解读龙湖体验区景观与装修设计

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1、主 讲 人 曹 海 瑛解 读 龙 湖 体 验 区 景 观与 精 装 修 设 计 管 理 1 龙 湖 的 体 验 式 营 销1 售 楼 处 和 样 板 房 装 修 设 计 管 理 流 程一 体 验 区 景 观 设 计 管 理 2 售 楼 处 和 样 板 房 装 修 设 计 阶 段 性 成 果 及 管 控 要 点4 体 验 区 景 观 设 计 管 理 关 键 点 分 析目 录 二 样 板 房 装 修 设 计 管 理 3 体 验 区 装 修 项 目 管 理 关 键 点 分 析 4 龙 湖 装 修 设 计 管 理 案 例 解 析3 体 验 区 设 计 阶 段 性 成 果 及 管 控 要 点 2 体 验

2、 区 景 观 设 计 管 理 流 程5 龙 湖 示 范 区 设 计 管 理 案 例 解 析总 结 向 龙 湖 学 什 么 景 观 效 果 /成 本 控 制示 范 区 /客户 敏 感 点品 质 /价 值关 键 词 关 键 节 点 /样 板 带 路 一 体 验 区 景 观 设 计 管 理 景 观 1、 龙 湖 的 体 验 式 营 销 体 验 式 营 销 的 价 值 体 验 式 营 销 的 特 点 客 户 敏 感 点 分 析 体 验 动 线 体 验 的 包 装 龙 湖 体 验 区 的 选 址 和 定 位 景 观 体 验 式 营 销 的 价 值 ： 情 景 体 验 式 营 销 为 消 费 者 创 造

3、了 一 个 “ 全 景 体 验 ”的 过 程 ， 在 这 里 ， 购 房 者 不 仅 能 看 到 居 住 的 硬 件 标准 、 工 程 质 量 、 房 屋 结 构 ， 还 能 体 会 到 入 住 后 的 物业 服 务 、 家 居 景 观 。 景 观 “ 体 验 式 营 销 ” 的 特 点 ：（ 1） 关 注 顾 客 的 体 验（ 2） 以 体 验 为 导 向 设 计 、 制 作 和 销 售 产 品（ 3） 顾 客 既 是 理 性 的 又 是 情 感 的（ 4） 体 验 要 有 一 个 “ 主 题 ” 景 观 客 户 敏 感 点 分 析u客 户 敏 感 点 的 分 类 ：1） 、 客 户 敏 感

4、 点 从 发 生 节 点 上 可 以 分 为 购 房 决 策 敏 感 点 和 使 用 功 能敏 感 点 。 使 用 功 能 敏 感 点 又 可 分 为 交 房 敏 感 点 、 装 修 敏 感 点 、 居 住 行 为 敏 感点 、 精 神 敏 感 点 。2） 、 客 户 敏 感 点 从 性 质 上 可 以 分 为 “ 保 健 ” 敏 感 点 和 “ 激 励 ” 敏 感点 。 景 观u发 现 敏 感 点 的 方 式 :用 归 纳 的 方 法 和 演 绎 的 方 法 。u敏 感 点 的 筛 选 标 准 ：敏 感 点 之 所 以 敏 感 ， 必 须 至 少 满 足 以 下 两 个 条 件 之 一 ：1

5、） 从 客 户 角 度 ， 发 生 频 率 高 或 对 客 户 核 心 价 值 的 影 响 强 度 大 的 点 ；2） 从 开 发 商 角 度 ： 容 易 出 差 错 或 变 化 时 容 易 引 起 不 满 足 规 范 要 求 和公 司 配 置 标 准 的 点 。u敏 感 点 的 作 用 ：将 可 以 标 准 化 的 设 计 元 素 、 施 工 方 案 、 营 销 手 法 进 行 固 化 ， 变 成 标 准动 作 ， 对 历 史 项 目 出 现 的 一 些 不 足 进 行 系 统 总 结 ， 做 到 在 新 项 目 中 不 再 出 现 同 样 的 问 题 。 景 观 如 何 让 客 户 通 过

6、 感 官 对 售 楼 处 、 样 板 房 、 工 地 建 立 统 一 的 体验 ， 是 实 施 体 验 式 营 销 的 关 键 。体 验 区 客 户 参 观 流 线 ： 停 车 场 售 楼 处 体 验 区 样 板 房 （ 售 楼 处 ）体 验 动 线 景 观 体 验 区 的 包 装1） 、 体 验 区 的 外 沿 包 装2） 、 体 验 区 的 围 板3） 、 工 地 包 装4） 、 体 验 区 的 氛 围 展 示 包 装 景 观 龙 湖 体 验 区 的 选 址 和 定 位1） 体 验 区 的 设 计 范 畴 与 特 征2） 体 验 区 的 选 址 原 则3） 体 验 区 的 定 位 与 设

7、计 景 观 1） 体 验 区 的 设 计 范 畴 与 特 征体 验 区 的 设 计 范 畴 ： 包 括 售 楼 处 、 样 板 房 、 体 验 区 ； 涉及 建 筑 设 计 、 装 修 设 计 和 景 观 设 计 。 景 观 1） 体 验 区 的 设 计 范 畴 与 特 征体 验 区 的 特 征 ： 包 括 显 性 和 隐 性 特 征 。显 性 特 征 ： 规 划 设 计 、 建 筑 设 计 、 装 修 设 计 、 景 观 设 计 、导 示 系 统 和 灯 光 设 计隐 性 特 征 ： 五 种 体 验 式 模 块消 费 者 的 感 官 、 情 感 、 思 考 、 行 动 和 关 联 景 观客户

