青岛可行性分析报告房地产开发公司工程范文-文本-模板-案例

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2、行性分析报告范文项目的提出理由与过程尽管2005年以来，针对国内有些地方出现房价过热现象，国家各部委运用金融、财政、行政、法律等手段对房地产市场进行宏观调控，引导房地产市场健康发展。但是，全国各地的状况参差不齐，在2005年全国“两会”期间，青岛常务副市长黄奇帆接受媒体采访时强调青岛房地产市场无泡沫，在接受国内外30多家网络媒体采访和2005年房地产秋交会上的讲话，黄奇帆再次确定了这个结论。另一方面，青岛作为西部直辖市，城市化进程加快，新区建设、旧城改造等投资推动青岛经济上升。青岛可行性分析报告范文1.2项目概况青岛可行性分析报告范文拟建地点本项目宗地位位于青岛市北部新区（北部经xx区）经xx

3、鸳鸯组团牌坊片区地块内。该片区地块西北方临金开大道，地块东临保利高尔夫球场，西南方临西部建材城，东南方临保利国际花园项目；土地总面积为477214.7平方米(合715.82亩)，其中，出让用地467894.5平方米(合699.14亩)，道路分摊用地11120.2平方米(合16.68亩)。项目地块距离观音桥商业中心13公里，仅需15分钟。距离解放碑26公里，车程25分钟左右, 距离江北国际机场8.7公里，仅需14分钟车程。建设规模、内容、工期本项目建设用地面积710亩，总建筑面积812450平方米.现规划用地性质为居住，容积率1.49，建筑密度31.36%，绿地率31.6%。本项目分五期开发,总

4、投资30亿元,建设支配拟自2007年12月起先动工，至2012年12月,总建设周期为48个月。主要技术经济指标详见表1-1主要技术经济指标。1-1 xx项目经济技术指标项目名称：xx项目序号指标单位数量备注1项目占地面积亩7102容积率1.493绿地率31.6%3.1集中绿地率8.7%3.2一般绿地率22.9%4建筑密度31.36%5地上总建筑面积平方米6943705.1住宅建筑面积平方米6328705.2配套建筑面积平方米61500商业（销售中心）平方米2000商业平方米43000幼儿园、小学平方米14300其他配套（地上）平方米22006地下总建筑面积平方米1180806.1地下车库平方米

5、1180807总建筑面积平方米8124508住宅建筑面积8.1联排别墅建筑面积平方米168300 8.2小高层规模建筑面积平方米59450 8.3高层规模建筑面积平方米392800 8.4双拼别墅建筑面积平方米12320 青岛可行性分析报告范文1.3本章结论本项目位于青岛市北部新区（北部经xx区）青岛可行性分析报告范文其次章 市场分析青岛可行性分析报告范文2.1项目的功能定位鉴于项目业主的投资意向及托付要求，结合青岛市及当地房地产市场需求，本项目建筑功能定位为住宅。具体内容拟为双拼别墅、联排别墅、花园洋房等中高档住宅为主；另有少量高层住宅及商业与配套配套的公共建筑和车库等。青岛可行性分析报告范

6、文2.2基本面分析青岛可行性分析报告范文青岛市宏观经济分析据青岛市统计局数据统计表明，2005年112月份全市实现地区生产总值2114.65亿元，同比增长11.8%，增幅比去年同期回落0.5个百分点。其中，第一产业实现增加值306.05亿元，同比增长4.3%；其次产业实现增加值961.81亿元，增长13.3%，其中工业实现增加值748.26亿元，增长12.8%；第三产业完成增加值846.79亿元，增长12.5%。上半年全社会固定资产投资697.25亿元，比去年同期增长15.7%；而社会消费品零售总额525.16亿元，比去年增长13.8%。投资的总额和增长速度均超过消费，仍是青岛市经济增长的第一

7、拉动力。房地产市场分析随着中心接着实施扩大内需的宏观调控政策，依据中心在十五支配建议中对房地产业提出的“增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量”两大任务，结合中心直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，在将来几年，我市房地产业的发展前景，将呈现出房地产开发接着持续健康发展，房地产业的支柱地位将进一步确立，城市布局将得到合理调整，房屋开发将进一步走向小区化、特性化、智能化、品牌化和节能型，开发经营行为更加规范有序的发展趋势。其理由：一、需求市场进一步扩大。今后20年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的一项重要任务，城市化水平依旧持续提高将带来城镇住房需求增加。2004年青岛城镇化率仅为3

8、6.4%，平均每年增长1.58%，低于全国平均水平2个百分点。依据我市城镇化建设总体规划,2005年城镇化率达到41%，赶上全国平均水平；到2010年，城镇化率达到50%，接近全国先进地区水平；到2020年，城镇化率达到65%左右，都市发达经济圈和部分大中城市领先基本实现现代化。此外，青岛市规划局的规划显示，最近5年内，青岛市的旧城改造拆迁面积将达400万m2，青岛市平均每年将新增1000万m2住宅面积需求。青岛市主城人均居住面积将增加到24m2，达到小康标准。因此，如此大规模的城镇化建设和旧城改造工程，将给青岛房地产市场带来巨大的消费市场，房地产业发展在政府的指导下开发力度还须要进一步提高，

