第2章物业权属法律制度

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2、知识第二节第二节 业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权第三节第三节 物业权属登记物业权属登记本章小节本章小节复习思考题复习思考题案例分析题案例分析题 本章学习目标本章学习目标 1理解物权的概念和基本原则 2熟悉主要物权制度 3掌握业主的建筑物区分所有权的内容 4熟悉房屋登记主要法律规定 5了解房屋登记簿相关规定第一节第一节 物权法基础知识物权法基础知识引导案例引导案例一、物及物权的概念二、物权法的基本原则三、主要物权制度引导案例解析引导案例解析 引导案例引导案例邻居开餐馆造成油烟污染怎么办？邻居开餐馆造成油烟污染怎么办？原告王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木结构的平房，于王某相邻

3、的刘某因为要开一家粤菜饭馆，他便安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在自己的房顶上。王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻，两者相距约有1米，中间形成一条窄道，虽不走人，但一直是王某家一层住房主要的通风通道。刘某的粤菜饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味，且一旦开户通风，油烟味更大。查找原因，王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。王某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某置之不理。不得已，王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失人民币500元。法院会如何判决？一、物及物权的概念一、物及物

4、权的概念 （一）物的概念（一）物的概念 物权法中的物物包括不动产和动产。“物”大体相当于我们平时所说的“财产”，但不包括无形资产如知识产权和继承权等财产。在物业管理活动中业主的房产、道路等是不动产，业主的家电、汽车则属于动产。在理解“物”的概念时，要注意其与物业、房地产、不动产等概念的联系和区别。（二）物权的概念（二）物权的概念 物权法第2条规定：物权，物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”对物的归属关系，就是确定特定的物究竟归谁所有，谁享有绝对的支配权。二、物权法的基本原则二、物权法的基本原则 （一）平等保护原则（一）平等保护原则 指国家、集体

5、、私人等物权主体在法律地位上是平等的，其享有物权在受到侵害以后，应当受到物权法的平等保护。（二）物权法定原则（二）物权法定原则 指物权的种类和内容均由法律做出强行性规定，不允许当事人自由创设和变更，不能象合同法一样强调意思自治。（三）公示公信原则（三）公示公信原则 指物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全，防止对物的争夺。三、主要物权制度三、主要物权制度（一）所有权（一）所有权（二）用益物权（二）用益物权（三）担保物权（三）担保物权（一）所有权（一）所有权 1.所有权概念所有权概念 所有权是

6、所有权人对自己所有的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是最典型的物权，是财产权利的核心内容，又被称为完全物权，在物权体系中占据核心地位。2.所有权的特殊类型所有权的特殊类型 1)业主的建筑物区分所有权 2)相邻关系 3)共有 2.所有权的特殊类型所有权的特殊类型 1)业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权 包括业主对建筑物专有部分的所有权、业主对建筑区划内的共有部分的共有权、业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权利三部分。2)相邻关系相邻关系 相邻关系，也叫作相邻权，是指不动产的相邻各方在行使所有权或其他物权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系

7、。基本原则：“有利生产、方便生活，团结互助、公平合理”。适用原则：“有法依法，无法依当地习惯”。基本类型：（1）相邻用水、排水；（2）邻地通行；（3）相邻土地、建筑物利用；（4）建筑物通风、采光、日照；5）相邻环保；（6）相邻防险。相邻关系与物业管理的关系：举例 3)共有共有 共有权是指两个或两个以上的民事主体对同一项财产所共同享有的所有权，是所有权的一种特殊形式。（1）特点：对外是一个完整的所有权关系；对内按照不同的共有类型，共有人之间享有不同的权利，程度不同的义务。（2）分类：按份共有、共同共有 共有与物业管理的关系：举例 （二）用益物权（二）用益物权 用益物权，是指非所有权人对他人所有之

8、物所享有的占有、使用和收益的他物权。1.土地承包经营权 2.建设用地使用权 3.宅基地使用权 4.地役权 用益物权与物业管理的关系：举例 （三）担保物权（三）担保物权 担保物权指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。1.抵押权 2.质权 3.留置权 担保法与物权与物业管理的关系：举例 【引导案例解析】【引导案例解析】本案涉及到相邻关系中的几个方面的不同问题。正确的处理相邻关系，必须遵守物权法第84条规定的有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则。这些原则，既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处理相邻关系的原则，同时也是人民法院