8、到达本项目便捷满足全项目整体施工组织满足全项目营销进度客户从体验区入口到达售楼处和样板楼动线直接、合理 、舒适体验区 2） 体 验 区 的 选 址 原 则交 通 便 捷 性 原 则楼 盘 形 象 展 示 性 原 则客 户 体 验 原 则 景 观 3） 体 验 区 的 定 位 与 设 计u定 位 与 建 筑 风 格 :示 范 样 板 楼 与 售 楼 处u定 位 与 物 业 业 态 选 择 景 观 2、 景 观 设 计 管 理 流 程l 景 观 设 计 管 理 流 程 及 要 素l 景 观 设 计 合 作 单 位 管 理l 景 观 设 计 计 划 管 理 景 观 设 计 管 理 是 高 增 值 工

9、 作 ， 有 四 大 工 作 要 素 景 观 l景 观 设 计 合 作 单 位 管 理 合 作 单 位 的 选 择 合 作 单 位 的 评 价 合 作 单 位 资 源 库合 作 单 位 的 选 择 建 立 供 方 资 源 的 考 察 、 选 择 、 评 价 管 理 标 准 ， 对 资 源进 行 动 态 管 理 ， 以 保 障 分 供 方 的 服 务 质 量 符 合 需 求 。考察入库招投标评价确定 景 观 l景 观 设 计 计 划 管 理 ：1、 按 公 司 年 度 目 标 和 一 级 计 划 ， 分 解 部 门 二 级 和三 级 计 划 。2、 形 成 部 门 年 度 计 划 、 月 度 计

10、 划 、 周 计 划 。3、 形 成 项 目 计 划 。4、 形 成 资 金 计 划 。 景 观 l体 验 区 景 观 设 计 风 格与 建 筑 风 格 相 协 调 。与 物 业 业 态 匹 配 。 第 一 部 分 3、 景 观 设 计 阶 段 性 成 果 及 管 控 要 点 l 景 观 设 计 启 动 阶 段 (8个 点 ）l 景 观 概 念 设 计 (7个 点 ）l 景 观 方 案 设 计 (10个 点 ）l 景 观 扩 初 设 计 (10个 点 ）l 景 观 施 工 图 合 图 阶 段 (2个 点 ）l 景 观 施 工 图 设 计 (7个 点 ）l 景 观 施 工 图 交 底 及 施 工

11、 配 合 阶 段 (8个 点 ） 景 观 l示 范 区 景 观 设 计 启 动 阶 段 调 研 与 准 备 ：准 备 工 作 草 图 ， 收 集 关 于 基 地 现 状 和 特 点 的 草 图 ；实 地 勘 察 、 基 地 资 料 分 类 记 录 ；制 定 项 目 设 计 计 划 ；提 出 景 观 设 计 思 路 和 理 念 ；拟 定 景 观 设 计 合 同 和 设 计 任 务 书 ；开 展 景 观 设 计 单 位 的 邀 标 工 作 ；确 定 景 观 设 计 单 位 。 景 观 l景 观 概 念 设 计 阶 段 体 验 区 设 计采 用 意 向 图 片 ， 描 述 景 观 的 整 体 调 性

12、 ， 描 述 关 键 景观 节 点 ； 主 题 风 格 确 定 。控 制 景 观 的 硬 景 和 水 景 的 面 积 。硬 景 铺 装 材 料 一 般 控 制 35种 以 内 。对 乔 木 、 灌 木 等 提 出 品 种 范 围 。体 验 区 景 观 构 想 。总 图 评 估 。概 念 设 计 成 果 。 景 观 l景 观 方 案 设 计 阶 段 体 验 区 设 计平 面 功 能 分 区 ， 观 赏 性 和 功 能 性 结 合重 要 节 点 透 视 图竖 向 关 系软 景 意 想 图 片灯 光 系 统水 景 系 统户 外 家 具 与 主 题 风 格 和 谐 统 一工 地 样 板 段 分 割 围

13、 板智 能 化 系 统 及 背 景 音 响 系 统方 案 设 计 成 果 景 观 l 扩 初 设 计 阶 段 体 验 区 设 计 总 平 面 布 置 图 及 标 高 图给 排 水 平 面 布 置 图物 料 图照 明 灯 光 系 统 设 计大 样 图 ：软 景 土 壤 造 型 平 面 图乔 木 平 面 布 置 图灌 木 及 地 被 植 物 平 面 布 置 图重 要 节 点 乔 木 灌 木 透 视 图 及 参 考 图 片扩 初 设 计 成 果 景 观 l 施 工 图 合 图 阶 段 体 验 区 设 计 综 合 管 网 图 、 景 观 大 型 乔 木 栽 种 点 位 方 案 图 叠 图 会 审 ；

14、依 据 叠 图 审 查 意 见 指 导 综 合 管 网 施 工 图 和 景 观 施 工 图 。 景 观 l 体 验 区 施 工 图 设 计 结 构 详 图 及 施 工 工 艺 详 图 ；水 、 电 系 统 施 工 图 ；照 明 走 廊 及 控 制 ；水 景 电 气 控 制 ；乔 木 配 置 标 准 ；灌 木 配 置 标 准 ；施 工 图 设 计 成 果 。 景 观 l 体 验 区 施 工 图 交 底 及 施 工 配 合 阶 段 施 工 图 交 底 ：施 工 图 设 计 成 果 （ 电 子 和 纸 质 ）装 饰 材 料 的 确 认 表 及 实 物 样 品选 用 的 植 物 种 植 效 果 图 片

