假日酒店spa休闲会所投资可行性分析报告

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1、K2MG-E专业技术人员绩效治理与业务力量提升练习与答案假日酒店 spa 休闲会所投资可行性分析报告课程名称专业班级姓名学号指导教师2一、 工程概述2一工程背景2二工程打算投资额3依据目前市场行情，投资一间酒店式 spa 会所装修费每平米 1000 元，我们投资的古井酒店 spa 会所面积 2023 平方米，装修总价为 200 万元，加盟 SPA 国际加盟费 51.98 万元。3二、 市场分析3一宏观环境分析3二微观环境分析4一 定位根本理念：7二功能定位7三经营理念地位：8四、产品组合： SPA 针灸8四、 工程组织治理8风险分析10一、工程概述一工程背景当今的人们过着快节奏和布满压力的生活

2、，所以，人们格外留意身体的安康和精神的放松， 期望在日常生活中找到一种缓解压力和紧急的方法，不光要使身体得到恢复，也要使精神和心智回归到本原的和谐状态，因此，他们期望在工作之余能去一个能让自己充分放松，摆脱纷扰和喧嚣的地方，而 SPA 就是这样的地方。近年来，SPA 在世界各地如火如荼的集中，已成为时尚、高品位休闲的代名词。在中国包括酒店业者已充分领悟到 SPA 的诱惑力，纷纷在星级酒店内大打 SPA 牌，以满足客人的要求，提升竞争力，SPA 已成为国内休闲的趋势，并形成一股浩大的、高影响力的生活时尚。据台湾工研院争论调查显示，2023 年 SPA 在全球赚走 2023 亿美元。对于很多酒店经

3、营者来说，SPA 已几乎与餐饮同等重要，成功的 SPA 甚至可以与成功的餐饮猎取同等的利润，甚至超过餐饮。一间客房每天只出租一次，而在 SPA，一间房一天内可能被出租 10 次，由于 SPA 的市场前景及利润回报的诱惑， 可以说对于酒店将是一剂成效快速的良药，因其不仅可以提升酒店竞争力，增加营收，而且还可以带动酒店主业进展提高开房率。在合肥， SPA 多数存在于专业美容机构，而且因规模较小， 专业所限，达不到纯粹 SPA 从气氛、布局、疗程上的要求和闲适、自然、飘逸的韵味。依据国际 SPA 协会的统计，最近几年，全球 SPA 产业呈现出惊人的快速成长，高达 20%-30% 的年进展率。在美国的

4、休闲旅游产业中，SPA 已连续三年进展率最高，在欧洲，平均每年使用 SPA 的人次超过 2023 万。2023 年国际 SPA 协会统计，在美国。SPA 已成为第四大休闲产业，比主题乐园和电影票房还要赚钱。2023 年全美 SPA 收入为 290 亿美金，每年以一倍成长。在泰国更高达 200%的惊人成长。在全球的 SPA 消费年龄为 41 岁，在亚洲则为 3035 岁之间，而且有年轻化的趋势。因此假日酒店以 SPA 为投资工程，极具开发前景！二工程打算投资额依据目前市场行情，投资一间酒店式 spa 会所装修费每平米 1000 元，我们投资的古井酒店 spa 会所面积 2023 平方米，装修总价

5、为 200 万元，加盟 SPA 国际加盟费 51.98 万元。SPA 工程工程投资预算表功能分区建筑面积平米单位造价 /M万总投资万元备注Spa 会所20230.12599251.98蒸气浴室6000.1259975.594美容区6000.1259975.594水疗区4000.1259950.396休闲区2000.1259925.198更衣室2000.1259925.198水疗美容设备：使用运自东丽湖的自然温泉水，专业的按摩理疗师，并引进专业的康体公司供给专业支持， 打造高档休闲中心二、市场分析一宏观环境分析1、社会因素：近几年来，随着人们可支配的收入和可支配时间增加，人们对休闲、康乐、健 身

6、等更高层次的精神消费需求也随之增加。人们越来越生疏到康乐的重要，也越来越多在康乐上做欢快投资，康乐正在转变着不同地区人们的生活。中国的酒店为了适应这种需要，适时调整酒店康乐市场定位，康乐投资变得越来越重要。2、经济因素：2023 年，GDP 达 2702.5 亿元，镇居民人均家庭总收入 21125 元，城镇居民人均可支配收入 19051 元，人民的消费水平正不断提高，这意味着康乐业的消费市场有着巨大的开发潜力。3、竞争环境因素：随着竞争越来越剧烈，酒店行业的平均利润水平越来越低，酒店除了在住宿、餐饮竞争外，不定期必需并发的收入来源。随着现代人越来越多地追求精神生活享受的同 时，康乐工程必定成为

