某商业地产项目商业定位报告

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1、 2 项 目 研 究 工 作 的 阶 段 划 分项 目 整 体 定 位 及 规 划方 案 的 市 场 论 证 v项 目 整 体 定 位v规 划 调 整 建 议第 一 阶 段 第 二 阶 段工 作内 容提 交成 果研 究方 法与 内容 v商 业 规 模 的 确 定v功 能 业 态 定 位v客 户 定 位v形 象 定 位v规 划 建 议市 场 调 查 与 研 究v项 目 背 景 研 究v项 目 属 性 研 究v市 场 竞 争 研 究v消 费 者 研 究v经 营 者 研 究v投 资 者 研 究 营 销 战 略 与 策 略 第 三 阶 段营 销 环 境 研 究营 销 战 略 与 策 略 的 研究 v

2、项 目 整 体 定 位 及 发展 战 略 3 报 告 结 构第 一 部 分 项 目 属 性 界 定 与 问 题 结 构 化 分 析第 二 部 分 项 目 发 展 方 向 研 判第 三 部 分 案 例 研 究第 四 部 分 市 场 机 会 挖 掘 与 项 目 定 位第 五 部 分 规 划 调 整 建 议 第 六 部 分 经 济 测 算 4 项 目 属 性 界 定问 题 结 构 化 分 析第 一 部 分 项 目 属 性 界 定 与 问 题 结 构 化 分 析城 市 属 性区 域 属 性项 目 属 性 5 贵 阳 市 位 于 川 渝 经 济 圈 边 缘 ， 经 济 发 展 相 对 落后 ， 无 强

3、势 产 业 ， 属 于 内 地 三 线 城 市u贵 阳 市 位 于 贵 州 省 中 部 偏 北 ， 地处 云 贵 高 原 的 东 斜 坡 上 ， 地 势 起 伏较 大 。 喀 斯 特 地 貌 大 量 分 布 。 u贵 阳 城 区 面 积 约 495平 方 公 里 ， 城区 人 口 约 150万 ， 人 口 密 度 大 ， 建成 区 约 2.5万 人 /平 方 公 里 。u城 市 化 率 ： 2006年 城 市 化 率 63.2 ， 规 划 至 2010年 市 域 城 市 化 水 平将 提 高 到 58%左 右 。 u贵 阳 市 辖 六 区 （ 云 岩 区 、 南 明 区 、白 云 区 、 乌

4、当 区 、 花 溪 区 、 小 河区 ） 、 一 市 （ 清 镇 市 ） 、 三 县 （ 修文 县 、 开 阳 县 、 息 烽 县 ） ， 传 统 的城 区 指 云 岩 、 南 明 两 区 。 u支 柱 产 业 ： 化 学 工 业 、 有 色 冶 金工 业 、 食 品 工 业 、 机 械 制 造 工 业 、新 材 料 工 业 、 现 代 中 药 工 业 。清镇市修文县开阳县息烽县乌当区白云区金阳新区花溪区云岩区南明区广 西 省 四 川 省云南省 重 庆 市 湖南省贵 阳 市城 市区 域项 目 6 贵 阳 市 历 年 人 均 GDP 9805 10962 12683 14934 17025 0

5、5000 10000 15000 20000 2002 2003 2004 2005 2006 贵 阳 的 经 济 增 长 较 快 ， 在 西 南 省 会 城 市 中 ， 经 济 发 展 处于 中 等 水 平 ;与 东 部 和 中 部 省 会 城 市 相 比 ， 差 距 较 大城 市区 域项 目 7 项 目 位 于 南 明 ， 云 岩 ， 乌 当 三 个 区 交 界 处 ， 所 在 区 域 距离 核 心 城 区 较 远 ， 且 不 处 在 城 市 的 主 要 发 展 方 向 上 。城 市区 域项 目u总 体 发 展 方 向 ： 形 成 以 中心 区 为 市 级 中 心 ， 小 河 、白 云 为

6、 市 级 次 中 心 ， 金 阳 、龙 洞 堡 、 花 溪 、 三 桥 马 王庙 、 新 添 、 二 戈 寨 为 片 区中 心 的 城 市 结 构 u各 片 区 依 托 中 心 区 形 成“ 众 星 捧 月 ” 的 空 间 布 局形 态u形 成 城 区 、 城 镇 圈 、 城 镇外 围 地 区 三 层 次 布 局u金 阳 新 区 是 贵 阳 市 完 善 城市 布 局 ， 谋 求 快 速 发 展 而开 发 的 城 市 新 区 l贵 阳 市 划 辖 六 区 （ 云 岩区 、 南 明 区 、 白 云 区 、乌 当 区 、 花 溪 区 、 小 河区 ） 、 一 市 （ 清 镇 市 ） 、三 县 （ 修

7、 文 县 、 开 阳 县 、息 烽 县 ） 白 云金 阳 城 区 乌 当小 河 花 溪 城 市 发 展 方 向 8 项 目 周 边 区 域 卫 生 条 件 差 ， 配 套 不 完 善 ， 消 费者 认 知 程 度 低 ， 心 里 距 离 远 项 目 所 在 区 域 以 前 是 化 工 厂 ， 制 革 产 ， 猪 鬃 厂 ，在 市 民 心 目 中 属 于 较 差 的 地 方 。项 目 地 处 环 城 林 业 带 ， 周 边 环 山 ， 附 近 是 贵 阳的 母 亲 河 南 明 河 。 南 明 河 存 在 一 定 污 染 。 城 市区 域项 目 9 根 据 贵 阳 市 商 业 网 点 规 划 ，

8、项 目 将 处 于 城市 商 业 核 心 层 边 缘u核 心 层 是 指 中 心 区 中 心 环 线 （ 北 京 路 、 解放 路 、 浣 纱 路 、 宝 山 路 ） 以 内 及 周 边 约 5公里 范 围 内 的 地 区 （ 即 贵 阳 市 城 市 总 体 规 划确 定 的 中 心 区 ） 。 这 一 圈 层 集 中 了 大 量 的大 型 商 场 、 超 市 、 市 场 ， 是 贵 阳 市 最 重 要的 商 业 网 点 服 务 圈 。 u扩 散 层 指 存 在 于 贵 阳 市 城 区 各 分 片 区（ 白 云 片 区 、 乌 当 片 区 、 三 桥 马 王 庙 片 区 、龙 洞 堡 片 区

