房地产项目营销策略及执行方案

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1、2 0 2 1 -4 -2 4 12 0 2 1 4 2 4 1首领公馆项目营销方案 1Page 1 首领公馆项目营销策略及执行方案 2 0 2 1 -4 -2 4 2首领公馆项目营销方案 2Page 2 营 销 战 略 及 执 行入 市 环 境 研 判 项 目 自 身 价 值 提炼客 户 模 拟 及 研究 项 目 定 位CONTENTS目 录 2 0 2 1 -4 -2 4 3首领公馆项目营销方案 3Page 3 营 销 战 略 及 执 行入 市 环 境 研 判 项 目 自 身 价 值 提炼客 户 模 拟 及 研究 项 目 定 位CONTENTS目 录 2 0 2 1 -4 -2 4 4首领

2、公馆项目营销方案 4Page 4 城市进入高速发展阶段人均收入逐年增加，居民生活品质提升房地产发展迅速，是城市升级建设的基础，以“四区两带，一主六镇”的总体布局，加快小城镇建设步伐，服务主城旧城改造，提升城市形象，实现工业化推动城市化、城市化提升工业化的良性循环。本项目开发以整合市场为己任，提升城市区域商业价值安宁市城市宏观发展概况入 市 环 境 研 判 城 市 背 景 2 0 2 1 -4 -2 4 5首领公馆项目营销方案 5Page 5由连然向西发展大屯组团，西北沿螳螂川发展少部分高档居住用地，同时引入高新技术产业，积极发展太平片区，进一步增加安宁城市的综合实力。搬迁云化工业区和光明磷肥厂

3、，加快建设步伐，向西发展云化组团和张家坝组团，发展连然北区，形成以张家坝水库为中心的城市新区，同时建设草铺分区（工业区和生活区）。 要大力推进城市化，改变城市化滞后于工业化的状况，通过城市化引导要素聚集、调整优化产业结构和布局，促进工业现代化和国民经济信息化。实现工业化推动城市化、城市化提升工业化的良性循环。城市更新方向入 市 环 境 研 判 城 市 发 展 方 向 2 0 2 1 -4 -2 4 6首领公馆项目营销方案 6Page 6 1、 相 对 昆 明 限 购 令 严 厉 实 施 ， 安 宁 市 由 于 不 属于 限 购 令 执 行 区 域 ， 不 受 限 购 令 影 响 。 在 昆 明

4、 执行 的 限 购 令 反 倒 给 安 宁 房 地 产 发 展 带 来 了 更 多 的市 场 机 会 。2、 自 去 年 年 底 至 今 ， 央 行 多 次 上 调 金 融 机 构 人民 币 存 贷 款 基 准 利 率 ， 同 时 ， 存 款 准 备 金 率 也 多次 上 调 ， 屡 破 历 史 高 位 ， 充 分 体 现 了 国 家 抵 御 通货 膨 胀 的 决 心 ， 而 因 此 产 生 的 市 场 资 金 紧 缺 、 国 民 消 费 趋 稳 等 情 况 也 给 房 地 产 这 个 资 金 投 入 大 ，国 民 消 费 能 力 要 求 较 高 的 行 业 带 来 了 严 峻 的 考 验 。

5、 入 市 环 境 研 判 政 策 解 析 2 0 2 1 -4 -2 4 7首领公馆项目营销方案 7Page 7 金方首座金色时代广场东湖置业保利宁湖 住宅高层两梯三户，均价4700元/,70多间商铺还剩十多间价格1.3-2.3万/商铺销售均价2万/,销售率已到达90%；自持部分现进入全力招商期；写字楼出租商业招商阶段，不销售，商业布局：商场、超市、餐饮、服装专卖店住宅认筹阶段，认筹卡5万/张，户型面积在97-160之间，预期均价在6000元/住宅内部认购，均价在4200-4500元/，量大对市场有一定的影响，预期对外销售均价在6000元/左右 目前住宅市场价在5000元/以上，商铺销售均价在

6、2万元/;近一年来，市场上将进入招商竞争阶段，商铺供应量下降； 安宁市房地产市场在政策及城市发展的推动下，商品房价格逐步攀升，商铺可销售量小，写字楼稀缺，对首领公馆项目的推出是一个铺垫，也是首领入市的好时机。入 市 环 境 研 判 房 地 产 市 场 情 况 2 0 2 1 -4 -2 4 8首领公馆项目营销方案 8Page 8 安宁市首领公馆的四大竞争楼盘：住宅主要竞争楼盘：保利宁湖、金方首座、东湖置业；商业竞争：金色时代广场、金方首座；写字楼竞争：金色时代广场。 根据目前市场情况分析，市场抗性都在在售项目上，但本项目可以在6月份正式参与角逐，市场对本项目的抗性就相对较小；本项目涵盖了所有在

7、售项目物业形态，市场竞争力加强，在一个楼盘同时满足不同的需求者，城市综合体优势凸显。市场营销推广应从整体性至独立性交叉推进，筑造 声势，抢占市场先机。 入 市 环 境 研 判 启 示 2 0 2 1 -4 -2 4 9首领公馆项目营销方案 9Page 9 营 销 战 略 及 执 行入 市 环 境 研 判 项 目 自 身 价 值 提炼客 户 模 拟 及 研究 项 目 定 位CONTENTS目 录 2 0 2 1 -4 -2 4 1 0首领公馆项目营销方案 10Page- 本 资 料 来 自 www.m4 4 8 .com - 1 0 按 产 品 品 类 分 青 年 之 家 青 年 持 家 小 小

8、 太 阳 丁 克 家 庭 按 家 庭 生 命 周 期 可 分 为 四 类 单 身 备 婚 族 (有 可 能 父 母 买 房 ) 准 婚 姻 状 态 或 结 婚 暂 不 准 备 有 小 孩 (有 可 能 父 母 买房 ) 准 备 有 小 孩 或 准 父 母 ， 青 年 之 家 小 孩 在 5岁 以 下 的 家 庭客 群 锁 定 （ 客 群 是 谁 ） 2 0 2 1 -4 -2 4 1 1首领公馆项目营销方案 11Page 1 1 目 标 客 群 分 析 （ 客 群 是 谁 ）首 领 公 馆 客 群 置 业 需 求生 存 状 态 ： 经 济 基 础 ： 实 力 有 限 ； 但 有 稳 定 的 工

