土地法学土地使用权划拨与出让

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1、第六章第六章 土地使用权划拨与出让土地使用权划拨与出让第二节第二节 土地使用权出让土地使用权出让 本节主要内容：本节主要内容：一、土地使用权出让二、土地使用权出让与划拨的区别三、土地使用权出让的程序四、土地使用权的出让方式五、土地使用权出让合同第1页/共20页第2页/共20页第3页/共20页上海双塔上海双塔北京国贸三期北京国贸三期第4页/共20页以上的高档建筑用地使用权，能否全部通过划拨的方式取得？对于不能的，将如何取得？第5页/共20页 根据根据城市房地产管理法城市房地产管理法第第7 7条的规定，土地使用权出让是指：国家将国有土地条的规定，土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权（以下简称土

2、地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。家支付土地使用权出让金的行为。一、土地使用权出让一、土地使用权出让（一）概念（一）概念 土地管理法土地管理法第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。但国家并不完全对土地进行实际的占有、利用，而是实现使用权与所有权的分离。但国家并不完全对土地进行实际的占有、利用，而是实现使用权与所有权的分离。创设财产权创设财产权（二）理解（二）理解1 1出让是让渡使用权的行为，不影响或改变出让是让渡使用权的行为，不

3、影响或改变 国家的土地所有权。国家的土地所有权。第6页/共20页2 2出让人的单一性和受让人的广泛性出让人的单一性和受让人的广泛性 在土地使用权出让法律关系中，一方当事人是土地所有者，即国家，由国家授在土地使用权出让法律关系中，一方当事人是土地所有者，即国家，由国家授权地方人民政府土地管理部门来代表，称之为出让方；权地方人民政府土地管理部门来代表，称之为出让方；特定特定 另一方是土地使用者，可以是境内外公司、企业经济组织和个人，另一方是土地使用者，可以是境内外公司、企业经济组织和个人，称之为受让方。称之为受让方。不特定不特定3 3出让是土地使用权转移的特殊方式出让是土地使用权转移的特殊方式 宪

4、法（宪法（10.410.4）与土地管理法（）与土地管理法（2.42.4）土地使用权发生转移的行为统称为）土地使用权发生转移的行为统称为“转让转让”。但出让与转让同属于使用权转移的方式，分别是国家垄断但出让与转让同属于使用权转移的方式，分别是国家垄断土地一级市场土地一级市场在法律上在法律上的反映和的反映和土地二级市场土地二级市场中所发生的法律行为和法律关系。中所发生的法律行为和法律关系。第7页/共20页（三）特征（三）特征 1.1.期限性期限性 根据根据出让转让条例出让转让条例第第1212条，土地使用权出让条，土地使用权出让最高年限最高年限按下列用途规定：按下列用途规定：居住用地居住用地7070

5、年；工业用地年；工业用地5050年；教育、科技、文化、卫生、体育用地年；教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年；年；商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年；年；综合或者其他用地综合或者其他用地5050年。年。土地管理法土地管理法第第5555条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的单位，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土的单位，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。地。2.2.有偿性有偿性与划拨土地使用权的明显区别与划拨土地使用权的明显区别3.3.权利行使的相对任意性权利行使

6、的相对任意性4.4.本质是民事法律行为本质是民事法律行为第8页/共20页二、土地使用权出让与划拨的区别二、土地使用权出让与划拨的区别民事行为行政行为有偿、有期限无偿、无期限相对任意处置流转限制两种不同的取得方式：三、土地使用权出让的程序三、土地使用权出让的程序（一）拟订出让方案（一）拟订出让方案（新增建设用地的出让）（新增建设用地的出让）第9页/共20页 市、县人民政府土地管理部门应会同城市规划和建设部门、房产管理部门等共同拟定。基本内容：位置、面积、用途、年限、出让方式等。编制编制土地使用权出让合同土地使用权出让合同（草约）（草约）向有批准权限的上级人民政府地政部门预报向有批准权限的上级人民

7、政府地政部门预报（二）审批（二）审批1.1.审批权限审批权限原规定：耕地原规定：耕地10001000亩以上、其他土地亩以上、其他土地20002000亩以上，由亩以上，由国务院批准；耕地国务院批准；耕地3 3亩以下、其土地亩以下、其土地1010亩以下，由县亩以下，由县级人民政府批准。级人民政府批准。土地管理法土地管理法（第（第4545条），征地时的审批权限如下：条），征地时的审批权限如下：基本农田；基本农田；基本农田以外的耕地超过基本农田以外的耕地超过3535公顷公顷的，由国务院批准的，由国务院批准 其他土地超过其他土地超过7070公顷公顷的，若征用基本农田以外的耕地的，若征用基本农田以外的耕地

