2012年佛山禅桂写字楼市场调查

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1、禅桂写字楼市场 禅桂写字楼发展历程禅桂写字楼重点项目项目建议租金 阶段 起步 发展 飞跃时间 90年代初-2000年 2000-2006年 2006年至今发展情况 发展缓慢 发展较快 飞速发展投资开发方 国有企业，少量房地产企业 大型国有企业（主要是银行）、房地产企业 房地产企业市场行为 自用为主，少量出租 销售为主，自由招租 租售结合、开发商自持，统一招商和招租地理位置 市中心繁华地段（祖庙商圈） 商业路段沿线（季华路、南海大道） 季华路、祖庙商圈（城门头）、千灯湖金融区、佛山一环沿线写字楼品质 国企办公楼、烂尾楼 商住楼和写字楼混杂 创新和高端 写字楼配套和服务 基本安保和打扫服务，缺乏自

2、身配套 街铺和商场，专业的物业管理，多方位多功能 世界级物业管理公司、智能化服务、VIP专属服务、综合体项目和产业社区配套、公寓式办公甲级写字楼数量 无 百花广场 卓远国际、金海广场、九鼎国际 各阶段描述 近年供求 未来供应 禅桂的写字楼起步于上世纪的90年代初期，最初主要是以国有企业的办公楼为主，后来随着国有企业的转制以及全国房地产投资开发热的驱动之下，地产开发商开始涉足写字楼开发，但是由于房地产市场的不成熟以及对佛山写字楼需求市场的高估，一大批烂尾楼“拔地而起”。 而进入21世纪，佛山五区合并，交通路网不断得到完善，城市的商业氛围渐浓，写字楼的需求也与日俱增，祖庙商圈和季华路、南海大道沿线

3、等路段的中高端写字楼开始涌现。 2006年前后，佛山“三旧改造”的序幕正式拉开，并且与“两转型一再造”（产业转型、城市转型、环境再造）紧密结合，加之在广佛同城化进程不断加速的“催化”之下， 。各阶段描述 近年供求 未来供应各阶段情况 阶段 起步 发展 飞跃代表项目 佛山国际商业中心 邮政大厦 百花广场 财汇大厦 南海房地产发展 瀚天科技城（佛山都市型工业示范性基地） 九鼎金融中心（佛山首个城市综合体超甲级写字楼）项目概况 1992年动工； 1997年封顶楼高52层，高达191米，规划集购物、饮食、客房、办公等多种功能于一体 中国邮政自用写字楼，部分楼层整层对外出租 1997年商场开业；2000

4、年之后推出写字楼；楼高54层，高达254米，是佛山集商、住、玩、购于一体的最大型的多功能商业大厦 13层高，1-3层为汇潮天地购物广场，4-13层为写字楼 由主副两栋楼组成，总建面约3万，共9层；无地下停车场，大厦广场仅有10-15地面停车位；其中临街的首层设置为街铺，2-9层为写字楼 一期于2008年启用，引入“南海数字创新产业基地”二期于2009年奠基，建设两栋科技工业大厦和生活配套区 2010年发售写字楼，17.5米高大堂，300米季华路展示面，1500个高车位配置，低碳节能LOW-E玻璃外立面，70-1900灵动自由组合空间 各阶段项目情况各阶段描述 近年供求 未来供应 2007-20

5、09年前禅桂写字楼发展得很不成熟，每年新增面积不超过8万。 2010年随着卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎金融中心的出现，直接拉升了禅桂写字楼的年供需量。由于部分开发商会将写字楼部分楼层作为自持物业，所以才会出现2007-2010年之间禅桂写字楼新增面积的总量大于成交面积的假性“供大于求”的现象。总体来说，。禅桂写字楼近年供求情况各阶段描述 近年供求 未来供应 区域 项目名称 未来供应面积（） 预计上市时间禅 城 佛禅（挂）2011016 禅城区季华二路南侧、华宝南路东侧 约13万 2012年后佛禅（挂）2011014 禅城区季华七路北侧、南海大道东侧 15.6万佛禅（挂）2011006 禅城