9、以满意市场需求。二、“8小时青岛交通”、“半小时主城交通”工程的实施，外环快速道路建设的启动，主城区桥隧收费制度改革措施的出台，不仅能大大降低居民购房置业后的运用成本，更将从根本上打破我市楼市之间的区域樊篱，促使部分开发商加快路桥沿线和郊区开发的历程，从而促进城市布局的合理调整。金开大道沿线住宅项目产品建筑风格数量法国卢瓦尔1个意大利1个西班牙2个地中海2个新古典1个美式风格1个现代风格4个物业类型小高层、高层21.7%多层8.7%花园洋房30.4%畅销楼盘统计：楼盘名称产品协信TOWN城联拼别墅天湖美镇花园洋房、联排别墅、高层棕榈泉国际花园多层、小高层、联排别墅蓝湖郡联排别墅、独立别墅弗莱明

10、戈花园洋房绿地翠谷花园洋房、联排别墅建工将来城联排别墅、花园洋房东方王榭联排别墅、花园洋房独立别墅配套设施：区内交通配套完善，是中国西部南北(渝黔、渝合高速马路)、东西(成渝、渝万高速马路)马路大通道交汇枢纽；将于2005年通车的渝怀铁路横贯境内，城市轻轨环线3号、4号、6号线均经过区内，其中3号线(市中心区江北国际机场)已经动工。构成北部新区骨干路网的“开山通海兴渝州”七条金系列干道，到目前为止，宽54米，长18.7公里的金开大道已经建成。而金山、金通、金海、金兴、金渝、金州也都正在建设和规划之中。设计70万标箱、连接长江三角洲的寸滩港集装箱码头已开工建设。中国西南最大的电信交换枢纽落户其南

11、缘。优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，给予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力。、将来规划定位依据新区规划简图，将来的北部新区将由人和、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山七个组团构成。其中人和、礼嘉、鸳鸯不但包括商务区、研发区，还包括环境美丽的高档居住区，而大竹林、金山等组团则是工业区。 在这七个组团之间，其中包括一个森林和鸟类爱护区，两个景观林木培植区，3个主题生态公园，4个生态农业区。统计显示，北部新区的环保绿化面积占整个规划面积的20以上。这一区域将会是青岛市最主要的高档住宅开发区和“富人区”。北部新区原有居民10万左右，依据新的规划将来的北部新区将成为65万人口的居住地，

12、其中常住人口50万，流淌人口15万。随着大型企业、高品质住宅的入住，北部新区也将成为高收入、高素养人群的首选居住地。而新增加的55万居住人口，让众多房产开发商看到了一个潜在的需求客户群。 2.4项目市场分析位于青岛市北部新区（北部经xx区），经xx鸳鸯组团牌坊片区土地。距离青岛市中心解放碑仅26公里，距离江北区商业中心仅15公里。项目建设和销售条件良好；同时我司是北京xx集团控股企业，拥有较强的资金实力和房地产大项目的实际操作实力，这些都将使得本项目的销售创建良好的条件。其优势主要表现在：本项目应突出的主题概念1)突出“新的、更高级、更完备”的产品，明确了产品差异化的目标。2)让客户产生新奇心

13、理，找寻产品的创新之处。3)符合青岛人喜爱高性价比的性格，用同样的钱买到更优质的产品（比绿地翠谷、佛朗明戈、天湖美镇、奥园的洋房优胜）。4)符合某些客户喜爱炫耀的特性品位，在更高级、更舒适的洋房里。5)符合青岛人淘宝心理，用更低的价钱，买到心目中的志向产品（以低于棕榈泉价格25的价钱买到同样的电梯洋房）。2.6项目定位市场定位.1项目档次档次定位：中高档综合型社区。项目档次定位理由：项目要有特色，与其它楼盘要有区分。应以中高档住宅为主，满意于市场需求。.2市场定位市场定位：主城，金开大道、中高档次，高品质生活社区。产品特征定位：现代、舒适、优雅，通过外部观高尔夫资源与内部景观的整合，共同体现一

14、种人文关爱、和谐居住的精神。目标客户群定位：事业胜利，拥有确定身份和财宝，希望得到社会认同、享受人生并追求高品质生活的社会消费群体。市场定位理由：关于目标客户：有确定的经济基础，拥有自己的物业，目前多为二次置业之人士，留意物业能为将来的生活带来享受和升值的空间，同时物业能表现自己的品位以及胜利人士的身份地位，懂得生活享受，对于总价敏感性一般。关于中高档次：有品位但不奢华的社区入口、拥有独特服务的会所、华丽的样板示范区；追求现代智能化技术的运用，如日照、通风、采光、网络、安防的充分考虑，现代领先技术（如：环保、隔热建材）的运用，多采纳大面积的玻璃，具金属质感并非昂贵的建材。关于高品质生活社区：通

15、过人性化的户型、外观设计，以及在产品细微环节、营销细微环节、物业管理细微环节的细心设计与组织，体现这类客户的身份与地位。“小隐隐于野，大隐隐于市”，将住宅与山势地形、园林景观充分融合，使其外人只能“管中窥豹，可见一斑”，通过产品的综合细微环节来体现和谐、高品质的生活。关于人文精神：通过平衡产品的综合效果来体现，要做到四平八稳；在景观的营造，充分体现均好性原则，着力打造项目内景资源，引入特色景观，留意水景的营造；强调物业管理的重要性，供应管家式的物业管理服务，加强对业主的关怀，并有严密的保安措施，引入品牌物业管理公司，一来提升项目软件服务水平，二则提升项目品牌价值。关于金开大道：四通八达的马路网