9、 作 收 入 且 处 于 事 业 上 升 期 ； 生 活 现 状 ： 多 与 父 母 同 住 或 者 租 房 ， 没 有 属 于 自 己 的 居 住 空 间 ； 家 庭 结 构 ： 成 熟 ， 事 业 较 为 稳 定 ， 寻 求 更 高 品 质 的 居 住 条 件 ； 生 命 周 期 阶 段 ： 单 身 、 准 婚 姻 状 态 、 结 婚 但 没 孩 子 ;事 业 观 ： 对 事 业 有 着 强 烈 的 追 求 感 ， 喜 欢 有 目 的 的 闯 荡 ， 赢 得 自 己 的 一 切 。生 活 价 值 观 ： 追 求 品 牌 效 应 ， 热 衷 品 牌 消 费 ； 注 重 生 活 品 质 ， 以

10、 享 受 型 为 主 ， 不 愿 过 高 月 供 而 低 品 质 的 生 活 ； 精 神 压 力 较 大 ， 私 人 时 间 少 ， 渴 求 私 人 空 间 ， 缓 解 、 释 放 工 作 压 力 。 2 0 2 1 -4 -2 4 1 2首领公馆项目营销方案 12Page 1 2 一 、 经 济 原 则 ：由 于 经 济 约 束 ， 首 付 有 限 ， 同 时 又 不 希 望 月 供 过 高 而 影 响 到 自 己 的 生 活 质 量 ， 追 求 “ 高 品质 、 低 总 价 ” 。二 、 选 址 原 则 ：基 于 青 年 人 群 工 作 与 生 活 切 换 的 关 系 可 以 依 靠 周

11、围 交 通 或 者 快 速 干 道 便 利 出 （ 不 强 调 工作 与 居 住 的 物 理 位 置 属 性 ， 突 出 心 理 位 置 属 性 ） 位 置 考 虑 周 边 拥 有 较 成 熟 配 套 。三 、 客 群 原 则希 望 拥 有 和 自 己 类 似 或 者 相 同 层 次 的 邻 居 。四 、 规 划 原 则 追 求 有 品 质 的 居 住 环 境 ， 多 公 共 交 流 景 观 平 台 ； 希 望 拥 有 可 放 松 身 心 的 的 运 动 休 闲 会 所 ； 便利 轻 松 的 区 域 商 业 服 务 。五 、 服 务 原 则 ：希 望 拥 有 便 利 、 简 单 但 系 统 的

12、 生 活 保 障 型 物 业 服 务 模 式 。 目 标 客 群 分 析 （ 客 群 是 谁 ）首 领 公 馆 5大 置 业 原 则 2 0 2 1 -4 -2 4 1 3首领公馆项目营销方案 13Page 1 3 朗 润 园 项 目 目 标 客 群 分 析 （ 客 群 是 谁 ）首 领 公 馆 客 群 AIO量 表 分 析Action活 动 l事 业 成 长 期 ， 业 余 时 间 较 少 ， 安 排 无 规 律l夜 生 活 较 为 丰 富 ， 追 求 品 牌l十 分 依 赖 网 络 ， 喜 欢 有 特 点 的 读 物l朋 友 圈 较 广 ， 随 波 逐 流 ， 活 动 半 径 大l基 本

13、不 在 家 吃 饭 ， 三 餐 在 外Interest兴 趣 l喜 欢 新 鲜 事 物 ， 向 往 富 足 安 逸 的 生 活 ， 文 化 取 向 国 际 化l穿 戴 较 为 讲 究 ， 追 求 品 牌 ， 附 庸 高 雅l身 份 标 识 ， 爱 面 子 ， 喜 欢 显 示 品 味l及 时 行 乐 ， 生 活 随 意 ， 不 愿 意 受 到 束 缚l较 为 懒 惰 ， 喜 欢 干 洗 店 ， 喜 欢 别 人 为 自 己 打 理 一 切Opinion观 点 l讲 求 性 价 比 ， 对 产 品 创 新 接 受 度 高l在 生 活 事 业 方 面 都 希 望 得 到 认 同l依 赖 配 套 ， 较

14、 为 看 重 产 品 品 质 和 楼 盘 品 牌l注 重 小 区 能 为 自 己 的 生 活 便 利l喜 欢 挑 战 ， 喜 欢 接 受 新 的 事 物 2 0 2 1 -4 -2 4 1 4首领公馆项目营销方案 14Page 1 4价 值 观 关 键 词 ： 闯 造 创 造 创 新 乐 观 2 0 2 1 -4 -2 4 1 5首领公馆项目营销方案 15Page 1 5人 生 观 关 键 词 ：追 求 独 立 闯 荡 未 来勇 敢 面 对 创 造 美 好 2 0 2 1 -4 -2 4 1 6首领公馆项目营销方案 16Page 1 6 A、 工 作 居 住 都 在 安 宁 的 全 日 生 活

15、 人 群目 标 客 群 置 业 动 机 ： 首 置 （ 租 房 人 群 、 家 庭 分 裂 人 群 ） 、 首 改目 标 客 群 置 业 目 的 ： 满 足 基 本 居 住 条 件 ； 改 善 居 住 环 境 目 标 客 群 核 心 属 性 ： 安 宁 区 域 情 节 浓 厚营 销 主 攻 方 向 ： 安 宁 片 区 已 入 住 小 区 和 出 租 率 较 大 的 小 区 、 安 宁 青 年 聚 集 地目 标 客 群 分 析 （ 客 群 在 哪 ）首 领 公 馆 客 户 的 来 源 细 解B、 工 作 在 安 宁 ， 居 住 不 在 安 宁 的 潜 在 迁 入 人 群目 标 客 群 置 业 动

16、 机 ： 首 置 为 主目 标 客 群 置 业 目 的 ： 满 足 基 本 居 住 条 件 、 方 便 工 作目 标 客 群 核 心 属 性 ： 为 了 工 作 的 更 好 ,希 望 居 住 和 工 作 能 在 一 个 地 方 营 销 主 攻 方 向 ： 安 宁 片 区 政 府 部 门 、 企 事 业 单 位 、 私 营 业 主 、 个 体 小 老 板 、产 业 发 展 人 口 2 0 2 1 -4 -2 4 1 7首领公馆项目营销方案 17Page 1 7 C、 工 作 不 在 安 宁 ， 居 住 在 安 宁 的 半 日 生 活 人 群目 标 客 群 置 业 动 机 ： 首 改 为 主目 标