6、区季华二路南侧、佛开高速公路东侧 139.5万（都市型产业用地）永新村南村旧改项目（万科广场） 33万 2011-2012年山湖电器地块旧改项目 12万 2013年周记地块项目 约10万（3栋高层写字楼） 2012年后恒福国际商业中心项目 10万（含商业和公寓_) 2011-2012年季华七路北侧商业项目 30万（综合体） 2012年后雅庭国际广场 9万(含商业和住宅) 2011-2012年星星华园国际二期 约15万（含酒店、公寓和商业） 2011-2012年岭南天地 20万（7栋高层超高层写字楼含商业） 2012-2015年新鸿基项目（澜石） 280万（城市综合体） 2012-2020年 佛

7、禅（挂）2010-021 佛山市禅城区张槎二路北侧 1.4万（含商业） 2011年后佛禅（挂）2010-022 季华六路北侧、南海大道西侧 6万（含商业）佛禅（挂）2010-019 汾江南路西侧、黎明路北侧 6.4万（含商业和住宅）佛禅（挂）2010-017 禅城区城西工业园佛开高速公路东侧、忠信路南侧、存院围路北侧 约33万（都市型产业用地）佛禅（挂）2010-015 文庆路文庆桥东侧 2万（含商业和住宅）佛禅（挂）2010-014 禅城区季华二路北侧、华宝南路西侧 4.7万(都市型产业用地）佛禅（挂）2010-010 禅城区南庄镇禅港路以西、季华路以北 10.2万（含商业）佛禅（挂）200

8、9-016佛山大道以西，绿景路西沿线南北两侧 24.1万（含住宅）佛禅（拍）2009-001 东鄱南路西侧、张槎三路南侧 5.3万（含商业）佛禅（挂）2009-005 轻工路(规划中)以北、槎湾路以东 5.6万（含商业和住宅）佛禅（挂）2009-004 汾江南路西侧、魁奇路北侧 35.7万（含住宅）佛禅（挂）2009-008 魁奇路南侧、汾江南路东侧 28万（含商业）佛禅（挂）2009-007 绿景路北侧、文华花园东侧 12.3万（含住宅）禅城小计 约466万（不含新鸿基） 各阶段描述 近年供求 未来供应 区域 项目名称 未来供应面积（） 预计上市时间沥 桂 片 区 广佛商贸城 约240万（含

9、住宅、商业） 2012年PICC 20万 2011年天安南海数码新城 6万 2011年中国（平洲）玉器城 26万 2013-2014年鸿晖都市产业新城 约12万 2011年海逸商务大厦 4.7万 2011-2012年金百福都市广场 5万（含商业、娱乐、饮食） 2011年宇浩汇金广场 10.5万（含商业、娱乐、饮食） 2011年南海壹号 8万 2011-2012年佛山电力科技产业园 12万 2011-2012年慧丰科技大厦 7.2万 2011年金谷光电产业社区 13万 2011年越秀城建 桂城地铁站地块 20万（含住宅和商业） 2011年后创鸿万业广场地块 16.5万（含住宅和商业） 2011年

10、后 承创大厦 8.8万 2011-2012年联达大厦 4.6万 2011-2012年IFC华南国际金融中心 35.8万（含公寓） 2011-2012年景兴环球大厦 3.3万 2011-2012年亿能国际 6万 2011-2012年阳光国际广场 27万（含酒店和公寓） 2011-2012年佛南（挂）2010-097 桂城街平西村（土名）“福成围”地段 9.2万 2011年以后佛南（挂）2010-098 桂城街平西村（土名）“大四方”地段 2万佛南（挂）2010-088 桂城三山储备地28、30号 22.9万（含住宿餐饮）佛南（挂）2010-059 广发行 44.4万（含科教）佛南（挂）2010-

