无锡市商业发展分析

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1、无锡市商业发展分析一、综述1、 城市介绍（1）地理位置：无锡地处长江三角洲中心，东邻上海，西望南京，南接浙皖,北临长江，中抱太湖。人口近440万，人口215.9万。（2）行政区划：全市总面积4788平方公里，其中市区面积1659平方公里，现辖江阴、宜兴两个县级市与崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区七个区。（3）交通状况：境内京沪铁路、新长铁路、沪宁高速公路、京沪高速公路、沪宜高速公路、宁杭高速公路、沿江高速公路等纵横交错，是上海到成都、黑龙江至海南、上海到北京三条高速公路的交汇点，是连接南北、沟通东西的重要节点。京杭大运河在无锡穿城而过。江阴港是长江出海口的重要换装港之一。位于新区的无锡

2、机场的有通往全国各地的多个航班。（4）宏观经济：国民经济持续快速进展。初步核算，2006年全市实现地区生产总值3300亿元，按可比价格计算，比上年增长15.3%。按常住人口计算人均生产总值57709元，按现行汇率折算达7390美元。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到38.8%,比上年提高1.0个百分点。全市完成财政总收入517.35亿元x项目年份GDP（单位：亿元）社会消费总额（单位：亿元）财政收入（单位：亿元）人均可支配收入（单位：元）户籍人口（单位：万）20031901.22487.05265.5811647442.5420042350579.21354.7413588447.1920

3、052805824.1421.816005452.8420063300959.47517.3518189457.80200738581127.38706.920898从商贸服务业看，连续三年当选为福布斯中国内地最佳商业城市：社会消费品零售总额从2004年的708.62亿元，到2007年估计完成1127亿元，在全国大中城市的排位由第20位提升到14位；商品市场成交额从2004年的994亿元，到2007年估计突破2000亿元；全市亿元以上商品市场成交额占全省份额的29%,全国的4.5%；百亿元市场个数占全省半壁江山；同时完成“农贸市场商场化改造”44家，“百千万连锁放心工程”门店建设309家，对9

4、2家农贸市场实施了在线即时检测；全市已拥有城市空中航线18条、对外开放码头泊位27个，并开通了香港、澳门国际航线与韩国釜山的远洋航线，集装箱吞吐量2007年估计可完成37万标箱。（5）人民生活据公安部门统计，截至2006年末全市户籍人口为457.80万人，其中：市区232.30万人,人口出生率6.7O%o,人口死亡率6.97%o,人口自然增长率为-0.27%。年末全市常住人口为584.17万人，比上年增长4.4%。居民收入稳步增长。全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资29658元，比上年增长15.8%。市区城市居民人均可支配收入18189元，比上年增长13.6%o农民人均纯收入8880元，比

5、上年增长10.9%。城市居民人均消费性支出11372元，比上年增长5.6%。农村居民人均消费性支出6508元，比上年增长11.6%。居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城市居民人均住房面积31.3平方米，农村居民人均住房面积58.2平方米。年份GDP（单位：亿元）社会消费总额（单位：亿元）财政收入（单位：亿元）人均可支配收入（单位：元）户籍人口（单位：万）20031901.22487.05265.5811647442.5420042350579.21354.7413588447.1920052805824.1421.816005452.8420063300959.47517.351818

6、9457.80200738581127.38706.9208982、 滨湖区介绍（1）经济与人口2006年，全年实现GDP281亿元，同比增长15.6%；财政总收入42.83亿元,同比增长19%,通常预算收入20.83亿元，同比增长20.2%；全社会固定资产投资140亿元，同比增长15%。2006年三次产业实现了同步增长。全区工业完成纳税销售600亿元，同比增长14.5%,服务业完成纳税营销541.8亿元，同比增长33.7%,实现农业总收入5.25亿元，（2）河埒地区要紧小区（4）河埒及周边要紧商业搂盘二、无锡商业进展概况节前的雨雪天气让无锡商家苦恼不已，但刚刚过去的春节7天长假让这些老板们又

7、喜笑颜开，记者昨从无锡经贸委熟悉到，无锡46家重点商贸流通企业春节7天共实现销售5.08亿。除夕夜到年初六，无锡16家重点餐饮企业完成销售28143万元,增幅达1.25%。其中，食品类销售额位居第一，穿着类增幅跃居榜首。据悉，春节期间，中山路等要紧商圈吸引了众多消费者，客流量明显向大型百货店、超市集中，要紧商圈集聚效应凸显。位于中山路商圈的商业大厦、八佰伴、三阳百盛与一百集团等，春节黄金周期间实现销售1.4亿元，同比增长28.7%。位于清扬路商圈的家乐福超市，春节期间实现销售1940万元，同比增长20.5%。节前各家饭店各类婚宴、寿宴酒席、年夜饭早已预订一空，节中更是座无虚席。除夕“年夜饭”，

8、仍是拉动餐饮消费增长的要紧力量，以1200元2000元的高档宴席为主流。据全市20家重点餐饮企业统计，节日7天共预定各类宴席18000桌。肯德基、麦当劳、必胜客等西餐、快餐店在春节期间，也连创销售新高,肯德基完成销售735万元，同比增长31%。另据统计，汽车、高档服装、珠宝首饰、数码产品及休闲游，成为节日内显著的消费热点，消费档次升级。春节期间，新世纪汽车城汽车销售额，较去年同期增长42.8%。节日期间人们有钱有闲，让利又大，消费量激增。各类高档名牌服装、鞋帽、化妆品、黄金珠宝首饰也十分畅销。平板电视、笔记本电脑、商务多媒体手机、高像素数码相机、MP4等新颖时尚的电子、数码产品抢手得很。梦之岛

