商业招商策略

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1、本报告是严格保密的。石桥铺项目招商策略初步沟通1本报告是严格保密的。上阶段工作回顾策划板块2本报告是严格保密的。上阶段工作回顾招商板块主力商家洽谈（超市）明确无意向意向，可放弃进一步洽谈主力商家洽谈（超市）意向尚不明确，可进一步跟进商家名称 洽谈方式 联系人初步洽谈意向华润万家欢乐颂 电话 唐经理欢乐颂主要考虑购买物业，故不考虑本项目3本报告是严格保密的。上阶段工作回顾招商板块主力商家洽谈（超市）有明确意向，可进一步洽谈4本报告是严格保密的。上阶段工作回顾招商板块主力商家洽谈（百货）明确无意向，可放弃进一步洽谈5本报告是严格保密的。上阶段工作回顾招商板块主力商家洽谈（电器）6本报告是严格保密的

2、。上阶段工作回顾招商板块主力商家洽谈（影院）意向尚不明确，可进一步跟进商家名称 洽谈方式 联系人 初步洽谈意向 幸福蓝海洋国际影城 电话 王平 图纸已经移交设计部，等设计部排了平面之后，做了初步方案再联系，对本项目区域比较感兴趣。成龙耀莱影城 电话 冯总 已将本项目资料上报公司，公司评估之后，再到项目考察 橙天嘉禾娱乐有限公司 电话 文国安资料已发，需资料后再确定进驻意向 大地影院电话 张经理资料已发，需资料后再确定进驻意向 CGV影院 电话 王樵 已到项目考察过了，现在正将项目资料上报给公司了，公司对项目进行评估，评估之后再定进驻意向。面谈有明确意向，可进一步洽谈7本报告是严格保密的。上阶段

3、工作回顾招商板块主力商家洽谈（酒店）意向尚不明确，可进一步跟进商家名称 洽谈方式 联系人 初步洽谈意向 莫泰168 电话 张总 项目资料已看，知道项目位置，下周到现场考察 逸安酒店 电话 张俊项目资料及图纸已看，已将项目上报给公司了，约到下周看项目场地 速8酒店 电话 邓俊霖 在西亚酒店对面有一家速8酒店，本项目也可以考虑，注重位置、租金价格，需求面积大概在3000-4000。已发邮箱 橡树林酒店电话 巫娟资料已发，需求面积大概在3000-4000。有明确意向，可进一步洽谈商家名称 洽谈方式 联系人 初步洽谈意向 格林豪泰 电话 胡总 项目资料及图纸已看，对项目区位很感兴趣，现在外地出差，回重

4、庆之后面谈 8本报告是严格保密的。时间节点工程节点招商阶段营销事件12345678910111212013年2014年开工基础完工装饰完工营销中心亮相主力商家签约仪式开业庆典筹备开业庆典开业招商阶段划分洽谈核心商家工程验收交房景观完工洽谈主力商家23456完成项目施工图二层完工主体完工主力店招商2-3个月五月底图纸确定开工，6月78客户积累9招商启动持续招商招商冲刺开业筹备9本报告是严格保密的。PART1 项目定位PART2 项目价值点提炼PART3 项目竞争力分析PART4 项目招商策略PART5 消费者调研PART6 项目发展方向初判313101113120135contentpage10

5、本报告是严格保密的。商业地产成功要素区位条件项目定位市场推广招商策略商户实力商场整体经营管理水平商场成功的五大基本要素11本报告是严格保密的。Chapterhapter 1优质区位12本报告是严格保密的。地段、地段、还是地段项目区位项目位于石桥铺区域，属重庆母城渝中区，交通便捷，周边大量常住人群及流动人群，具备良好的商业条件2.7公里杨家坪3.5公里大坪石桥铺800米13本报告是严格保密的。Chapterhapter 2精准定位14本报告是严格保密的。项目定位区域生活中心+都市餐饮会所集群根据项目属性、市场调研、竞争者分析、商家深访、消费者访谈及案例借鉴综合分析，得出本项目定位为：主题定位15

