2011北京平谷马坊镇地块产品定位(最终)86p

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1、Code of this report | 1 Copyright Beijing Centaline2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。北京中原住宅部技术中心 Beijing.05.2011 Code of this report | 2 Copyright Beijing Centaline2011 核心问题：如何面对目前市场环境？如何面对未来竞争？如何最大限度降低风险，实现快打快销？如何实现价值最大化？产品定位面临的问题 Code of this report | 3 Copyright Beijing Centali

2、ne2011 报告思路 政策背景 产品规划建议市场定位 产品定位 规划条件外部因素 内部因素市场竞争空间及定位关键点项目定位客 户定位 微观市场 交通条件宏观市场 周边情况 Code of this report | 4 Copyright Beijing Centaline2011 1234 市场情况本体分析项目定位产品建议 Code of this report | 5 Copyright Beijing Centaline2011 Part 1市场情况 Code of this report | 6 Copyright Beijing Centaline2011 2011年1月26日 新

3、国八条2011年2月16日 京十五条2011年3月29日 北京调控目标出台2011年4月27 一房一价细则出台2010年10月始 存款准备金率持续 上调党中央领导温家宝、李克强等多次表示将调控进行到底 严格限购，提高二套房首付至60%，停止发放第三套房贷款提高限购标准，京籍已有一套住房家庭，限购一套；外籍无法提供连续五年社保及纳税证明，限购目标：稳中有降多名知名开发商被点名，执行力度严格例如：绿地、中铁建等11家2010年10月20日、2010年12月26日 、2011年2月9日、 2011年4月6日目前我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率已经分别高达20.5和17的历史高位。 时间

4、 政策 核心内容市场情况政策背景未来政策将从严、从紧，导致一定时期内主力购房客户以刚需首置首改客户为主 Code of this report | 7 Copyright Beijing Centaline2011 Part 2市场情况 平谷区域介绍平谷住宅整体概况区域客户概况 Code of this report | 8 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况区域介绍 平谷区 平谷区马坊镇 马坊镇是平谷区西南的大门，距北京建国门50千米，到首都机场35千米，面积44平方千米，总人口2万人。 l平谷区地处北京、天津、河北三个省市的交界处，环渤海经济圈的中心位

5、置。 平谷区位于北京和天津两大中心城市之间，北京的东北部，天津的西北部。西距北京市区70公里，东距天津市区90公里，是连接两大城市的纽带。l全区劳动力总数为18万人，汉族占全区人口的95.6%，满、壮、蒙、回、彝、苗、土、瑶等少数民族占总人口4.4%，人口密度每平方公里400人。l2007年平谷区辖2个街道办事处、14个镇，2个乡 是北京市十六个市级工业开发区之一.依托首都政策资源优势和平谷区位环境优势，重点发展临空现代加工制造、生物医药、新型建材及印刷、包装等都市型产业。目前区内固定投资总额达11.6亿元，预计明年上半年将全部建成投产，届时可年创产值18亿 元，实现利税2.2亿元，安排就业人

6、员8000人 Code of this report | 9 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况经济发展区域经济发展背景2010年平谷区宏观经济情况项目 平谷区 北京市工业总产值（现价） 192.4亿元社会消费品零售额 82.4亿元税收总额 41.6亿元财政收入 40.1亿元 2353.9亿存款余额 273.6亿元 贷款余额 104.5亿元农民居民人均现金收入 12036元 13262元 城镇居民人均可支配收入 23606元 29073元（数据来源：平谷区政府网、北京2010年国民经济和社会发展统计公报）由上表可以看出，平谷区的财政收入较北京市总体水平差距

7、巨大，但农民居民人均现金收入、城镇居民人均可支配收入与北京市平均水平差距不大，说明平谷居民有一定支付能力。 Code of this report | 10 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况住宅整体概况 2010年1月2011年4月整体供应 2010年6月、9月、11月为集中供应期，其中，9月供应量最大，达到6万平米以上从各城区供应上看，平谷区一年半内供应量102014平米左右，占总体供应量的1% 住宅供应量有限，住宅产品较为稀缺各城区2010-1月-2011-4月（含）住宅供应面积（平米） 0 0 0 0 0 3 2 3 8 0 .3 2 0 0 6

8、4 5 2 6 0 5 1 0 8 0 0 0 0 001 0 0 0 02 0 0 0 03 0 0 0 04 0 0 0 05 0 0 0 06 0 0 0 07 0 0 0 0 2 0 1 0 -1月2 0 1 0 -2月2 0 1 0 -3月2 0 1 0 -4月2 0 1 0 -5月2 0 1 0 -6月2 0 1 0 -7月2 0 1 0 -8月2 0 1 0 -9月2 0 1 0 -1 0月2 0 1 0 -1 1月2 0 1 0 -1 2月2 0 1 1 -1月2 0 1 1 -2月2 0 1 1 -3月2 0 1 1 -4月平谷2010-1月-2011-4月（含）住宅供应面积