9、、 二 戈 寨 片 区 、 花 溪 片 区 、 小河 片 区 和 金 阳 新 区 ） 的 层 次 。 u辐 射 层 指 存 在 于 贵 阳 市 城 市 总 体 规 划 确 定的 城 市 规 划 区 之 外 的 、 受 城 市 规 划 区 商 业辐 射 作 用 的 贵 阳 市 一 市 三 县 和 贵 阳 市 周 边市 县 。 是 核 心 层 和 扩 散 层 的 辐 射 地 带 ， 其商 业 结 构 及 发 展 均 受 城 区 商 业 形 态 和 结 构发 展 的 影 响 。 城 市区 域项 目 核 心 层扩 散 层辐 射 层 10 世 纪 新 城 项 目 是 90万 规 模 大 盘 ， 分 为

10、12个 组 团 ， 零 散开 发 之 后 ， 目 前 以 3、 4组 团 （ 共 约 30万 ） 重 新 启 动4组 团 3组 团 学 校 5组 团中 心 商 业 6组 团7、 8、 9、 10组 团12组 团 4组 团 3组 团组 团 用 地（ ） 建 面（ ） 容 积率1 84000 52000 0.6192 53000 92000 1.73 166017 172811 1.044 69877 126269 1.85 66965 90000 1.346 75485 79240 1.047、 8、10 92947 164780 1.7711 49618 91708 1.8512 8829 1

11、4200 1.6SCHOOL 46995 1730 0.37TOTOL 713733 900308 1.26 城 市区 域项 目 11 5组 团 为 大 型 集 中 商 业 将 在 项 目 末 期 开 发 ， 3、4组 团 也 有 部 分 商 业 4组 团 3组 团学 校 5组 团中 心 商 业 6组 团7、 8、 9、 10组 团11、 12组 团 城 市区 域项 目 12 水 东 路水 东 路 支 线北 入 口 ： 东 山 路南 入 口 ： 观 水 路 通 往 乌 当 （ 接 保 利 温 泉 新 城 ）通 往 水 果 采 摘 场 及 公 墓 （ 贵阳 市 民 季 节 性 周 末 度 假 的

12、 去处 ）项 目 交 通 条 件 地 块 周 边 正 在 修 建 水 东 路 ， 政 府 计 划 2008年 下半 年 通 车 ， 将 成 为 市 区 通 往 乌 当 区 及 周 边 度 假 区 等 的 主 要 干 道城 市区 域项 目项 目 周 边 目 前 仅 两 路 公 交车 到 达 ， 且 周 边 道 路 状 况 通行 状 况 差 ， 经 常 堵 车 ， 到 市区 非 常 不 便 。 对 消 费 者 的 概念 测 试 显 示 大 部 分 消 费 者 认为 本 项 目 区 域 陌 生 ， 可 达 性差 。 目 前 从 城 区 通 往 武 当 区 的主 要 道 路 是 新 添 大 道 。 距

13、 离较 远 。 水 东 路 作 为 通 往 乌 当区 的 快 速 路 ， 必 然 会 吸 引 部分 有 车 族 选 择 通 行 。政 府 计 划 水 东 路 2008年 下半 年 通 车 ， 乐 观 估 计 也 要 到2009年 才 能 通 车 。 项 目 出 入 口 较 偏 僻 ， 且 环 境差 。 北 面 临 菜 市 场 。 13 项 目 靠 山 临 河 ， 景 观 资 源 丰 富 。 周 边 开 发 楼 盘 多为 中 高 档 住 宅 区 ， 未 来 居 住 人 群 的 消 费 能 力 很 强周 边 开 发 楼 盘 为 中 高 档 项 目 ， 世 纪 新 城 的 大 部 分 客 户 是企

14、业 老 板 ， 泛 公 务 员 阶 层 及 高 级 白 领 ， 潜 在 消 费 能 力 强 。项 目 周 边 配 套 不 完 善 。 缺 乏 市 政 设 施 。 本 项 目 内 部 将 建设 学 校 。 商 业 配 套 的 建 设 有 望 改 善 区 域 配 套 情 况 。城 市区 域项 目 14 五 组 团 ： 项 目 中 心 商 业 原 规 划 指 标 商 业 部 分 计 容 积 率 面 积 为 34130一 层 超 市 ： 1056餐 饮 ： 1054办 公 ： 420运 动 城 ： 4028影 院 : 2100 二 层 影 城 ： 800餐 饮 ： 1100商 铺 ： 3302冰 场

15、： 3170三 层 文 化 城 ： 3170教 育 培 训 ： 4170商 铺 ： 1302餐 饮 ： 1020地 下 超 市 ： 4597 购 物 所 占 面 积 比 例 最 高 ， 达 46%。另 有 10%的 餐 饮 。电 影 院 和 真 冰 溜 冰 场 占 到 19%。 城 市区 域项 目 15 三 组 团 ： 商 铺 共 三 层 ， 总 商 业 面 积 38870平 方 米 。大 部 分 铺 位 面 积 集 中 在 100-300 之 间1F2F3F 总 建 筑 面 积 236819计 容 面 积 207722住 宅 168852商 业 38870户 数 900户停 车 数 量 17

16、90辆 城 市区 域项 目u 铺 位 呈 长 条 状 排 布 ， 扩 大 了 临河 面 的 长 度 ， 充 分 利 用 了 项 目 景观 资 源 优 势 。 u 500以 上 的 铺 位 共 四 个 ， 主 要 分布 于 项 目 首 尾 两 端 ， 方 便 主 力 店的 设 置 。u 有 12个 铺 位 需 要 联 铺 销 售 。 16 四 组 团 商 业 总 面 积 13903 ， 为 高 层 底 商 ，共 三 层 ， 局 部 二 层 总 建 筑 面 积 228906计 容 面 积 186475住 宅 169701商 业 13903地 下 室 面 积 42431户 数 1308户电 梯 数

17、量 4台楼 梯 数 量 12处停 车 数 量 953辆 城 市区 域项 目 楼 层 商 业 面 积一 层 4818.96二 层 4612三 层 3332.53四组团建筑指标 17 项 目 属 性 界 定城 市 层 面 贵 阳 地 处 川 渝 经 济 圈 边 缘 ， 是 内 地 三 线 城 市 ， 经 济 发 展 相 对 滞 后 ，无 强 势 产 业 。 区 域 层 面 项 目 位 于 中 心 城 市 边 缘 ， 所 在 区 域 不 在 城 市 发 展 上 ， 且 分 属 三 个区 政 府 管 辖 。项 目 层 面 商 业 体 量 大 ， 具 备 强 势 景 观 资 源 。项 目 属 性 = 内