9、数码港在节日期间，共销售3890.5万元，较去年同期增长22%。国美、永乐与苏宁等家电卖场销售额，均较去年同期增长10%以上。2007年，商贸服务业实现了又好又快进展的良好态势。全市社会消费品零售总额首次突破千亿元大关完成1134.75亿元，同比增长18.3%,在全省继续保持均量第一，增幅第二，总量第二的优势地位。呈现出市场繁荣稳固，消费能级提升，人民生活质量提高的喜人局面，消费对经济拉动作用超过投资。服务业增加值占GDP比重达到40.01%,创改革开放以来历史最高。无锡连续四年位列福布斯“中国大陆最佳商业城市排行榜”前十名，2007年位列第四名。2007年，无锡市大市场建设成效显著，市场整合

10、力度得到加强，呈集约式进展趋势。全市商品市场成交额达2027亿元，在全省排名第一，超百亿元市场6个，占全省半壁江山。在省内率先编撰出版无锡市场，汇合我市亿元以上市场全貌，成为一部全面熟悉我市市场蓬勃进展的工具书。据权威资料显示：2006年长三角16个城市综合竞争力排行榜，无锡位列第三；福布斯2006中国大陆最佳商业城市排行榜，无锡位居第4（上海列第3）。中国商业地产联盟秘书长王永平认为，无锡作为长三角都市圈的交通枢纽与经济图核心与苏锡常都市图的中心，地理位置已形成先天的优势，随着国除化都市进程的日益提速与城市经济的蓬勃进展，加上政府方面前瞻性的战略，无锡的商业地产会出现一个前所未有的机遇近年来

11、，无锡市抓住每一个进展机遇，立足加快结构调整与深化改革，加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的进展步伐；加快了外向型商贸流通业的建设，全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势，商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。“三新”：一是改革有新成效；二是消费市场实现新突破；三是农村市场取得新进展。“三快”：一是外向型商业进展快；二是特色商业街进展快；三是餐饮业进展快。随着无锡商业经济的快速进展，商业地产进展迅猛，逐步形成以一条或者几条商业街为中心的经济商圈。市中心区有以中山路为中心的CBD商圈，以火车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；东区有丁村商圈、上马

12、墩商圈；北区有山北商圈；西区有河埒口商圈；南区有中桥商圈；与以长江路为核心的新区商圈。无锡规划建设特大城市以来，无锡的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。截止到2004年10月，无锡在销商铺有28个，总面积近80万平米。如：无锡国际轻纺城、无锡招商城、华东五金商贸城、东方时代服饰都汇、站前商贸区等。呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。无锡大致有11个成型商圈CBD商圈CBD商圈包含了无锡最为繁华的IO条商业街：中山路、人民中路、人民东路、县前东街、学前街、崇宁路、复兴路、健康路、新生路、后西溪，他是无锡历史最早、商气最旺的商圈，是无锡最繁华的中央商务区。火

13、车站商业圈历来人流量大的地方商业发达，而火车站是流淌人口高度集中的地方，人流量巨大，商机无限，无锡在很早往常就形成了以火车站为核心，辐射四周的商业圈。火车站商业圈要紧由通运路与兴源路构成，是无锡历史较早的商圈之一。五爱广场商圈五爱广场商圈位于市中心的西面，以五爱广场为中心，辐射四周。此商圈紧邻市中心，在市中心经济的影响、带动下，进展迅速，人气、商气两旺，并已形成了各具特色的商业中心，比如：人民西路上以梦之岛为中心的数码、通讯中心；五爱北路上餐饮业、休闲娱乐业繁荣。五爱广场商圈由人民西路、五爱路、县前西街三条商业街构成，以五爱广场为核心。其中，县前西街、人民西路分别与市中心区的县前东街与人民中路

14、相连。南门商圈南门商圈由南禅寺步行街、南长街、永乐路、永丰路、清扬路、红星路、振新路、塘南路八条商业街构成，位于市中心区的东南角。随着无锡经济的快速进展，特大城市建设的推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所未有的进展。特别太湖广场周边，南门商圈人气明显增强，商业氛围更加浓厚。由于南门地区是传统居住聚集区域，居民密度较大，因此南门商圈里的商业以当地居民为要紧购买力支撑点，沿街与小区底层商铺较为普遍。北大街商圈北大街商圈由北大街、青石路、春申路三条商业街构成，位于市中心区的北面。北大街商圈紧邻CBD商圈与火车站商圈，区位优势明显，商业氛围成熟，人气很旺，进展潜力很大。北大街商圈里有无锡地区闻名的酒吧、

15、餐饮一条街的青石路（又名“欧风街”）与正在建设中的金太湖国际广场。丁村商圈丁村商圈由江海东路、广瑞路、锡沪路三条商业街构成，位于市中心区的东面。丁村商圈是由江海东路、广瑞路、锡沪路构成的三角形商业圈。三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大，以汽车修理、汽车配件为主，其他店铺很少；广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主；而锡沪路以装饰、建材为主。丁村商圈是一个有特色的商业圈，人气尽管不如中心区及副中心区商圈那么旺，但由于专业性很高，竞争力却很强，具有一定影响力。上马墩商圈上马墩商圈是以上马墩为核心的商业圈，包含上马墩路、学前东路、长江北路三条商业街位于市中心区的东面。这里离市区较近，学前东路

