上海报批报建流程图及工作指引(青浦区重点)

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1、报批报建流程图 规 划 关 系房 屋 土 地 关 系土地获得（收购、招投标） 土地勘测定界报告10规划定界报告15编制修建性详细规划75签定土地出让合同环评报告编制60修详评审并批复45/60环评报告批复15/30交纳土地出让金和土地补偿费方案设计60缴纳契税20可研报告编制15/20立项备案15/20拆迁许可证15/30方案征询15/20建设用地批准书15/30 方案批复15/20扩初设计60建设用地规划许可证20/40扩初征询15/20土地证20扩初批复10/15施工图设计60施工图审图证15/30工程招标建设工程规划许可证20/25申报门牌号码30中标通知书 19/350建筑工程施工许可

2、证15/30面积预测45新开工登记 工程进度：多层封顶高层结构2/3新开工计划、施工计划、配套计划，并配套费支付到总额的70%地名申请30现场进度鉴证大产证预售许可证10 规划验收、竣工备案配套竣工合格证明现场条件 竣工图准备地籍修测、面积实测60设计审核5公建用房移交15完税证明15上海市房地产权证20住宅交付使用许可证20住宅交付现场验收地籍图、实测报告10物业用房承诺10土地核验15业主共用及公益性设施认定15现售商品房销售方案备案15物业维修基金缴纳15入 伙报批报建工作指引根据房地产开发的流程,将整个过程分四个阶段：一、 土地获取及规划确定二、 建设工程规划许可证和开工证的申请三、

3、预售四、 交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节:1. 获取土地签定合同2. 规划定界根据土地定界报告进行规划用地范围的界定主要涉及市政（如绿带、河道等)退让3. 规划编制条件向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等)4. 详规评审及批复5. 申请建设用地规划许可证6. 缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税）,办理土地证重点注意事项:详规的编制至关重要,一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容,指标一定不能突破。各环节报批指引：1、规划定界:定界单位:规土局定界队所需时间:1个工作

4、日控制要点:规划定界和土地定界是否一致,主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料:序经办部门提供资料清单总办申请单位营业执照2报建配套土地定界报告3项目发展部中标通知书、土地出让合同及附图返回2、申请规划编制要求:批复单位：规土局(审核部门:规划科）时间：2个工作日控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套申请表2报建配套地形图2份返回3、申请详规批复批复单位:规土局（审核部门:综合科)时间：从评审会后开始需个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）控制要点:建设用地面积、容

5、积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程:1、规划定界；2、申请规划要求;3、进行规划设计;4、详规中期评审即详规评审会;5、根据评审会意见（会议纪要)修改规划；6、上报详细规划;7、详规批复。审核资料：序经办部门提供资料清单报建配套填写修建性详细规划报送表（包括电子版）、请示报告设计部规划文本套内容:区位图8份、用地现状图份、土地使用规划图8份、详细规划总平面图8份、交通及道路系统规划图8份、绿地系统规划图8份、给排水系统规划图8份、电力电讯燃气规划图8份、防灾及地下空间利用规划图8份、分期实施规划图8份。3设计部文本光盘（盖设计院章)报建配套控制

6、性详细规划批复报建配套详规评审会议纪要6报建配套国有土地出让合同及规划意见复函附:项目用地条件流转确认表返回4、申请建设用地规划许可证发证单位：规土局(审核部门:建管科)审核所需时间:个工作日(政府承诺40个工作日)控制要点:地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套填写建设用地规划许可证申请表2报建配套用地范围测绘成果报告(规划定界报告）/选址意见书(青浦）3报建配套地形图5份（划示道路红线、河道蓝线（青浦）4报建配套国有土地使用权出让合同、详规批复及附图报建配套方案批复报建配套立项备案返回、缴纳土地出让金收款单位:上海市房屋土地资源管理局缴纳时限:签

7、订出让合同后0天内缴清缴款依据:土地使用权出让合同经办部门:项目发展部控制要点：缴款期限内必须缴清,否则将缴纳滞纳金(基本无法协调)、缴纳土地补偿费收款单位:区土地储备中心缴款时限：根据合同约定缴款依据：根据补偿费合同经办部门:项目发展部返回、缴纳契税收款单位：区财政局缴纳时限:缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门:报建配套返回8、办理土地证发证单位：房管局(审核部门:房地产交易中心)办理所需时间：25个工作日控制要点:出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点：动拆迁许可证审核资料：序经办部门提供资料清单1报建配套申请表报建配

