物业工程管理第一讲

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1、本书由vince上传于世界工厂下载频道 教 育 部 人 才 培 养 模 式 改 革 与 开 放 教 育 试 点物 业 管 理 专 业 课 程 物 业 设 备 设 施 管 理 学 习 辅 导 本书由vince上传于世界工厂下载频道 关 于 物 业 设 备 设 施 课 程 属 物 业 管 理 专 业 一 门 重 要 的 专 业 主 干 课 程 是 中 央 统 设 必 修 课 ， 六 个 学 分 中 心 任 务 ： 概 念 清 晰 ， 综 合 应 用 注 重 实 践 中 多 动 脑 观 察 ， 多 动 手 实 操 文 字 教 材 ： 刘 国 生 王 维 言 主 编 的 物 业 设 备设 施 管 理

2、人 民 邮 电 出 版 社 期 末 考 试 由 中 央 电 大 根 据 教 学 大 纲 要 求 统 一 命题 考 试 本书由vince上传于世界工厂下载频道 关 于 该 学 习 辅 导 任 务 ： 就 课 程 的 重 点 和 难 点 进行 学 习 辅 导 ， 特 别 是 课 程 的 重点 内 容 本书由vince上传于世界工厂下载频道 第 一 讲 物 业 设 备 管 理 基 础第 二 讲 建 筑 室 内 给 水第 三 讲 建 筑 室 内 排 水第 四 讲 小 区 给 排 水 及 热 水 、 饮 水 供 应第 五 讲 建 筑 消 防 系 统第 六 讲 供 暖 与 燃 气 供 应第 七 讲 建 筑

3、 通 风 与 防 排 烟 结 构 ： 本书由vince上传于世界工厂下载频道 第 八 讲 空 气 调 节第 九 讲 建 筑 供 配 电 系 统第 十 讲 电 梯 、 照 明 及 安 全 用 电 与 建 筑 防 雷第 十 一 讲 建 筑 弱 电 系 统 及 建 筑 智 能 化 简 介第 十 二 讲 期 末 复 习 课 件 结 构 ： 本书由vince上传于世界工厂下载频道 教 育 部 人 才 培 养 模 式 改 革 与 开 放 教 育 试 点物 业 管 理 专 业 课 程 物 业 设 备 设 施 管 理 学 习 辅 导第 一 讲物 业 设 备 管 理 基 础 本书由vince上传于世界工厂下载频

4、道 一 、 物 业 设 备 管 理 的 意 义 和 目 标1 物 业 设 备 概 述 *什 么 是 物 业 设 备 设 施 呢 ？物 业 设 备 既 包 括 室 内 设 备 ， 也 包 括 物 业 红 线 内 的 室外 设 备 与 设 施 系 统 ， 具 体 主 要 有 给 排 水 、供 电 、 供 暖 、 消 防 、 通 风 、 电 梯 、 空 调 、燃 气 供 应 以 及 通 信 网 络 等 设 备 ， 这 些 设 备构 成 了 物 业 设 备 的 主 体 ， 是 物 业 全 方 位 管理 与 服 务 的 有 机 组 成 部 分 。注 ： 作 为 现 代 物 业 ， 无 论 是 住 宅 、

5、 商 业 ， 还 是 写 字 楼 、 工 业 厂 房 或其 他 不 同 的 物 业 类 型 ， 物 业 设 备 是 其 不 可 缺 少 的 重 要 组 成部 分 。 是 为 了 满 足 人 们 生 活 的 基 本 需 求 ， 同 时 还 是 人 们 追求 生 活 更 舒 适 、 更 安 全 的 物 质 保 证 。 只 有 这 些 设 备 、 设 施正 常 运 作 ， 物 业 的 功 能 和 作 用 才 能 够 得 以 实 现 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 2、 物 业 设 备 管 理 的 意 义注 ： 物 业 设 备 管 理 的 基 本 内 容 包 括 管 理 和 服 务 两 个

