纳税会计-第9章-土地增值税会计课件

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1、第九章第九章 土地增值税会计土地增值税会计学习目标了解土地增值税的意义和特点理解土地增值税的税制要素 掌握土地增值税社会的确认、计量、记录与申报第一节第一节 土地增值税的税制要素土地增值税的税制要素一、土地增值税的纳税人和纳税范围 凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及附着物（以下简称转让房地产）产权，并且取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。转让国有土地使用权，一并转让地上的建筑物及附着物连同国有土地使用权，均应缴纳土地增值税。“转让”是指以出售或其他方式进行的有偿转让，不包括以继承、赠与方式进行的无偿转让。出租房地产行为、受托代建工程，由于产权没有转移，不属于该税的纳税范围。第

2、一节第一节 土地增值税的税制要素土地增值税的税制要素二、土地增值税税率 土地增值税实行四级超率累进税率，即以纳税对象的增值率为累进依据，按超率累进方式计算应纳税额的税率。土地增值税税率表级次增值额占扣除项目金额比例税率（%）速算扣除率（%）150%（含）以下30 0250%以上100%（含）4053100%以上200%（含）50154200%以上6035第一节第一节 土地增值税的税制要素土地增值税的税制要素三、土地增值税的减免 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。3.居民个人拥有的普通住宅，在其转让时，凡居住满5年（或以上

3、）的，免缴土地增值税；居住满3年未满5年的，减半缴纳土地增值税；居住未满3年的，按规定缴纳土地增值税。4.以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，可免缴土地增值税；一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，可免缴土地增值税。第二节第二节 土地增值税的确认计量土地增值税的确认计量一、转让收入的确认一、转让收入的确认（1）货币收入。纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物产权而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。（2）实物收入。

4、纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。（3）其他收入。纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权。第二节第二节 土地增值税的确认计量土地增值税的确认计量二、扣除项目金额的确认二、扣除项目金额的确认（一）新建房扣除项目金额（一）新建房扣除项目金额1.1.取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款或出让金，以及按国家统一规定缴纳的用权所支付的地价款或出让金，以及按国家统一规定缴纳的有

5、关费用。有关费用。2.2.开发土地和新建房及配套设施的成本。纳税人房地产开发开发土地和新建房及配套设施的成本。纳税人房地产开发项目实际发生的成本（房地产开发成本），包括土地征用及项目实际发生的成本（房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。公共配套设施费、开发间接费。第二节第二节 土地增值税的确认计量土地增值税的确认计量二、扣除项目金额的确认二、扣除项目金额的确认（一）新建房扣除项目金额（一）新建房扣除项目金额 3.3.开发土地和新建房及配套设施的费用。此项费用亦称房地产开

6、发土地和新建房及配套设施的费用。此项费用亦称房地产开发费用。它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务开发费用。它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。其中，财务费用中的利息支出，在最高不超过按商业银行同类同费用。其中，财务费用中的利息支出，在最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额前提下，可以据实扣除；管理费用、销售费用，期贷款利率计算的金额前提下，可以据实扣除；管理费用、销售费用，则按上述则按上述1 1、2 2项计算的金额之和的项计算的金额之和的5%5%以内计算扣除（具体比例由省级政以内计算扣除（具体比例由省级政府规定）。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息

7、支出以及不能提供金府规定）。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出以及不能提供金融机构证明的房地产开发费用的，按上述融机构证明的房地产开发费用的，按上述1 1、2 2项计算的金额之和的项计算的金额之和的10%10%以以内计算扣除（具体比例由省级政府规定）。内计算扣除（具体比例由省级政府规定）。第二节第二节 土地增值税的确认计量土地增值税的确认计量二、扣除项目金额的确认二、扣除项目金额的确认（一）新建房扣除项目金额（一）新建房扣除项目金额 4.4.与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的税金及与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的税金及附加，即城市维护建设费、印花税和教育费附加

8、等。在转让房地产时涉附加，即城市维护建设费、印花税和教育费附加等。在转让房地产时涉及的增值税进项税额，若允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项及的增值税进项税额，若允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；若不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。免征增值目；若不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不得扣减增值税税额。不得扣减增值税税额。5.5.其他扣除项目。根据现行规定，对从事房地产开发的企业，可按其他扣除项目。根据现行规定，对从事房地产开