18、 地 三 线 城 市 主 城 边 缘 强 势 景 观 资 源 大 规 模 商 业 18 项 目 属 性 界 定问 题 结 构 化 分 析第 一 部 分 项 目 属 性 界 定 与 问 题 结 构 化 分 析 19 S： 情 境 （ situation） 项 目 背 景 事 实1. 位 于 主 城 区 边 缘2. 商 业 规 模 大 3. 本 项 目 及 周 边 有 大 规 模的 住 宅 开 发4. 有 较 强 势 的 山 水 资 源5. 区 域 不 成 熟 ， 尚 待 开 发 位 于 主 城 区 边 缘规 模 较 大本 项 目 有 大 规 模 的 住 宅 开 发周 边 有 正 在 开 发 的

19、保 利 温 泉 新 城 和 规 划 中 的 9平 方 公 里 旅 游 度 假 区有 较 强 势 的 山 水 资 源通 往 项 目 的 两 条 主 要 道 路 ： 东 山 路 为 四 车 道 ， 但 两 旁 占 道 经 营 严重 ， 短 期 内 难 以 改 观 ； 水 东 路 尚 在 修 建 中 ， 计 划 08年 底 通 车 ， 但 是预 计 09年 内 完 工 都 相 当 有 难 度 。区 域 尚 待 开 发 ， 周 边 9平 方 公 里 的 区 域 控 规 还 在 报 批 ， 预 计 开 发 量在 600万 左 右 ， 以 住 宅 为 主 ， 没 有 详 细 资 料 ， 预 计 1012年

20、 内 开 发完 毕 。 20 中 天 提 出 的 项 目 开 发 目 标 与 限 制 性 条 件 商 业 部 分 资 金 压 力 很 小 ， 几 乎 没 有 ； 中 心 商 业 留 下 来 ； 四 组 团 高 层 裙 楼 商 业 销 售 ； 三 组 团 考 虑 卖 一 部 分 ， 留一 部 分 。 开 发 目 标目 标 1： 保 证 项 目 商 业 利 润 最 大 化目 标 2： 商 业 为 项 目 整 体 带 来 城 市 感 受 ， 提 升 项 目 整 体 价 值 项 目 规 划 方 案 已 基 本 确 定 ， 并 送 政 府 部 门 审 批 ， 基 本 上 没 有 调整 的 余 地 ， 因

21、 此 ， 体 量 和 建 筑 形 式 都 是 不 能 改 变 的 。限 制 性 条 件 客 户 语 录客 户 关 注 的 问 题 ：u项 目 的 商 业 是 城 市 级 的 ，还 是 区 域 级 的 ？u项 目 商 业 的 功 能 业 态 如 何布 局 ？u电 影 院 和 真 冰 溜 冰 场 要 不要 做 ？ u如 何 确 定 商 业 的 销 售 和 长期 持 有 的 比 例 ？ 目 标 3： 2008年 商 业 销 售 实 现 现 金 流 入 7420万 元 (后 改 为 9000万 元 ） 21 客 户 目 标 解 析2.商 业 为 项 目 整 体 带 来 城 市感 受 ， 提 升 项 目

22、 整 体 价 值1.保 证 项 目 商 业 利 润 最 大 化 成 功 的 经 营 才 能 给 商 业 带 来 稳定 的 回 报 和 高 额 的 增 值 商 业 成 功 的 经 营 为 项 目 带 来 完 善 的 生 活 配 套 和 兴 旺 的 人 气 ， 使 项目 融 入 城 市 ， 提 升 整 体 价 值目 标 1： 保 证 项 目 商 业 利 润 最 大 化目 标 2： 商 业 为 项 目 整 体 带 来 城 市 感 受 ， 提 升 项 目 整 体 价 值目 标 3： 2008年 商 业 销 售 实 现 现 金 流 入 7420万 元远 期 目 标中 期 目 标近 期 目 标3.2008

23、年 商 业 销 售 实 现 现 金流 入 7420万 元 本 阶 段工 作 需要 解 决的 问 题营 销 阶段 解 决的 问 题 22 R1： 非 期 望 结 果 按 常 规 发 展 的 可 能 结 果p从 消 费 和 投 资 选 择 上 ， 本 项 目 处 于 主 城 区 边 缘 ， 消 费 者 心 理 距 离较 远 ， 不 是 贵 阳 人 消 费 的 理 想 地 点 ， 仅 靠 社 区 内 的 生 活 配 套 性 消 费无 法 支 撑 本 项 目 8.69万 的 商 业 体 量 ， 不 明 朗 的 商 业 前 景 使 得 招 商和 销 售 陷 入 困 境 ；p项 目 处 于 开 发 相 对

24、 滞 后 、 区 域 价 值 未 被 挖 掘 、 商 业 价 值 较 低 的 地 块 。 按 照 常 规 发 展 ， 商 铺 的 租 金 和 价 格 只 能 从 属 于 本 区 域 商 业 价 值体 系 ， 市 场 实 现 不 会 有 较 大 突 破 ；p若 陷 入 来 自 中 华 路 、 大 西 门 等 商 圈 的 同 质 竞 争 ， 将 会 给 本 项 目 的持 续 经 营 和 市 场 销 售 带 来 较 大 压 力 ， 难 以 实 现 项 目 目 标 ；消 费 和 投 资选 择 上价 值 提 升竞 争 23 R2： 期 望 结 果 我 们 的 期 望 目 标p从 经 营 和 销 售 上

25、： 使 本 项 目 成 为 消 费 者 新 的 热 点 选 择 ， 同 时 ， 以良 好 的 经 营 前 景 和 升 值 潜 力 ， 吸 引 商 家 和 投 资 者 ， 使 项 目 成 为 贵 阳的 热 点 商 业 项 目p从 价 格 体 系 上 ： 突 破 世 纪 新 城 片 区 现 有 的 商 业 租 金 和 价 格 体 系p从 竞 争 上 ： 避 免 陷 入 与 传 统 商 圈 的 同 质 竞 争 ， 实 现 差 异 化 ， 建 立 自 己 的 核 心 竞 争 力经 营 和 销 售租 金 和 价 格体 系竞 争 24 C： 矛 盾 或 冲 突 （ complication） R1与 R2

26、之 间 存 在 着 的 矛 盾 或 冲 突期 望 突 破 世 纪 新 城 片 区 现 有 的 商 业租 金 和 价 格 体 系R1 R2 避 免 陷 入 与 传 统 商 圈 的 同 质 竞 争 ，实 现 差 异 化 ， 建 立 自 己 的 核 心 竞 争力处 于 主 城 区 边 缘 ， 消 费 者 心 理距 离 较 远 ， 无 法 支 撑 本 项 目8.69万 的 商 业 体 量商 铺 的 租 金 和 价 格 只 能 从 属 于本 区 域 商 业 价 值 体 系陷 入 来 自 传 统 商 圈 的 同 质 竞 争 ，给 本 项 目 的 持 续 经 营 和 市 场 销售 带 来 困 难 使 本 项

