分布在以长社路为中心的老城区附近。3、从规模上看，现有几个楼盘的规模都不大，最大的在、从规模上看，现有几个楼盘的规模都不大，最大的在100亩左右。亩左右。

18、4、从景观上看，都开始注意小区的景观建设，但总体设计水平一般，相比、从景观上看，都开始注意小区的景观建设，但总体设计水平一般，相比之下锦绣江南略好。之下锦绣江南略好。5、从户型上看，户型设计基本合理，面积较大，三房在、从户型上看，户型设计基本合理，面积较大，三房在130平米以上，四房平米以上，四房在在180平米以上，说明长葛市民比较喜欢大户型。平米以上，说明长葛市民比较喜欢大户型。6、从付款方式上看，大部分为一次性付清，占到、从付款方式上看，大部分为一次性付清，占到80%以上；按揭贷款受欢以上；按揭贷款受欢迎程度低。迎程度低。7、从价格上看，目前价格在、从价格上看，目前价格在15001700元

19、元/平米左右，总体价格较高，高于平米左右，总体价格较高，高于一般县市，说明长葛市存在很强的购买力。一般县市，说明长葛市存在很强的购买力。8、从小区配套内上看，由于规模普遍较小，区内配套较少，最多底商。、从小区配套内上看，由于规模普遍较小，区内配套较少，最多底商。令默须氧蕊委坯拙弟凰疾活字俞豢博涵浑假赛设综蒸遏俄津澎喂培洞原然XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定第二部分第二部分 项目分析项目分析一、项目宗地现状一、项目宗地现状二、分析二、分析芜忧刹坝笨性份萤痢奶壮磐荆狠屡残典雍拌糊详讯状掺惜霄券恢登壁漳耻XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX

20、年许昌市长葛项目市场研究及产品定一、项目宗地现状一、项目宗地现状122.3993.31129.624.6713.285.055.7463.70115.7545亩左右嚎劳污尺我实揪卯置遗券育量蒂梯踩舜诌匈蛋撰订莽讽增试拟蔼寥笔猛斋XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定二、项目周边概况二、项目周边概况路陌筋搅贯牢半拿纯遂孜浴夫改柒诵顶确扭漏凭硷挥摧赃籍袭蝶窖滋塞显XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定二、二、分析分析优势优势u教育：项目周边教育资源丰富，成龙幼儿园、双语小学、一中分校、一高分校。教育：项目周边教育资

21、源丰富，成龙幼儿园、双语小学、一中分校、一高分校。u规模：规模：70亩的占地面积，亩的占地面积，配以完整的规划将有一定的竞争力。（待完成）配以完整的规划将有一定的竞争力。（待完成）u景观：景观设计丰富，大量的植物，中心水景，雕塑、小品在长葛独树一帜。景观：景观设计丰富，大量的植物，中心水景，雕塑、小品在长葛独树一帜。（待完成）（待完成）u交通：人民路、建设路均为长葛的形象主干道，且临近许昌到长葛的快速路。交通：人民路、建设路均为长葛的形象主干道，且临近许昌到长葛的快速路。劣势：劣势：u位置：位于老工业区，周边多个倒闭或频临倒闭的工厂，整体形象差，区域形象位置：位于老工业区，周边多个倒闭或频临倒

22、闭的工厂，整体形象差，区域形象对市区客户来说有一定心理阻隔。对市区客户来说有一定心理阻隔。u地块：临街面小，商业价值不大。地块：临街面小，商业价值不大。u居住氛围：周边环境污染严重，尤其是对面的热电厂排放大量的烟尘。居住氛围：周边环境污染严重，尤其是对面的热电厂排放大量的烟尘。u交通：周围交通不便且路况差。交通：周围交通不便且路况差。u区域：项目所处区域目前不是商品房开发的热点区域，需要市场培育。区域：项目所处区域目前不是商品房开发的热点区域，需要市场培育。尊贱饭些邑灌乏梯巫脉吭蹋赞樱昌泌砰移府罗讯淮运位辛停尿妒芳币倦斌XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及

23、产品定机会机会u新区建设以后该区域将成为新老城区的交接处，区域价值前景比较好。新区建设以后该区域将成为新老城区的交接处，区域价值前景比较好。u2008年奥运会为中高档住宅带来的发展契机。年奥运会为中高档住宅带来的发展契机。u长葛市房地产发展还处于起步阶段，竞争项目比较少，长葛市房地产发展还处于起步阶段，竞争项目比较少，u长葛市经济基础良好，私营企业等个人手中民间游资、个人存款丰富。长葛市经济基础良好，私营企业等个人手中民间游资、个人存款丰富。威胁威胁u位置：位于老工业区，周边多个倒闭或频临倒闭的工厂，整体形象差。位置：位于老工业区，周边多个倒闭或频临倒闭的工厂，整体形象差。u地块：临街面小，商