7、酒店开发工程的首选，又因康乐工程的种类繁多，文化性强，简洁形成经 营特色和利润倍增的效应。二微观环境分析1. 客源分析：假日酒店是商务型酒店，其消费群体以商务客人居多。一般商务客人的各项费 用根本上都是公司花费，标准较高，商务客对价格的敏感度不大， 同时商业上的压力使得他们对放松身心的酒店效劳显得更加敏感和挑剔，从这个意义上说，一家好的商务酒店要能够成为那些常年奔波在旅途中的商务旅行者得以尽享人文关心的有机载体，因此康乐设施的进展变得很有必要。2. SWOT 分析：内部力量外部因素时机opportunities 随着招商环境的不断改善，对养生理念的普遍承受，和概念商务文化的追求。科学养生方法和

8、先进检验技术供给了强有力的技术支持。风险threats 没有有效的观念引导下，可能会被中端客户无视。短期内简洁被参差不齐的消遣休闲场所混淆。优势strength 公司拥有较有实力的资源平台。充分把握了中高端用户的心理需求，实现客户让渡价值最大化。工程整体可复制性不强，强调软环境的建设。SO以养生为主线，承受科学的治理方法，建立完善客户养生档案， 奠定坚实的客户根底； 养生休闲、商务沟通和文化传播三位一体的有机结合，整合出击。ST有 效利 用公 司资源，留意人际传播、体验营销。协调短期收益与长期进展的关系，从理念、效劳、风格三个角度做到与其他竞争对手的有效区隔。劣势weakness 无视了中低端

9、的市场，消费容量有限。对工程治理水平要求较高。前期 推广难度 较大。WO坚决的摈弃中低端市场，以稳定的中高端 客户为根底，以质取胜， 在优质的根底上寻求量的突破，优化治理，引进人才，在养生方法和文化理念上不断创。WT将整合形象传播作为公司的进展战略之一，前期立体传播，中期准确投放，将概念转化为体验，将体验转化 为习惯，形成品牌效应。1) 优势Strengths分析： 地理位置优越，五大道地处商业及繁华闹市区中心，周边景点众多，购物便利，交通便捷。 酒店配套齐备，且拥有良好的客源根底 拥有较高的社会知名度及指名消费率 拥有雄厚的经济实力，为工程的启动供给了投资保障2) 劣势Weaknesses分

10、析： Spa 规模仍属偏小，不具备规模效应 工程优势目前明显，但后期可能因地块受限及该工程区域进展过快，再次拓展的时机很小3) 时机Opportunities分析：酒店名称星级建筑优势特色潜在 客源 较多 ： 近 年来，随着进驻企业增多，越来越多的企业会把全国性的大型会议放在天津，据公安局统计，每天 入住的人流量，包括本地和外地，到达五万。同时随着交通的进展，来办公的高端消费者会越来 越多4) 威逼Threats分析：同行业的竞争：除了假日酒店，天津市现五星级酒店数十家，行业之间的竞争剧烈。下表列 出了天津几家知名五星级酒店的建筑优势和特色。K2MG-E专业技术人员绩效治理与业务力量提升练习与

11、答案天津滨江万丽酒店五星级由美式酒店企业治理酒店四周有凯旋门购物中心、金皇大厦、音乐厅天津喜来登大酒店五星级目前天津市最好的五星级豪华酒店之一，座落在天津市黄金住宅区紫金山路上，距天津市中心仅 5 公里远的一片花园绿地之中。接近天津国际展览中心及天津播送电视塔，距天津机场 25 分钟车程10K2MG-E专业技术人员绩效治理与业务力量提升练习与答案7天津万丽泰达酒店五星级全部的客房都可俯瞰秀丽的市容街景和绿草如茵的高尔夫球场。同时拥有逾 5,000 平三方米的顶级宴会及会议设施，包括可容纳 1,200 名来宾的演、经艺厅/会议中心；面积 1,056 平方米的展览馆；十二个多功能营定会议厅以及大宴

