城市建筑建造控制

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1、 城市用地分类:R：居住用地C：公共设施用地M：工业用地W：仓储用地S：道路广场用地T：对外交通用地U：市政设施用地G：绿地D：特殊用地E：水域及其他用地大类用地R1：一类居住用地R2：二类居住用地R3：三类居住用地R4：四类居住用地中类用地城市住宅用地: 城镇体系规划城市规划镇规划 乡规划村庄规划 全国城镇体系规划省域城镇体系规划市县域城镇体系规划总体规划详细规划分区规划总体规划详细规划控制性详细规划修建性详细规划 总体规划建设规划建设规划 跨行政区域城镇体系规划中国城乡规划编制体系 控制性详细规划1、涵义 根据城市规划术语（GB/T5 0 2 8 0 -9 8）中的解释，控制性详细规划是以

2、总体规划或者分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，它强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。2、特征 （1）控制引导性和灵活操作性可以随时适应社会经济和环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的 新要求。通过对土地使用性质的控制来规定土地允许建设么、不允许建什么、应该建什么，通过建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等指标来控制土地的使用强度，控制土地建设的意向框架，从而达到引导土地开发的目的。（2）法律效应是城市总体规划法律效应的延伸和体现，是城市总体规划宏观法律效应向围观法律效应的拓展。擅自更改控制性

3、详细规划中确定的土地出让条件，将依法追究其法律责任。 2、特征 （3）图则规定图则规定是控制性详细规划在成果表达上区别于其他规划编制层次的重要特征，是控制性详细规划法律效应图解化的表现，它用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界、道路红线、建筑后退线及绿化控制线及控制点等。控制性详细规划图则在经法定的审批程序后上升为具有法律效力的地方法规，具有行政法规的效能。 3、作用 （1）承上启下，强调规划的延续性（2）与管理相结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据（3）体现城市设计构想（4）城市政策的载体4、审批城市的控制性详细规划由城市人民政府城乡规划主管部门组织编制，经本级人民政

4、 府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案；镇的控制性详细规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批，县人民政府所在地镇得控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。 5、产生背景 控制性详细规划成为我国城市规划编制体系中的一个重要组成部分，有其历史的必然性。 它产生于我国实行改革开放、计划经济体制向市场经济体制转变的大背景下，土地进入市场，土地的价值规律发挥作用。在城市发展中，如何对城市土地这一资源进行有效的利用和分配，是我国城市建设、开发和管理面临的挑战，因此，从规划的层面，引进新的控制手

5、段和方法，即控制性详细规划，来解决城市建设面临的心问题显得尤为迫切。（1）城市建设方面的要求土地使用制度改革提出新问题建设方式与投资渠道变化带来新要求城市经济、产业等结构的大调整所提出的新要求 （2）规划管理方面的要求土地管理的观念与方法的转变房地产开发的管理方式的转变 （3）新形势下对规划设计工作的要求城市规划要适应规划管理工作的要求要求规划具有弹性要求下一层次规划符合总体规划的意图要求具体体现城市设计要求 综上所述，在总结实践经验和吸取国外有益经验的基础上，在总体规划、分区规划于修建性详细规划之间，有必要出现一个既能深化、完善总体规划宏观意图，又能进行全面、围观的具体控制；既能满足规划编制

6、要求，又能适应规划管理工作的需要；既能硬性控制，又能灵活变通；既有经济效益、社会效益和环境效益的统一，又能对土地开发进行调控的控制性详细规划编制层次。 6、控制体系 （1）土地使用控制用地面积、用地边界、用地性质、土地使用兼容（2）环境容量控制容积率、建筑密度、居住人口密度、绿地率（绿化率和绿化覆盖率）（3）建筑建造控制建筑限高、建筑后退、建筑间距（4）城市设计引导建筑体量、建筑形式、建筑色彩、建筑空间围合和建筑小品（5）配套设施控制市政设施、公共设施（行政、商业、文教体卫等）（6）行为活动控制交通活动（交通方式、出入口方式和数量、其他交通设施、停车泊位） 环境保护规定（噪音、水污染、固体废弃

