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1、一、项目现状项目剩余售商铺共计25套，面积共4283.56平米；未售住宅1套；地下停 车位48个，且地下车位暂未制定相应的车位管理及收费制度。二、项目销售来访情况根据目前来访客户回访情况汇总统计，客户对于我司目前销售模式中所产生的抗性及需求如下：1、来访客户抗性：本地客户产权安全感强烈，贷款意愿强，基本无法全款（分期）付款；客户担心无法过户到个人名下，没有实质的产权在手商铺公摊面积大，且缺乏商业氛围；担心投资后期增值率相比周边项目价格较高且无法直接购买2、来访客户主要需求：可低首付付款，且能正常办理贷款手续，已租抵供以减轻还款压力；可直接过户到个人名下办理产权；大部分客户均期望投资面积段在10
2、0平米以下商铺。三、周边同类产品市场1、商铺销售/租赁市场 商铺销售市场项目面积（mJ销售价格（元/m）销售政策备注海逸豪苑2801200085折一层望海国际/19000/一层万国大都会100-300特价 13680-15680返祖三年30-75元/ m?,首付分期一层丰华-和家园113-14013000-1600098折、返租三年25元/m一层（一拖二）名都天街130-1701700096折、返租1-10年， 每年3%一层中央公园/13990-16500/一层根据以上市调数据，我项目直接竞品【丰华和家园】、【万国大都会】， 近期均主推特价房源，其特价房源实际销售面价基本处于13000-160
3、00元/m?之 间，且在此价格基础上给予成交客户3年的返租优惠，返租租金在25-75元/m? 之间不等（以【丰华和家园】113 房源为例，减去返租金额后实际价格在 12100-15100 元/m之间）。周边竞品商铺销售价格主要在14000-17000元/m?之间。商铺租赁市场项目已租商铺租赁价格主要在20元/m-50元/m之间，经营业态主要电动车电池、地产门店、家居装饰等。具体汇总如下：楼层商户面积（mJ总价（元）均价（元/m）1苏中电池87400047乐有家地产80400050烧腊店904200462海南艺宁文化传媒150250017晓雯音乐1302400183我房网400800020康居装
4、饰902000222、车位租赁项目周边地下车位管理及收费水平，最低至120元/个，最高达220元/个。 具体如下表所示：项目车位数量地上地下备注车位租价车位租价海逸豪庭1259338120921220/望海国际640220100420200/广场花园330/330160二期亚澜湾5402000340120/盛世皇冠811305/506210/备注：车位销售方面，离我项目最近的恒大名都项目，其车位销售起始价格为 6万元/个（带产权），后期在此价格基础上销售去化难度大，直接将车位价格 下调至2万元/个（仅内部员工可享受此价格优惠），并给予员工更名的政策,最终在此政策支持下，实现项目车位的清盘。3、
5、住宅产品销售市场项目产品面均价政策优惠后成父均价备注幸福森林洋房9600分销政策 4%+5000成交奖 励，特价8680元/ m?,精装(2000)8680首付15%,剩余 首付分期三年， 半年免息，半年 后收5%利息中央公 园高层9400按揭98折、一次 性97折。2200元/m?装修9212首付分期分2年(免息)海逸豪 苑高层86009.8折到9.6折， 签约额外9.9折8170/万国大 都会高层105005万装修基金优惠折扣97折9700分期百分之十 五，然后两年还 清;年息按月还；区域内主要在售住宅项目：单价最高【万国大都会】面均价10500 元/m?,折后实际成交均价9700元/m?