6、 方 面 ， 也 就 是 说 ， 需 要 做 好 物 业设 备 的 管 理 、 运 行 、 维 修 和 保 养 等 方 面 的 工 作 。*管 理 、 使 用 好 物 业 设 备 、 设 施 有 以 下 几 个 方 面 的 意 义 ： 物 业 设 备 管 理 在 为 人 们 提 供 良 好 的 工 作 、 学 习 及 生 活环 境 中 ， 起 到 基 础 性 管 理 的 作 用 ， 并 提 供 了 有 力保 障 。 物 业 设 备 管 理 是 实 现 物 业 高 效 率 发 挥 使 用 功 能 ， 促 进物 业 与 设 备 现 代 化 、 规 范 化 的 强 有 力 手 段 。 物 业 设 备

7、 管 理 是 提 高 现 有 设 备 、 设 施 性 能 与 完 好 率 ，延 长 设 备 使 用 寿 命 ， 节 约 资 金 投 入 ， 保 障 设 备 安全 运 行 的 保 证 。 物 业 设 备 管 理 是 城 市 文 明 建 设 和 发 展 的 需 要 ， 对 文 明卫 生 、 环 境 建 设 与 物 质 文 明 建 设 起 到 保 驾 护 航 的作 用 。 物 业 设 备 管 理 能 强 化 物 业 管 理 企 业 的 基 础 建 设 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 3、 物 业 设 备 管 理 的 目 标 注 ： 物 业 设 备 在 整 个 物 业 内 处 于 非 常

8、重 要 的 地 位 。 它 是 物 业 运 作 的物 质 和 技 术 基 础 。 * 用 好 、 管 好 、 维 护 检 修 好 、 改 造 好 现 有 设 备 ， 提 高 设 备的 利 用 率 及 完 好 率 ， 是 物 业 设 备 管 理 的 根 本 目标 。* 衡 量 物 业 设 备 管 理 质 量 的 两 个 指 标 ： A设 备 有 效 利 用 率 ， ； B设 备 的 完 好 率 ， ； 本书由vince上传于世界工厂下载频道 物 业 设 备 是 否 完 好 的 标 准 为 ： 零 部 件 完 整 齐 全 ， 设 备 运 转 正 常 设 备 技 术 资 料 及 运 转 记 录 齐

9、全 设 备 整 洁 ， 无 跑 、 冒 、 滴 、 漏 现 象 防 冻 、 保 温 、 防 腐 等 措 施 完 整 有 效 本书由vince上传于世界工厂下载频道 二 、 物 业 设 备 管 理 的 内 容 物 业 设 备 基 础 资 料 的 管 理 物 业 设 备 运 行 管 理 物 业 设 备 维 修 管 理 物 业 设 备 更 新 改 造 管 理 备 品 配 件 管 理 固 定 资 产 （ 设 备 ） 管 理 和 工 程 资 料 的管 理 等 本书由vince上传于世界工厂下载频道 1、 物 业 设 备 基 础 资 料 的 管 理 注 ： 主 要 包 括 设 备 原 始 档 案 、 设

10、备 技 术 资料 以 及 政 府 职 能 部 门 颁 发 的 有 关 政 策 、 法规 、 条 例 、 规 程 、 标 准 等 强 制 性 文 件 。（ 1） 设 备 原 始 档 案 设 备 原 始 档 案 包 括 ： 设 备 清 单 或 装 箱 单 设 备 发 票 产 品 质 量 合 格 证 明 书 开 箱 验 收 报 告 本书由vince上传于世界工厂下载频道 产 品 技 术 资 料 安 装 施 工 、 水 压 试 验 、 调 试 、 验 收 报告 （ 2） 设 备 技 术 资 料设 备 技 术 资 料 包 括 ： 设 备 卡 片 设 备 台 账 设 备 技 术 登 录 簿 竣 工 图 系