15、选 用 的 设 施 、 设 备 的 文 本提 交 必 达 目 标 及 优 先 目 标 表提 交 审 批 后 的 景 观 目 标 成 本 控 制 表施 工 配 合 阶 段 ：关 键 节 点 检 查样 板 带 路 景 观 4、 体 验 区 景 观 设 计 管 理 关 键 点 分 析 l 景 观 设 计 的 关 键 点 l 示 范 区 设 计 的 关 键 点 l 设 计 成 本 管 理 与 效 果 控 制l 体 验 区 施 工 效 果 停 滞 点 检 查 ， 样 板 带 路 景 观 四 个 关 键 环 节 ： 设 计 合 同 /任 务 书 设 计 过 程 控 制 设 计 成 果 评 审 设 计 变

16、更 控 制l景 观 设 计 的 关 键 点 景 观 l示 范 区 设 计 的 关 键 点 1、 客 户 敏 感 点 分 析 ：2、 客 户 体 验 路 线 及 空 间 组 织 ：3、 体 验 展 示 空 间 ：4、 “ 五 重 植 物 设 计 “ 5、 水 景 设 计6、 硬 质 铺 装 材 料 等 。 景 观 l景 观 设 计 效 果 与 成 本 控 制景 观 设 计 效 果 ：空 间 布 局 ：合 理 搭 配 植 物 ：客 户 关 注 度 ：营 销 卖 点 ： 景 观 景 观 设 计 成 本 控 制竖 向 设 计在 排 水 设 计 上材 料 选 择植 物 配 置 景 观 l景 观 施 工

17、效 果 停 滞 点 检 查关 键 节 点 样 板 点 评 并 形 成 会 议 纪 要1） 土 壤 造 型 阶 段2） 乔 木 种 植 阶 段3） 硬 景 饰 面 施 工 阶 段4） 灌 木 种 植 阶 段统 一 标 准 ， 样 板 带 路相 关 部 门 参 与 配 合 。 景 观 5、 龙 湖 示 范 区 设 计 管 理 案 例 解 析 l 体 验 区 景 观 设 计 和 交 付 标 准l 龙 湖 景 观 特 色l 体 验 区 的 设 计 导 则 体 验 区 的 景 观 设 计 和 标 准景 观 龙 湖 景 观 特 色景 观 体 验 区 的 设 计 导 则景 观 二 售 楼 处 和 样 板 房

18、 装 修 设 计 管 理 装 修 2 售 楼 处 和 样 板 房 装 修 设 计 管 理 1 售 楼 处 和 样 板 房 装 修 设 计 管 理2 装 修 设 计 阶 段 性 成 果 及 管 控 要 点 3 体 验 区 装 修 项 目 管 理 关 键 点 分 析 4 龙 湖 装 修 设 计 管 理 案 例 解 析 装 修 1、 售 楼 处 和 样 板 房 装 修 设 计 管 理 售 楼 处 的 设 计 管 理 样 板 房 的 设 计 管 理 装 修 设 计 合 作 单 位 管 理 装 修 设 计 风 格 定 位 装 修 项 目 计 划 管 理 装 修 售 楼 处 设 计 管 理1） 、 售 楼

19、 处 的 功 能 ：售 楼 处 的 主 要 功 能 是 售 楼 ， 项 目 形 象 的 展 示 区 。 售 楼 处 是 销 售 活 动 的中 心 ， 未 来 的 产 品 展 示 、 销 售 谈 判 、 成 交 签 约 等 一 系 列 活 动 都 集 中 在此 处 完 成 。2） 、 售 楼 处 的 分 类 ：从 售 楼 处 在 市 场 出 现 的 形 式 及 位 置 来 进 行 分 类 ，项 目 现 场 售 楼 中 心项 目 场 地 以 外 或 异 地 临 时 租 用 的 售 楼 处商 场 及 房 交 会 展 区 售 楼 处网 络 虚 拟 售 楼 处 装 修 3） 、 售 楼 处 功 能 分

20、区 ：3-1 大 门 辐 射 区3-2 接 待 迎 宾 区3-3 模 型 展 示 区3-4 销 售 洽 谈 区3-5 展 板 宣 传 区 +销 控 区3-6 工 法 展 示 区3-7 签 约 区3-8 财 务 区3-9 室 内 外 休 闲 区3-10 办 公 区 装 修3-1 大 门 辐 射 区 ： 售 楼 处 门 口 辐 射 的 那 一片 区 域 ， 一 般 会 有 景 观 （ 水 景 或 者 标 志 树 ） 、导 示 牌 、 精 神 堡 垒 、 停 车 场 等 。3-2 接 待 迎 宾 区 ： 迎 宾 送 客 的 地 方 。 重 庆 龙 湖 春 森 彼 岸 装 修 3-3 模 型 展 示

21、区 ： 模 型 展 示 区 应 邻 近 洽 谈 区 ， 分 功 能不 分 区 域 ， 方 便 售 楼 人 员 为 客 户 随 时 解 说 ， 模 型 区 建议 放 置 整 体 模 型 、 户 型 模 型 与 区 位 的 模 型 。3-4销 售 洽 谈 区 ： 洽 谈 处 是 售 楼 处 一 个 重 要 而 且 占 地 较大 的 区 域 ， 洽 谈 区 要 求 宽 敞 明 亮 、 氛 围 轻 松 、 人 性 化 ，可 以 考 虑 饮 料 吧 台 。模 型 区 与 洽 谈 区 之 间 可 以 设 置 一 个 多 功 能 放 映 厅 。 装 修 3-5 展 板 宣 传 区 +销 控 区 ： 其 作

