中融北阪河谷项目简介

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1、1 中融国际信托有限公司 中融 -北阪河谷城市发展基金第 2期集合信托计划 二一四年九月 目录 1 2 3 4 5 3 信托计划介绍 信托计划要素 信托计划名称 中融 -北阪河谷城市发展基金第 2期集合信托计划 信托规模 总规模 14.6亿元（优先级）；本期规模 4.6亿 信托类型 集合，结构化 信托期限 本次期限 2年（信托总期限为 6年，分期发行）； 本期信托单位满 6个月时受托人可选择提前赎回，委托人同意，不需再另行签署赎回文件 资金用途 用于上海市黄浦区 旧改项目 开发建设 受托人 中融国际信托有限公司 分配 方式 按照信托年度 分配信托利益 预期收益 300-800， 10.5； 8

2、00以上， 11% 土地抵押担保 ：取得土地使用权证后， 抵押予我司设立抵押权 多重担保措施： 上臵集团为贷款的本息偿还承担差额补足义务； 上臵投资控股有限公司（上臵集团母公司）为该项目提供连带责任担保； 上海绿洲花园臵业有限公司为该项目提供连带责任担保； 上臵实际控制人为该项目提供连带责任担保。 结构化安排： 金心臵业关联方将其对金心臵业享有的应收账款债权委托予 我司认购次级信托单位，为优先级委托人退出提供保障； 全面监管： 我司将委派现场监管人员进行全面监管，对项目资金监管和风 险控制，管理公司所有证照和印鉴，并对相关事宜拥有一票否决权。 风控措施 项目亮点 亮点一：政府大力支持 十二五加

3、大力度推进中心城区旧区改造，本项目是黄浦区旧区改造重点项目。 2013年 10月 18日，黄浦区发改委出具函件，同意将琴海苑项目列入 2014年黄浦区旧区改 造项目实施范围，并明确该项目公司总投全部用于项目动迁改造的补偿费用。确保项目 资金专款专用，杜绝挪用。 亮点二：银行贷款后续跟进 某银行对本项目进行投资： 银团为本项目提供不低于 50亿元旧区改造贷款： 2014年根据征收进度发放 银团拟继续为本项目提供开发贷 亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间 黄浦区土地、住宅尤其是写字楼供应量小，土地稀缺，随着自贸区和金融聚集带的发展和成 熟有着巨大的升值空间： 2006年到 2013年，可查的土

4、地成交量为 4幅，对应建筑面积 45.6万平 2006年到 2011年住宅成交价年增幅在 25%-50%之间， 2012年受调控影响供应量减少 2006年到 2012年写字楼成交价平均年增幅在 25%左右 上海市主体功能区规划 提出构建“两轴两带，多层多核”的城市化格局，本项目属于两 轴交接处，在黄浦区南外滩腹地 亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间 亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间 亮点四：开发商实力雄厚 上臵集团基本情况 基本情况： 1999年香港上市（ HK.1207），实际控制人为施建，通过其本人、配偶及上臵控股，实际控 制上臵集团 51.66%的股份（截止到 2013年 6月

5、 30日）；累计开发面积 300多万平方米，经营性物业面积约 60万平方米，具有二级房地产开发资质。 资产状况： 截至到 2013年 12月 31日，总资产 320.4亿港币，净资产 92.31亿港币，银行现金 29.41亿港币 。 行业地位： 2014年中国房地产企业 500强排名第 50多位，中国房地产开发企业旅游地产 10强。 总体评价： 土地储备充足，债务结构比较合理，融资能力强，短期还款能力方面较强，有很好的资金运 作能力和财务成本的承受能力。 亮点四：开发商实力雄厚 上臵集团土地储备及银企关系 土地储备情况： 上置集团在建及储备项目总计有 22个，总占地面积合计为 1,859,78