12、会厅。酒店还可依据客户的不同需求，安排位主题宴会及公司团队建设活动。天津泰达国际酒店五星级位于经济技术开发区，靠暨会馆近京津高速大路，于 1996 年开一定业，2023 年重装修，主楼高7 层，共有客房 236 套。天津天保国际酒店五星级集客房、餐饮、商务会议、康体、消遣、培训于一体的五星级综合性国际酒店。总建筑面积 4 万平方米。投资近 800 万元的全封闭透亮恒温空中走道横跨京门大道，将南北两座楼连为一体。消遣，商务沟通，文化传播休于一体的养生休闲会所。2、功能地位：休闲、养生，商务沟通，文化传播。3、销售定位：高级会员制与一般消费者有机结合二功能定位：工程定位位 根本 理念：1、工程 定

13、位 ： 集 养生 效劳 ， 休 闲消费者特征消费人群消费者以政府官员、企业家及商务人士为主，以男士为主，同时个人消费及家庭消费不断上升。消费形式以商务消费为主，主要表达为商务接待、商务洽谈、聚会约会等。消费频率通过对各种类型的场所的考察，通常消费频率高的达两三天一次，消费频率低的也会到一月一次。消费周期以一周为一个周期的话，从周一到周四消费者不断上升，周四到达顶点、周五周六有下降的趋势消费心理该场所的根本特点就是休闲、舒适，消费人群的经济实力较高，再供给给生主题的效劳，将能强化对消费者的吸引力。K2MG-E专业技术人员绩效治理与业务力量提升练习与答案1、高节奏的工作必需得到合理的调整，运动休闲

14、讲成为现代人的时尚潮流2、利用酒店原有设施，在传统工程的根底上，突出运动养生休闲之买点三经营理念地位：主题理念：SPA“(派芳疗 SPA)养生文化”经营理念。衍生理念：芳香与安静专业与时尚自然与拘束秀丽与安康四、产品组合： SPA 针灸SPA 香薰SPA 草药疗法四、 工程组织治理五、效益评估和风险分析收益估算本钱分析：根本状况：工程建筑 2023 平米，按投资规模 800 万计算。前期费用装修费用设备购置50 万300 万150 万广告费50 万景观费用50 万投入本钱工程筹划、设计图纸、使用图纸，200-250/ M2 硬装和软装，本钱掌握在 1200-1500 元/M2净水设备、增氧负氧

15、设备、养生保健设备以及办公设备等，网站建设、网络推广和制作展现样品等，200-250/M2请专业景观设计、施工单位改造景观，200-250/M2不行预估及各项杂费50 万流淌资金预算在 200-250/ M2前期的推广传播，中期的运营投入，需要充分的150 万 流淌资金支持。8K2MG-E专业技术人员绩效治理与业务力量提升练习与答案收入推测：9收入推测容量预算年客流 2 万人保守估量在 2-3 万人次/ 年消费标准年收入高级会员有铂金卡、黄金卡、和铂银卡，非会员 200 元/人次为了便利计算依据均价按 100 的高级会员计算26000元/ 每年月入估算。20230 人次200 元/人次+100

16、 人26000 元 660 万元=6600000运营本钱:运营本钱场地租金40 万/年依据选定区域的价格标准每平米的租金在 200 元/每年左右，配套停车场。设备折旧30 万/年依据行业财务通行标准，设备报废期计为 5 年。150 万/5 年=30 万/年维护费用5 万/年主要用于固定投入和设备的检修和维护物料水电消耗100 万/年除了水电消耗外，还涉及原材料的使用人力资源及治理本钱150 万/年依据治理模式的要求，结合本地实际状况，定员 24 人，其中基层员工 18 人 年薪 3 万，中高层 6 人 年薪 5 万。治理费按年收入的 10%计算同行业在 6%左右18 人3 万元+6 人5 万元

17、+660 万元10%150 万元。税金40 万元/年按 6%计算 660 万元6%40 万元合计365 万元/年收益预估收益预估税前利润税前利润投 资 回 报率ROI295 万元/年198 万元/年25%660 万元-365 万元=295 万元按 33%的所得税计算 295 万元1-33%198 万元/年198 万元/800 万元100%25%投 资 回 收期4 年800 万元/198 万元/年4 年为了便利分析，以上数据均未虑资金本钱以及扩展的工程收益K2MG-E专业技术人员绩效治理与业务力量提升练习与答案依据市场推测，本工程投资回收期需 4 年，投资回报率到达了 25%。考虑到地块特别区域