16、络拉近与主城核心区的距离；青岛向北的口号家喻户晓，在金开大道两侧分布有众多高档项目，是中产阶层置业的重点区域。卖点定位：差异化的产品将成为最大的卖点。景观优势：可纵观保利国际高尔夫球场。 项目地处北部新区最高处，四周视野开阔，东面临崖、西面两条马路与远处拉开距离，宽阔视线令人心旷神怡。地块东面、东南面和东北面视野开阔，永无遮挡。项目拥有良好的山地地形，以及镶嵌其中的多处原生态湖泊，依山傍水，内部景观优势相对其他竞争对手更加出众。用好内部原始景观，可打造独特的山地产品。完善的交通网路，到达性强。项目虽然地处金开大道，离市区较远，目前公交系统不完善，但是路网状况特别良好，反而更加有利于对中、高档客

17、户的吸引，主要干道宽大、快捷，对有车族来说到达性强，而且有效远离市区的热闹。创新的外观。依据项目市场定位，结合周边楼盘价格现状及发展趋势，本项目初步拟定综合均价为：序号项目计算基数（建筑面积平方米）预料套内均价（元/平方米）预料建面均价（元/平方米）销售金额（万元）备注1住宅370720.901.1小高层59450.006000528031389.60依据经开地区市场调查分析1.2联排别墅168300.0082007790131105.70依据经开地区市场调查分析1.3双拼别墅12320.00150001470018110.40依据经开地区市场调查分析1.6高层392800.005500484

18、0190115.20依据经开地区市场调查分析2商业43000.0010001847536442.50依据经开地区市场调查分析3车位50%15837000011081.00元/个总车位3859个，其中有692个为别墅内车位，不计销售，计算销售的车位为3167个4样板房装修2000.0024782100399.00依据经开地区市场调查分析5合计 418643.402.71目标客户内部 vv才vcv才群体。在这个群体中也有中学低收入的人士，所以还须要进一步细分。结合项目定位，适合本项目的消费人士应当具备以下特征：憧憬自然；追求享受，有较强的经济承受实力；对生活有独特见解，要求生活的品质；高收入，年薪

19、人民币8万以上年龄在35-55岁之间为主；主要是企业高层或者企业老板以及专业技术人员；车房具备，但打算进入升级换代；喜爱追逐潮流，爱好多元化，对新事物接受程度高；受过良好的高等教化，在文化上有共通性；留意爱护自己的隐私；目标客户分布范围依据本项目的产品和定位，目标客户群体的家庭年收入应主要在16万30万之间。在目前青岛范围内，具有以上特点的人群主要分布在：2.9本章结论与建议通过本章的分析，项目定位以中高档住宅为主，具有基本面和技术面的支持，加之项目业主的雄厚的资金实力和行业背景，项目将来的市场前景值得乐观。但项目业主应充分把握机遇，分析市场动态需求，细分市场，贴近市场，制订完整可行的营销方案

20、。建议项目业主立足长远发展，组建专业的营销团队。第三章 建设内容与规模由于受项目业主供应的资料及项目所处阶段的限制，本项目的建设规模与内容仅为初步看法，项目的开发建设规模等指标将以规划部门的批复看法为准。3.1建设内容与规模xx.xxxx是xxxxxxx有限公司建设开发的住宅项目。位于青岛市北部新区，项目建设内容和建设规模见下表。序号指标单位数量1项目占地面积亩7102容积率1.493绿地率31.6%3.1集中绿地率8.7%3.2一般绿地率22.9%4建筑密度31.36%5地上总建筑面积平方米6943705.1住宅建筑面积平方米6328705.2配套建筑面积平方米61500商业（销售中心）平方

21、米2000商业平方米43000幼儿园、小学平方米14300其他配套（地上）平方米22006地下总建筑面积平方米1180806.1地下车库平方米1180807总建筑面积平方米8124508住宅建筑面积8.1联排别墅建筑面积平方米168300 8.2小高层规模建筑面积平方米59450 8.3高层规模建筑面积平方米392800 8.4双拼别墅建筑面积平方米12320 其中项目一期建设规模和内容如下表项目名称：ANS新的1期AB区序号指标单位数量1项目占地面积亩1962容积率0.623绿地率32.00%3.1集中绿地率9.33%3.2一般绿地率22.67%4建筑密度24.29%5总建筑面积平方米819

22、105.1住宅建筑面积平方米657905.2配套建筑面积平方米5800商业（销售中心）平方米2000商业平方米3600幼儿园、小学平方米0地上其他配套平方米2006地下建筑面积平方米10320地下车库平方米10320人防平方米0其他地下平方米06联排别墅6.1占地面积亩6.2建筑面积平方米657907小高层规模7.1占地面积亩7.2建筑面积平方米08高层规模8.1占地面积亩8.2建筑面积平方米09双拼别墅9.1占地面积亩9.2建筑面积平方米0 青岛可行性分析报告范文第四章 项目场址条件青岛可行性分析报告范文4.1建设场地现状建设地点及场地描述拟建地点：位于青岛北部新区经xx鸳鸯牌坊片区。本项目

23、用地在整个地块的中间位置。场地描述：xx.xxxx项目位于青岛市北部新区。规划用地基本为山地，地形高差起伏较大。场地市政设施良好，相宜本项目的建设和销售。用地规模本项目建设用地面积113800m2，其中建筑物占地面积29474.2m2，绿化占地面积46089m2。年平均气温 17.1C极端最高气温 42.8极端最低气温 2.6平均相对湿度 81年均降雨量 1150mm年均日照时数 1314天年均雾回数 43天无霜期 319-340天平均风速 1.6m/s静风频率 17.5冬夏两季主导风频为 22年静风频率为 25主导风 N-NE青岛可行性分析报告范文第五章 建设方案青岛可行性分析报告范文5.1

