公共设备设施管理规定

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1、公共设备设施治理规定1. 目的标准公用设备设施治理及修理工程施工治理工作，保持设备设施良好状态，确保接收公用设备设施发挥正常功能。2. 范围适用于*公共设备设施治理工作。3. 定义 本文对公用设施的分类是：3.1 供配电系统：变压器、配电柜、把握柜箱、公共照明、供电线路等。3.2 水暖系统：给排水系统和采暖系统的统称。其中给排水系统包括饮用水箱、自来水井、雨水井、污水井、化粪池、自来水管网、热水管网、污水管网、雨水管网、水泵、热水加热设备等；采暖系统包括采暖井、采暖管网、水泵、加热设备、补水设备等。3.3 安防系统：闭路监控系统、保安对讲系统、红外线周界防跨越系统等。3.4 电梯3.5 房屋本

2、体及其附属设施：防雷系统、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊等。3.6 修理工程：指公共设施、设备的大中修工程开发商托付的修理工程。4.职责4.1 治理处经理负责对公用设备设施保养修理工作进展检查、监视，审批检修打算、维保方案及预算。4.2 修理主管负责公用设备设施台帐的建立工作，解决技术难题，制定修理方案及预算，并负责组织维保打算的实施。4.3 修理工负责公用设备设施保养修理的日常工作。5.方法和过程把握各类设备设施维保周期一览表检修类别设备名称 每日 每周 半月 每月 两月 季度 半年 每年低压配电室 否 否 否 是 否 否 是 是发 电 机 否 否 否 是 否 否 是 是电梯 否 是

3、 否 是 否 否 否 是热水系统 否 否 否 是 否 是 否 是给、排水系统 否 否 否 是 否 是 否 是暖系统非/供暖期 否/否 否 否 否/是 否 否 否 是防雷接地 否 否 否 否 否 否 否 是5.1 设备房治理5.1.1 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与治理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材。5.1.2 设备房门应有“机房重地、闲人免进”标识，进出顺手关门。5.1.3 设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。5.1.4 参观来访者要进入设备房，须经修理主管同意，并指定专人伴随方可进入。5.1.5 修理

4、人员负责每日检查设备房，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。假设有设备房值班员，上述工作由值班员完成。5.2 设备保养修理的监视5.2.1 修理主管每周负责全面检查监视保养修理工作，觉察问题准时处理，并记录在巡检记录表中。5.2.2 设备检修等级按以下分类进展：A. 日检：属巡察检查维护。对设备房及设备四周环境进展清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，照实记录运行状况，确认设备运行状态是否有特别状况。B. 周、月检：属预防性检查。对设备性能进展全面检查，对故障隐患部位进展修理或调整，预防事故，保证设备正常运行。C. 季半年检：属维护性修理。对设备进展清扫、加油、调试。D. 年检：属恢复性修理。

5、对设备局部解体，除进展月检的工作内容外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。E. 大修：属彻底性修理。对设备进展全部解体，全面检查、试验、探伤、调试， 更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区进展的需要进展技术改造。修理主管应视设备运行状况准时提请设备大修报告，经治理处经理和品质部审核后报小区业委会批准执行。F. 供方保养修理：依据合同之内容，进展定期保养及故障的处理。5.2.3 各治理处应建立设备工具汇总表和设备治理台帐、档案，将设备及设备检修状况、重要零部件更换状况在档案中予以记录，并相应在设施修理保养记录表中予以记录，以便今后修理工作的开展。5.2

6、.4 对重要设备，特别是进口设备的易耗零部件，治理处应有适量的贮备，以备做好突发故障的准时处理。5.2.5 公用设备设施修理保养工作月度打算由修理主管于 29 日前将汇总后的工作打算报治理处经理，经治理处经理批准的月度工作打算于下月 1 日前报品质部备存。治理处应严格执行月度打算，如因特别缘由变更打算时间，应提前两天知会品质部。5.2.6 年度检修打算由治理处在每年十二月十五日前上报品质治理部审核。治理处应严格执行年度打算，如因特别缘由需变更检修打算时间，应提前一周报品质部核准。5.2.7 治理处应设专人负责保存必要的、与运行设备设施相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料，以便系统地、历史地把

7、握设备状态。5.3 修理工程5.3.1 公共设施、设备的大、中修工程5.3.1.1 修理主管应依据年度检修打算及设施、设备运行状况填写修理工程审批表，制定修理方案及预算，报治理处经理、品质部及公司经理审批。5.3.1.2 修理主管组织修理工依据设备修理操作规程进展修理。5.3.1.3 设备修理完成后，修理主管应准时组织设备责任人及值班人员进展试运行。设备鉴定标准参照国家部级行业验收标准执行。5.3.1.4 修理内容及结果要具体记录在设施修理保养记录表中。5.3.2 开发商托付的修理工程如房屋质量问题5.3.2.1 接到开发商托付的修理工程任务后，修理主管应准时组织人员编制修理方案及预算，填写修