9、正确处理相邻纠纷的原则。本案中主要涉及相邻通风关系，相邻通风要遵守物权法第89条规定。还涉及到相邻环保关系，对于相邻环保关系要遵守物权法第90条规定。物业服务企业在处理相邻关系时只有相协调、调解的义务和责任，物业管理协调、调解不成的，应该由当事人向政府主管部门请求行政处理或直接按照法律程序诉讼或仲裁。第二节第二节 业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权一、物权法与物业管理 二、业主的建筑物区分所有权主要内容引导案例引导案例引导案例解析引导案例解析引导案例引导案例业主能自行扩建房前庭院吗？业主能自行扩建房前庭院吗？某物业公司受开发商委托对河东区某住宅小区进行前期物业管理服务。物业服务工作人

10、员在进行日常巡查时发现，小区业主侯某在其房前的绿地上正在打地基扩建房前小院。工作人员当即进行规劝和制止，并向侯某下达了装修违章通知单，要求其停止扩建并恢复绿地原状。侯某不听劝阻，仍然将小院扩至绿地。工作人员发现侯某再次扩建小院，在制止无效的情况下拨打了110报警，而侯某继续施工。侯某扩建后的小院已至小区人行道上并用铁栅栏围起，严重影响了小区业主的正常通行和小区绿化景观，侵犯了其他业主的合法权益。为此，物业公司提起诉讼，要求侯某拆除私自扩建的小院并恢复原状。对此，被告侯某称，他在买房时开发商承诺小院面积为5平方米，但实际交付的小院面积还不足1平方米，他曾多次找到开发商及物业公司，但双方互相推诿，

11、所以才自行将小院扩至应有的面积。且小区内一楼的业主都将小院外扩，不只侯某一家，因此不同意原告诉讼请求。你对本案例有何看法？一、物权法与物业管理一、物权法与物业管理（一）促进物业管理的法制化进程（二）促进物业管理的加快发展（三）促进物业管理矛盾纠纷的防范化解（四）促进业主自我管理、自我约束机制的形成（五）促进物业管理服务质量的提高二、业主的建筑物区分所有权主要内容二、业主的建筑物区分所有权主要内容（一）业主的建筑物区分所有权的含义（二）专有部分的所有权（三）共有部分的共有权（四）共有部分的共同管理权（五）业主的诉讼权利 （一）业主的建筑物区分所有权的含义（一）业主的建筑物区分所有权的含义 1业主

12、对专有部分的专有有权业主对专有部分的专有有权 即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。2业主对建筑区划内的共有部分的共有权业主对建筑区划内的共有部分的共有权 即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。3业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权 即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。（二）专有部分的所有权（二）专有部分的所有权 1专有部分的界定专有部分的界定 有四种理论主张。（1）“壁心说”（2）“空间说”（3）“最后粉刷表层说”（4）“

13、壁心说兼最后粉刷表层说”2专有部分的专有权的内容专有部分的专有权的内容 （1）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。（2）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。（3）业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（4）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。（三）共有部分的共有权（三）共有部分的共有权 1共有部分的界定共有部分的界定 （1）共有部分基本界定 （2）建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属 （3）建筑区划内车位、车库的所有权归

14、属 2共有部分的共有权的内容共有部分的共有权的内容 物权法第72条业主对共有部分的共有权的内容明确规定,即“专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。”（四）共有部分的共同管理权（四）共有部分的共同管理权 1关于业主共同决定事项的范围关于业主共同决定事项的范围 （1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会和更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施（6）改建、重建建筑物及其附属设施的维修资金；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2关于业主共同决定事项

15、的表决规则关于业主共同决定事项的表决规则 （1）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（2）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同 3关于业主大会和业主委员会关于业主大会和业主委员会 （1）业主大会和业主委员会的设立 （2）业主大会和业主委员会的决定效力 （3）业主