9、（平米） 1 9 7 1 2 0 71 2 3 8 2 4 51 2 3 2 4 2 91 0 4 8 1 3 38 6 0 1 1 65 9 0 8 0 45 6 9 6 7 94 6 4 8 6 64 2 9 2 5 42 6 3 0 3 21 7 0 7 5 31 6 4 3 7 41 1 9 9 6 71 0 2 0 1 49 8 0 0 0 7 3 1 5 6 6 0 9 8 4 3 1 9 2 0 2 0 9 5 405 0 0 0 0 01 0 0 0 0 0 01 5 0 0 0 0 02 0 0 0 0 0 02 5 0 0 0 0 0朝阳区大兴区房山区通州区顺义区密云县昌平

10、区丰台区海淀区石景山区怀柔区延庆县开发区平谷区东城区宣武区西城区崇文区门头沟区 Code of this report | 11 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况住宅整体概况 2010年1月2011年4月整体成交 平谷从2010年1月至2011年4月由于供应量少，因此成交量不高，仅在2010年10-11月供应量较大时，产生成交高峰从各城区供应上看，仅次于延庆县和东城区，一年半成交10万平米左右，占总成交量的0.08%2 4 3 3 3 9 1 2 4 3 6 2 5 3 3 9 3 1 3 5 1 5 9 8 3 1 0 6 2 3 9 6 0 7 2

11、7 1 8 3 3 7 2 1 7 6 2 8 5 4 6 9 6 1 1 0 1 4 9 3 2 0 1 0 0 0 0 2 0 0 0 0 3 0 0 0 0 4 0 0 0 0 5 0 0 0 0 6 0 0 0 0 7 0 0 0 0 2 0 1 0 -1月2 0 1 0 -2月2 0 1 0 -3月2 0 1 0 -4月2 0 1 0 -5月2 0 1 0 -6月2 0 1 0 -7月2 0 1 0 -8月2 0 1 0 -9月2 0 1 0 -1 0月2 0 1 0 -1 1月2 0 1 0 -1 2月2 0 1 1 -1月2 0 1 1 -2月2 0 1 1 -3月2 0 1 1

12、 -4月平谷2010-1月-2011-4月（含）住宅成交面积（平米） 成交量与供应成正比，区域供需平衡 各城区2010-1月-2011-4月（含）住宅成交面积（平米）2 9 0 3 3 1 81 4 3 4 5 7 01 3 9 6 6 2 11 2 2 6 0 9 71 0 3 6 5 4 28 4 1 8 0 68 0 5 8 6 57 2 1 1 2 26 8 1 5 1 93 0 3 2 0 92 1 3 8 0 92 0 8 6 3 02 0 8 1 3 51 7 6 6 5 81 5 5 3 9 91 4 2 0 1 11 0 3 8 4 2 9 4 2 7 3 9 3 3 3 9

13、 05 0 0 0 0 01 0 0 0 0 0 01 5 0 0 0 0 02 0 0 0 0 0 02 5 0 0 0 0 0 3 0 0 0 0 0 03 5 0 0 0 0 0 朝阳区顺义区房山区大兴区通州区昌平区海淀区密云县丰台区石景山区怀柔区崇文区宣武区开发区西城区门头沟区平谷区东城区延庆县 Code of this report | 12 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况住宅整体概况 2010年1月2011年4月整体价格涨幅 从2010年9月腾龙源城上市，区域均价开始超万，目前市场价格以达1.3万/平米以上从各城区供应上看，平谷区成交均价处

14、于最低，成交均价在7000元/平米左右4 4 3 0 9 3 8 0 9 1 3 0 3 0 2 2 8 8 0 4 2 6 0 8 9 2 4 3 7 5 2 3 0 8 9 1 9 3 9 6 1 8 2 8 7 1 8 0 5 5 1 5 7 4 3 1 4 9 6 0 1 4 0 4 8 1 3 9 6 9 1 2 7 0 9 1 0 9 3 9 9 7 2 2 8 0 0 3 7 0 1 905 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0 0 0 03 5 0 0 04 0 0 0 04 5 0 0 05 0 0 0 0东城区西城区朝阳区

15、海淀区宣武区崇文区丰台区石景山区大兴区通州区昌平区房山区顺义区门头沟区开发区怀柔区密云县延庆县平谷区2010-1月-2011-4月各城区整体成交均价（元/平米） 一年半，整体成交均价较低，2010年9月起，进入万元时代 Code of this report | 13 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况区域客户概况 26% 25%17%12% 10% 7% 3% 拆迁户开发区职工本地公务员大学教师本地生意人区域外挤压人群北京投资客l区域客户构成，以本地地缘性客户为主，其中，本地拆迁户、开发区职工和本地公务员占绝大部分比例，其他为本地大学教师及本地生意人l少

16、量北京区域投资客，看重平谷价值洼地，区域外无法承受高房价的挤压外溢人群，看重平谷较低房价以及优良的自然环境，前来购房、养老 Code of this report | 14 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况结论l供应量少，成交量与供应量成正比，说明该区域对住宅需求空间较大；l目前价格已经达到1.2万/平米以上，未来随着市场不断完善、品质不断提高，释放购买需求，价格拉动空间极大l主力客户以地缘性客户为主，且具备一定的经济基础，对居住产品的更新换代具有强烈需求 Code of this report | 15 Copyright Beijing Cental

