房地产项目系统定位培训课件

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1、 第一章第一章城市的定义和源起城市的定义和源起2城市的定义城市的定义城：防卫，免受战争的伤害，城廓的源起，廓指的是周边。市：市场。古时，日中为市，大家7天连锁酒店天连锁酒店聚集到一起进行买卖。匠人营国，方九里，旁三门，国中九经九纬，经涂九轨，左祖右社，前朝后市，市朝一夫。3城市和农村城市和农村人类聚集的两种方式：小故事：陈云对“敌强我弱”的解释城市农村4第二章第二章城市发展的三个层次城市发展的三个层次城市发展的历史视点城市发展的人文视点城市发展的系统视点5城市发展的历史观点城市发展的历史观点任何城市的发展都要历经所有城市发展的阶段，任何阶段都是不可跨跃的，但是可以加快。城市不是发展的越快越好，

2、因为面临和消化的问题越多。活力和可控的平衡。要有历史的观点看问题，不能一概而论！6举例举例摩根史丹利，中国房地产”泡沫“中美城市是有差别的，不能一同看待中国医生的故事7举例举例上海的苏州河天津海河城市的早期都要注重经济的发展8举例举例年青时用7天连锁酒店天连锁酒店健康换钱年老时用钱换健康谈恋爱和城市发展的类比9举例举例北京交通堵塞伦敦交通堵塞一个人开车进伦敦，不让进城市是人的积聚，人并不完全理性的认知需要过程问题应在该解决的阶段再解决！10第二章第二章城市发展的三个层次城市发展的三个层次城市发展的历史视点城市发展的人文视点城市发展的系统视点11城市发展的人文观点城市发展的人文观点做房地产就是做

3、人气老子：凿户牖以为室，当其无，有室之用。故有之以为利，老子：凿户牖以为室，当其无，有室之用。故有之以为利，无之以为用无之以为用 12案例案例CBD里面必须以写字楼为主，其它配属物业不能超过30%美国的休斯顿和芝加哥写字楼的7天连锁酒店天连锁酒店比例非常高。欧洲、美国、新加坡、中国、东京CBD写字楼类比。13地理决定论地理决定论地理怎么决定文化，文化怎么决定人的呢？世界上主要的富国是在寒带主要资源国家分布在赤道附近国富，国穷14举例举例一个地区的民族属性是由文化决定的，文化是由该民族处地理环境决定的。中国可以借鉴韩国房地产的发展经验，韩国是在没有任何基础上发展起来的，40年200倍的发展世界罕

4、见。欧洲和美国的城市发展速度也是有差异的。15火星人掉地球火星人掉地球上海人：怎么展览？怎么赚钱？山东人：看看谁把谁能打扒下？广东人：煲汤味道会如何？地域不同，文化不同，心态也不同16为什么韩国可以创造速度奇迹？为什么韩国可以创造速度奇迹？半岛民族，性格刚烈大陆民族，柔和包容地理决定了文化，文7天连锁酒店天连锁酒店化决定了性格性格会反映在城市的建筑。17举例：北京举例：北京北京人喜欢水景北京是由元朝人定的都，游牧人跟水走，有水而居。北京的海淀和浙江水乡相类似。北京的化工和钢铁将城市由丰水变成缺水。18商铺发展上的不同？商铺发展上的不同？广东人鞋铺：孩子卖鞋赚了更多的钱，像样会很高兴。北京人鞋铺

5、：孩子想卖鞋，这不是正务，要抓紧学习。研究房地产，要用人文的观点看问题19中国的地域文化中国的地域文化中国的地域跨度大资源高度的不集中西气东输，南水北调，南粮北调，近煤外运中国是一个大一统的国家，但在民族文化上是有差异的。20提示提示我们要善于拿人文的观点认清不同人的类群之间的文化的差异性，接受文化的差异性，探讨文化的差异性，只有这样，我们才可以做出惊人的房地产产品的定位。21第二章第二章城市发展的三个层次城市发展的三个层次城市发展的历史视点城市发展的人文视点城市发展的系统视点22城市发展的系统观点城市发展的系统观点城市是一个系统，而系统中的任何一个因素都是不可以缺失的，这是系统观点最重要的一