27、 目 成 为 消 费 者 、 商 家 和 投 资者 新 的 热 点 选 择 ， 商 业 顺 利 实 现 招商 、 销 售 和 经 营经 营 和 销 售租 金 和 价 格体 系竞 争 25 Q： 提 出 问 题 （ question） 要 实 现 从 R1到 R2必 须 要 回 答 的 核 心 问 题1.本 项 目 需 要 怎 样 的 市 场 占 位 和 发 展 方 向 ， 才 能 保 证 本 项目 8.69万 体 量 的 商 业 存 活 ？2. 本 项 目 怎 样 才 能 形 成 商 业 的 核 心 竞 争 力 ， 保 证 商 业 的 可持 续 经 营 ， 提 升 商 业 价 值 ？ 26 社

28、 区 商 业区 域 级 商 业 中 心城 市 级 商 业 中 心第 二 部 分 项 目 发 展 方 向 研 判 27 本 项 目 商 业 的 发 展 应 该 是 哪 一 类 型 呢 ？u 按 照 其 辐 射 范 围 ， 商 业 一般 分 为 三 个 层 次 ： 城 市 商业 中 心 、 区 域 商 业 中 心 、社 区 商 业 。 u一 般 来 说 ， 规 模 合 理 的 社区 商 业 主 要 服 务 于 本 社 区内 部 的 居 住 人 口 ， 面 临 的竞 争 和 风 险 较 少 。u那 么 ， 如 果 本 项 目 商 业 作为 社 区 商 业 ， 能 否 支 撑 其8.69万 的 体 量

29、 呢 ？ 城 市 商 业 中 心区 域 商 业 中 心社 区 商 业 ？ 28 如 果 作 为 社 区 商 业 ， 能 否 支 持 本 项 目 商 业体 量 ？u按 照 城 市 居 住 区 规 划 设计 规 范 所 规 定 的 人 均 商 业服 务 建 筑 面 积 标 准 ， 本 项 目人 口 可 以 支 撑 的 商 业 体 量 在21000到 27300 之 间 ， 不足 以 支 撑 8.69万 的 商 业 体量 一 般 城 市 居 住 区 商 业 设 施 指 标类 别 居 住 指 标人 均 商 业 服 务 建 筑 面 积 0.7-0.91m2/人合 理 服 务 半 径 800-1000m

30、城 市 居 住 区 规 划 设 计 规 范 本 项 目 社 区 可 以 支 撑 的 商 业 体量 21000-27300m2人 均 商 业 服 务 建 筑 面 积 0.7-0.91m2/人规 划 居 住 人 口30000人 左 右 中 天 世 纪 新 城 占 地 1400亩 ， 建 设 规 模 100万 平 方 米 ， 居 住 8000户 ，常 住 人 口 3万 人 。 贵 阳 市 志 办 贵 阳 市 住 宅 区 建 设 规 划 29 如 果 仅 定 位 于 社 区 商 业 ， 将 无 法 支 撑 本 项 目 的商 业 体 量u本 项 目 人 口 不 足 以 支 撑8.69万 平 米 的 商

31、业 体 量 国 际 类 比 社 区 商 业 规 划 指 标 ： 商 业 规 模 比 0.027 ： 1（ 商 业 面 积 ： 住 宅 面 积 ） A.C.PERRY： 邻 里 住 区 理 论 本 项 目 社 区 可 以 支 撑 的 商 业 体量 约 为 2.16万 商 业 规 模 比0.027:1规 划 住 宅 建 筑 面 积80万 左 右组 团 1 2 3 4 5 6 7、 8、10 11 12 SCHOOL TOTOL用 地 （ ） 84000 53000 166017 69877 66965 75485 92947 49618 8829 46995 713733总 建 面 （ ） 520

32、00 92000 172811 126269 84166 79240 164780 91708 14200 17300 900308住 宅 建 面 52000 92000 133942 112367 50036 79240 164780 91708 14200 17300 807573容 积 率 0.619 1.7 1.04 1.8 1.34 1.04 1.77 1.85 1.6 0.37 1.26“人 均 商 业 服 务 建 筑 面 积 ” 和 “ 商 业 规 模 比 ” 两 个 指 标 来 看 ， 作 为 社 区 商 业 ， 都 不 能 支 持 本 项目 商 业 体 量 30 本 项 目

33、商 业 不 能 仅 作 为 社 区 商 业 ， 那 有 没有 可 能 成 为 城 市 级 的 商 业 中 心 呢 ？城 市 商 业 中 心区 域 商 业 中 心 社 区 商 业 ？ 31 形 成 新 城 市 商 业 中 心 的 KPI体 系区 位交 通 体 量 商 业 区 集 中 布 置 于 片 区 中 心u项 目 概 况 ： 由 深 圳 华 侨 城 房 地产 公 司 开 发 ， 项 目 位 于 深 圳 著 名的 人 居 示 范 小 区 华 侨 城 社 区 ， 整个 oct-cmall占 地 41万 平 方 米 ， 依山 面 海 。 u功 能 划 分 ： 分 为 雕 塑 公 园 区 （ A区

34、） 、 核 心 购 物 区 （ B区 ） 、 酒 吧风 情 区 （ C区 ） 和 生 态 广 场 区 （ D区 ） 。u商 业 概 况 ： 核 心 购 物 区 8.5万 平方 米 ， 包 括 铜 锣 湾 百 货 、 沃 尔 玛购 物 广 场 、 易 家 侬 家 具 广 场 、 铜锣 湾 步 行 街 、 西 部 市 场 、 印 尼 海鲜 等 休 闲 、 购 物 、 餐 饮 、 娱 乐 项目 。 主 力 店 铜 锣 湾 百 货 ， 更 以“ 海 洋 文 化 +生 态 景 观 ” 的 主 题 定位 。 居 住 区 商 业 区 居 住 区旅 游 区文 教体 育居 住 区华 侨 城 商 圈 56 商 业