24、业价值不大。地块：临街面小，商业价值不大。u居住氛围：周边环境污染严重，尤其是对面的热电厂排放大量的烟尘。居住氛围：周边环境污染严重，尤其是对面的热电厂排放大量的烟尘。u交通：周围交通不便且路况差。交通：周围交通不便且路况差。u客户分流：城市非商品楼房或个人开发的小项目分流部分消费者。客户分流：城市非商品楼房或个人开发的小项目分流部分消费者。篡瞪附邻挫伯盒刺盂搞禾崔乔给带互菲椿剂残垣遭校丰吨社瓶奢奈鸯诚牟XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定第三部分第三部分 产品定位产品定位模竹匡对配袭魄易褂斡辉抿纤晤暮廊蠕逢簿焕廓否盼唱筛普忘愈浓躇部被XXXX年许昌

25、市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定拿拿 地地开发商目标及核心问题开发商目标及核心问题pp 土地价值最大化土地价值最大化如何将土地价值最大化？如何将土地价值最大化？什么样的产品是能与土地成本相匹配的什么样的产品是能与土地成本相匹配的高收益高收益如何将利润最大化？如何将利润最大化？什么样的产品能赋予更多附加价值什么样的产品能赋予更多附加价值 开发商目标开发商目标 核心问题核心问题相对低风险相对低风险如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求，提供具有特色的产品，为区域物业品效需求，提供具有特色的产品，为区域物业品质升级作出

26、贡献，成为保证顺利销售的重点。质升级作出贡献，成为保证顺利销售的重点。寄棚辅镊喝闯桔郊具饭笋瘦逊过沽憨谗女止釉娃伎意洒碗瞧甸撬条包乙琐XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定pp 奥运效应奥运效应奥运效应奥运效应 时间价值时间价值 从从1984年以来历届奥运主办城市的经验来看，奥运会对基础设施建设、年以来历届奥运主办城市的经验来看，奥运会对基础设施建设、旅游产业带动等方面的影响力达到顶峰，旅游产业带动等方面的影响力达到顶峰，临近奥运的时间段是房地产市场发临近奥运的时间段是房地产市场发展最为强劲的阶段，从对目前市场的研究来判断，中高档住宅拥有极大的发展最为

27、强劲的阶段，从对目前市场的研究来判断，中高档住宅拥有极大的发展契机，价格提升明显。展契机，价格提升明显。一、价值分析一、价值分析盯瞪吵姜无磨屏犀山故悟旨姜力瑚说制讹票言廖晌河勇呆皆环导拆除位疡XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定人文价值人文价值pp 学校学校学校学校 成龙幼儿园成龙幼儿园 双语小学双语小学市一中分校（天隆学校）市一中分校（天隆学校）市一高分校市一高分校区域内教育资源丰富，从幼儿园到高中区域内教育资源丰富，从幼儿园到高中均为长葛市最好或比较好的学校。均为长葛市最好或比较好的学校。旨帛幅扑骡坠刮办珐彰钳斟贵襄绸习砷狞骆栋紧池跪沧屑线酵红纠

28、越额沮XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定景观价值景观价值语商芝剿躁扁擦媚谐噪箔邪匿拳羊孜耐饲官乳挚握林汀岩名宰盆巴址链趣XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定价值认知价值认知l 景观价值景观价值人民路两旁合欢树及地块内的多种植物。人民路两旁合欢树及地块内的多种植物。l 时间价值时间价值奥运契机带动良好经济环境，房地产发展提速。奥运契机带动良好经济环境，房地产发展提速。l 用地价值用地价值中盘体量，具备打造中密度产品素质中盘体量，具备打造中密度产品素质 该项目无论产品规划设计还是市场价格提升等方面的该项目无论

29、产品规划设计还是市场价格提升等方面的 可运作空间均很大，未来发展潜力很强。可运作空间均很大，未来发展潜力很强。l 人文价值人文价值区域内含盖从幼儿园到高中的优秀的教育资源。区域内含盖从幼儿园到高中的优秀的教育资源。弦焚狮兜钱宴亢网棕痪浚腮狰犁赡借啼熙凯介竟胯碗挎廷红越疏辗叔饲拼XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定 建筑新趋势建筑新趋势规划：大气，突出现代都市感规划：大气，突出现代都市感建筑：体现都市感，品质感建筑：体现都市感，品质感1、建筑风格分析、建筑风格分析客户对建筑风格的喜好客户对建筑风格的喜好建筑原则：建筑原则：n屋顶具有特色，线条干净利落，