11、 统 资 料 本书由vince上传于世界工厂下载频道 （ 3） 政 府 职 能 部 门 颁 发 的 有 关 政 策 、 法 规 、条 例 、 规 程 、 标 准 等 强 制 性 文 件2、 物 业 设 备 运 行 管 理* 物 业 设 备 的 运 行 管 理 实 际 上 包 括 了 物 业 设 备 技 术运 行 管 理 和 物 业 设 备 经 济 运 行 管 理 两 部 分 。（ 应 取 得 两 个 方 面 的 成 果 ） ： 一 是 设 备 的 运 行 在 技 术 性 能 上 始 终 处 于 最 佳状 态 针 对 设 备 的 特 点 ， 制 定 科 学 、 严 密 且 切 实 可 行 的操

12、作 规 程 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 对 操 作 人 员 进 行 专 业 的 培 训 教 育 。 对 政 府 规 定 的 某 些需 持 证 上 岗 的 工 种 ， 必 须 严 格 要 求 持 证 才 能 上 岗 。 加 强 维 护 保 养 工 作 。 设 备 中 的 仪 表 、 （ 如 压 力 表 、 安 全 阀 等 ） 、 安 全 附 件必 须 定 期 校 验 ， 确 保 灵 敏 可 靠 。 对 运 行 中 的 设 备 不 能 单 凭 经 验 用 直 观 的 方 法 来 管 理 ，而 应 在 运 行 状 态 下 的 监 测 和 对 故 障 进 行 技 术 诊 断 的 基 础

13、 上， 做 深 入 、 透 彻 、 准 确 的 分 析 。 对 事 故 的 处 理 要 严 格 执 行 “ 三 不 放 过 ” 原 则 。 即 事 故原 因 未 查 清 不 放 过 、 对 事 故 责 任 者 未 处 理 不 放 过 、 事 故 后没 有 采 取 改 善 措 施 不 放 过 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 二 是 从 设 备 的 购 置 到 运 行 、 维 修 与 更 新 改 造中 ， 寻 求 以 最 少 的 投 入 得 到 最 大 的 经 济 效 益 ，即 设 备 的 全 过 程 管 理 的 各 项 费 用 最 经 济 。设 备 的 经 济 运 行 管 理 ， 可

14、 从 以 下 几 个 方 面 进 行 ：（ 1） 初 期 投 资 费 用 管 理在 购 置 设 备 时 ， 应 综 合 考 虑 以 下 因 素 ： 设 备 的 技 术 性 能 参 数 必 须 满 足 使 用 要 求 ， 并 注 意考 虑 到 发 展 的 需 要 。 设 备 的 安 全 可 靠 程 度 、 操 作 难 易 程 度 及 对 工 作 环境 的 要 求 。 设 备 的 价 格 及 运 行 时 能 源 的 耗 用 情 况 。 设 备 的 寿 命 。 设 备 的 外 形 尺 寸 、 重 量 、 连 接 和 安 装 方 式 、 噪 声和 震 动 。 注 意 采 用 新 技 术 、 新 工 艺

15、 、 新 材 料 及 新 型 设 备 ， 本书由vince上传于世界工厂下载频道 （ 2） 运 行 成 本 管 理 能 源 消 耗 的 经 济 核 算 。 操 作 人 员 的 配 置 维 修 费 用 的 管 理 3、 物 业 设 备 维 修 管 理 设 备 在 使 用 过 程 中 会 发 生 污 染 、 松 动 、 泄 漏 、 堵 塞 、 磨损 、 震 动 、 发 热 、 压 力 异 常 等 各 种 故 障 ， 影 响 设备 正 常 使 用 ， 严 重 时 会 酿 成 设 备 事 故 。 （ 1） 维 护 保 养 方 式 ： 主 要 是 “ 清 洁 、 紧 固 、 润 滑 、调 整 、 防 腐