17、ine2011 Part 3 整体供应主力户型及价格销售及客户情况未来供应市场情况 Code of this report | 16 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况整体供应 路兴旺达嘉园 紫贵庄园 腾龙源城建筑设计同质化严重，落后，毫无特点 平谷主要在售以普通住宅为主，目前尚无别墅项目在售 Code of this report | 17 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况整体供应项目名称 建筑形式 建筑面积（） 容积率 总量（套） 销售状态路兴旺达嘉园 塔楼、板塔结合 66194 2.1 269 在售紫贵庄园 板

18、楼,塔楼 150776 2.38 1247 尾房腾龙源城 板楼、 板塔结合、高层 75054 1.5 639 尾房n目前平谷在售项目较少，且多是集中在平谷市区内的老项目，接近尾房，市场供应量较少； n平谷在售项目以普宅为主，建筑形式相对较老，密度较高，中低档项目为主，基本以满足区域内客户首置和首改需求。紫贵庄园路兴旺达嘉园 腾龙源城平谷区在售项目马坊镇 关键词：供应量少，中低档产品，产品形式落后，同质化严重 Code of this report | 18 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况主力户型及价格项目名称 主力面积（） 均价（元/） 总价（万/套）

19、路兴旺达嘉园 124平二居，144-150平三居 13000 161-195紫贵庄园 96平二居 ，96-139平三居 ， 149平四居 13000 115-178腾龙源城 90平二居，130平三居 16000 108132 n平谷在售住宅产品面积集中在90平米两居和120-140平米三居，产品面积较为宽松；n目前在售项目集中在平谷中心，价格区间在13000元/-16000元/；n主力总价集中在150万200万元。 Code of this report | 19 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况户型设计 腾龙源城 紫贵庄园路兴旺达嘉园 户型设计落后，舒

20、适度较差，整体市场产品有待于提升 Code of this report | 20 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况销售及客户情况项目名称 开盘时间 已售套数 总体月均销售套数路兴旺达嘉园 2010-6-27 153 13 紫贵庄园 2009-8-30 1157 55 腾龙源城 2010-9-29 609 76 平均值 48 销售情况n平谷在售项目相对稀缺，且产品贴合区域大多数客户需求，开盘价格便宜，因此销售情况普遍不错，总体区域月均销售套 数48套左右；n 由于受政策影响且中心位置价格上涨较快，已达到10000元以上，因此月销量有所减少，根据调研，目前

21、消化速度普遍在10-20套/月左右。客户情况n以平谷区域地缘性客户为主，区域外客户较少；n 客群构成集中在自己做生意的、拆迁户，大学老师，本地的公务员，开发区的职工这几类；n 客群需求主要是首置和改善。 Code of this report | 21 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况未来供应土地供应宗地名称 宗地位置 建设用地面积(平米) 规划建筑面积(平米) 规划用途 受让单位平谷区兴谷开发区M2-1区3号工业项目 平谷区兴谷开发区M2-1区3号 13197.66 15837 工业 北京广厦大鑫石化设备有限公司平谷区兴谷开发区M2-9区1号工业项目

22、平谷区兴谷开发区M2-9区1号地块内 14286.51 17143 工业 北京百美特生物制药有限公司平谷区马坊工业园区E06-02、E06-31地块商业金融、其它类多功能 平谷区马坊工业园区内 66023 152145 C2商业金融、F3其它类多功能 北京马坊工业基础设施开发建设有限公司马坊工业园区E03-06地块B区工 业用地项目 北京马坊工业园区内 62138.26 74566 M工业 北京一志车科技有限公司马坊工业园区E03-06地块A区工业用地项目 北京马坊工业园区内 33260.51 39913 M工业 北京真金昌汽车科技有限公司平谷区马坊北区A03.02地块 平谷区马坊镇 4660

23、0 84000 居住 即将入市B09-01、B10-01 马坊镇 165204 居住项目用地 即将入市B05-01、B05-02 马坊镇 106168 居住、社会停车场库项目用地 即将入市总量 235505.94 654976 n区域内供应土地8块，6块位于平谷马坊镇内，与本案同属一个区域，3块以住宅为主规划建筑面积约35万，剩余1块为商业金融用地 数据来源：北京市土地整理储备中心该三块地以取得其中一块，其余两块首城志在必得未来区域住宅供应主要来自于首城，因此竞争压力不大 Code of this report | 22 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况

24、未来供应项目供应项目名称 宗地位置 建设用地面积(平米) 规划用途 开发商本案 平谷区马坊镇 183372 居住、商业金融、社会停车场库 北京首城置业有限公司平谷区王辛庄镇贾各庄村东侧居住项目 王辛庄镇贾各庄村 70041 普通住宅 北京昂内房地产开发有限公司与北京亚太环宇投资管理有限公司 平谷1号地 平谷镇 340000 普通住宅 建机天润 平谷区马坊工业园区E06-32地块F3其它类多功能 平谷区马坊工业园区内 28144 普通住宅 北京华康天怡生物科技有限公司 思创厚德商务中心 平谷区马坊环岛西南角新马房 59593 40年商业 北京嘉厚房地产开发有限公司n未来马坊镇区域公有3个项目即将