17、 客 群 置 业 目 的 ： 改 善 居 住 环 境目 标 客 群 核 心 属 性 ： 区 域 情 节 较 为 浓 厚 ， 并 将 安 宁 作 为 自 己 居 住 的 首 选 之 地营 销 主 攻 方 向 ： 安 宁 区 域 已 入 住 小 区 和 出 租 率 较 大 的 小 区 ， 在 昆 工 作 的 人 群 周 边 区 域 产 业 园 、 政 府 机 关 D、 工 作 居 住 都 不 在 安 宁 ， 因 特 殊 原 因 和 安 宁 产 生 了 关 系目 标 客 群 置 业 动 机 ： 首 置 、 首 改 （ 看 中 安 宁 居 住 环 境 、 价 格 便 宜 、 交 通 便 利 、 未 来

18、 发 展 ）目 标 客 群 置 业 目 的 ： 满 足 基 本 居 住 条 件 、 提 高 居 住 品 质 目 标 客 群 核 心 属 性 ： 工 作 地 点 或 原 居 住 地 点 靠 近 安 宁 ， 对 安 宁 发 展 有 较 深 的 了 解营 销 主 攻 方 向 ： 昆 明 主 城 巡 展 、 在 售 楼 盘 客 户 拦 截 、 拆 迁 集 中 点 、 周 边 区 县 巡 展 、 目 标 客 群 分 析 （ 客 群 在 哪 ）首 领 公 馆 客 户 的 来 源 细 解 2 0 2 1 -4 -2 4 1 8首领公馆项目营销方案 18Page- 本 资 料 来 自 www.m4 4 8 .

19、com - 1 8 目 标 客 群 分 析 （ 客 群 在 哪 ）“ 安 宁 因 缘 ” 客 户 以 外 的 其 他 客 户 探 寻 首 领 公 馆 项 目 目 标 客 户 的 两 大 诱 因 林 源 老 业 主向 往 林 源 品 质 生 活 的 人看 中 林 源 楼 盘 保 值 增 值 的 投 资 客 工 作 居 住 都 在 安 宁工 作 在 安 宁 、 居 住 不 在 安 宁工 作 不 在 安 宁 ， 居 住 在 安 宁工 作 居 住 都 不 在 安 宁大 安 宁 地 区 为 主 ， 昆 明 区 域 投 资 客 户 、 产 业 人 口 为 辅 的 25-39岁 的 青 年 人 群 ，主 要

20、 工 作 在 安 宁 地 区 政 府 及 企 事 业 单 位 及 区 域 外 的 产 业 转 移 人 口 ， 私 营 小 业 主 ， 投 资客 。 安 宁因 缘客 户 林 源忠 诚客 户 2 0 2 1 -4 -2 4 1 9首领公馆项目营销方案 19Page 1 9 营 销 战 略 及 执 行入 市 环 境 研 判 项 目 自 身 价 值 提炼客 户 模 拟 及 研究 项 目 定 位CONTENTS目 录 2 0 2 1 -4 -2 4 2 0首领公馆项目营销方案 20Page 2 0 1. 环 境 价 值 百 花 公 园 、 东 湖 公 园 、 项 目 内 部 高 品 质 景 观 绿 化

21、。2. 产 品 价 值 宽 松 空 间 、 面 积 赠 送 。3. 服 务 价 值 安 全 服 务 、 生 活 服 务 、 国 际 高 标 准 物 业 。4. 品 质 价 值 会 所 、 入 口 广 场 、 栈 道 、 景 观 、 园 林 、 用 材 用 料 等 细 节 展 示 品 质 。5. 投 资 价 值 区 位 产 品 所 形 成 的 投 资 价 值 。6. 地 段 价 值 城 市 发 展 核 心 地 段 ， 城 市 门 户 位 置 。7. 规 模 价 值 区 域 内 极 具 规 模 的 高 档 大 盘 。8. 商 业 价 值 超 市 入 驻 ， 主 力 商 家 ， 电 器 城 入 驻

22、提 高 商 业 经 营 价 值 。9. 景 观 价 值 城 市 景 观 华 宅 ， 可 观 城 市 之 景 ， 城 市 之 色 。10.城 市 价 值 城 市 门 户 位 置 ， 城 市 的 地 标 ， 城 市 的 面 子 。11.生 活 价 值 交 通 便 利 、 生 活 便 利 ， 配 套 完 善 ， 生 活 工 作 一 站 式 、生 活 成 本 低 。12.品 牌 价 值 林 源 地 产 的 安 宁 成 熟 地 产 品 牌 。从 客 户 、 竞 争 两 个 角 度 ， 提 取 项 目 优 势 价 值项 目 12大 价 值 点 2 0 2 1 -4 -2 4 2 1首领公馆项目营销方案 2

23、1Page 2 1 营 销 战 略 及 执 行入 市 环 境 研 判 项 目 自 身 价 值 提炼客 户 模 拟 及 研究 项 目 定 位CONTENTS目 录 2 0 2 1 -4 -2 4 2 2首领公馆项目营销方案 22Page 2 2 决定城市商业层级体量的选址KPI 区域位置交通体系城市规划人口状况 处于城市的发展方向上，不会被边缘化属于城市重点发展区域良好经济运行状况和积极发展前景接近购买力，位于消费中心处于居住的几何中心，保证有广阔腹地有较强地消费能力大规模人口聚集，且有一定增长空间便利的停车系统强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力商业格局地块条件 处于较强的市场竞争地位地块大

24、小能满足开发需求项目定位体系 2 0 2 1 -4 -2 4 2 3首领公馆项目营销方案 23Page 2 3 项目形象定位一个飞速发展的大时代，充满激情与梦想的舞台，沸腾的街市，时尚、现代的建筑风潮；搭建沟通、休闲娱乐的SHOW平台。汇聚时代的先锋和精英，明锐的洞察力，卓越品质生活，享受高速成长与财富聚集的圣地。 诠释：1、项 office 办公楼 shopping 购物 The hotel酒店 appartment 居住首领筑造品质，生活！享受生活，品位！ 2 0 2 1 -4 -2 4 2 4首领公馆项目营销方案 24Page 2 4 项目定位都市时尚，精英领地，城市综合体城市门户，首领

