新物业法全文物业管理条例

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1、新物业法全文 第一章 总 则第一条为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院物业管理条例和江苏省物业管理条例等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。第三条本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。第四条南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负

2、责本辖区物业管理活动的监督管理工作。建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职 责，协同实施本办法。各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第五条各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高 物业服务水平。物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。第二章 物业管理区域第六条建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道 路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米 以上

3、的，可以划分为多个独立的物业管理区域。单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在 道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活 动。第七条业主要求调整物业管理区域的，应当向区（县）物业管理行政主管部门提出，区（县）物业管理行政主管 部门应当会同街道办事处（镇人民政府），按照第六条的规定，结合当地居（村）民委员会的布局实际， 在 15 日内予以答复。第三章 业主及业主大会第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区

4、域内全体业主组成。业主人数少于五人 的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付 使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。第九条成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民 政府），并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告 知，业主可以向区（县）物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。区（县）物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的 15 日内

5、，会同街道办 事处（镇人民政府），组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由建设 单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过 15 人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域 内公示 7 日。推荐不成的，由街道办事处（镇人民政府）会同区（县）物业管理行政主管部门指定筹备组 成员。第十条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政 府），区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）可以根据实际情况派代表参加。筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主

6、身份及其在首次业主大会上 的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的 真实性负责。第十一条业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票；其他物业区域 可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。第十二条 业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层 为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的，应当经业 主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。第十三

7、条业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的 内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选 举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。第十四条业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公 约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使 用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的 决定需经全体业主同意。业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规

8、和规章的规定。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。业主委员会委员的人数应当是 5 至15名的单数，委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢，其组 成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以 连选连任。分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入 住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经 业主委员会全体委员半数以上同意。第十六条入选业主委员会的成员应当符合下列条件： （一）具有完全民事行为能

9、力的本物业管理区域内的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。第十七条业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行 职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政 府）可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员

10、会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。第十八条选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的 30 日内，向区（县）物业管理行政主管 部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处（镇人民政府）。业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定；业主大会议事规则；业主公约；业主 委员会成员名单和基本情况。第十九条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会 议制度。业主委员会联席会议由区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政

11、府）组织召开。第二十条业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主 大会决定；工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。第四章 物业管理服务第二十一条住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人 或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区（县）物 业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期 物业服务合同。前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部

12、门备案。第二十二条建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为 房屋销售合同的附件。业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承 担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）和共 用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用 房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约

13、定的内容，以及建设工程规 划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套 设施设备。建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。第二十三条建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移 交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业 管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设 的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。建设单位未按规定提

14、供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建；逾期不补建的，应 当按该项目销售时的平均售价的 95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用 于承租、购置物业管理用房。建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋 应予以明确。第二十四条建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保 修，也可以自行组织维修。第二十五条物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜；业主委员会应在合同期 限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应

15、当重新签订物业服务 合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10 日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。第二十六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市 场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。第二十七条建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未 约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月

16、至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位 承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担第五章 物业的使用和维护第二十八条物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：（一）规划核准图上标注的自行车库；（二）规划核准图上标注的底层架空层；（三）规划核准图上标注的避难层（间）；（四）规划核准图上标注的共用设施设备用房；（五）建设单位移交给全体业主的物业管理用房；（六）建设单位承诺归全体业主共有的房屋；（七）层高 2.2 米以下的房屋；（八）其他依法归全体业主所有的房屋。第二十九条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：一）擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途； （二）占用或者

17、损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；（三）侵占绿地、毁坏绿化；（四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；（六）未经批准摆摊设点；（七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；（八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；（九）违法搭建建筑物、构筑物；（十）擅自改变房屋外貌；（十一）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。第三十条物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主（临时）公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部

18、门。业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。第三十一条业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。 第三十二条业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与 物业管理企业签订车辆保管合同。第三十三条 物业管理区域内的共用停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库（位）不得向本物业管理区域以外的业主出售。 第三十四条 住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢

19、住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。 专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。第三十五条 专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。 专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。第三十六条物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险

20、，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金 中支出。物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单 位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。第六章 罚 则第三十七条 违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。第三十八条业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区（县）物业管理行政主管部门责 令限期改正，并通告全体业主。第三十九条建设单位违反

