北京西单大悦城定位报告.ppt

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1、2020/11/15 1 2007年北京西单 MALL项目定位分析 2020/11/15 2 目 录 一 、 西单商圈消费环境分析 1、 西单商圈总体商业情况概述 2、 西单商圈交通及人流情况概述 3、 西单商圈行业市场情况概述 4、 西单商圈竞争项目情况概述 5、 西单 MALL项目差异化需求分析 二 、 西单 MALL项目 SWOT分析 1、 西单 MALL项目条件解读 2、 西单 MALL项目 SWOT分析 3、 与东方新天地的比较 三 、 西单 MALL项目的产品和功能定位 1、 西单 MALL项目目标消费客户特点 2、 西单 MALL项目产品属性 3、 西单 MALL项目功能属性 2

2、020/11/15 3 目 录 四、西单 MALL项目的商业业态规划定位 1、西单 MALL项目主题定位 2、西单 MALL项目业种分类规划 3、西单 MALL项目垂直业态规划 4、西单 MALL项目水平业态规划 5、西单 MALL项目业态规划指标 6、西单 MALL项目品牌配臵规划 五、西单 MALL项目的招商策略 1、西单 MALL项目招商策略的基本原则 2、西单 MALL项目招商工作流程 3、西单 MALL项目招商工作目标 4、西单 MALL项目租金收益分析 5、西单 MALL项目招商指标分解 6、西单 MALL项目招商优惠政策 7、西单 MALL项目招商推广策略 8、西单 MALL项目

3、招商推广工作进度 一、西单商圈消费环境分析 2020/11/15 5 1、西单商圈总体商业情况概述 西单商圈概述 形成与地位：西单商圈形成于上世纪 70年代，与前门、王府井并称为京城三大市级 商业中心。 改造与发展：西单商业区自 1993年整体规划以来，历经数年改造发展，截止到 2000 年已由传统商业区转变为现代化城市商业中心。 范围及体量：西单商圈南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口，南北长 1600米，以西 单北大街为轴东西进深 200-300 米，占地 80 公顷，现有大型商业经营面积接近 35万 平方米，新增约 18万平方米，五年后有望达到 100万平方米以上。 重点商业：目前西单拥有各

4、类企业商家共 121家，其中 10家零售企业营业面积在万 平米以上。 西单商场、西单购物中心、西单赛特、时代广场、中友百货、君太百货、西单文化 广场、 109百货、西单图书大厦等。未来新增项目：本案、美晟国际广场。 经济效益： 2006年上半年西单商业街实现社会消费品零售额总计 24亿元，同比增长 27.8%；实现三级税收 5.99亿元。 规划及建设： 2008年前，全面实现西单北大街两侧和宣武门内大街东侧的建设项目 规划。更新改造西单文化广场，完成图书大厦二期工程，建成西单 Mall 项目；同时 完成路网改造及地铁四号线建设工程。 2020/11/15 6 CBD W a ngj i ng

5、A s ia n a nd O l y m pic Ga m e s Zho ng guanc un X ida n Ch on gw e nm e n - X ua nw u m e n W a ngf u j in g 2020/11/15 7 时代广场美美 百货 西单图书大厦 中友百货 高登大厦商业 西单明珠 西单购物中心 华威大厦商业 北京攻略 西单商场 美晟国际广场 君太百货 西单 Mall 置地星座 西单国际大厦 商业 西单 109 婚庆 百货 西单文化 广场 西单明珠 商场 2020/11/15 8 金融街对西单商圈的影响 金融街总建筑面积： 338万平方米 其中高档商务写字楼约

6、占 76% 1平方公里内，至少 20万常驻办公和居住人口 拥有 70%的中国百强企业、超过 300家金融机 构的总部、三家世界级知名高档酒店 人均月收入水平达 5000元以上 “总部聚集经济 ” 效应明显，各类商务及政务 交往的消费需求巨大 现有商业形态以百货公司等传统零售业态为 主，餐饮、休闲消费场所极度匮乏 现有人均商业面积不足 0.3平米 未来金融街中心广场入市将弥补高端零售及 餐饮休闲等商业设施的不足 金融街 300多家金融机构总部、 70%的中国 500强企业、 20余万的办公及居住人群是西单商圈 潜在的、实力型消费客群。 金融街现有商业供应不足，有相当部分的零售消费需求和商务餐饮需

7、求流向西单商圈。 四季商城定位高端，面向高端商务人群和酒店客户，对西单零售商业的影响不明显。 金树街 1.6万平方米的餐饮供应将截留部分工作日餐饮消费和相当一部分商务宴请餐饮消费。 西单商圈中以金融街商务人士为目标客户的餐饮，如：文府大厨、俏江南等餐饮商业将受到一 定影响。 2020/11/15 9 2、西单商圈交通及人流情况概述 地面交通路网 西单商业区道路网络系统已基本形成。从整体布局上充分体现了北京市棋盘式与环 路相结合的结构特点，区域内道路网络的整体结构框架，形成了纵横交错、四通八达的 区域路网体系，保证了西单北大街的高效、畅通。 主 干 路：长安街、西单北大街 次 干 路：华远路、横

8、二条、灵境胡同、辟才胡同 支 路：武功卫、堂子胡同等 11条胡同 空中连廊：宽 5-9米，高 4-6米，长 1918米的二层步行连廊，将东西两侧 11座现代建 筑连接在一起 公交线路： 1、 4、 10、 15、 22、 37、 46、 47、 52、 603、 604、 616、 626、 726、 728、 802 、 808 、 826； 102、 105、 109电车；特 1、百利宝 201； 204、 205夜班等 25条公 交线路。 2020/11/15 10 轨道交通路网 北 京 轨 道 交 通 规 划 地铁 4号线 地铁 1号线 地铁 12号线 灵境胡同站 西单换乘站 2020