25、上市，除本案外，住宅未来供应仅不足3万平米，竞争压力小；n思创厚德商务中心为商住项目，竞争力度不大；n从近期区域市场情况来看，本项目在区域内规模体量较大，品牌实力较强，具有良好的区域领跑条件。 Code of this report | 23 Copyright Beijing Centaline2011 市场情况结论p平谷整体供应量较少，产品形式单一，市场主流产品以中低端普宅为主，区域内缺乏标杆项目；p别墅类产品成为市场空白； p主力户型集中在90平米两居和130-140平米三居，主要面向区域内首次改善需求的客户；p销售单价在13000-16000元/平米之间。总价在150-200万元区间；

26、p掀起销售速度较快，近半年平谷中心价格飞涨，已进入万元时代，但距离中心较远的区域价格仍在万元以下徘徊。由于在售项目在品质上并未得到升级，因此销售状况一般； p平谷市场目前仍是一个相对内向型市场，客户构成为，政府公务员，私营企业主，大学教师，拆迁户，工业园区职工；p从土地和项目的供应来看，未来供应量稍有提升，但马坊镇区域内与本项目构成直接竞争的项目较少。整体市场产品落后，未来竞争压力较小，市场急需更新换代产品，带动区域住宅市场升级，释放客户购买需求 Code of this report | 24 Copyright Beijing Centaline2011 1234 市场情况本体分析项目定位

27、产品建议 Code of this report | 25 Copyright Beijing Centaline2011 本体分析所在区位 n项目隶属北京市平谷区马坊镇西南角n地处平谷进入北京的门户位置，紧邻京平高速入口平谷区 马坊镇 区位图本案 Code of this report | 26 Copyright Beijing Centaline2011 本体分析周边交通 公路：n京平高速机场高速五环/四环/三环/二环n京平高速机场高速首都机场n京平高速机场第二高速五环n密三路102国道六环 车行1小时直达市中心，30分钟到达首都国际机场虽远离市中心，但公路 进入性较好 公交：918 马

28、坊站；平1线、平2 线等区内环城线路 Code of this report | 27 Copyright Beijing Centaline2011 本体分析周边配套 周边现有生活配套较少，且较为低端，未来环境有待于完善强势教育配套资源，北大附中分校的建成（2011年暑期投入使用），将带动片区价值的提升n教育配套：从幼儿园到中学均有所涉及；其他配套基本能够满足日常的生活。n落户平谷的又一个“名校办分校”工程北大附中平谷分校，预计将在11年暑假建成。其中，初中将面向平谷西南部乡镇招生，高中则面向全市。马昌营、马坊等乡镇的学生，将可就近读名校。 Code of this report | 28

29、Copyright Beijing Centaline2011 本体分析项目四至及周边环境 密三路 滨河景观带，目前干涸，可利用性不大 北至：小梨路 东至密三路代征绿地 滨河景观南至龙河北街地块地块 地块地块西至金塔路代征绿地3万平米 地块四至：北临：小梨路 南至：龙河北街西至:金塔路 东至：密三路周边自然环境相对丰富，绿化带形成天然氧吧，内部一级开发基本完成一级开发基本完成 Code of this report | 29 Copyright Beijing Centaline2011 本体分析用地指标 用地指标用地编号 用地规模（平米） 容积率 建筑面积（平米） 高度（米） 用地性质A03

30、-02 46052 1.8 82894 60 居住A03-03 32322 1.2 38786 45 居住A05-02 40847 1.2 49016 45 居住A04-02 6169 2 12338 18 商业金融 A04-01 3380 0.1 338 6 停车场合计 128770 183372A03-02A03-03 A05-02A04-01A04-02居住用地 商业用地 停车场 其中：代征道路用地面积55044平米 代征绿化用地面积33526平米中小体量，低容积率，宗地配有商业用地，综合性强住宅17万平米，商业12338平米 Code of this report | 30 Copyr

31、ight Beijing Centaline2011 本体分析结论 本案产品定位应最大限度发挥地块价值，打造稀缺型、高品质、舒适居住产品 Code of this report | 31 Copyright Beijing Centaline2011 1234 市场情况本体分析项目定位产品建议 Code of this report | 32 Copyright Beijing Centaline2011 Part 1项目定位 SWOT 分析定位关键点 Code of this report | 33 Copyright Beijing Centaline2011 项目定位SWOT分析Stre

32、ngth优势分析 Weakness劣势分析交通便利：处于平谷进入北京的门户节点位置，距离首都机场较近；教育配套：北大附中平谷分校，2011年暑期投入使用；规划条件：容积率低，地块完整，利于打造高品质居住社区；周边环境：西南侧绿化景观成为“天然氧吧” 区域配套落后，生活氛围不浓厚；地理位置较偏，距离平谷镇仍有一定距离； Opportunity机会分析 Threat威胁分析 客户机会：马坊工业区及保税物流园区未来带来大量高知高端客群；区域市场：现有住宅已消化殆尽，未来市场竞争压力较小；未来发展：借助平谷区域规划及未来发展，对房地产市场带来正面带动区域产品：别墅类产品市场空白，住宅类产品品质偏低 未