21、第九条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主 管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的， 可以处以一万元以下的罚款。第四十条物业管理企业违反第二十五的规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部 门责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。第四十一条物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。区（县）物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在 5日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行 调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。投诉人对区（县）物业管理行政主管

22、部门的处理结果有异议的，可以向市物业管理行政主管门提出书面复 核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起 30 日内，将复核意见回复投诉人。第四十二条物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业 专项维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章 附 则第四十三条本规定自 2006 年 2 月 1 日起施行。汕头经济特区物业管理条例广东省汕头市人大常委会汕头市第十三届人民代表大会常务委员会公告（第3号）汕头经济特区物业管理条例已由汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会 议于2012年8月3

23、1日通过，现予公布，自2012年12月1日起施行。汕头市人民代表大会常务委员会2012年8月31日汕头经济特区物业管理条例（2012年8月31日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第一章总则第二章物业管理区域及配套设施设备第三章业主、业主大会及业主委员会第四章 前期物业管理第五章物业管理服务第六章物业使用及维护第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条 为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社 会和谐，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例等法律、行政法规的基本 原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本条例。第二条 特区范围内的物业管理及其监

24、督管理活动适用本条例。第三条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原 则。第四条 市、区（县）人民政府及有关部门应当制定扶持政策，采取措施，推动社会化、 专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业的健康发展。第五条 市房产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，组织实施本条例。区（县）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。区（县）人民 政府未设立房产行政主管部门的，由市房产行政主管部门统一实施对物业管理活动的监 督管理。住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公 安、工商行政管理、人民防空等行政管理部门，依法

25、按照各自职责负责物业管理活动的 监督管理工作。第六条 街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理和社区建设的关系，组织、指导业 主大会的成立和业主委员会的选举工作，协助房产行政主管部门调解处理物业管理纠 纷。社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治 管理，协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工 作。第七条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地街道办事处、镇 人民政府负责召集，房产行政主管部门、社区居民委员会、村民委员会以及公安派出 所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成。物业管理联席会议主要协

26、调解决下列重大问题:（一）业主委员会不依法履行职责的;（二）业主委员会换届过程中出现问题的;（三）履行物业服务合同中出现重大问题的;（四）物业服务企业在变更交接过程中出现问题的;（五）需要协调解决的其他物业管理矛盾和纠纷。第八条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行业行为，建立物业服务企业 及其从业人员诚信档案和物业服务项目招标评标专家库，督促物业服务企业依法、诚信 经营和服务，协助房产行政主管部门实行物业服务专业化、市场化，调解行业内部争 议，维护会员合法权益，培训从业人员，促进行业健康发展。第二章物业管理区域及配套设施设备第九条 划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑

27、物规模、社区建设 等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：（一）物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定，已经自然形成独 立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；（二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共 用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用 的，可以划定为不同的物业管理区域；（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会 同意后，可以合并为一个物业管理区域；（四）旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道 办事处、镇人民政府征求相关

28、业主意见后，确定物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、镇 人民政府，相关业主、社区居民委员会、村民委员会的意见后确定。物业管理区域的划定，应当按照省、市有关规定向房产行政主管部门备案。第十条物业管理区域划定后，需要分立或者合并物业管理区域的，业主大会或者业主 应当向街道办事处、镇人民政府申请并提交分立或者合并的方案，由街道办事处、镇人 民政府会同房产行政主管部门审查，确认并公告。制定物业管理区域的分立或者合并方案，应当经相关物业管理区域的业主大会同意；尚 未成立业主大会的，由业主共同决定。第十一条新建住宅物业，建设单位应当在物业管理区域内按照不

29、少于物业管理区域总 建筑面积千分之二的比例，配置物业服务用房，建筑面积不得少于八十平方米，最高不 超过三百平方米；其中，物业服务企业办公用房不得少于六十平方米，业主委员会办公 用房不得少于二十平方米。分期开发建设的住宅物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建 筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。第十二条 物业服务用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、采光、通 风等基本设施。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在的楼层不得高于四层。第十三条物业服务用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使 用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