22、用 主 要 是 开 发 商 与 项 目 的 形 象 宣传 、 户 型 展 示 、 项 目 主 要 卖 点 说 明 等 。3-6 工 法 展 示 区 ： 建 筑 材 料 和 做 法 的 展 示 是 一 种 增 加 透 明 度 的 营销 手 法 ， 是 一 种 承 诺 ， 体 现 诚 信 的 方 式 。 如 ： 墙 体 工 序 的 解 剖 、材 料 展 示 等 。3-7 签 约 区 ： 选 择 靠 近 财 务 区 ， 因 为 一 般 签 约 完 就 会 到 财 务 区 交款 或 办 理 财 务 手 续 ， 缩 短 客 户 犹 豫 的 时 间 ， 不 会 节 外 生 枝 。 签 约区 最 好 比 较

23、 偏 僻 ， 安 静 ， 可 以 减 少 干 扰 。3-8 财 务 区 ： 财 务 区 靠 近 工 作 区 会 更 加 安 全 ， 在 人 流 动 线 来 说 ，财 务 区 靠 近 签 约 区 ， 更 方 便 客 户 。 装 修 3-9 室 内 外 休 闲 区 ： 休 闲 茶 饮 ； 儿 童 游 乐 或 者 成 人 游 戏 场 所 等 ； 才艺 展 示 空 间 ： 乐 器 ， 书 画 展 ， 名 车 展 等 ； 在 室 外 休 闲 区 会 种 花 养 鱼 ，给 客 户 多 一 份 乐 趣 。3-110 工 作 区 ： 工 作 区 包 括 ； 入 门 可 见 有 大 型 的 接 待 台 、 证

24、书 文 件 架 、文 化 凭 证 展 示 间 、 销 售 人 员 工 作 室 、 经 理 室 、 财 务 室 、 员 工 更 衣 室 、保 安 、 保 洁 室 、 员 工 通 道 、 储 藏 室 、 VIP室 等 。 装 修 4） 、 售 楼 处 的 设 计 原 则创 新 个 性 化项 目 的 定 位 和 核 心 理 念 是 售 楼 处 设 计 装 修 时 ， 最 重 要 的 表 现要 素 。功 能 齐 全 ， 分 区 明 显 ， 井 然 有 序 ， 营 造 舒 适 的 环 境 。丰 富 的 内 部 空 间 ， 延 长 客 户 停 留 时 间 。客 户 动 线 研 究 ； 室 内 外 景 观

25、呼 应 。 装 修 5） 、 售 楼 处 空 间 设 计 关 注 点 ：5-1 动 线5-2 比 例5-3 层 次5-4 灯 光5-5 表 达5-6 惊 喜 装 修 5-1合 理 安 排 售 楼 处 空 间 动 线 ：l动 静 分 区 安 排 合 理 ， 洽 谈 区 需 要 安 静 舒 适 ， 接 待 区 宜 靠 近主 入 口 ， 方 便 销 售 人 员 第 一 时 间 接 触 客 户 ；l从 模 型 展 示 区 到 洽 谈 区 要 有 便 捷 的 流 线 ， 看 完 模 型 后 去 看样 板 房 的 动 线 将 对 空 间 起 分 割 作 用 ， 排 队 认 购 签 约 等 特 别时 段 的

26、 人 流 动 线 也 需 要 计 划 在 内 ；lVIP 室 不 一 定 是 给 贵 宾 客 户 大 买 家 专 用 ， 常 常 被 用 来 单 独接 待 个 别 难 缠 客 户 的 ， 其 流 线 需 要 区 别 对 待 。 装 修 5-2比 例 ： 空 间 的 高 低 大 小 要 有 主 次 对 比 ， 比 例 适 当 。5-3层 次 ： 移 动 变 化 的 层 叠 空 间 将 增 添 售 楼 处 空 间 的 魅 力 ，因 为 售 楼 处 在 晚 上 的 夜 景 灯 光 雕 塑 感 觉 也 是 重 要 因 素 。5-4灯 光 ： 售 楼 处 灯 饰 选 择 会 起 到 点 睛 的 作 用

27、。5-5表 达 ： 区 域 模 型 有 被 挂 上 墙 的 倾 向 ， 需 要 特 别 考 虑 固 定 墙面 的 预 留 。 核 心 气 氛 的 传 递 将 成 为 空 间 的 灵 魂 。5-6惊 喜 ： 情 理 之 中 ， 意 料 之 外 的 喜 悦 是 售 楼 处 要 表 达 的 ， 消费 者 永 远 需 要 有 新 鲜 的 刺 激 ， 从 中 感 受 到 花 钱 的 快 乐 。 装 修 6） 、 售 楼 处 的 包 装包 装 目 的 ： 全 方 位 包 装 ， 突 出 自 身 特 色 ， 有 效 吸 引 客 户 ， 促进 最 终 成 交 。包 装 原 则 ： 用 现 场 传 达 理 念