33、来竞争：未来平谷区马坊工业园区E06-32地块F3地块（不足3万平米）地将成为主要竞争项目，分流大量客群 Code of this report | 34 Copyright Beijing Centaline2011 项目定位定位关键点1. 如何面对目前市场环境？产品符合市场，符合客户需求2. 如何面对未来竞争？创新产品、增加产品附加值3. 如何最大限度降低风险，实现快打快销？多种产品线，控制面积、控制总价，降低客户购买难度 4. 如何实现价值最大化？精准锁定目标客户、打造优质、高端、升级换代型产品目标问题回顾 定位关键点关键词：跳出区域，定位中高端，创新产品，升级换代 Code of th

34、is report | 35 Copyright Beijing Centaline2011 Part 2项目定位 市场定位客户定位产品定位 Code of this report | 36 Copyright Beijing Centaline2011 项目定位市场定位平谷品牌领跑者 生态花园首置首改低密度社区 品牌领跑：品牌发展商进入，领跑平谷住宅市场品质升级。 生态花园：地块周边绿化景观丰富，内部环境倡导精致、绿色、花园品质社区 首置：满足平谷本地首次置业需求首改：满足本地长期压抑的高品质改善需求。低密度：市场中非常稀缺的低密度纯居住社区，舒适的环境是项目成功的保障带动平谷地区居住品质的

35、升级换代 Code of this report | 37 Copyright Beijing Centaline2011 项目定位客户定位 核心客户重要客户 辅助客户平谷首次改善客户平谷首置客户少量投资客户n平谷首置客户40%：年轻客群，多为在平谷本地刚参加工作或刚毕业的学生为主。想拥有自己的生活天地或作为婚房使用。n少量投资客户及未来市区被挤压客户10%：看好马坊镇未来的发展潜力和区域内高品质项目的成长空间的投资客；被平谷相对较低的售价、优质环境所吸引的市区被挤压客户。n平谷首改客户50%：大部分客户年龄在40岁左右，有较好的事业基础，家庭收入稳定；多为三口之家，急需居住条件的改善，看重项

36、目的高品质和区域的未来发展，多为公务员、大学教师、私营业主以平谷区域首改、首置的地缘性客户为主，市区投资客以及市区被挤压客户群为辅 Code of this report | 38 Copyright Beijing Centaline2011 项目定位客户定位客户需求客户性质 目标客户 主要购房需求 置业目的主力客户 平谷首改客户 舒适及紧凑型三居 改善、提升居住环境类别墅产品平谷首置客户 紧凑二居 婚房、首置舒适二居 补充客户 少量投资客户及未来市区被挤压客户 紧凑二居 投资、首次置业、父母养老紧凑三居地缘性客户居多，需求仍以自住为主，对改善及提升居住环境和品质需求较高 Code of t

37、his report | 39 Copyright Beijing Centaline2011 项目定位产品定位以多层、小高层为主的洋房类奢适型、低密度、中高端居住社区定位释义： l多层小高层为主：11层小高层为主，辅以部分联排、叠拼别墅和少量18层高层产品l洋房类：打造花园洋房社区，独树一帜的建筑风格+层次丰富的花园式景观设计，打造品质社区l低密度：容积率1.2-1.8，整体容积率为 1.4左右，平谷首个低密度居住社区l奢适：适度的奢华，各产品线均做到优质、精致、功能完整，体验不同档次的舒适l中高端居住：以花园洋房为主，辅以少量联排、叠拼别墅提升项目品质 Code of this repor

38、t | 40 Copyright Beijing Centaline2011 1234 市场情况本体分析项目定位产品建议 Code of this report | 41 Copyright Beijing Centaline2011 Part 1产品建议 总体规划户型配比附加价值地块价值分析户型设计 注：以下设计排布方式仅为示意，不作为最终方案，最终方案以设计院设计完稿为准 Code of this report | 42 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议地块价值分析 2A03-02 A03-03 A05-0231地块南侧拥有大面积绿化带，景观环境最好

39、；且周围道路产生的噪音对地块的影响最小，1.2的容积率适合高品质产品的规划，因此，该地块综合居住价值最高产品方向：舒适型、高品质产品，品质最高区域 较低的容积率和相对较好的景观资源提升该地块的居住品质，缺点是距离密三高速路近，噪音对居住的影响较大产品方向：品质其次，舒适型中档产品与其余两地块相比，景观资源明显不足；1.8的容积率限制了产品的综合品质；道路环绕地块四周，产生一定的噪音产品方向：紧凑型户型为主，快打快销 Code of this report | 43 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议总体规划以紧凑型二居、二居半为主，辅以少量紧凑三居产品 以

40、舒适型三居为主，辅以少量舒适型联排别墅 以舒适型二居和紧凑型三居为主，辅以少量舒适型叠拼别墅根据地块价值不同，合理分配各种产品线最大限度优化各类产品均好性，户户均保证最佳的景观视野 Code of this report | 44 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议 户型配比建议 Code of this report | 45 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议户型配比地块编号 建筑面积（平米） 户型 面积区间（平米） 户型总面积（平米） 占比 约套数A03-02 82893.6 二室二厅一卫 80-85 16578

