绿地中央广场个案报告

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1、绿 地 中 央 广 场 个 案 报 告 华 仁 地 产 策 划 经 济 计 算 指 标占 地 地 面 ： 6 3 5 1 8 总 建 筑 面 积 ： 4 5 8 8 7 3 容 积 率 ： 5 .4 9绿 化 率 ： 4 0 .0 7 %物 业 类 型 ： 写 字 楼 、 公 寓 、 普 通 住 宅建 筑 结 构 ： 剪 力 墙总 规 划 户 数 ： 1 8 4 6 户 ， 公 寓 8 2 3 套已 推 房 源 ： 6 7 5 户车 位 数 ： 3 3 6 8 （ 1 ： 1 .2 7 ）目 前 价 格 ： 7 3 8 0 元 / 起 （ 含 1 6 0 0 元 / 精 装 ）开 发 商 ：

2、绿 地 地 产 集 团 长 沙 置 业 有 限 公司代 理 商 ： 自 销项 目 地 址 ： 岳 麓 区 银 杉 路 3 1 号售 楼 地 址 ： 市 府 东 、 岳 麓 大 道 月 银 杉 路交 汇 处售 楼 电 话 ： 8 8 5 7 8 8 8 8 8 5 7 9 9 9 9 项 目 区 域 分 析项 目 地 址 ： 项 目 位 于 岳 麓 区 市 府板 块 ， 岳 麓 大 道 与 银 杉 路 路 交 汇处 ， 岳 麓 大 道 东 西 走 向 贯 穿 整 个河 西 ， 与 金 星 路 交 汇 。 项 目 北 面是 杜 鹃 路 ， 左 邻 岳 华 路 且 与 观 沙路 平 行 ， 项 目

3、右 侧 银 盆 岭 大 桥 。区 位 优 势 ： 项 目 位 于 长 沙 市 府 板块 ， 长 沙 市 政 府 、 市 人 大 、 市 政协 坐 落 此 地 ， 周 边 有 芙 蓉 岳 麓 区政 府 ， 湖 南 省 作 家 协 会 ， 毛 泽 东文 学 院 ， 湘 雅 医 学 院 和 附 三 医 院 。 分 析 ： 项 目 位 于 市 府 板 块 ， 占 据长 沙 市 政 治 中 心 点 ,且 东 侧 沿 湘 江风 光 带 ； 周 边 规 划 有 地 铁 、 城 市快 速 铁 路 ， 属 城 市 重 点 开 发 区 域 ，未 来 发 展 前 景 有 保 障 ， 项 目 有 大潜 力 。 二 、

4、 交 通 状 况公 交 交 通 ： 乘 坐 4 0 1 、 4 0 2 、4 0 5 、 1 1 7 、 1 6 8 、 9 0 5 、 9 0 7 、9 1 6 路 公 交 均 可 到 达 ；未 来 交 通 ： 规 划 地 铁 4 号 线和 地 铁 6 号 线 交 汇 处 ， 长 常城 际 快 速 铁 路 经 过 于 此 ；结 论 ： 项 目 坐 落 于 岳 麓 大 道和 银 杉 路 交 汇 处 ， 长 沙 市 政治 中 心 点 ， 是 大 河 西 东 西 南北 交 通 主 干 道 岳 麓 大 道 和 金 星 路 交 汇 处 ， 交 通 便 利 。 建 筑 规 划规 划 户 数 ： 项 目

5、总 规 划 住 宅 1 8 4 6户 ， 公 寓 8 2 3 套 ， 2 栋 高 层 写 字 楼 ；已 经 推 出 1 #、 3 #楼 普 通 住 宅 房 源共 6 7 5 户 ；建 筑 结 构 和 布 局 ： 5 栋 3 5 层 联 排 高层 塔 楼 住 宅 ， 呈 平 行 线 状 分 布 ， 2栋 超 高 层 写 字 楼 和 1 栋 公 寓 式 住 宅 ，沿 岳 麓 大 道 分 布 ；景 观 特 色 ： 四 大 主 题 园 林 ；总 结 ： 高 容 积 率 ， 3 5 层 建 筑 高 度 体 现 大 品 牌 实 力 ， 联 排 式 建 筑 布局 规 避 零 高 密 度 建 筑 的 零 散