9、/11/15 11 人流测算 比较因素 状况 可达性 出租车下客点一个 (西单地区仅有四个 )； 公交车站 3个 (西单北大街只有四个车站 )； 未来与南北地铁口相连； 是在西单北地区最靠近地铁的商业； 客流量 门前车站 2.4万人，西单北大街最高节点； 可视性 与中友和君太相似，优于本区其他商业 位臵 商圈中部，分享南北向客流 地铁出口 西单 mall 其他节点 西单商圈各节点人流量 西单 mall B B B B D B T T T D D 7 8 9 6 5 1 2 3 4 Pe d e s tr i a n C i r c u l a ti o n O f Xi d a n C a t

10、c h m e n t 1 0 , 7 0 61 1 , 3 2 2 2 8 , 9 2 2 2 6 , 0 0 6 3 5 , 5 9 8 3 , 4 9 4 9 , 3 4 8 1 9 , 9 6 6 2 4 , 3 2 0 0 5 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 1 5 , 0 0 0 2 0 , 0 0 0 2 5 , 0 0 0 3 0 , 0 0 0 3 5 , 0 0 0 4 0 , 0 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Pe o p le 2020/11/15 12 3、西单商圈行业市场情况概述 市场现状 西单现状 市场缺口 本项目的优势和发展机遇 人性化 购

11、物场所拥挤 没有可供消费者休息的场所 公共设施比较脏 商品档次不一致 部分商场服务态度差 缺少人性化元素 配套服务设施差 优质的服务 注重人性化设施及服务， 例如公共休息区，优质的 服务。 国际化管理 以本地百货和卖场的传统管理模式为 主 硬件维护、环境清洁和保安配套等方 面较差 缺乏与国际接轨的商业专 业化管理 顾客购物缺乏安全感 聘请或引进专业的国际化 商业管理 市场 推广 促销活动基本以返券为主 消费者对返券促销所带来的不便性日 益反感 新颖的市场推广宣传方式 组织更多时尚的市场推广 活动，吸引理智的消费者 品牌和店面 商品品牌雷同现象严重 内部店面分布比较杂乱，店面普遍比 较小 店面设

12、计不新颖 商业吸引的品牌不够丰富 缺乏一些有吸引力的国际 品牌 本项目在品牌上应该做到 既要延续西单自身的特点， 同时也要引进一些有吸引 力的品牌。 2020/11/15 13 商业名称 物业类型 营业面积 (万平方米 ) 商业类型 消费特征 楼层分布 开业时间 西单商场 独立商业体 3.4 传统百货 南楼以 35岁以上消费者及外 埠旅游者为主，北楼 25-35 岁运动用品消费 B1-5F 78年开业， 93-95年第一 次改造， 2003-2005年第 二次调整改造 西单购物中心 写字楼 +商业 0.6 传统百货 旅游者为主 1F-2F 1991年开业 华威大厦 （北京攻略） 3 时尚卖场

13、16-25岁韩日时尚消费 3F-8F 1997年左右开业 中友百货 写字楼 +商业 4 时尚百货 20-35岁时尚品牌消费 B2-8F 1999年 1月 西单文化广场 独立地下商业 3.2 时尚卖场 18-25岁时尚购物及娱乐消费 B1-B3 2000年， 2004年 6月改造 首都时代广场 写字楼 +商业 2.5 精品百货 25-40岁中高端品牌消费 B2-3F 2002年底开业， 2005年 10月美美百货入驻 君太百货 写字楼 +商业 6.3 时尚百货 20-35岁时尚品牌消费 B1-7F 2003年底 西单国际大厦 写字楼 +商业 1.6 待定 B1-7F 109婚庆百货 商业 +酒店

14、 3 主题百货 婚庆主题消费 B1-4F、 7F 2005年 5月 西单臵地星座 写字楼 +商业 1.5 街区型商业 商务餐饮休闲配套 B1-2F 2004年底 西单图书大厦 独立商业体 1.6 主题商业 图书文化消费 B1-4F 1998年 5月 西单明珠市场 写字楼 +商业 3.2 小商品卖场 16-25岁时尚小商品消费 B1-6F 2001年 7月 合计 33.9 2020/11/15 14 商业形态 营业面积 所占比例 百货 159000 47% 摊位式卖场 94000 28% 购物中心 25000 7% 主题商业 46000 14% 街区式商业 15000 4% 合计 339000

15、100% 47% 28% 7% 14% 4% 百货 摊位式卖场 购物中心 主题商业 街区商业 由上表可以看出，西单商圈经过调整虽已出现购物中心等新型商业形态，但其整体商业仍以百货 及摊位式卖场为主，仍旧未脱离传统商圈结构，升级版商业形态仍有很大发展空间。 商业形态及比例： 业态 营业面积 比例 零售 273900 81% 餐饮 54600 16% 休闲娱乐 10500 3% 合计 339000 100% 上表显示：西单商圈业态构成较为单一，零售业态是商圈内的绝对主力业态，餐饮休闲仅仅是零 售业态的必要配套。 81% 16% 3% 零售 餐饮 休闲娱乐 业态构成及比例： 2020/11/15 1

16、5 商业零售品牌 君太 中友 B2 B1 1 层 2 层 3 层 4 层 5 层 6 层 7 层 8 层 9 层 10 层 百盛 黛安芬 / 麦当劳 / 娜圣莎 肯德基 星巴克 百丽 / 爱步 / 卡 利亚里 / 莱茵 / m a x s tu d i o 汤尼威尔 / 皮尔 卡丹 / 路易诗兰 / 顺美 / 耐克 维纱曼 / 埃斯普 利特 / 阿桑娜 / 缇 妮维尼 / 衣恋 通用电气 海尔电器 美食中心 阿迪达斯 / 班 尼路 / 堡狮龙 /u 2 / 耐克 柒牌 / 罗马世 家 / 依文 / 里 奥波特 西单赛特 唯美 / 宏福 / 表业 / 同仁 堂 / 费加洛 骁野 / 罗马帝 王