16、西与市中心区的学前街相连。商圈内住宅区较多，会聚大量的人气、商气。山北商圈山北商圈由盛岸路、通惠西路、石门路、凤翔路四条商业街构成，位于市中心区以北。山北商圈以山北镇为中心，聚集了大量的居住区与工厂，是北区居民集中、最繁华的区域之一。这里交通便利，工业发达，但没有形成较具特色的商业氛围。河埒口商圈河埒口商圈由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路、湖滨路、建筑路6条商业街构成，位于市中心区的西面。河埒口商圈位于滨湖区，东邻京杭大运河，南邻无锡新体育中心；西有梅园，北靠惠山及旅游胜地一一锡惠公园，地理位置十分优越，住宅区很多，人口密集，商业兴旺。中桥商圈中桥商圈由中南路、苏锡路、金城路三条商业街构成，位

17、于市中心区的南面。中桥商圈即为老中桥地区，属于老居民区，人口多、密度高，商业进展早，是一个成熟的商业圈。新区商圈新区商圈由旺庄路、长江路两条商业街构成，位于市中心区的东南面。随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的形成，新区的商业氛围越来越浓，逐步形成了由旺庄路与长江路构成的新区商圈。通过对7个区域、11个商圈的调查、分析能够看出，无锡商业发达，商业街密布，很多商业街商业特色明显，如：崇安寺步行街、南禅寺步行街、青石路是集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的综合性商业街；健康路、后西溪共同打造服饰、布料为特色的商业一条街；学前街是以电脑专卖、数码产品、音像文化用品、学校等构成的文化商

18、业街；人民西路有以梦之岛为核心的数码电子、通讯中心；江海东路、苏锡路以汽车业为特色的商业街；锡沪路、长江北路、盛岸路、青祁路、金城路是以建材、装饰装潢、装饰材料为特色的商业街。通常来说，比较繁华的商业街上餐饮、服饰都比较发达，这是为了满足人们的衣、食所需。从商业布局来看，存在商圈数量少、商圈分布不均，商业进展不平衡等情况，许多商业街经营无特色、商业氛围不浓厚、商业条件不成熟。绝大部分商业街历史较老，因此道路狭窄、街道破旧、交通拥挤，严重影响了商业街的进一步进展。另一方面，不一致的商业形态反映了本商业街的繁华程度，比如中山路是无锡最繁华的商业街，它汇聚了餐饮、休闲、娱乐、购物的综合商业形态，而且

19、出现了大量的能承受高租金的商业形态，比如珠宝店、金银首饰店、婚纱摄影、高档服饰店、高档美容护理等，这些店铺装修精巧，商品档次较高。相反，在普通的商业街上，繁华程度不够，往往不可能出现这些商业形态。无锡档次比较高的商业都是集中在中山路与人民路，就是CBD商圈内。其他的自发出现的商业圈的情况，比如说河埒口商圈，比如说南门地区，包含北门地方都会有这样的商圈，但是都没法形成这样一个比较繁华的商业中心，即使到目前为止，我们也看到无锡百货业的分布，基本上是集中在中山路上。三、无锡商业进展现状及趋势（一）概述无锡作为中国十五个经济中心城市之一，突飞猛进的经济进展带来了无锡写字楼市场的繁荣，在传统主城区内聚集

20、了摩天360、佳福大厦、泰翔大厦、国邮大厦、明珠大厦、财富大厦等几十家纯写字楼与商住两用楼。随着市政府的南迁与滨湖、南长两大板块的逐步成熟，河埒口CBD与太湖广场CBD转型为新的副市区商务中心，两地写字楼市场需求越来越旺盛两大CBD掀起高端写字楼热潮据悉，太湖广场CBD吸引了近200亿的庞大资金，在五年内太湖广场周边的百米建筑将很多于30栋，大多为写字楼业态。2009年，将有一大批高档写字楼率先出现在太湖广场CBD周围，其中总高181.6米的凯燕环球中心23-50层为豪华酒店公寓与写字楼，2006年9月28日封顶，将于2007年10月试运营。规划为两栋百米大楼的燕莎购物中心总投资8亿元，业态包

21、含百货商场与高级写字楼。无锡茂业城总投资20亿元项目包含了购物中心、写字楼、五星级酒店与高级商务公寓。无锡世贸中心于2006年8月开工建设，也将在2009年竣工。另外，规划中无锡最高的摩天大楼香港九龙仓大展功能定位为五星级酒店、商务办公、精品商业等，估计到2011年竣工。河埒口中心商务CBD也吸引了一大批开发企业进驻开发商业写字楼项目，目前在建的有位于汽车西站对面的华邸国际大厦，体育中心邻近的高档写字楼润华国际大厦已经开盘。规划中的无锡万达广场也包含两栋智能化、生态化的高端商务楼。业内人士指出，传统老城区写字楼的软件、硬件已经不能满足现在办公需求，加以城市扩张步伐加快，副市区新CBD的崛起必定

22、带来庞大的商.业经济链，太湖广场CBD与河埒口中心商务CBD作为城区经济进展的两大主翼，不管是供还是求，都必定是高端商务楼市场最为热门的区域。三足鼎立写字楼市场竞争猛烈从区位来看，河埒口CBD与太湖广场CBD沿太湖大道只有J5KM路程，相隔一条运河，如此近距离带来的是写字楼市场的猛烈竞争。业内人士分析认为，从规划来看，几年后南长区与滨湖区的写字楼市场将呈现三足鼎立态势，其中太湖广场高端项目最多也最具优势。滨湖板块写字楼分两块，一是河埒口中心商务CBD,另一个则是体育中心周边的润华国际大厦、太湖明珠进展大厦与联创大厦等写字楼项目。“三足鼎立”带给写字楼市场将是猛烈的竞争。“成熟地段、优良环境、完