6、性 ，利 于 小 区 整 体 空 气 流 通 和 舒 适 性 ，写 字 楼 、 精 装 公 寓 沿 街 排 布 ， 隔离 外 界 嘈 杂 ， 丰 富 产 品 线 ， 聚 集项 目 区 域 人 气 。一 、 项 目 规 划 分 析 二 、 建 筑 解 析1 、 项 目 按 国 家 绿 色 建 筑 一 星 级标 准 打 造 ， 长 沙 只 此 唯 一 ；2 、 ART DECO建 筑 装 饰 ， 艺 术 结合 时 尚 ， 提 升 项 目 形 象 ；3 、 三 重 入 户 大 堂 设 计 ； 1 3 米 挑高 6 0 0 平 米 社 区 大 堂 ， 双 层 挑 高6 0 平 米 单 元 入 户 大

7、堂 ， 地 下 车 库精 装 大 堂 ；4 、 项 目 所 有 产 品 采 用 精 装 修 包装 。总 结 ： 长 沙 唯 一 国 家 建 筑 一 星 级标 准 项 目 ， ART DECO装 饰 艺 术 ，三 重 豪 华 大 堂 设 计 ， 精 装 产 品 包 装 ， 突 出 了 一 点 大 品 牌 大 手 笔 ，拉 升 项 目 整 体 形 象 ， 抢 占 市 场 占有 率 ， 配 合 绿 地 集 团 全 国 性 推 广动 作 打 造 “ 新 里 ” 品 牌 。 三 、 小 区 园 林 景 观 法 式 皇 家 7 重 园 林 ： “ 拉 菲1 7 8 7 ”、 “行 走 的 波 尔 多 ”

8、、“ 皇 后 公 园 ” 、 “ 拉 图 假 日 ”四 大 主 题 园 林 。总 结 ： 市 场 上 主 题 公 园 、 园 林符 合 现 在 追 求 差 异 化 的 时 代 性格 ， 易 引 起 客 户 群 共 鸣 ； 项 目打 造 特 色 主 题 园 林 ， 但 对 于 施工 方 和 项 目 推 广 运 作 高 要 求 ，为 项 目 的 成 功 带 来 了 一 些 不 稳定 的 因 子 。 配 套 分 析一 、 内 部 配 套沃 尔 玛 超 市1 .6 万 海 派 CLUB国 际 双 语 幼 儿 园上 影 影 院总 结 ： 沃 尔 玛 国 际 连 锁 超 市 、 上 海上 影 影 院 入

9、驻 项 目 ， 自 建 海 派 俱 乐部 、 国 际 双 语 幼 儿 园 等 都 具 有 强 烈的 国 际 性 、 前 沿 性 ， 提 倡 一 种 超 现代 的 都 市 生 活 ； 小 区 生 活 引 导 业 主学 习 一 种 生 活 方 式 。 二 、 外 部 配 套中 小 学 ： 长 沙 第 二 十 中 、 裕 湘 学 校 、 长 沙 市 实 验 小 学 、 长 沙 市 教 育 局 幼 儿 园 ；综 合 商 场 ： 新 一 佳 超 市 、 人 人 乐 超 市 、 步 步 高 百 货 商 场酒 店 ： 世 贸 希 尔 顿 酒 店 （ 在 建 中 ） 、 锦 岳 湖 湘 大 酒 店 、 天 地

10、 轩 酒 店 ； 银 行 ： 工 商 银 行 、 中 国 银 行 、 建 设 银 行 、 农 业 银 行医 院 ： 湘 雅 附 三 、 湖 南 省 肿 瘤 医 院 户 型 分 析栋 号 户 型 面 积 （ ） 户 数 比 例1 #、 3 #栋 三 室 二 厅 一 卫 9 5 3 3 5 5 0 %1 #栋 三 室 二 厅 二 卫 1 1 1 1 3 5 2 0 %1 #、 3 #栋 三 室 二 厅 二 卫 1 2 6 1 7 0 2 5 %3 #栋 四 室 二 厅 二 卫 1 4 2 3 5 5 %一 、 户 型 配 比 小 结 ： 项 目 产 品 有 普 通 住 宅 和 公 寓 ， 住 宅

