物业管理投标

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1、1 2 物 业 管 理 投 标 1 2 1 物 业 管 理 投 标 的 概 念 与 原 则 物 业 管 理 的 投 标 ： 符 合 招 标 文 件 要求 的 物 业 管 理 企 业 根 据 招 标 文 件 中 确 定的 各 项 管 理 服 务 要 求 与 标 准 ， 根 据 国 家有 关 法 律 、 法 规 与 本 企 业 的 实 力 ， 编 制投 标 文 件 ， 参 与 投 标 活 动 。 物 业 管 理 投 标 原 则 （ 1） 真 实 性 原 则 投 标 人 的 投 标 书 内 容 要 真 实 ， 不 能 弄虚 作 假 。 （ 2） 正 当 竞 争 原 则 参 加 投 标 的 物 管 企

2、 业 要 反 对 其 他 参 与竞 投 的 物 管 企 业 进 行 不 正 当 竞 争 行 为 ， 倡导 企 业 遵 守 商 业 道 德 ； 参 加 竞 投 的 物 管 企业 要 约 束 自 己 不 正 当 竞 争 。 1 2 2 物 业 管 理 投 标 的 程 序1 物 业 管 理 投 标 的 准 备 阶 段2 物 业 管 理 投 标 的 实 施 阶 段 1 物 业 管 理 投 标 的 准 备 阶 段（ 1） 取 得 从 业 资 格（ 2） 筹 措 资 金（ 3） 收 集 招 标 物 业 相 关 资 料（ 4） 进 行 投 标 可 行 性 分 析 （ 4） 进 行 投 标 可 行 性 分 析

3、1） 招 标 物 业 条 件 分 析2） 本 公 司 投 标 条 件 分 析3） 竞 争 者 分 析4） 风 险 分 析 2 物 业 管 理 投 标 的 实 施 阶 段（ 1） 购 买 、 阅 读 招 标 文 件（ 2） 标 前 调 查 与 现 场 考 察 （ 3） 制 定 管 理 服 务 方 法 及 工 作 量（ 4） 制 定 资 金 计 划（ 5） 标 价 试 算 （ 6） 标 价 评 估 与 调 整（ 7） 办 理 投 标 保 函 （ 8） 封 送 标 书 、 保 函 （ 1） 购 买 、 阅 读 招 标 文 件 阅 读 招 标 文 件 ， 找 出 疑 点 ， 按 其 不 同 性 质 与

4、重 要 性 ， 将 其 划 分 为 “ 招 标 前 由 招 标 人 明 确答 复 ” 和 “ 计 入 索 赔 项 目 ” 两 类 。 注 意 招 标 文 件 中 的 各 项 规 定 ， 如 开 标 时 间 、定 标 时 间 、 投 标 保 证 书 等 ， 尤 其 是 图 纸 、 设计 说 明 书 和 管 理 服 务 标 准 、 要 求 和 范 围 予 以足 够 重 视 ， 做 出 仔 细 研 究 。 （ 2） 标 前 调 查 与 现 场 考 察 1） 在 物 业 竣 工 前 期 介 入 ： 应 现 场 查 看 工 程土 建 构 造 ， 内 外 安 装 的 合 理 性 ， 尤 其 是 消 防 安

5、 全设 备 、 自 动 化 设 备 、 安 全 监 控 设 备 、 电 力 交 通 通讯 设 备 等 ， 做 好 日 后 养 护 、 维 护 要 点 记 录 ， 图 纸更 改 要 点 记 录 ， 交 与 开 发 商 商 议 。 2） 在 竣 工 后 期 介 入 ， 应 按 竣 工 验 收 标 准 视 察项 目 ； 3） 业 主 主 要 情 况 ， 包 括 收 入 层 次 、 主 要 服务 要 求 与 所 需 特 殊 服 务 等 ； 4） 当 地 的 气 候 、 地 质 、 地 理 条 件 等 与 接 管后 的 服 务 密 切 相 关 的 条 件 。 （ 3） 制 定 管 理 服 务 方 法 及