6、部分。23系统的观点系统的观点系统是有大小的系统是有大小的系统是有系统是有7天连锁酒店天连锁酒店层次的层次的系统中的任何一要素都是不可缺失的系统中的任何一要素都是不可缺失的24举例举例陪德国的老师去讲学城市中最重要的是什么？系统是具有完整性的，任何要素都是不可缺少的就像人的躯体25案例案例非典时期，由于缺少隔离门诊，导致交差感染。大兴安岭的森林火灾，森林警察部队的人少，经费少，设备少，导致了重大的灾难。系统中任何一个要素的缺失，就相当于木桶里的一块短板。26提示提示城市的发展不应有任何短板，而这个短板是由历史来补足的，它要在不同的不停的经历一个又一个的磨炼才会补足这个短板。任何要素的缺少，都会

7、存在安全上的隐患。我们现在之所以矿难频发，出现这么多的交通事故，就是因为我们城市中还存在一系列的短板。27举例举例毛泽东：只要抓住了主要矛盾的主要方面，其它问题就可以迎刃而解。高屋建瓴，高瞻远瞩，抓大放小企业最重要是如何活下去，关键是可控，控制它的发展28尺度的问题尺度的问题 不能用大企业的管理手段去管理小企业时间尺度和管理尺度要一致，要用相应的量级做任何项目要用与其相匹配的尺度手法29系统层次系统层次任何系统中的要素，7天连锁酒店天连锁酒店由于它本身处于这个系统之中，它不可能真正看清自身系统的问题，只有上一个系统才能看清下一个系统的问题。举例：位置决定脑子 辽沈战役30企业的制度企业的制度好

8、的制度可以让坏人办好事，坏的制度可以让好人做坏事举例：团长是不是”雷锋“？员工来公司不完全是为了赚钱，但首先是为了赚钱宁可谈完钱后，再谈文化，也不要光谈文化不谈钱31孟良固战役孟良固战役彼此都有部队被包围，谁能最早结束战斗谁就胜利陈毅：在规定的时间内，少了多少人补多少人，少了多少枪就被多少支枪。打不下，番号立即撤消！在关键的时候，进行了制度变革，改造了整个系统32房地产改进房地产改进宽视野橱窗方便看小孩双扶手，照顾了大人和小孩门会慢慢的关闭所有的楞角都是圆的孩子玩耍的地方处于比较高的地方儿童监护员33提示提示系统中没有缺失，让系统中的结构都向一个方向行进，形成集中合理的话，低水准的技术可以合成

9、高水准的技术。要用系统的眼光来看待企业的问题，管理的问题和层次的问题。34第三章第三章城市中房地产业的机遇和选择城市中房地产业的机遇和选择35城市化城市化农村人口变成城市人口的比例误区：发达国家有钱人住在城外，穷人住在城里美国城市史36美国的西部城市美国的西部城市造成穷人住城市的原因城市的复兴7天连锁酒店天连锁酒店运动不能说有钱人住郊区，穷人住城市37城市化带来的好处城市化带来的好处高水平的工作环境高素质的教育环境优良的生活环境38举例举例辽沈战役山东人民用手推车夺取了全国的胜利大连人民造炮弹，山东人民用手推车运炮弹遏制城市的发展，情感上更倾向于农村美德战后，都注重道路的建设39城市发展的四个

10、阶段城市发展的四个阶段膨胀阶段应急阶段调整阶段控制阶段40膨胀阶段膨胀阶段工业和贸易的迅猛发展城市人口的聚合城市发展比较混乱，7天连锁酒店天连锁酒店政策法规缺少统一规划但也是城市发展最有活力的时候41应急阶段应急阶段中国的绝大多数城市都处于应急阶段混乱后的穷于应付阶段大量的无统一的住宅建筑这个阶段房地产的发展空间最大交通堵塞，文物遭到破坏举例：大家给教授盖楼42调整阶段调整阶段北京就处于调整阶段城市的一体化发展调整城市的发展方向和进程43控制规模阶段控制规模阶段不想让城市再大了，只想控制在一定规模内级配：大城市中间建中7天连锁酒店天连锁酒店城市，中城市中间建小城市对人口进行分流，进而控制城市规