6、单价最低【海逸豪苑】住宅报价8600元/m?,折后实际成交价格约为8200元/m?四、项目下阶段建议1、启动商铺招商招商业态规划：服务社区的社区型商业项目底商配套,承担着满足已入住业主最基本的生活购物需求和提升项目 入住业主生活舒适、生活品质等的艰巨任务,因此建议引进业态为：24 小时便 利店、银行、特色和连锁餐饮、社区诊所、茶社棋牌室、美容整形机构、皮肤 护理、足浴保健、儿童教育培训机构、儿童摄影、证券、家政、金融服务等公 司。招商客户导入为快速完成项目招商工作,建议启动全员招商工作,暨： 开展区域公司全员招商转介有奖活动； 代理公司加大招商拓客工作,实行“走出去”的招商动作并制定招商目标；
7、 借助百人拓客计划,在本次拓客活动中同步植入招商事项；完成时间：2019 年6 月30 日。租赁付款方式付款周期涨幅/年免租（装修）押金合同年限佣金（首月租金）季度6%二个月1个月3-5年一个月半年度6%三个月1个月3-5年一个月一年度6%三个月1个月3-5年一个月备注：租赁期及免租期案场根据客户租赁情况灵活把握，特殊情况可另行申请， 租赁佣金政策依据已审批方案执行。2、二手过户筹备工作启动二手过户准备工作制定项目产权证件办理倒排计划，快速推进办证工作，预计 2019 年 9 月项 目产权证（大证）办理完成，分户产权证书预计2-3个月（2019年12月）内办 理完成（分证办理可通过加强公关缩短
8、分证办理时间）；完成二手房过户相关税务测算工作，给予定价提供数据支持；营销中心现场同步完成客户蓄客工作，百人拓客活动挖掘本地客户群体； 回访前期来访来电客户，通过二手房交易信息释放，再次激活老客户资源。二手过户税费支付方式目前根据财务核算税费整体平均支付比例约为 20%（按照现有货值底总价 3796万计算，预计需增加支付税费约 800 万左右）。基于以上税费成本的增加，为保证公司收益，建议将增加税费成本计入项目实际销售价格中，计入后预估项目实际销售价格为：一楼均价20366元/m?, 二楼均价8817元/m?,三楼均价6815元/m?。二手过户首付分期政策首付分期付款：（自签约起每个季度付款1
9、0%，最迟2020年底付清）二手房过户销售佣金政策公司本部：按已审批的佣金体系执行；代理公司佣金：如我司渠道拓客，按销售额的 1%计提，如代理商渠道拓客 按销售额的 6%计提。3、地下车位资产盘活措施配合措施地下车库内部通路、漏水管道维修完成；（要求物业迅速展开维修工作） 地下车库车位标号、划线、导示标示等修缮完成；入口区域增加只能识别 系统。计划于 5 月 30日前完成整体修复工程。客户拓展渠道居住业主【含一二期】：通过电话或上门拜访的形式完成 1 对 1 客户意向 跟进，并对有意向客户进行重点登记及跟踪； 底商商铺经营者：通过上门拜访的形式进行 1 对 1 车位推送，同时对有 意向客户进行
10、重点跟踪。租赁价格租赁周期：根据国家对人防车位的规定，人防车位不可售，可租赁且租赁 期限不得高于20年。综合我项目车位情况，结合国家政策法规，为规避企 业经营风险，建议租赁周期为20年（享受与住宅同等年限使用权）。根据周边其他项目车位租赁价格水平，并在综合考虑我项目地理位置优势 的基础上，建议我项目地下车位租赁价格按 220 元/月（20 年共计收益52800 元/个）试行租赁；同时分时段跟进租赁结果，并根据实际情况做出针对性 调整。4、住宅迅速释放住宅信息，且考虑到我项目住宅的产品特性（地段、开发周期等）， 建议以9000元/销售面价进行，同时根据客户付款方式不同，给予相应的优 惠，具体优惠
11、为：一次性付款95折，按揭97折，分期96折促销；正常签约额 外享受 99 折优惠。5、启动融资项目融资模式及节点：（1）取得商铺分户证，用不动产权证办理抵押。（2）资产盘活办法：根据商铺特点，做流动资金贷款，以*海南区域有限公司 万宁酒店改造、椰海尚城项目装修贷款，以 5 家餐饮公司提供抵押物，贷款期 限1 年。（3）要提供有实力的装修公司或商贸公司（借款人最近一个年度要有 5000 万 元以上的银行流水）。金融机构政策（1）信用社：装修贷、抵押物 5层，贷款受托支付装饰公司。A融资方案：（1）借款机构：海南本地银行（工商银行、海南银行、农商行等）（2）借款人：装修公司（3）融资方式：装修贷款（4）融资金额：3000 万元（5）贷款期限：1年（6）贷款利率：不超 9%（7）抵押物情况：商铺共 5253.01 平方（儋州 25 套商铺 4275.47 平方，椰海 尚城1 套商铺（977.54 平方）（8）还款来源：租金和销售收入、股东担保。*国际销售服务部2019年5月6日
房地产资产盘活执行方案建议