17、/ 嘉若伦 / 奥 亚 / 阿山 胖依秀 / 金逸 / 贝拉维拉 / 格格 玛莉亚 / 卡美 多 / 金盾 / 蒂 斯化 阿迪达斯 / 探路者 耐克 / 诗婷 / 水孩儿 / 宝缦 常春藤 渝信川菜 肯德基 / 金象大药 房 / 星巴克 / 面爱 面 / 必胜客 周大福 / 哈根达斯 /B A T A / 百丽 维纱曼 / 奥索比诗 / 奥利 / 艾格 / O fu on /M .K.Kle i n 埃斯普利特 / 阿 桑娜 / a .v .v / 亚思 娜圣莎 / 璐比 / 安 莉芳 / 罗丝美 / 龙 笛 / i n g o n 鲁加诺 / 威可多 / 杰克琼斯 / 高尔普 必胜客 蔡美月

18、 佳贸礼品 雅秀格 台北巴黎 装修中 罗威婚纱 / 圣 罗兰 侬浓 / 屈臣氏 京客隆 装修中 餐饮 109 百货美美 首都时代影 城 / 吉野家 / 不见不散 康纳利 卓诺迪 1881 埃斯普利特 l a p a r g a y 荷绮轩 耐克 / 阿迪达 斯 / 锐步 / 星 巴克 同仁堂 / 哥弟 / 卓莱 / 高儿派 琪雅美容 爱儿玛玩 / 具 城 / 好伦哥 / 康康快餐 北斗星 手机大 卖场 西单商场 维纱曼 / 杰克 琼斯 / 百丽 / 百图 / 翠贝卡 接吻猫 / 艾格 尼诺里兹 / 汉 克梵尼 / 皮尔 卡丹 / 波斯登 西单商场超市 西单购物中心 B3 佐丹奴 思博高 埃古

19、/ 迪斯尼 / 屈臣氏 / 国宜 通讯广场 审美美发 山岚浩 和合谷 / 麦当 劳 / 涮涮锅 喵喵 诗婷 / 崇尚发艺 / 衣本色 / 飞飞小 屋 / 纯真传说 李宁 / 锋豪眼 镜 / 圣奈儿 茗兴园 茶庄 库房 小商铺 餐饮、娱乐 星巴克 / 碧欧泉 / 兰蔻 / 雅诗兰黛 / 英皇钟表 新华书店 / 依汶 顺美 / 歌德克依 / 九牧王 耐克 / 阿迪达斯 /K FC/ 合和谷 / 麦 当劳 艾格 / 埃斯普利 特 / 卡莎布兰卡 芒果 / 维桑曼 华润超市 宝姿 / 诗篇 / 朗姿 雅莹 / 范饴文 / 慕诗 / 娜尔思 / 影儿 国际 / 敦奴 / 庄 子 / 太和 G 2 0 0

20、 0 / 堡狮 龙 / 杰克 . 琼斯 / 埃斯普利特 奥西奴 / 多样 屋 / 罗莱 / 馨亭 银湾餐厅 / 正一 味 / 馄饨侯 / 呷哺 呷哺 美津侬 / 新百伦 / 李宁 / 阿迪达斯 /G - s ta r / 背靠背 麻辣诱惑 / 涵沛 / 正一味 / 敦煌老 马家牛肉面 韩国美发 / 索尼数码 / 纸老 虎 青鸟健身 办公 办公 各层主要租户品牌 注：加深的服装品牌为重复品牌 2020/11/15 16 消费客单价 君太 中友 B2 B1 1 层 2 层 3 层 4 层 5 层 6 层 7 层 8 层 9 层 10 层 百盛 内衣 100 - 1200 化妆品 200 - 1 0

21、0 0 国际品牌 1000 - 1 万 女性服饰品 500 - 3 万 男性装饰品 1000 - 3000 体育 用品 300 - 1000 女性休闲装 200 - 500 工艺美术 1 万 - 10 万、书 店 10 - 100 美食中心 8 - 30 儿童 / 休闲用品 100 - 300 男装 300 - 2000 西单赛特 珠宝 1 万 - 3 万 女装 400 - 1000 女装 200 - 800 鞋 100 - 800 运动用品 100 - 600 童装 50 - 250 餐饮 80 - 100 餐饮 珠宝 1000 - 8 万、 化妆品 20 - 800 、 女鞋 200 -

22、1000 少女装饰品 200 - 1000 时尚女装饰品 200 - 2000 女装 100 - 4000 男装 100 - 3000 婚纱摄影 3000 - 5000 餐饮 60 - 100 婚纱 1300 - 1600 婚纱摄影 5000 - 8000 装修中 婚纱摄影 2000 - 5000 超市 装修中 餐饮 109 百货美美 餐饮娱乐 服饰 1000 - 10000 服装 600 - 2000 装饰品 200 - 600 女装饰品 300 - 600 餐饮 20 - 50 手机专卖 700 - 5000 西单商场 鞋 300 - 500 休闲装 200 - 500 男装 400 -

23、4000 超市 西单购物中心 B3 服装 70 - 200 服装 100 - 400 服饰 70 - 200 餐饮 10 - 20 服装 100 - 200 服饰 100 - 400 服装 200 - 500 茶庄 库房 服饰（价格低） 彩绘 餐饮、娱乐 珠宝 1 万 - 3 万、鞋 200 - 8 00 化妆品 100 - 1 50 0 男性装饰品 200 - 2000 快餐 10 - 48 运动用品 100 - 1000 女装 100 - 800 超市 服务类 女性装饰品 100 - 2000 女性装饰品 200 - 1 6 0 0 内衣 50 - 700 休闲服饰及用品 100 - 20

24、00 家电 500 - 2 万 童装 40 - 20 0 床上用品 200 - 3000 运动休闲用品 100 - 2000 童装 50 - 200 、床 上用品 500 - 1200 数码产品 3000 - 4000 美容美发、 齿科、 娱乐 办公 办公 各层商品主要单价 600 - 1 000 0 400 - 2 000 200 - 2 000 200 - 2 000 200 - 1 500 200 - 1 000 100 - 5 00 餐饮 2020/11/15 17 餐饮娱乐 商业名称 餐饮面积 分布楼层 餐饮品牌代表 西单商场 1800 B1、 2F B1：吉野家、真功夫、好伦哥、有