7、物等） 经 济 技 术 指 标容积率 容积率又称楼板面积率，是衡量土地使用强度的一项指标，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和与地块面积的比值。规划控制其上限。建筑密度 建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该地块用地面积的比例。与容积率概念相区别的是它注重的是建筑基底面积。规划控制其上限。绿地率、绿化率、绿化覆盖率 绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地面积的比例。规划控制其下限。 绿化率是指绿化用地、道路绿化和住宅间绿化用地的总和占该地块用地面积的比例。 绿化覆盖率是指所有绿化植物的投影面积占总用地面积的百分比。总建筑面积 地块内所有建筑物的面积之和。 建 筑 建 造 控 制第 一

8、 节 建 筑 限 高第 二 节 建 筑 后 退第 三 节 建 筑 间 距第 四 节 建 筑 体 量 、 建 筑 形 式 与 建 筑 色 彩第 五 节 建 筑 空 间 组 合第 六 节 经 典 小 区 分 析 第 一 节 建 筑 限 高影响建筑限高的因素 建筑的高度不可能是无限的，限制建筑高度的因素除了地基承载力、建筑技术水平等客观因素外，还包括建筑建造的经济因素、城市整体或局部地区的环境风貌要求等。而在这其中，经济因素和社会因素是建筑高度的最主要的影响因素。经济因素 开发商建造一栋建筑的成本取决于土地价格和建筑物本身的造价两部分。（1）土地价格在开发商拿地时已被确定。（2）在一定限高内，建筑物

9、每高一层，建筑建造的单位成本几乎不变，5 n，6 n，7 n，因此开发商开发的层数越多，面积越大，摊到单位建筑底面积上的 成本就低。因此，面积盖得越多越有利，这也是控制容积率和限高的原因。（3）但是，建筑的单位成本不变的前提是在一定的层数之内，超过这一范围，不仅建筑物的基础、建筑物的结构发生的巨大改变，并且为解决高楼的垂直交通问题产生的设备成本大大增加。 社会因素 对感受一个城市的风貌起决定性作用的就是这个城市里的建筑物。居住小区同样如此。（古城保护，杭州西湖周边） 一般来说建筑物的高度H与旷地宽带W（道路、广场、绿地、水面等）的比例关系给人的视觉心理感受如下： H0 .3 W 宽阔，空旷 0

10、 .3 WH0 .6 W 高耸，压迫基础设施条件限制 例如机场周边建筑，由于飞机起飞降落安全需要，有专门净空限制要求，其高度限制范围半径可达2 0 KM以上。再如微波通道限制，在两个微波通讯 点之间，建筑物不能有遮挡。 第 二 节 建 筑 后 退 建筑后退指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制。保证建筑后退距离的必要性（一）避免城市建设过程中产生混乱 在用地规划范围内，建筑物的建造必须后退用地红线一定的距离，假设两块相邻地块的建筑均紧邻用地红线建造，如何能保证建筑物之间的日照采光和通风要求呢。避免2 0世纪8 0年代深圳出现的“握手楼”。（二）保证必要

11、的安全距离 沿城市道路、公路、河道、铁路、轨道交通两侧以及电力线路保护区范 围内的建筑物，应保证必要的建筑退让，以满足消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。另外，对于道路两侧的建筑物，还应考虑防灾规划方面的要求，比如地震时房屋倒塌可能对作为救援疏散通道的道路造成堵塞。 （三）保证必要的城市公共空间和良好的城市景观 在城市公共绿地、公共水面等景观价值较高的地区，其周边建筑均希望更多的享用这种公共景观资源，建筑建造会尽量贴近这些景观区域，更会对公共景观产生较大的负面影响。因此，不仅要对建筑物基地轮廓强制退让，还应规定在不同高度范围内建筑必须后退的距离，从而最大限度的保证城市景观的开敞。 参照江苏

