保增长、促发展实现开发区土地高效利用

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1、保增长、促发展实现开发区土地高效利用 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 前 言 “土 地 难 ， 土 地 局 长 更 难 ” ！ 土 地 之 难 源 于 土 地 是 整 个 社 会 、 经 济 、 文 化 及 历 史 现 象 的综 合 投 影 ， 很 难 用 一 言 以 蔽 之 来 定 义 土 地 管 理 。 土 地 管 理 应 包 含 ： 国 家 政 治 、 政 府 行 为 、 科 学 技 术 和 社 会运 行 四 个 层 面 ， 缺 一 不 可 。 指 导 土 地 管 理 的 思 想 来 源 于 毛 泽 东 的 实 践 论 。 “ 根 据群 众 的 觉 悟

2、 程 度 ， 去 启 发 和 提 高 群 众 的 觉 悟 ， 在 群 众 出 于内 心 自 愿 的 原 则 之 下 ， 帮 助 群 众 逐 步 地 组 织 起 来 ， 逐 步 地展 开 为 当 时 当 地 内 外 环 境 所 许 可 的 一 切 必 要 的 斗 争 。 因 而 信 任 人 民 ， 和 人 民 打 成 一 片 ， 那 就 任 何 困 难 也 能 克 服 ，任 何 敌 人 也 不 能 压 倒 我 们 ， 而 只 会 被 我 们 所 压 倒 。 ” 中 国 共 产 党 的 三 大 作 风 毛 泽 东 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 开发区基本情况

3、沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 成 立 于 1993年 ， 是 经 国 务 院 批 准 设 立 的 国 家 级 经 济 技 术 开 发 区 。 首 个 被 国 家 授予 老 工 业 基 地 调整 改 造 暨 装 备 制造 业 发 展 的 双 示范 区 称 号 。 开 发 区 有 自 身规 律 ； 产 业 有 周期 ； 建 筑 有 寿 命 。三 者 应 统 一 。 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 一、拉开格局，务实规划，发挥集聚效应。 根 据 装 备 制 造 业 基 本 部 类 构 成和 基 本 生 产 链 接 关 系 ， 按 照 重 点突 出 ， 配 套

4、 有 力 的 原 则 ， 着 重 规划 的 实 效 性 。 东 优 、 南 聚 、 西 进 、 北 强 、 中研 发 的 战 略 格 局 ， 形 成 5大 板 块 。 截 止 08年 底 全 区 共 有 工 业 企 业2547户 ， 实 现 地 区 生 产 总 值 538亿 ， 工 业 总 产 值 1772亿 元 ， 实 际利 用 外 资 8.4亿 美 元 ， 地 方 一 般 预算 收 入 32.8亿 ， 税 收 收 入 53.7亿 。 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 二、理性思考，以科技创新引导土地资源的利用与开发。 2001年 完 成 开 发 区 空 间

5、 经 济 与 土 地 利 用 研 究 报 告 ， 并以 此 制 定 了 开 发 区 自 身 的 土 地 利 用 指 标 。 巧 妙 运 用 建 筑 退 用 地 红 线 的 办 法 ， 避 免 “ 院 套 院 的 建 筑 布局 ， 引 导 企 业 建 设 通 用 性 好 、 资 源 可 以 再 生 、 土 地 再 利 用成 本 低 的 大 跨 度 钢 结 构 建 筑 。 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 三、充分挖潜，坚持土地集约开发与内涵提高相结合的发展之路 2003年 起 ， 对 历 史遗 留 的 闲 置 土 地 、空 闲 厂 房 、 半 截 子工 程 及

6、可 再 利 用 土地 进 行 了 集 中 专 项治 理 整 顿 ， 按 照“ 清 理 一 批 ， 盘 活一 批 ， 退 出 一 批 ，引 进 一 批 ” 的 宗 旨 ，重 新 再 利 用 土 地 41宗 ， 清 理 土 地 面 积119.2公 顷 ， 收 缴历 史 陈 欠 款 7930万元 。 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 案 例 简 介 强 行 收 回 空 地 中 宜 镀 锡 板 地 块 （ 以 土 地 法 为 依 据 ） 闲 置 厂 区 收 回 再 出 让 保 险 公 司 汽 修 厂 （ 以 企 业 法 为依 据 ） 历 史 遗 留 半 截 子 工 程

7、 迎 龙 综 合 楼 （ 以 市 场 为 手 段 ） 再 开 发 盘 活 土 地 金 光 纸 业 （ 以 房 地 产 法 为 依 据 ） 处 理 遗 留 问 题 ， “ 办 法 总 比 问 题 多 ” 。 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 四、建立规委会制度，压缩决策环节，集体决策，综合解决土地问题。 土 地 载 体 属 性 决 定 它 是 社 会 、 经 济 、 文 化 发 展 状 况 的 综 合投 影 。 纲 举 目 张 ， 解 决 了 以 土 地 为 中 心 的 问 题 与 矛 盾 也 就解 决 了 改 革 、 发 展 与 稳 定 的 主 要 问 题 。

8、 建 立 规 委 会 制 度 ， 明 确 和 强 化 地 方 政 府 是 土 地 管 理 第 一 责任 人 的 法 律 地 位 ， “ 向 权 力 讲 真 理 不 如 将 真 理 交 个 权力 ” 。 集 体 议 事 决 策 ， 压 缩 决 策 环 节 ， 减 少 了 信 息 的 缺 损 。 实 现 了 阳 光 政 务 ， 决 策 、 执 行 、 监 督 三 分 离 。 改 变 了 原 来 只 就 土 地 论 土 地 反 而 越 论 越 糊 涂 的 怪 圈 ， 由 就地 管 地 向 调 控 城 市 综 合 运 行 的 管 治 手 段 转 变 。 “ 土 地 局 的 本 份 就 是 调 动 一