8、理工程审批表。修理工程审批表依据 5.3.1.1 条款报批外，还需报开发商审批前方可实施。5.3.2.2 修理主管组织工程的实施。工程施工应依据各专业施工标准及验收标准要求进展。5.3.3 托付供方修理的修理工程治理处难以处理的问题，可提请专业供方解决。5.3.3.1 修理主管组织人员对供方编写的施工方案及预算进展初审， 初审结果填入修理工程审批表中。5.3.3.2 供方施工时，要严格依据施工标准要遵守小区各项治理规定，要听从治理处治理人员的治理。如有违章、违纪现象治理处有权进展惩罚。5.3.4 修理施工组织5.3.4.1 施工材料、备件、设备：对工程材料的选购及验收，责任部门要严格把关， 杜

9、绝劣质材料、备件及设备流入现场并使用。5.3.4.2 施工时，修理部应在施工现场设置标识，并要求施工人员或单位做好围档或安全护栏。5.3.4.3 修理主管依据工程规模及周期转告客服中心在小区或施工四周园区张贴对业主的通知。5.3.4.4 修理主管对施工现场要进展监视检查。5.3.4.5 修理主管负责安排供方施工人员到客服中心办理施工人员登记及临时出入证。5.4 供配电系统治理5.4.1 治理处应严格遵守供用电协议或其它等效性文件，明确凹凸压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存相关资料。5.4.2 工作人员在巡察设备中觉察产权分界点处它方治理的设备有特别状况时， 应做好记录并准时告知它方，

10、以免影响本小区的供电安全。5.4.3 低压带电作业安全留意事项：A. 严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。B. 修理主管向治理处经理汇报带电检修设备的缘由、时间，并经批准前方可进展检修。检修时，修理主管必需指定一名现场监护人。C. 作业人员必需戴绝缘手套和穿绝缘鞋。5.5 水暖系统治理5.5.1 治理处应严格遵守供用热协议、供用水协议或其它等效性文件， 明确供用双方的分界点及设备的产权属性，并保存相关资料。5.5.2 工作人员在巡察设备中觉察产权分界点处它方治理的设备有特别状况时， 应做好记录并准时告知它方，以免影响正常的供热/水工作。5.5.3 无自动切换功能的水泵每月做一

11、次主、备泵手动切换试验并记录。5.5.4 采暖、热水、自来水管网每年 3 至 6 月份进展年检。5.5.5 雨水污水泵、管网每年 4 至 6 月份进展年检。5.5.6 采暖、热水、自来水系统换热器、水泵等设备房设备每年 7 至 9 月份进展年检。5.5.7 水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视状况而定，但至少 5 年应重涂刷一次。5.5.8 泵房把握柜日常维护由修理人员负责并记录。5.5.9 市政供水/热单位打算性停水/热，设备责任人应提前2 天填写记录，并通知客服中心，由客服中心提前 1 天以书面方式通知顾客，并做好解释工作。5.5.10 治理处需要打算性停水/热：5.5.10.1 停水/热

12、范围涉及顾客用水/热，应提前两天书面通知顾客。5.5.10.2 打算性停水/热的时间安排，尽可能避开阻碍顾客用水/热需求。5.5.10.3 由修理主管指定 1 名设修理人员提前 1 天作好停水/热检修所需工具、材料的预备工作，并检查。5.5.11 饮用水箱每年由政府部门认定的二次供水清洗单位进展清洗一次，并将水样送指定部门检测，化验结果由治理处存档。5.6 电梯治理与供方签订保养合同时，应明确当消灭保养不合格或不准时的扣款条款，维保合同中应明确零配件的价格。5.7 安防系统治理5.7.1 报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必需由设备责任人或专业技术人员在场，试验时不应阻碍小区正常秩序。

13、5.7.2 消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，依据使用状况至少 5 年重涂刷一次。5.7.3 水流指示器每半年检修一次，检修前书面报治理处经理审批。5.7.4 送风阀、排烟阀、每季度由修理人员清洁一次，保证外表清洁、油漆完好无损、转动轴灵敏、复位正常，在自动状态下联动正常，并做好记录。5.7.5 破玻璃火警按钮每季检查一次，保持报警按钮外表清洁、字迹清楚、玻璃完好无损、具有报警功能。5.7.6 送风、排烟风机每季清洁外部一次，保证运行正常。5.7.7 消防管阀门每月检查一次，保证阀门开关位置正确，特别是需要常开的阀门。5.7.8 消防泵、喷淋泵每两周试运行一次，保证手动、自动启动正常。5.7