30、第十四条建设单位应当在申请建设工程规划许可证时，划定新建住宅物业服务用房、 共用设施设备用房的位置和面积；城乡规划行政管理部门应当在核发的建设工程规划许 可证以及附件、附图上予以明确。房产行政主管部门应当在办理物业管理区域备案、核发商品房预售许可证、房屋所有权 初始登记时，查验与物业服务用房、共用设施设备用房相关的建设工程规划许可资料， 并将查验情况在物业管理区域的备案回执、房地产登记簿中予以记载。建设单位应当在商品房销售时，将物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积在商 品房销售方案中载明公示，并在商品房买卖合同中作出约定。第十五条建设单位应当按照城乡规划行政管理部门确定的标准，建设物业的

31、配套车 位、车库。物业的配套车位、车库应当经权属登记后方能出售。物业的地下人防区域经人民防空、城乡规划行政管理部门批准，可以用作物业的配套车 位出租。第十六条 新建住宅物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户一结 算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应 当符合物业使用的基本条件以及相关技术标准和规范。配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合所在地人民政府采取措施逐步改 造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服 务企业应当为改造工作提供便利。第十七条建设单位在竣工验收后，应当将住宅物业管理区域内供水、

32、供电等专业经营 设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担管 理、维修、养护和更新的责任。第三章业主、业主大会及业主委员会第十八条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有该房屋，但尚未办理所有权登记的，在物 业管理活动中享有业主的权利，并承担相应的义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。第十九条 业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约

33、、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权;（六）监督业主委员会的工作;（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第二十条业主在物业管理活动中应履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生 的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资

34、金；（五）遵守房屋装饰装修的有关规定和要求；（六）按时交纳物业服务费用;（七）法律、法规规定的其他义务。第二十一条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主 大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。第二十二条已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之五十的， 建设单位或者物业服务企业应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府，并在物 业管理区域的显著位置公告，公告期为十五日。公告期满，业主可以向街道办事处、镇 人民政府提出成立业主大会的书面要求。同一物业管理区域内已交付专有部分百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人 民政

35、府提出成立业主大会的书面要求。第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当在收到书面要求之日起三十日内会同物业管 理区域所在地房产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会 会议。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、镇人民政府代表及社区居民 委员会、村民委员会代表七至十五人组成，业主代表由业主推荐产生且不得少于筹备组 总人数的三分之二，筹备组组长由街道办事处、镇人民政府选派代表担任。业主大会筹备组成员名单应当在物业管理区域的显著位置公告。第二十四条筹备组履行下列职责:（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案

36、;（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积;（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单;（五）依法确定首次业主大会会议表决规则;（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。第二十五条 业主大会筹备组应当自组成之日起六个月内完成筹备工作，组织召开首次 业主大会会议。业主大会筹备组自业主委员会产生之日起自动解散。第二十六条建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备 组提供业主清册、物业（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场 地等）的基本资料、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提 供相应的人力、场地支持。第二十七条首次业

37、主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举 业主委员会。第二十八条业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业 主大会。物业管理区域内未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。第二十九条业主大会讨论决定下列事项：（一）制定或者修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）提出分立或者合并物业管理区域的方案；（六）筹集和使用住宅专项维修资金的相关事项；（七）改建或者重建建筑物及其附属设

38、施；（八）物业管理区域内的其他重大物业管理事项。第三十条业主大会决定本条例第二十九条第六项、第七项规定的事项，应当经三分之 二以上业主且专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定本条例第二 十九条规定的其他事项，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数 过半数的业主同意。建筑物总面积、专有部分面积以及业主人数按照下列方法确定：（一）建筑物总面积为专有部分面积之和；专有部分面积按照房地产权证书记载的面积 计算。尚未记载的，暂按测绘机构的实测面积计算。尚未实测的，暂按商品房买卖合同 记载的面积计算；（二）业主人数为专有部分的业主人数之和，已出售的专有部分的业主人数，一个专

39、有 部分按一人计算。尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分的业主人数，以及同一业 主拥有一个以上专有部分的业主人数，按一人计算。车位、车库面积不计入前款规定的专有部分面积，不计投票权。第三十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的， 应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。书面征 求意见结果应当在物业管理区域的显著位置公示，业主有权查阅相关资料。第三十二条业主可以以书面委托的形式，约定由授权委托人在一定期限内代其行使共 同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。第三十