24、总平面设计青岛可行性分析报告范文总平面布置规划目标：营建美丽的人文社区，带动城市局部经济的发展腾飞，创建宜人的高尚居住环境，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清楚、道路顺畅、配套设施齐全等要求，创建出“以人为本”敬重环境，舒适美丽的居住空间，同时具有显明的地方特色和时代气息。总体布局体现了以人为本敬重环境的设计构想。总体布局符合规划、消防、环保、防灾、减灾等要求。青岛可行性分析报告范文竖向设计设计中将场地尽量保持原貌，通过适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放供应了便利条件。青岛可行性分析报告范

25、文绿化与美化室外广植树木、草坪、花卉、绿地率超过40.5%，以保证小区环境的整齐。利用本项目地块自然形成的冲击沟，打造主要景观水系，同时考虑限制成本，最大限度的发挥地理落差的优势，设计动态叠水景观，具体绿化与景观设计由业主另行托付。青岛可行性分析报告范文室外工程做法道路最小转弯半径为12m，路宽为46m，路面为沥青路面。青岛可行性分析报告范文5.2建筑设计青岛可行性分析报告范文建筑设计构思本区住宅平面供应了多种类型，各种面积的设计，满意不同消费层次的须要。南向为主，每户均保证两到三间居住空间朝南和两间居住空间朝主要景观，卧房设置低窗台大玻璃凸窗，保证良好的日照及美丽的景观视野，并与室外的绿地相

26、连。空间及立面构成手法均充溢现代都市气息，以全新的思维及手法追求现代美感，顶部轻灵精致，通过凹凸错落的悬挑构件及窗口改变，营造丰富的空间动感及阴影，形成小区标记特色，充溢韵律感，加上对细部细致入微的雕琢和材质及颜色的恰当限制和运用，营造优雅统一又不失温馨浪漫的社区氛围。青岛可行性分析报告范文建筑单体设计依据总体布局，结合场地特点，充分利用地形地貌，满意各单体建筑的运用功能，确定每幢建筑的平面形式。青岛可行性分析报告范文5.3环境景观、灯饰工程及绿化设计设计中留意生态爱护，依据总体设计（总平面设计）和建筑单体设计的设计状况，设计的绿地总面积50706m2。充分结合山地建筑的特征，留意不同高度的绿

27、化景观布局，设置不同风格的绿化组团、雕塑小品及水池花园，再以视野通廊贯穿及连接各景点，使得整个场地的绿化更具层次感，无论身处小区内还是小区外，都有良好的视觉效果和感官效果。每一级台地建筑前的观景带、小高层建筑之间的空地，以及建筑围合的组团中都布置了大片绿化，使整个居住区变成一个曲径通幽、疏密有致，流水错落重叠的美丽环境。青岛可行性分析报告范文5.4结构设计青岛可行性分析报告范文设计要求建筑结构平安等级：二级建筑结构设计运用年限：五十年基本风载：0.4KN/m2建筑抗震设防类别为丙类，地震基本烈度六度，抗震设防烈度六度，设计地震分组第一组。青岛可行性分析报告范文结构设计结构布置均为剪力墙结构，筒

28、体与四周剪力墙共同组成反抗水平力的剪力墙结构体系，剪力墙双向布置，梁、板、柱、墙均采纳现浇。主要结构构件材料1) 柱、剪力墙砼等级：C30、C252) 主要梁板砼等级：C30，C253) 砌体材料及强度等级：烧结页岩砖Mu104) 抗渗砼：S6主要构件截面1) 柱截面：400400，5005002) 剪力墙厚：200，250，3003) 梁截面：20030050013004) 板厚：100，120，200基础类型：采纳大直径人工挖孔桩其它结构处理措施结构平面尺寸超长时，采纳留置后浇带，楼板内添加膨胀剂，并加强板配筋处理。地下室外墙采纳防水砼、抗渗等级S6。拟采纳的主要结构分析软件：PM、TAT

29、、SATWE对施工条件的要求要求施工单位具有丰富的花园洋房和别墅的的施工阅历。青岛可行性分析报告范文5.5给排水设计青岛可行性分析报告范文设计范围室内给排水系统；室外给排水系统。青岛可行性分析报告范文给排水现状本工程属中法渝北水厂供水范围，在经开大道（汉渝路）K0790处有城市主干管1条，管径为DN400mm，供水压力达海拔高度300m。小区北面有城市污水三级干管1条，污水管管径d800mm，接管处W2-115-30,井底标高225.808m。给水水量用水标准：住宅：250L/人d， K=2.5车库：2L/m2次商业：6L/m2d， K=1.5道路及绿化：2L/m2d给水水压本工程最不利点用水

30、在3号楼，经估算所需水压相当于海拔高度296m。给水水质一般按生活饮用水水质考虑。给水系统1）小区设进水管1条，管径为DN400mm。2）室外给水采纳独立的生活给水系统和消防给水系统。3）室外管网呈环状形敷设，生活给水管管径为DN200mmDN400。消防给水管管径为DN150mm。管道覆土深度0.70m。4）小区内依据不同的用水性质分别设置水表计量。5）给水竖向分区及供水方式六层及以下为I区，由市政管网减压供水；七三十一层为II区，由市政管网干脆供水；管材选型室外管道选用钢丝网复合塑料管，热熔连接室内管道选用内筋嵌入式衬塑钢管;快装连接件连接。排水排水量1）污水量：按生活给水量的90%计算，