23、善周边生活配套、优质智能化设施、优质物业服务是决定写字楼进展空间的关键因数。无锡写字楼将面临硬件上智能化、科技化程度的挑战，软件上也要求物业管理水平务必跟上步伐，两大CBD写字楼在区位上不相伯仲，这就意味着在新概念方面谁做的更好，谁就拥有优势.专家：高端商务区现雏形带动楼宇经济高产目前无锡主城区写字楼租金大概在每天1.21.5元/平方米左右。中心商务区交通拥挤与停车位短缺的劣势随着城市的进展口益凸现，高档写字楼缺乏，低端楼盘内部装修陈旧，外部环境欠佳，有关数据显示主城区部分写字楼出租情况不如人意。与无锡目前的经济进展相比，高端商务办公楼的市场空间巨大，由于太湖大道主干道的枢纽作用，河埒口CBD

24、与太湖广场CBD紧靠主城却远离交通拥挤的困惑，自然环境与硬件条件有很大程度提升，带来的是办公向此转移，良好的办公环境与优秀的物业管理水平将不断拉动租金价格的上扬。业内人士分析认为，未来几年内无锡的写字楼将面临更新换代，景观型智能化甲级写字楼、生态绿色商务写字楼将成为市场的主力军,将无锡写字楼的总体水平提升到一个新阶段。以商业为主的两大CBD更多地建造高水平的写字楼，有利于加快产业转移，提升无锡楼宇经济的进展速度。07年初无锡日报上对河埒口板块有如此介绍：“河埒地区地区处于无锡城区与锡惠、蠡湖、梅园、马山等重要景区的连接地带，是锡城西郊的第一道风景。在锡城总体规划中，该地区功能定位是城西要紧生活

25、区，承担商业、文化、休闲、娱乐等功能。河埒地区改造的总体目标是建成繁华的城区副中心、高品质的居住中心，同时配套完善城市服务功能，疏解城市中心人流，优化配置市场资源，推动产业优化升级。”简而言之，河埒口板块是一个中间站，连接着无锡市区与滨湖地区。从06年底开始，河埒口地区开始大规模拆迁工程，曾有人撰文认为在这个过程中政府成就了三个代表：代表居民把房子卖了，代表居民把房拆了，代表开发商把补偿方案定了！对着中心商业板块的饱与与南长、滨湖两大板块的逐步成熟，人家把目前转移到了河埒口地区，也许这也会是未来的城市副中心区？还有美好但飘渺的远景：政府南迁。但政府南迁与地铁一号线一样让人无从捉摸，关于河埒口的

26、崛起，有人将其与太湖广场做PK,笔者保守地认为：河埒口这个副中心区在很长的时间里，也许只能唯太湖广场（CBD）板块马首是瞻。（二）行业分类1、百货零售2、餐饮美食3、休闲娱乐4、生活服务四、典型商圈调查1、 中山路商圈崇安寺今年首次推出了为期15天的“崇安年市”，平常难得一见的民间工艺品缤纷登场，赚足了人气。节日期间，中山路商圈的商业大厦、无锡八佰伴、三阳百盛与一百集团实现销售L4亿元，同比增长28.7%。从一个崇安寺就能够支撑起全城经济，到中山路商圈形成全市的中心商务区，再到如今各个区欲打造多个中心商圈，无锡的商圈领域在近年来一再“扩版”。近期，中山路实施大规模的改造，使得人们不禁产生一连串

27、联想：作为中心商务区的中山路在全新亮相后，将对整个城市商圈产生如何的辐射效应？联想一：面对“群雄”欲起，改造后的中山路CBD是否依旧能“雄霸天下”？中心商务区地位稳健记者从无锡市经贸委提供的一份到2010年的无锡市区商业网点规划纲要上熟悉到，无锡市区商业网点设置可分为“三级七层”，即市级商业中心（包含市中心商业区、副中心商业区、专业街）、片区商业中心、社区商业中心（包含居住区商业、中心镇商业与通常镇商业）。无锡的市中心商业区，就是以中山路为纵轴、人民路为横轴，向两边扩张延伸，纵横若干条特色街；以三阳广场为中心，在南禅寺、东大街、崇安寺、火车站与胜利门形成五个商业集聚区，营造“群星拱月”之势，并

28、与城郊商业区共同构成巨大的城市“银河系“作为无锡市中心商业区的黄金地段，中山路上商家的构成、绿化环境、道路功能等都决定了其地位的重要性与不可替代性。现任市建设局副局长普锡荣这样对记者说。另外，多年来，中山路在无锡市民的心目中，始终被认定是“城里”的代名词。逛街要到中山路，购物要到中山路，休闲也去中山路，这已经成为人们的一个思维定势。鉴于老百姓的心理转变也需要较长的时间，因此，尽管城市副中心商业区、专业街、片区商业中心、社区商业中心等打造得如火如荼，中山路作为无锡商业中心的地位依旧稳当。作为无锡的商业中心，用寸土寸金来形容中山路一点都不为过。据熟悉，目前中山路上的商铺百分之百都是以租赁关系运行着

29、，平均租金为5400元/平米/年。而这一价格关于普通地区的商铺而言是遥不可及的。面对如此高昂的租赁经费，又有什么商家在承受着呢？据嘉德伟业房产经纪有限公司对中山路商铺所作的一份调查统计显示：中山路现有沿街商铺198家，除两个在装修外其余都在经营中，闲置率为0。在这些商铺中服饰类56家,包含知名品牌服饰21家，以中高档服饰为主，专卖店较多；餐饮21家中，包含10家大酒店，3家西餐厅，档次相对较高；珠宝、金店、银楼6家，占3%,是无锡珠宝首饰商家分布最多最集中的商业街；投资、金融、保险16家（其中银行12家），占8.1%；另外则均为婚纱摄影、婚庆礼仪、眼镜店、高档化妆品、饰品、培训机构等能承担高额