9、发的企业，可按上述第上述第1 1、2 2项金额之和，加计项金额之和，加计20%20%扣除。扣除。第二节第二节 土地增值税的确认计量土地增值税的确认计量二、扣除项目金额的确认二、扣除项目金额的确认（二）旧房及建筑物扣除项目金额（二）旧房及建筑物扣除项目金额 其扣除项目包括转让房地产的评估价格和转让中支付其扣除项目包括转让房地产的评估价格和转让中支付的相关税金。评估价格即在转让已使用的房屋及建筑物时，的相关税金。评估价格即在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率的价格，评估价格须经税务机关确认。度

10、折扣率的价格，评估价格须经税务机关确认。第二节第二节 土地增值税的确认计量土地增值税的确认计量二、扣除项目金额的确认二、扣除项目金额的确认（三）应纳土地增值税的计算（三）应纳土地增值税的计算 土地增值额土地增值额=转让房地产的总收入转让房地产的总收入-扣除项目金额扣除项目金额 增值率增值率=增值额增值额扣除项目金额扣除项目金额100%100%应纳税额应纳税额 =土地增值额土地增值额适用税率适用税率-扣除项目金额扣除项目金额速算扣除率速算扣除率第二节第二节 土地增值税的确认计量土地增值税的确认计量二、扣除项目金额的确认二、扣除项目金额的确认（三）应纳土地增值税的计算（三）应纳土地增值税的计算 【

11、例【例9-19-1】天博房地产公司】天博房地产公司“营改增营改增”后新开工项目按一后新开工项目按一般计税方法计算增值税，符合土地增值税扣除项目成本合计般计税方法计算增值税，符合土地增值税扣除项目成本合计7 5007 500万元（其中土地价款万元（其中土地价款3 5003 500万元），符合抵扣条件的抵万元），符合抵扣条件的抵扣进项税额扣进项税额385385万元，当年销售额万元，当年销售额15 60015 600万元。万元。第二节第二节 土地增值税的确认计量土地增值税的确认计量二、扣除项目金额的确认二、扣除项目金额的确认（三）应纳土地增值税的计算（三）应纳土地增值税的计算 【例【例9-19-1】

12、公司无法按项目分摊利息支出，不能提供金融机构公司无法按项目分摊利息支出，不能提供金融机构贷款证明，不考虑其他税费。不能按转让房地产项目计算分贷款证明，不考虑其他税费。不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算的金额之和的规定计算的金额之和的10%10%以内计算扣除；对从事房地产开以内计算扣除；对从事房地产开发的纳税人可按规定计算的金额之和，加计发的纳税人可按规定计算的金额之和，加计20%20%的扣除，合的扣除，合计可以加计扣除计可以加计扣除30%30%的成本。的成本。第二节第二节 土地增值税的确认计

13、量土地增值税的确认计量二、扣除项目金额的确认二、扣除项目金额的确认（三）应纳土地增值税的计算（三）应纳土地增值税的计算 【例【例9-19-1】相关计算如下：相关计算如下：销售额销售额=（15 600-3 50015 600-3 500）1.11=10 900.90091.11=10 900.9009（万元）（万元）应交增值税应交增值税=10 900.900911%-385=814.0991=10 900.900911%-385=814.0991（万元）（万元）扣除项目金额扣除项目金额=（7 500-3 5007 500-3 500）1.11+3 5001.11+3 500（1+30%1+30%

14、）=7 103.6036=7 103.6036（1+30%1+30%）=9 234.6847=9 234.6847（万元）（万元）土地增值税增值额土地增值税增值额=10 900.9009+3 500-9 234.6847=5 166.2162=10 900.9009+3 500-9 234.6847=5 166.2162（万元）（万元）增值率增值率=5 166.21627 103.6036100%=72.73%=5 166.21627 103.6036100%=72.73%应交土地增值税应交土地增值税=5 166.216240%-9 234.68475%=1 604.7522=5 166.21

15、6240%-9 234.68475%=1 604.7522（万元）（万元）第二节第二节 土地增值税的确认计量土地增值税的确认计量二、扣除项目金额的确认二、扣除项目金额的确认（三）应纳土地增值税的计算（三）应纳土地增值税的计算 【例【例9-29-2】某房地产开发公司转让高级公寓一栋，共获得】某房地产开发公司转让高级公寓一栋，共获得货币收入货币收入7 5007 500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2 1002 100吨，吨，2 5002 500元元/每吨。公司为取得土地使用权所支付的金额为每吨。公司为取得土地使用权所支付的金额为1 1 450450万元，开发土地、