35、 发 展 次 序 ： 先 是 以 满 足 片 区 的 民 生 需 求 的 超 市 启 动 ， 辅 以 餐 饮 与 娱乐 辐 射 其 他 区 域 扩 大 影 响 力 ； 发 展 期 标 志 为 百 货 与 主 题 商 城 的 进 驻 ； 成熟 期 表 现 为 商 务 活 动 的 扩 展 2001年1999年 2002年 2003年 2004年2000年沃 尔 玛 超 市 生 态 广 场 酒 吧街 开 业西 部 市 场海 景 美 食 街海 景 酒 店 铜 锣 湾 百 货易 家 侬 家 居 威 尼 斯 酒 店 百 佳 超 市 2007年洲 际 大 酒 店顺 电u2000年 11月 11日 沃 尔 玛

36、 在 中 国的 第 10家 超 市 在 华 侨 城 开 业 ， 进一 步 提 升 了 华 侨 城 城 区 的 整 体 功能 。u2001年 10月 28日 ， 中 国 首 家 主题 酒 店 深 圳 威 尼 斯 酒 店 试 业 。u 2002年 4月 8日 ,华 侨 城 铜 锣 湾广 场 正 式 招 商 新 闻 发 布 会 品 牌 进驻 签 约 仪 式 在 华 侨 城 举 行 。u 2003年 3月 21日 ， 中 国 首 座 主题 酒 店 威 尼 斯 皇 冠 假 日 酒 店 正式 挂 牌 五 星 级 。 u2003年 10月 3日 ， 以 家 电 为 主 题的 顺 电 在 华 侨 城 铜 锣

37、湾 百 货 开 业 。u2004年 香 港 和 记 黄 浦 集 团 所 属屈 臣 氏 集 团 有 限 公 司 旗 下 的 百 佳超 市 正 式 进 驻 华 侨 城 片 区 。 华 侨 城 商 圈 57 商 业 发 展 与 住 宅 开 发 的 关 系 ： 随 着 华 侨 城 片 区 住 宅 的 开 发 及 人 口 入 住 ，商 业 发 展 表 现 为 从 民 生 社 区 需 求 为 原 点 ， 逐 渐 发 展 为 品 质 需 求 、 目 标 性购 买 ； 同 时 餐 饮 与 娱 乐 的 辐 射 力 得 到 进 一 步 强 化商业 住宅 世 界 花 园10.6万 锦 绣 花 园18.4万 海 景

38、花 园世 界 花 园 45万 美 加 广 场 5.9万 锦 绣 苑假 日 湾金 海 燕 7.6万 锦 绣 花 园 二 期 13.6万 天 鹅 堡 14.6万 纯 水 岸 12.7万 碧 海 云 天 一 期 10万 锦 绣 花 园 三 期 9.4万 碧 海 云 天 二 期 16.1万 锦 绣 花 园 三 期 9.4万 天 鹅 堡 区 纯 水 岸 四 期2001年1999年 2002年 2003年 2004年2000年沃 尔 玛 超 市生 态 广 场 酒 吧街 开 业西 部 市 场海 景 美 食 街海 景 酒 店（ 四 星 ）海 景 足 浴 休 闲海 景 美 容 美 发 铜 锣 湾 百 货 一 致

39、 药 业易 家 侬 家 居 威 尼 斯 酒 店（ 五 星 ） 百 佳 超 市 2007年洲 际 大 酒 店（ 五 星 ）顺 电人口u2000年 6月 10日 ， 华 侨 城 房 地 产在 锦 绣 花 园 举 行 ISO9001国 际 质 量体 系 认 证 颁 证 暨 锦 绣 花 园 二 期 开盘 仪 式 。 u2001年 11月 18日 ， 波 托 菲 诺 一期 天 鹅 堡 销 售 火 爆 。 华 侨 城 地 产及 波 托 菲 诺 分 别 被 评 为 “ 中 国 房地 产 品 牌 企 业 ” 和 “ 中 国 名 盘 ” 。 u2002年 7月 22日 ,波 托 菲 诺 纯 水岸 发 售 当 日

40、 销 售 超 过 亿 元 ， 刷 新深 圳 房 地 产 纪 录 。 9月 15日 ,锦绣 花 园 翡 翠 郡 发 售 ， 当 日 销 售 过亿 元 。 刷 新 深 圳 地 产 纪 录 。 u2003年 11月 23日 ， 第 五 届 住 交会 在 民 俗 村 凤 凰 剧 场 举 行 “ 三 名 ”（ 名 企 、 名 盘 、 名 人 ） 颁 奖 典 礼 ，华 侨 城 地 产 获 “ 中 国 房 地 产 品 牌企 业 50强 ” ， 波 托 菲 诺 获 “ 中 国名 盘 旅 游 地 产 特 别 奖 ” 。 华 侨 城 商 圈 目 前 华 侨 城 片 区 居 住 人 口 在 8万 人 58 华 侨

41、城 商 圈 业 态 功 能 比 例 ： 购 物 功 能 55 ；餐 饮 休 闲 功 能 34 ， 社 区 配 套 11 功 能 业 态 面 积 代 表 品 牌购 物 超 市 18000 沃 尔 玛百 货 实 际 经 营 13125 铜 锣 湾家 电 1200 顺 电家 具 6500 易 家 侬餐 饮 中 式 餐 饮 3000 三 湘 人 家 、 东 来 顺 、特 色 餐 饮 6000 客 家 粤 菜 王 、 湖 南 人 大 碗 菜 、 潮 州 粤 菜 等西 式 餐 饮 1000 必 胜 客 、 南 里 约 巴 西 烤 肉 等娱 乐 酒 吧 6800 本 色 、 大 灰 狼休 闲 咖 啡 厅 2

42、000 雀 巢 咖 啡 、 星 迪 咖 啡 配 套 6000 一 致 药 店 、 柯 达 冲 印 、 7-11、 海 景 美 容 美 发 华 侨 城 商 圈 业 态 功 能 比 例 32% 23%18% 16% 11% 超 市 百 货 餐 饮 休 闲 娱 乐 社 区 配 套 功 能 /业 态 组 合 ： 拥 有 雕 塑 公 园 区 、 核 心 购 物 区 、 酒 吧 风 情 区 、生 态 广 场 区 等 四 大 功 能 区 ； 核 心 购 物 区 包 括 铜 锣 湾 百 货 、 沃 尔 玛 、 易 家 侬 家 居 三 个 主 力 店 ；进 驻 2000多 知 名 品 牌 ； 顺 电 、 酒 吧