25、乐和食、咪嘻咪嘻涮涮锅、康康快餐、鹭岛涮涮锅； 2F： 31口味冰淇淋等 西单购物中心 / 华威大厦 5000 8F 章鱼小丸子、福成肥牛、吉野家、正一味、麻辣味觉、台湾大姑妈馄饨、老北京、成都 小吃、面老大、诚信居套餐、兰州拉面、咪嘻咪嘻、鸭血粉丝汤 中友百货 6500 8F、 B1、 1F B1：和合谷、麦当劳、肯德基、季诺咖啡、 DQ冰淇凌； 1F：元绿回转寿司、星巴克； F8：除原有美食广场外，增 麻辣诱惑 西单文化广场 3000 B1-B2 B2：香香美食街（小毕妈涮吧、欧雷卡休闲餐厅、香百味粥饼店、正一味拌饭、味溪村 香港名吃屋等）； B1：天府豆花庄、呷哺呷哺、味百咖喱、赢佳火锅

26、、宏良粥店； 下沉层：回转寿司、仙踪林（ RBT） 首都时代广场 5000 B1 B1：元绿寿司、凯丝恩贝、品奇 Pizza、咪嘻咪嘻涮吧、吉野家 DQ、星巴克、不见不散 茶餐厅、尚品小笼包、面爱面、正一味 君太百货 10300 B1、 1F、 7F B1：嘉景轩港式茶餐厅、多乐之日、时时乐、一茶一座、面包新语、星巴克、美真香、 凯丝恩贝、御食园、天福茗茶、贝尔多爸爸泡芙工坊、肯德基、面爱面、 DQ、乐杰士、 水果捞、 Pizza Hut； 1F：哈根达斯； 7F： 麻辣诱惑 、正一味 西单国际大厦 3000 7F 渝信川菜 109婚庆百货 5500 2F、 7F 2F： Pizza Hut；

27、 7F：香鱼家、吉野家、金达莱烧烤、台湾一品牛肉面、老北平菜馆； 2F：黄记煌 西单臵地星座 8000 B1-2F 王品台塑牛排 、 俏江南 、 文府大厨 、 Jays Corner街角生活西餐厅 、赛百味、 TIAMO意大利冰淇凌、 潮京鲍翅馆 、壹贰叁咖啡 西单明珠市场 6500 B1、 6F B1：元盛元拉面、韩嘉味快餐水吧、麦当劳、吉野家 DQ、美美涮吧； 6F：家家粗粮王 合计 54600 以快餐为主、兼有少数 中式正餐 和 高档商务宴请餐厅 2020/11/15 18 市场租金水平 百货商场扣点范围 1030%，根据业态不同，扣点范围有较大差异 餐饮类业态流水扣点为 1020% 服

28、装皮具类业态的扣点要高于餐饮业，通常为 2030% 化妆品类主要有两种合作方式：对于国际一线品牌一般采取百货经销的方 式；对于经销商一般采取扣点的方式，一般为 20% 专业市场的租金分为几类： 西单文化广场： 3.720元 /日 .平方米 华威商场： 33 47元 /日 .平方米 街边专业店： 100元 /日 .平方米 2020/11/15 19 消费客层 时尚青年： 年龄层偏低，大多集中在 16-25岁左右； 社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主； 消费观念新，乐于尝试新事物、新产品； 对时尚资讯敏感，品牌意识强； 具有较强的好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈 日常消费以

29、吃喝玩乐为主，消费比例依次是：餐饮消费 31.3%；化妆品、 服装消费 12.1%； 娱乐、交际和影视支出占 10.9%。 商旅人士： 人群来源广泛 人群层次多样化、消费能力多元化； 注重游览、购物过程中的感受，追求新鲜的体验； 一次性消费比例大，重复光临消费的机率较小； 以餐饮消费和购物消费为主，娱乐消费比例低； 受购物氛围影响冲动性消费所占比例较大。 2020/11/15 20 办公人群： 年龄大多在 25-45 之间，受教育程度较高； 月收入约在 3000-1.5 万之间； 消费观念较新，消费需求较强； 工作日消费行为集中，消费频度较高，且以午餐及晚间休闲娱 乐消费为主； 追求体面的、个

30、性化消费感受； 品牌理念较强，注重产品与服务品质及消费环境； 有团体消费及商务消费需求。 居住人群： 在西单消费的周边常住人群范围较广，涉及西城、海淀 等区，区内常住人群有相当一部 分为机关、企事业单位及军队工作人员； 该部分人群以家庭团体消费为主； 周边常住居民的餐饮消费以中式正餐为主。 2020/11/15 21 总结： 作为城市级商圈，西单无论从商业规模、分布密集程度还是人流构成、商 业 氛围等方面都已相当成熟！ 作为较早形成的商圈，西单从商业形态、业态组合、消费构成、物业结构 等方面都已显现出单一、不足和局限！ 作为生命力旺盛的商圈，西单已开始进入 “ 丰富商业形态 ” 、 “ 调整商

31、业 结构 ” 、 “ 提升商业品质 ” 的蜕变和新生！ 2020/11/15 22 4、西单商圈竞争项目情况概述 中友百货 商 场 定 位：中档以上时尚品牌消费 开 业 时 间： 1999年元旦 营 业 面 积：近 4万平方米 单 层 面 积： 4000平方米左右 年均营业额： 10亿以上 日均客流量：平日 3.5万，节假日近 10万 停 车 位： 100余个地下车位 商 品 档 次：中档偏上 消 费 客 群： 20-35岁 经 营 特 点：返券、延长夜间营业时间 楼层分布 美食天地 8F 家居、家电通讯 7F 休闲、牛仔、运动、户外 6F 少女流行服饰 5F 职业白领服饰 4F 精品品牌女装