16、建房及配套设施等共支出万元，开发土地、建房及配套设施等共支出2 1102 110万元，万元，开发费用共计开发费用共计480480万元（其中：利息支出万元（其中：利息支出295295万元，未超过扣万元，未超过扣除标准），转让房地产有关的税金共付除标准），转让房地产有关的税金共付4747万元。房地产开发万元。房地产开发费用按规定的最高比例计算。费用按规定的最高比例计算。第二节第二节 土地增值税的确认计量土地增值税的确认计量二、扣除项目金额的确认二、扣除项目金额的确认（三）应纳土地增值税的计算（三）应纳土地增值税的计算 【例【例9-29-2】计算应纳税额如下：计算应纳税额如下：（1 1）收入额）收入

17、额=7 500+2 1000.25=8 025=7 500+2 1000.25=8 025（万元）（万元）（2 2）扣除项目金额）扣除项目金额=（1 450+2 1101 450+2 110）（1+20%1+20%）+295+295+（1 450+2 1 450+2 110110）5%+47=4 7925%+47=4 792（万元）（万元）其中：其中：其他开发费用实际支出比例其他开发费用实际支出比例=（480-295480-295）（1 450+2 1101 450+2 110）100%=5.2%100%=5.2%，超过超过5%5%的限额，按的限额，按5%5%计算如下：计算如下：（1 1）（）

18、（1 450+2 1101 450+2 110）5%=1785%=178（万元）（万元）（3 3）增值额）增值额=8 025-4 792=3 233=8 025-4 792=3 233（万元）（万元）（4 4）增值额占扣除项目金额比例）增值额占扣除项目金额比例=3 2334 792100%=67.47%=3 2334 792100%=67.47%（5 5）应交土地增值税）应交土地增值税=3 23340%-4 7925%=1 053.6=3 23340%-4 7925%=1 053.6（万元）（万元）第二节第二节 土地增值税的确认计量土地增值税的确认计量三、土地增值税的清算三、土地增值税的清算（

19、一）土地增值税的清算单位（一）土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。第二节第二节 土地增值税的确认计量土地增值税的确认计量三、土地增值税的清算三、土地增值税的清算（二）土地增值税的清算条件（二）土地增值税的清算条件1.1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税符合下列情形之一的，纳税人应

20、进行土地增值税的清算：的清算：（1 1）房地产开发项目全部竣工且完成销售的；）房地产开发项目全部竣工且完成销售的；（2 2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3 3）直接转让土地使用权的。）直接转让土地使用权的。第二节第二节 土地增值税的确认计量土地增值税的确认计量三、土地增值税的清算三、土地增值税的清算（二）土地增值税的清算条件（二）土地增值税的清算条件2.2.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（1 1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占）已竣工验收的房地产开发项目，已转

21、让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2 2）取得销售（预售）许可证满）取得销售（预售）许可证满3 3年仍未销售完毕的；年仍未销售完毕的；（3 3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4 4）省税务机关规定的其他情况。）省税务机关规定的其他情况。第二节第二节 土地增值税的确认计量土地增值税的确认计量三、土地增值税的清算三、土地增值税的清算

22、（三）非直接销售和自用房地产的收入确定（三）非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：认：（1 1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；价格确定；（2 2）由主管税务机关参

23、照当地当年同类房地产的市场价格或评）由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不缴土地增值税，在税款清算时等商业用途时，如果产权未发生转移，不缴土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。不列收入，不扣除相应的成本和费用。第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理（一）现货房地产销售（一）现货房地产销售 在现货房地产销售情

24、况下，采用一次性收款、房地在现货房地产销售情况下，采用一次性收款、房地产移交使用、发票账单提交买主、钱货两清的，应将房地产产移交使用、发票账单提交买主、钱货两清的，应将房地产移交和发票结算账单提交买主时作为销售实现，借记移交和发票结算账单提交买主时作为销售实现，借记“银行银行存款存款”等，贷记等，贷记“主营业务收入主营业务收入”等；同时，计算应交土地等；同时，计算应交土地增值税，借记增值税，借记“税金及附加税金及附加”，贷记，贷记“应交税费应交税费应交土应交土地增值税地增值税”。第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增