16、大会和业主委员会的处置权 4关于共同管理权的其他规定关于共同管理权的其他规定 （1）维修资金的所有权归属与使用 （2）管理费用分摊与收益分配 （3）建筑物及其附属设施的管理 （五）业主的诉讼权利（五）业主的诉讼权利 1业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。2业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。解释解释对于业主的诉讼权利和程序做了进一步细化规定：第第一一、业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：第第二二、建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内属于业主共有的绿地

17、、道路、其他公共场所、公用设施、物业服务用房或者改变其使用功能，当事人请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等应当对其具有权利来源承担举证责任。第第三三、建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的，应予支持。第第四四、业主或者物业服务企业等因维护或者修缮专有部分或者共用部分，请求相邻业主就其专有部分提供必要便利的，应予支持。提供便利的业主请求恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。【引导案例解析】【引导案例解析】根据物权法第73条规定，物业小区内的公共绿地及人行道属于业主共

18、有，原告作为小区的前期物业管理机构，依照前期物业管理合同的约定，对共有部分享有管理维护的权利。被告将其小院扩建至全体业主的共有部分，属于侵权行为，原告有权提起诉讼要求被告停止侵害、排除妨害。关于被告抗辩所称的开发商交付使用的小院面积不足一节，属于被告与开发商之间的关系，因原告系依照竣工验收图纸确认的其对共有部分的管理权限，被告此项主张在未经开发商认可或未经法定程序确认之前，不足以对抗原告。关于被告抗辩的小区内其他业主也存在扩建小院的情节问题，法院认为不能因众多业主都存在此种行为而导致行为的合法化，被告此项抗辩理由不能成立。因此，法院判令其拆除小院扩建部分，恢复至房屋交付使用时的状态。第三节 物

19、业权属登记引导案例引导案例引导案例解析引导案例解析一、物业权属登记立法概述二、房屋登记主要法律规定三、房屋登记簿相关规定引导案例引导案例一房两卖，谁是房屋的产权人？一房两卖，谁是房屋的产权人？王先生与李先生签订房屋买卖合同，以30万元的价格从李先生处购买位于成都市三环路附近的一套两居室房屋。订立合同后，王先生按合同约定缴了首期购房款20万元，尾款10万元办理房屋过户登记手续时支付。但李先生一直以工作忙为由未办过户登记手续。一年之后，房价上涨迅速，李先生又与张女士订立房屋买卖合同，将该房屋以45万元的价格卖给张女士，双方迅速办理了产权过户登记手续。由此三方产生争议。你认为如何处理该纠纷？一、物业

20、权属登记立法概述一、物业权属登记立法概述 房屋登记房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房地产活动环节很多，从取得建设用地到房屋拆迁再到开发建设、市场流通、物业管理，任何一个环节都离不开房地产权属档案资料及权属证件的查询和证实。房地产权属登记和档案管理是整个房地产管理的工作基础。二、房屋登记主要法律规定二、房屋登记主要法律规定 （一）房屋登记的法律效力（一）房屋登记的法律效力 1物权法第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”2.物权法第14条规定“不动产物权的设立、变

21、更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”3.物权法第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”（二）房屋登记的申请（二）房屋登记的申请 1房屋登记机构 2房屋登记程序 3房屋登记机构的登记时限 4不予登记情形 （三）所有权登记（三）所有权登记 1.初始登记 2.转移登记 3.变更登记 4.注销登记 （四）预告登记（四）预告登记 （五）更正登记（五）更正登记 （六）异议登记（六）异议登记 三、房屋登记簿相关规定三、房屋登记簿相关规定 （一）房屋登记

22、簿管理试行办法主要内容（一）房屋登记簿管理试行办法主要内容 1房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。2房屋登记簿有关内容发生改变的，应通过增加新的页面、界面和内容体现，不得直接在原内容上删改。3房屋登记簿应按照房屋基本单元建立。4登记簿的内容应包括：房屋基本状况，如记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、土地使用年限房地产平面图等；以及房屋的权力状况。5重要记载事项：包括：规划用途；土地权属性

