房地产区位理论与城市空间利用结构

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1、第 五 章 房 地 产 区 位 理 论 与 城 市 空 间 利 用 结 构 内 容 提 要 ：1 土 地 区 位 与 区 位 理 论 概 述2 决 定 城 市 土 地 区 位 的 主 要 因 素3 住 宅 区 位 理 论4 城 市 土 地 利 用 的 原 则 和 功 能 分 区 第 一 节 区 位 理 论 概 述 一 、 土 地 区 位 和 区 位 理 论 1.区 位 概 念 及 区 位 理 论 的 发 展 狭 义 的 区 位 概 念 是 指 特 定 地 块 （ 宗 地 ） 的 地 理 和 经 济 空 间 位 置 及 其 与 相 邻 地 块 的 相 互 关 系 。 广 义 的 区 位 概 念

2、是 指 人 类 一 切 活 动 ， 包 括 经 济 的 、 文 化 教 育 的 、 科 学 卫 生 的 一 切活 动 以 及 人 们 的 居 住 活 动 的 空 间 布 局 及 相 互 关 系 。 区 位 理 论 就 是 研 究 地 块 地 理 和 经 济 空 间 位 置 分 布 、 相 互 关 系 及 其 影 响 因 素 的 学 说 。 杜 能 孤 立 国 同 农 业 和 国 民 经 济 的 关 系 （ 1826） 系 统 地 阐 述 了 农 业 用 地 的 空 间 分 布 问 题 韦 伯 论 工 业 区 位 （ 1909） 奠 定 了 现 代 工 业 区 位 理 论 的 基 础 克 里 斯

3、 泰 勒 德 国 南 部 的 中 心 地 方 （ 1933） 中 心 地 理 论 ， 即 城 市 区 位 理 论 奥 古 斯 特 勒 施 经 济 空 间 秩 序 经 济 财 货 与 地 理 间 的 关 系 市 场 区 位 理 论 的 诞 生 2.农 业 区 位 理 论 孤 立 国 的 假 设 ：建 立 于 一 个 面 积 相 当 大 的 区 域 内 ， 土 地 面 积 是 一 定 ， 且 全 部 作 为 农 业 用 地 ， 以 获 得 收 益 为 目 的孤 立 国 实 行 自 给 自 足 ， 只 有 一 个 城 市 ， 位 于 其 中 心 ， 也 是 全 国 农 产 品 的 消 费 中 心孤

4、立 国 周 围 是 荒 地 ， 城 市 和 郊 区 只 有 陆 上 道 路 相 通 ， 交 通 手 段 是 马 车所 有 土 地 的 肥 力 、 气 候 条 件 、 农 业 技 术 条 件 和 农 业 经 营 者 能 力 是 相 等市 场 谷 价 、 工 资 、 利 息 也 是 均 等运 输 费 用 与 农 产 品 的 重 量 以 及 从 生 产 地 到 消 费 市 场 的 距 离 成 正 比 。 位 置 级 差 地 租 模 型 ： 利 润 （ 地 租 ） 农 产 品 销 售 价 农 业 成 本 运 输 费 用结 论 ： 单 一 因 素 即 运 费 决 定 利 润 ， 从 而 决 定 在 什

5、么 地 方 种 植 何 种 作 物 的 区 位 论 。 1234 5 6杜 能 的 农 业 区 位 图 中 心 内 容 是 ： 农 业 土 地 利 用 类 型 和 农 业 土 地经 营 集 约 化 程 度 ， 不 仅 取 决 于 土 地 的 天 然 特 性 ，而 且 更 重 要 的 是 依 赖 于 当 时 的 经 济 状 况 和 生 产力 发 展 水 平 (其 中 尤 其 是 农 业 生 产 用 地 到 农 产品 消 费 地 （ 市 场 ） 的 距 离 )。 农 作 物 地 带 林 业 地 带 轮 作 农 业 带 谷 草 式 农 业 带 三 圃 式 农 业 带 以 外 的 荒 地 3.工 业