12、省城市规划管理技术规定建筑后退距离的规定 3 .2建筑物退让3 .2 .1 沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护范围的建筑物，其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等的要求，同时符合本规定。统一规划，分期分片实施的，按经批准的规划执行。3 .2 .2建筑物后退建设用地边界距离（建筑物离界距离及主要、次要朝向图示见附录三）：3 .2 .2 .1沿建设用地边界一侧的遮挡建筑，其主、次要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为0 .5 L；当沿建设用地边界另一侧被遮挡的建筑为已知非住宅建筑时，遮挡建筑退让建

13、设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3 .1 .9 .2或者表3 .1 .1 0 .1规定间距的二分之一计算确定。 3 .2 .2 .2沿建设用地边界一侧的被遮挡的住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为0 .5 L。沿建设用地边界一侧的被遮挡的非住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3 .1 .9 .2或者表3 .1 .1 0 .1规定间距的二分之一计算确定。 3 .2 .2 .3各类建筑的次要朝向（不涉及遮挡关系），其退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3 .1 .8、表3 .1 .9 .2或表3 .1 .1 0 .1规定山

14、墙间距的二分之一计算确定。3 .2 .2 .4建设用地边界另一侧是城市道路、河道的，应按照退让城市道路、河道的规定执行。离界距离小于消防间距的时，应按消防间距的要求确定离界距离。3 .2 .2 .5 3 .1 .1 2条所列建筑物按住宅建筑离界距离控制。3 .2 .2 .6临道路建筑在符合城市规划以及消防、施工、安全等要求的前提下，相邻基地边界线两边的建筑可毗邻建造。3 .2 .2 .7相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方如需减少离界距离，必须满足以下要求：（1）符合日照、消防、施工、安全等要求。 （2）取得退让较多方土地使用权和房产权所有者的同意。3 .2 .2 .8建筑间距范围内

15、有公共道路的，公共道路部分是否计算在离界距离内，由城市规划行政主管部门根据退让道路红线要求、遮挡方位等因素具体规定。3 .2 .2 .9地下建筑物的离界距离，在确保施工安全的前提下不小于3米。 3 .2 .3建筑物后退城市道路红线距离：3 .2 .3 .1沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离按表3 .2 .3 .1控制。为有利于形成整洁有序的城市界面，同一城市路段同侧建筑物后退城市道路红线的距离应有机组合。表3 .2 .3 .1建筑物后退城市道路规划红线最小距离（米）道 路 宽 度 建 筑 高 度 小 于 24米 2450米

16、 大 于 50米后 退 距 离40米 以 上 8 12 1530米 以 上 40米 6 10 1520米 以 上 30米 5 中 、 小 城 市10， 大 城 市 8 1520米 及 以 下 3 中 、 小 城 市10， 大 城 市 8 15 注：1、高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。2、特大城市可参照本表制定规定。 3 .2 .3 .2建筑物后退道路红线以建筑物地面层最突出的外墙（含柱）边线计算。挑檐、雨蓬等突出部分的设置不得影响道路通行安全和通过能力。建筑物的台阶、平台、窗井、地下建筑及建筑基础和除基地内连接城市管线以外的其他地下管线等不允许突入城市道路红线。3 .2 .3

17、.3沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，国道不少于2 0米，省道不少于1 5米，县道不少于1 0米，其它道路不少于5米。3 .2 .3 .4有大量人流、车流集散的多、低层建筑如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站、码头等，其后退道路红线距离按详细规划、城市设计控制，未制定详细规划或城市设计的，按人、车流集散需要确定，但不应小于8米。3 .2 .3 .5道路平面交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于表3 .2 .3 .1规定数值 （由道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起