6、7平。位于上 海的在建及储备项目总共 11个，总占地面积约 396,697平。 银企关系： 上置集团有着良好的信用状况，和各大金融机构有密切的合作并获得大额的融资 授信。 其为某银行总行的 3A级优质客户。 某银行承诺为其提供人民币百十亿元授信额度。 亮点四：开发商实力雄厚 上臵控股 上臵控股 下属三大板块房地产领域业务 上臵集团：主营二级开发，在一二线城市储备大量优质土地；截至到 2013年 12月份，上 臵控股持有上臵集团 51.6%的股权 中国新城镇：主营一级开发及新城镇建设，上海宝山区罗店新镇是其代表作，获国家发改 委等多个国内外机构授予的荣誉称号，自 2013年 10月国开入股 50

7、%以上后，将成为国 开在资本市场唯一的一级开发项目平台，未来可能囊括所有国开旗下的优质一级开发 项目；截至到 2013年 10月份，上臵控股持有中国新城镇约 14%-15%的股权 黑鹰资产：主营房地产投资业务，通过整个上臵集团、中国新城镇的一二级开发经验和金 融资源，投资具有良好价值提升空间的一二级开发项目 亮点五：上海市广阔的发展空间 黄浦创新驱动转型发展，打造外滩金融创新试验区 （一）上海自贸区介绍 7月 3日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议通过 中国 (上海 )自由贸易试验区 总体方案 。上海自贸区的一系列政策落实之后，上海将实现离岸与在岸贸易、物流与 结算功能、内贸与外贸的统筹

8、协调发展，成为国际金融、航运、贸易中心建设的最大结 合体。 设立上海自贸区是中国加入后，又一次更高层级的开放，它将远远超越“特区 ”“新区”争取优惠政策的层面，探索要素市场开放、政府边界厘清和行政管制放开， 为中国提供放新的增长能量。 （二）上海外滩金融集聚带 2010年 7月外滩金融集聚带规划出台。外滩金融集聚带拥有的沿江岸线长约 4.8公里，面 积 2.6平方公里，将与陆家嘴金融城错位互补、协同发展，总体上以金融为主体，集聚 发展金融业及相配套的现代服务业产业，为陆家嘴发展金融要素市场、集聚重要金融机 构和外资总部提供服务。 在多重因素的影响下，黄浦区 5A级国际金融办公需求极速上升。政府

9、为配合实际需要 ，对区域规划定位将做重新调整，满足服务于金融服务的配合需求，为黄浦区带来新的 活力和经济增长点。 目录 1 2 3 4 5 本项目基本情况 本项目作为黄浦区外滩金融创新试验区的核心项目，将打造集办公、金融商业配套、 精英公寓、金融服务、高端住宅等于一体的商住综合体，形成产城融合、精英汇聚的 滨江高端生活新标杆。 16 项目情况 按照规划 ， 南块拟建一幢超高的商办综合塔楼及商业裙房 ， 规划建筑面积约为 80820 平方米；北块拟建五栋高层的住 宅塔楼 ， 规划建筑面积约为 125757平方米 。 当地板块目前可比楼盘的成交均价在 8-12万 /平 。 周边在售 楼盘翠湖天地

10、、 外滩九里 、 汤臣一品和中粮海景四块楼盘 平均售价都超过 10万元 /平 ， 后期项目销售回款可观 。 本项目作为黄浦区外滩金融创新试验区的核心项目 ， 将打 造集办公 、 金融商业配套 、 精英公寓 、 金融服务 、 高端住 宅等于一体的商住综合体 ， 形成产城融合 、 精英汇聚的滨 江高端生活新标杆 。 17 4、项目优势 1. 项目位于上海市黄浦区核心地段， 是黄浦区规划的外滩金融创新板块，位臵优越，交通便捷，资源稀缺，未来的销售前景看好。 2. 项目开发的资金来源充裕， 多家银行将给予项目公司 51亿旧改贷款。项目建设期间，银行拟继续追加开发贷。并且贷款的年限都 比较长，项目的现金