41、.72 10% 201 二居半二厅一卫 90 41446.8 24% 461 三室二厅二卫 120 24868.08 15% 207 A03-03 38786.4 三室二厅二卫 120 10472.328 6% 87 三室二厅二卫 140 18229.608 11% 130 联排 230 4654.368 3% 20 联排 260 5430.096 3% 21 A05-02 49016.4 二室二厅二卫 90 24508.2 14% 272 三室二厅二卫 120 14704.92 9% 123 叠拼 180 9803.28 6% 54 合计 170696.4 170696.4 100% 157

42、6 户型配比 Code of this report | 46 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议户型配比户型配比 以90平米二居、二居半户型和120-140平米三居户型为主，辅以少量80-85平米紧凑二居快打快销，少量联排和叠拼产品提升项目整体品质面积区间（平米） 户型 面积占比 总面积（平米） 总套数80-85 二居 10% 16578.72 201 90 二居半+二居 39% 65955 733 120 三居 29% 50045.328 417 140 三居 11% 18229.608 130 180 叠拼 6% 9803.28 54 230-260

43、 联排 6% 10084.464 41合计 100% 170696.4 1576 Code of this report | 47 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议户型配比A03-02 高层18层l120（三居）+85左右（两居）+120（三居）户型、l两梯三户小高层11层l 90+90平米两居半户型，l一梯两户 小高层11层l85+85左右平米，二居户型，l一梯两户地块编号 建筑面积（平米） 户型 面积区间（平米） 户型总面积（平米） 约套数 层高（米） 梯户数A03-02 82893.6 二室二厅一卫 80-85 16578.72 201 2.9-3

44、 18层2梯3,11层1梯2二居半二厅一卫 90 41446.8 461 2.9-3 1梯2三室二厅二卫 120 24868.08 207 3-3.1 2梯3 Code of this report | 48 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议户型配比A03-03 地块编号 建筑面积（平米） 户型 面积区间（平米） 户型总面积（平米） 约套数 层高（米） 梯户数A03-03 38786.4 三室二厅二卫 120 10472.328 87 3-3.1 1梯2三室二厅二卫 140 18229.608 130 3-3.1 1梯2联排 230 4654.368 2

45、0 3.1-3.3 联排 260 5430.096 21 3.1-3.3 2层联排产品l260平米户型 小高层11层l120+140平米三居户型l一梯两户2层联排产品l230平米户型 Code of this report | 49 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议户型配比A05-02 地块编号 建筑面积（平米） 户型 面积区间（平米） 户型总面积（平米） 约套数 层高（米） 梯户数A05-02 49016.4 二室二厅二卫 90 24508.2 272 2.9-3 1梯2三室二厅二卫 120 14704.92 123 3-3.1 1梯2叠拼 180 9

46、803.28 54 3.1-3.3 5层花园洋房l120+120平米三居l一梯两户 小高层11层l90+90平米两居l一梯两户 4层叠拼l180平米 Code of this report | 50 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议 户型设计建议 注：以下图片为示意性图片，仅代表户型设计要点，最终以设计院设计为准 Code of this report | 51 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议户型设计总体原则l尽量增加户型舒适度l保证户型的均好性及足够的朝南面l保证户型舒适的基础上，尽量减少浪费面积l整体考虑户型

47、功能性及流线的完善 l设计时应考虑空调室外机、洗衣机、各类管线、设备空间等预留与布置l避免风水问题户型出现，如“火烧心户型”、厨房、厕所门正对户门等 Code of this report | 52 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议户型设计80-85平米左右二居南北向80-85平米二室二厅一卫：至少两个功能空间朝南明厨明卫南北向设计考虑南北向功能阳台和卧室飘窗设计保证合理舒适尺度，客厅面宽在4米左右，主卧面宽在3.5米左右 纯南向80-85平米二室二厅一卫：三个功能空间全朝南明厨设计考虑南向大阳台、多设置飘窗，增加卖点及舒适度保证合理舒适尺度，客厅面宽在

48、4米左右，主卧面宽在3.5米左右 Code of this report | 53 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议户型设计90平米左右二居半90平米二室半二厅一卫：至少两个功能空间朝南明半居，为多功能房：书房/储藏/客卧/明厨明卫设计考虑南北向功能阳台和卧室飘窗设计保证合理舒适尺度，客厅面宽在3.5-4米左右，主卧面宽在3.3米左右 Code of this report | 54 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议户型设计90平米左右二居90平米二室二厅二卫：至少两个功能空间朝南明厨双明卫考虑南北向功能阳台和卧室

49、飘窗设计舒适主卧套设计，主卧带步入式衣帽间增加储藏功能保证合理舒适尺度，客厅面宽在4.2米左右，主卧面宽在3.5米左右 Code of this report | 55 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议户型设计120平米左右三居120平米 120平米三室二厅二卫：至少两个功能空间朝南明厨双明卫考虑南北向功能阳台和卧室飘窗设计舒适主卧套设计，主卧带步入式衣帽间增加储藏功能保证合理舒适尺度，餐、客厅独立，客厅面宽在4.2米左右，主卧面宽在3.6米左右 Code of this report | 56 Copyright Beijing Centaline20