31、则每天排放污水量约710m3。2）雨水量：依据青岛市暴雨强度公式计算，即：q=2822（1+0.775lgp）/（t+12.8p0.076）0.77（升/秒公顷）其中P=2年，地面迳流系数取0.7，则小区雨水量为2617L/s。排水系统1）排水采纳生活污水和雨水分流制。2）小区内的污水和雨水均通过暗管（沟）组织排水，生活污水排入市政污水管W2-115-30检查井，排入标高226.50。雨水就近排入河道。3）污水管管径d300d500mm，雨水管管径d300d700mm。管道材料室外管道选用UPVC双壁水纹管，橡胶密封圈连接。室内管道选用UPVC塑料管，粘接连接。青岛可行性分析报告范文5.6采暖

32、通风与空气调整设计青岛可行性分析报告范文室外气象参数：表5-5 室外气象参数序号名 称单位数量备注1本地区气象台位置北纬29o35东经106o28海拔m259.12室外计算干球温度采暖0C4通风冬季7夏季33空调冬季2夏季37.13夏季空调室外计算湿球温度0C27.34室外计算相对湿度冬季最冷月月平均%82夏季最热月月平均755室外计算风速冬季平均m/s1.2夏季平均1.46主导风向及频率冬 季C44% N11%夏 季C39% N7%7大气平均压力冬 季hPa991.2夏 季973.2青岛可行性分析报告范文设计范围本项目不具备自然排烟条件的地下车库及设备用房的通风及防排烟系统设计。青岛可行性分

33、析报告范文通风系统设计地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统合用，补风由车道入口自然补风，系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。通风量按换气次数取值如表5-6表5-6 通风量取值表房间类型换气次数地下车库6次/小时变配电室8次/小时水泵房6次/小时住宅内的卫生间通风由用户自理，厨房采纳变压式排风道进行排风。青岛可行性分析报告范文5.7燃气设计青岛可行性分析报告范文设计范围室外自然气管道住宅自然气管道青岛可行性分析报告范文自然气用气量本项目住宅小区共有住户832户。自然气用量按1.5m3/户.日计，并考虑5%不行预见用气量，共计3700m3/d。青岛可行

34、性分析报告范文自然气参数自然气供应压力为0.10.2MPa青岛可行性分析报告范文设计原则室外自然气管道采纳树枝状系统。室外中压自然气经调压箱后经庭院自然气管道送至住宅用户运用。住宅用户每户设置流量计单独计量。青岛可行性分析报告范文管道敷设方式及防腐室外自然气管道干脆埋地敷设。管道采纳加强级防护涂层。室内自然气管道不需防腐。青岛可行性分析报告范文管子及附件室外埋地自然气管道采纳无缝钢管。室内管道采纳铝塑复合管。青岛可行性分析报告范文5.8电气设计青岛可行性分析报告范文供电负荷等级本小区建筑属高层建筑。其中消防用电设备、应急、疏散照明，智能化系统用电设备及客梯为二级负荷，其余均为三级负荷。电源及电

35、压依据业主与当地政府及供电局协议，小区用电供应10kV电源，小区内10kV配电线采纳ZR-YJV-10kV电力电缆。二级负荷除消防风机外采纳蓄电池作备用电源，消防风机采纳单电源双回路供电方式。供电系统小区10kV配电采纳单母线不分段运行，引来一回10kV电源由小区10KV配电所安排后,以放射式向各变电所供电,变电所之间设低压联络,以备负荷调整之用。继电爱护及配、变电所设备选型10kV配电设备选用中置柜。低压配电设备选用固定分隔式开关柜，变电设备选用SG10型带IP4x爱护外壳、冷却风机、温控箱式干式变压器。10kV进线采纳真空断路器作过流和速断爱护，变压器采纳负荷开关加熔断器爱护，并设高温报警

36、爱护。低压出线采纳低压断路器作过流兼速断爱护。用电管理及电能计量本小区计量分为商业、动力、居民用电三大类。居民设一户一表，计量表集中设在走廊(电气井内)。动力用电在变电所集中计量。商场、铺面按楼层或用户设计量表。青岛可行性分析报告范文室外照明室外照明由业主托付园林设计单位一并考虑，本设计只预留电源，室外照明由物管集中限制。青岛可行性分析报告范文小区电力线路敷设小区电力线路以电缆沟敷设为主,辅以部分直埋地敷设,穿越道路及入户时穿钢管爱护。青岛可行性分析报告范文室内配电及照明配电室内配电采纳放射式与树干式相结合的方式，对大型设备、电梯等用电负荷由变电所放射式配电，二级负荷采纳放射式单电源双回路末级

37、自动切换方式配电。其它设备及住宅采纳树干式配电。低压放射式供电电缆选用YJV型电力电缆，公共用房树干式配电线路采纳BV型铜芯绝缘电线，住宅楼配电竖向干线选用PB型预分支电缆。配电支干线、支线采纳ZR-BV-450750铜芯绝缘线。从变电所引出的低压配电线路采纳槽型桥架，一部分敷设至设备或配电箱，一部分敷设至电气井后，再沿电气竖井敷设至各楼层配电箱。从各楼层配电箱配出的支干线，支线穿PVC管或钢管沿棚、墙、地暗敷或明敷照明1）商场照明采纳格栅式高效荧光灯为主，辅以节能灯，由配电箱集中限制。2）车库照明采纳简式荧光吸顶(链吊)灯，由照明配电箱集中限制；设备用房照明采纳防水防尘灯具。由各房间就地限制