6、 工 作 量 1） 将 招 标 项 目 参 数 列 出 ， 越 细 越 好 ；2） 分 析 项 目 的 难 点 ， 确 定 重 点 ， 有 针 对 性 管 理 ；3） 合 理 的 人 力 配 置 ； 4） 确 定 分 阶 段 达 到 的 目 的 ；5） 做 出 的 服 务 项 目 达 到 的 满 意 率 ；6） 成 本 测 算 ； 7） 经 济 效 益 分 析 ；8） 社 会 效 益 分 析 ；9） 需 要 招 标 人 提 供 的 帮 助 、 条 件 ； 10） 整 个 工 作 安 排 。 （ 4） 制 定 资 金 计 划1） 制 定 资 金 计 划 的 目 的 主 要 有 ：复 核 投 标

7、可 行 性 研 究 结 果做 好 答 辩 的 准 备2） 主 要 的 现 金 流 入 和 流 出 项 目 为 ：标 书 规 定 的 预 付 款 、 保 证 金 等接 管 期 间 费 用 支 出接 管 期 间 收 入其 他 资 金 来 源 （ 5） 标 价 试 算 1） 明 确 领 会 各 项 服 务 要 求 、 经 济 条 件 2） 计 算 或 复 核 服 务 工 作 量 3） 掌 握 物 业 现 场 基 础 信 息 4） 掌 握 标 价 计 算 的 各 种 单 价 、 费 率 、 费 用 5） 拥 有 分 析 所 需 的 当 地 条 件 的 经 验 数 据 （ 6） 标 价 评 估 与 调

8、整 1） 试 算 所 用 基 础 数 据 可 能 部 分 是 预 测 性 的 ，部 分 为 经 验 性 的 ， 不 够 精 确 可 靠 ， 估 价 人 员应 当 对 预 测 和 经 验 数 据 的 适 用 基 础 进 行 审 查 ，必 要 时 予 以 调 整 。 2） 风 险 等 不 可 预 见 费 用 是 主 观 设 定 的 ， 应在 计 算 结 束 后 予 以 复 核 ， 综 合 各 渠 道 所 得 信息 分 析 做 出 报 价 决 策 。 3） 可 能 由 于 估 价 人 员 的 原 因 ， 致 使 估 价偏 高 或 偏 低 ， 对 此 要 参 考 几 个 估 价 人 员 的 估价 结

9、果 ， 取 平 均 值 确 定 最 终 报 价 。 （ 7） 办 理 投 标 保 函 1） 向 银 行 提 交 资 料 ： 投 标 人 须 知 ， 保函 条 款 、 格 式 及 法 律 条 款 等 。 2） 填 写 要 求 开 具 保 函 申 请 书 及 其他 申 请 所 要 求 填 写 的 表 格 ， 一 式 三 份 。 3） 提 交 详 细 材 料 ， 说 明 物 业 管 理 服 务量 及 预 定 合 同 期 限 。 投 标 保 函 的 主 要 内 容 ： 担 保 人 、 被 担保 人 、 受 益 人 、 担 保 事 由 、 担 保 金 额 、 担保 货 币 、 担 保 责 任 、 索 偿

10、 条 件 等 。 （ 8） 封 送 标 书 、 保 函 1） 投 标 人 按 照 招 标 文 件 的 要 求 ， 准 备正 本 和 副 本 （ 通 常 正 本 1份 ， 副 本 2份 ） 。 2） 标 书 的 正 本 及 每 一 份 副 本 应 用 内 外两 层 封 套 分 别 包 装 与 密 封 ， 密 封 后 打 上“ 正 本 ” 或 “ 副 本 ” 的 印 记 （ 一 旦 正 本 和副 本 有 差 异 ， 以 正 本 为 准 ） 。 3） 两 层 封 套 上 均 应 按 投 标 邀 请 书 的 规定 写 明 投 递 地 址 及 收 件 人 ， 并 注 明 投 标 文件 的 编 号 、 物