23、质；国有土地使用权取得方式；土地使用年限；房屋所有权取得方式；房屋性质；担保范围；最高债权额已经确定的事实和数额；在建工程抵押权人；在建工程抵押人 （二）房产证与房产登记簿的关联与区别（二）房产证与房产登记簿的关联与区别 房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致，房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更，房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。【引导案例解

24、析】【引导案例解析】案例中的情形是典型的一房二卖。根据物权法相关规定，不动产物权的变更自记载于不动产登记簿时发生效力。王先生虽然签订合同在先，且已经支付了部分房款，但因未进行变更登记（即产权过户），因而不享有该房屋的所有权。而张女士因已经取得房屋所有权证，进行了变更登记，故拥有该房屋的所有权。至于王先生的损失可依法向李先生索赔，但给王先生却造成了诸多麻烦，甚至不能挽回的间接经济损失。房屋登记办法对预告登记的申请条件、程序等作了详细规定。上述案例中，王先生与李先生签订合同后，可以到房屋登记部门先申请预告登记，而预告登记具有“准物权”效力，李先生再与其他人签订房屋买卖合同，都不能对抗王先生的权利。

25、因此，有了预告登记制度，类似于案例中王先生的困扰将可以得到有效避免，一房二卖甚至多卖将杜绝于预告登记制度之下。【本章小结】【本章小结】本章主要介绍物权法基础知识，重点介绍了物业管理的法律基础“业主的建筑物区分所有权”，并介绍了房屋登记最新法律规定。学习时重点在于对主要物权制度的理解，特别是懂得业主的建筑物区分所有权理论在物业管理实践中的灵活运用。房屋登记规定要结合相关房地产法律法规知识进行学习。【复习思考题】【复习思考题】1物权的概念是什么？如何理解物权法的公示公信原则？2举例说明相邻关系在物业管理活动中的运用。3简述物权法对道路、绿地、车库、车位的规定。4简述物权法中关于业主或业主大会、业主

26、委员会的诉讼规定。5简述预告登记和异议登记制度。【案例分析题】【案例分析题】1 1住在19楼的某业主，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。另一业主在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向这个业主发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。请问：（1）自己的物业是否就有权随意破墙以及改变房屋用途添加卫生设备？（2）作为物业服务企业经常会碰到业主的违章行为，你认为应该如何制止业主的违章行为？2 2随着居住小区的规模化

27、、现代化，以及公司经营的信息化和专业化，小区内的个体商户和中、小公司的数量不断增多。有些业主为了招揽生意，在自家门前或是窗户上张贴广告宣传自己的业务，一时间各种花花绿绿的广告充斥了整个小区，迷乱了人们的双眼。这种在自家窗户上张贴广告的行为虽然方便了做生意的业主，但却引起了小区其他业主的不满，他们认为这种行为严重影响了整个小区的外观，造成了整个物业的贬值。从事商业活动的业主究竟能不能在自家窗户上张贴广告，赞成和反对的业主所持的观点截然不同。赞同张贴广告的业主认为：在自家窗户上贴广告，是自己对房屋行使所有权的一种方式，根据相关法律、法规的规定，业主有权对房屋进行占有、使用、收益和处分，有权对房屋按

28、照自己的意愿进行装饰，在自家窗户上张贴广告又没有占用小区的共用部位，更没有违反相邻关系的规定，他人无权干涉。反对张贴广告的业主则认为：广告虽然是贴在业主自家的窗户上，但却是给所有人看的，从把小区作为一个整体的角度讲，涉及的就不再是个别业主的问题，而是整个小区的外观问题。个别业主在窗户上张贴广告影响了小区的景观，进而降低了整个小区的居住品质，这种行为虽然方便了个别人，却损害了大多数人的利益。请分析这两种观点。3 3邱先生与王女士同住在朝阳区首都机场燕翔西里小区,是楼上楼下的邻居。王女士住在一层,邱先生住在二层。2007年7月起,王女士对房屋进行了改造。据邱先生在起诉书中称,王女士擅自将房屋进行商用装修,将阳台改为店铺门面,还将原有的承重墙拆除,改为大门。因认为王女士的改造行为影响到房屋安全,邱先生将其诉至法院。请问：法院会怎么判决？