18、），并应同时满足交叉口行车三角视距控制要求。3 .2 .3 .6立体交叉口四周建筑物后退道路规划红线的距离按详细规划执行或由城市规划行政主管部门根据有关规定核定。3 .2 .3 .7地下建筑物后退道路规划红线的距离按3 .2 .2 .9条确定。3 .2 .4铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物最近一道轨道中心线的距离按表3 .2 .4规定的距离控制。 表3 .2 .4铁路沿线建筑物后退铁路轨道中心线最小距离（米）铁 路 等 级 建 筑 物 后 退 距 离 （ 米 ）铁 路 干 线 20铁 路 支 线 153 .2 .5沿河道两侧新建建筑物，其后退驳岸顶（河道上口线）沿河一侧边线的最小距离不得小于8米

19、；驳岸延后实施的，后退规划驳岸顶（河道上口线）沿河一侧边线的最小距离不得小于1 0米。在设防洪堤河道两则，建筑物后退距离还应符合防洪有关规定。城市规划确定的特殊河段，建筑物的后退距离可适当调整，通过编制该河段的详细规划，经规定程序批准后实施。 第 三 节 建 筑 间 距 建筑间距是指两栋建筑或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距的控制是使建筑物之间保持必要的距离，满足消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的基本要求。 除此之外，从人们居住的生理和心理健康需求考虑，建筑物之间必须保持一定的间距以满足日照、通风的要求。日照间距 日照间距是指前、后两排房屋之间，为保证房屋在规定的时日获得所需日照量

20、而保持的一定间隔距离。 建 筑类 别 高 层 (遮 挡 ) 多 层 、 中 高 层 (遮 挡 ) 低 层 (遮 挡 )高 层(被 遮 挡 ) 平 行布 置 垂 直布 置 山 墙 平 行布 置 垂 直布 置 山 墙 平 行布 置 垂 直布 置 山 墙两 侧 单 侧或 无 两 侧 单 侧或 无 两 侧 单 侧或 无30 25 13 18 15 13 18 15 13 多 层 、中 高 层(被 遮 挡 ) 30 20 13 12 10 8 12 6 低 层(被 遮 挡 ) 30 20 13 12 10 8 6 表3 .1 .8住宅建筑之间的最小间距（米） 表3 .1 .9 .2住宅建筑（南侧）与非住

21、宅建筑（北侧）之间的最小间距（米）控 制 间 距 建筑 类 别 高 层 住 宅 建 筑 多 层 、 中 高 层 住 宅 建 筑 低 层 住 宅 建 筑平 行布 置 垂 直布 置 山 墙 平 行布 置 垂 直布 置 山 墙 平 行布 置 垂 直布 置 山 墙两 侧 单 侧或 无 两 侧 单 侧或 无 两 侧 单侧或无高 层 非 住 宅建 筑 24 20 13 15 13 9 12 13 13 多 层 、 中 高层 非 住 宅 建筑 18 13 9 12 9 6 10 6 低 层 非 住 宅建 筑 9 9 9 9 6 6 9 第 四 节 建 筑 体 量 、 建 筑 形 式 与 建 筑 色 彩建筑体量 建筑体量指建筑物在空间上的体积，包括建筑的长度、宽度、高度。建筑体量一般从建筑物竖向尺度、建筑物横向尺度和建筑形体三方面提出控制引导要求。一般规定其上限。建筑形式 根据具体的城市特色、具体的地段环境风貌要求，从整体上考虑城市风貌的协调性，对建筑形式与风格进行引导与控制。但建筑形式的统一并不意味着一味强调某种单一的建筑形式。建筑色彩 统一协调、富于地方特色的建筑色彩令街道或地区具有动人的魅力。 第 五 节 建 筑 空 间 组 合行列式 围合式 点式 自由式 第 六 节 经 典 小 区 分 析总平面 功能分区 空间结构 绿化景观 小区路网系统