11、 业 名 称 、 “ 在 某 日 某 时 之 前不 要 启 封 ” 等 。 1 2 3 物 业 管 理 投 标 文 件1 物 业 管 理 投 标 书 的 组 成 与 主 要 内 容2 投 标 书 写 作 技 巧3 编 制 投 标 文 件 应 注 意 的 事 项4 投 标 报 价 及 技 巧 1 物 业 管 理 投 标 书 的 组 成 与 主 要 内 容1） 投 标 致 函 。 就 是 投 标 正 式 报 价 信 ， 其 主 要 内 容 有 ： 表 明 投 标 人 完 全 愿 意 按 招 标 文 件 中 的 规 定 承 担 物 业 管 理服 务 任 务 ， 并 写 明 自 己 的 总 报 价 金

12、 额 ； 表 明 投 标 人 接 受 该 项 目 合 同 委 托 管 理 期 限 ； 表 明 本 投 标 如 被 接 受 ， 投 标 人 愿 意 按 招 标 文 件 规 定 金 额提 供 履 约 保 证 金 ； 说 明 投 标 报 价 的 有 效 期 ； 表 明 本 投 标 书 连 同 招 标 人 的 书 面 接 受 通 知 均 具 有 法 律 约束 力 ； 表 明 对 招 标 人 接 受 其 他 投 标 人 的 理 解 。（ 1） 物 业 管 理 投 标 书 的 组 成 2） 附 件 公 司 简 介 公 司 法 人 地 位 及 法 定 代 表 人 证 明 公 司 对 合 同 意 向 的 承

13、诺 物 业 管 理 专 案 小 组 的 配 备 物 业 管 理 组 织 实 施 规 划 。 1） 介 绍 本 物 业 管 理 公 司 的 概 况 和 经 历2） 分 析 投 标 物 业 和 管 理 要 点3） 介 绍 本 公 司 将 提 供 的 管 理 服 务 内 容 及 功 能4） 说 明 将 提 供 的 服 务 形 式 、 费 用 和 期 限 （ 2） 投 标 书 的 主 要 内 容 2 投 标 书 写 作 技 巧（ 1） 标 书 的 标 题（ 2） 标 书 的 序 言 （ 3） 管 理 的 方 式 、 方 法 （ 4） 管 理 人 员（ 5） 必 需 具 备 的 物 质 装 备 计 划（

14、 6） 经 费 收 支 测 算（ 7） 管 理 规 章 制 度（ 8） 各 项 管 理 指 标（ 9） 便 民 服 务 项 目（ 10） 社 区 文 化（ 11） 愿 意 承 受 的 有 关 奖 罚 内 容 3 编 制 投 标 文 件 应 注 意 的 事 项 （ 1） 确 保 填 写 无 遗 漏 ， 无 空 缺 （ 2） 不 得 任 意 修 改 填 写 内 容 （ 3） 填 写 方 式 规 范 （ 4） 不 得 改 变 标 书 格 式 （ 5） 计 算 数 字 必 须 准 确 无 误 （ 6） 报 价 合 理 （ 7） 包 装 整 洁 美 观 4 投 标 报 价 及 技 巧(1)经 营 管 理 费 用 测 算 1)前 期 介 入 服 务 中 发 生 的 开 办 费 用 测 算 ； 2)第 一 年 度 物 业 管 理 费 用 测 算 ； 3)年 度 能 源 费 用 测 算 ； 4)物 业 所 具 有 的 各 项 经 营 项 目 的 经 营 收 入 预 算 ； 5)年 度 经 营 管 理 支 出 费 用 预 算 ；(2)确 定 合 理 利 润 率 ： 利 润 不 能 太 高 ， 利 润 率 是 实际 发 生 的 管 理 费 用 的 5 一 15 之 间 。 作 业 ：1-5编 写 投 标 书 应 掌 握 哪 些 技 巧 ？