8、套用地批文、用地批准书及批文附图(原件)3报建配套土地出让合同5报建配套契税缴纳凭证6报建配套地籍图2份7报建配套建设用地规划许可证(原件）及附图报建配套土地勘测定界报告9报建配套已付清土地使用权出让金或交纳土地租赁费的证明10报建配套已付清动迁、配套等费用的凭证返回二、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的申请该阶段包含的重要环节：1. 方案设计、征询、批复2. 环评批复3. 扩初设计、征询、批复4. 立项备案5. 计划转正6. 施工图设计、审图、报建7. 卫生设计审核8. 民防规划证阶段审核9. 水务局河道蓝线复验10. 申请建设工程规划许可证11. 施工中标通知书12. 建筑工程施工许

9、可证重点注意事项：设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。青浦区在此阶段的重要环节顺序为:1. 项目立项备案需先行审批方案审批扩初;2. 建设用地规划许可证和规划设计方案可以同步审批完成后办理建设用地批准书；l 指标如：容积率、覆盖率不能突破规划批准的上限; 绿化率%，集中绿地率1; 停车率100; 建筑面积准确性。l 公建配套如:居委会、业委会、物业管理用房、青少年、老年活动室、门房、变电站、水泵房、煤气调压站、围墙、停车库、自行车停车位等。l 规范性要求如：建筑退红线、绿线；间距；日照要求;高度限制等。各阶段报批指引1、方案征询:时间：10-20个工作日征询部门:区自来水公司、区

10、燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区市容绿化局、交通(市、区)、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、市空港办。附：项目用地条件流转确认表(方案阶段）、方案送审资料设计核对表、征询意见反馈意见单、区政府各职能部门送审意见单返回2、规划报批:批复单位：规土局（审核部门:建管科）区政府、镇政府(宝山）批复时限：15个工作日（政府承诺0个工作日)47个工作日（宝山）控制要点:容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率5%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积（含商业,居委、青少年老年活动用房等符合千人指标,物业管理用房按0.2配置),建筑退界

11、、间距、日照分析送审资料:序经办部门提供资料清单1报建配套立项批复或中标通知书设计部纸质地形图一份3设计部总平面图两份4设计部方案文本两份5报建配套选址意见书或规划设计要求或土地出让合同6设计部方案送审申请表7报建配套各部门征询意见单8设计部高层建筑附日照分析报告两份9设计部分层面积表两份10设计部电子地形图光盘一份1设计部设计图光盘一份12设计部电子报建光盘一份13报建配套修详批复(调整意见)土地权属调查报告书(宝山)注意事项:l 电子报建光盘从上海规划网站上下载（www.shgj.govc）。按沪规信（00)1190号要求执行。l 设计图光盘内容含所有图纸内容，光盘表面加盖设计院出图章。l

12、 纸质地形图:用墨线标注总图内容:1)建设基地界限；2）周边地形(现状和待建建筑位置)；)各项规划控制线;4）拟建建筑位置;)基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、道路交通（周边道路用红线划示，标出路宽和中心线）。l 总图和方案文本必须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章,总平面图上应标明的内容及要求同地形图。l 方案送审表及分层面积表加盖设计院章。l 建筑间距必须满足规划要求，日照分析必须准确,如满足0分钟不满足65分钟日照需提供承诺书,承诺书需设计单位和建设单位共同盖章。l 集中绿地率达到5%,绿化率达35%,停车率达10%即可,数据不宜过大。l 规划经济技术

13、指标必须符合详规批复要求。l 商业要求集中设计并退道路红线10米，不许结合住宅建设底商。返回、环评批复批复单位:区环保局批复时限：从编制环评报告开始3个月送审资料:序经办部门提供资料清单报建配套环境影响评价报告(报告书2本、报告表3份、登记表3份、电子版1份）2报建配套立项批复或中标通知书3报建配套排水许可证或排水接管许可证明4报建配套公示5设计部总平面图、总排水图各1份返回、可研报告的编制及立项备案可研备案（宝山)编制单位:投资咨询公司批复单位:区、市发展和改革委员会批复时限:个月控制要点：经济技术指标必须和设计一致，投资估算不宜过大送审资料：青浦区序经办部门提供资料清单1报建配套上海市企业

14、投资项目备案申请表(建设单位盖章、所在地政府盖章)3报建配套环评批复4报建配套建设用地规划许可证及附图5报建配套地形图总办营业执照、开发资质、组织机构代码证7报建配套房地产权证、土地中标通知书、出让合同设计部总平面图、方案文本9财务部资本金承诺（20%-5）财务部资金证明宝山区资料:序经办部门提供资料清单1报建配套组中标通知书报建配套组控规文件5总办营业执照、组织机构代码证、资质证明7报建配套组出让合同报建配套组环评初审意见报建配套组节能专评返回5、扩初征询:所需时间:20个工作日征询部门:区规划局、区消防局、区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、