25、城市标杆集居住、购物、商务、休闲、娱乐、人文景观为一体 2 0 2 1 -4 -2 4 2 5首领公馆项目营销方案 25Page 2 5 首领公馆住宅形象城市领地舍我其谁“安宁首席精英公馆”懂生活的他们反思中的向往有闲阶层的特权，城市精英的归属自由与休闲，活力与便利， 丰富的演绎空间 纯粹主义和私人主义 一个时代的话题 住宅定位 2 0 2 1 -4 -2 4 2 6首领公馆项目营销方案 26Page 2 6 我 们 所 倡 导 的 生 活 方 式有 居 家 的 温 馨 ， 有 星 级 酒 店 的 尊 宠 享 受 的 精 英 人 士 的 繁 华 便捷 都 市 生 活 ， 是 家 ， 也 是 享

26、 受 的 地 方 ， 因 此 是 “ 享 受 家 ” 。精 致 的 居 所 ， 专 为 精 英 人 士 打 造服务、服务、还是服务住宅定位延伸 2 0 2 1 -4 -2 4 2 7首领公馆项目营销方案 27Page 2 7 酒店式公寓定位体现现代简洁的风格；立面造型及元素韵律感强；精品商务酒店物业立面风格引入精品商务酒店以及相关配套，为城市商务人士打造配套齐全的居住条件树立城市地标酒店式公寓位置要求：位于高级写字楼附近，交通方便 有较完善的商业 2 0 2 1 -4 -2 4 2 8首领公馆项目营销方案 28Page 2 8 客户类型 需求特点商务人员 私密性强，活动空间自由，将居住空间与办

27、公室结合，所需的户型面积较小投资客 昆明有不少人购买房屋用于投资，选择户型面积较小，总价低的物业，投资客较喜欢此投资方式上班族 对小面积住房较喜欢，总价低，过渡型住宅现代的酒店式公寓：提供酒店的服务与管理，兼有居住和办公的功能；是将住商一家有机结合，作为连接酒店和私人公寓的桥梁客户定位 2 0 2 1 -4 -2 4 2 9首领公馆项目营销方案 29Page 2 9 写字楼定位未来的城市商务商业中心，打造城市高档写字楼，提升商务环境和提高项目档次，营造一个多功能的大商务空间；城市甲级5A写字楼 建筑物自动化系统（BAbuilding automation)办公自动化系统(OAoffice au

28、tomation)通讯智能化系统(CAcommunication automation)火警自动化系统(FAfire services automation)防盗自动化系统(SAsecurity automation) 2 0 2 1 -4 -2 4 3 0首领公馆项目营销方案 30Page 3 0 客户定位甲级5A写字楼楼客户：主要以能源行业、物流、贸易、银行、证券等类型商务办公 2 0 2 1 -4 -2 4 3 1首领公馆项目营销方案 31Page 3 1 首领Shopping公园Shopping公园是商业的生活功能、自然功能及生态功能相结合，是开放型的购物公园。Shopping公园追求

29、现代生活时尚、文化品位，回归自然的一种生活方式，在Shopping公园购物的同时可享受自然的和谐生活。Shopping公园使购物行为成一种放松的休闲行为，这是有其他购物场所不具备的。商业定位 2 0 2 1 -4 -2 4 3 2首领公馆项目营销方案 32Page 3 2 Shopping公园有哪些功能？日常生活的休闲功能；特色的商业购物文化功能；Shopping公园里有酒吧、书吧、特色饰品店、特色工作室、特色餐厅、购物中心等，以及一些为住户提供便利的业种，这些都构成了它丰富的文化内涵及休闲购物的特色，Shopping公园正因独有的文化内涵，才让人们在这里停留下来，真正享受购物+休闲的生活商业

30、定位 2 0 2 1 -4 -2 4 3 3首领公馆项目营销方案 33Page 3 3 档次定位满足住户需求、主要针对中端客户，吸引高端客户；代表城市进程中主流人群特有的生活方式；引领城市品质生活；商业定位 2 0 2 1 -4 -2 4 3 4首领公馆项目营销方案 34Page 3 4 商业定位 城市休闲购物商业领地首 领 Shopping公 园 2 0 2 1 -4 -2 4 3 5首领公馆项目营销方案 35Page 3 5 商业产品分割建议1、临街仅针对住宅底商进行小铺面分割；2、内街商铺进行小铺面分割，打造内廊商业街；小面积商铺分割后应在20-30之间，为丰富业态，控制总价做铺垫 2

31、0 2 1 -4 -2 4 3 6首领公馆项目营销方案 36Page 3 6 商业业态建议丰富业态才能真正达到城市综合体要求，满足一站式购物酒 楼 时尚潮流 KFC 特色餐厅沃尔玛购物广场 百货扩展区 休闲餐饮 KTV/CLUB影城 2 0 2 1 -4 -2 4 3 7首领公馆项目营销方案 37Page 3 7 中心区现有实际开售楼盘根据与项目的竞争关系。评定指标：1、项目的相似性 2、与本项目的位置关系 32项比准指标：区位类：区域印象6/发展前景6/周边环境4/交通规划4/生活便利性5规划设计指标：整体效果6/项目规模2/容积率1/自身配套2/ 车位数量比2/园林规划4/会所规划2/设备

32、及智能化1户型结构类：梯户比2/实用率2/实用性4/采光通风4/赠送面积2/户型创新2景观及视野：景观内容4/景观面宽4/影响因素3/视野2 品质展示类：卖场环境展示4/样板房效果4/现场体验2/ 建筑外观4/ 园林效果4/公共部分品质2项目品牌类：发展商品牌2/专业阵容2/其他特定影响因素2 筛选可比楼盘确定权重打分 比准价格形成 市 场 比 较 定 价 定 价 思 路 与 步 骤住宅价格预期 2 0 2 1 -4 -2 4 3 8首领公馆项目营销方案 38Page 3 8 楼盘名称 筛选因素 确定权重保利宁湖 异区位、同品质、异规模、同客户群 30%金方首座 异区位、异规模、同品质、同客户