50、11 产品建议户型设计140平米左右三居140平米 140平米三室二厅二卫：至少三个功能空间朝南明厨双明卫考虑南北向功能阳台和卧室飘窗设计舒适主卧设套计，主卧带步入式衣帽间增加储藏功能保证合理舒适尺度，餐、客厅独立，客厅面宽在4.2米左右，主卧面宽在3.6米左右 Code of this report | 57 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议户型设计180平米左右叠拼 180平米叠拼：l下叠拼：赠送下沉半地下室及下沉式花园独立车库入户前后两个入户门l上叠拼独立入户地下停车位赠送空中平台l其他功能分布功能分区合理、动线明确 F1主要功能：客厅、餐厅、厨房

51、、老人房、佣人房F2主要功能：起居室、家庭活动室、主人房、儿童房（2套）下叠拼：B1主要功能：影音、休闲娱乐、酒柜等 Code of this report | 58 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议户型设计230-260平米左右联排230-260平米联排：赠送下沉半地下室及下沉式花园独立车库入户前后两个入户门功能分区合理、动线明确F1主要功能：客厅、餐厅、厨房、老人房、佣人房F2主要功能：起居室、家庭活动室、主人房、儿童房（2套） B1主要功能：影音、休闲娱乐、酒柜等 Code of this report | 59 Copyright Beijing

52、 Centaline2011 产品建议 附加价值赠送面积 建议：设计院在设计户型时，将以下赠送部分考虑进去 Code of this report | 60 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议附加价值赠送飘窗2.2米内飘窗 交房前 交房后方法：交房前，设计2.2米外飘窗或落地飘窗，交房后，将落地飘窗低台去掉，形成室内“赠送”面积注意：大凸窗设计会带来外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑施工质量上下功夫装修后 Code of this report | 61 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议附加价值赠送一半

53、阳台 阔尺阳台方法：户型设计中加大设计阳台的面积和数量，半封闭阳台计算一半建筑面积，通过加大阳台面积的设计手法提高赠送面积 金隅花石匠90平米二居 金隅花石匠物业地址：通州土桥地铁站东600米开盘时间：2010年7月容积率：2.2 赠送部分：开敞阳台全赠送，半封闭阳台赠送一半全赠送 赠一半 Code of this report | 62 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议附加价值一层赠送半地下室及下沉花园 由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件 地下室外下沉花园景观 净高在2.62.9米方法：抬高首层正负零标高，使半地下室露出正负零2.2米。

54、不计入容积率面积，地下开挖0.8-1米空间，打造舒适采光半地下室，验收时可将地下部分盖上，只验收地上2.2米空间结合半地下室赠送下沉花园，增加首层性价比，结合下沉花园做双入户（单元入户及花园入户） Code of this report | 63 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议附加价值顶层赠送室外平台+阁楼 顶层阁楼 顶层平台赠送平面图示意 顶层 阁楼 2.2米 以 下 赠 送立面图示意 Code of this report | 64 Copyright Beijing Centaline2011 Part 2产品建议 商业建议建筑及景观车位建议智能

55、化建议 Code of this report | 65 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议 商业建议 Code of this report | 66 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议商业先期售楼处先期售楼处建议商业部分先期可作为售楼处使用，根据售楼处基本功能要求进行设计，同时考虑后期可改为商业的灵活性；楼层：地上2层（共四层，仅使用F1-F2）总规模：1500-2000平米外部景观：结合停车位与售楼处外部景观整体设计，打造体验营销卖场 楼层 功能 面积（平米） 功能预设 备注F2 办公 750-1000 办公、财

56、务、银行、VIP签约、会议室、保洁、物料F1 接待、洽谈、展示 750-1000 接待、沙盘展示、洽谈区，水吧 、影音、儿童活动、工法、公示区、保安 入口前厅挑空/一层具备满足客户营销活动功能合计 1500-2000 Code of this report | 67 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议商业建议商业定位定位原则：立足于本社区，以服务社区内部人群为主内向型商业为主，辅以部分外向型商业，吸引周边消费人群商业定位：一站式“邻里中心”性质：满足本社区居民基本“衣、食、住、行” 定位诠释：1、以满足周边区域居民日常生活需求为目标，打造社区综合类服务型商

57、业中心;2、以生鲜超市+餐饮+健身会所为主力业态，带动其他商业业态发展；3、立足于社区消费，打造特色商业，未来扩大消费群体，引导部分外向型消费，增加商业价值。 A04-02 Code of this report | 68 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议商业建议 用地性质：商业金融总用地面积：6169平米地上建筑面积：12338平米容积率：2.0商业业态建议 楼层 层面积 建议层高 引进业态4F 2338平米 4米 健身会所3F 3500平米 4米 卫生服务、文化中心、综合服务2F 3500平米 5米 餐饮及超市1F 3000平米 5米 餐饮及超市合计