11、模举例：奥地利和法国的城市规模44提示提示城市发展不同的阶段，开发商都有不同的机会，应急阶段的机会最多。45第三章第三章城市中房地产业的机遇和选择城市中房地产业的机遇和选择46CXDCBD中央商业区CLD中央居住区COD中央政务区CED中央教育区CRD中央科技区CFD中央金融区CHD中央酒店区47城市功能分区城市功能分区雅典宪章中，古代城市和现代城市的区别是，城市功能区的适度分离。适度分离的原则用7天连锁酒店天连锁酒店到了国土规划中去了，这样就出现了很多的CXD，造成的负面影响是堵塞。人和物的移动才会形成交通，人不成在一个地方完成所有的事情。48工宿一体化工宿一体化应规定CBD的顶限，注意工宿

12、平衡。只有这个地方有了强劲的就业动力的时候，房子才会卖得出去。也只有这个地方有了居住的基础，附近的商业才会有人气，办公才会有人气。举例：新加坡的新城49城市交通聚集的根本出路城市交通聚集的根本出路目前汽车已经超出了城市的承受能力唯一的办法就是做加法，就是增加写字楼的数量，让地铁去平衡交通。50城市中决定房价的因素城市中决定房价的因素交通的问题是决定房价的主要因素。在美国的教育是决定房价的主要因素。决定房价的二个主要因素：交通和就业。51如何看待房产的价值如何看待房产的价值适合并保值的房子才是好房子。在现代城市中，我们不可能一辈子住一个房子。房产的价值就是它是一项资产。52举例举例买车的经验蓝色

13、的夏利车黑色的桑塔纳53如何在房地产开发中增值保值如何在房地产开发中增值保值 用资产观来看待房产当我们的私有财产得到了宪法保护，房屋成为我们的主要身家性命，开发商的主7天连锁酒店天连锁酒店要使命是为老百姓送更优良的资产。54案例案例淮南矿物局为矿工开发楼盘 55用财产观看待房产，就要做到知未来明眼前。除了硬件，还有邻居也可以决定房产的价值。社区不要同质化，物业管理会很混乱。均值化是让房产保值的一个重要方面。如何在房地产开发中增值保值如何在房地产开发中增值保值 56举例举例举例：美国人出钱为我修玻璃美国社区的Shopping mall57社区的定义社区的定义社区是在一定的空间范围内，一群可以产生

14、相互影响的人群，为了维护共同资产的利益而结成的利益共同体。不能离开利益去谈社区，维护社区就是维护了个人资产。房地产开发商在社区功能分区的时候，一定要注意单层化，注意邻里间的互动。58居住空间分异居住空间分异社会阶层的出现居住分异与城市分区社会阶层与居住空间分异居住分异的再分异问题59案例案例经济适用房的开发为富人开发就要用富人思维7天连锁酒店天连锁酒店考虑问题为穷人开发就要用穷人思维考虑问题60对富人的误解对富人的误解富人买豪宅的目的何在？富人的防卫心理如何？富人的豪宅要不要高科技？买富人豪宅的价值是怎么看的？61富人买豪宅的目的何在？富人买豪宅的目的何在？富人是为兴趣而活的幸福是逛超市的时候

15、不被认出来越像平民越幸福富人和穷人的理财观念不一样62富人的防卫心理如何？富人的防卫心理如何？富人的防卫心理比较强他们是心理弱势群体美国人、日本人、中国人对幸福的理解63富人的豪宅要不要高科技？富人的豪宅要不要高科技？富人和高科技没有内存的本质联系富人希望越简单越好64豪宅的价格和品味豪宅的价格和品味富人对豪宅的价格是不敏感的富人在乎的是品味7天连锁酒店天连锁酒店和兴趣 举例1：德国朋友 椅子举例2：比尔盖茨的豪宅举例3：陈毅送主席枪65提示提示找准富人的脉搏，打造他们需要的东西不要用穷人的眼光揣摩富人661234人的区别人的区别穷人和富人的区别一群人和一个人的区别理性人和感性人的区别这代人和

