房地产销售专业知识培训

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1、基 础 知 识 培 训 闵 新 闻 中 国 现 行 的 土 地 制 度全 部 土 地 都 为 社 会 主 义 公 有 制全 民 所 有 制 （ 国 有 土 地 ） ： 所 有 权 属 于 国 家 代表 的 全 体 人 民 ， 具 体 由 国 务 院 代 表 国 家 行 使 ；集 体 所 有 制 （ 集 体 土 地 ） ： 村 农 民 集 体 ； 国 有 土 地 使 用 权 出 让国 家 土 地 使 用 者土 地 使 用 权 （ 一 定 年 限 ）土 地 使 用 权 出 让 金 只 拥 有 土 地 使 用 权 ，没 有 所 有 权土 地 使 用 权 出 让 (土 地一 级 市 场 )由 国 家

2、垄 断国 有 土 地 出 让 方 式 ： 招 标 挂 牌 拍 卖 国 有 土 地 使 用 权 出 让 年 限 ：居 住 用 地 ： 70年工 业 用 地 ： 50年教 育 、 科 技 、 文 化 卫 生 、 体 育 用 地 ： 50年 综 合 或 其 它 用 地 ： 50年商 业 、 旅 游 、 娱 乐 用 地 ： 40年 房 地 产 相 关 专 业 术房 地 产 概 念房 地 产 ： 房 产 和 地 产 的 总 称 ， 也 叫 “ 不 动 产 ” 。 房 地 产 相 关 专 业 术房 地 产 特 性1、 房 地 产 位 置 的 固 定 性 ： 土 地 是 自 然 生 成 物 ， 位 置 不

3、可 移 动 ， 房 屋是 建 筑 在 土 地 上 的 ， 因 此 决 定 房 屋 不 可 移 动 、 固 定 性 ， 使 房 地 产 受地 理 位 置 的 限 制 ；2、 地 域 差 别 性 ： 每 一 个 地 区 或 者 同 一 地 区 不 同 位 置 的 房 地 产 价 值 也不 相 同 ；3、 房 地 产 的 高 质 耐 久 性 ；4、 房 地 产 具 有 保 值 、 增 值 性 ， 前 提 是 国 家 的 政 局 稳 定 ， 由 土 地 性 质决 定 ， 土 地 有 限 、 不 可 再 生 ， 但 人 们 对 土 地 的 需 求 日 益 增 大 、 增 加 ， 物 以 稀 为 贵 ，

4、房 地 产 作 为 龙 头 产 业 ， 税 收 约 占 国 民 生 产 总 值 的 10%。 房 地 产 相 关 专 业 术 语建 筑 用 地 面 积 建 筑 或 建 筑 群 实 际 占 用 的 土 地 面 积 ,包 括 室 外 工 程 (如 绿 化 、 道 路 、停 车 场 等 )的 面 积 ,其 形 状 和 大 小 由 建 筑 红 线 加 以 控 制 。 总 建 筑 面 积总 建 筑 面 积 是 指 小 区 内 住 宅 、 公 建 、 人 防 地 下 室 面 积 总 和 。 容 积 率总 建 筑 面 积 与 所 用 建 筑 用 地 面 积 (总 占 地 面 积 )之 比 。 它 反 映 土

5、 地 利用 情 况 和 经 济 性 的 技 术 经 济 指 标 ,即 容 积 率 越 大 ,土 地 利 用 程 度 越 高 。容 积 率 越 高 ， 利 用 率 越 高 ； 国 家 对 容 积 率 有 限 制 ， 别 墅 1， 多 层 在1-1.5， 小 高 层 、 高 层 在 1.5以 上 ， 如 果 在 1.8以 上 肯 定 有 高 层房 地 产 相 关 专 业 术 语 建 筑 密 度 （ 建 筑 覆 盖 率 ）用 地 内 各 类 建 筑 的 基 底 总 面 积 与 居 住 区 用 地 的 比 率 (%),它 可 以 反映 出 一 定 用 地 范 围 内 的 空 地 率 和 建 筑 密 集