15、区绿化市容局、交通(市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、区发改委、市抗震办。附:项目用地条件流转确认表(扩初阶段)、扩初送审资料设计核对表、征询意见反馈意见单、区政府各职能部门送审意见单6、扩初批复:批复单位：区建交局(审核部门:建设审批科）市建交委（审核部门：综合规划处)批复时限：区15个工作日、市0个工作日青浦区流程:扩初文本建交委审核分发各部门开评审会意见回复出批复送审资料：序经办部门提供资料清单1报建配套扩初申请报告及请示单2报建配套国有土地出让合同3报建配套项目建议书及可研批复4报建配套相关部门扩初设计阶段审核意见5报建配套原设计方案批文及总平面图（包

16、括所附总平图及规划技术指标）6报建配套土地批准文件（复印件)7设计部扩初设计文本（总平面图及单位平、立、剖面2套),加盖市建委统一颁发的出图专用章及执业注册章设计部总平面蓝图12份9设计部投资概算书3份1设计部建筑节能计算书3份11设计部初步设计图纸电子光盘1份返回7、申请建设工程规划许可证发证单位:规土局（审核部门:建管科)审核时限:5/20个工作日 (政府承诺个工作日）控制要点：容积率、覆盖率、绿地率3、集中绿地率15、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积及布局(含商业,居委、青少年老年活动用房等符合千人指标,物业管理用房按0.2%配置)，建筑退界、间距、日照分析送审资料:序经办部门

17、提供资料清单1设计部工程规划许可证申请表原件1份2设计部施工图审图证书1份（原件）3设计部纸质地形图4份4设计部总平面图四份5设计部建筑施工图3套(单体平、立、剖面图)6设计部基础施工平面图、基础详图及桩位平面布置图(结构图）2套设计部分层面积表2份8报建配套方案征询单、批复和附图9报建配套扩初征询单、批复和附图0设计部高层附日照分析报告份11报建配套环评批复1份（复印件）2报建配套土地权属证明及附图1份3报建配套民防审核意见单1设计部建设工程平面示意图份15设计部电子地形图光盘1份（合同订单）6设计部概预算汇总表1份17设计部设计图光盘1份(含总平面蓝图、平立剖施工图、结构图、平面示意图）1

18、8报批配套卫生审核单19设计部电子报建光盘份注意事项：l 电子报建光盘从上海规划网站上下载（ww.shg）。按沪规信（2004)190号文要求执行l 设计图光盘内容含所有图纸内容,，光盘表面加盖设计院出图章l 纸质地形图:用墨线标注总图内容：1）建设基地界限;2）周边地形（现状和待建建筑位置)；3)各项规划控制线;4）拟建建筑位置;)基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、道路交通(地形图划示见示意图)。l 总图和方案文本必须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章。l 建筑间距必须满足规划要求，日照分析必须准确。l 商业空间划分必须确定，如在建设过程中发生变更请及时告

19、知我部，以便及时进行规划调整，为今后产证的办理做好铺垫工作。l 总图中必须确定公建配套设施的位置,如:门卫、水泵房、变电站、垃圾房、道班房、自行车棚、停车位、围墙等。如不能和住宅同时申请建设工程规划许可证，必须在施工前申请。l 经济技术指标必须符合方案批复要求。l 总图中的指标必须和申请的指标保持一致。附:建设工程规划许可证送审资料设计核对表、工程规划许可让申请内容确认单、报批报建手续自查表、规划批复图纸与施工图差异自查表、设计变更及规划调整联系单返回三、预售重要环节：地名、门牌号码、新开工登记、面积预测、现场鉴证、申请预售证1、地名受理单位：区规土局地名办时限:个月控制要点：所起地名必须符合

20、地名命名规定（有详细规定）送审资料:序经办部门提供资料清单1报建配套申请报告2份2报建配套建设用地规划许可证及附图2份报建配套立项备案批复份（或中标通知书）4报建配套地形图3份5设计部总平面图2份6报建配套地名命名、更名申请表2份返回2、门牌号码受理单位：属地派出所时限:1个月控制要点:门牌总弄的选择、具体门牌的编号、商铺门牌的选择送审资料:序经办部门提供资料清单1报建配套申请报告报建配套派出所规定表格填写报建配套立项备案批复（或中标通知书）4报建配套用地批文及用地批准书5报建配套建设工程规划许可证报建配套建设工程规划许可证总平面附图两份3、新开工登记办理单位:市房管局时限:10个工作日控制要