16、那代人的区别67鸟笼理论鸟笼理论做一个城市或住宅，就相当于打造一个鸟笼，要想知道鸟在鸟笼里住的舒不舒服，关键是研究鸟是什么样的鸟。不了解鸟的习性，就不可能7天连锁酒店天连锁酒店知道做什么样的鸟笼。68举例举例案例1：飞行员的座椅案例2：格鲁曼公司造飞机结论：只有研究了人，7天连锁酒店天连锁酒店才知道应造什么样的房子 69问题问题人是理性动物还是感性动物？人是买越贵的东西越理性，还是买越便宜的东西越理性？70人是理性动物还是感性动物？人是理性动物还是感性动物？人不是完全理性的动物问题：最好的足球运动员是谁？贝克汉姆？最好的网球运动员是谁？库尔尼克娃？结论：只有打动人的事物才会被接受71举例举例聚

17、餐后的电话人是感性的打动人而不是说服人72羊群效应羊群效应羊群效应是指人们经常受到多数人影响，而跟从大众的思想或行为，也被称为“从众效应”。人们会追随大众所同意的，自己并不会思考事件的意义。73乌合之众乌合之众任何一句话对和错不重要，重要的是谁说的？他以什么形式说的？他以什么态度说的？他是否连续不断的说？74卖车四个不同的广告卖车四个不同的广告责任享乐效率性感75地域不同，人也不同地域不同，人也不同地理决定文化，文化决定人日本人、韩国人、中国人岛国、半岛、大陆日本人和英国人相似，地理环境也相似举例：半岛民族越南、科索沃76第三章第三章城市中房地产业的机遇和选择城市中房地产业的机遇和选择77人在

18、不同时期的不同标准人在不同时期的不同标准 不同年代的人，看待事物的眼光是不一样的产品在不同时期，有不同的形态标准78中国人的代迹问题中国人的代迹问题1976年之前出生的人，悲观时代的人1976年之后出生的人，乐观时代的人79三个国家的士兵三个国家的士兵德国的士兵：撞墙日本的士兵：跳悬崖美国的士兵：用手打墙每个民族都有自己7天连锁酒店天连锁酒店先天的个性每个年代也有自己的特征801976年之前出生的人年之前出生的人有较强的进取心和竞争性有父母需要照顾受到良好的教育开始工作后，经历很多大事大非81没有兄弟姐妹不用照顾父母受到的教育不好工作后，国家经济发展势头良好1976年之后出生的人年之后出生的人

19、82三个问题三个问题周杰伦的有一个唱片为什么会叫叶惠美 呢？周杰伦的前途绯闻女友的名字？SHE代表什么？分别代表什么？答案：周杰伦的母亲叫叶惠美蔡依林少女组合，Sally,Hellen,Eva83手机的发展阶段手机的发展阶段炫富阶段实用阶段手机会不会变得更小呢？84举例举例婚姻和公司治理的类比85房地产开发商如何应对变化？房地产开发商如何应对变化？多适用性，以不7天连锁酒店天连锁酒店变应万变灵活性，可拆可改住宅应以多适用性为主，灵活性为辅86市场调查三方面的不确定性市场调查三方面的不确定性资讯收集的准确度判断方式是否能够客观数据关联是否能够逻辑87资讯收集的准确度资讯收集的准确度举例：美国调查

20、电视的收视率88数据的关联数据的关联举例：冰淇淋和强奸案成正比例关系？结论：看似关联，实际没有关联89第四章第四章豪宅型的物业豪宅型的物业90看得见的富人看不见的富人富人的分类富人的分类 二类富人的住宅是有区别的91提示提示不要用富人的眼光看穷人7天连锁酒店天连锁酒店不要用穷人的眼光看富人92举例举例调查能够赚钱公司的三件事情：他的写字楼有多大？老板的办公间有多大？他女秘书的月工资有多少？93豪宅豪宅1.别墅的起源2.第一居所与第二居所3.中国别墅市场的特点4.第一居所的分布规律与设计特点5.第二居所的分布规律与设计特点94国外富人区案例国外富人区案例1.美国棕榈滩2.美国比华利山庄3.澳洲黄