6、 程 度 。建 筑 物 垂 直 投 影 面 积 ， 国 家 对 密 度 有 限 制 ， 密 度 肯 定 小 于 1房 地 产 相 关 专 业 术 语 绿 化 率是 指 项 目 规 划 建 设 用 地 范 围 内 的 绿 化 面 积 与 规 划 建 设 用 地 面 积 之比 ， 对 于 购 房 者 来 说 ， 绿 化 率 高 为 好房 地 产 相 关 专 业 术 语绿 地 率是 指 项 目 规 划 建 设 用 地 范 围 内 的 各 类 绿 地 的 总 和 与 规 划 建 设 用 地面 积 之 比 ， 绿 地 率 控 制 的 比 较 严 格 ， 一 般 离 建 筑 物 1.5米 内 的 绿 化及

7、 离 道 路 1米 内 的 绿 化 不 计 入 绿 地 率 内 的 绿 地 面 积 房 屋 层 数 房 屋 层 数 是 指 房 屋 的 自 然 层 数 ， 一 般 按 室 内 地 坪 0以 上 计 算 ；采 光 窗 在 室 外 地 坪 以 上 的 半 地 下 室 ， 其 室 内 层 高 在 2.20m以 上（ 不 含 2.20m） 的 ， 计 算 自 然 层 数 。 房 屋 总 层 数 为 房 屋 地 上 层 数与 地 下 层 数 之 和 。 假 层 、 附 层 （ 夹 层 ） 、 插 层 、 阁 楼 （ 暗 楼 ） 、装 饰 性 塔 楼 ， 以 及 突 出 屋 面 的 楼 梯 间 、 水 箱

8、 间 不 计 层 数 。 房 地 产 相 关 专 业 术 语层 高层 高 是 指 房 产 高 度 以 层 为 单 位 计 量 ， 每 一 层 的 高 度 国 家 在 设 计上 有 要 求 ， 这 个 高 度 就 叫 层 高 。 它 通 常 包 括 下 层 地 板 面 或 楼 板 面到 上 层 楼 板 面 之 间 的 距 离 。 净 高净 高 是 指 层 高 减 去 楼 板 厚 度 的 净 剩 值 。房 地 产 相 关 专 业 术 语建 筑 高 度建 筑 物 室 外 地 面 至 其 檐 口 或 屋 面 面 层 的 高 度 。 屋 顶 上 的 水 箱 间 、电 梯 机 房 、 排 烟 机 房 和

9、楼 梯 出 口 小 间 等 不 计 入 建 筑 高 度 。建 筑 间 距两 栋 建 筑 物 或 构 筑 物 外 墙 之 间 的 水 平 距 离 。 建 筑 间 距 主 要 根 据 所在 地 区 的 日 照 、 通 风 、 采 光 、 消 防 安 全 等 方 面 的 因 素 综 合 考 虑 确定 ， 房 地 产 相 关 专 业 术 语多 层建 筑 物 高 度 高 度 大 于 10米 ， 小 于 或 等 于 24米 的 建 筑 。 多 层 住 宅 为四 层 至 六 层 。 小 高 层介 于 多 层 及 高 层 之 间 ， 一 般 指 7-18层 之 间 的 建 筑 。高 层 高 层 住 宅 为 1

10、8层 及 以 上 。 超 高 层百 米 以 上别 墅高 度 小 于 或 等 于 10米 的 建 筑 。 低 层 居 住 建 筑 为 一 层 至 三 层 。 房 地 产 相 关 专 业 术 语板 式 建 筑指 建 筑 平 面 外 廓 基 本 成 矩 形 ,其 长 边 与 短 边 之 比 大 于 或 等 于 2的 建筑 ,并 且 短 边 长 度 小 于 或 等 于 16米 。复 式一 个 住 宅 占 两 个 楼 层 ， 有 内 部 楼 梯 联 系 上 下 层 ， 一 般 在 首 层 安 排起 居 室 、 厨 房 。 餐 厅 、 卫 生 间 等 。跃 式 是 一 层 住 宅 但 较 普 通 住 宅

11、高 ， 可 在 局 部 掏 出 夹 层 ， 安 排 卧 室 或 书房 等 用 楼 梯 联 系 上 下 ， 其 目 的 是 在 有 限 的 空 间 里 增 加 使 用 面 积 ，提 高 住 宅 的 空 间 利 用 率 。错 层户 内 楼 板 面 高 度 不 一 样 ， 错 开 出 有 楼 梯 连 接 ， 但 未 分 成 两 层 ， 适合 大 面 积 住 宅 。 错 层 住 宅 的 面 积 计 算 方 法 参 照 平 面 住 宅 面 积 计 算 。 点 式 （ 塔 式 ） 建 筑指 建 筑 平 面 外 廓 基 本 成 矩 形 ,其 长 边 与 短 边 之 比 小 于 2的 建 筑 。 复 式 跃