14、.9 消防箱每季检修一次，要保持外表清洁，配件齐全，箱内无杂物，箱门关闭严密、开启灵敏，消火栓玻璃完整、结实，按钮功能正常，检修后贴上封条， 并做好记录。5.7.10 室外地下/地上式消防栓、水泵接合器每季度检修一次，要保持标识醒目易辨，井内无杂物和积水，井盖完好严密、开启灵敏，消防栓、水泵接合器功能正常，开启钥匙、水带、水枪等配件齐全完好，检修完后做好记录。5.7.11 治理处须编制室内外消防栓、水泵接合器分布清单，列明消防栓、水泵接合器及其它配件的规格、数量、分布位置，以备查。5.7.12 灭火器材须每月检查并记录，要求压力表指针保持在绿色安全压力区域范围内，灭火器外表保持干净，摆放整齐；

15、标签、铅封完好无损，并核对灭火器的使用说明及有效期限，依据使用说明要求对灭火器进展压力测试和充装。治理处须编制灭火器分布清单，标明灭火器品名、规格、数量、分布位置及有效期，以备年检。5.7.13 消防工具是小区发生火灾或消防演习时为专职消防人员灭火所用，任何人不得挪做它用，必需按指定位置摆放，并保持清洁、整齐，标识清楚，油漆完好。5.8 房屋本体的治理及维护5.8.1 对于小区红线内的公用设施以及房屋本体的公用局部，应每日巡察， 觉察问题准时向治理处经理汇报。治理处经理依据问题的简洁程度确定解决方案，如属保修期内，应通知施工队准时修理；超过保修期，依据相关法规要求，在完善手续后合理安排自修或托

16、付它方修理，并做好相关质量记录。5.8.2 天台、阳台、外墙、窗台渗水在保修期内的，通知地产公司返修队准时处理并对进度进展跟踪；保修期以外的，需联系专业防水补漏公司查明缘由后处理，并做好与业主的协调工作。5.8.3 楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施，一般每五年修缮粉刷一次；房屋的天面和外墙一般每十年修缮粉刷一次。所需款项从住宅修理基金支付，基金使用的明细表应当向业主公布。每次粉刷和修缮，须经业委会批准前方可执行。5.8.4 房屋的空调架等外观设施一般每三年粉刷一次，其费用由业主或承租人担当，申请手续同 5.10.3 之规定。5.8.5 治理处应对装修方案严格审核并对装修过程进展监视，严禁对房屋的

17、内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进展违章凿、拆、搭、占，不得影响相邻房屋的使用或危及其他业主房屋的安全。5.8.6 房屋本体防雷系统应在每年五月中旬进展一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否牢靠，同时对避雷带进展除锈刷漆，确保接地体能牢靠接地，并做好相关记录。5.8.7 外围及车场的照明灯罩，每半年至少清洁一次；沟、井、渠盖，木、铁围栏，公园椅、旗杆、大型吊灯等设施一般每年进展一次油漆翻或彻底清洁。6.0 设备设施的报废及更改造修理主管依据设备、设施的运行或保养状态，确定其是否到达报废程度及需要更改造，并以专项报告的形式呈治理处经理批阅后报业主委员会审批。修理主管应乐观跟踪报

18、告批复状况，得到回复后须准时组织实施。7.0 质量记录和表格设施保养修理记录表修理工程审批表巡查记录表设备台帐巡查问题处理表设备修理保养记录表NO:设备名称 设备编号 设备型号设备规格 安装日期 存放地点生产厂家 出厂日期 出厂编号修理记录：(包括时间、修理内容、修理结果、修理人)审核人/日期日常巡查记录表年 月 日No：时间 区域、位置 巡查内容 存在问题主管 巡查人：巡查问题处理表No：巡查日期 位置 巡查人存在问题记录处理意见：客户部主管签名：日期： 治理处经理意见：治理处经理签名：日期：处理结果记录：签名：日期： 备注：修理工程审批表治理处名称序号：修理工程内容包括修理内容，修理时间，费用、材料等预算，主责部门等申请人：时间：治理处经理意见：签字：时间： 物业公司经理意见：签字：时间：设备台账区域：NO：资产编号 资产名称 规格型号 具体性能 出厂日期 出厂编号 生产厂家 购置时间 使用寿命 存放地点 责任人 数量 原值 折扣 现值 备注