30、租金的商业形态。中山路商铺的租赁价格可谓是芝麻开花节节高。据熟悉，尽管中山路商铺租金已绝对优势高居榜首之位，但它还在以每年10%左右的比例上涨着。面对如此巨大的经营成本，普通商家只能望洋兴叹，唯有两种商业形态敢于放手一搏，即雄厚实力的品牌店与暴利店。特别是像一些外地来锡的投资项目，他们习惯性选址就是首挑中山路，由于这是无锡的商业中心，他们选择中山路除了经营外，更重要的是展示品牌。就像锐步、阿迪达斯等，他们在中山路的各大商场里都有专柜，但还是另外在沿街选择一处旺铺开设专卖店，无非也就是为了多一处宣传而已。冷热不均衡：日租金高至40元，低至10元中山路是无锡商业轴心，这是每个无锡人都认可的，但关于

31、中山路商铺的整体进展状况,业内人士给予的评价却是一致的“不成熟”三个字。究其原因要紧是由于中山路上的商铺并不是一气呵成的，中间被硬生生地隔成了好几段。东怡广场的何振东总经理用“断断续续”四个字形容着中山路商铺。他说，中山路最热闹、最繁华的是从县前街到人民路段，年租金可达1.5万元/平米；人民路至后溪西段相对要逊色一些，年租金大概在1-1.2万元/平米；后溪西到学前街段又要降一个档次，只是还能维系在1万元的门槛上;相比之下县前街到胜利门段、与学前街至朝阳广场段的人气则明显不如上述三段，最低的年租金甚至不满3000元/平米。租金的差距足以证明整个中山路商铺冷热度不够均衡。原因分析：难一气呵成症结在

32、非商业网点从南到北，中山路被学前街、后溪西、人民路、县前街分割成五段。拿南禅寺到学前街这一站路来说，它算是中山路商业街的一个真空地带。由于保险公司、医院的存在，使这里每天的人气指数只有从9点到17点比较高，八佰伴与南禅寺之间的商脉被隔断，从而导致商家不敢轻易开铺。在这段约500米长的中山路段上至今一家成气候的品牌店都没有，只有零星几个床上用品店、电脑公司、婚庆影楼支撑市面。其次，目前无锡中心商务区写字楼租金大概在每天1.21.5元/平方米左右。中心商务区交通拥挤与停车位短缺的劣势随着城市的进展日益凸现，高档写字楼缺乏，低端楼盘内部装修陈旧，外部环境欠佳，有关数据显示中心商务区部分写字楼出租情况

33、不如人意。2、 太湖广场商圈太湖广场地区位于中心城与太湖新城城市进展的轴线上，同时也是东西新城的连接区域，处于东西南北轴线的交叉点上，这块华东地区最大的绿地广场被定位为“城市客厅”。据悉，从最新的规划蓝本中，其范围为北到建乐路，南到清名路，西到新盛路，东到通扬路。未来的太湖广场区域将形成四个功能板块：即北侧以展览、办公、酒店与行政为主；南侧以文化，办公与商业为主，强调城市功能的复合化与参与性；运河以西为滨水休闲、商业为特色的办公、居住混合进展区；东侧要紧是以居住为主。【打开新版无锡交通旅游图，从上下方向对折，再从左右方向对折，这两次对折的中心正是太湖广场！今年上半年出炉的无锡市中心城区操纵性全

34、面规划也明确将太湖广场定位为商务文化核心区，两大市级中心之一。无锡“商核”:商业风向新地标走高端路线转型为新副市区商务中心的桥头堡太湖广场高端项目最多也最具优势，由于太湖大道主干道的枢纽作用，太湖广场CBD紧靠主城却远离交通拥挤的困惑，自然环境与硬件条件有很大程度提升，带来的是办公向此转移，良好的办公环境与优秀的物业管理水平将不断拉动租金价格的上扬。太湖广场及周边区域将以一幢幢标志性的建筑，逐步形成东西南北高楼林立的无锡城市名片与地标，逐步形成文化、休闲、会展、办公、商业、居住等功能效应竞相汇聚的国际商务中心。再加上政府对太湖广场区域新一轮规划的实施，太湖广场CBD必将转型为新副市区商务中心的

35、桥头堡。6月，由香港九龙仓投资8亿美元的九龙仓高端商务楼项目在太湖广场南侧正式开工奠基,将建成江苏第1、中国前10、世界前20名的国际化、多元化高端商务楼，建筑面积28万平方米，成为无锡名副事实上的标志性建筑。9月28日，位于太湖广场北侧的无锡凯宾斯基大饭店开业，建筑总高度196.5米，建筑总层数50层，总投资10亿元人民币。10月1日，锡城最大的百货商场茂业的开张填补了太湖广场南部地区大型百货商业的空白。10月18日，占地5.5万余平方米，总建筑面积30多万平方米的无锡世界贸易中心也在太湖广场东南侧盛大举行主体工程奠基典礼。多个大型综合商业项目的开工与投入运营，为政府重点打造的太湖广场现代商