16、 、 防 冻 及 外 观 表 面 检 查 ” 。 对长 时 期 运 行 的 设 备 要 巡 视 检 查 ， 定 期 切 换 ，轮 流 使 用 ， 进 行 强 制 保 养 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 维 护 保 养 工 作 主 要 分 日 常 维 护 保 养 和 定 期 维护 保 养 两 种 。 日 常 维 护 保 养 工 作 要 求 设 备 操 作 人 员 在班 前 对 设 备 进 行 外 观 检 查 ， 在 班 中 按 操作 规 程 操 作 设 备 ， 定 时 巡 视 记 录 各 运 行参 数 ， 随 时 注 意 运 行 中 有 无 异 声 、 震 动 、异 味 、 超 载

17、等 现 象 ， 在 班 后 对 设 备 做 好清 洁 工 作 。 （ 2） 维 护 保 养 工 作 的 实 施 本书由vince上传于世界工厂下载频道 定 期 维 护 保 养 工 作 是 以 操 作 人 员 为 主 、 检 修 人 员协 助 进 行 的 。 它 是 有 计 划 地 将 设 备 停 止 运 行 ， 进 行 维 护保 养 。 应 做 好 以 下 工 作 ： 彻 底 内 外 清 扫 、 擦 洗 、 疏 通 ； 检 查 运 动 部 件 运 转 是 否 灵 活 及 其 磨 损 情 况 ， 调 整 配合 间 隙 ； 检 查 安 全 装 置 ； 检 查 润 滑 系 统 油 路 和 油 过 滤

18、 器 有 无 堵 塞 ； 清 洗 油 箱 ， 检 查 油 位 指 示 器 ， 换 油 ； 检 查 电 气 线 路 和 自 动 控 制 的 元 器 件 的 动 作 是 否 正 常 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 （ 3） 设 备 的 点 检 设 备 的 点 检 就 是 对 设 备 有 针 对 性 的 检 查 。 设 备点 检 时 可 以 停 机 检 查 ， 也 可 以 随 机 检 查 。 设 备 的 点 检 包 括 日 常 点 检 及 计 划 点 检 。 设 备 的 日 常 点 检 由 操 作 人 员 随 机 检 查 。 日 常点 检 内 容 主 要 包 括 ： 运 行 状 况 及

19、参 数 ； 安全 保 护 装 置 ； 易 磨 损 的 零 部 件 ； 易 污 染 堵塞 、 需 经 常 清 洗 更 换 的 部 件 ； 在 运 行 中 经 常要 求 调 整 的 部 位 ； 在 运 行 中 经 常 出 现 不 正 常现 象 的 部 位 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 设 备 的 计 划 点 检 一 般 以 专 业 维 修 人 员为 主 ， 操 作 人 员 协 助 进 行 ， 计 划 点 检 内容 主 要 有 ： 记 录 设 备 的 磨 损 情 况 ， 发现 其 他 异 常 情 况 ； 更 换 零 部 件 ； 确定 修 理 的 部 位 、 部 件 及 修 理 时 间

20、； 安排 检 修 计 划 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 (4) 物 业 设 备 的 计 划 检 修 对 在 用 设 备 ， 根 据 运 行 规 律 及 计 划 点 检的 结 果 可 以 确 定 其 检 修 间 隔 期 。 以 检 修间 隔 期 为 基 础 ， 编 制 检 修 计 划 ， 对 设 备进 行 预 防 性 修 理 ， 这 就 是 计 划 检 修 实 行 计 划 检 修 ， 可 以 在 设 备 发 生 故 障 之前 就 对 它 进 行 修 理 ， 使 设 备 一 直 处 于 完好 能 用 状 态 。 计 划 检 修 工 作 一 般 分 为 小修 、 中 修 、 大 修 和

21、 系 统 大 修 4种 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 (5) 计 划 检 修 和 维 护 保 养 的 关 系 设 备 管 理 应 建 立 “ 维 护 保 养 为 主 ， 计 划 检 修为 辅 ” 的 原 则 。 4、 物 业 设 备 更 新 改 造 管 理 在 使 用 设 备 时 特 别 要 注 意 的 是 ， 只 要 通 过 技术 改 造 能 达 到 同 样 的 目 的 的 ， 一 般 就 不 采 用 设 备更 新 的 方 式 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 5、 备 品 配 件 的 管 理 运 转 类 的 零 部 件 将 要 磨 损 、 老 化 ， 从 而 降 低