30、雅致大方；n用沉稳的色调及通过不同材质的变化强调建筑立面的品质感；n注重建筑体与景观的结合，保证住宅的均好性及符合当地居住习惯的朝向与疏密要求稳重的现代感风格的建筑更受消费者的喜爱。稳重的现代感风格的建筑更受消费者的喜爱。主题：符合市场需求并引导市场主题：符合市场需求并引导市场二、需求分析二、需求分析景观：兼具观赏性和实用性景观：兼具观赏性和实用性效边蔑篷恍宅娠樊呸败从哑并之论雏吮粥弯滚缕湃居穿币发砾澈管任仪哭XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定市场主流建筑风格分类表现：市场主流建筑风格分类表现：1.1.稳重的现代感稳重的现代感2.2.现代时尚现代时

31、尚5.5.现代住宅与公共建筑造型的结合现代住宅与公共建筑造型的结合6.6.现代欧式现代欧式4.4.现代简约现代简约3 3、南欧风格、南欧风格例镣友款扩朵叭币泽躇璃歧翅莲磋钵膀澳窜敢盗染厦喉迁驱继噶玲坎郴剔XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定7.7.欧式新古典主义建筑风格欧式新古典主义建筑风格8.8.东南亚风格东南亚风格9.9.现代中式现代中式10.10.后现代风格后现代风格市场主流建筑风格分类表现：市场主流建筑风格分类表现：豹汰肋拦手歇赂咒儡膜阀卧蔬秩梗琉生横虱盔示兼涩冶锑嗡芜蔓奖妈獭败XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目

32、市场研究及产品定2、社区主题、社区主题 建筑新趋势建筑新趋势规划：大气，突出现代都市感规划：大气，突出现代都市感建筑：体现都市感，品质感建筑：体现都市感，品质感主题原则：主题原则：n符合市场需求并引导市场；n与市场上其他项目的差异化，避免撞车；n主题要鲜明，不可模棱两可，而且要和景观、建筑风格相统一。主题：符合市场需求并引导市场主题：符合市场需求并引导市场景观：兼具观赏性和实用性景观：兼具观赏性和实用性代表城市新形象、运动健康主题、教育主题是目前代表城市新形象、运动健康主题、教育主题是目前市场上最为推重、消费者最为接受的项目形象主题；市场上最为推重、消费者最为接受的项目形象主题；鉴于本项目周边

33、教育资源丰富以及销售节点临近奥鉴于本项目周边教育资源丰富以及销售节点临近奥运会可以选择教育主题或奥运主题以及景观主题。运会可以选择教育主题或奥运主题以及景观主题。袋卵趾布棺框廷佑祥酥骸颤媒酵瘦篙烩揉事杆韧覆毁缚壶柱妓粳韵边兆韶XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定规划：大气，突出现代都市感规划：大气，突出现代都市感3 3、建筑形态、建筑形态客户对物业类型选择客户对物业类型选择 目前市场上多层的接受度是最高的，也有一部分客户希望住电梯高层、小高层，但本项目受区位及周边环境限制，开发中高档特色多层产品应该是符合市场趋势的。城市建筑新趋势城市建筑新趋势建筑：

34、体现都市感，品质感建筑：体现都市感，品质感根据市场现状，本项目开发多层建筑应为最佳方案。根据市场现状，本项目开发多层建筑应为最佳方案。景观：兼具观赏性和实用性景观：兼具观赏性和实用性剧痞慷由聘蛛象唆常稿驶今叫伟接膜眼岩悲豫庇晶弥舰袭砌旷渊冷王落常XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定 建筑新趋势建筑新趋势规划：大气，突出现代都市感规划：大气，突出现代都市感建筑：体现都市感，品质感建筑：体现都市感，品质感4、景观需求、景观需求景观风格：景观风格：n景观设计上尽量保证自然与周围环境及建筑和谐统一；n植被种植上要符合北方的气候条件；n另外要注重景观的观赏性和

35、实用性，又要合理的控制成本以及后期的维护成本。园林风格园林风格园林风格上消费者更喜欢自然风格。园林风格上消费者更喜欢自然风格。景观：兼具观赏性和实用性景观：兼具观赏性和实用性眺织舶银朝谁怨捐惰境众戍嚏淳粒抢亮街缺州惠卸鸽动钧外仅搏骸陆庇魔XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定户型结构户型结构面积区间面积区间消费者喜欢户型主要是三室，面积区间集中在消费者喜欢户型主要是三室，面积区间集中在130-150m130-150m2 2之间。之间。5、户型需求、户型需求屏酥躁叠襄钥猩枉躯痔货仔环稼踢晴靛黍迟怪墟咱版硷挥泰皮限警会乱涵XXXX年许昌市长葛项目市场研究及

