资产评估辅导2

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1、第一章 资产评估的基本方法导言：就目前而言，基本的评估方法和技术都得到世界范围的普遍认可，如成本法、收益 法和市场比较法。本章主要从原理上来介绍和研究评估方法，以便使我们进一步理解各种评 估方法所遵循的资产评估准则和必要的技术操作规程第一节 成本法一、成本法的基本原理 成本法又称重置成本法，是指在资产继续使用的前提下，从估计的更新或重置资产的现实 成本中减去应计损耗而求及的一个价值指标的方法。计算公式：被评估资产的价值=重置成本累积应计损耗额 被评估资产的价值=重置成本有形损耗功能性损耗经济性损耗二、重置成本的计量重置成本的计量方法：1、重置核算法 按资本的构成，以现行市价为标准，计算被评估资

2、产重置成本的一种方法。 计算公式：重置成本=直接成本+间接成本间接成本的分配方法有： （1）人工成本比例法间接成本=人工成本总额X分配率（2）单位价格法间接成本=工时（每人每小时的劳动量）数X单位价格 （3）间接成本百分率法间接成本=直接成本X间接成本占直接成本比例 重置成本法既适用于计量复员重置成本，也适用于计量更新重置成本。2、功能系数法 通过选择同类功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由此类推被评估资产重置成本的一种方法。理论上讲，如果功能与成本间呈线形关系，可以通过最小二乘法予以解决。3、物价指数法 根据历史成本，并考虑物价指数，把原始成本调整为重置成本的一种方法 物

3、价指数分为定基物价指数和环比物价指数。在资产评估中，物价指数的选择必须是定基物 价指数。4、统计分析法 根据统计原理，选择有代表性的资产，较精确的估算出其重置成本，依据资产的原始成本，从而推算出全部资产的重置成本三、有形损耗的计量1、观察法：通过对资产实体各主要部件的观察以及用仪器测量等方法进行技术鉴定，从而 判断被估资产的成新率。被评估资产的有形损耗=重置成本X（l成新率）2、使用年限法被评估资产的有形损耗=（重置成本一残值）/总使用年限X实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率 此外，当被评估资产是经过更新改造时，理论上采用加权法处理有形损耗的评估：加权更新成本=已使用年限

4、X更新成本（或购建成本）工加权更新成本（或购建成本）力口权平均以使用年限=工更新成本;或购建成本）四、功能性损耗的计量功能性损耗是无形损耗的一种，他是由于技术进步所造成的功能性过时，从而发生的资 产价值贬值。功能性损耗=工被评估资产生产成本的税后超支额X各年折现系数或年金现值系数 被评估资产生产成本的税后超支额=被评估资产的生产成本的年超支额X（ 1所得税 率）被评估资产的生产成本的年超支额=旧技术的单位生产成本新技术单位生产成本五、经济性损耗的计量是资产之外的各种因素所造成的贬值，是经营之外所需承担的损失 计量方法：1、利用年收益损失额本金化计算经济性损耗=年收益损失额X（1所得税率）/资产

5、收益率 注：实际运用此公式还要考虑货币时间价值2、通过估算生产能力变化来评价经济性损耗经济性损耗=（重置成本一有形损耗一功能性损耗）X经济性贬值率经济性贬值率=1（生产能力A 生产能力BX 100%式中：生产能力A受外界因素影响后的生产能力；生产能力B设计能力X规模效益指数 再计算经济性损耗，即：经济性损耗=（重置成本一有形损耗一功能性损耗）经济性贬值率第二节 收益法一、收益法的基本原理 收益法亦称收益现值法，它是通过估算被评估资产的未来预期收益，并折算成现值，借此来 确定资产价值的一种评估方法。厂y各期未来预期收益现值=（1+折现率二、预期收益的计量资产评估中将净现金流量用作计量预期收益三、