11、042 广东省金融高新区B区(编号B-01地块) 8.8万佛南（挂）2010-044 南海发展大厦 9万（含批发零售）佛南（挂）2010-037 南海区桂城52街区A地块 1.7万佛南（挂）2010-038 桂城金融高新技术服务区B区A-02宗地 14.1万（含批发零售）佛南（挂）2010-001 南海区桂城三山储备地9号 11万（含科教）佛南（挂）2008-023 光大银行广州分行 2.5万（含科教） 佛南（挂）2008-027 海三路以北、灯湖东路以东77街区E地块 3.1万佛南（挂）2008-036 千灯湖公园与中海万锦豪园之间 2.3万（含科教）佛南（挂）2008-050 桂城C11街

12、区 9.9万（含住宅、批发零售、餐饮）佛南（挂）2007-072 友邦AIA 14万（含科教）桂城小计 约650万 各阶段描述 近年供求 未来供应 禅桂未来供应量总计 1116万 禅桂未来写字楼供应总量约1116万；其中禅城供应量约466万，沥桂片区供应量约为650万。（含相关兼容用地设施） 供应量巨大，并且在未来2-5年有一个集中放量期。，接近2010年禅桂地区的全年写字楼成交量。各阶段描述 近年供求 未来供应 小结l 禅桂写字楼有近20年历史，市场发展平稳，现今处于飞跃发展 的阶段，并且创新型和高档次的写字楼项目在逐步占领市场；l 禅桂写字楼市场近年保持基本供求平衡状态；l 禅桂未来供应量

13、巨大，未来月均供应达18.6万，接近2010年的年成交量，竞争将十分激烈。 禅桂写字楼发展历程禅桂写字楼重点项目项目建议租金 现今禅桂重点项目情况区域 桂城 季华路 汾江路项目名称 金安壹号 承业大厦 天安数码新城 瀚天科技城 鸿晖都市产业新城 卓远国际 金海广场 九鼎金融中心 环球国际广场 ICC国际商业中心项目体量（万） 2 4.5 25 25 17.8 3.6 6 4.8 12 6.7层高（m） 5.5（大堂11m） 4.5（大堂9.5m） 3.9（大堂10m） 1、2层4.5m、3-15层3.8m、16层5.5m 3-4m 3.8m （大堂11.5m） 3.6m （大堂11.5m） 2

14、.9m （大堂17m） 3.5 3（净高）层数 10 15 1栋16层、2、3栋18层 16 12 23 26 31 总高52层，8-22层写字楼 总高31层，5-20层写字楼标准层面积（） 约2000 约2700 2500-3000 3300 3000-4000 1300 1600 约2000 约2000 1700单套面积（） 31-206 - 126-261 242-698 110-347 70-250 100-250 72-97、162 83-406 87-432 建筑结构 板楼 板楼 板楼 板楼 板楼 板楼 板楼 板楼 塔楼 塔楼项目自身配套纯写字楼、300个车位、七部电梯 纯写字楼、

15、223个车位、六部电梯 3000多功能园区会所、7-11便利店、农行商业、多媒体会议中心、238个车位、十部电梯 球场、游泳池、健身俱乐部、咖啡厅、商务休闲俱乐部、十四部电梯 五部电梯 首层银行、约400个车位、七部电梯 首4层商业配套（1、2层金融配套；3、4层餐饮）、约400个车位、十一部电梯 3层商业配套、超1000个车位 咖啡厅、高档首饰店、酒楼、会所、健身房、游泳池、桑拿、商场、国际会议中心、高级公寓、五星级酒店 国际会议中心、商场、200多车位、五部电梯项目周边配套 兴业银行、农业银行、农村信用合作社、公交 车站、南海广场、保利水城 海云轩酒店、百富露水牛奶工厂、千灯湖地铁站、保利