36、务中心奠定了基础，多中心城市格局正在形成。22日上午，总投资20亿元的无锡茂业城在太湖广场正式开工建设，这标志着无锡规模最大的综合性商业建筑群建设正式启动。业内人士表示，茂业城的建设意味着无锡有望将太湖广场打造成为无锡的“徐家汇”，并成为辐射长三角的商业中心。据介绍，该项目占地面积5万多平方米，规划建筑面积45万平方米，其中购物中心20万平方米，写字楼7万平方米，五星级酒店4万平方米，高级商务公寓14万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、办公、酒店、商务公寓等诸多功能于一体的大规模、综合性的标志性商业建筑群，该项目也是无锡地区规模最大的综合性商业建筑群。该项目将分两期建设，首期项目将在明年年底完成，

37、功能定位于知名百货进驻与各类品牌专卖店；二期则由五星级酒店、甲级写字楼、高级商务公寓与各类休闲娱乐设施等构成，包含各类风味休闲餐厅、电影院与真冰溜冰场等。此外，整个茂业城还拥有2000多个停车位，内有电梯数百部，消费者能够很方便地通达不一致区域。业内人士分析，太湖广场正在建设或者者待建的五星级酒店至少有5家，密集的高档酒店将使这里成为一个“地球村”；世贸中心等百货业消费定位已经超过中山路商圈，太湖广场本身又是社会事业项目最为集中的区域，无锡市博物馆、革命陈列馆、科技馆、档案馆、城建档案馆在太湖广场南侧同时开工建设。随着茂业城开工，必将对该板块众多重量级项目的落户起到“筑巢引凤”的作用，太湖广场

38、势必成为无锡地区新的商业中心与财富中心。作为台资重要投资地的无锡，台湾消费品牌日益受关注，如今无锡有了台湾品牌集聚店。位于太湖广场一侧的台湾欢乐城，与入驻的30多家台湾厂商签约，昭示着正式进驻太湖广场新商圈。这是锡城首座台湾主题特色商业城，已于8月底正式开业。太湖广场新商圈目前已初具雏形，除家乐福外，已有世贸中心、凯宾斯基大酒店、香港九龙仓、深圳茂业城等知名品牌商家正在建设中。台湾欢乐城引进台湾著名品牌商家，集百货、餐饮、服装、休闲娱乐等诸多业态于一城。经营者大多数为台湾客商，80%是台湾商品，如台湾顶级烘焙品牌艾维尔阳光蛋糕、专营精巧农产品的食尚宝岛超市、西子湾台湾料理、台湾百与织造、宝岛眼

39、镜、DISNEY珠宝首饰及台湾雅虎电玩等都将入驻，他们多数已在内地其他城市投资并有良好业绩。口3、 河埒口商圈五、典型商业项目调查（一）个案调查1保利广场商铺调查无锡保利广场由无锡民生房地产开发有限公司投资兴建，含保利购物中心、五星级金陵大饭店、金陵高档写字楼、城市之光高档住宅楼、保利美食街、保利实验小学等多个项目，是苏南地区首座集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务、旅游、酒店、办公、商住、教育于一体的大型复合商业地产项目。作为无锡地区首家接轨国际最先进商业形态的商业地产项目，保利广场率先引入ShOPPingmall业态，在强化购物功能的同时，突出餐饮娱乐休闲功能，倡导新型购物理念，有无锡首座时尚购

40、物公园之称，是无锡首批旅游购物推荐单位。名称保利广场建成时间2004年8月地理位置解放东路、东门建筑面积15.3万而（其中保利购物中心为8万肝）开发商无锡民生房地产开发有限公司投资额10.3亿RMB运营商经营方式售出后反租，再统一出租租金/售价6元/面/天管理费7元/Itf/月商铺面积要紧为20100不等商铺数量131家已有商铺121家空铺10家空铺率8.3%停车场有地下停车场，600多个车位楼层分布共分四层，地下一层要紧为体育运主题，一二层有服装、珠宝、化妆品、餐饮等，三层要紧为剧院与餐厅。主力店金陵饭店、家乐福、运动100、超越神话大剧院、北京东来顺饭庄、KFC味干拉面、豪牛士、豪客来、必

41、胜客、星巴克咖啡项目定位时尚购物中心，是锡城首家ShOPPingmalL也是目前无锡唯一一家与国际接轨、具有先进商业形态的购物中心，集“食、娱、游、购”这旅游四大要素于一身，融购物、休闲、娱乐、餐饮、服务、旅游于一体的大型“一站式”购物中心。经营种类服饰约53家，占43.8%；珠宝11家，占9.1%；化妆品20家，占16.5%；美发1家,占0.8%；眼镜2家,占1.7%；餐饮20家，占16.5%；运动休闲6家，占5%；游艺2家，占1.7%；箱包鞋帽4家，占3.3%；剧院1家，占0.8%；家居2家，占1.7%。说明该表统计数据包含保利购物中心与保利美食街，走道内的临时摊位未列入统计范围。地下一层

42、设有一个篮球场，收费标准为10元/人.小时，一个乒乓馆，收费标准为15元/小时/桌，另有一个攀岩馆。民生房产的母公司为无锡商业大厦集团，现商业大厦以被均瑶集团收购，因此，民生房产也被纳入均瑶集团体系。地下与一二层只有零星几家空铺，三层空铺较多，约占三层面积的70%,有些已完成招租，正在装修，有些是往常营业的店铺撤离了。整个项目总建筑面积达15.3万平方米。2、崇安寺生活步行街区商铺调查崇安寺街区位于中山路与人民路交汇处，分地上与地下两部分，形成的“双层街”格局。内部以小尺度步行街为其“传统商业内街”，大量的人文景观与悠久的饮食文化、民俗文化、使崇安寺地区起着连续城市文脉的作用，其中建有江南水乡