28、、 用 设 计 刻 画 产 品 、 用 气 氛 感 染客 户 ， 用 行 动 感 动 客 户 ， 用 产 品 逼 定 客 户 。 装 修1） 、 样 板 房 的 作 用 ：l样 板 房 ， 英 文 为 SHOWROOM， 直 译 就 是 “ 展 示 的 屋 子 ” 。l在 楼 盘 销 售 阶 段 ， 样 板 房 以 其 独 特 和 富 有 个 性 的 展 示 效 果给 客 户 以 直 接 的 住 家 感 受 和 视 觉 冲 击 ， 成 为 楼 盘 销 售 必 不 可 少 的 包 装手 段 ， 展 示 楼 盘 项 目 的 形 象 和 品 位 。l对 于 开 发 商 而 言 ： 一 是 展 示 楼

29、 盘 的 户 型 结 构 、 楼 盘 定 位 ， 二 是 展 示开 发 商 对 生 活 方 式 的 规 划 ， 也 是 对 消 费 群 体 的 规 划 。l对 于 客 户 而 言 ： 通 过 参 观 样 板 房 ， 客 户 真 实 感 受 主 力 户 型 ， 不 但 能够 实 地 了 解 房 子 的 位 置 、 朝 向 、 通 风 、 采 光 、 交 通 、 购 物 等 生 活 环 境 ，也 是 购 房 者 以 后 进 行 装 修 的 参 照 实 例 。l样 板 房 勾 画 今 后 的 家 居 生 活 、 装 饰 风 格 等 ， 使 其 生 动 感 受 未 来 生 活的 环 境 ， 想 象 未

30、 来 生 活 的 场 景 ， 还 让 顾 客 看 到 前 沿 的 设 计 潮 流 ， 使 客 户 身 临 其 境 、 真 切 感 受 未 来 的 生 活 空 间 ！ 样 板 房 设 计 管 理 装 修2） 、 样 板 房 设 计 注 意 要 点 ：l主 题 风 格 确 定 、 增 值 空 间 表 现 、 辅 助 空 间 及 灰 空 间 设 计 、 色 调 及 软装 的 协 调 。l通 过 专 业 的 设 计 ， 以 独 具 一 格 、 推 陈 出 新 的 方 式 ， 扬 长 避 短 、 修 饰房 型 设 计 的 缺 陷 ， 为 客 户 创 造 出 满 足 的 居 家 空 间 ， 营 造 出 独

31、 我 的 生 活氛 围 。l对 于 样 板 房 来 说 ， 其 装 修 目 的 与 家 装 的 注 重 功 能 不 同 ， 设 计 重 点 放在 展 示 个 性 打 造 和 品 位 上 ， 给 客 户 创 造 的 是 一 种 视 觉 冲 击 性 和 完 美 体验 。 样 板 房 设 计 管 理 装 修 3） 、 样 板 房 设 计 分 类 ：按 场 地 划 分 ：现 场 临 时 样 板 房 :可 以 给 客 户 以 直 接 的 现 场 感 受 ， 对 楼 盘 的 建筑 规 划 布 局 有 清 晰 的 概 念 ， 有 说 服 力 ， 让 客 户 真 正 感 受 楼 盘 户 型的 优 缺 点 。

32、同 时 ， 节 省 施 工 时 间 ， 装 修 效 果 和 风 格 可 以 眩 目 ， 景观 效 果 好 ， 且 开 发 商 还 可 以 收 回 部 分 硬 性 和 软 装 装 修 成 本 。实 体 样 板 房 :硬 装 完 全 按 照 交 房 标 准 来 装 修 的 ， 一 般 通 过 软 装 来突 显 效 果 。 对 于 全 装 修 楼 盘 ， 还 配 置 有 完 全 交 房 标 准 样 板 房 和 装修 过 程 样 板 房 。 装 修 4） 、 确 定 样 板 房 位 置成 本 确 定 位 置 ： 一 般 开 发 商 把 样 板 房 选 在 楼 层 的 低 层 位 或 别墅 区 的 入

33、口 附 近 。 即 可 以 减 少 样 板 段 和 样 板 房 装 修 时 的 成 本 和 难度 ， 缩 短 楼 盘 的 看 房 路 径 ， 也 有 利 于 样 板 房 的 工 期 控 制 。景 观 确 定 位 置 ： 有 的 楼 盘 往 往 有 着 独 特 的 景 观 资 源 ： 江 景 、海 景 、 公 园 等 ， 开 发 商 为 了 突 出 其 景 观 资 源 优 势 ， 把 样 板 房 选 在建 筑 的 最 顶 层 或 是 较 高 层 位 置 。先 造 景 后 销 售 式 ： 这 是 别 墅 楼 盘 常 常 采 用 的 一 种 方 式 ， 营 造社 区 景 观 样 板 区 ， 形 成

34、一 条 环 境 优 美 的 看 房 通 道 ， 给 客 户 直 接 的社 区 体 验 和 感 受 ， 样 板 房 则 设 置 在 长 度 适 当 的 看 房 通 道 和 小 区 景观 线 交 汇 处 。 装 修 装 修 设 计 合 作 单 位 管 理开 发 商 在 开 发 样 板 房 前 ， 必 须 选 定 室 内 设 计 公 司 。一 是 要 根 据 确 定 的 装 修 风 格 选 择 设 计 公 司 ；二 是 要 根 据 样 板 房 装 修 预 算 选 择 室 内 设 计 公 司 ， 目 前 市 场 上各 家 设 计 公 司 档 次 不 一 ， 设 计 费 用 相 差 很 大 。 装 修