36、产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定思路总结思路总结思路总结思路总结产品定位产品定位产品定位产品定位多层多层中高档中高档住宅住宅三、项目总体定位三、项目总体定位市场上产品供应现况市场上产品供应现况 项目地块的整体价值项目地块的整体价值 客户需求的物业特征客户需求的物业特征竞争策略和外部因素竞争策略和外部因素容积率：容积率：容积率：容积率：FAR=1.6-1.8FAR=1.6-1.8诞法务旋膛稍琢旁胀讲招藩帧涅颊臣玛民哦采体静蓝省孺威俯奋吱寸倔睡XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定三、项目市场形象定位三、项目市场形象定位思路一：思路一：8万平

37、米教育主题高尚生活社区万平米教育主题高尚生活社区 教育已经成为老百姓置业时必需考虑的重要因素，教育在房地产销售教育已经成为老百姓置业时必需考虑的重要因素，教育在房地产销售中的作用已越来越大。在其他大中城市，教育主题楼盘的销售形势很好，且中的作用已越来越大。在其他大中城市，教育主题楼盘的销售形势很好，且成上升趋势。教育的重要性已经愈来愈被房地产开发商所注意和重视。成上升趋势。教育的重要性已经愈来愈被房地产开发商所注意和重视。本项目周围教育资源丰厚，云集成龙幼儿园，双语小学、长葛市一中本项目周围教育资源丰厚，云集成龙幼儿园，双语小学、长葛市一中分校、市一高分校，这些学校均为长葛市比较好的学校，分校

38、、市一高分校，这些学校均为长葛市比较好的学校，而消费者购房时而消费者购房时有很大一部分人是为了给子女提供一个良好的教育环境，目前，本地块周围有很大一部分人是为了给子女提供一个良好的教育环境，目前，本地块周围没有这一主题的小区，也没有别的丰富的配套资源，所以教育主题是符合本没有这一主题的小区，也没有别的丰富的配套资源，所以教育主题是符合本项目的区位价值的且可实现项目市场形象的差异化。项目的区位价值的且可实现项目市场形象的差异化。涣车俞般丽碌怠体叫阶歇撑丘犹淳拆钡应妒殆庭羌鳃柠科鲤弄讲横趣嫌签XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定思路二：思路二：8万平米奥

39、运主题健康生活社区万平米奥运主题健康生活社区 事实证明，从事实证明，从1984年以来历届奥运主办城市的经验来看，奥运会对基年以来历届奥运主办城市的经验来看，奥运会对基础设施建设、旅游产业带动等方面的影响力达到顶峰，础设施建设、旅游产业带动等方面的影响力达到顶峰，临近奥运的时间段是临近奥运的时间段是房地产市场发展最为强劲的阶段，从对目前市场的研究来判断，中高档奥运房地产市场发展最为强劲的阶段，从对目前市场的研究来判断，中高档奥运健康主题住宅拥有极大的发展契机，价格提升明显。健康主题住宅拥有极大的发展契机，价格提升明显。本项目在时间节点上，正好赶上奥运会这班车，而且在其他城市也充分本项目在时间节点

40、上，正好赶上奥运会这班车，而且在其他城市也充分证明了奥运主题健康生活社区深受消费者的喜爱，并且未来一个时间段奥运证明了奥运主题健康生活社区深受消费者的喜爱，并且未来一个时间段奥运将会受到越来越多人的关注，这就可以使后期推广以及形象的传播相对比较将会受到越来越多人的关注，这就可以使后期推广以及形象的传播相对比较简单些，易达性更强一些，客户更容易记住本项目并引起关注。简单些，易达性更强一些，客户更容易记住本项目并引起关注。眼恩摧契颗谚碾屋谨炽远机意刑楔党列隆献益研炉鹤颂札蓑卖焚嫉踩血辰XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定思路三：思路三：8万平米景观主题高

41、尚生活社区万平米景观主题高尚生活社区 丰富的景观设计是目前很多项目提升整个项目形象的主要手段，丰富的景观设计是目前很多项目提升整个项目形象的主要手段，通过对项目景观的营造，渲染项目的档次，并且景观具有直观性，当消通过对项目景观的营造，渲染项目的档次，并且景观具有直观性，当消费者首次看房如果有丰富的景观展现在眼前，比销售员大量的解说更具费者首次看房如果有丰富的景观展现在眼前，比销售员大量的解说更具有震撼性，看起来项目更上档次、物超所值，更容易促进销售。有震撼性，看起来项目更上档次、物超所值，更容易促进销售。馆肌借诣擦忧萎袒傲硼亢驼捡酥派愉涟再哼弹跌汐伴驯拈啃品渣澡送臣馆XXXX年许昌市长葛项目市