32、、配饰 3F 男士精品服饰 2F 化妆品、珠宝、鞋、箱包皮具 1F 运动用品、快餐、咖啡 B1 超市、美发、健身、停车 B2 业态比例 基本资料 83% 16% 1% 零售 餐饮 休闲娱乐 2020/11/15 23 君太百货 商 场 定 位：时尚品牌消费 开 业 时 间： 2003年底 营 业 面 积： 6.3万平方米 单 层 面 积： 7000余平方米 年均营业额： 9.5亿左右 日均客流量：平日 1.5-3万，节假日近 6-8万 停 车 位： 250余个地下车位 商 品 档 次：中档偏下 消 费 客 群： 20-35岁 经 营 特 点：经常性返券促销 楼层分布 家居生活用品、餐饮 7F

33、休闲、牛仔、运动、户外 6F 少女流行服饰 5F 职业白领服饰、内衣等 4F 时尚女装配饰、美发美甲 3F 男士正装、休闲服饰 2F 化妆品、珠宝、鞋、眼镜、甜品 1F 快餐、咖啡、个人护理用品、甜品 B1 停车场 B2-3 业态比例 基本资料 84% 15% 1% 零售 餐饮 休闲娱乐 2020/11/15 24 时代广场美美百货 商 场 定 位：国际品牌、精品百货 开 业 时 间： 2005年 10月美美百货入驻 营 业 面 积： 2.5万平方米 单 层 面 积： 5000平方米左右 年均营业额：不详 日均客流量：平日 8000-1.2万，节假日近 3万 停 车 位： 300余个地下车位

34、商 品 档 次：中高档 消 费 客 群： 25-40岁 经 营 特 点：品牌形象、服务、环境 楼层分布 知名品牌 暂未营业 3F 2F 国际 1、 2线品牌副牌 1F 快餐、咖啡、茶餐厅、甜品、影院 B1 SONY展示、美发、保健等 B2 业态比例 基本资料 65% 16% 19% 零售 餐饮 休闲娱乐 停车场 B3 2020/11/15 25 未来一年区域新增项目：美晟国际中心 基本资料 总 体 建 筑 面 积： 111687平方米 写字楼建筑面积： 43349平方米 商 业 建 筑 面 积： 45122平方米 商 业 楼 层 分 布： B1-5F 项 目 停 车 位： 566个地下车位 意

35、 向 商 户： 伊势丹百货 预 计 交 房 时 间： 2007年 7月 预 计 开 业 时 间： 2007年底或 2008年初 2020/11/15 26 5、西单 MALL差异化需求分析 定位差异化 价格 2000以上 2000 1500 1000 500 时尚性 1西单商场 2西单购物中心 3 四季商城 4 百盛 5中友 6美美 7君太 8美晟 9西单 mall 9 2 8 7 5 6 4 3 1 市场空白点 2020/11/15 27 消费需求差异化 需要大型青年活动广场和时尚潮流聚集地 需要体验更多、更新的餐饮、娱乐、互动的项目和生活方式 高科技潮流数码产品的集散地 健康时尚的健身中心

36、 大型、现代化、舒适和享受体验的电影院 创新和大胆的体验式购物场所 2020/11/15 28 消费群体差异化 2020/11/15 29 2020/11/15 30 2020/11/15 31 2020/11/15 32 2020/11/15 33 西单 MALL 1 2 3 4 产品定位差异化 传统百货的升级版本； 更多的餐饮、休闲、服务空间； 更好的购物环境； 更大的展示空间； 更体贴的购物体验； 功能需求的差异化 增加餐饮业态，丰富餐饮 种类 吃的天堂 增加休闲娱乐功能，使之 具备年轻人欢聚功能 欢 聚时刻 消费品牌的差异化 ZARA等国际新品牌的大力引入 既有传统百货大众品牌，亦有个

37、性 小众化品牌 消费群体差异化 80后的年轻化、品味 化典型特征 总结 二、西单 MALL项目 SWOT分析 2020/11/15 35 1、西单 MALL项目条件解读 基本资料 总 体 建 筑 面 积： 206082平方米 写字楼建筑面积： 14930平方米 酒 店 建 筑 面 积： 33206平方米 商 业 建 筑 面 积： 113290平方米 商 业 楼 层 分 布： B2-11F 餐 饮 楼 层 分 布： 6F-8F 项 目 停 车 位： 1000余个 预 计 交 房 时 间： 2007年 4月 预 计 开 业 时 间： 2007年 10月 西单北大街体量最大、楼层分布最多 的商业项目

38、；唯一的购物中心型商业 资料解读 西单北大街面积最大、最集中、环境 最好、停车位最多的饮食休闲场所 区域内未来最先入市的商业项目 西单北大街规模最大的、集写字楼、 酒店、商业于一体的综合公建项目 2020/11/15 36 2、西单 MALL项目 SWOT分析 Strength 优势分析 Weakness 劣势分析 S1.项目毗邻长安街，交通便利，公共交通及轨道交通极为便利，多重有效交通路网 将迅速便捷地带来大量餐饮消费人群； S2.西单商圈成熟度较高， 20-40万人次 /天的人流量成为北京一流的黄金商圈，这些 巨大的人群将成为区域餐饮的目标人群； S3.在西单商圈内，本案的餐饮体量具有绝对

39、的优势，为增加餐饮的经营品种和品牌 可选择性提供有效的支持； S4.本案作为综合项目，由酒店、写字楼、商业三部分构成，多元化的人群为本案餐 饮提供多样化的需求； S5.本案建筑设计独具匠心，餐饮部分室内空间设计具有较强的空间美感，有利于餐 饮聚合人气； S6.本案独具跨越 6层的飞天滚梯，极具吸引力和体验性； S7.本案自持经营，有效保证了商业的统一规划和统一经营，利于商业的长期发展。 W1.本案餐饮体量近 3万平方米，其比例之高，是西单商圈内所少 见的，准确的餐饮定位和招商将是本案餐饮成功运营的关键； W2.本案餐饮位于商场的较高楼层、 6-8层，引流问题将成为后期 经营的核心问题； W3.