38、。3）住宅室内照明由住户自理，公共走廊、楼梯间照明采纳吸顶灯，由声、光控开关限制，电梯间照明采纳环形荧光吸顶灯，由跷板开关就地限制。4）车库、商场、设备用房、住宅公共走廊、楼梯间、电梯前室设应急照明，在车库、商场、疏散通道、出入口、楼梯间等设疏散标记灯。全部照明线路均采纳ZR-BV-450750型导线穿PVC管或钢管在棚、墙内敷设。青岛可行性分析报告范文电气平安建筑防雷及接地依据小区建筑性质，在楼栋建筑物屋顶沿女儿墙四周敷设一条水平避雷带及在屋面敷设20m20m或24m16m避雷网格,以防直击雷。建筑物高度30m以上各层四周边梁钢筋焊接成环行水平避雷带防侧击雷。30m以上外墙上的金属栏杆、门窗

39、等与防雷装置相接。本小区采纳综合接地系统，防雷引下线利用建筑物柱内主筋，接地极体利用建筑物基础钢筋，接地系统工频电阻 R 1。强电平安高、低压配电设备采纳氧化锌避雷器作过电压爱护，配电系统接地采纳 TN-S(TN-C-S)制。插座回路采纳漏电爱护开关，小区内全部金属设备外壳、金属管道、金属构件等均牢靠接地，并作等电位联接，住宅卫生间作局部等电位联接。青岛可行性分析报告范文5.9建筑智能化王正斌青岛可行性分析报告范文消防报警及联动系统系统组成及爱护等级确定依据小区建筑性质，确定为二级消防爱护等级。消防系统采纳限制中心形式。消防中心设在地块中心会所位置，对整个小区火警进行监视。该系统由一个集中报警

40、限制器、数台区域报警器及若干楼层显示器、火灾探测器、声光报警器、手动报警器、火警电话、联动设备等组成。设备选择及设置地下车库及设备用房分别设感温、感烟探测器；商场、高层住宅走廊、电梯前室、公共建筑走廊等处设感烟探测器；在上述各处走廊及出口设手动报警按钮、火警电话、声光报警器等。住宅电梯前室设手动报警按钮和火警电话插口。消防联动及限制要求当小区随意一处发生火灾时，消防中心接受火警信号，并经确认后，联动相关设备：启动喷淋泵，消火栓泵，送、排烟风机；关闭失火区防火卷帘门；打开送风口、排烟口；切断火灾区非消防电源；接通声光报警器、疏散标记灯；电梯自动返回首层；消防中心接收设备动作返回信号。重要消防设备

41、除采纳总线模块联动外，另设多线干脆手动限制。消防设施电源供应及接地消防设施由变电所及蓄电池分别供应电源，采纳双回路末级配电箱自动切换供电，报警系统另配备UPS后备电源。消防系统接地与小区建筑其它接地共用接地体，接地电阻 R1。应急、疏散照明商场、车库、设备用房、住宅公共走廊、楼梯间、电梯前室设自带电源的应急照明灯，在商场、车库、疏散通道、出入口及楼梯间设自带电源的疏散指示灯。疏散照明由消防中心限制。应急、疏散照明电源供电时间不少于30min。电视、电话系统小区电视主要采纳城市有线电视网，不另设接收天线。考虑增设12套自办节目和播放节目，通过混合器把自办节目、录象、城市有线电视节目混合后，向整个

42、小区住户传输电视信号。电视系统设计由专业单位完成，本次设计只预留、预埋电视线路穿线管，由电气井引出的电视线路均穿PVC管在墙、棚内暗敷。小区电话全部采纳市网直通，全小区约需4426门。电话设备间与电视系统共用，电话系统设计由专业单位完成，本次设计只预留、预埋电话线路穿线管。可视对讲系统在小区每栋住宅入口设可视对讲主机、住宅内设可视对讲分机。该分机带四路报警（红外、门磁、手动报警按钮、燃气泄漏）。本系统采纳密码开锁，实行一户一码制，在物管中心设管理中心机，管理中心机可自由选呼各用户分机，用户机也可以呼叫管理中心机。电视监控及周边防范系统在小区出入口、主要通道、车库、商场、电梯等重要场所安装摄像机

43、，将监视区的状况以图象方式实时传送到小区物业管理中心，物管中心主控机及监视器对小区实施全方位监控。小区周界设置由远红外探测器、示意屏、监控系统组成的周边防范系统。智能一卡通管理系统智能一卡通管理系统能为小区供应有效、合理的管理，是现代化管理的必要组成部分。本小区设置门禁管理、车库管理、会所消费一卡通系统。5.10建筑消防设计设计范围及原则设计范围：包括红线范围内的全部建筑物，主要内容包含有总图、建筑、结构、给排水、防排烟、电气专业的消防设计。设计原则：贯彻“以防为主，防消结合”的方针。依据每幢建筑物的面积、层数和运用要求，正确定性，分别采纳不同的消防方式，以满意国家强制性防火规范的规定要求。总