40、三条一个专有部分有两个以上所有权人的，应当自行确定一人参与投票表决, 但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人投票表决。未参与表决的业主的投票权数，按照业主大会议事规则执行。 第三十四条业主拒付物业服务费，不缴存住宅专项维修资金以及实施其他损害业主共 同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使 予以限制。第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，共同决 定本单位范围内的物业管理事项。物业管理事项范围和决定程序由业主大会议事规则规 定或者物业管理区域内全体业主共同决定。第三十六条未

41、成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重 大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的， 由物业所在地的街道办事处、镇人民政府指导协助。第三十七条 业主大会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域的显著位置内及时公告。第三十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由三人以上单 数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可 连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起十五日内召开首次会议，推选出业主委员会主任一 名，副主任一至三名，推选情况应当在物业管理区域的

42、显著位置公告，公告期为七日。第三十九条 业主委员会应当自产生之日起三十日内持下列材料向房产行政主管部门和 街道办事处、镇人民政府备案：（一）业主大会会议决定;（二）业主大会议事规则;（三）管理规约；（四）业主委员会委员名单和基本情况；（五）法律、法规规定的其他资料。房产行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起五日内，对符合条件的发给业主委员 会备案回执，业主委员会凭备案回执办理刻制业主委员会公章等手续。备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。第四十条 业主委员会未能产生的，街道办事处、镇人民政府和社区居民委员会、村民 委员会应当给予指导和协助，推进业主委员会的成

43、立。第四十一条业主委员会应当履行下列职责：（一）执行业主大会决议，维护业主共同利益；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合 同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。第四十二条 业主委员会应当建立信息公开制度，向业主公布下列事项：（一）业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；（二

44、）业主大会和业主委员会的决议；（三）物业服务合同；（四）住宅专项维修资金的筹集、使用方案及情况；（五）物业共用部位的使用与收益情况;（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的处分情况;（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;（八）其他应当向业主公开的情况和资料。第四十三条 业主委员会换届时，应当在其任期届满前三个月提出换届筹备组人选名 单，并在物业管理区域内公示。业主在公示截止之日起十五日内未提出异议的，换届筹 备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选 名单。换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，召开业主大会 会议

45、，进行换届选举，并向物业所在地街道办事处、镇人民政府报告会议情况和选举结 果。业主委员会应当在任期届满之日起十日内，将保管的有关财务、文件资料、印章等移交 给新一届业主委员会。第四十四条业主委员会未能按照本条例第四十三条规定组织换届选举的，由社区居民 委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。第四十五条业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，有物业共用部位、共 用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支，其筹集、管理和使用的办法由业主大 会在议事规则中具体约定。业主委员会应当每年至少一次在物业管理区域的显著位置公告工作经费的收支情况，接 受业主监督。第四

46、十六条 业主委员会委员的任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规 则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：（一）任职期限届满的;（二）不再具备业主身份的;（三）丧失履行委员职责能力的;（四）任职期间被依法追究刑事责任的;（五）向业主大会或者业主委员会提出辞职并经同意的;（六）业主大会议事规则规定的其他情形。业主委员会应当及时将业主委员会委员资格终止的情况在物业管理区域的显著位置公 告。资格终止的业主委员会委员应当自公告终止之日起三日内，将属于业主大会、业主 委员会的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备等移交给业主委员会。第四十七条 业主委员会或者业主委员会委员未按本条例规定移交所

47、保管的印章、财务 账目、资料档案、办公设施设备及其他属于业主所有的财物的，由街道办事处、镇人民 政府督促移交；拒不移交的，新一届业主委员会或者其他业主委员会委员可以请求公安 机关协助移交。第四十八条 同一个物业管理区域内分期建设的项目，先期建设的区域已成立业主大会 及业主委员会的，后期建设的区域，业主委员会委员采取补选的形式产生。补选时，在 后期建设区域召开业主大会，按照后期建设区域占物业管理区域房屋建筑面积比例确定 补选委员的人数。先期建设的区域业主大会成立后，业主委员会应当将下列事项书面告知建设单位、物业 服务企业：（一）管理规约；（二）业主大会议事规则；（三）业主委员会议事规则；（四）业