33、群 43%东湖置业 同区位、同规模、同品质、同客户群 38%项目名称 实收均价 比准系数 比准均价 选择因素 权重 权重均价保利宁湖 5000 0.90 4500 异区同质 30% 1350金方首座 5800 0.95 5510 异区同质 43% 2369东湖置业 4200 0.91 3822 同区异质 38% 1452比准均价 5171元/ 确定比较权重，推理项目价格 建议均价为：对外5200元/，实收均价4800元/ 2 0 2 1 -4 -2 4 3 9首领公馆项目营销方案 39Page 3 9 项目二层商铺价格约为一层商铺价格的70%，在15960元/ ;项目的价格定位分层定价二层商铺

34、均价=首层均价*70%根据市场经验，合理二层价格一般是首层价格的70%左右。商铺均价=20119元/平米项目三层商铺价格约为二 层商铺价格的60%，在9576元/ ;一 层商铺均价=22800元/商铺价格预期 2 0 2 1 -4 -2 4 4 0首领公馆项目营销方案 40Page 4 0项目二层商铺价格约为一层商铺价格的70%，在23800元/ ; 项目的价格定位分层定价二层商铺均价=首层均价*70%根据市场经验，合理二层价格一般是首层价格的70%左右。商铺均价=30000元/平米 项目三层商铺价格约为二 层商铺价格的60%，在14280元/ ;一 层商铺均价=34000元/引 进 沃 尔

35、玛 ， 增 加 商 业 附 加 值 商铺价格预期 2 0 2 1 -4 -2 4 4 1首领公馆项目营销方案 41Page 4 1 住 宅 建 议 均 价 ： 5 2 0 0 元 / 公 寓 精 装 标 准 ： 1 0 0 0 元 / 建 议 均 价 ： 6 2 0 0 元 / 商 业 建 议 均 价 ： 2 0 0 0 0 元 / 引 进 沃 尔 玛 ， 增 加 商 业 附 加 值建 议 均 价 :3 0 0 0 0 元 / 物业价格预期 2 0 2 1 -4 -2 4 4 2首领公馆项目营销方案 42Page 4 2 CONTENTS目 录 营 销 战 略 及 执 行入 市 环 境 研 判

36、 项 目 自 身 价 值 提炼客 户 模 拟 及 研究 项 目 定 位 2 0 2 1 -4 -2 4 4 3首领公馆项目营销方案 43Page 4 3 以 低 带 高关 系 营 销 以 财 务 目 标 为 核 心 ， 明 确 不 同 价 格 线 在 不 同阶 段 的 作 用 ； 通 过 不 断 的 现 场 活 动 ， 来 保 证 客 户 上 门 量 ，放 大 林 源 会 于 本 项 目 的 会 员 权 益 ， 通 过 老 带 新 持续 拓 展 新 客 户 ； 整 合 卖 点 ， 建 立 差 异 化 竞 争 级 别 感刷 新 形 象田 忌 赛 马 用 自 己 的 劣 产 品 对 对 方 的 好

37、 产 品 ， 用 好 产 品对 对 方 的 劣 产 品 ， 同 等 产 品 的 条 件 下 进 行 价 格 竞争 。 分 期 加 推 整 盘 分 多 期 销 售 节 奏 ,各 分 期 内 根 据 实 际 销 售 状 况适 量 加 推 房 源 ,保 障 销 售 热 潮 . 44 时 间均 价 营 销 节 点 6300工 程 节 点 封 顶 断 水二 次 开 盘开 盘认 筹 策 略 均 价 提 升 4 均 价 提 升 26300货 包 二 次 认 筹40% 60% 80%阶 段 目 标 7.2 95%12月10月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月

38、6月 7月 8月 9月 10月 11月8.132011年 2012年6200销 售 节 奏 多 维 拉 升 强 销 期 尾 盘 期塑 立 形 象 期目 的 ： 通 过 各 种 营 销 活 动 ， 进 一 步 热 场 ， 形 成 项 目 热 销 之 势 。维 护 与 老 客 户 的 关 系 ， 推 动 口 碑 传 播 与 老 带 新 成 交 。 2 0 2 1 -4 -2 4 4 5首领公馆项目营销方案 45Page 4 5 营 销 攻 略 表 7月 2日公 开 认 筹 12月11月10月9月 2月1月8月7月时 间 6月 阶 段目 标 主 体 断 水工 程进 度营 销节 点营 销强 度 3月

39、4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月5月 8月 13日盛 大 开 盘 10月 中 旬二 次 认 筹 12月 上 旬二 次 开 盘 40% 60% 80% 95% 6月 30日 前售 楼 部 装修 完 毕7月 2商 业认 筹 8月 20日 商业 开 盘内 部 认 购 时 间 待 定 2 0 2 1 -4 -2 4 4 6首领公馆项目营销方案 46Page 4 6 货包 A栋 住 宅 底 商酒 店 式公 寓 A栋 住宅首期住宅货包组合:30%酒店式公寓,A栋住宅 商铺货包:A栋底商,B栋底商 B栋 住宅 底 商A栋住宅货包:223户,总面积27454.69 酒店式公寓货包:168户,

40、总面积6552A栋商铺面积:1580B栋商铺面积:5573.54 2 0 2 1 -4 -2 4 4 7首领公馆项目营销方案 47Page- 本 资 料 来 自 www.m4 4 8 .com - 4 7 7 9 0 A栋商业货包A栋一层商业认筹货包A栋二层商业认筹货包 7 9 0 2 0 2 1 -4 -2 4 4 8首领公馆项目营销方案 48Page 4 8 B栋商业货包B栋一层商业认筹货包 一层面积:3647.4 2 0 2 1 -4 -2 4 4 9首领公馆项目营销方案 49Page 4 9 B栋二层商业认筹货包B栋商业货包二层面积:1926.14 2 0 2 1 -4 -2 4 5

41、0首领公馆项目营销方案 50Page 5 0 货包总值 按照住宅均价5200元/,公寓6200元/,商铺均价20000元/ 均价（元/) 销售面积() 销售额（元）住宅 5200 27454.69 142764388公寓 6200 6552 40622400商业 20000 7153.54 143070800 合计 41160.23 326457588 2 0 2 1 -4 -2 4 5 1首领公馆项目营销方案 51Page 5 1 营 销 攻 略 总 控 表7月 2日公 开 认 筹 12月11月10月9月 2月1月8月7月时 间 6月 阶 段目 标 主 体 断 水工 程进 度营 销节 点营