40、本案的车位将受到餐饮业态的严峻挑战； W4.本案餐饮面积的使用率不高，将会给后期招商带来一定的压力 ； W5.本案原有餐饮铺位分割方案没有针对性，深度不足，在后期招 商过程中有可能面临较大调整； Opportunity 机会分析 Threat 威胁分析 O1.西单商圈在不断调整，逐渐从传统商业模式转向现代化商业模式，本案的成功运 营将成为西单商圈新时代的标志，尤其是餐饮业态，很可能成为转折的起点； O2.发展商超强的实力和自持经营的决心，将成为本案餐饮顺利招商和经营的基石； O3.目前西单商圈内，多元化、多层次的目标消费人群对餐饮的需求不仅仅只停留在 餐饮消费的初级阶段，不断提升对餐饮服务和体

41、验用餐的需求，为区域餐饮的质变 提供历史机遇； O3.借助 2008年北京奥运的影响力，西单商圈将面临范围更大的、更加多元化的消费 需求，为本案餐饮有望成为北京餐饮的名片。 T1. 现有商圈的衰退以及传统老化的经营模式、单一业态组织， 无序的经营管理等已深入人心，本案将面临破旧立新的历史责任， 如何改变西单商圈在人们心中的主观印象将面临较大挑战； T2.商圈内项目众多，激烈的商业竞争将不可避免，如何在激烈的 竞争下生存和发展，也是本案认真思考的重点； 2020/11/15 37 3、与东方新天的比较分析 东方新天地 西单 Mall 相 似 处 位于京城两大城市级商圈之王府井商业街； 提升王府井

42、商圈的地标性项目； 集写字楼、酒店、商业于一体的综合项目； 商业体量 10万平米 有地铁轨道交通的支持 定位：城市中心商业购物中心 位于京城两大城市级商圈之西单商业街； 西单商圈第三次改造升级的代表； 拥有写字楼、酒店及商业的综合性物业； 商业体量约 11万平米； 有地铁轨道交通的支持 定位：城市中心商业购物中心 差 异 点 具有 500米以上的、沿中国第一街 长安街 的展示面，地标效应及广告效应无可比拟； 李嘉诚具有华人商界代表的地位和品牌效应， 并有运营大型商业的经验； 外立面沿西单北大街展开，无长安街展示 面优势； 开发商欠缺运营、管理大型商业的经验； 总 结 东方新天地良好的展示性注定

43、其对国际级大品牌有较强的吸引力，进而使之发展为京城即王 府饭店、国贸中心之后的第三大国际品牌聚集地。 西单商圈巨大的人流优势及浓厚的大众化消费氛围为本案奠定了基础调性。 三、西单 MALL项目的产品和功能定位 2020/11/15 39 1、西单 MALL项目目标消费客户特征 一、蔑视传统、藐视权威。西单的消费群体是现实主义的一代，对他们而 言，靠简单的传统文化崇拜来打动他们的可能性是微乎其微的。 二、个性至上。他们得到了越来越多的机会和方式来体现和表达自己的声 音、价值，这促使他们对个性张扬的保护。 三、讲究情调、品位和生活质量。 “ 80后 ” 群体接触的信息空前丰富， 他们认为生活不只是

44、挣钱、不只是吃饱穿暖，他们更加讲究品味、注重生活 质量。 四、更宽容、更多元化。长期浸泡在多元化的物质状态中，对于新、奇、 异的事物更为敏感，具有了更多的可塑性，更具有宽容精神。 五、欣赏前卫、追逐时尚。喜欢通过对前卫、时尚的追逐，来展现个性魅 力，表达对现实的叛逆以及掩盖矛盾情结和不确定性下的精神焦虑。喜欢炫 耀个体特性及品味，而不是财富。 2020/11/15 40 200 200- 500 500-800 800-1000 1000 高端客户 成熟家庭、女性 月光族、青年家庭 啃老族、单身族 大中学生、青少年 消费客层 消费客单价 项目目标消费客层和 客单价区间 消费特征 2020/11

45、/15 41 年龄特征： 1535 年龄段 15-18 19-23 24-30 30-35 比例 15% 35% 35% 20% 客单价特征： 3001200 客单价区间 200 200-500 500-800 800-1200 比例 10% 40% 30% 20% 2020/11/15 42 2、西单 MALL项目产品属性 文化属性： 北京乃至全国范围内极具影响力的 80、 90后青少年、嘻哈一族、潮流青年 和老顽童的时尚 “ 朝圣地 ” ，推崇的是自由、张扬、自我、时尚和品味的文化 内涵；将成为永不落幕的潮流发布会、自由交流和品味文化的俱乐部、街头嘻 哈和高雅艺术的混合平台和国内潮流时尚的

46、风向标。 消费属性： 打造时尚消费、品味消费和休闲消费的符合平台，重点满足目标消费者享 乐层面的消费需求，通过不断的聚集和提升时尚性元素，为新一代消费客户量 身定制消费习惯。 2020/11/15 43 3、西单 MALL项目功能属性 消费功能属性 潮流、时尚、新奇、多样、变化、个性 休闲功能属性 交友、休憩、感性、趣味、表演、活动 娱乐功能属性 快速、简洁、刺激、多样、发泄、互动 交流功能属性 自由、舒适、便利、享受、互动、尊重 餐饮功能属性 新鲜、奇异、特别、快捷、舒适、互动 2020/11/15 44 4、西单 MALL项目的目标定位 流行前线、时尚领地 年轻人的流行街市 知名时尚品牌展