21、金海岸4.美国奥兰多95第一居所和第二居所的区别第一居所和第二居所的区别第一居所：柴米油盐酱醋茶第二居所：琴棋书画诗酒花96国外富人区案例国外富人区案例1.美国棕榈滩2.美国比华利山庄3.澳洲黄金海岸4.美国奥兰多97富人的兴趣富人的兴趣德国朋友 椅子摩托车修理厂富人买豪宅是为了兴趣，是一种爱好98国外富人区案例国外富人区案例1.美国棕榈滩2.美国比华利山庄3.澳洲黄金海岸4.美国奥兰多99提示提示豪宅与房屋的区别是否是豪宅地是否有品7天连锁酒店天连锁酒店味 100第四章第四章豪宅型的物业豪宅型的物业101举例举例北美人的豪宅中国人的豪宅102豪宅与主人豪宅与主人豪宅要与主人相匹配美国豪宅的设

22、计师一年最多设7天连锁酒店天连锁酒店计出十来座豪宅豪宅的主人在安全心理方面是弱势群体103第五章第五章town house的管理的管理中国人称之为连排别墅意译：排屋104Town house 的基本特征的基本特征面积不能太大，也不能太小住户不能太年轻，也不能太老空间范围不能离城太近，也不能太远Town house105面积不能太大，也不能太小面积不能太大，也不能太小太大不如直接去买别墅面积范围：160360平方106不能离城太近，也不能太远不能离城太近，也不能太远不能自己解决配套设施用汽车轮子解决配套设施问题107不能太年轻，也不能太老不能太年轻，也不能太老太年轻买不起太老行动不方便108举例

23、举例荷兰的town house109举例举例美国旧金山的town house110举例举例美国华盛顿的town house111举例举例荷兰的town house112举例举例鹿特丹town house113Town house 的对视问题的对视问题日本的内向住宅内聚式的住宅114其它国家其它国家Twon house的发展的发展韩国建筑的发7天连锁酒店天连锁酒店展速度日本twon house的建筑技巧115第六章第六章分时度假物业116中国气候是四季分明，不适合度假有资源的地方才能发展第二居所中国真正的度假时代还没有到来承诺不兑现，有信用风险中国分时度假物业不成功原因中国分时度假物业不成功原因

24、117第七章第七章公寓物业公寓物业118公寓的类型公寓的类型举例：澳洲黄金海岸的公寓美国芝加哥的公寓类型：长期的暂时性居住暂时的长期性居住 119公寓以住为主，以观为辅公寓的住户一般不是一个家庭公寓的朝向不是很重要公寓的保安性能要好公寓的四个特征公寓的四个特征120公寓的承诺问题公寓的承诺问题公寓要慎重承诺公寓兑现承诺的代价是很高的公寓如何增强7天连锁酒店天连锁酒店确定性高星级的酒店是高确定性的121第八章第八章商务类物业商务类物业122商务类物业的客户需求特征商务类物业的客户需求特征购买是一项集体的商务活动非常注重形象关键人物的决策是很重要的123举例举例公司从九楼搬到十九楼124商务客户的

25、购买特征商务客户的购买特征1234财务考虑形象考虑集体决策与个人决策办公室决策与过程决策125商务楼的销售关键商务楼的销售关键地段形象邻居形象建筑形象环境配置交通条件126案例案例银河中心商务楼招IBM进驻127写字楼的形象力写字楼的形象力地段形象分析形象识7天天连锁酒店连锁酒店别性分析形象性格分析综合因素与形象力128商务与居住的价值比较商务与居住的价值比较生产资料与生活资料的差异地段敏感性的差异物业聚集度的差异129需求的刚性时间的刚性中小城市写字楼市场的脆弱性商务需求的特点商务需求的特点130第九章第九章写字楼物业写字楼物业131商务区与商务区与CBD写字楼的集群CBD写字楼的特殊类型商