48、主大会、业主委员会的其他决定；（五）物业服务合同约定的其他项目。建设单位在销售后期建设的物业时，应当向物业买受人明示本条第二款所列事项。第四十九条 业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为：（一）在本物业管理区域从事物业服务经营活动；（二）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职；（三）擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动;（四）未经业主大会同意，选聘、解聘物业服务企业，或者使用业主大会和业主委员会 的工作经费；（五）作出违反法律、法规的决定。第五十条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门 和街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业

49、主。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院 予以撤销。第四章 前期物业管理第五十一条建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前， 通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。有下列 情形之一的，经房产行政主管部门批准，可以通过协议方式选聘：（一）投标人少于三个;（二）住宅物业的总建筑面积不超过五万平方米。 第五十二条建设单位采用公开招标方式选聘前期物业服务企业的，应当在公共媒介上 发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取 招标文件的办法等事项。建设单位不得以不合理条件限制或者

50、排斥潜在投标人，不得向潜在投标人提出与物业管 理项目实际要求不符的资格要求，对不同资质等级的物业服务企业应当设定同一评标标 准。第五十三条 分期开发的建设项目划定为一个物业管理区域的，其前期物业服务项目招 投标应当以物业管理区域为范围。分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。第五十四条建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同，物业服务企业应当 自签订合同之日起十五日内将合同向物业所在地房产行政主管部门备案。前期物业服务合同应当约定物业承接查验事项，没有约定或者约定不明确的，按照国家 标准、行业标准履行。没有国家标准、行业标准的，按照符合合同目的的特定标准履

51、 行。第五十五条 建设单位应当在出售物业前，制定临时管理规约，对下列事项作出约定:（一）全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备;（二）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;（三）住宅专项维修资金的缴存、使用;（四）物业共有部分的使用与收益分配；（五）业主的权利与义务；（六）违反临时管理规约应当承担的责任。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。第五十六条建设单位应当在商品房销售方案中明示临时管理规约的内容。物业买受人 与建设单位签订商品房买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。第五十七条建设单位出售物业时

52、，不得承诺或者约定减免物业服务费。本条例施行前 建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费，由建设单位承担。第五十八条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题， 及时向建设单位或者相关行政管理部门提出整改建议，并协助行政管理部门督促落实；（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用 设施设备的安装、调试等工作；（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主 遵守约定，维护物业公共利益和管理

53、秩序；（五）配合房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府做好业主大会的成立工作。第五十九条 建设单位应当在交付物业十五日前，与物业服务企业完成对物业共用部 位、共用设施设备的查验，并由双方签字确认查验记录。物业服务企业应当将物业承接查验情况在物业管理区域的显著位置公示，不得承接不符 合交付使用条件或者未经查验的物业。第六十条 建设单位应当在物业承接查验二十日前，向物业服务企业移交下列资料：（一）物业管理区域备案资料；（二）物业的报建、批准文件，竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设 施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（三）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（四）

54、物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）物业管理区域内建筑物、场地、设施设备的产权清单；（六）承接查验所必需的其他资料。 第六十一条 分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度，对符合交付使用条件的物 业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体 交接手续。第六十二条建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合 同约定的内容。物业买受人应当在建设单位交付物业后，按照商品房买卖合同约定的时间、标准和方式 交纳物业服务费。已竣工但尚未交付买受人的，物业服务费由建设单位全额承担。物业通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相关手续的，

55、即为交 付。业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相关手续的，视为交付。第五章物业管理服务第六十三条 特区外物业服务企业来特区从事物业管理服务的，应当向市、区（县）房 产行政主管部门备案。物业服务企业自取得资质证书之日起三个月内可以自愿加入物业管理行业协会。第六十四条市房产行政主管部门负责物业服务企业二级资质证书的初审和三级资质证 书的颁发和管理。物业服务企业应当按照房产行政主管部门核定的物业服务企业资质等级，在资质证书的 有效期内从事相应的物业管理服务活动，不得超越资质等级承接物业管理项目，从业人 员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。物业服务企业三级资质证书的有效期为三年