18、优势，是经济效益比较抱负的开发工程。风险分析（1） 市场风险：养生会所在我国的进展处于起步阶段，也是目前国际进展最为快速的一块业务。整个市场利润空间大，但企业规模普遍较小，主导品牌尚未完全形成，市场还未完全成熟；进入的企业除了要应对大的养生类公司的挤压，还要应付中小型公司的恶性竞争，成长过程中布满了风险。传播养生文化是躲避风险的 最正确途径。养生体验目前已经有比较成熟的进展模式可供借鉴，市场将越来越标准， 前景也长期看好。（2） 技术风险：养生会所的每一个环节都离不开信息技术的支撑，从客户根本信息的录入，到体检结果的收集、传输，再到数据的分析、公布与治理，信息技术都起到了不行替代的作用。养生体

19、验的整套流程需要通过一个信息平台来实现， 需要与相关的行业进展深度的合作。（3） 经营风险：企业最终能否在剧烈的市场竞争中胜出，很大程度上取决 于企业内部经营治理力量的强弱。对于养生类机构，稳定客户和开发潜力资源是实现快速扩大规模，降低整体运营本钱，树立品牌的有效方法，但前提是要建立一个可复制、成熟有效的模板，而要建立这样一个标准化的模板，需要在实践中不断试错和调整，其中的风险不言而喻。（4） 人才风险：养生类机构主要供给的是效劳，所以那些把握独绝技能的 效劳和治理类人才是公司得以进展的核心资源，他们一旦流失，将造成公司品牌损10K2MG-E专业技术人员绩效治理与业务力量提升练习与答案失、会员

20、流失和经营波动，如何在竞争剧烈的市场中争取到他们，并想方法将其留 住，也是企业时时需要面对的挑战。（5） 政策和法律风险：的体检机构治理方法和一系列安康产业相关 政策的出台对于已进入这个市场的企业来说，为了到达质量标准和要求，增加投入是必定的，这也是一个风险。会员效劳属于商定效劳关系，假设效劳消灭问题，可能导致法律纠纷甚至造成会员流失，政策的出台和经营过程中的法律纠纷，都是难以回避的风险。（6） 退出风险：养生类机构的品牌及无形资产含量高，适合长期运营，假设 中途完毕运营，转行的空间比较小，可回收价值很低。检测设备专用性很强，固定资产投入也比较大，假设退出，其资产也将会患病“缩水”风险。通过以

21、上的分析和策略，我们觉察，工程资金收回较快，而且，投资收益率略 高于其它行业收益率，因此，虽然本工程具有较大的投资吸引力，但其潜在的风险 也不容无视。但是，由于在会所的投资和开发中，不行推测的风险较少，可控性较强，因此 本工程的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本工程而言， 市场的分析和会所的整体定位，以及会所投资经济分析是基于阅历和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现工程的销售目标，并最终实现本工程的赢利目标将是可行的。六、可行性争论工程结论 、本工程地理位置优越、交通便利、资源整合充分、规划细致合理可行，可以填补南

22、昌养生市场空白并与同类工程实行错位经营； 、本工程所处地理位置自然环境质量较好，根底设施可利用性强，全面开发11程度低，投资规模和投资本钱有望得到肯定的掌握。工程建成后，资源类型丰富， 有利于开发多种效劳工程；、本工程虽投资大，回收期长，但风险比较低，同时有格外宽阔的利润空间。 是一个长效工程。对经济社会和传统文化挖掘有着重要促进作用；、建议工程在执行过程中要加强宣传，提高工程知名度，科学治理，多方取 利，尽最大可能收回投资。同时加强与第三方合作和工程敏捷外包，多层次解决项 目资金瓶颈问题，一次性打造出品牌，尽早取得良好的经济效益和社会效益。、本工程涉及面广，建议公司预先做好技术力气储藏工作。要使本工程顺当 地开展，并得到预期的经济效益，必需保持与富有阅历的专家和技术人员常常联系， 得到他们的有效指导。并且通过聘请和培训自己的技术人员和开拓市场人才，才能使工程稳定进展。、建议工程在运营过程中着力于转变经营观念，留意开发市场，形成具有自己特色的竞争优势，不断争论探究多元化的效劳工程，增加效劳质量和规模，以满 足不同层次消费者的需求，并在此根底上加强效劳质量治理，树立良好的企业形象。世上没有一件工作不辛苦，没有一处人事不简单。不要随便发脾气，谁都不欠你的