21、点：该环节取得项目预达楼盘报告后，方可对项目进行预测。序经办部门提供资料清单1报建配套建设用地许可证报建配套土地证3报建配套建设工程规划许可证采购管理部建设工程施工许可证设计部总平面图和分层平面图的建筑设计ACAD电子文档6设计部房屋公用部位使用证明7报建配套住宅建设配套费缴纳证明4、面积预测、现场鉴证办理单位：房地产交易中心测绘中心时限:面积预测2个月、现场鉴证5个工作日控制要点：必须熟知房地部门建筑面积测绘原则送审资料:序经办部门提供资料清单1报建配套建设工程规划许可证(附项目表）2报建配套门牌号码批文3设计部总平面图4设计部分层平、立、剖面图(电子文件)5设计部公用部位使用功能、服务对象

22、说明表6设计部房屋建筑分层施工平面图(盖规划审核章）7报建配套土地证8报建配套新开工预搭楼盘报告9报建配套商品房基础工程验收合格证明（复印件）鉴证（预售）条件：多层结构封顶、高层结构2/3附:房屋面积预测报告审核手续表5、预售证申请发证单位：房管局办理时限:15个工作日控制要点:销售计划,各项目第一次预售必须提前个月知会，便于办理新开工计划、配套费的申请及缴纳、施工计划等，信息系统的维护重要环节：l 新开工计划l 施工计划l 配套费l 门牌号码批复l 面积预测l 现场进度l 申请预售重点注意事项：l 预测面积核准；l 预售资料核准市、区两级部门的协作。送审资料：序经办部门提供资料清单1报建配套

23、上海市商品房预售项目情况表报建配套房地产开发企业资质证书3报建配套土地使用权出让合同4报建配套房地产权证5报建配套建设工程规划许可证6采购管理部建设工程施工许可证7报建配套有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告8报建配套建筑面积测绘明细表（暂测面积测绘成果报告)9财务部与本市房地产项目资金监管的机构签定的预售款监管协议10报建配套水、电、煤等配套已落实的有关证明11物业管理公司房屋使用公约、前期物业中标证明、与所聘物业管理公司签订的前期物业管理服务合同、物业管理及业委会用房配置资料、物业公司的资质证书1报建配套施工计划、配套计划3报建配套物业管理用房承诺1报建配套商品房销售方案1销售部销售人员名

24、单、证书、承诺书16总办预约申请表1报建配套入网认证表18报建配套配套缴纳至80%的相关证明（青浦）1报建配套缴纳物业维修基金中个人部分1%的相关证明(青浦)预售证申请流程 网上信息系统维护总办 物业管理单位的确定物业公司1、面积预测、楼盘表的建立、网上备案销售部、现场进度鉴证各事业部配合附:预售证办理资料时间节点安排表返回四、交付证和大产证重要环节：地籍修测及地籍图、面积实测及报告、规划验收、竣工备案、配套完善证明、住宅交付证、物业管理用房承诺、公建用房移交、面积核定、物业维修基金缴纳、完税证明、地籍修测及地籍图、面积实测及报告受理单位：房管局交易中心测绘中心时限:2个月控制要点:实测面积与

25、预售合同面积的差异控制在合同约定范围送审资料：序经办部门提供资料清单报建配套申请表2报建配套土地证3报建配套建设工程规划许可证及项目表4事业部房屋竣工平面图(盖竣工章)、项目竣工备案表5设计部房屋公用部位使用说明6报建配套门牌号码批文7报建配套竣工规划验收测量光盘附:房屋面积实测报告审核手续表、住宅交付使用许可证发证单位：房地局（审核部门:工程科）办理时限：2个工作日/天控制要点：水、电、煤、电话、有线电视、宽带等配套完毕;现场绿化工程和道路工程;送审资料：序经办部门提供资料清单报建配套上海市新建住宅交付使用申请表(可网上下载)（原件1份) 2报建配套土地管理部门出具的建设用地批准书或土地出让