11、以 9 5 -1 4 2 三 房 为 主 ， 精 装 公 寓 面 积集 中 于 3 0 ， 二 者 市 场 互 补 ， 但 是 也 存 在 中 间 面 积 的 市 场 空 白 。 B户 型 三 房 二 厅 一 卫 ， 面 积 约 9 5 p户 型 周 正 ， 功 能 区 分 离 ， 6 .5 米 客 厅 大 开 间 ；p主 次 卧 朝 南 向 ， 小 三 房 设 计 ， 套 内 面 积 实 用 率 高 ；p餐 厅 2 米 进 深 略 县 拥 挤 ， 客 厅 仅 半 阳 台 ， 且 与 餐 厅 直 对 入 户 门 ， 二 、 户 型 分 析 D户 型 三 室 二 厅 二 卫 ， 面 积 约 1

12、1 1 p1 1 0 精 致 三 房 ， 功 能 分 区 ， 设 计 布 局 严 谨 ；p5 明 设 计 ， 4 .1 米 开 间 ， 6 .5 米 进 深 大 客 厅 ， 功 能 间 配 备 ， 三 房 变 四 房 ；p2 .2 米 开 间 餐 厅 和 厨 房 对 于 三 房 居 家 生 活 显 得 拥 挤 ； E户 型 三 室 二 厅 二 卫 ， 面 积 约 1 2 6 p户 型 周 正 ， 功 能 分 区 ， 3 .6 米 开 间 主 卧 室 ， 4 .2 米 开 间 客 厅 ；p户 型 南 北 通 透 ， 5 明 设 计 ， 搭 配 双 景 观 阳 台 ， 小 功 能 间 连 接 厨

13、房 ；p入 户 门 直 对 次 卫 ， 影 响 生 活 风 水 ， 且 位 置 设 置 不 合 理 。 F户 型 四 室 二 厅 二 卫 ， 面 积 约 1 4 2 p户 型 功 能 分 区 ， 干 湿 分 离 ， 3 .9 米 开 间 主 卧 室 ， 4 .5 米 开 间 客 厅 ；p全 明 设 计 ， 处 小 区 正 中 心 位 置 ， 南 北 双 阳 台 连 接 客 厅 和 餐 厅 ， 完 全 南 北 通 透 ；p间 间 卧 室 赠 送 外 飘 窗 ， 产 品 附 加 值 高 。 销 售 分 析1 号 栋 ： 8 月 2 7 日 开 盘 ， 推 出 可 售 房 源 3 9 1 套 ， 成

14、 交 均 价 7 8 3 3 元 / ， 截 至 目 前网 签 2 1 3 套 ， 完 成 去 化 率 5 5 %。3 号 栋 ： 1 0 月 1 日 开 盘 ， 推 出 可 售 房 源 2 7 2 套 ， 成 交 均 价 7 7 3 8 元 / ， 截 至 目 前网 签 7 6 套 ， 完 成 去 化 率 2 8 %。 1 号 栋 开 盘 促 销 ：1 、 首 批 绿 地 会 会 员 入 会 优 惠 ： 1 0 0 0 元 /套 （ 7 月 3 0 日 前 入 会 ）2 、 绿 地 会 会 员 护 照 签 证 （ 盖 章 4 次 以 上 ） 优 惠 ： 8 0 0 0 元 /套3 、 “ 爱

15、 心 助 学 ， 以 一 抵 十 ” 优 惠 ： 最 高 5 0 0 0 元 /套 （ 7 月 1 5 日 前 ）4 、 VIP 预 约 登 记 优 惠 ： 1 0 0 0 0 元 /套 ； 普 通 预 约 登 记 优 惠 5 0 0 0 元 /套5 、 集 团 1 9 周 年 庆 ， 开 盘 额 外 优 惠 ： 总 价 1 %（ 开 盘 3 天 内 签 约 付 款 ， 方 可 享 此 优 惠 ）6 、 开 盘 按 时 签 约 付 款 奖 ： 总 价 1 %（ 开 盘 3 天 内 签 约 付 清 房 款 方 可 享 此 优 惠 ）7 、 付 款 方 式 优 惠 ：一 次 性 付 款 ： 享 总

16、 价 4 %的 优 惠 。 （ 开 盘 3 天 内 签 约 付 清 房 款 方 可 享 受 此 优 惠 ）银 行 按 揭 ： 首 付 5 0 %以 上 可 享 受 总 价 1 %的 优 惠 。累 计 优 惠 6%-9%促 销 分 析3 号 栋 开 盘开 盘 选 房 后 立 减 三 万 九 ； 再 减 五 千 ； 分 期 付 款 9 6 折 ， 一 次 性 9 4 折 。 一 套 房 最 高 可 优 惠 1 0 万 。总 结 ： 绿 地 集 团 属 于 全 国 覆 盖 型 房 地 产 企 业 ， 项 目 推 广 活 动 系 列 性 强 ， 扩 大 产 品 影 响 力 同时 全 国 性 打 造 绿