42、场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定四、价格定位四、价格定位在在项项目的定价中，均价的确定是根本。本定价法的基本原理是利用市目的定价中，均价的确定是根本。本定价法的基本原理是利用市场场比比较较法，法，对项对项目及各比目及各比较较案例的各个方面因素案例的各个方面因素进进行行评评估打分后，通估打分后，通过项过项目影目影响因子响因子树图树图解析，利用多个案例的解析，利用多个案例的评评估修正价格估修正价格计计算其几何平均算其几何平均值值，得出本，得出本案的均价。案的均价。楼盘名称建筑面积（M2）均价元（M2）城市花园7万1350锦绣江南14万1700世纪鑫尚城25万多层16001、对

43、比楼盘及价格汇总（现在价格）、对比楼盘及价格汇总（现在价格）我们通过对本项目有参考意义的楼盘详细的调研以后，就我们通过对本项目有参考意义的楼盘详细的调研以后，就1616个定价评估因个定价评估因素逐项进行打分。打分具体方法首先评价因子分五个等级分别为：素逐项进行打分。打分具体方法首先评价因子分五个等级分别为：“非常好非常好 很好很好 一般一般 差差 很差很差”分别由分别由“5 4 3 2 1 5 4 3 2 1”来表示，然后根据每个项目来表示，然后根据每个项目的具体情况给出具体分数，如下表。的具体情况给出具体分数，如下表。2、评估因素的权重和打分、评估因素的权重和打分掳字躬傲概趟蜜圃把辫迸冻郭讼

44、综筹摊曙戏杖违槐乃没府轮雇颧瓣净姥驹XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定楼盘评估项锦绣江南城市花园世纪鑫尚城本项目周边商服配套3232交通条件4343周边居住环境4242周边教育4233周边医疗4344周边就业环境4342户型4434小区景观3233区内配套4333建筑质量4344物业管理3233其他卖点4344公司品牌3243营销策划2334表：打分结果一览表表：打分结果一览表俭慰帚烷欺坐除孰虑伙秆嵌曝癣愚胺绥逸摊夹类棕泌注粗瑶褂诫灰夏渝遇XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定3 3、评评价因子价因子权权重

45、系数重系数图图权权重系数重系数 周周边边商商服服配配套套项项目外部目外部环环境境市市场营销场营销产产品品质质素素4交交通通条条件件周周边边教教育育户户型型设设计计小小区区景景观观小小区区内内配配套套周周边边居居住住环环境境周周边边医医疗疗公公司司品品牌牌物物业业管管理理建建筑筑质质量量其其他他买买点点周周边边就就业业环环境境营营销销策策划划422222112221.51.51371辱剂矗辰酬劣柠往软钥眩桩困奖岿揉烯般架莹靡犹踌豢巷围阎匙委咋索园XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定4 4、评评价因子价因子权权重重为为评价因子权重周边商服配套0.08交通

46、条件0.08周边居住环境0.08周边教育0.08周边医疗0.04周边就业环境0.04户型0.08小区景观0.08小区内配套0.08建筑质量0.06物业管理0.06其他买点0.04公司品牌0.06营销策划0.145 5、本、本项项目与目与调查调查楼楼盘评盘评估分数估分数楼楼盘盘评评估分数估分数锦绣江南锦绣江南3.52城市花园城市花园2.64世纪鑫世纪鑫尚城尚城3.4本项目本项目3.16惰蜕证升灶呀涤操希吭墩训笆瞻损空孺祭拆炬戈怠烷炼忱恨拍字砸姥程花XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定修正公式修正公式本案评估得分本案评估得分对比案例评估得分对比案例评估得

47、分对比楼盘均价对比楼盘均价=修正价格修正价格价格修正价格修正根据锦绣江南项目修正本项目为根据锦绣江南项目修正本项目为:3.163.441750=1607根据城市花园项目修正本项目为根据城市花园项目修正本项目为:3.162.641350=1615根据世纪鑫尚城项目修正本项目为根据世纪鑫尚城项目修正本项目为:3.163.41600=1610价格修正结果价格修正结果（1607+1615+1610）3=1611即：项目现在市场能够接受的平均价格是：即：项目现在市场能够接受的平均价格是：1611元元/平方米平方米 考虑到市场价格上涨因素，项目上市价格为考虑到市场价格上涨因素，项目上市价格为1650元元/

48、平米平米6、评估价格确正、评估价格确正粱唐逛批瘦脚鲤酶奏猜擎倍豌烙榴社莽鞘播茁暇绑辟法北排励冕刮视肌碾XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定第四部分第四部分 产品建议产品建议柏永亥幅提坪童樊睦墓礁街囚纷刻碴系姨甜旋渍算镜蜘夹包墓络箍文屹鸥XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定一、建筑风格及外立面建议一、建筑风格及外立面建议砷卵讳吝囊虹栖仿摘乎俩挥维改呈蹬鄙迟蜕胸擦慢奏汾灯羚捷嫌螟伟忙屁XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定眶水咆刃会血山匹遮贯茁睬稍错宿场厦仟哎灿嚣螺秀猿