8、3535公顷以下，其他土地公顷以下，其他土地7070公公顷以下的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。顷以下的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。第10页/共20页2.正式报批根据拟定的方案和相关部门的审批材料（三）组织实施（三）组织实施 出让方案经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府对出让方案经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府对土地管理部门组织实施。土地管理部门组织实施。出让方与受让方签订出让方与受让方签订出让合同出让合同，6060日内支付出让金，日内支付出让金，然后然后办理登记，领取办理登记，领取国有土地使用证国有土地使用证。（四）备案（四

9、）备案第11页/共20页 东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公司未经批准将其位于王城东街司未经批准将其位于王城东街6060号的国有划拨土地（批准号的国有划拨土地（批准用途为仓储用地）用途为仓储用地）1400014000平方米改作经营性用地，并于平方米改作经营性用地，并于20012001年年6 6月正式动工建设月正式动工建设“金碧辉煌圆环娱乐城金碧辉煌圆环娱乐城”，该项目工程于该项目工程于20032003年年5 5月竣工，目前已投入经营。月竣工，目前已投入经

10、营。案例分析：案例分析：请问：东方公司的行为属何种性质？请问：东方公司的行为属何种性质？应该如何处理？应该如何处理？第12页/共20页四、土地使用权的出让方式四、土地使用权的出让方式 出让与转让条例第13条、房地产管理法第12条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。出让方式：国有土地的产权代表采用一定的形式和 程序将国有土地的使用权确认给土地使用者。（一）协议（一）协议 是指土地使用权的是指土地使用权的有意受让人有意受让人直接向作为直接向作为出让方的土地所有者出让方的土地所有者提出有偿使用土提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商

11、达成地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。出让土地使用权一致意见的方式。政府或政府委托政府或政府委托土地管理部门选择土地管理部门选择第13页/共20页（二）招标（二）招标 是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投竞投某宗地块的土地使用权，由招标人某宗地块的土地使用权，由招标人择优择优确定土地使用者的出让方式。确定土地使用者的出让方式。（三）拍卖（三）拍卖 是指土地使用权出让人在指定的时间、地点，利用公开场所，就所出让的土是指土地使用权出

12、让人在指定的时间、地点，利用公开场所，就所出让的土地使用权地使用权公开叫价公开叫价竞投，按竞投，按“价高者得价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的方式。的原则，确定土地使用权受让人的方式。（四）挂牌出让（四）挂牌出让第14页/共20页实例：实例：2005 2005年年8 8月月2525日，哈药集团千手佛房地产开发公司以日，哈药集团千手佛房地产开发公司以74007400万元的价格，竞万元的价格，竞拍购得友谊路拍购得友谊路505505号地段号地段5038.7m5038.7m2 2土地土地,平均地价为平均地价为1450014500元元/m/m2 2 ，创下哈尔滨市，创下哈尔滨市土地最高价。土地最高

13、价。1080010800元元/m/m2 2 （20032003年）年）1170011700元元/m2/m2（20042004年）年）“超白金超白金”地段地段!其他城市的土地使用权拍卖价格更是高得惊人！其他城市的土地使用权拍卖价格更是高得惊人！第15页/共20页五、土地使用权出让合同五、土地使用权出让合同 土地使用权土地使用权出让人出让人与土地使用权与土地使用权受让人受让人之间就土地使用权出让有关事之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。系的协议。（一）概念（一）概念国家国家（二）特征（二）特征 1兼有民事合同和行政合同的双重属性 2.

14、出让合同标的的特殊性3.是严格的要式合同第16页/共20页（三）订立的原则 1遵守国家法律、法规和政策 2符合土地利用总体规划和城市规划要求 3坚持平等、自愿、有偿（四）土地使用权出让合同的主要条款 1双方当事人的名称、住所；2所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况；3土地使用期限，即出让期限；4出让金的数额及给付方式；5土地使用规则；6违约责任；7双方认为应约定的其他方式；8纠纷的解决方式；9订立的地点、日期第17页/共20页（五）当事人的权利义务（五）当事人的权利义务出让方权利：继续享有土地所有权；监督检查权；收回土地使用权；依法解除合同权；请求违约赔偿权；提起仲裁或起诉权。出让方义务

15、：按合同约定提供土地使用权；提供必要支持；保证受让方权利不受干涉。受让方权利：合同届满后可续期，并重新签订合同 作为民事合同，双方权利义务对等。特别的在于：受让方义务：在让合同签订后的60天内全部出让金，否则出让方有权解除合同，并请求违约赔偿。第18页/共20页思考题：思考题：结合本节课的案例，总结划拨土地使用权如改变土地用途需要经过哪些程序？结合本节课的案例，总结划拨土地使用权如改变土地用途需要经过哪些程序？试对土地使用权出让的不同方式进行比较。试对土地使用权出让的不同方式进行比较。预习：通过出让取得的土地使用权怎样转让？预习：通过出让取得的土地使用权怎样转让？第19页/共20页感谢您的观看。第20页/共20页