16、水城 毗邻地铁、巴士站 城市广场、美食广场、南海第二医院 城市广场、美食广场、南海第二医院 季华园，农行、建行、工行，顺联国际、东建世纪广场 季华园，农行、建行、工行、广发、顺联国际、东建世纪广场 东建世纪广场、流行前线、顺联国际、嘉信茂广场、市一医院 佛山宾馆、金城酒店、百花广场、祖庙商业步行街、祖庙地铁站 佛山宾馆、金城酒店、百花广场、祖庙商业步行街、祖庙地铁站 未来重点项目区域 沥桂 禅城项目 华南国际金融中心 友邦金融中心 景兴环球大厦 PICC 广发金融中心 广佛智城 广东有色金属交易中心 广佛世博汇 保利东湾 万科广场 镇安村季华七路北侧地块商业项目 山湖电器地块旧改项目外观开发背

17、景 新鸿基地产 友邦AIG 汇智实业 中国人保 广东发展银行 广佛智城商业投资有限公司 - - 保利地产 万科地产 - -总规模 约40万 约15万约3.3万约20万 约44.8万 约80万 占地300亩 约100万 约104万 - 约30万 约30万业态及物业类型 写字楼、公寓、商业、培训中心 写字楼、商业、培训中心、多功能礼堂 写字楼、商业 研发中心、数据中心、电子商务营销中心和呼叫中心 信息中心、运营中心、培训中心、呼叫中心、信用卡中心、安全监控中心 商业、酒店、写字楼、展览馆等 写字楼、酒店、公寓等 写字楼、商业、住宅等 住宅、写字楼、购物中心 商业、办公、商务公寓、酒店及住宅 酒店、

18、商业、写字楼等 商业、写字楼、酒店写字楼体量 近17万 约15万约3.3万约20万 约32.8万 - - - 约10万 约33万 - 约12万 预计落成时间 2013年 2012年 2011年 2011年 2012年 2012年 2012年后2012年后 2014年 2012年 2012年后 2013年 现在 未来体量 2-7万 15-40万建筑结构 多数为板楼 板楼、塔楼皆有标准层面积 1300-4000 项目未推出具体标准不明大堂高度 10m标准层高 4.5m自身配套业态 少量商业、银行等 酒店、公寓、商业街、其他配套功能等小结 未来的写字楼项目倾向于，体量大，各项配套齐全，规模效应明显，

19、并 且由国际、国内知名的企业投资建设。 禅桂写字楼发展历程禅桂写字楼重点项目项目建议租金 禅桂写字楼发展历程禅桂写字楼重点项目项目建议租金 区域 项目 平均租金 物管费 广州珠江新城 180-200元/月 28-32元/月季华路 卓远国际 65-70元/月 10元/月 金海广场 65-70元/月 13元/月 创意产业园 40-50元/月 3元/月九鼎国际 70-80元/月 7元/平方米/月公交大厦 52元/月 6元/ /月经华大厦 50元/月 5元/ /月发展大厦 25元/月 5元/月 鸿业豪庭 49元/月 5元/ /月桂城 承业大厦 65元/月 14.8元/月天安数码城 35-50元/月 1

20、3元/月瀚天科技城 28-38元/月 7元/月 财汇大厦 45元/月 7元/ /月财联大厦 58元/月 7元/ /月振鹏大厦 45元/月 6元/ 月汾江路 百花广场 25元/ /月 低层10-15元/月 东建大厦 32元/ /月 16元/月 华辉大厦 45元/ /月 -ICC 60元/ /月 20元/月 环球国际 48元/ /月 22元/ /月永丰大厦 33元/ /月 5.82元/ /月创业大厦 43元/ /月 7元/ /月财富大厦 65元/ /月 6元/ /月 禅桂主要写字楼租金 禅桂区域写字楼租金可分为三个档次：第一档的是禅桂中心区新建硬件设施较完善的写字楼项目，租金在70-80元/月之间；第二档的是禅桂中心区旧有写字楼项目，租金在40-60元/月之间；第三档是广东都市型产业基地的项目，租金在25-35元/月之间。 而 THANKS !