44、图消防在总图布局方面，每幢建筑之间的间距保证有足够的且符合防火规范的防火间距，且全部符合防火规范要求的补救面长度。消防车道宽度不小于4m，坡度作为扑救面运用的均5%，全部消防车道均能和城市道路畅通连接。消防车道转弯半径R=12m。多层建筑均满意间距及消防车能够到达的要求。建筑消防本期住宅楼设一部疏散楼梯及一部一般客梯，楼梯间均有干脆的自然通风，全部通向楼梯间的门均为向疏散方向开启的乙级防火门，设备管井的门为丙级防火门，全部地下室与地上层共用的楼梯间均在首层与地下或半地下层的出入口处设置耐火极限不低于2.00h的隔墙和乙级防火门隔开，并设有明显标记。设计中均能满意规范要求的疏散距离和宽度。小区的

45、停车大部分采纳半地下车库的方式，有两个地下及部分架空半地下车位，地下停车库均设自动喷淋，每个车库的面积均小于4000m2，均有不少于两个人流疏散出口。全部设备用房与地下车库及疏散前室之间的门均为甲级防火门。其余用于疏散口的门均为乙级防火门，并向疏散方向开启。消防限制中心：设于9号楼首层，建筑面积20 m2，能直通室外。消防给排水用水量消防用水量及火灾持续时间如下：1) 室外：25L/s （t=2h） （以体积超过20000m3的多层建筑为消防水量计算对象）2) 室内：10L/s （t=2h）3) 自动喷洒：30L/s （t=1h）室外消防给水1) 水源为城市自来水，采纳独立的生活给水系统和消防

46、给水系统，进水管1条，管径为DN400mm。2) 室外消防管网呈环状形敷设，干管管径为DN150mm。3) 室外消火栓沿道路布置，间距不大于120m。4) 设室外消防给水泵，向室外消防环网供水。室内消防给水1) 室内消防给水系统采纳临时高压制，在高层住宅, 商业门面和地下车库设置消火栓系统，在地下车库设置自动喷洒系统。2) 管网呈环状形敷设，管径为DN150mm。3) 四期工程设一区室内消防给水系统。4) 设有独立的水泵房和消防水池，水池有效容积V=432m3，与本期工程合用。5) 设有高位水箱1座，有效容积为V= 18 m3。主要设备选型(1) 室外消火栓系统：选用XBD3.6/25-100

47、L型消防泵2台（Q=90m3/h，H=0.36MPa，N=15kw），一用一备。(2) 室内消火栓系统：选用XBD8.6/20-100L型消防泵2台 （Q=72m3/h，H=0.86MPa ，N=37kW），一用一备。(3) 自动喷洒系统: 选用XBD12.0/30-100型消防泵2台（Q=108m3/h，H=1.20Mpa， N=75kW）,一用一备。管材选型1) 消火栓系统采纳焊接钢管，焊接与法兰连接。2) 自动喷水系统采纳热浸锌钢管，沟槽式卡箍连接。消防排水1) 修建消防集水池6座，每座有效容积V=3.9m3，池内安装JPWQ50401512004污水泵二台，一用一备。2) 在消防电梯井

48、底部设集水坑，坑内废水通过排水管排至消防集水池内。化学消防建筑物依据其面积和耐火等级配置确定数量的化学灭火器。防排烟设计防排烟：不满意自然排烟条件的地下车库均设排烟系统，排烟系统与排风系统共用一套管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过2000m2，且防烟分区不跨越防火分区；防烟分区的划分采纳从顶棚下突出的不小于0.5m的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次小时计算确定。车库无干脆通向室外的汽车疏散口的防烟分区，同时设置进风系统，且送风量不小于排风量的50%。不满意自然排烟条件的地下室均设排烟系统，排烟风机的排风量为：担负一个防烟分区时，按每平方米不小于60m3/h计算，但单台风机的最

49、小排烟量不小于7200m3/h；担负两个或两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不小于120m3/h计算。地下室全部排烟、送风风机均选用消防高温排烟风机。本工程内不具备自然排烟条件的防烟楼梯间，防烟楼梯间前室以及消防电梯前室均设机械加压送风系统。电气消防系统组成及爱护等级确定依据小区建筑性质，二类高层确定为二级消防爱护等级。消防系统采纳限制中心形式。消防中心设在9号楼一层，对整个小区火警进行监视。该系统由一个集中报警限制器、数台区域报警器及若干楼层显示器、火灾探测器、声光报警器、手动报警器、火警电话、联动设备等组成，具体设置详消防系统图。设备选择及设置地下车库及设备用房分别设感温、感烟

50、探测器；商场、高层住宅走廊、电梯前室、公共建筑走廊等处设感烟探测器；在上述各处走廊及出口设手动报警按钮、火警电话、声光报警器等。住宅电梯前室设手动报警按钮和火警电话插口。消防联动及限制要求当小区随意一处发生火灾时，消防中心接受火警信号，并经确认后，联动相关设备：启动喷淋泵，消火栓泵，送、排烟风机；关闭失火区防火卷帘门；打开送风口、排烟口；切断火灾区非消防电源；接通声光报警器、疏散标记灯；电梯自动返回首层；消防中心接收设备动作返回信号。重要消防设备除采纳总线模块联动外，另设多线干脆手动限制。消防设施电源供应及接地消防设施由变电所及蓄电池分别供应电源，采纳双回路末级配电箱自动切换供电，报警系统另配