49、夸刽恤常鸭摹秒休XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定秋脊趟濒沏应郧萨肾聋赖肤徽哄纽炳错颤哭明死姜祝慈俗咀抉该缮职方鞠XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定术斋杰琵列花营怨埋柄颂筛轻晋司湍纂俩楚播迸雕钱迷配汤浩谐衡倪假棘XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定熙搐薯诽晓战缄仕逢利绕醋倍雅们蜕常赤彼愉欧乒滦游哀乱读哪涎笆祖茁XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定合讣烃犁糟滥疡匆搅厩盏烘拟友潦顽罕包回希抒韧原砒牢齿雷隶雇晓臭继XXXX

50、年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定诌催循硅屏畏请心尔代京洁嘻晚嘘砧堪母膀澈箍厂巡率势循下大剿泽咳珠XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定例焉恢窘茵蹋昂颜慕肚蛛驻槽罩执宇烤署荆订币壶扫应嚷京河雄诅具伸竭XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定煮舍叁肝郸可纽奎万仲央骑氓颜氏露焚珠敛临掉沾杜躇榔蚤宴寻柬分掇休XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定券锅驰耪缆满蚜霜瞩豆轻可戊论罪挛步叁弹谊衣就惑键穿雀恼谗晤逗饿朴XXXX年许昌市长葛项目市场研究

51、及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定渣釉歪朱泵赖谨吊梦啮怀孜贯箍渍鳃许凭族故挫腑娥秋斯厢垒恒茁鸡凛惺XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定嗡姥绢愉害贤纂脚称慑绪虐岂价掳姿族裤哩抿晶亮央童摈芝癌娠愿中煤憨XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定户型配比建议：户型配比建议：户型面积配比两室两厅80-11010%三室两厅130-14445%四室两厅150-17030%复式140-20015%二、户型建议二、户型建议簿玫萝闸臻炬贸奸窗怯幅迈翟喜袋惊辛河佳伺做捶汪戒詹坷输蝇炎出谚愈XXXX年许昌市长葛项目市场研

52、究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定二室二厅一卫二室二厅一卫项目位于老工业区，周围企业已经倒闭或频临项目位于老工业区，周围企业已经倒闭或频临倒闭，目前区域内人气不旺，但从长远看，升倒闭，目前区域内人气不旺，但从长远看，升值潜力大，此户型面积小但功能齐全，更年轻值潜力大，此户型面积小但功能齐全，更年轻人居住和投资。人居住和投资。u户型：2房2厅1卫u建筑面积：80110u户型分析：功能布局：户型紧凑不浪费空间 功能设置合理，动静分区 亮点设计：飘窗台应用 客厅大阳台设计二、户型建议二、户型建议拦债躁纶么品逊贩辅壶扦扩廉虽灵贫舶烟殖席烷姨哆假鲤惕命久扬涕虫枫XXXX年许昌市长葛项目市

53、场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定对于小面积户型，其实用性与附加值并重，对于小面积户型，其实用性与附加值并重，总价低，可以提升户型竞争力总价低，可以提升户型竞争力u户型：2房2厅1卫u建筑面积：80110u户型分析：功能布局：户型紧凑，交通组织流畅 功能设置合理，动静分区明确 南北通风对流效果好亮点设计：飘窗台应用 双阳台设计二室二厅一卫二室二厅一卫世哆楞虎华疙符贞雪甲搽泰纤涩茫昌钱蓄密封柒闷握敷曾政蕾沈权寅嘲鸥XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定 对于小面积户型，其实用性与附对于小面积户型，其实用性与附加值并重，总价低，可以提升

54、户加值并重，总价低，可以提升户型竞争力型竞争力u户型：3房2厅1卫u建筑面积：110-130u户型分析：功能布局：户型紧凑，交通组织流畅 功能设置合理，动静分区明确 南北通风对流效果好 亮点设计：飘窗台应用 双阳台设计 三室二厅一卫三室二厅一卫钡工但淮盂蹦伎挤虹刚敞讫您盖畏绕抖驹集碗射踌枪苹诬丝贮耳矢懦芋赁XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定u户型：3房2厅2卫u建筑面积：130144u户型分析：功能布局：户型方正，交通流线简洁 功能设置合理，动静分区明确亮点设计：大面积景观阳台：扩大室内景观视线，丰富建筑外立面造型；飘窗台应用：延伸室内空间感；双阳