47、示体验中心 潮流文化和新文化的传播中心 多样化、新奇特的美食中心 聚会交流、结朋交友的享乐中心 创意展示和交流中心 品位文化、追逐个性的消费中心 西单商圈的龙头和地标 北京乃至全国的流行商业标杆 四、西单 MALL项目的商业业态规划定位 2020/11/15 46 1、西单 MALL项目主题定位 西单 MALL的定位和主题应该为 “Happy street”。 目前西单商业的主要特点： 第一组主要消费群年龄集中在 18-24岁。由于部分 “ 啃老族 ” 的特点，所以具有较高 的有效消费力，他们对流行商品，比较热衷，同时容易接受新鲜事物和文化。 第二组主要消费群年龄主要集中在 25-35岁，他们

48、有的刚参加工作，有的刚刚组织家 庭（尚无孩子），所以他们具有 “ 月光族 ” 的特点，希望享受品质生活。 未来西单的需求趋势 希望能够有更多的消费体验，西单 mall可以用灵活广泛的推广活动来填补目前西单 商业区体验式消费空白。 希望有更多餐饮区来提供就餐聚会和休闲的场所。 希望能够有国际潮流品牌的旗舰（ 2-3层）展示。 希望有高质的推广宣传活动引导消费，而不是一味的打折活动、价格战。 2020/11/15 47 HAPPY STREET欢乐街市、潮流之源 Hhappy 欢乐、愉快 high 高、兴奋 hip hop 嘻哈文化 Sstyle 方式、样式 source 源头 sex appea

49、l 性感 Saturday 星期六 2020/11/15 48 楼层主题定位（星座？） B2 “秋叶源 ” （电子、数码、通讯产品展示、销售、发布） B1 丽人街 （个人护理、香水、保养品、内衣等） F1-F2 时尚街 （国际时尚女装、进口女装、旗舰店） F3 潮流街 （大众品牌女装和饰品等） F4 动感街 （休闲、运动、户外、男装等） F5 创意市集 （牛仔、日韩潮流、创意小店、玩具等） F6 创意食坊 （亚洲知名餐饮品牌旗下的创新餐饮模式） F7 第四食馆区 （国际美食、魔术） F8 吃多玩乐 （电玩、美食广场、 Hip-Hop文化） F9 健康俱乐部 （康体健身、 SPA） F10-11

50、 娱乐天地 （数码影院及相关产品） 2020/11/15 49 2、西单 MALL项目业种分类规划 潮流名店 钟表 /珠宝 /时装旗舰店 时尚服饰 时尚女装 /内衣 /时尚配饰 /休闲 /男装 /运动户外 /童装玩具 生活品味 个人护理 /香水 /家居生活 /影音设备 /书籍 /音像 /礼品 /电子数码 /美容美体 /SPA/健身 创意集市 牛仔部落 /创意坊 /涂鸦廊 /音乐吧 /日韩天地 中西美食 创意食坊 /第四食馆区 /吃多玩乐 /咖啡美点 /甜品精选 /便利快餐 /特色餐厅 玩乐天地 嘉禾数码影院 /世嘉电玩 /魔术屋 /动漫乐园 服务设施 银行 /提款机 /旅行社 /花店 /便利店

51、 2020/11/15 50 3、西单 MALL项目垂直业态规划 2020/11/15 51 4、西单 MALL项目水平业态规划 B2“秋叶源 ” 服务设施 : BANK Tong Ren Tang ATM 7-11 Flower store 书籍 /音像 /礼品： 思考乐书局 精彩飞扬 礼品 杂志 办公用品 便利快餐： 肯德基 麦当劳 必胜客 吉野家 味千拉面 面爱面 东方既白 电子数码： AV Life SONY Lifestyle Store Apple Ipod KINFIC Oregon Scientific Samsung Tai Lin Universal Audio&Video

52、 Center Xidan Science &Technology City 2020/11/15 52 B1丽人街 内衣秀： -戴安芬 -爱慕 -欧迪芬 -CK -La clover -婷美 -桑扶兰 -曼尼芬 香水： -CK -BVLGAR -KENZO -HUGO BOSS -丝夫兰 形象设计 /美甲： -莎茜美甲 -皇室美甲 -形象设计室 个人护理 /超市 : -碧欧泉 -植村秀 -M.A.C -安娜苏 -欧伯莱 -美宝莲 -max factor -red earth -Aqua -兰芝 -欧莱雅 -高丝 -百草集 -玉兰油 -露得清 -一朵 -Marionnaud -莎莎 -薇姿 -

53、The Body Shop -Watsons 2020/11/15 53 F1时尚街 时装旗舰店： -Bestseller -Esprit -Marionnaud -Novo -Sephora -Tommy Hilfiger -Zara -C&A 钟表 /珠宝 /时尚配饰： -Omega -Rolex -施华洛世奇 -Folli Follie -Enzo -Agatha -Time Zone -流利工坊 时尚女装： -Armani Exchange -Artini -Cerruti Jeans -Charles Jourdan -CK Jeans -Episode -Genten -Lacos

54、te Miss Sixty Moiselle Miu miu Max&co Marisfrolg 甜品精选： -Haagen Dazs 2020/11/15 54 F2时尚街 时装旗舰店： -Bestseller -Esprit -Marionnaud -Novo -Sephora -Tommy Hilfiger -Zara -C&A 咖啡美点： -星巴克 -水果捞 钟表 /珠宝 /时尚配饰： -Omega -Rolex -施华洛世奇 -Folli Follie -Enzo -Agatha -Time Zone -流利工坊 -Guess 时尚女装： -Charles River -Energi

55、e -Fornarina -Jessica -Kookai -Mango -Max Studio -Morgan -Piombo -Scofield -Mng -Fcuk -G-star -FA:GE -Sisley -宝姿 -木真了 -上海徐 2020/11/15 55 F3潮流街 时装旗舰店： -Bestseller -Esprit -Only -Vero Moda -Jack Johns 钟表 /珠宝 /时尚配饰： -Time Zone -流利工坊 -Guess -Swatch -百丽 -斯加图 -天美意 -接吻猫 -暇步士 甜品精选： -D Q -芝士蛋糕店 -BreadTalk -美