6、本报告是严格保密的。项目定位功能定位项目涵盖购物、休闲娱乐、餐饮、儿童培训四大功能16本报告是严格保密的。项目定位档次定位本项目档次以中档为主，中高档为辅17本报告是严格保密的。项目定位业态定位根据市场调研、商家对本项目认可度、消费者期望及价值最大化原则，本项目业态将以零售为主，涵盖餐饮、休闲娱乐和酒店18本报告是严格保密的。项目定位产品定位上院下城19本报告是严格保密的。项目价值点提炼20本报告是严格保密的。项目价值提炼1 地段价值项目位于重庆最大IT数码电子专业市场及重庆传统商务区石桥铺，属于重庆母城渝中区；距城市几何中心，未来的超百万方城市新商圈大坪不到3公里2.7公里杨家坪3.5公里大

7、坪石桥铺800米21本报告是严格保密的。项目价值提炼2 交通价值项目交通便捷，易达性强p周边3大公交站点，近20条公交路线直达主城各区；p紧邻两大地铁站点，有轨道交通优势华轩路渝州路地铁一号线渝州支路公交站点22本报告是严格保密的。项目价值提炼3 人气价值商业最看重的就是人气，人流量直接决定一个商业项目的存活。本项目所在区域人气旺盛，汇集了大量常住人口及流动人口p项目周边3公里内居住小区超50个，常住人口超20万；p区域内有10余个写字楼，总体量达25万方，商务人群近3万人，商务人口聚集；p项目位于重庆最大IT数码电子专业市场石桥铺，流动人口众多23本报告是严格保密的。项目价值提炼4 文化价值

8、项目独特的民国建筑风格，体现了重庆作为陪都的浓厚历史底蕴，独特的文化气息使项目区别于一般的商业项目24本报告是严格保密的。项目价值提炼5 产品价值项目上院下城的独特产品布局及独栋式餐饮特色产品将作为本项目一大亮点25本报告是严格保密的。项目价值提炼五大价值点位置好、交通优、人气旺、文化浓、产品亮 26本报告是严格保密的。项目竞争力分析27本报告是严格保密的。项目竞争力分析28本报告是严格保密的。评估项目 设定分值 本案 龙湖时代天街大坪英利国际广场万科中心项目区位107998经营定位109999发展潜力 108988人流到达109999主力店 109998产品溢价109897昭示性108887

9、开发商品牌105989合计10064706965项目在区位、人流易达性上均不占优势，本项目最大的劣势是开发商品牌，但我们通过差异化竞争策略规避，项目最大的优势为其独特的建筑风格和布局以及项目的文化氛围。项目竞争力分析29本报告是严格保密的。Chapterhapter 3招商策略30本报告是严格保密的。根据项目定位，本项目拟招商家分为三大类 商家品牌价值高，能体现项目形象，带动人气，主要为主力店商家商家品牌价值高，能体现项目形象，带动人气，主要为主力店商家人气贡献型1 KTVKTV、儿童早教、品牌餐饮、品牌零售等面积较大，经营较为稳定、儿童早教、品牌餐饮、品牌零售等面积较大，经营较为稳定的商家的

10、商家稳定经营，租金平衡型2 租金贡献较大，面积需求较小的一般商家租金贡献较大，面积需求较小的一般商家租金溢价型331本报告是严格保密的。本项目商业总体量78479，其中主力店面积44156平米，占比56%，主力店招商将成为本项目成功的关键因素品牌影院品牌超市精品酒店品牌百货1 12 23 34 4招商策略：主力店先行，通过品牌主力店带动项目知名度及商家认可度阶段一：主力店招商32本报告是严格保密的。主力店作用1集客能力强：消费者聚集才是商业发展的基础，由于品牌号召力较强，能主动带动聚集人流2招商带动作用强：对后期执行过程中减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快的进入经营的轨道3营销宣传作用强：

11、对主力店本身投放的质量很高的广告，都对商业地产项目有很强的广告效用，主力店一定程度提升商业地产的形象33本报告是严格保密的。主力店难点1租金低、租期长：一般购物中心，主力店租金很低，签约时间约为8-15年，某种程度上减少了调整空间，如何尽量提升主力店带来的直接收益2要求多：主力店对建筑、规划、日后运营都有较多要求，特别是前期项目，物业方面要求较多3谈判难：主力店往往会签订很苛刻的条款，以及近百条约束甲方的条款，增加谈判难度。34本报告是严格保密的。主力店选取原则p拥有高价值的品牌，这一品牌能对市场形成号召力、增强商户信心，能形成招商和经营过程中的稳定力量p商家在高价值品牌之下有进取的经营思路和