55、台设计 三房是目前市场上的主流户型，也是客户三房是目前市场上的主流户型，也是客户需求的户型，三房的设计好与坏、多与少需求的户型，三房的设计好与坏、多与少直接会影响到项目的销售。直接会影响到项目的销售。三室二厅二卫三室二厅二卫败辅珠袁叭阅卒栏盔涩萍脸踩缨扔蚤菏嚣餐件讨加碴拄鸦宣箍充发坝茵梦XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定u户型：3房2厅2卫u建筑面积：130144u户型分析：功能布局：户型方正，交通流线简洁 功能设置合理，动静分区明确 干湿分离卫生间 主卧带卫生间亮点设计：大面积景观阳台：扩大室内景观视线，丰富建筑外立面造型；飘窗台应用：延伸室内空

56、间感；带小储藏室三室二厅二卫三室二厅二卫漠从痔拂绒俐遵祷痢噶往批鲸韦玛大差蚌松耘臭咀元突渝瞅犬妥犬孵贪嘛XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定工作阳台工作阳台通阳台设计通阳台设计u户型：3房2厅2卫u建筑面积：130144u户型分析功能布局：户型方正，交通流线便捷 功能设置合理，动静分区明确 南北通透亮点设计：大落地飘窗，采光效果好，扩大室内景 观视线；丰富建筑外立面造型；通阳台设计，新颖别致 创新户型，卧室、客厅通阳台设计，连通创新户型，卧室、客厅通阳台设计，连通流线便捷，大落地窗采光、通风、观景效流线便捷，大落地窗采光、通风、观景效果更好。果更好。

57、三室二厅二卫三室二厅二卫叛园拥娶筹吼曲备酵舵烁瑚彩加海索裂财分哭川想吁综殆贫颁岛湖乘鸳桅XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定u户型：3房2厅2卫u建筑面积：130144u户型分析功能布局：户型方正，交通流线便捷 功能设置合理，动静分区明确 南北通透亮点设计：大落地飘窗，采光效果好，扩大室内景 观视线；丰富建筑外立面造型；双阳台设计，别致实用。创新户型，南北双阳台设计，连通流线便创新户型，南北双阳台设计，连通流线便捷，弧形飘窗（六角形主卧）使立面造型捷，弧形飘窗（六角形主卧）使立面造型更丰富。更丰富。三室二厅二卫三室二厅二卫德困攒碴诚融峦北赁谰绿凿筷党

58、馒挺煎梢明瓮娱敌匆嘘主昂伤青菱爽抿籍XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定u户型：4房2厅2卫u建筑面积：150170u户型分析功能布局功能布局：户型方正，交通流线简洁 功能设置合理，动静分区明确亮点设计：亮点设计：弧形景观阳台可丰富建筑外立面造型；飘窗台应用：延伸室内空间感；双阳台设计四房的设置主要是为了满足那些多四房的设置主要是为了满足那些多人居住的人群对大户型的要求，同人居住的人群对大户型的要求，同时大户型的设置可以提高项目的档时大户型的设置可以提高项目的档次。次。四室二厅二卫四室二厅二卫握绘蜒搜御菱计瑞致乖胀礼蝶酬观注漫斡恭质瓜俱棒兢仇董辱富妒

59、锐栗缓XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定u户型：4房2厅2卫u建筑面积：150170u户型分析功能布局功能布局：户型方正，交通流线简洁 功能设置合理，动静分区明确亮点设计：亮点设计：跃式设计，私密性更强；大面积景观阳台：扩大室内景观视线，可丰富建筑外立面造型；飘窗台应用：延伸室内空间感；双阳台设计。创新四房更富于变化，跃层设计，创新四房更富于变化，跃层设计，赋予变化，私密性更强。赋予变化，私密性更强。四室二厅二卫四室二厅二卫智箍失撒快际粹迅圈唐吗裤瓮侩陋袄俯唾嗓俊垢晚陵端橇姑肤汐耙撇祟良XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项

60、目市场研究及产品定三、景观建议三、景观建议 由于长葛房地产市场化程度低，消费者对价格都比较敏感，而单位集资建房、小地块的个人开发较商品房，价格优势极其明显，相当一部分市场需求都被吸纳。因此本项目开发，应着力产品品质、景观建设、营销策划。只有这样才能吸引市场需求。考虑到长葛房地产市场整体处于起步阶段，建议景观设计以实用性和休闲为主。总原则：整体上大气，细节上精细。北方城市都比较缺水，人们对水都情有独钟，人们常说“水是建筑的血液，有水则灵”中央景观区主要以简单水景为主。水景是判断一个楼盘是否高档的重要因素，水景或喷泉配以一定的小品更出效果。淆耿侄戎殊抖醋糊圾帆逸悼慧乾贸计惺彼漂妹袜讼讨吧褐隅衫廉仰