17、 地 集 团 品 牌 ； 上 半 年 开 始 ， 受 国 家 进 一 步 调 控 影 响 ， 房 地 产 行 业 紧 缩 ， 各大 房 地 产 企 业 预 期 下 半 年 降 价 趋 势 ； 本 项 目 8 月 份 首 次 开 盘 ， 处 于 国 家 进 一 步 扩 大 限 购 阶 段 ，各 大 房 企 降 价 现 象 初 显 ， 本 项 目 促 销 节 点 多 共 分 8 点 ， 采 取 累 计 优 惠 形 式 ， 遵 循 房 地 产 行 业明 升 暗 降 的 调 价 原 则 ， 且 活 动 节 点 紧 凑 ， 对 市 场 造 势 作 用 突 出 。项 目 国 庆 3 号 栋 开 盘 ， 现

18、 阶 段 各 家 房 企 促 销 降 价 激 烈 ， 消 费 者 对 于 降 价 的 反 应 步 入 习 惯 期 ，再 次 采 取 小 额 多 次 的 促 销 活 动 没 有 巨 额 优 惠 来 得 有 具 有 杀 伤 力 ， 大 额 优 惠 更 加 具 有 市 场 竞争 力 。 客 户 群 分 析 岳 麓区 客户 , 5 0 %本 市客 户 , 2 5 % 本 省客 户 , 1 0 % 外 省客 户 , 5 %客 户 区 域 分 析 图项 目 从 7 月 1 6 日 开 始 正 式 蓄 客 ， 开 盘 当 天 到 场 VIP 客 户 约 3 6 0 批 左 右 。1 、 年 龄 段 ： 购

19、房 客 户 主 要 以 3 5 -5 0 岁 之 间 的 中 年客 户 为 主 ；2 、 置 业 目 的 ： 购 买 者 目 的 以 自 住 为 主 ， 占 比 6 5 %左 右 ， 投 资 者 占 比 3 0 %；3 、 客 户 来 源 ： 周 边 学 校 教 师 、 企 业 职 员 、 私 营 业主 ； 3 、 区 域 分 析 ： 客 户 主 要 是 长 沙 本 地 客 户 ， 主 要 是岳 麓 区 客 户 ， 占 据 比 例 约 5 0 %， 项 目 周 边 的 客 户较 多 ， 省 内 客 户 主 要 是 邵 阳 ， 郴 州 ， 益 阳 等 地 ，还 有 少 量 上 海 过 来 购 买

20、 的 客 户 。总 结 ： 绿 地 集 团 属 于 全 国 性 的 房 地 产 企 业 ， 集 团 内 部 拥 有 大 量 的 、 稳 定 的 市 场 资 源 ， 拥 有 部分 忠 实 投 资 跟 随 客 户 ， 特 别 离 项 目 较 近 的 区 域 前 来 的 外 地 购 买 力 占 到 一 定 的 比 例 ， 同 时 市 场客 户 对 大 品 牌 的 信 任 ， 为 项 目 赢 取 稳 定 的 市 场 占 有 率 ， 其 中 投 资 者 占 到 了 3 0 %比 例 。 营 销 推 广 分 析项 目 营 销 推 广 方 式 主 要 有 报 广 、 巡 展 、 户 外 、 短 信 等 ；巡 展 ： “侬 好 ， 长 沙 !”新 里 -海 派 邻 里 购 房 节 暨 湖 南 地 州 巡 展 月 即 将 盛 大 启 航 !1 1 月 4 -7 日 ，绿 地 中 央 广 场 首 站 将 赴 “湘 北 门 户 ”岳 阳 举 行 品 牌 项 目 推 介 ， 1 1 月 1 7 -1 9 日 绿 地 中 央 广 场 还将 赴 湘 西 北 区 域 中 心 常 德 进 行 推 广 。户 外 ： 诚 邀 加 入 绿 地 集 团 业 主 群 ， 享 受 “ 绿 地 会 ” 会 员 ， 参 加 绿 地 集 团 组 织 的 系 列 性 、全 国 性 主 题 活 动 ；