26、务花园写字楼的特殊组合建筑综合体132商务花园商务花园1.商务花园的兴起与演变2.商务花园的环境特点3.商务花园与公司总部133商务花园的兴起与演变商务花园的兴起与演变劳资关系发生变化新的生产力情况下的新的生产关系的调整建商务花园的主力动力7天连锁酒店天连锁酒店是保证自身人力资源完整性建商务花园的另一个动力是追求办公效率134国外商务花园案例国外商务花园案例1.新加坡的商务花园2.美国弗吉尼亚商务花园3.美国硅谷商务花园135写字楼的集群写字楼的集群CBD1.CBD形成的动力分析2.CBD形成的地缘分析3.CBD物业构成分析136世界上比较典型的拥有世界上比较典型的拥有CBD的城市的城市巴黎布

27、里斯班东京鹿特丹旧金山纽约悉尼新加坡香港上海重庆大连137CBD案例案例1.美国CBD的案例2.荷兰CBD的案例3.日本CBD的案例4.法国CBD的案例138写字楼的特殊组合写字楼的特殊组合建筑综合体建筑综合体 建筑综合体就是7天连锁天连锁酒店酒店由三种或三种以上功能复合而成的建筑的集合。139建筑综合体成因分析建筑综合体中各物业的动力传递建筑综合体分布规律建筑综合体的反都市性建筑综合体建筑综合体140案例分析案例分析如何解决中国CBD交通问题？141第十章第十章商业物业商业物业142商业物业市场商业物业市场商业经营商业经营的脆弱性的脆弱性商业经营商业经营的渐进性的渐进性商业经营的非商业经营的

28、非均质性均质性商业经营的时商业经营的时代性特征代性特征143商用物业市场分析商用物业市场分析1.商业物业面积使用的非均质性2.商品种类与商业物业发展的制约144举例举例化妆品的销售手机的销售结论：商业经营的时代性，商业要与时俱，不断推出新的触媒。145第十一章第十一章两种典型的商业形态两种典型的商业形态146案例案例北京快客购物中心建筑面积1.8万平方，使用面积1.3万平方结论：商业经营的脆弱性147两种商业形态两种商业形态Shopping mall商业步行街148中国中国Shopping mall发展的三个问题发展的三个问题Shopping mall在中国的发展规模不是很大，因为要受商品的种

29、类所限制。Shopping mall要想在中国生存，必须要进一步增强它的魄力和亲和力。仅仅模型国外的Shopping mall是不够的。Shopping mall要成为一个系统。149Shopping mall的规模的规模Shopping mall的规模不能太大？中国的商品种类只有32万种，只是美国的四分之一。中国的shopping mall一定要强烈它的娱乐功能。150案例案例美国奥兰多shopping mall151Shopping mall要成为一个系统要成为一个系统人的生活方式家庭的生活习惯交通的通行方式家庭的空间设计152郊区化购物中心郊区化购物中心Shopping Mall的交通组

30、织Shopping Mall的复合化Shopping Mall的特色化153第十一讲第十一讲两种典型的商业形态两种典型的商业形态154Shopping mall案例案例美国圣地亚哥shopping mall荷兰海牙shopping mall美国旧山shopping mall155Shopping mall的停车问题的停车问题最重要的是对它的需求进行管理分门别类的停车举例：新加坡对停车的管理156商业步行街的产生商业步行街的产生世界上第一个步行街，1953年在鹿特丹建成157商业步行街及国外案例商业步行街及国外案例商业步行街的长度问题及与荷兰案例158商业步行街及国外案例商业步行街及国外案例商业

31、步行街的空间结构问题及德国案例159商业步行街及国外案例商业步行街及国外案例商业步行街的街廓尺度问题及意大利案例160商业步行街及国外案例商业步行街及国外案例商业步行街的风情体验问题及日本案例161商业步行街及国外案例商业步行街及国外案例商业步行街的街区化及德国案例162两种商业形态区别两种商业形态区别Shopping mall 郊区价格便宜商业步行街 中心 价格偏高都要和魅力相结合，7天连锁酒店天连锁酒店才会所顾客吸引过来。主题化、魅力化163结语结语不是教给大家背记几个公式，说出几个简单的结论，而是研究为什么得出这样的结论。思维方式的尺度问题举例：开矿 蓝色矿石注意思维方式和量级匹配的问题164165