12、层 错 层 房 地 产 相 关 专 业 术 语建 筑 面 积 也 称 销 售 面 积住 宅 的 建 筑 面 积 是 指 建 筑 物 外 墙 所 围 成 的 空 间 水 平 面 积 ， 包 括 可用 面 积 、 楼 梯 走 道 面 积 、 墙 体 柱 体 占 地 面 积 、 其 它 公 摊 面 积公 摊 面 积公 共 门 厅 、 过 道 、 电 梯 井 、 楼 梯 间 、 垃 圾 道 、 变 电 室 、 设 备 房 等为 整 座 楼 服 务 的 公 共 用 房 和 管 理 用 房 的 建 筑 面 积 之 和 以 及 各 单 元与 楼 宇 公 共 建 筑 空 间 之 间 的 分 隔 以 及 外 墙

13、 墙 体 水 平 投 影 面 积 的 50%套 内 建 筑 面 积 建 筑 面 积 减 去 公 摊 面 积 ， 套 内 面 积 又 等 于 套 内 使 用 面 积 + 套 内 墙体 面 积 + 阳 台 建 筑 面 积 房 地 产 相 关 专 业 术 语使 用 面 积建 筑 物 各 层 平 面 中 直 接 为 生 产 生 活 使 用 的 净 面 积 的 总 和 使 用 面 积 系 数用 百 分 率 表 示 ， 等 于 总 套 内 使 用 面 积 之 和 除 以 总 建 筑 面 积 结 构 建 筑 面 积 建 筑 物 各 层 中 ， 外 墙 、 内 墙 、 垃 圾 道 、 通 风 道 、 烟 囱

14、(均 为 投 影 面积 )等 所 占 面 积 的 总 和 辅 助 面 积建 筑 物 各 层 平 面 楼 梯 、 走 道 、 所 占 净 面 积 的 总 和 房 地 产 相 关 专 业 术 语使 用 率使 用 面 积 与 建 筑 面 积 之 比 ， 用 百 分 数 表 示 。 板 楼 ： 80%； 塔 楼75%； 写 字 楼 70%； 商 场 65%。 使 用 率 与 人 流 量 密 切 相 关 ， 人 流量 大 的 地 方 ， 使 用 率 低实 用 率套 内 建 筑 面 积 和 住 宅 面 积 之 比 房 地 产 相 关 专 业 术 语建 筑 物 的 建 筑 结 构 划 分 -砖 混 结 构

15、砖 混 结 构 是 指 建 筑 物 中 竖 向 承 重 结 构 的 墙 、 附 壁 柱 等 采 用 砖 或 砌块 砌 筑 ， 柱 、 梁 、 楼 板 、 屋 面 板 、 桁 架 等 采 用 钢 筋 混 凝 土 结 构 。建 筑 物 的 建 筑 结 构 划 分 -砖 木 结 构 砖 木 结 构 住 宅 是 指 建 筑 物 中 承 重 结 构 的 墙 、 柱 采 用 砖 砌 筑 或 砌 块砌 筑 ， 楼 板 结 构 、 屋 架 用 木 结 构 而 共 同 构 筑 成 的 房 屋 。 建 筑 物 的 建 筑 结 构 划 分 -钢 筋 混 凝 土 结 构 钢 筋 混 凝 土 结 构 住 宅 是 指 房

16、 屋 的 主 要 承 重 结 构 ， 如 柱 、 梁 、 板 、 楼 梯 、 屋 盖 用 钢 筋 混 凝 土 制 作 ， 墙 用 砖 或 其 他 材 料 施 工 建 造 的 房屋 。 房 地 产 相 关 专 业 术 语期 房是 指 开 发 商 从 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 开 始 至 取 得 房 地 产 产 权 证 为止 ， 消 费 者 在 这 一 段 时 间 内 购 买 商 品 房 时 应 签 预 售 合 同 ， 这 是 当前 房 地 产 开 发 商 普 篇 采 用 的 一 中 房 屋 销 售 方 式现 房是 指 房 地 产 开 发 商 已 办 妥 房 地 产 地 产 权 证