22、 了 设备 的 技 术 性 能 。 需 用 新 的 零 部 件 更 换 已 磨 损 老 化 的 零 部 件 ， 在 检修 之 前 就 把 新 的 零 部 件 准 备 好 ， 这 就 是 备 品 配 件管 理 的 基 本 原 则 。 备 品 配 件 管 理 工 作 的 目 的 是 ， 既 要 科 学 地 组 织 备件 储 备 ， 及 时 满 足 设 备 维 修 的 需 要 ， 又 要 将 储 备的 数 量 压 缩 到 最 低 的 限 度 ， 降 低 备 件 的 储 备 费 用 ，加 快 资 金 周 转 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 6、 固 定 资 产 （ 设 备 ） 管 理 固

23、定 资 产 是 指 使 用 年 限 在 一 年 以 上 ， 单 位价 值 在 规 定 标 准 以 上 ， 并 在 使 用 过 程 中 保持 原 有 物 质 形 态 的 资 产 ， 包 括 房 屋 及 建 筑物 、 机 器 设 备 、 运 输 设 备 、 工 具 等 。 不 属 于 生 产 经 营 主 要 设 备 的 物 品 ， 单 位 价值 在 2000元 以 上 ， 并 且 使 用 期 限 超 过 两 年的 ， 也 应 当 作 为 固 定 资 产 管 理 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 固 定 资 产 管 理 应 考 虑 的 几 个 问 题 ： 固 定 资 产 （ 设 备 ） 的

24、 利 用 程 度 ： 利 用 率 和 生 产 率两 个 指 标 。 设 备 折 旧 ： 参 考 同 类 ， 根 据 设 备 情 况 以 及 技 术 进步 程 度 。 设 备 的 报 废 固 定 资 产 的 管 理 要 求 ：q1、 保 证 其 完 整 无 缺 。q2、 提 高 其 完 程 度 和 利 用 效 果 。q3、 正 确 核 定 其 需 用 量q4、 正 确 计 算 其 折 旧 额 ， 计 划 性 地 计 提 折 旧 。q5、 进 行 其 投 资 预 测 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 7、 工 程 资 料 的 管 理 资 料 管 理 的 目 的 和 意 义 物 业 工 程

25、 资 料 的 分 类 目 录q 竣 工 验 收 资 料q 设 备 管 理 资 料q 二 次 装 修 设 备 改 造 变 更 资 料 工 程 资 料 管 理 的 方 法 ： 文 件 档 案 管 理 和电 脑 管 理 两 大 类 。 工 程 资 料 管 理 的 要 求 ： 归 档 ： 要 求 和 时 间 保 管 ： 严 格 做 到 “ 七 防 ” （ 防 火 、 盗 、 高 温 、 潮 ， 虫 ， 尘 及 有 害 气 体 ） ;每 年 年 底 一 次 特 别 清 理 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 3、 物 业 设 备 管 理 的 机 构 和 职 责 机 构 设 置 ： 符 合 需 要

26、 ， 责 任 明 确 ， 精 简高 效 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 物 业 设 备 管 理 人 员 岗 位 职 责1. 工 程 部 经 理 是 对 物 业 设 备 进 管 理 ， 操 作 ， 保 养 ， 维修 ， 保 证 设 备 正 常 运 行 的 总 负 责 人 。2 、 各 专 业 技 术 主 管 （ 工 程 师 或 技 术 员 ） 负 责 所 管 辖 的 维 修 班 组 的 技 术 、 管 理 工作 ， 并 负 责 编 制 所 分 管 的 机 电 设 备 的 保养 、 维 修 计 划 、 操 作 规 程 及 有 关 资 料 ，协 助 部 门 经 理 完 成 上 级 主 管