25、值税的会计处理（一）现货房地产销售（一）现货房地产销售 【例【例9-39-3】以【例】以【例9-29-2】为例，不考虑其他相关税金，做如下会计分】为例，不考虑其他相关税金，做如下会计分录：录：收入实现时：收入实现时：借：银行存款借：银行存款 75 000 000 75 000 000贷：主营业务收入贷：主营业务收入 75 000 000 75 000 000借：原材料借：原材料 5 250 000 5 250 000 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 5 250 0005 250 000缴纳土地增值税时：缴纳土地增值税时：借：税金及附加借：税金及附加 10 536 000 10 536 000

26、 贷：应交税费贷：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 10 536 000 10 536 000第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理（二）预售商品房（二）预售商品房 在商品房预售的情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次在商品房预售的情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记收款的，收到购房款时，借记“银行存款银行存款”，贷记，贷记“预收账款预收账款”；按规定预；按规定预缴土地增值税时，借记缴土地增值税时，借记“应交税费应交税费应交土地增值税应交土地增值税”，贷记，贷

27、记“银行存款银行存款”等；待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，作为收入实等；待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，作为收入实现，借记现，借记“预收账款预收账款”，贷记，贷记“主营业务收入主营业务收入”等；同时，计算由实现的销等；同时，计算由实现的销售收入负担的土地增值税，借记售收入负担的土地增值税，借记“税金及附加税金及附加”等，贷记等，贷记“应交税费应交税费应应交土地增值税交土地增值税”。按照税法规定，该项目全部竣工、办理决算后进行清算，。按照税法规定，该项目全部竣工、办理决算后进行清算，企业收到退回多缴的土地增值税，借记企业收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款

28、银行存款”等，贷记等，贷记“应交税费应交税费应交土地增值税应交土地增值税”。补缴土地增值税时，做相反的会计分录。补缴土地增值税时，做相反的会计分录。第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理（二）预售商品房（二）预售商品房 【例【例9-49-4】某房地产开发公司在某项目竣工前，预先】某房地产开发公司在某项目竣工前，预先售出部分房地产而取得收入售出部分房地产而取得收入200200万元，假设应预缴土地增值万元，假设应预缴土地增值税税2020万元；项目竣工后，工程全部收入万元；项目竣工后，工程全部收入500500

29、万元，应交土地万元，应交土地增值税增值税8080万元。做会计分录如下：万元。做会计分录如下：（1 1）收到预收款时：）收到预收款时：借：银行存款借：银行存款 2 2 000 000 000 000 贷：预收账款贷：预收账款买主买主 2 000 0002 000 000第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理（二）预售商品房（二）预售商品房 【例【例9-49-4】（2 2）预缴土地增值税时：）预缴土地增值税时：借：应交税费借：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 200 000 200 000 贷：银行存款

30、贷：银行存款 200 000200 000（3 3）实现收入、进行结算时：）实现收入、进行结算时：借：预收账款借：预收账款买主买主 2 2 000 000 000 000 银行存款银行存款 3 3 000 000 000 000 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 5 000 000 5 000 000第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理（二）预售商品房（二）预售商品房 【例【例9-49-4】（4）按土地增值税规定，计算整个工程项目收入应交土地）按土地增值税规定，计算整个工程项目收入应交土地增值税时：增

31、值税时：借：税金及附加借：税金及附加 800 000 800 000 贷：应交税费贷：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 800 800 000000（5）缴清应交土地增值税时：）缴清应交土地增值税时：借：应交税费借：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 600 000 600 000 贷：银行存款贷：银行存款 600 000600 000第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理（二）预售商品房（二）预售商品房 【例【例9-59-5】天湖房地产公司】天湖房地产公司7 7月份销售月份销售A A项目，取得普

32、项目，取得普通住宅预收款通住宅预收款8 8808 880万元，开工许可证在万元，开工许可证在“营改增营改增”后取得，后取得，适用增值税一般计税方法，该项目土地增值税预征率为适用增值税一般计税方法，该项目土地增值税预征率为2%2%。预缴增值税预缴增值税=8 880=8 880（1+11+10%）3%=243%=242.18（万元）（万元）预缴土地增值税预缴土地增值税=（8 880-2408 880-240）2%=172.2%=172.76（万元）（万元）第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理一、主营房地产企业土地增值税的会计处理（二）预售商品

33、房（二）预售商品房 【例【例9-59-5】做会计分录如下：做会计分录如下：（1 1）收到预收款时）收到预收款时借：银行存款借：银行存款 88 800 000 88 800 000 贷：预收账款贷：预收账款 88 800 000 88 800 000（2 2）次月预缴增值税时）次月预缴增值税时借：应交税费借：应交税费预交增值税预交增值税 2 421 800 贷：银行存款贷：银行存款 2 421 800（3 3）预缴土地增值税时）预缴土地增值税时借：应交税费借：应交税费土地增值税土地增值税 1 72 1 727 60000 贷：银行存款贷：银行存款 1 72 1 727 60000第三节第三节 土