43、特色浓郁的地下水景街，小桥流水，并重现了历史上的人文景观阿炳故居、崇安阁、皇亭、白水荡等无锡最具平民气息与文化亲与力的景观，再加上周边的城中公园，使商业、绿化、文化三者在崇安寺得到了与谐统一。崇安寺作为无锡的“商核”，周围以中山路、人民路、县前街、解放路为其现代商业街，周边商场林立，包含商业大厦、大洋百货、新世界百货、八佰伴、三阳百盛及新兴的商业街区保利广场等。成熟的大商业圈营造出浓厚的商业氛围，每天的客流量都在10万人次以上人流密集，消费旺盛。名称崇安寺生活步行街区建成时间2005年4月地理位置中山路、人民路建筑面积7万户开发商无锡市崇安城市投资进展有限公司/无锡市崇安寺房地产开发有限公司投

44、资额30亿RMB物管公司崇安寺步行街物管公司经营方式租售结合租金/售价租金525m7天。售价8万、10万、15万、20万/行不等管理费15元/ltf/天商铺面积1560为多商铺数量385家已有商铺373家空铺12家空铺率3%停车场有地下停车场，500多个车位楼层分布要紧为地下与地上两层，共三层。地下与地上一层要紧经营服装、箱包鞋帽、珠宝饰品、化妆品、体育专买等，二层要紧为餐饮与摄影。主力店肯德基、麦当劳、豪客来、皇亭小吃、王兴记美食、三副百货、国网手机、侬侬婚纱摄影项目定位融合历史文化景观资源于一体的特色商业街区经营种类服装约185家，占49.6%；箱包鞋帽约38家，占10.2%；美容约15家

45、，占4%；珠宝饰品约37家，占9.9%；餐饮约38家，占10.2%；体育专卖约12家，占3.2%；摄影约5家，占1.3%；化妆品约13家，占3.5%；其他（包含家居装饰、手工制作、工艺品、眼镜、游戏、小百货等）约30家，占8%。说明街区地下一层还设有一些临时摊位，要紧经营各类首饰挂件、装饰物、化妆品等，未列入商铺计算范围。整个街区根据所处地理位置分成A、B两区，二泉广场西为A区，东为B区，其中A区人气较旺，B区人气较差。街区计划分为珠宝古玩区、皇亭小吃区、特色商业区、民俗展示区、体育文化活动区、品牌服饰区、休闲娱乐区，一方面使商区功能分明、便于管理，另一方面也提升了城市窗口形象。但从调查看，区

46、域划分并不明确，给消费者的感受还是格局较乱。街中的皇亭小吃、王兴记、功德林都是无锡小吃的老字号，在无锡老百姓中间有极大的号召力，但翻新重建以后，给消费者的感受变化不小，影响力也削弱了。3、南禅寺文化商城商铺调查南禅寺文化商城是03年对南禅寺老街进行改造后建成，04年1月正式落成。南禅寺建于南朝梁武帝时期，古称“梁溪十大刹、首惠山、次南禅”，至今有HOO多年历史。改造后的南禅寺文化商城保留了历史悠久的妙光塔与一些有着古城气息的老建筑，添加了时尚、流行、新潮氛围的各式商店。重点突出在新建各类特色专业商市、恢复南禅寺、开发古运河风情旅游资源三个方面，从而使商业、旅游、古寺、古塔、古河三者结合融为一体

47、，并以特色专业商品市场为主的创k闲、购物、娱乐的好去处。名称南禅寺文化商城建成时间2004年1月地理位置解放东路、南门建筑面积9.3万户开发商南长区房管局投资额1.5亿RMB物管公司南禅寺文化商城管理处经营方式出售租金/售价1万11转租租金351OO元tf月管理费0.08元/m/天商铺面积3080居多商铺数量489家已有商铺459家空铺30家空铺率6.1%停车场地上停车场，现180个车位，半年后改造完成为400个楼层分布要紧街区共有两层，商铺要紧集中在一楼，二楼也有少量商铺，以休闲娱乐、餐饮、健身与培训为主，另有一部分作为仓库，空铺也要紧集中在二楼。主力店KFC穆桂英美食、南禅寺书城项目定位集

48、餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的综合性步行街。文化的窗口、美食的世界、购物的广场、娱乐的天地经营种类艺术品类（雕刻品、陶艺品、古玩、字回等）约107家，占23.3%；服饰约84家，占18.3%；珠宝饰品店约77家，占16.7%；餐饮约41家，占8.9%；香烛约17家，占3.7%；医药保健店约14家，占3%；箱包鞋帽约13家，占2.8%；音像制品约8家，占1.7%；娱乐健身约6家，占1.3%；摄影约5家，占1.1%；其他（有烟酒店、化妆品、渔具、书刊、宠物、超市、中介、复印、咨询、培训等）约87家，占19%。说明以上调查的都为固定摊位，还有临时摊位约150个，集中形成几 个特色片区：在花卉市场、鱼

49、鸟宠物片区、旅游工艺品片区、邮币卡 类片区、特色小商品片区、书城。现处于步行街南侧的无锡南禅寺紫金广场项目正在施工当中，项 目总建筑面积5万平方米，其中地下1万平米左右将引进易卖得超市， 另有精装修商务公寓“南禅寺公馆”，拟构建“地下超市+购物广场 +餐饮+休闲娱乐+高级精装修公寓”5为1体的复合型、体验式消费 经营业态。南禅寺步行街的定位比较特殊，沿袭了传统，因而自身特色明显， 最大限度地避免了与其他商业街的竞争，因此其拥有大量稳固的顾客、 游客，市场非常繁荣。但市场繁荣的同时也存在一些问题，店铺虽有 分类，但还是让人感受凌乱，管理不够到位，整个商城普遍存在脏、 乱、差的情况（最近也是市政府