43、 一 条 街 、 铜 锣 湾 音 像 超 市 、 运 动 营 、 中 视 书 店 、 贝 乐园 、 雀 巢 咖 啡 连 锁 店 、 品 尚 品 咖 啡 地 带 、 澳 洲 星 迪 咖 啡 、 李 连 贵 熏 肉大 饼 店 、 草 原 肥 羊 食 府 以 及 永 和 大 王 、 seven-eleven24小 时 便 利 店 、在 现 美 容 美 发 、 意 大 利 伊 尔 萨 干 洗 店 、 中 国 联 通 、 民 生 银 行 等 等 ， 满足 顾 客 的 不 同 需 要 。 59 案 例 研 究 总 结 （ 一 ） ： 本 项 目 商 业 规 模 较 大 ， 与 城 市 核 心商 业 区 的

44、 距 离 不 远 ， 与 深 圳 华 侨 城 商 圈 的 情 况 最 为 相 似u标 杆 案 例 ： 深 圳 华 侨 城 商 圈 u辅 助 案 例 : 与城市核心区距离 近远 项 目 商 业 规 模小 大贵 阳新 添 商 业 街 深 圳花 园 城 中 心贵 阳宅 吉 小 区 深 圳华 侨 城 商 圈案 例 借 鉴 一本 项 目 与 华 侨 城 商 圈 的 相 似 之 处 ：商 业 规 模 相 似未 来 周 边 聚 集 大 量 高 消 费 力 人 群有 一 定 的 景 观 资 源周 边 有 大 规 模 旅 游 /度 假 区本 项 目 与 华 侨 城 商 圈 的 不 同 之 处 ： 华 侨 城 有

45、 大 型 主 题 公 园 的 拉 动深 圳 与 贵 阳 的 城 市 属 性 有 所 差 别贵 阳 新 添 商 业 街深 圳 花 园 城 中 心贵 阳 宅 吉 小 区 60 截 然 不 同 的 两 极 ： 传 统 商 业 与 都 市 休 闲 主 义*都 市 休 闲 主 义 清 幽 闲 适 的 环 境休 闲 、 优 雅 、 缓 缓 而 行 的 人 们在 随 处 可 见 的 大 片 的 整 洁 草 地 、 森 林 和 弥 漫 内敛 情 绪 的 河 水 ,有 时 你 分 不 清 这 是 城 市 还 是 乡 间从 容 淡 定 、 怡 然 自 得 的 生 活*传 统 商 业繁 华 热 闹 的 大 街 、

46、杂 乱 林 立 的 店 铺熙 来 攘 往 的 人 群 、 车 水 马 龙霓 虹 闪 烁 、 灯 红 酒 绿 、 纸 醉 金 迷 的 气 氛快 节 奏 、 高 效 率 、 繁 忙 的 生 活匆 忙 、 劳 累 的 逛 街 购 物华 强 北 、 东 门华 侨 城深 圳 中 华 路 、 大 西 门世 纪 新 城贵 阳 案 例 借 鉴 一 61 通 过 案 例 启 示 和 对 标 分 析 ， 找 到 了 本 项 目 的 成 功 之 道 以 “ 世 纪 新 城 模 式 ” 来 打 造 “ 贵 阳 都 市 生 活 另 一 极 ” 相 对 独 立 于 核 心 城 区 之 外 ， 自成 体 系 ， 形 成 独

47、 有 的 特 色与 城 市 联 系 紧 密 ， 是 城 市 核 心区 的 一 部 分与 城 市 的 关 系 对 公 共 交 通 的 依 赖 较 弱对 公 共 交 通 和 生 活 配 套 依 赖 性强 ， 要 求 高 对 公 共 交 通 的 依 赖 与 核 心 区 商 业 差 异 化 ， 以 独 有的 商 业 功 能 和 特 色 吸 引 消 费 者大 规 模 、 商 业 聚 集 、 一 站 式 购物 、 公 共 交 通 便 利核 心 竞 争 要 素 满 足 对 生 活 要 求 更 高 的 人 、 实现 生 活 方 式 的 转 换体 现 传 统 型 商 业 生 活 方 式生 活 方 式 远 离 都

48、 市 喧 嚣 、 享 受 健 康 的 休闲 生 活城 市 的 繁 华 、 热 闹形 象 定 位 主 要 满 足 餐 饮 、 休 闲 、 娱 乐 需求 ， 以 及 部 分 就 近 消 费 需 求主 要 满 足 各 类 购 物 需 求功 能 定 位 非 传 统 、 差 异 化 的 区 域 商 业 中心传 统 的 城 市 核 心 区 商 业整 体 定 位 都 市 休 闲 主 义 “世 纪 新 城 模 式 ” 传 统 商 业 差异化 62 以 二 维 分 析 法 ， 进 一 步 研 究 案 例 的 规 律与城市核心区距离 近远 项 目 商 业 规 模小 大贵 阳新 添 商 业 街 深 圳花 园 城 中

49、 心贵 阳宅 吉 小 区 深 圳华 侨 城 商 圈 案 例 借 鉴 二 63 案 例 研 究 总 结 （ 二 ）u区 域 商 业 中 心 要 依 靠 主 力 商 家 （ 主 要 是 大 型 超 市 和 家 居 /家 电 专 业 店 ） 对 消 费 者 的 巨 大 吸 引 力 来 实 现 自 我 中 心 化 ，形 成 对 周 边 的 有 效 辐 射 力 。u距 离 传 统 城 市 核 心 区 较 近 的 区 域 商 业 中 心 一 般 与 传 统 商业 中 心 的 功 能 业 态 具 有 差 异 化 ， 餐 饮 、 休 闲 、 娱 乐 等 商 业功 能 所 占 比 例 较 高 ； 而 距 离 传

50、 统 城 市 核 心 区 较 远 的 区 域 商业 中 心 购 物 功 能 所 占 比 例 较 高 ， 商 业 功 能 比 例 与 城 市 商 业中 心 相 近 。 u规 模 较 大 的 区 域 商 业 中 心 一 般 包 括 大 型 超 市 和 百 货 ， 前期 以 大 型 超 市 启 动 ， 聚 集 人 气 ， 2至 4年 之 后 ， 专 业 店 、百 货 才 先 后 陆 续 开 业 。u在 距 离 传 统 核 心 区 较 近 的 区 域 商 业 中 心 中 的 百 货 体 量 不宜 过 大 ， 否 则 容 易 造 成 经 营 困 难 。案 例 借 鉴 二 64 打 造 都 市 休 闲 商