6、折现率的计量 折现率将未来预期收益折算成现值的比率，是换算资产现值与预期收益的有效工具 选择和计量折现率需注意以下三个问题：1、折现率与预期收益匹配2、风险因素风险报酬率=（ R R ） bm f iR =资产组合预期收益率，即市场上所有股票组成的证券组合的收益率，简称市场收益m率。R =无风险资产收益率fb =表示证券i的风险报酬率与证券市场上所有证券平均风险报酬率的比值，通常由一些 i机构定期计算并公布。折现率=无风险收益率+风险报酬率3、加权平均问题折现率=长期负债占资产总额的比重X长期负债的利息率+所有者权益占资产总额的比 重X投资报酬率投资报酬率=无风险收益率+风险报酬率四、有关计算

7、 在收益和折现率的判断基础上，把计算分为两类：有限期限与无限期限，其中无限期又分 为定额与非定额两种。1、有限期限被评估资产的价值=工各年的预期收益额X各年折现系数2、无限期限(1)收益稳定情况a 整个永续时期收益稳定被评估资产的价值=预期收益额/资本化率整个永续时期内，前期收益不稳定，后期收益稳定被评估资产的价值=迓i=1R(W+ N+1r(1+ r )-nR 前期各年的预期收益额iN 前期年数r折现率R 后期固定的预期收益额N+1(2) 收益不稳定情况这里特指收益按固定比例增长的情况，设预期收益增长率为g,基期收益为R01 + g被评估资产的价值=R .-0 r -g第三节 市场比较法一、

8、市场比较法的基本原理 市场比较法是以现实市场上同类资产的现行市场价格为基础，借此确定资产价值的一种 评估方法二、计量问题被评估资产的价值=同类资产现行市价X调整系数调整涉及时间、功能、地区等因素，需要注意以下几点：1、时间调整，仅限于参照物成交日与评估基准日之间的物价变动，不涉及使用年 限等其他有关时间问题。2、功能调整，指参照物与被评估资产在产出过程中所发生的超支或节约3、地区及其他调整，地区调整主要针对房地产，由于房地产价格受区域影响极大,因此不同地区的房地产会形成不同的市场价格。；其他因素主要是指参照物的成交 价是否是市场正常交易价。被评估资产的价值=参照物现行市价土时间调整额土功能调整

9、额土地区及其他调整额三、清算问题当资产处于清算时对其资产进行的判断通常称为清算价格，它反映了一段非合理的公 开市场期限，市场的时间判断被特定的法律所限制；另外，它也反映了出售者是在非自 愿或被迫处置资产的情况下出售资产。清算价格的评估往往是在特定的条件下，采用特殊的方法进行的评估，其评估值一般 总是低于公开或竞争市场价格。第四节 各种评估方法的比较一、评估方法的适用范围（一）成本法必须满足以下条件：（1）评估对象可以再生复制，即可以重置计价；（2）评估对象在时间序列中具有陈旧贬值性；（3）评估对象的实体特征、内部结构及其功 能效用与重置的全新资产具有可比性。（二）收益法必须满足以下条件：（1）

10、资产所有者的未来收益必须能用货币衡量，换言之，评估对象能用货币衡量未来收益的单项或整体资产；（2）为未来收益所承担的风险 收益也必须可以衡量。（三）市场比较法必须满足以下条件：（1）存在一个充分发育的、活跃的、公平的资产市场；（2）存在近期的、可比的、已成交的参照物，而且，参照物与评估对象相比较 的指标、技术参数等资料是可搜集的。二、成本法与收益法 二者的区别是：1、成本法是历史过程，强调和侧重对资产过去使用状况的分析。如果没有对评估对象的历史判断和记录，那么运用成本法评估资产价值是不可能的。2、收益法是基于对未来的分析，考虑和侧重的是评估对象未来能给予控 制者带来多少收益，一般预期收益越大，资产的价值也越大。三、成本法与市场比较法成本法也是一个比较方法，是把评估对象与当代、现代的资产进行比较的过程，而且这里 的比较更侧重于性能方面；与成本法相比较的市场比较法，其出发点更多的表现在价格上 方法的运用十分强调市场化程度。四、收益法与市场比较法 通常将收益法和市场比较法结合起来使用，来降低评估过程中的认为因素，更多反映客观实际，以便使资产评估更能体现市场观点