12、执行能力，能主动吸引人流，而不是被动接受人流，能在经营过程中形成对人流的强大拉动力p有较强抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营p符合项目定位，能体现项目整体形象档次p在以上条件达标的前提下创造的利润最大35本报告是严格保密的。主力店品牌选择36本报告是严格保密的。主力店招商政策p租赁年限：1015年p免租期：一年两年p递增标准：每两年递增6%-8%37本报告是严格保密的。主要合同条款谈判物业条件核心要点：总平面设计建筑结构及装修空调、通风、排烟、给排水、消防、电气及燃气主要机电设备及设备品牌38本报告是严格保密的。主力店招商渠道p世联商家资源库进行全国范围内品牌主力店招商p世联多年

13、积累的商家资源，战略合作伙伴39本报告是严格保密的。主力店承租水平业态承租能力（建面）品牌超市35-50元/品牌百货40-70元/品牌影院50-60元/精品酒店30-45元/40本报告是严格保密的。主力店商家反馈新世纪超市1、划分的位置：不要长条型，最好是方正一点；2、面积需求：50006000，8000有点偏大了，另外啤酒厂旁边有个项目，歇台子有个项目可能都要开新世纪，但是考虑到本项目位置比较重要，所以觉得还是要开一家，但是面积不要太大；3、主要出入口的设置点：主干道，靠近红绿灯位置，这一点是必须要求的，旁边的门市可以租给其他商家，但是主出入口一定要保证；4、卸货平台预留的位置：车库卸货也可

14、以，这个没有特别要求5、物业要求：现在没有物业标准要求，如果开发公司同意以上条例，新世纪会针对本项目做出一个物业标准要求提供给我们 41本报告是严格保密的。阶段二：稳定经营，租金平衡型商家I I面积需求较大：KTV、早教培训、大型餐饮等II II面积需求较小，但品牌价值较高的次主力店：屈臣氏、乡村基、肯德基等42本报告是严格保密的。招商政策p租赁年限：68年p免租期：半年一年p递增标准：每年递增5%-8%（根据实际情况可采用联营扣点的方式）43本报告是严格保密的。招商渠道p主力店带动：通过主力店商家的品牌号召力，带动其他商家入驻p世联多年积累的商家资源，战略合作伙伴p渠道、广告推广：通过广告宣

15、传拓广项目知名度、展示项目形象档次，吸引目标商家主动到访。包括站牌、公交广告、媒体、短信，以及项目外立面展示等渠道价值高地、黄金商铺44本报告是严格保密的。承租水平业态承租能力品牌超市30-40元/品牌百货40-50元/品牌影院50-60元/精品酒店30-45元/45本报告是严格保密的。阶段三：租金溢价型商家面积需求较小，租赁期限较短，溢价空间较大的商家普通零售、金融通讯、一般餐饮、美容美发等46本报告是严格保密的。招商政策一般不过多考虑优惠政策，以平衡项目的整体收益；47本报告是严格保密的。招商渠道p主力店、次主力店带动：通过主力店、次主力店商家的品牌号召力，带动中小商家入驻p通过广告宣传拓

16、广项目知名度、展示项目形象档次，吸引目标商家主动到访p扫街48本报告是严格保密的。承租水平业态承租能力-1F80-100元/1F140-160元/租金涨幅培育期：2014-2016年，每年递增6%-8%调整期：2017-2026年，每年递增10%稳定期：2027-2033年，每年递增12%49本报告是严格保密的。整体招商流程租赁政策及相关条件的明确招商准备工作团队进场宣传资料合同制定客户积累意向明确客户筛选合同洽谈签约流程租金收取物业交付使用商户装修商户开始营业根据本项目工程及招商工作现状，要实现商户营业，必须开展以下阶段工作50本报告是严格保密的。整体招商流程时间2013.03-2012.0

17、4重要节点2013.05-2013.12招商阶段推广情况项目主体完工2014.01-2014.04项目面市主力店招商次主力店招商一般小商铺招商招商率56%招商情况设计院定稿站牌、媒体、短信广告推广招商率65%-70%招商率85%-90%站牌、媒体、短信广告持续推广，老带新活动，项目立面形象展示51本报告是严格保密的。招商人员配置项目经理（1名）策划（1名）主管（1名）坐销（2名）行销（2名）p项目经理主要职责：制定招商计划并组织实施，组织、管理招商、策划团队，培训及辅导招商人员p招商主管主要职责：培训、管理团队，带领团队与商家接触、洽谈p策划主要职责：了解区域市场动态，梳理客户情况，制定策划营销方案及活动52本报告是严格保密的。商业收益预估53本报告是严格保密的。商业收益预估54