42、销强 度 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月5月 8月 13日盛 大 开 盘 10月 中 旬二 次 认 筹 12月 上 旬二 次 开 盘 40% 60% 80% 95% 6月 30日 前售 楼 部 装修 完 毕7月 2商 业认 筹 8月 20日 商业 开 盘内 部 认 购 时 间 待 定 2 0 2 1 -4 -2 4 5 2首领公馆项目营销方案 52Page 5 2 本 项 目 至 开 盘 分 为 三 阶 段第 一 阶 段6月 1日 至 7月 1日第 二 阶 段7月 2日 至 8月 11日第 三 阶 段8月 13日 至 8月 31日 项 目 筹 备 期 ，销 售 物 料

43、 准 备 、 营 销 中 心 包 装 、产 品 调 整 完 成 、 报 件 完 成项 目 认 筹 期 ，项 目 认 筹 启 动 、产 品 说 明 会 、 招 商 启 动 会项 目 开 盘 强 销 期 ， 开 盘 活 动 、 各 种 联 欢 活 动开 盘 完 成 后 ， 根 据 销 售 情 况 ， 出 后 续 销 售 方 案 2 0 2 1 -4 -2 4 5 3首领公馆项目营销方案 53Page 5 3 第 一 阶 段6月 1日 至 7月 1日项 目 筹 备 期 ，销 售 物 料 准 备 、 营 销 中 心 包 装 、产 品 调 整 完 成 、 报 件 完 成 2 0 2 1 -4 -2 4

44、5 4首领公馆项目营销方案 54Page 5 4 第 一 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料策 略 1、 林 源 会入 会 条 件 ： 年 满 18岁 的 中 国 公 民费 用 收 取 ： 免 费 加 入发 放 目 的 ： 以 林 源 会 吸 纳 原 始 客 户 ,为 项 目 开 盘 积 累 更 多 的 客户 资 源 ， 以 客 户 来 现 场 次 数 进 行 累 计 加 分 ， 积 分 积 累 到 一 定 程度 ， 可 享 受 不 同 购 房 优 惠 （ 优 惠 待 定 ） ； 待 林 源 在 安 宁 开 发 系列 项 目 之 后 ， 可 进 行 业 主 之 间 的 林 源

45、 会 会 员 吸 纳 。与 VIP卡 联 系 :加 入 VIP卡 ,必 须 先 加 入 林 源 会 会 员 ,否 则 无 购 房 资格 2、 VIP卡 会 员入 会 条 件 ： 优 先 考 虑 林 源 会 会 员 ,再 为 自 然 客 户 ,在 每 批 次 开 盘后 ,林 源 会 持 续 吸 纳 会 员 .费 用 收 取 ： 可 考 虑 设 置 门 槛 ,建 议 以 银 行 存 款 金 额 或 复 杂 入 会条 件 ,提 高 门 槛 .购 房 优 惠 ： 总 房 款 优 惠 2个 点 的 折 扣 (暂 定 )发 放 时 间 :2011年 6月 20日 后地 点 建 议 :各 接 待 中 心 全

46、 面 办 理 成 立 林 源 客 户 会 2 0 2 1 -4 -2 4 5 5首领公馆项目营销方案 55Page 5 5 第 一 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料策 略 有 亲 友 主 动 推 荐 链 式 销 售有 需 求 再 次 购 买 交 叉 销 售有 体 验 互 动 交 流 改 进 产 品有 竞 争 拒 绝 认 同 抵 制 竞 争 者有 问 题 能 够 容 忍 容 忍 强 度升 级 销 售客 户 会 客户会 转 介 客 户 积 分 制 度参 加 客 户 会 活 动 积 分 制 度树 立 形 象 p限 时 限 量 发 售 ,购 买 商 铺 客 户 ， 按 揭 贷 款

47、1优 惠 一 次 性 付 款 2%；p特 定 业 态 商 家 购 买 优 惠 ： 购 铺 优 惠 2% 可 以 同 销 售 时 间 优 惠 政策 累 加 ；p招 商 与 销 售 同 步 进 行 。第 一 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料策 略 2 0 2 1 -4 -2 4 5 8首领公馆项目营销方案 58Page 5 8 n 产 品 品 质 手 册颠 覆 传 统 “ 烫 金 贴 银 、 厚 重 冗 长 ” 的楼 书 设 计 规 则 ， 以 产 品 品 质 手 册 产 品 价 值 传 播 手 段 ； 请 设 计 部 牵 头 , 研发 式 态 度 ， 更 为 理 性 、 专

48、业 的 表 现 手法 ， 通 过 数 据 、 模 型 ， 让 产 品 蕴 含 的品 质 感 更 具 说 服 力 。第 一 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料策 略 2 0 2 1 -4 -2 4 5 9首领公馆项目营销方案 59Page 5 9 第 一 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料策 略 范 围 ： 项 目 模 型 、 单 体 模 型功 能 要 求 ：项 目 模 型 要 求 客 户 具 有 参 与 感 ， 沙 盘 中 项 目 楼 体 具 有升 降 、 分 合 等 功 能能 让 客 户 看 到 项 目 的 整 体 面 貌 ， 在 沙 盘 的 旁 边 有

49、操 做台 。 能 将 不 同 户 型 分 别 亮 灯 ， 模 型 示 意能 体 现 项 目 的 叠 水 ， 项 目 的 广 场 、泳 池 、 叠 水 可 以 做 成 活 水 ， 能 够 流动 。尺 寸 要 求 ：项 目 模 型 比 例 由 设 计 部 与 销 售 部共 同 确 定 。单 体 模 型 比 例 尺 要 大 于 珍 泉 原 有单 体 模 型 ， 否 则 不 利 于 客 户 较 多 时展 示 。品 质 要 求 ：与 项 目 建 筑 风 格 相 同 ， 体 现 城 市 、现 代 、 创 新 。 2 0 2 1 -4 -2 4 6 0首领公馆项目营销方案 60Page 6 0 地 盘 包

50、装目 的 ： 增 强 项 目 昭 示 性 ， 吸 引 往来 客 户 的 关 注完 成 时 间 ： 围 墙 完 成 时 间 6月 25日 前 ， 其 余 可 视 重 大 节 点 而 定重 点 强 调 ： 项 目 整 体 形 象 及 功 能定 位围 挡 视 觉 效 果 内 容 ： 项 目 名 称 、 主 打 广 告 语 、 发 展 商 、 销 售 热 线第 一 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料策 略 2 0 2 1 -4 -2 4 6 1首领公馆项目营销方案 61Page 6 1 销 售 中 心作 为 展 示 环 节 中 的重 中 之 重形 象 与 气 势 的 展 示 ， 同时