56、国 31冰淇淋 家居生活： -无印良品 时尚女装： -依恋 -Theme -Cushow -翠贝卡 -百图 -Teenie weenie -Punky fish -Missk -艾格 - 2000 -欧时力 -季候风 -Pink mary -Colour 18 -Cozzi -Azona -A02 -爱特爱 -淑女屋 2020/11/15 56 F4动感街 运动 /户外： Adidas Columbia Converse Fila Le coq sportif Kappa Mizuno New Balance Nike Nike 360 Pepsi Sports Puma Reebok The

57、 North Face Timberland 休闲 /男装： Seven Days Gentle Mark Fair whale S.B.Polo Jockey Jeep 马克华菲 Levis Lee Redtaps MissSixty 法文箱子 第五街 流行便服 /时尚配饰： -Ecco -Adidas Bag -Nike Bag -米奇 -Elle -Polo -Snoopy -Shes 特色餐厅： -季诺意餐 -星期五餐厅 影音设备： -Sony/Lg/Bose 2020/11/15 57 F5创意市集 运动 /户外： Adidas Columbia Mizuno New Balance

58、 Nike 360 Pepsi Sports Puma Reebok The North Face Timberland 日韩天地： -日韩创意服装 /服饰 -日韩生活用品 /用具 -日韩报纸、杂志 -日韩漫画 /音像 -日韩包 /鞋 牛仔布落： -Apple -霸斯腾 -Jive -其他牛仔服装 /配饰 特色餐厅： -江户川 -元禄回转寿司 童装 /玩具： -Hello Kitty -猫和老鼠 -芭比 -乐高 -迪斯尼 创意坊： -可口可乐生活店 -陶艺吧、绘画吧 -创意饰品 2020/11/15 58 (香港零售 )/零食物语 /许留 山水果捞 （新加坡） /面包新语 （澳门茶餐厅） /葡

59、京 茶餐厅 Cafe/Kosmo/檀岛咖啡 影院售票处 日韩天地 港澳台开放式 特色美食零售区 （香港快餐） /大 家乐 /美心快餐 /阿 二靓汤 /避风塘等 （台湾火锅） /丰滑火 锅 台湾涮涮锅 /铜锣饼 （台湾） /台南美食街 F6创意食坊 2020/11/15 59 韩国烧烤 /乡村土 城 /克莱家快餐 /LOTTERLA 国际私房菜 /牛车 水 /非常越 / 焦叶 韩村先农汤 /泰国鱼蛋粉 新加坡快餐 /翡翠拉面小龙包 水吧 /珍珠奶茶 日本纸火锅 /居酒屋 魔术屋 动漫乐园 升级版中餐 /愉家 /麻 辣诱惑 /鼎鼎香 快餐 /卡拉 热狗 意大利 PIZZA F7第四食馆区 2020

60、/11/15 60 F8吃多玩乐 世嘉 （快餐） /MINI 比萨 /吉野家 （餐厅） Hello Ketty动漫餐厅 /NBA City运动主题餐饮 （零售） /贴纸拍照 /多啦 A梦 /樱 桃小丸子 /奥运福娃 （零售） /电玩、 电子漫画、 CD等 廊吧 /音乐网吧 （快餐） /康师傅私房牛肉面 /合利屋 世嘉 /KFC饮料站 涂鸦廊 （零售）创意冰淇淋店 /巧 克力店 /DIY手工坊 2020/11/15 61 1603.49 959.68 美容 /SPA： -美丽田园 -贝黎诗 -海洋洋 -思妍丽 -自然美 -凤仪轩 愈加 /纤体： -玛花纤体 -蓝衣天使瘦身 F9健康俱乐部 202

61、0/11/15 62 F10/F11嘉禾数码影院 2020/11/15 63 5、西单 MALL项目业态规划指标 业态规划指标： 潮流名店 +时尚服饰 +生活品味 +创 意市集 +中西美食 +玩乐天地 +服务 设施（ 7大类 22小类 246间商铺） 2% 9% 14% 1% 1% 5% 4% 1% 3% 1% 1%1% 2% 4%1%2%1%0%0% 5% 6% 6% 2% 2% 1% 2% 3% 17% 2% 1%1% 钟表/珠宝 时装旗舰店 时尚女装 内衣秀 时尚配饰 休闲/男装 运动/户外 童装/玩具 个人护理超市 香水 家居生活/影音设备 书籍/音像/ 礼品 电子数码 美容美体/S

62、PA /健身 形象设计/美甲 牛仔部落 创意坊 涂鸦廊 音乐吧 日韩天地 创意食坊 第四食馆区 吃多玩乐 特色餐厅 零售, 5 9 . 5 0 %餐饮, 2 1 . 4 0 % 娱乐, 1 9 . 1 0 % 零售 餐饮 娱乐 潮流名店, 1 1 . 3 0 % 时尚服饰, 2 6 . 4 0 % 生活品味, 1 3 . 3 0 %创意市集 , 7 . 9 0 % 中西美食, 2 1 . 4 0 % 玩乐天地, 1 9 . 1 0 % 服务设施, 0 . 6 0 % 潮流名店 时尚服饰 生活品味 创意市集 中西美食 玩乐天地 服务设施 2020/11/15 64 6、西单 MALL项目品牌配臵

63、规划 五、西单 MALL项目的招商策略 2020/11/15 66 1、西单 MALL项目招商策略的基本原则 第一基本原则：维护购物中心的产业经营黄金比例。 第二基本原则：维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终 注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 第三基本原则：招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。 第四基本原则：可以加强经营控制力度，有利于长期经营；合作模式以联营 扣点、租赁相结合。 第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则。 第六基本原则：购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴 线（或线性步行街）的端点。 第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。 “ 以点代面，特色经营 是购物中心 特别是超大型综合性购物中心的经营特点。 第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。可以理解为 “ 先做人气