35、装 修 风 格 的 选 择 和 配 置1） 按 装 修 材 饰 的 特 征 分 类按 装 修 材 饰 的 特 征 划 分 ， 装 修 风 格 有 现 代 风 格 、 古 典 风 格 、新 古 典 风 格 、 田 园 风 格 、 简 约 风 格 、 前 卫 风 格 、 自 然 风 格 、乡 村 风 格 、 艺 术 装 饰 风 格 、 怀 旧 风 格 等 等 。2） 按 地 域 分 类不 同 地 区 的 设 计 师 在 设 计 空 间 作 品 是 总 是 有 意 识 地 将 地 区 性和 民 族 性 特 征 融 入 其 中 。 地 区 风 格 中 最 常 见 的 有 中 式 风 格 、欧 式 风

36、格 、 东 南 亚 风 格 、 日 式 风 格 等 。 装 修 在 样 板 房 开 发 前 ， 根 据 产 品 定 位 和 楼 盘 的 档 次 来 配 置主 要 户 型 的 样 板 房 装 修 风 格 ， 一 般 需 要 配 置 2-4类 。1） 、 选 择 与 楼 盘 形 象 和 建 筑 风 格 相 匹 配 的 装 修 风 格 作 为 样 板 房风 格 之 一 。2） 、 可 以 选 择 更 具 有 大 众 味 道 的 现 代 风 格 作 为 样 板 房 风 格 之 一 。3） 、 可 以 根 据 客 户 定 位 ， 选 择 与 之 相 应 的 风 格 。装 修 风 格 的 选 择 和 配

37、置 装 修 龙 湖 样 板 房 典 型 风 格 列 举 ：欧 式 古 典 风 格 -成 都 龙 湖 长 桥 郡 样 板 房地 中 海 风 格 -成 都 龙 湖 长 桥 郡 样 板 房简 约 欧 式 -成 都 龙 湖 铜 雀 台新 古 典 风 格 -重 庆 春 森 彼 案 装 修 1） 、 装 修 设 计 周 期 ：方 案 15天立 面 设 计 15天扩 初 设 计 20天施 工 图 设 计 30天软 装 设 计 20天2） 、 装 修 进 场 时 间 和 工 期 确 定样 板 房 装 修 进 场 时 间 和 工 期 是 由 主 体 结 构 动 工 节 点 、 施 工 进 度 和楼 盘 开 盘

38、时 间 确 定 的 。 现 场 临 时 样 板 房 工 期 时 间 25-50天 ； 实 体装 修 房 ， 工 期 基 本 控 制 在 45-70天 内 。装 修 项 目 计 划 管 理 装 修 3） 、 实 体 样 板 房 的 施 工 要 求 ：实 体 样 板 房 作 为 交 房 标 准 ， 其 施 工 要 求 到 位 ， 如 水 电 系 统 不 能只 做 样 子 ， 必 须 进 行 隐 蔽 工 程 验 收 。.对 于 厨 房 卫 生 间 的 泥 工 施 工 ， 要 验 收 其 是 否 渗 水 、 地 漏 设 计位 置 是 否 合 理 ， 会 不 会 造 成 卫 生 间 积 水 等 。.木

39、工 的 施 工 必 须 达 到 技 术 要 求 ， 木 地 板 不 起 拱 、 不 移 位 、 踩上 去 后 没 有 摩 擦 声 音 等 ；.门 套 施 工 到 位 后 不 能 出 现 斜 沉 问 题 ；.装 修 后 的 质 量 验 收 标 准 除 了 墙 体 潮 湿 返 潮 等 不 可 避 免 问 题 ，基 本 必 须 达 到 国 家 规 定 标 准 ， 室 内 空 气 检 测 必 须 基 本 达 标 等 。 装 修 2 装 修 设 计 阶 段 性 成 果 及 管 控 要 点 装 修 设 计 启 动 阶 段 装 修 概 念 设 计 装 修 方 案 设 计 装 修 扩 初 设 计 装 修 施

40、工 图 合 图 阶 段 装 修 施 工 图 设 计 装 修 设 计 应 该 避 免 的 问 题 装 修 装 修 设 计 启 动 阶 段 1、 售 楼 处 和 样 板 房 体 验 区 的 选 址2、 项 目 定 位3、 装 修 目 标 成 本 和 开 放 计 划4、 建 筑 和 装 修 设 计 风 格5、 提 出 售 楼 处 和 样 板 间 室 内 设 计 关 注 点 ：.客 户 定 位 与 功 能 挖 掘.客 户 定 位 与 风 格 定 位.装 修 的 效 果 把 控.装 修 的 软 装 设 计 装 修 项 目 概 念 方 案 设 计 阶 段l 市 政 配 套 管 线 统 筹 考 虑 。l 户

41、 外 标 识 系 统 、 精 神 堡 垒 等 风 格 确 定 。l 室 内 装 潢 、 景 观 等 目 标 成 本 确 定 。l 体 验 区 主 题 风 格 ： 包 括 售 楼 处 建 筑 风 格 、 装 修 、 园 林 景观 风 格 必 须 统 一 协 调 。 风 格 图 片 板 、 平 面 布 置 图 。l 售 楼 处 功 能 及 布 局 、 客 户 动 线 安 排 等 。 装 修 包 括 售 楼 处 室 内 设 计 和 样 板 房 室 内 设 计l 售 楼 处 设 计 注 意 要 点 ： 售 楼 功 能 安 排 （ 引 导 区 、 沙 盘展 示 区 、 洽 谈 区 、 销 控 区 、 签