51、 传 达 项 目 配 套 我 们 倡 导的 大 盘 新生 活 方 式的 体 验 场 VIP贵 宾 室 、影 音 播 放室 项 目 建 筑 细 节 、 新科 技 、 新 材 料 应 用展 示 场导 示 系 统1、 位 置 的 选 取 显 要 位 置2、 导 示 牌 本 身 的 设 计 要 有 品 质 感 ， 形 象 要 好3、 覆 盖 的 功 能 区 域 尽 可 能 全 第 一 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料策 略 销 售 中 心 2 0 2 1 -4 -2 4 6 2首领公馆项目营销方案 62Page 6 2 销 售 物 料 需 体 现 一 定 的 特 殊 性 ， 以 便

52、 项 目 在 市 场 中 脱 颖而 出纸 袋 ： 体 现 环 保 主 题 ， 保 障 可 重 复 利 用 ， 且 客 户 愿 意 再次 使 用工 牌 ： 销 售 团 队 统 一 配 戴 ， 单 独 设 计礼 品 ： 建 议 制 作 小 水 晶 类 天 鹅 挂 饰 等工 装 ： 特 色 ， 让 客 户 眼 前 一 亮第 一 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料策 略 销 售 物 料 2 0 2 1 -4 -2 4 6 3首领公馆项目营销方案 63Page 6 3 形 象 楼 书目 的 ： 对 项 目 价 值 进 行 生 活 意 向 的 价 值 传 递完 成 时 间 ： 2011年

53、 6月 底1、 将 项 目 的 社 区 价 值 以 及 未 来 的 生 活 意 向 用画 面 进 行 传 递2、 加 入 专 业 评 价3、 结 合 目 标 客 户 的 兴 趣 特 征 导 入 更 多 对 位 内容 吸 引 发 目 标 客 户 获 得 更 高 心 理 认 同 感第 一 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料策 略 2 0 2 1 -4 -2 4 6 4首领公馆项目营销方案 64Page 6 4 客 户 通 讯 ： 精 英 们 的 理 想 生 活 目 的 ： 每 季 一 期 ， 起 到 客 户 通 讯 的 作 用 ， 传 递 项 目价 值 信 息 ， 提 升 产 品

54、 价 值关 键 点 ：1、 城 市 观 点 和 动 态 报 道 ；2、 项 目 信 息 及 时 传 递 ；3、 设 置 客 户 参 与 专 栏 ， 增 强 与 客 户 的 互 动第 一 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料策 略 2 0 2 1 -4 -2 4 6 5首领公馆项目营销方案 65Page 6 5 目 的 ： 对 项 目 价 值 进 行 专 业 的 点 评 、 剖 析完 成 时 间 ： 6月 底 ， 园 林 尚 未 完 成 ， 最 关 键 点 ：1、 将 项 目 的 区 域 、 规 划 、 建 筑 、 户 型 、 园 林 、配 套 等 价 值 信 息 完 全 呈 现

55、2、 加 入 部 分 专 业 体 现 城 市 中 综 合 性 大 盘 的 的 图片3、 加 入 时 尚 元 素 ， 以 及 城 市 精 英 阶 层 的 生 活 特性3D宣 传 片第 一 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料策 略 2 0 2 1 -4 -2 4 6 6首领公馆项目营销方案 66Page 6 6 安 宁 市 青 年 设 计 大 赛时间：2011年6月25日地点：首领公馆售楼部活动方式：公开评选活动目的：加强市场对首领的认知度；减少推广成本；营造个性化生活场景；增强客户购买欲望。样板房设计大赛第 一 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料策 略 2 0

56、 2 1 -4 -2 4 6 7首领公馆项目营销方案 67Page 6 7 第 一 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合策 略 电 视 ：户 外 ： 认 筹 信 息主 题 ：主 题 ：海 报 ： 主 题 ：推 广 渠 道 的 选 择 电 视 、 户 外 、 海 报 、 短 信短 信 ： 主 题 ： 认 筹 信 息认 筹 信 息认 筹 信 息 2 0 2 1 -4 -2 4 6 8首领公馆项目营销方案 68Page 6 8 第 一 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合策 略 前 期 客 户 盘 点目 的 ：实 施 形 式 ： 对 咨 询 期 、 的 客 户 进 行 回 访 、 盘 点 ，筛

57、选 优 质 的 客 户通 过 电 话 与 前 期 客 户 回 访 ， 告 知 项 目 展 示信 息 、 产 品 信 息 、 认 筹 信 息目 标 ： 盘 点 500批 诚 意 客 户 2 0 2 1 -4 -2 4 6 9首领公馆项目营销方案 69Page 6 9 第 二 阶 段7月 2日 至 8月 11日项 目 认 筹 期 ，项 目 认 筹 启 动 、产 品 说 明 会 、 招 商 启 动 会 2 0 2 1 -4 -2 4 7 0首领公馆项目营销方案 70Page 7 0 住宅认筹： 认筹卡购买需交纳诚意金（认筹金）普通认筹卡￥50000元，贵宾认筹卡100000元; 公寓认筹： 认筹卡购

58、买需交纳诚意金（认筹金）普通认筹卡￥50000元，贵宾认筹卡100000元; 商铺认筹： 认筹卡购买需交纳诚意金（认筹金）普通认筹卡￥100000元，贵宾认筹卡500000元; 认筹卡累计发售（1500张），视情况增加。住宅、公寓使用同一种认筹卡，开盘当天分类认购，在认购当天可更换认购物业； 商铺单独使用一种认筹卡 住 宅 :预 计 认 筹 目 标 1200张 认 筹 卡商 铺 :预 计 认 筹 目 标 300张 认 筹 卡 第 二 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合 关 键 物 料关 键 策 略 细 案 另 附 认 筹 方 案 2 0 2 1 -4 -2 4 7 1首领公馆项目营销方案