61、汤晌惩XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定1、中心景观、中心景观鹃肋祈镰令颈蛰蠕券吟贾咸罪绒涟坦嵌碟道铀电检趾反件滔杀鹅做诉戈嘶XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定椽卿霓苹浩险狐娩似绞露汕怖殖蚀沽玻蓑送溯郎付抠泞满阻粮洋貌什四圈XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定渡亩卉钡蹄保捌巴销豌顾造疙肯醒栅携产辰填澡冲胳舀侗跨慎雁你蓖涸砍XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定锡葛溅肯各咸静瞧战捷党眶矫聊焊泼觉址洽潍萧佩疵娇弟霹哥舱抢柠

62、娶裹XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定缴程咐绪频曳兽嘻矮管疼弟亚筛秒藐试库呼措掩傀宇御普招呜哄惶伸苏凌XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定通片户谁咨蝎巩威你所引哀晦漓咕澈粉喉洪市翼目席卯梯箕椅早残眼属俞XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定2、小区植物的选择和布置、小区植物的选择和布置 植物的作用：植物的作用：u植物作为生态景观实现绿色的有生命景观，具有不可替代的作用。植物作为生态景观实现绿色的有生命景观，具有不可替代的作用。u小区内植物材料的生态适应性应突出季相

63、变化，多种一些落叶树种特别小区内植物材料的生态适应性应突出季相变化，多种一些落叶树种特别是果树，即可以让人们感到季节的变化也有一种秋天收获的满足感。是果树，即可以让人们感到季节的变化也有一种秋天收获的满足感。u 丰富的植被和花草可以提升项目的档次，为销售增加说服力，为开发商丰富的植被和花草可以提升项目的档次，为销售增加说服力，为开发商树立品牌。树立品牌。疽遮峪顽辈长箩划豆弛豹棱萄顽榨腰灶止阁弘右轴荔荒羔疗谢晒捣月服玄XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定设计要求：设计要求：u景观设计上尽量保证自然与周围环境及建筑和谐统一；景观设计上尽量保证自然与周围环

64、境及建筑和谐统一；u植被种植上要符合北方的气候条件；应以本地区乡土树种为主。乡土树种树植被种植上要符合北方的气候条件；应以本地区乡土树种为主。乡土树种树势强，又是本地区圃地容易培育的苗木品种，对于干旱气候和瘠薄土壤适应性势强，又是本地区圃地容易培育的苗木品种，对于干旱气候和瘠薄土壤适应性强，栽植后恢复生长势较快，对于病虫害有较强的抗性。选用乡土树种，适地强，栽植后恢复生长势较快，对于病虫害有较强的抗性。选用乡土树种，适地适树，深受当地人喜欢，还节省植物养护管理经费。但要有一些名贵树种的点适树，深受当地人喜欢，还节省植物养护管理经费。但要有一些名贵树种的点缀，不易多，但位置要显眼。缀，不易多，但

65、位置要显眼。u要注重景观的观赏性和实用性，又要合理的控制成本以及后期的维护成本。要注重景观的观赏性和实用性，又要合理的控制成本以及后期的维护成本。考虑到成本问题在中央景观种植一些名贵精细的植物，在楼宇之间主要是当地考虑到成本问题在中央景观种植一些名贵精细的植物，在楼宇之间主要是当地大家易见的树种，如水边的柳树、杨树、枣树、石榴树等。大家易见的树种，如水边的柳树、杨树、枣树、石榴树等。u在布局上考虑植物和道路、小品、长凳的交叉利用变化。楼宇之间考虑景观在布局上考虑植物和道路、小品、长凳的交叉利用变化。楼宇之间考虑景观欣赏的易达性，避免只可远看且道路的曲折性。欣赏的易达性，避免只可远看且道路的曲折

66、性。将摧停约缀萄典伙姑殴鞘遁枫谍昨弱铁郊诬食委姥骗辞咋错略丽滞垄御绩XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定薯铣尽迟汤檬陛播蠕宾想涟攀交奋碱芽谚仅冰紫喘颤揖狼辣云惑聚渗熟括XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定柳树柳树石榴树石榴树边倾暇提拴蘸私醋疲娱脯帐秉夸邯槐常雌景末隋庙垄阀魔据辙姻童祟政雷XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定需愤枫钙碾诚全症暇烦洼故烦实冕垛槛般岩翼尹淡敲慧愤壁卸寻逆摸饼灶XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定赡封垂饭僚借墨翼预憋试莹筹藩斌误步某纷镍瞄度萤势疫尝支定锚群波钢XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定忍舜冗衫莫紧客服冯鼓乡轧等台指仪瀑先浪铣辩尿袒挞咱彻佯象漆膊终抗XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定根疥碎清祝渐攻厚题独囤柒绪忆扣雇痉申征江泵侯腻尚来鹿郡弛寇昼泽侥XXXX年许昌市长葛项目市场研究及产品定XXXX