27、 部 门 布 置 的工 作 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 物 业 设 备 管 理 人 员 岗 位 职 责 4、 维 修 人 员 （ 技 术 工 人 ） 5、 保 管 员 6、 资 料 统 计 员 本书由vince上传于世界工厂下载频道 4、 物 业 设 备 管 理 制 度 现 代 物 业 管 理 都 是 专 业 化 管 理 ， 最 主 要的 内 容 就 是 要 建 立 一 套 完 整 的 管 理 制 度 。物 业 管 理 的 规 章 制 度 有 下 列 三 大 类 ：一 、 生 产 技 术 规 程 方 面 的 制 度1. 物 业 设 备 接 管 验 收 制 度2. 物 业 设 备

28、 的 安 全 操 作 规 程3. 物 业 设 备 的 保 养 维 修 规 程 本书由vince上传于世界工厂下载频道 二 、 管 理 工 作 方 面 的 制 度 1、 物 业 设 备 预 防 性 计 划 维 修 保 养 制 度 2、 设 备 运 行 管 理 制 度 ： 包 括 巡 视 抄 表制 度 ， 安 全 运 行 制 度 ， 经 济 运 行 制 度 ，文 明 运 行 制 度 等 。 3、 工 具 领 用 保 管 制 度 本书由vince上传于世界工厂下载频道 三 、 责 任 方 面 的 制 度1. 各 专 业 、 技 术 工 种 及 管 理 岗 位 责 任 制 度2. 值 班 制 度3.

29、交 接 班 制 度4. 报 告 记 录 制 度q 从 而 实 行 专 业 化 、 制 度 化 的 物 业 设备 管 理 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 物 业 设 备 管 理 的 要 求 及 标 准 设 备 管 理 体 制1.企 业 负 责 人 管 理 职 责2.设 备 管 理 部 门 及 其 人 员 配 备3.健 全 必 要 的 管 理 制 度4.技 术 经 济 指 标 应 达 到 同 行 业 或 上 级 主 管部 门 规 定 的 要 求 本书由vince上传于世界工厂下载频道 设 备 技 术 与 经 济 管 理1.设 备 前 期 管 理2.固 定 资 产 管 理3.设 备 技

30、术 管 理4.设 备 经 济 管 理5.设 备 使 用 与 维 护 管 理6.设 备 检 修 管 理7.动 力 房 管 理8.特 种 设 备 管 理 本书由vince上传于世界工厂下载频道 设 备 管 理 现 代 化 采 用 计 算 机 辅 助 管 理 。 采 用 设 备 状 况 监 测 和 故 障 诊 断 技 术 实 行预 防 性 维 修 方 式 。 设 备 制 维 修 和 改 造 中 采 用 新 材 料 ， 新 工艺 ， 新 技 术 。 逐 步 实 行 全 员 化 ， 社 会 化 ， 规 范 化 的 方向 努 力 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 课 堂 小 练 兵 坐 直 喽

31、， 伸 伸 手 ， 动 动 脑 ！ ！ ！ ！ 本书由vince上传于世界工厂下载频道 例 1 物 业 设 备 管 理 的 基 本 内 容 包 括 和 两 个方 面 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 例 2 按 照 专 业 性 质 ， 设 备 管 理 部门 可 分 为 四 个 组 ， 分 别 为 强电 组 ， 暖 通 组 ， 和维 修 组 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 例 3 对 物 业 设 备 进 行 管 理 、 操 作 、保 养 ， 维 护 ， 保 证 设 备 正 常运 行 的 总 负 责 人是 。 本书由vince上传于世界工厂下载频道 例 4物 业 设 备 管 理 有 何 意 义 ？ 本书由vince上传于世界工厂下载频道 例 5 物 业 设 备 维 护 保 养 一 般 包 括 哪 些 方式 ？ 维 护 保 养 工 作 应 如 何 实 施 ？ 本书由vince上传于世界工厂下载频道 例 6 什 么 是 设 备 的 点 检 ？ 物 业 设备 日 常 点 检 内 容 主 要 包 括 哪些 方 面 ？ 本书由vince上传于世界工厂下载频道 谢 谢 同 学 们 ！本 次 课 到 此 为 止 。