34、地增值税的会计处理土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理 企业转让国有土地使用权连同地上建筑物及其附着企业转让国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物，应通过物，应通过“固定资产清理固定资产清理”等账户核算，取得的转让收入等账户核算，取得的转让收入记入记入“固定资产清理固定资产清理”等账户的贷方；应缴纳的土地增值税，等账户的贷方；应缴纳的土地增值税，借记借记“固定资产清理固定资产清理”等，贷记等，贷记“应交税费应交税费应缴土地增应缴土地增值税值税”等。等。第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理二、非

35、主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理 【例【例9-69-6】ABAB公司（增值税一般纳税人）因企业现金流量不公司（增值税一般纳税人）因企业现金流量不足，长期拖欠足，长期拖欠CDCD公司商品价款公司商品价款3 0003 000万元，万元，CDCD公司已计提坏账准备公司已计提坏账准备450450万元。经双方商议，于万元。经双方商议，于5 5月月1010日（日（“营改增营改增”后）签订债务重后）签订债务重组协议，组协议，ABAB公司将其一栋商品房抵顶商品价款。商品房于公司将其一栋商品房抵顶商品价款。商品房于“营改营改增增”前购置，买价前购置，

36、买价1 923.081 923.08万元，缴纳契税万元，缴纳契税76.9276.92万元（税率万元（税率4%4%），），原价原价2 0002 000万元，已提折旧万元，已提折旧5050万元，市场公允价万元，市场公允价2 5002 500万元（含税）万元（含税），ABAB公司另支付银行存款公司另支付银行存款250250万元，经税务机关认定的重置成本价万元，经税务机关认定的重置成本价为为3 0003 000万元，成新度折扣率万元，成新度折扣率65%65%。CDCD公司对该商品房重新装修后公司对该商品房重新装修后销售，取得销售收入销售，取得销售收入3 3303 330万元（含税），发生装修费支出万元

37、（含税），发生装修费支出333333万万元（含税）。不考虑附加税费。元（含税）。不考虑附加税费。第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理 【例【例9-69-6】（1 1）ABAB公司相关会计处理。公司相关会计处理。应交相关税金的计算。增值税一般纳税人销售应交相关税金的计算。增值税一般纳税人销售“营改增营改增”前取得的不动产，前取得的不动产，可以选择按简易计税方法适用征收率可以选择按简易计税方法适用征收率5%5%缴纳增值税，开具增值税专用发票。缴纳增值税，开具增值税专用发票。应交增值

38、税应交增值税=（2 500-1 923.082 500-1 923.08）1.055%=27.471.055%=27.47（万元）（万元）应交土地增值税的计算：应交土地增值税的计算：评估价格评估价格=3 00065%=1 950=3 00065%=1 950（万元）（万元）增值额增值额=2 5001.05-1 950=430.95=2 5001.05-1 950=430.95（万元）（万元）增值率增值率=430.951 950100%=22.1%=430.951 950100%=22.1%应交土地增值税应交土地增值税=430.9530%-1 9500%=129.29=430.9530%-1 9

39、500%=129.29（万元）（万元）第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理 【例【例9-69-6】将抵债房产转入清理。将抵债房产转入清理。借：固定资产清理借：固定资产清理 19 500 19 500 000000累计折旧累计折旧 500 500 000000贷：固定资产贷：固定资产 20 000 00020 000 000计提应交税费。计提应交税费。借：固定资产清理借：固定资产清理 1 567 600 1 567 600贷：应交税费贷：应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（

40、销项税额）274 700 274 700应交土地增值税应交土地增值税 1 1 292 900292 900第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理 【例【例9-69-6】抵偿债务。抵偿债务。借：应付账款借：应付账款CDCD公司公司 30 000 000 30 000 000贷：固定资产清理贷：固定资产清理 21 067 60021 067 600银行存款银行存款 2 500 0002 500 000营业外收入营业外收入债务重组收益债务重组收益 2 500 0002 500 000转

41、让资产收益转让资产收益 3 932 4003 932 400第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理 【例【例9-69-6】（2 2）CDCD公司相关会计处理。公司相关会计处理。收到抵债资产，冲销债权。收到抵债资产，冲销债权。借：库存商品借：库存商品待售房产（待售房产（25 000 0001.0525 000 0001.05）23 809 524 23 809 524应交税费应交税费应交增值税（进项税额）（应交增值税（进项税额）（25 000 0001.055%25 000 000