17、的 商 品 房 ， 实 际 上 就 是指 项 目 已 竣 工 可 以 入 住 的 房 屋准 现 房 是 指 房 屋 主 体 已 基 本 封 顶 完 工 。 房 地 产 相 关 专 业 术 语开 间住 宅 的 宽 度 ， 一 间 房 屋 内 一 面 墙 皮 到 另 一 面 墙 皮 的 长 度 (3m3.9m较 舒 适 )进 深一 幢 建 筑 物 (房 子 )从 前 墙 皮 到 后 墙 皮 的 距 离 (长 度 ) 一 般 大 开 间 案 小 进 深 最 优 房 地 产 相 关 专 业 术三 通 一 平 通 常 指 施 工 现 场 达 到 ： 路 通 、 电 通 、 水 通 ， 土 地 平 整 。

18、 七 通 一 平 大 的 开 发 区 域 需 要 的 施 工 现 场 要 求 ： 路 通 、 上 水 通 、 雨 污 水 通 、 电 力 通 、通 讯 通 、 热 力 通 、 煤 气 通 ， 场 地 平 整 房 地 产 相 关 专 业 术 语用 地 红 线经 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 依 法 确 认 的 建 设 用 地 范 围 边 界 线 。 建 筑 红 线建 筑 红 线 是 指 建 筑 物 的 外 立 面 所 不 能 超 出 的 界 线 。 建 筑 红 线可 与 道 路 红 线 重 合 ,一 般 在 新 城 市 中 常 使 建 筑 红 线 退 于 道 路 红线 之 后 ,以 便

19、 腾 出 用 地 ,改 善 或 美 化 环 境 ,取 得 良 好 的 效 果 。 道 路 红 线道 路 用 地 和 两 例 建 筑 用 地 的 分 界 线 ， 红 线 内 包 括 车 行 道 、 步 行 道 、 绿 化 带 和 分 隔 带 。 宽 度 根 据 要 求 变 化 ， 以 满 足 交 通 、绿 化 、 通 风 日 照 、 建 筑 景 况 和 地 下 管 线 的 要 求 。 房 地 产 相 关 专 业 术 语建 筑 风 格1- 欧 式 建 筑 风 格 2- 现 代 简 约 式 （ 一 般 ） 平 常 所 见 的 徽 派 建 筑 、 杭 派 建 筑 等 如 绿 城 桂 花 园 外 立 面

20、面 砖 、 涂 料 、 高 级 涂 料 ， 玻 璃 幕 墙物 业 现 状 一 个 项 目 的 工 程 进 度 实 际 情 况 房 地 产 相 关 专 业 术 语预 售 房 必 须 五 证 齐 全1- 建 设 用 地 规 划 许 可 证2- 国 有 土 地 使 用 证3- 建 设 工 程 规 划 许 可 证4- 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 5- 商 品 预 售 许 可 证 房 地 产 相 关 专 业 术 语 房 地 产 相 关 专 业 术 语交 房 需 提 供 的 两 书1- 商 品 房 质 量 保 证 书 2- 商 品 房 使 用 说 明 书 房 地 产 相 关 专 业 术 语按 揭

21、是 指 按 揭 人 将 房 产 产 权 转 让 按 揭 ， 受 益 人 做 为 还 款 保 证 按 揭 人 在换 清 贷 款 后 ， 受 益 人 立 即 将 所 涉 及 的 房 屋 产 权 转 让 按 揭 人 ， 过 程中 按 揭 人 享 有 使 用 权 契 税 指 房 屋 所 有 权 发 布 转 移 时 ， 就 当 事 人 所 定 契 约 按 房 价 一 定 比 例 向新 的 房 屋 产 权 人 所 征 收 的 一 次 性 税 费 。 它 是 针 对 房 地 产 产 权 变 动的 专 门 税 种 ， 也 是 购 房 过 程 中 购 房 所 承 受 的 最 大 税 额 的 一 次 税 费 ；住 宅 约 为 1.5%， 商 业 约 为 3%。按 揭 所 需 的 材 料身 份 证 复 印 件 、 户 口 本 复 印 件 、 结 婚 证 复 印 件 、 收 入 证 明 、 购房 合 同 复 印 件 、 营 业 执 照 复 印 件 、 三 个 月 的 连 续 税 单 、 固 定 资产 的 发 票 2021年 5月 24日 版 权 所 有 ， 不 得 翻 印 第 28页感 谢 聆 听本 章 结 束