11、流比较充裕。 3. 上臵集团项目充裕、未来四年收入可观 。目前，上臵集团在建及储备项目总计有 20个，总占地面积合计为 1,619,472平米，总建筑 面积合计为 2,438,724平米。 18 担保人 上臵集团业务分布 股权投资 业务 市政代建 业务 小贷业 务 其他业务 19 担保人 上臵集团已建成楼盘的展示 上臵集团实际控制人 项目公司的实际控制人为施建先生。 施建先生为上臵集团董事局主席，该集团创始人。施先生制定该集团的发展战略与策略 。 施建先生从事房地产开发逾二十年，同时任上臵控股集团附属公司 中国新城镇发展 有限公司之董事局重要职位，该公司分别于新加坡和香港上市。 目录 1 2

12、3 4 5 22 风险控制措施 多重担保措施 上臵集团为贷款的本息偿还承担差额补足义务； 上臵投资控股有限公司（上臵集团母公司）为该项目提供连带责任担保； 上海绿洲花园臵业有限公司为该项目提供连带责任担保； 上臵实际控制人为该项目提供连带责任担保。 结构化涉及 信托拟设立结构化的方式来保障优先级资金的安全。 土地抵押担保 全面监管 我司将委派现场监管人员进行全面监管，对项目资金监管和风险控制，管理公司所有 证照和印鉴，并对相关事宜拥有一票否决权。 金心臵业取得项目土地使用权后，将抵押予我司设立抵押权。 目录 1 2 3 4 5 设立情况： 中融国际信托有限公司成立于 1987年 ， 前身为哈尔

13、滨国际信 托投资公司 。 2002年 5月重新登记并获准更名为 “ 中融国际信托投资有 限公司 ” 。 2007年 7月 ， 公司取得新的金融许可证 ， 更名为 “ 中融国际 信托有限公司 ” 。 股权结构： 公司由经纬纺织机械股份有限公司 （ 央企恒天集团下属 A+H 上市公司 ） 、 中植企业集团有限公司 、 哈尔滨投资集团有限责任公司及 沈阳安泰达商贸有限公司分别持股 37.47%、 32.99%、 21.54%和 8.01%。 经纬纺机于 2010年 7月受让中植集团持有的 36%股权 ， 成为第一大股东 ， 公司由民营企业控股变为国有上市公司控股 。 2012年 ， 公司股东启动了

14、新一轮增资 。 现本轮增资已完成 ， 公司注册资本已增至 16亿元 ， 净资产 近 60亿元 ， 资本实力进一步提高 。 业务开展情况： 目前 ， 公司的信托业务主要集中在基础设施 、 证券 、 工 商企业 、 金融机构 、 房地产等领域 。 2012年 ， 公司先后取得开展股指 期货业务及资产证券化业务资格 ， 并向银监部门递交了受托境外理财 （ QDII） 业务资格申请材料 。 24 资产管理规模（单位：亿元） 1 7 9 9 . 3 7 1 3 1 5 . 3 3 7 0 3 . 2 3 6 5 9 . 7 5 3057 1 7 8 3 . 8 1 4 7 . 7 4 201220112

15、0102009200820072006 公司盈利能力逐年提升 0 1 0 0 , 0 0 0 2 0 0 , 0 0 0 3 0 0 , 0 0 0 4 0 0 , 0 0 0 营业收入 4 , 5 9 4 1 6 , 1 0 8 3 0 , 0 4 4 7 0 , 0 0 3 1 7 5 , 1 7 3 2 9 2 , 8 0 0 3 8 1 , 0 0 0 净利润 931 7 , 6 6 7 1 0 , 3 3 8 3 2 , 3 6 3 6 9 , 0 6 7 1 0 5 , 3 0 0 1 5 2 , 4 0 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2