51、 业 “ 世 纪 新 城 模 式 ”的 四 大 关 键 举 措关 键 举 措 二 ： 以 主 力 商 家 聚 集 人 气引 进 具 有 很 强 吸 引 力 的 大 型 超 市 以 及 专 业 店百 货 规 模 不 宜 太 大 ， 在 区 域 较 为 成 熟 后 开 业引 进 有 吸 引 力 的 高 档 大 型 餐 饮 、 休 闲 、 娱 乐 商 家关 键 举 措 一 ： 与 城 市 核 心 区 商 业 差 异 化 的 功 能餐 饮 所 占 比 例 最 高拥 有 较 高 比 例 的 休 闲 、 娱 乐购 物 所 占 比 例 较 低 关 键 举 措 四 ： 通 过 建 筑 装 饰 符 号 语 言

52、、 营 销 活动 等 ， 营 造 都 市 休 闲 生 活 文 化倡 导 从 容 、 优 雅 的 都 市 休 闲 生 活以 铺 装 、 构 件 、 装 饰 、 小 品 来 营 造 丰 富 、 有 趣 的 文 化 氛 围关 键 举 措 三 ： 打 造 体 现 水 岸 休 闲 都 市 生 活 的 建筑 和 园 林 景 观大 量 的 开 放 空 间 、 灰 空 间 作 为 驻 留 、 休 闲 区 域以 过 渡 空 间 、 木 栈 道 等 拉 近 与 水 面 的 距 离 ， 营 造 亲 水 空 间展 现 都 市 水 岸 休 闲 风 情 的 园 林 景 观 65 总 体 商 业 市 场餐 饮休 闲 娱 乐

53、购 物第 四 部 分 市 场 机 会 挖 掘 与 项 目 定 位项 目 定 位 66 从 GDP和 社 会 消 费 品 零 售 总 额 的 坐 标 体 系 来 研 判 贵 阳的 城 市 地 位 ， 贵 阳 处 于 第 五 梯 队宏 观 经 济 层 面u第 一 梯 队 ： 上 海 、 北 京u第 二 梯 队 ： 广 州 、 深 圳u第 三 梯 队 ： 苏 州 、 天 津 、重 庆 、 杭 州 、 无 锡 、 青 岛 、宁 波 、 南 京 、 成 都 、 大 连 、沈 阳 、 武 汉 u第 四 梯 队 ： 东 莞 、 唐 山 、济 南 、 石 家 庄 、 哈 尔 滨 、 郑州 、 长 沙 、 福

54、州 、 淄 博 、 常州 、 西 安u第 五 梯 队 ： 昆 明 、 厦 门 、南 昌 、 太 原 、 合 肥 、 南 宁 、廊 坊 、 宜 昌 、 乌 鲁 木 齐 、 兰州 、 桂 林 、 贵 阳 、 柳 州 、 遵义 、 玉 溪 、 宜 宾 、 吉 安 、 海口红 色 为 东 部 城 市兰 色 为 西 部 城 市 绿 色 为 中 部 城 市 第 一 梯 队第 二 梯 队第 三 梯 队第 四 梯 队第 五 梯 队贵 阳 福 州 杭 州 广 州 北 京 GDP 社 零 67 贵 阳 的 城 市 化 率 较 高 ， 汽 车 保 有 量 较 低 ， 2006年城 镇 居 民 家 庭 恩 格 尔 系

55、 数 达 到 38%， 高 于 全 国 水 平恩 格 尔 系 数 : n 59%以 上 为 贫 困n 50-59%为 温 饱n 40-50%为 小 康n 30-40%为 富 裕n 3.4km 购 物 百 货 88 l绝 大 部 分 消 费 者 在 选 购 服 饰 、 鞋 帽 等 品 种 品 牌 繁 多 、 档次 各 异 的 商 品 的 时 候 ， 倾 向 于 “ 货 比 三 家 ” ， 这 就 使 消 费者 出 于 通 行 成 本 和 购 物 效 率 的 考 虑 ， 大 都 愿 意 去 百 货 和 专卖 店 集 中 的 商 业 核 心 区 购 物 ； 反 过 来 ， 消 费 行 为 向 商 业

56、 核心 区 集 中 也 进 一 步 促 进 百 货 商 场 的 聚 集 。l交 通 便 利 、 品 类 齐 全 等 本 项 目 不 具 备 的 因 素 是 吸 引 消 费者 前 来 购 物 的 关 键 因 素 ， 这 一 点 也 不 利 于 本 项 目 发 展 百 货业 态 。l消 费 者 最 常 去 的 百 货 排 前 两 位 的 为 星 力 百 货 和 百 盛 ， 反映 了 定 位 大 众 、 流 行 的 百 货 商 场 受 到 贵 阳 消 费 者 的 欢 迎 。消 费 者 在 选 购 服 饰 等 商 品 的 时 候 ， 更 愿 意 到 商 业 集 中 的 地方 购 物 。 与 商 业 核

57、 心 区 的 距 离 限 制 本 项 目 发 展 大 型 百 货购 物 百 货 89 大 型 超 市 市 场 ： 主 要 有 沃 尔 玛 、 北 京 华 联 和 星 力 三 家 企业 ， 共 6家 卖 场 ， 经 营 状 况 非 常 良 好 沃 尔 玛 广 场 店 独 特 的 入 口 设 计 吸引 人 的 眼 球 12 34 5华 联 宅 吉 店 带 旺 了 周 边 人 气 购 物 超 市 沃 尔 玛 广 场 店 沃 尔 玛 沙 冲 店 北 京 华 联 宅 吉 店 星 力 折 扣 超 市 北 京 华 联 贵 山 店 北 京 华 联 湘 雅 店 62001年 2002年 2003年 2004年

58、2005年 2006年 2007年沃 尔 玛 广 场 店北 京 华 联 湘 雅 店沃 尔 玛 沙 冲 店北 京 华 联宅 吉 店 开 业 北 京 华 联贵 山 店星 力 折 扣超 市 开 业 90 贵 阳 大 中 型 超 市 人 均 营 业 面 积 0.04平 方 米 ， 超 市业 态 市 场 空 缺 巨 大 ， 具 有 很 大 的 发 展 空 间 选 择 二 线 城 市 青 岛 、三 线 城 市 厦 门 、 无 锡 、常 州 作 为 比 较 ， 3000平 方 米 以 上 大 中 型 超市 人 均 营 业 面 积 ：u青 岛 0.18 u厦 门 0.16 u无 锡 0.14u常 州 0.12