26、合同。 （复印件1份） 3报建配套规划管理部门出具的建设工程规划许可证及总平面图、建筑工程项目表。（复印件1份) 4事业部经建设行政管理部门备案的住宅项目建设工程竣工验收备案表和独立公共建筑建设工程竣工验收备案表。（复印件1份)6报建配套专业配套单位和管理部门出具的供水、供电、供气、雨污水排放、电话通信、有线电视、宽带数据传输配套验收合格证明。(除雨污水排放可为复印件1份外,其余均需原件1份) 7报建配套市房地局或者配套费实行自收自支的区（县）房地局、住宅局出具的住宅配套费缴纳证明或者项目包干批复文件或者免缴证明。（复印件1份)报建配套对一次实施或者分期实施最后全部完成的项目,规划管理部门出具

27、的规划验收合格证明。（复印件份） 9报建配套公安管理部门出具的公安门牌编号，高层住宅须提供消防管理部门出具的消防验收证明,有电梯的项目须提供上海特种设备监督检验所出具的电梯验收检验报告。（复印件1份) 10报建配套具有测绘资质的测绘单位出具的房屋建筑面积测绘汇总表。(复印件1份）11事业部住宅质量保证书和住宅使用说明书。（原件1份)12报建配套项目扩初征询单（区房地局意见）13报建配套公建移交协议附:住宅交付使用证办理资料时间节点安排表返回3、物业管理用房承诺受理单位：房地局（审核部门：物业科）时限：0个工作日/天送审资料：序经办部门提供资料清单报建配套实测报告2报建配套承诺书报建配套工程规划

28、许可证（已核定的物业用房面积）2报建配套工程规划许可证附图（已核定的物业用房平面图）4、公建用房移交移交单位:(1）、物业管理用房以及业委会移交物业服务中心; （2）、居委会移交镇政府社区办时限:住宅交付证之前移交经办部门：事业部5、土地核验受理单位:规土局时限：1个工作日送审资料:序经办部门提供资料清单1报建配套申请表2报建配套土地证报建配套实测报告4报建配套经修测的地籍图、规划许可证5报建配套法人营业执照、经办人身份证报建配套发改委批文7报建配套备案6、物业维修基金缴纳受理单位：房管局（审核部门:维修基金办公室)送审资料：序经办部门提供资料清单1事业部登录时房地局网站进入维修基金管理系统,

29、进行用户注册事业部录入信息(地籍图、实测报告）事业部交款(土地出让合同、建设工程规划许可证、实测报告、地籍图、总平面图、项目信息录入表、分户信息录入表、物业用房承诺)、完税证明受理单位：区财政局时限：0个工作日控制要点:所有提供的复印件上需盖单位公章。送审资料:序经办部门提供资料清单报建配套契税纳税申报表2总办营业执照、法人身份证、组织机构代码证3报建配套土地使用权出让合同4报建配套土地补偿费合同5财务部已缴纳契税完税凭证6报建配套土地证7报建配套建设工程规划许可证8报建配套实测报告9报建配套房地产初始登记通知单8、业主共有房地产和公益性公共服务设施房地产认定:受理单位:房管局时限：15个工作

30、日控制要点:所有提供的复印件上需盖单位公章。送审资料：序经办部门提供资料清单1报建配套设计方案审核意见报建配套初步设计批复3报建配套建设工程规划许可证及附件附图4报建配套拟配置物业管理用房等相关资料5报建配套房屋土地权属调查报告书6报建配套土地产权证7报建配套所有资料的复印件与原件一致的承诺9、现售商品房销售方案备案:受理单位： 房管局时限：15个工作日控制要点：所有提供的复印件上需盖单位公章。送审资料:序经办部门提供资料清单1销售部商品房销售方案2总办建设工程规划许可证、施工许可证及附图3总办竣工验收证明和房屋勘测报告,其中商品住房项目还应提交住宅交付使用许可证物业物业管理方案和前期物业管理

31、服务合同5事业部门牌号及图纸6销售销售人员岗位证书10、大产证办理:发证单位:房管局(审核部门：房地产交易中心）办理时限：0个工作日送审资料:序经办部门提供资料清单1报建配套申请表2报建配套出让合同报建配套交付使用许可证报建配套契税完税凭证5报建配套房屋土地权属调查报告书报建配套地籍图叁份7报建配套建设工程规划许可证及项目表(总平面图及公建部分平面图）及公建平面图事业部建设工程竣工备案表、规划验收合格证明9报建配套房地产权证1报建配套门牌号码批复及附图11事业部物业维修基金交纳凭证2报建配套物业管理用房承诺13总办公司企业章程（盖工商局章）14报建配套土地核验1报建配套业主共有及公益性认定16报建配套现房商品房销售方案备案申请流程： 完税证明、物业管理用房承诺 交付使用许可证、楼盘表2、地籍修测、地籍图制作3、土地核验、缴纳公建维修基金4、大产证的审核工作返回21