50、的重点整治对象），极大的降低了商城 的品位与档次。（二）知名商超客流调查商超客流统计各商场日客流量统计计点商般、工作日日客流量工作日有效客流有效客流率双休日日客流量双休口有效客流有效客流率商业大厦441921733639.2%4787518781三洋百盛251081250849.8%2611313017保利广场339721757651.7%4202518248大润发超市291481729559.3%六、要紧竞争对手调查1、金太湖国际城调查无锡金太湖国际城扼守无锡主城区北门，位于青石路东北侧，为无锡市政府十大重点商业改造项目之一，毗邻火车站、长途客运站，处于规划中的双地铁交汇出口，占地面积约14

51、万平米，总建筑面积约68万平米，总投资约21.8亿元人民币，是集大型商街、五星级酒店、甲级写字楼、高尚住宅为一体的大型建筑综合体，将打造成为集合购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等多功能的都会中心国际购物天堂。名称金太湖国际城建成时间2008年11月地理位置青石路、吴桥建筑面积68万开发商无锡金太湖房地产开发有限公司投资额21.8亿RMB物管公司无锡金太湖国际城物业管理有限公司经营方式租售结合（出售为主）租金/售价一楼35万万,二楼1.8万11f管理费暂未定商铺面积30-80为主商铺数量已有商铺空铺空铺率停车场地上600辆，地下3000辆楼层分布主力店沃尔玛超市项目定位

52、打造成为集合购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等多功能的都会中心国际购物天堂。经营种类说明估计2009年9月开业。分为东区与西区两块。2、阳光广场商铺调查阳光广场由无锡阳光置业有限公司开发，位于无锡市CLD（中央生活区）中心区域，红星路与建筑路交汇处，总商业面积约60,000平方米，其中营业中的沃尔玛超市占用15,000平方米，另外45,000平方米规划为零售商业区，集特色餐饮、休闲娱乐、时尚购物等诸多功能于一体，开创性的将中西美食、特色餐饮为主的餐饮功能，KTV、酒吧、多功能场所为主的娱乐功能，时尚精品及百货为主的购物功能，通过专业的布局、划分，合理的融合在一起，以中

53、高档次的品牌旗舰店配合独立店铺（店中店形式综合经营）形式，形成休闲娱乐氛围浓郁的特色步行街，并引入先进有效的商业及物业管理模式，进展前景不错。名称阳光广场建成时间2006年9月地理位置红星路、建筑路建筑面积600m2开发商无锡阳光置业有限公司投资额运营商香港新港物业集团经营方式出租租金/售价8元11f庆、5元11f天、4元11f天不等管理费0.9元/nf/天商铺面积1020、5060居多商铺数量132家已有商铺45家空铺87家空铺率65.9%停车场地下停车场，624个车位楼层分布部分为三层，部分为四层，现开业商铺要紧位于一层，二层有家电、网吧、餐饮等少量商铺以营业，其余多为空铺。主力店沃尔玛、

54、苏宁电器、KFC、味千拉面、豪客来、旺角小馆项目定位经营种类餐饮约15家，占33.3%；美容约3家，占6.7%；干洗约3家，占6.7%；服装纺织品8家，占17.8%；休闲娱乐约3家，占6.7%；银行约1家，占2.2%；网吧约1家，占2.2%；家电约1家，占2.2%；零售（超市、烟酒、水果等）约10家，占22.2%。说明项目有无锡阳光置业有限公司开发，香港新港物业集团一次性买断，然后统一出租管理。关于招商的定位很明确，同时对入驻商家有一定的选择与把关。3、鼎牌中心广场商铺调查鼎牌中心广场是无锡市房地产开发集团有限公司&鼎牌房产开发的锡城高级生活居住区新梁溪人家项目的商业地产部分，位于青祁路与建筑

55、路交汇处，北临梁溪河、西面青祁路、周边拥有新体育中心、汽车西站等，环境优越、配套完善。新梁溪人家紧邻的青祁路是西南片区南北主干道、毗邻的太湖大道更是无锡东西向快速通道，这里的交通道路系统堪称完善，为出行提供了众多方便，也为未来的进展前景制造了足够大的升值空间。但建成1年半以来，招商情况并不理想，空铺很多，形势并不乐观。名称鼎牌中心广场建成时间2006年6月地理位置青祁路、建筑路建筑面积38300m2开发商无锡市房地产开发有限公司投资额RMB物管公司无锡金佳物业管理有限公司经营方式售租结合，其中8成已售出租金/售价售价2.5万（靠路），1万（不靠路）；租金45元/行/天（靠路），1元/III?/

56、天（不靠路）管理费2元11f月商铺面积40-200mj商铺数量179家已有商铺47家空铺132家空铺率73.7%停车场有地下停车场，150个车位楼层分布部分2层，部分4层，现营业店铺几乎都在1层。主力店大统华超市、必胜客项目定位经营种类服装约23家，占48.9%；餐饮约3家，占6.4%；美容休闲约3家，占6.4%；银行约3家，占6.4%；网吧1家占2.1%；彩票1家，占2.1%；中介2家，占4.3%；干洗1家，占2.1%；茶叶约3家，占6.4%；零售（包含烟酒、水果、日用品等）约10家，占21.3%。说明该项目由台湾开创都市与土地研究集团与无锡联诚投资管理顾问有限公司负责招商,由金佳物业负责物管。三四楼多为大面积商铺现都为空铺。