6、区 位 理 论 （ 韦 伯 土 地 商 业 区 位 利 用 原 理 ） 主 要 思 想 是 通 过 运 输 、 劳 动 力 及 集 聚 因 素 相 互 关 系 的 分 析 与 计 算 ， 找 出 工 业 产 品 生产 成 本 最 低 的 点 作 为 工 业 企 业 的 理 想 区 位 。 工 业 区 位 理 论 的 三 个 理 论 假 设 ： 一 是 已 知 工 业 生 产 资 料 产 地 的 地 理 分 布二 是 已 知 产 品 的 消 费 地 及 市 场 规 模三 是 存 在 几 个 固 定 的 劳 动 力 供 应 地工 业 的 区 位 选 择 主 要 涉 及 三 个 因 素 ：运 输 费

7、 用 集 聚 因 素劳 动 成 本 距 离 远 近 ， 与 运 费 成 正 比原 料 性 质 ， 是 常 见 性 还 是 稀 有 性 原 料 由 于 工 厂 企 业 规 模 扩 大 所 带 来 的 大 生 产 的 经 济 效 益 或 能节 约 的 成 本几 个 工 厂 集 中 于 一 个 地 点 能 给 各 工 厂 带 来 专 业 化 的 利 益集 聚 因 素 带 来 了 外 部 经 济 利 益 的 增 长 4.城 市 区 位 理 论 中 心 地 带 理 论 （ Central Place Theory） 克 里 斯 泰 勒 从 城 市 或 中 心 居 民 点 的 物 资 供 应 、 行 政

8、管 理 、 交 通 运 输 等 主 要 职 能 的 角度 提 出 了 城 市 区 位 理 论 ， 即 在 一 定 区 域 内 城 市 和 城 市 职 能 、 规 模 及 空 间 布 局 的 学 说 ， 并概 括 为 六 边 形 城 市 空 间 分 布 模 型 。 经 济 距 离 和 能 达 到 的 范 围 交 通 -“ 中 间 介 质 ” 行 政 管 理 因 素 克 里 斯 泰 勒 从 上 述 三 方 面 分 析 了 城 市 等 级 的 形 成 ， 同 时 指 出 了 城 市 对 其 周 围 地 区 承担 的 各 种 服 务 职 能 ， 理 论 上 必 须 是 最 接 近 所 属 地 区 的

9、地 点 。 5.市 场 区 位 理 论 -“ 市 场 圈 ” 奥 古 斯 特 勒 施 提 出 了 市 场 区 位 理 论 。 他 把 生 产 区 位 和 市 场 区 位 结 合 起 来 ， 把 利 润 原则 同 产 品 的 销 售 范 围 (同 市 场 区 位 )联 系 起 来 ， 以 利 润 来 判 断 企 业 区 位 选 择 的 方 向 。 二 、 决 定 城 市 土 地 区 位 的 主 要 因 素 自 然 条 件 和 环 境 是 形 成 和 决 定 土 地 区 位 的 最 基 本 的 因 素 交 通 和 通 讯 是 形 成 和 决 定 城 市 土 地 区 位 的 重 要 因 素 基 础

10、设 施 是 形 成 和 决 定 区 位 的 又 一 重 要 因 素 人 口 和 经 济 集 聚 社 会 文 化 一 是 居 民 消 费 水 平 、 结 构 和 习 惯二 是 居 民 文 化 道 德 水 平 、 劳 动 力 素 质三 是 文 化 教 育 和 科 学 研 究 机 构 发 展 状 况 经 济 区 位 因 素 自 然 因 素 是 决 定 城 市 土 地 区 位 的 关 键 性 因 素自 然 条 件 以 及 资 源 状 况 城 市 内 部 的 交 通 和 通 讯 城 市 对 外 部 别 的 城 市 、 地 区 以 及 国 家 的 交 通 和 通 讯 指 除 交 通 、 通 讯 以 外 的