58、 12338平米 Code of this report | 69 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议商业建议商业规划设施建议l生鲜超市：本案规模有限，不利于引入大型品牌连锁超市，仅引进中小型，服务于社区的生鲜超市即可，超市规模3000平米左右；l餐饮业态：燃气、隔油池、上下水、烟道、通风、空调外机位、动力电、电话线、网线、有线电视、广告牌等。l服务业态： 上下水、电、电话线、网线、有线电视、空调外机位、广告牌等；l地下空间：考虑商业环境及开挖成本，不建议做地下空间；l广告牌：建议设计时，考虑各商铺均有合理的、明显的广告牌位置。 Code of this

59、report | 70 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议 建筑风格 Code of this report | 71 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议建筑风格符合项目定位，打造高端形象，跳出区域原有印象，因此中原建议： 孟莎式屋顶老虎窗浅金色外立面石材的运用法式廊柱、雕花、线条运用 法式建筑风格 Code of this report | 72 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议其他建筑风格建议新古典主义风格 房山：绿城百合 Code of this report | 73 C

60、opyright Beijing Centaline2011 产品建议其他建筑风格建议托斯卡纳龙湖弗莱明戈 Code of this report | 74 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议其他建筑风格建议英伦都铎风格 万科红郡 Code of this report | 75 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议其他建筑风格建议赖特风格 亿城西山华府 Code of this report | 76 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议 景观设计 Code of this repo

61、rt | 77 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议景观设计设计原则l园林设计应与社区总体风格 相统一l景观设计与建筑整体考虑，使之互相融合l注重主景观轴线与组团景观之间的关系，即统一又相对独立l合理运用各类造景元素、绿化层次，打造四季常青花园式社区l住宅区域尽量打造完全人车分流，打造安全居住社区 Code of this report | 78 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议 车位建议 Code of this report | 79 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议车位建议

62、地块编号 停车数量 车库面积 备注A03-02 736 25760 全部地下车位A03-03 277 7595 其中地上车位60（联排别墅） A05-02 380 11900 其中地上车位40（叠拼首层）A04-01 110 全部地上车位合计 1503 45255 地上车位210住宅车位配比建议：整体配比：1：0.958090平米户型：1:0.8120140平米户型：1:1180平米以上户型：1:1.5l建议本项目采用整体开挖方式布置车库l除联排、叠拼首层产品外，其他全部地下停车方式l电梯直接入户提升项目品质 商业车位配比建议：商业车位建议65辆/万平米。结合A0401地块满足商业停车要求 C

63、ode of this report | 80 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议 智能化建议打造平谷首席智能居住社区，创平谷节能、智能化住宅典范进一步拔升项目品质，为后续推广增加卖点 注：以下内容根据成本和需求酌情选择 Code of this report | 81 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议智能化建议外窗系统 防风好、透光好、且对隔热的功效很高，能够阻挡紫外线肤色，允许日光中红外线携带的能量进入室内，同时隔热（人体所感受的热来自远红外线)而室内热量不会散发到室外，大大降低采暖制冷功率，同时有很好的隔音作用

64、，提高居住舒适度，保护家人健康。双层中空金属镀膜LOWE玻璃 Code of this report | 82 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议智能化建议置换式新风系统 n“下送上回”低速送风方式n保证新风和废气的分离，控制室内空气流动方向n经预处理后的新鲜空气比室温略低n自然沉积在下方形成“新风湖”淹没人体n新鲜空气顺人体上升，经呼吸变为废气后经上部排风口排出 n人体24小时呼吸新鲜空气n低速送风，无噪声、无气流感、无扬尘n楼顶设冷/热能量回收装置，回收排出室外的冷/热能量n降低/升高引入的新风温度，节省新风预冷/预热成本 Code of this r

65、eport | 83 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议智能化建议同层排水系统同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上 。系统可以使卫生设备用水量低于国家强制性用水量的40以上 ，综合费用降低33左右。 同层排水 隔层排水 Code of this report | 84 Copyright Beijing Centaline2011 产品建议智能化建议智能家居安防 住户报警控制总机 家电自动化书房宽带上网 厨房天然气泄漏报警可视或非可视对讲红外探测器 家庭电子商务平台紧急按钮 家居安防 Code of this report

66、 | 85 Copyright Beijing Centaline2011 价格初步测算 定价原则：p 前期价格低开，保证不成熟区域首战必胜的销售策略，快速销售快速回款降低风险。p 本项目五类产品之间要有一定价差，避免自身产生竞争。 产品类型 定价策略 价格建议（元/平米） 总面积（平米） 总销售额（亿元）高层（18层） 与平谷城区项目相比，目前本区域配套和环境还相对不成熟，因此为了降低前期风险，定价比城区在售项目价格低 9500 34560 3.28多层（11层） 多层产品，单价略高于高层产品 9800 101543.736 9.95花园洋房（5层） 本项目花园洋房产品具有高产品附加值，在环境、品质和舒适度都要好于老城区高层，因此我们在价格上与之持平或略低都具有竞争优势。 11000 14704.92 1.62叠拼别墅 区域市场中，叠拼产品稀缺，标高此类产品价格，突出项目的档次，并扩大利润 13000 9803.28 1.27 联排别墅 联排别墅教叠拼别墅品质高，因此，价格稍高于叠拼别墅 14000 10084.464 1.41合计 170696.4 17.53 Code of th