59、71Page 7 1 认 筹 客 户 抽 奖 活 动n目 的 ： 通 过 认 筹 客 户 抽 奖 ， 带 动 售 楼 处 现 场 氛 围 ，起 到 口 碑 传 播 的 作 用n时 间 ： 认 筹 期 的 每 个 周 未n形 式 ： 每 个 周 末 举 办 上 个 周 末 认 筹 客 户 抽 奖n关 键 物 料 ： 礼 品 （ 一 百 元 以 内 小 家 电 、 ）第 二 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料关 键 策 略 2 0 2 1 -4 -2 4 7 2首领公馆项目营销方案 72Page 7 2分 隔 墙 的 作 法 示 意 外 墙 面 防 水 作 法 和 面 砖 展 示

60、 项 目 施 工 工 艺 展 示 及 住 宅 空 间 体 验第 二 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料关 键 策 略 2 0 2 1 -4 -2 4 7 3首领公馆项目营销方案 73Page 7 3 产品推介会u时间:2011年7月16日u地点选择：安宁会堂u目的：展现项目良好的环境，向客户展示未来生活社区，使客户了解工程进度，对项目增加信心，拉动圈层营销效果；对市场摸底. u形式：大家畅所欲言描述自己未来在首领公馆的生活并提一些业主活动建议；会后，赠送到场人员带有首领公馆logo的小礼品；u参加人员：业主、意向客户；报纸、电台等媒体记者；第 二 阶 段展 示活 动渠 道销

61、售 配 合关 键 物 料关 键 策 略 2 0 2 1 -4 -2 4 7 4首领公馆项目营销方案 74Page 7 4 准 业 主 及 老 客 户 DIY水 果 节时 间 ： 7月 24日地 点 ： 营 销 中 心 目 的 ： 拉 动 老 客 户 ， 吸 引 上 门 量 ， 促 进 认 筹 。 第 二 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合 关 键 物 料关 键 策 略 2 0 2 1 -4 -2 4 7 5首领公馆项目营销方案 75Page 7 5 时 间 ： 2011年 8月 6日目 的 ：增 强 认 筹 客 户 的 购 买 信 心 ； 媒 体 配 合 强 势 宣 传 ， 进 一 步 营

62、造 项 目 气 势 ； 签 约 活 动 ， 吸 引 市 场 关 注 ， 造高 调 之 势 ；地 址 ： 售 楼 处 。邀 请 人 员 ： 前 期 登 记 客 户 、 关 注 客 户 、媒 体 记 者第 二 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料关 键 策 略 意向商家签约活动 2 0 2 1 -4 -2 4 7 6首领公馆项目营销方案 76Page 7 6 目 的 ： 扩 大 项 目 影 响 力 ， 抢 占 时 机 ， 锁 定 周 边 地 县 有 购 买 需 求 客 户 ， 深 入 了 解 客 户对 象 ： 地 州 有 在 安 宁 投 资 需 求 客 户形 式 ： 通 过 设 点

63、 展 板 /户 外 让 客 户 了 解 项 目 的 区 位 价 值 及产 品 丰 富 卖 点 ； 可 以 有 选 择 的 让 客 户 填 写 问 卷 ， 并 发 放 礼品 ； 通 过 看 楼 专 车 将 意 向 客 户 网 罗 到 现 场 。地 点 ： 各 州 人 流 聚 集 的 广 场 、 超 市时 间 ： 认 筹 期 每 周 星 期 三第 二 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合关 键 物 料关 键 策 略 地州巡展 2 0 2 1 -4 -2 4 7 7首领公馆项目营销方案 77Page 7 7 第 二 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合 关 键 物 料关 键 策 略 电 视 ：户

64、 外 ：DM： 认 筹 信 息 +策 略 信 息 +项 目 信 息主 题 ：主 题 ：主 题 ：电 台 ： 主 题 ：海 报 ： 主 题 ： 推 广 渠 道 的 选 择 报 纸 、 户 外 、 电 视 、 DM、电 台 、 海 报 、 短 信 短 信 ： 主 题 ： 认 筹 信 息 +策 略 信 息 +项 目 信 息认 筹 信 息 +策 略 信 息 +项 目 信 息认 筹 信 息 +策 略 信 息 +项 目 信 息认 筹 信 息 +策 略 信 息 +项 目 信 息认 筹 信 息 +策 略 信 息 +项 目 信 息报 纸 ： 主 题 ： 认 筹 信 息 +策 略 信 息 +项 目 信 息 2 0

65、 2 1 -4 -2 4 7 8首领公馆项目营销方案 78Page 7 8 第 二 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合 关 键 物 料关 键 策 略 目 的 ：实 施 形 式 ： 针 对 老 客 户 进 行 回 访 、 盘 点 ，筛 选 优 质 的 客 户通 过 电 话 与 前 期 客 户 回 访 ， 告 知 项 目 展 示信 息 、 产 品 信 息 、 活 动 信 息 。目 标 ： 完 成 认 筹 与 开 盘 的 销 售 任 务 2 0 2 1 -4 -2 4 7 9首领公馆项目营销方案 79Page 7 9 第 二 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合 关 键 物 料关 键 策 略

66、形 象 楼 书 ：户 型 单 张 ： 体 现 项 目 高 端 形 象 ， 包 括 地 段 、 环境 、 开 发 商 、 服 务 等因 项 目 户 型 较 多 ， 制 作 涵 盖 所 有 户 型 的产 品 手 册 将 造 成 浪 费 ， 建 议 根 据 阶 段 货 包 ，制 作 户 型 单 张 。产 品 楼 书 ： 表 现 规 划 、 园 林 、 产 品 设 计 理 念 、 新 材 料 及新 技 术 应 用招 商 手 册 ： 商 业 定 位 、 业 态 导 向 等 2 0 2 1 -4 -2 4 8 0首领公馆项目营销方案 80Page 8 0 第 三 阶 段8月 13日 至 8月 31日项 目 开 盘 强 销 期 ，开 盘 活 动 、 各 种 联 欢 活 动 2 0 2 1 -4 -2 4 8 1首领公馆项目营销方案 81Page 8 1 第 三 阶 段展 示活 动渠 道销 售 配 合 关 键 物 料关 键 策 略 开盘挤压式销售，进行销控，制造稀缺感 目的：1. 前期积蓄的客户关注直接转化为购买力；2. 媒体配合强势宣传，进一步营造项目气势；3. 大型解筹活动，吸引市场关注，造高调之