11、 其 他 生 产 、 生 活 和 社 会 服 务 等 基 础 设 施 状 况 市 场 容 量 第 二 节 住 宅 区 位 论 :城 市 土 地 住 宅 区 位 利 用 理 论 一 、 住 宅 区 位 理 论 与 城 市 空 间 结 构 利 用 1.住 宅 区 位 理 论 概 述 住 宅 区 位 理 论 指 某 一 经 济 活 动 所 占 据 的 场 所 以 及 该 场 所 与 周 围 事 物 之 间 的 经 济 地 理 关 系2.住 宅 区 位 理 论“ 同 心 圆 带 状 住 宅 区 位 论 ” 同 心 圆 土 地 利 用 模 式 图 巴 吉 斯 “ 同 心 圆 带 状 住 宅 区 位 论

12、” 巴 布 科 克 “ 星 状 环 形 模 式 ” “ 扇 形 住 宅 区 位 论 ” 霍 伊 特 等 人 扇 形 土 地 利 用 模 式 图 城 市 住 宅 区 趋 向 于 沿 空 间 和 时 间 摩 擦 最 小 的路 径 由 中 心 向 外 扩 展 ， 即 土 地 利 用 模 式 是 沿 着如 公 路 、 铁 路 、 河 岸 、 海 岸 等 交 通 路 线 呈 扇 形由 里 向 外 扩 展 。 “多 核 心 城 市 结 构 下 的 住 宅 区 位 理 论 ” 乌 尔 曼 和 哈 里 斯 （ 1945） 多 核 土 地 利 用 模 式 图 理 论 认 为 城 市 的 发 展 是 依 靠 多

13、个 城 市 中 心 及 其附 近 的 工 业 、 商 业 和 住 宅 业 的 联 合 扩 展 实 现 的 。一 个 主 要 商 业 区 为 城 市 的 核 心 ， 其 余 为 次 核心 。 “ 三 地 带 住 宅 区 位 论 ” 狄 更 逊 （ 1947） 城 市 按 住 宅 区 位 分 异 特 征 分 为 ：中 央 地 带 商 业 、 政 府 办 公 机 构 房 产 、 住 宅 房 产 的 聚 集 地中 间 地 带 中 央 地 带 外 侧 ， 是 中 级 住 宅 的 分 布 区 ， 但 沿 河 地 带 分 布 有 工 业 厂 房边 缘 地 带 住 宅 和 工 业 厂 房 的 分 布 区 独

14、立 “ 折 衷 住 宅 区 位 论 ” 爱 里 克 森 （ 1954）一 个 城 市 的 中 央 商 务 区 通 常 是 由 中 心 向 外 呈 辐 射 延 伸 ， 反 射 状 的 中 央 商 务 区 之 间为 住 宅 区 的 分 布 地 带 ， 在 中 央 商 务 区 和 城 市 住 宅 区 的 外 围 通 常 是 城 市 大 工 业 。“ 住 宅 区 位 费 用 替 代 论 ” 温 哥 和 阿 兰 索 认 为 城 市 居 民 通 过 对 住 宅 直 接 费 用 （ 即 购 买 、 租 一 定 区 位 的 住 宅 的 费 用 ） 与 通 勤 费用 的 比 较 来 确 定 适 当 的 住 宅

15、区 位 。 “ 社 会 集 聚 住 宅 区 位 论 ” 伊 文 思 （ 1985） 住 宅 区 位 选 择 的 因 素 除 了 如 收 入 、 住 宅 价 格 、 距 离 等 经 济 因 素 外 ， 还 取 决 于 人 的 社会 交 往 需 求 、 需 求 的 差 异 以 及 对 自 然 、 社 会 环 境 的 向 往 等 社 会 集 聚 因 素 。 中 心 商 务 区 的 土 地 利 用 模 式 CBD中 零 售 业 布 局 模 式 二 、 城 市 土 地 利 用 的 原 则 和 功 能 分 区1.城 市 土 地 利 用 的 基 本 原 则 竞 争 性 用 途 分 配 的 结 果 形 成 了