59、 数 据 来 源 ： 世 联 研 究 数 据 u贵 阳 两 主 城 区 内 ， 营 业 面积 3000 以 上 的 大 中 型 超 市总 营 业 面 积 89000平 方 米 ，人 均 大 中 型 超 市 面 积 0.04平方 米 。u对 比 我 们 以 往 研 究 的 数 据 ，贵 阳 目 前 的 大 中 型 超 市 人 均营 业 面 积 远 低 于 一 般 城 市 水平 ， 大 型 超 市 业 态 在 贵 阳 的市 场 空 间 非 常 大 。 超 市 属 于 日 常 生 活 必 需 品 消 费 ， 商 家 之 间 商 品 差 异 性 小 ， 便 利 性 成 为 消 费 者 考 虑 的 重

60、要 因 素 。沃 尔 玛沙 冲 店 沃 尔 玛 广场 店 北 京 华 联宅 吉 店 北 京 华 联湘 雅 店 北 京 华 联贵 山 店 星 力 折 扣超 市17000 12000 18000 11000 21000 10000 购 物 超 市 91 贵 阳 的 大 型 超 市 全 分 布 在 宝 山 路 以 西 ， 距 本 项 目 最 近 的 路 程也 超 过 了 5公 里 ， 本 项 目 发 展 大 型 超 市 将 不 会 面 临 直 接 竞 争u沃 尔 玛 目 前 在 贵 阳 有 两 家 店 ， 加 起 来 总 面 积 3万 多 平 方 米 。 提 袋 率 和 捕 捉 率 的 调 查 显

61、示 沃 尔 玛的 超 高 人 气 。u北 京 华 联 宅 吉 店 以 低 价 位 的 竞 争 策 略 ， 在 贵 阳经 营 状 况 良 好 ， 有 较 大 面 积 的 联 营 区 ， 能 满 足 消费 者 日 常 生 活 与 购 物 的 需 要 。 路 程 超 过5km12 34 56 购 物 超 市 92 家 电 专 业 店 市 场 上 ， 国 美 、 苏 宁 和 本 地 商 家 国 鼎 “ 三 足 鼎立 ” ， 大 多 消 费 者 习 惯 于 在 品 牌 家 电 专 业 店 购 买 家 电购 物 家 电 123 465 代 表 商 家国 美 师 大 店12 国 美 喷 水 池 店3 苏 宁

62、 喷 水 池 店4 国 美 遵 义 路 店56 国 鼎 家 电浙 江 商 城 贵 阳 家 电 已 进 入 成 熟 阶 段 ，出 现 了 社 区 店 ， 商 场 内 店 中 店 ，专 业 店 ， 等 各 种 形 式 的 卖 场 。随 着 国 美 ， 苏 宁 等 外 地 专 业 店的 进 入 ， 贵 阳 家 电 近 年 来 竞 争激 烈 。 93 贵 阳 近 年 楼 市 火 爆 ， 但 家 居 市 场 发 展 尚 处于 初 级 阶 段 ， 存 在 巨 大 的 市 场 空 间贵 阳 大 型 的 家 居 卖 场 主 要 分布 在 城 区 边 缘 ， 外 地 品 牌 连锁 家 居 商 家 尚 未 进 驻

63、 ， 竞 争尚 处 于 初 级 阶 段 。 贵 阳 近 年 楼 市 火 爆 ， 但 家 具市 场 却 并 被 带 动 起 来 ， 高 端家 居 消 费 外 流 严 重 ， 部 分 消费 者 甚 至 表 示 计 划 远 赴 广 州购 买 家 具 。 家 居 店 面 积 （ ） 数 量6000-10000 3家10000-20000 5家20000-30000 1家27万（ 西 南 国 际 家 具 装 饰 城 ） 1家l西 南 国 际 家 具 装 饰 博 览 城 位 于 白 云 区 ， 2007年 开 业 ， 占 地 面积 360亩 ， 集 家 具 ， 建 材 ， 装 饰 ， 休 闲 于 一 体

64、， 定 位 中 高 档 。l 佳 诚 家 具 广 场 位 于 沙 冲 路 ， 卖 场 面 积 3万 平 方 ， 主 要 是 销 售华 东 ， 华 南 ， 北 方 的 一 线 家 具 品 牌 。购 物 家 居 94 百 货 业 竞 争 激 烈 ， 积 聚 效 应 明 显 ， 本 项 目 远 离 核心 商 业 区 ， 不 宜 发 展 大 规 模 的 百 货 业 态各 业 态 市 场 机 会 总 结购 物 功 能 定 位 百 货 大 型 超 市 市 场 空 间 巨 大 ， 本 项 目 周 边 5公 里 之 内 没有 大 型 超 市 ， 考 虑 到 本 项 目 周 边 未 来 数 量 巨 大 的居 住

65、 人 口 ， 本 项 目 应 引 进 大 型 超 市国 美 、 苏 宁 和 本 地 商 家 国 鼎 “ 三 足 鼎 立 ” ， 都 急于 在 贵 阳 扩 张 、 在 各 片 区 布 点 ， 本 项 目 可 以 考 虑引 进 其 中 一 家家 具 专 业 店 市 场 竞 争 还 处 于 初 级 阶 段 ， 考 虑 到 本项 目 未 来 新 房 入 住 的 大 量 家 居 需 求 ， 也 应 考 虑 一定 比 例 的 家 居 家 具 专 业 店超 市家 电 专 业 店家 具 专 业 店购 物 总 结 95 30005000 ， 主 要 经 营 精 品 服 饰基 于 对 市 场 竞 争 的 分 析

66、， 借 鉴 标 杆 案 例 深 圳 华 侨 城 铜 锣 湾 广 场 ，考 虑 到 各 类 业 态 主 力 商 家 的 选 址 要 求 ， 我 们 给 出 了 各 业 态 体 量 的 建议购 物 功 能 定 位 百 货 1200015000 ， 大 型 超 市30005000超 市家 电 专 业 店家 具 专 业 店 各 类 业 态 主 力 商 家 的 选 址 要 求 见 附 件 1 96 总 体 商 业 市 场餐 饮休 闲 娱 乐购 物第 四 部 分 市 场 机 会 挖 掘 与 项 目 定 位项 目 定 位 97 消 费 者 调 查 显 示 ： 贵 阳 大 部 分 消 费 者 有 外 出 就 餐 习 惯 ， 且 消费 频 率 高 。 在 味 道 好 ， 环 境 好 的 条 件 下 愿 意 到 较 远 的 就 餐餐 饮有 出 外 就 餐 习 惯 的 消 费 者维 91%， 这 一 比 例 非 常 的 高 。 每 周 至 少 消 费 一 次 的 消 费者 占 60%， 反 映 贵 阳 消 费 者外 出 就 餐 的 频 率 非 常 高 。 消 费 者 外 出 就 餐 的 类 型 广泛 ， 各