9、切 积 极 因 素 管 好 土 地 ” 。 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 五、严格贯彻相关法规要求，依法依规作好土地利用工作。 事 前 、 事 中 、 事 后 三 级 保 障 体 系 。 事 前 ， 建 立 土地 交 易 联 审 制 度 。 事 中 ， 坚 持 规 委 会 审 批 制 度 。事 后 ， 严 格 按 合 同 规 范 土 地 批 后 管 理 。 用 “ 两 年 期 土 地 证 ” 办 法 实 现 和 完 善 土 地 验 收 制度 。 土 地 合 同 不 同 于 普 通 民 事 合 同 ， 带 有 国 家 意 志 。 滞 纳 金 和 违 约 金

10、是 土 地 出 让 收 入 的 延 伸 ， 是 国 家土 地 收 益 的 组 成 部 分 。 建 立 联 审 制 度 ， 用 制 度 管 人 ， 用 程 序 说 事 。 土 地交 易 联 审 制 度 、 延 期 开 竣 工 联 合 审 查 制 度 、 竣 工验 收 联 审 制 度 、 房 地 产 超 建 、 超 容 积 率 联 审 制 度 。 “ 分 解 权 力 ， 齐 抓 共 管 ” 。 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 国务院关于促进节约集约用地的通知 国发【2008】3号 （ 十 一 ） 完 善 建 设 用 地 储 备 制 度 。 储 备 土 地 出 让

11、 前 ，应 当 处 理 好 土 地 的 产 权 、 安 置 补 偿 等 法 律 经 济 关 系 ， 完 成必 要 的 前 期 开 发 ， 缩 短 开 发 周 期 ， 防 止 形 成 新 的 闲 置 土 地 。 （ 十 三 ） 严 格 落 实 工 业 和 经 营 性 用 地 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 制度 。 国 土 资 源 部 门 要 会 同 发 展 改 革 、 城 市 规 划 、 建 设 、水 利 、 环 保 等 部 门 制 订 工 业 用 地 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 计 划 ，拟 定 出 让 地 块 的 产 业 类 型 、 项 目 建 议 、 规 划 条 件 、 环 保 要求

12、 等 内 容 ， 作 为 工 业 用 地 出 让 的 前 置 条 件 。 （ 二 十 ） 完 善 建 设 项 目 竣 工 验 收 制 度 。 要 将 建 设 项 目 依 法用 地 和 履 行 土 地 出 让 合 同 、 划 拨 决 定 书 的 情 况 ， 作 为 建 设项 目 竣 工 验 收 的 一 项 内 容 。 没 有 国 土 资 源 部 门 的 检 查 核 验意 见 ， 或 者 检 查 核 验 不 合 格 的 ， 不 得 通 过 竣 工 验 收 。 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 开发区实景照片 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土

13、资 源 局 开发区实景照片 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 开发区实景照片 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 开发区实景照片 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 六、从实际出发，由土地二维开发向标准厂房三维开发“理性”转变。 建 筑 浪 费 比 土 地 浪 费 更 可 怕 。 建 设 标 准 厂 房 首 先 要 回 答 好 为 谁 而 建 ， 谁 来 建 ， 在 哪 里 建的 问 题 。 由 原 来 “ 灰 箱 式 ” 标 准 厂 房 建 设 模 式 向 订 单 式 “ 明 箱 ” 模式 转

14、变 。 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 “灰 箱 式 ” 的 标 准 厂 房 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 所 谓 标 准 厂 房 一 定 是 通 用 性 能 好 、 适 宜 性能 高 的 厂 房 。 大 跨 度 、 高 举 架 、 大 空 间 是衡 量 标 准 厂 房 的 标 准 。 2006年 开 始 开 发 区 由 政 府 建 设 向 引 导 市 场 开 发 转 变 ， 引入 国 外 既 有 市 场 又 有 经 验 的 工 业 地 产 商 进 行

15、开 发 。 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 在 哪 建 ？ 将 标 准 厂 房作 为 拉 动 区域 发 展 的“ 引 爆 点 ” ，有 意 将 区 位选 择 在 边 缘地 带 。 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 需要进一步破解的难题 土 地 出 让 是 土 地 使 用 权 的 出 让 ， 新 版 土 地 合 同 对 工 业 用 地的 使 用 规 定 得 非 常 详 细 ， 也 就 是 对

16、使 用 的 “ 权 ” 进 行 了 详细 规 定 ， 但 是 在 50年 的 出 让 期 间 ， 出 让 后 必 然 还 要 发 生 转让 行 为 ， 即 “ 权 ” 的 转 让 行 为 ， 符 合 逻 辑 的 结 论 就 是 转 让中 的 受 让 方 还 得 必 须 执 行 原 来 的 出 让 合 同 ， 转 让 中 的 双 方是 完 全 镜 像 的 ， 这 显 然 是 行 不 通 的 ； 同 时 对 权 利 而 言 ， 最直 接 的 结 果 就 是 建 立 在 使 用 权 基 础 上 的 他 项 权 利 无 法 被 司法 执 行 ， 也 就 是 他 项 权 利 已 无 现 实 意 义 。 综 上 ， 土 地 转 让还 需 要 尽 快 进 行 制 度 完 善 ， 以 便 能 够 与 现 状 的 土 地 出 让 相衔 接 。 建 议 ： 将 出 让 合 同 改 为 使 用 合 同 ， 这 样 在 发 生 转 让 后 ， 就可 以 签 订 补 充 协 议 来 修 正 原 合 同 条 款 ， 以 规 范 新 的 使 用 权利 人 。 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 规 划 和 国 土 资 源 局 谢 谢汇 报 人 ： 罗 洪 飙 电 话 ： 13998377215 024-25369020