16、 特 定 的 城 市 功 能 分 区 和 结 构“最 高 最 佳 利 用 原 则 ” 提 高 城 市 土 地 的 使 用 效 益 ， 减 少 土 地 资 源 的 浪 费 。 2.城 市 土 地 利 用 的 功 能 分 区 商 业 区 工 业 区 居 住 区 天 津 开 发 区 微 电 子 工 业 区 商 业 区 :一 般 在 大 城 市 中 心 、交 通 路 口 、 繁 华 街 道 两 侧 、 大 型公 共 设 施 周 围 。 金 融 “ 核 ” 或 金 融 中 心 工 、 商 企 业 的 总 部 或 机 构 服 务 的 公 司 内 圈 工 业 区 工 业 区 ： 据 各 种 工 业 的 特

17、点 、污 染 状 况 、 占 地 面 积 等 细 分 区 。 外 围 工 业 区 远 郊 工 业 区 居 住 区 ： 一 般 在 中 央 商 业 区 与内 圈 工 业 区 之 间 ， 或 在 内 圈 工 业区 与 外 围 工 业 区 之 间 。 第 三 节 土 地 区 位 与 房 地 产 业 发 展一 、 区 位 理 论 在 房 地 产 业 发 展 中 的 作 用 一 是 能 够 指 导 整 个 城 市 规 划 ， 包 括 土 地 利 用 及 城 市 建 设 工 作 。二 是 能 够 指 导 房 地 产 企 业 及 房 地 产 用 户 ， 更 好 地 进 行 区 位 选 择 ， 从 而 取 得

18、良 好 的 经 济 效 益 和 社 会 效 益 。二 、 土 地 区 位 和 城 市 规 划土 地 区 位 与 城 市 土 地 利 用 规 划 的 相 互 关 系 从 城 市 土 地 规 划 角 度 看 ， 必 须 要 重 视 土 地 区 位 的 地 域 差 异 。 各 种 用 地 的 不 同 区 位 、 不 同 布 局 可 获 得 不 同 利 润 。 城 市 土 地 规 划 只 有 符 合 土 地 区 位 规 律 ， 才 会 符 合 土 地 最 优 利 用 的 原 则 。 住 宅 区 位 与 城 市 规 划城 市 住 宅 建 设 的 区 位 选 择 要 服 从 城 市 土 地 利 用 总 体

19、 规 划 和 功 能 分 区 规 划 。 由 于 城 市 土 地 区 位 的 优 劣 差 异 ， 产 生 不 同 的 使 用 价 值 ， 带 来 不 同 的 土 地 区 位 的 级差 收 益 。 在 城 市 级 差 地 租 杠 杆 的 调 节 下 ， 住 宅 用 地 的 区 位 选 择 有 一 定 的 向 外 移 动 的 特 性 。 非 住 宅 区 位 与 城 市 规 划 按 照 非 住 宅 房 地 产 提 供 服 务 的 性 质 可 以 划 分 为 以 下 几 类 ： 工 业 用 房 、 商 业 及 服 务业 用 房 、 城 市 文 化 教 育 、卫 生 、 体 育 事 业 用 房 ，行 政

20、 办 公 及 其 他 公 共 建 筑 等 。 城 市 非 住 宅 房 地 产 规 划 注 意 几 个 方 面 问 题 ： 服 从 城 市 土 地 利 用 规 划 和 城 市 发 展 总 体 规 划 的 基 本 要 求 必 须 体 现 综 合 开 发 的 原 则 统 一 性 和 有 序 性 要 突 出 公 共 建 筑 设 施 配 套 功 能 1、 试 论 述 杜 能 农 业 区 位 理 论 的 主 要 内 容 ？2、 影 响 城 市 土 地 区 位 的 主 要 因 素 有 哪 些 ？ 试 结 合 某 一 地 点 ， 分 析 该 地 点 的 区 位 状 况 。3、 试 阐 述 城 市 土 地 利 用 的 原 则 和 城 市 功 能 分 区 ？4、 土 地 区 位 选 择 对 房 地 产 开 发 有 何 重 要 意 义 ？ 本 章 思 考 题 ：