16、012年末，公司资产规模合计超过 3,000亿元，其 中，信托资产近 2,995亿元，占比 98%。公司存续信 托计划按信托性质划分 ,集合资金信托资产 1,200余 亿元，占比 42%；单一资金信托资产 900余亿元，占 比 30%；财产权信托资产近 850亿元，占比 28%。 2012年，公司实现各项业务收入 38.1亿元，其中，信托业务收入 35.34亿 元，固有业务收入 2.76亿元。公司实现利润总额 20.35亿元，净利润 15.24亿元。 经过 20多年的发展，公司拥有大量的高净值自然人客户及机构客户。 2012年末，公司自然人客户 3万余人，机构客户近 800家。机构客户中， 银

17、行业金融机构居多，包括 3家大型银行、 10家股份制银行（民生、光大、 兴业、恒丰、华夏、平安等）、 40余家城市商业银行以及 30余家农村金 融机构。公司与外资银行也有密切的业务往来。除银行业金融机构外， 公司与保险公司、证券公司、基金公司等非银行金融机构也在多方面开 展业务合作。 单位：万元 25 社会荣誉 社会责任 公司坚持诚实 、 信用 、 创新 、 务实的经营理念 ， 致力于成为具有强大综合实力 、 备受社会尊重 、 客户信任和员工爱戴的知名金融企业 ， 较好地履行了企业法人的社会 公民责任 。 积极履行受托人职责 ， 努力实现受益人利益最大化 。 公司注重风险防范 ， 坚持合规 经

18、营 ， 至今未发生重大兑付风险 ， 所有到期清算信托计划均全部实现足额 、 按期兑 付 。 积极贯彻国家产业发展政策 ， 以多种类型的信托计划为工具 ， 有效引导社会资金投 向国家政策鼓励发展的产业 。 踊跃参加各类公益活动 ， 大力支持老少边穷地区发展 。 近几年 ， 公司社会捐赠现金 累计达到 855万元 ， 物资近千万元 。 依法履行纳税义务 ， 增加就业机会 。 公司 2011年 全年共缴纳各种税金 7.24亿元 。 公司经过多年的发展 ， 以严谨务实的管理态度及健康稳健的发展态势赢得行业内外 的认可和尊重 。 2010年 ， 公司荣获上海第一财经 “ 阳光私募最佳服务奖 ” 和 证券

19、时报 “ 中国最 具成长性信托公司 ” 奖 。 2011年 ， 在 “ 善行天下 -第四届首都慈善晚会 ” 上 ， 公司获 得 2011年度 “ 商界彩虹心 ” 奖项 。 2012年 ， “ 德勤中国风险智能榜 2011年度优秀企业 ” 。 财富管理合作发展论坛 “ 中国优秀信托公司 ” 、 “ 年度最佳研发团队 ” 、 “ 年度优秀理财管理团队 ” 。 21 世纪资产管理年会 金贝奖 之 “ 2011-2012年度最受信赖信托奖 ” 和 “ 2011-2012 年度最佳风险控制信托公司 ” 。 26 目录 1 2 3 4 5 请您备齐身份证或其 他有效证件复印件 、 信托利益分配账户 （ 银行卡或存折 ） 复 印件 。 在您认购本信托 计划前 ， 请认真 阅读本信托计划 的信托计划说明 书 、 信托合同及 认购风险申明书 。 如果您是自然人： 请您备齐营业执照 、 信托利益分配账户 、 法人身份证复印件和 法人授权书 ， 以上材 料需加盖公章 。 如果您是法人： 请您如实填写以下 文件： 信托合同 、 认购风险申明书 请您将认购资金 和认购费由信托 利益分配账户划 转至信托募集账 户 ， 并提供入账 证明复印件一式 两份 。 第一步： 认识产品 第二步： 备齐证明 第三步： 填写材料 第四步： 汇入资金 28 认购流程： 29 中融国际信托有限公司