56、，需要延续有效期的，应当在有效期届满三 十日前向市房产行政主管部门提出申请；逾期未申请延续或者申请未获批准的，物业服 务企业应当重新申请取得资质，其资质等级按照最低等级核定并设定一年的暂定期。第六十五条 物业服务企业资质证书被依法吊销的，自吊销之日起三年内，其法定代表 人以及负有主要责任的经理、项目经理不得在物业服务企业任职。第六十六条物业管理应当实行信用信息管理制度。房产行政主管部门应当对物业服务 企业信用实施管理和考核。房产行政主管部门可以委托物业管理行业协会建立物业服务企业信用档案。第六十七条房产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度，建设单位、物业 服务企业、业主大会和业主委员会

57、应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资 料，报送房产行政主管部门。物业服务企业应当建立物业管理档案，妥善保管相关物业资料，不得泄露业主资料，不 得用于与物业管理服务无关的活动。物业服务合同终止时，应当将物业管理档案移交业 主委员会。不分页显示总共2页 1 2汕头经济特区物业管理条例广东省汕头市人大常委会第六十八条 物业管理行业协会对物业服务企业及其工作人员侵害业主合法权益的，应 当督促其改正；情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责，并可向房产 行政主管部门提出处理建议。第六十九条 业主委员会经业主大会选举产生后，应当与选聘的物业服务企业签订物业 服务合同，前期物业服务合同自

58、行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起 三十日内，向市、区（县）房产行政主管部门备案。前期物业服务合同期限届满但业主委员会仍未成立的或者未依法选聘物业服务企业的， 前期物业服务合同可以继续履行至新物业服务合同约定的提供物业服务之日止。第七十条 物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、 住宅专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行 约定。第七十一条 物业服务企业应当提供以下物业服务：（一）建筑物共有部位的维护和管理；（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；（三）共有部位的绿化养护管理、环境卫生的保洁和设施维修保养；（四）秩序维

59、护、安全防范、车辆停放管理等事项；（五）物业服务档案和物业档案的管理；（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。第七十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防 范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政 管理部门报告，协助做好救助工作。第七十三条 物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定，提供物 业服务，并配合有关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府做好相关社区管理和社区

60、服务。第七十四条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅 （含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的 住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房产行政主管部门，根据住宅物业种类、服 务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社 会公布。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。第七十五条 物业服务企业应当将物业服务内容、服务等级标准以及收费项目、收费标 准等在物业管理区域的显著位置进行公示。物业服务企业应当每年不少于一

61、次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请 专业机构对物业服务资金收支情况进行审计。第七十六条 物业服务企业依约履行服务的，业主应当按时交纳物业服务费及其他费 用。未按时交纳的，物业服务企业有权催缴，要求限期交纳。物业服务企业可以按照物 业服务合同的约定加收违约金。业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等其他无正当理由 拒付物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以向人民法院 起诉。第七十七条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标 准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。物业服务企业不得以部分业主拖

62、欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务 质量和标准。第七十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位已服务到最终 用户的，可以委托物业服务企业代收相关费用并支付代收费用。物业服务企业代收相关 费用，不得提高收费标准或者向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务 费用为由限制或者变相限制专业服务。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿 服务。第七十九条 物业服务企业应当在前期物业管理期间，按照国家相关规定购买物业共用 部位、共用设施设备保险和公众责任保险，并在物业管理区域内显著位置公示，接受相 关行政管理部门和业主监督。业主

63、大会成立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用 设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定。第八十条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，决定 续聘或者选聘物业服务企业，并书面告知物业服务企业。决定续聘的，业主委员会应当 在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。决定选聘新物业 服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区 域，并配合新选聘的物业服务企业接管。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书 面告知业主或者业主委员会。没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业 管理区域的显著位置内公示，并书面告知物业所在地街道办事处、镇人民政府。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业按照合 同约定继续提供服务的，物业服务合同有效期自动延续至新的物业服务合同约定提供物 业服务之日止。第八十一条 物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内，向业主委员会履 行下列交接义务，退出物业管理区域：（一）移交物业服务用房、物业共用部