42、 约 区 、 工 法 展 示 区 、 财务 区 、 办 公 区 等 ） ； 客 户 动 线 研 究 ； 室 内 外 景 观 呼 应 ；重 点 部 位 效 果 图 。l 样 板 房 设 计 注 意 要 点 ： 主 题 风 格 确 定 、 增 值 空 间 表 现 、辅 助 空 间 及 灰 空 间 设 计 、 色 调 及 软 装 的 协 调 。装 修 方 案 设 计 装 修 l 项 目 VI系 统 设 计 。l 考 虑 要 点 ： 平 面 功 能 布 置 、 客 户 敏 感 点 分析 、 重 点 空 间 效 果 把 控 、 色 彩 和 灯 光 效 果设 计 。l 主 要 立 面 图 、 材 料 与

43、设 施 的 选 型 等 。l 平 面 布 置 是 否 满 足 营 销 的 功 能 需 求 ； 工 程实 施 有 无 难 度 ； 估 算 造 价 是 否 在 目 标 成 本内 。装 修 扩 初 设 计 装 修 装 修 施 工 图 合 图 阶 段与 建 筑 施 工 图 、 空 调 、 地 热 、 新 风 系 统 、 智 能 安防 系 统 、 景 观 设 计 图 纸 进 行 合 图 审 查 。 装 修 装 修 施 工 图 设 计 l 考 虑 要 点 ： 平 面 功 能 布 置 、 材 料 与 设 施 的 选 型 、施 工 工 艺 的 实 施 难 度 、 目 标 成 本 控 制 、 主 要 材 料 的

44、采 购 难 度 及 周 期 ；l 软 装 设 计 与 采 购 招 投 标 ；l 施 工 资 源 与 招 投 标 。 装 修 l比 例 失 调在 样 板 房 装 修 中 ， 特 别 注 意 各 尺 度 之 间 的 比 例 平 衡 。 在 实 际的 样 板 房 中 ， 也 存 在 比 例 失 调 的 例 子 ， 如 以 大 尺 度 的 吊 灯 配小 房 间 。l功 能 配 置 模 糊考 虑 多 个 样 板 房 功 能 之 间 的 差 异 化 ， 往 往 在 户 型 原 有 功 能 上模 糊 功 能 。l功 能 划 分 不 清 晰在 户 型 平 面 图 中 ， 卫 生 间 采 用 的 干 湿 分 离

45、 设 计 ， 但 是 设 计 师把 干 区 完 全 暴 露 在 双 厅 中 ， 功 能 区 域 划 分 不 清 晰 ， 很 多 客 户从 心 理 上 不 能 够 接 受 这 样 的 设 置 。装 修 设 计 应 该 避 免 的 问 题 装 修 l 位 置 设 置 不 合 理位 置 设 置 不 合 理 在 临 时 样 板 房 中 有 时 不 是 特 别 大 的 问 题 ， 但是 在 全 装 修 楼 盘 中 ， 这 样 的 缺 陷 往 往 会 成 为 问 题 。l家 具 选 择 失 当设 计 师 的 餐 桌 长 度 配 的 是 六 人 座 的 ， 而 该 户 型 实 际 是 两 室 两厅 户 型

46、， 选 用 长 尺 度 的 餐 桌 占 有 了 更 多 的 空 间 ， 造 成 餐 厅 在进 深 方 向 的 堵 塞 。l配 置 与 产 品 定 位 不 符在 样 板 房 中 有 时 也 会 出 现 产 品 定 位 与 配 置 不 符 的 情 形 。 如 高品 质 定 位 的 楼 盘 采 用 复 合 板 装 修 室 内 地 板 ， 在 厨 房 电 器 的 配置 上 采 用 的 国 内 二 线 品 牌 。 这 样 的 配 置 多 少 会 让 消 费 者 对 楼盘 的 产 品 产 生 质 疑 。 装 修 3 龙 湖 体 验 区 装 修 项 目 管 理 关 键 点 分 析 样 板 房 设 计 关 键

47、 点 设 计 成 本 管 理 与 效 果 控 制 样 板 房 开 放 管 理 装 修 样 板 房 设 计 关 键 点l样 板 房 的 功 能 配 置对 于 样 板 房 的 各 功 能 区 ， 配 置 了 一 些 基 本 的 家 具 设 备 和 软 性 装 饰 ，形 式 重 于 功 能 ， 如 为 了 突 出 空 间 感 受 省 略 一 些 实 际 功 能 设 置 ， 有时 设 计 师 会 以 展 示 柜 代 替 衣 柜 。l看 房 入 口样 板 房 的 看 房 入 口 作 为 消 费 者 的 第 一 视 觉 点 ， 其 对 消 费 者 的 影响 力 远 远 超 过 样 板 房 其 他 区 域

48、。 应 对 样 板 房 的 看 房 入 口 处 做 重 点打 造 。 如 从 玄 关 入 口 ， 则 在 玄 关 处 力 求 体 现 样 板 房 风 格 的 核 心 内涵 。 装 修 l客 厅 背 景 墙客 厅 背 景 墙 是 很 多 样 板 房 的 重 点 设 计 部 位 之 一 , 打 造 视 觉 亮 点和 居 家 新 体 验 ， 注 重 的 是 整 体 空 间 气 氛 的 营 造 。l功 能 划 分 位 置在 功 能 划 分 位 置 处 ， 设 计 多 以 隔 断 或 是 半 人 高 的 柜 体 进 行 清 晰地 分 割 和 划 分 。l书 房多 以 展 示 效 果 为 主 ， 考 虑