42、1.055%）1 190 1 190 476476库存现金库存现金 2 500 0002 500 000坏账准备坏账准备 4 500 0004 500 000贷：应收账款贷：应收账款ABAB公司公司 30 000 00030 000 000资产减值损失资产减值损失 2 000 0002 000 000第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理 【例【例9-69-6】将待售房产转入在建工程。将待售房产转入在建工程。借：在建工程借：在建工程 23 809 23 809 524524贷：库

43、存商品贷：库存商品待售房产待售房产 23 809 52423 809 524发生工程支出。发生工程支出。借：在建工程借：在建工程 3 000 000 3 000 000 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）330 000 330 000 贷：库存现金等贷：库存现金等 3 330 0003 330 000第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理 【例【例9-69-6】工程完工转入库存商品，待售房产转入在建工程。工程完工转入库存商品，待售房产转入在建工程。借：库

44、存商品借：库存商品待售房产待售房产 26 809 524 26 809 524 贷：在建工程贷：在建工程 26 809 52426 809 524开具增值税专用发票进行销售。开具增值税专用发票进行销售。借：应收账款（或银行存款）借：应收账款（或银行存款）33 300 000 33 300 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 30 000 00030 000 000应交税费应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）3 300 000 3 300 000第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房

45、地产土地增值税的会计处理 【例【例9-69-6】计算应缴纳土地增值税。计算应缴纳土地增值税。扣除项目金额扣除项目金额=2 680.9524=2 680.9524万元万元增值额增值额=3 3301.11-2 680.9524=319.0476=3 3301.11-2 680.9524=319.0476（万元）（万元）增值率增值率=319.04762 680.9524100%11.9%=319.04762 680.9524100%11.9%应交土地增值税应交土地增值税=319.047630%-2 680.95240%=95.7143=319.047630%-2 680.95240%=95.7143

46、（万元）（万元）借：税金及附加借：税金及附加 957 143 957 143 贷：应交税费贷：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 957 143 957 143结转出售抵债资产成本。结转出售抵债资产成本。借：其他业务成本借：其他业务成本 26 809 524 26 809 524 贷：库存商品贷：库存商品待售房产待售房产 26 809 524 26 809 524第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理 【例【例9-79-7】某企业于营改增后转让以行政划拨方式取】某企业于营改增后

47、转让以行政划拨方式取得的土地使用权，转让土地使用权应补交的土地出让金得的土地使用权，转让土地使用权应补交的土地出让金5 5万万元，取得土地使用权转让收入元，取得土地使用权转让收入22.222.2万元（含税），增值税税万元（含税），增值税税率率9%。有关税务会计处理如下：。有关税务会计处理如下：（1 1）补交出让金：）补交出让金：借：无形资产借：无形资产 50 50 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 50 00050 000第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理 【例【例9

48、-79-7】（2 2）计算应交土地增值税：）计算应交土地增值税：增值额增值额=222 0001.1-50 000=150 000=222 0001.1-50 000=150 000（元）（元）增值率增值率=150 00050 000100%=300%=150 00050 000100%=300%应纳税额应纳税额=150 00060%-50 00035%=72 500=150 00060%-50 00035%=72 500（元）（元）第三节第三节 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理二、非主营房地产企业转让房地产土地增值税的会计处理 【例【例

49、9-79-7】借：银行存款借：银行存款 222 222 000 000 贷：应交税费贷：应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）22 000 22 000应交土地增值税应交土地增值税 72 50072 500无形资产无形资产 50 00050 000营业外收入营业外收入 77 50077 500上交土地增值税：上交土地增值税：借：应交税费借：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 72 500 72 500 货：银行存款货：银行存款 72 50072 500第四节第四节 土地增值税的纳税申报土地增值税的纳税申报一、土地增值税的纳税期限和纳税地点一、土地增值税的纳税期限和纳税地点 土地

50、增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7 7日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报，并向税务机关提日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告以及其他与转让房地产有关的资料。同，房地产评估报告以及其他与转让房地产有关的资料。房地产所在地是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地房地产所在地是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别纳税。产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别纳税。纳税人应按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土纳税人应按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。地增值税。二、土地增值税的纳税申报二、土地增值税的纳税申报 本章结束本章结束