51、备UPS后备电源。消防系统接地与小区建筑其它接地共用接地体，接地电阻 R1。应急、疏散照明商场、车库、设备用房、住宅公共走廊、楼梯间、电梯前室设自带电源的应急照明灯，在商场、车库、疏散通道、出入口及楼梯间设自带电源的疏散指示灯。疏散照明由消防中心限制。应急、疏散照明电源供电时间不少于30min。5.11建筑节能总体布局中的建筑尽量采纳南北朝向，避开西向开窗。居住建筑按青岛市地方标准DB50/50242002青岛市居住建筑节能设计标准执行。尽量争取较多的房间有较好的朝向，并有利于开窗和组织好自然通风，选用合适的建筑体型系数和窗墙比。平屋顶种植绿化或屋顶花园。以充分体现建筑节能的设计思想。本项目建

52、筑性质为居住建筑，建筑节能设计部位有建筑布置、外墙、门窗、屋面和遮阳，实际节能标准超过青岛市居住建筑节能设计标准；本项目为条式建筑，设计体形系数为0.4，采纳保温隔热性能好的外墙材料，本项目采纳塑钢门窗，门窗设计主要数据为：设计基本风压为0.4KN/m；窗户传热系数3w/m2K，风压强度性能：1000Pa；空气渗透性能2.5m3/h.m(10pA)；雨水渗透性能：100Pa。外窗及阳台门气密性等级为II级。屋面保温材料为FSB憎水珍宝岩板；南向窗设置水平遮阳板，西向设置窗帘。给排水节能，所选用水泵均采纳节能型产品。对水泵选用变频调速装置以实现运行节能。通风与空调系统，所选用的风机，水泵等均采纳

53、节能型产品。空调用冷水泵选用变频调速装置以实现运行节能。电气节能照明采纳节能灯具，供电设备采纳节能型设备。5.12本章结论与建议本报告认为，项目的建设技术上可行。建议项目业主在进行施工图设计时尽量优化设计，削减投资，创建收益。青岛可行性分析报告范文第六章 环境影响评价青岛可行性分析报告范文6.1建设场地环境现状空气质量现状依据监测结果，截至施工前，各个环境因子TSP、SO2、NO2的监测结果均能满意GB3095-1996环境空气质量标准（2000年修订版）中的一级标准的要求。同时，依据各监测因子的Pi可以人定，该地区环境质量优良，TSP、SO2、NO2均有较大的环境容量。地表水环境质量现状长江

54、水质现状长江寸滩断面2004年8月例行水质监测结果，监测项目为化学需氧量、粪大肠菌群、总磷、氨氮、石油类和PH值。监测结果见表6-1。地表水监测结果一览表表6-1采样断面CODMg/L粪大肠菌群 个/L总磷Mg/L氨氮Mg/L石油类Mg/LPH寸滩2.81666000.145-0.028.06类水域标准20100000.21.00.056-9依据监测数据统计结果，长江寸滩断面水体中COD、总磷、氨氮、石油类和PH值等指标均达到地表水环境质量标准（GB3838-2002）类水域标准，粪大肠菌群寸滩断面超标。说明在生活污水污染较重。但随着长江和嘉陵江两岸的截留干管的完善，生活污水集中排入污水处理厂

55、，处理达标后排放，长江水质将得到改善。声环境质量噪声监测结果一览表表6-2 单位：leq（dB）监测时间监测点昼间夜间范围平均值是否超标范围平均值是否超标2006年5月27日-29日1#44.2否48.8否2#40.3否40.5-40.740.6否2006年10月20日-21日1#41.2-43.342.25否41.2-42.441.8否2#43.3-44.243.75否42.3-43.442.85否3#40.3否40.5-40.740.6否4#40.3否48.8否5#41.2-42.441.8否46.5否6#40.5-40.740.6否44.2否依据表6-4的监测数据，结合监测点的分布状况来

56、看，本项目区域中靠近主干道的各个监测点均会未出现噪声超标（二级标准），满意主要交通干道旁的3类标准；小区内部声环境良好，昼夜噪声均达到1类标准要求。声学环境质量现状良好。青岛可行性分析报告范文生态环境现状xx项目地块位于青岛北部新区，原来主要为农业用地，兼有少量居住用地，现已规划和开发成城市用地。在已经建成的一期工程及其周边已经演化为典型城市生态系统，在已经规划尚未建设的xx项目的北侧，由于长期受到人类耕作影响，目前分布的植物主要是人工植被、粮食作物。生态环境较为简洁，不敏感。青岛可行性分析报告范文6.2施工期和营运期的主要污染施工期主要污染源.1噪声施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，

57、主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的运用，包括：土石方施工阶段：挖掘机、装载机、推土机、运输车辆等。混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运输车辆）、振捣棒等。结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。青岛可行性分析报告范文.2废水主要包括施工废水、雨水等。施工现场应设置独立的雨、污水管网，雨水、污水经处理后排入市政管道。.3废气包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二次扬尘。施工作业场地近地面空气中TSP可达1.53.0mg/m3。青岛可行性分析报告范文.4固废主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等。因土石方工程需从外界调土，故本项目的固废以施工人员的生活垃圾为主。.5扬尘主要包括：土石方施工、现场搅拌、袒露土地、建筑垃圾的存放运输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。青岛可行性分析报告范文营运期主要污染源.1噪声项目建成后，建筑物配备的机电设备如柴油发电机、通风机、水泵等工作时会带来确定的噪声污染，其噪声源强介于65-95dB；片区主要的道路渝鲁大道（五童路）、新溉路、210国道、五唐路等交通噪声将对本项目产生影响。青岛可行性分析报告范文.2废水项目建成