49、书 桌 、 书 柜 等 。 装 修 l主 卧 室主 卧 室 作 为 样 板 房 中 的 重 要 部 位 ， 其 位 置 和 尺 度 都 比 次 卧优 越 ， 设 计 师 有 多 种 手 法 来 打 造 其 空 间 ， 床 背 和 床 后 的 空间 是 设 计 的 重 点 。l卫 生 间卫 生 间 作 为 独 立 空 间 ， 把 它 打 造 成 休 闲 和 时 尚 的 ， 并 考 虑许 多 细 节 处 理 ， 使 之 成 为 样 板 房 中 的 亮 点 之 一 。l阳 台一 般 会 成 为 休 闲 和 惬 意 空 间 ， 会 通 过 饰 品 、 植 物 等 营 造 氛围 。 装 修 l 以 装

50、饰 空 间 代 替 功 能 空 间l功 能 组 合 ： 飘 窗 与 床 体 结 合 ； 飘 窗 与 书 桌 结 合 。l关 注 灯 光 ： 灯 带 和 射 灯 是 灯 光 设 计 中 营 造 氛 围 的 最 佳 手 段 ， 造 型独 特 的 装 饰 性 灯 既 有 艺 术 气 息 又 能 够 闪 现 设 计 亮 点 。l关 注 硬 装 和 软 装 的 配 比 关 系 ， 硬 装 确 定 样 板 房 装 修 风 格 的 基 调 。l部 品 专 业 二 次 深 化 设 计 ， 如 厨 房 橱 柜 、 衣 柜 ； 注 意 效 果 与 材 质 的关 系 。l关 注 软 装 设 计 与 采 购 。设 计

51、 成 本 管 理 与 效 果 控 制 装 修 样 板 房 开 放 管 理l样 板 房 入 口 配 置l样 板 房 日 常 维 护l样 板 房 保 养l突 发 事 件 处 理l样 板 房 处 置 装 修 l样 板 房 入 口 配 置在 样 板 房 开 放 前 ， 为 了 给 客 户 更 加 清 晰 明 了 的 户 型 空 间 感觉 ， 一 般 配 置该 房 型 详 细 的 户 型 图 和 其 他 相 关 资 料 ，鞋 盒 和 穿 鞋 凳观 赏 植 物 。 装 修 l样 板 房 日 常 维 护样 板 房 是 楼 盘 展 示 其 档 次 和 品 味 的 最 佳 手 段 ， 而 样 板 房 的 使 用

52、频 率 ， 极 易 产 生 地 板 磨 损 和 家 具 损 坏 等 问 题 ， 为 了 保 证 样 板 房在 开 放 期 间 达 到 最 佳 宣 传 效 果 和 使 用 状 态 ， 需 要 对 样 板 房 进 行适 当 的 日 常 维 护 。为 了 减 少 样 板 房 的 家 具 磨 损 和 日 常 维 护 成 本 ， 样 板 房 中 的 家 具和 设 施 等 尽 量 不 允 许 客 人 使 用 ， 普 遍 采 用 的 措 施 是 在 设 施 上 安放 提 示 牌 。除 了 每 日 样 板 房 晚 间 关 闭 后 家 电 设 备 、 家 具 和 设 施 的 清 洁 擦 洗 ，清 洁 工 要 及

53、 时 清 洗 。 装 修 l 样 板 房 保 养在 日 常 维 护 之 外 ， 样 板 房 还 要 定 期 进 行 保 养 ， 这 是 样 板 房 高 频 使用 所 决 定 的 。 定 期 对 地 板 进 行 维 修 。 定 期 进 行 检 修 出 现 问 题 及 时 解 决 。 装 修 l突 发 事 件 处 理样 板 房 在 开 放 阶 段 ， 有 的 时 候 会 因 为 天 气 缘 故 和 为 了赶 工 期 存 在 的 工 程 隐 患 问 题 ， 出 现 一 些 突 发 事 件 。要 迅 速 地 派 出 人 员 进 行 及 时 有 效 处 理温 馨 告 示停 止 开 放 等 措 施 。 装

54、 修 l样 板 房 处 置对 于 样 板 房 的 处 置 ， 目 前 比 较 多 的 做 法 是 在 样板 房 进 行 一 定 修 补 后 销 售 处 理 ， 根 据 样 板 房 的修 补 情 况 和 存 在 缺 陷 打 折 销 售 。 装 修 4 龙 湖 装 修 设 计 管 理 案 例 解 析 体 验 区 的 设 计 与 展 示 龙 湖 经 典 项 目 示 范 区 赏 析 装 修 体 验 区 的 设 计 与 展 示案 例 分 析 装 修 龙 湖 小 院 青 城 的 设 计 与 展 示案 例 分 析 装 修 案 例 分 析龙 湖 经 典 项 目 示 范 区 赏 析北 京 艳 澜 山 体 验 区 设 计江 与 城 体 验 区 景 观 与 样 板 房 设 计 总 结 向 龙 湖 学 什 么向 龙 湖 学 习 什 么 ？1、 大 而 不 乱 靠 “ 文 控 ” 2、 专 注 目 标 客 户 ， 目 标 市 场 。3、 简 单 直 接 的 人 际 关 系4、 龙 湖 “ 人 才 为 王 ” 的 价 值 观 。 5、 以 “ 客 户 最 佳 体 验 ”6、 讲 故 事 的 能 力 。 7、 成 熟 的 景 观 和 一 流 的 物 业 服 务 。8、 总 结 能 力 +学 习 能 力 +执 行 能 力 。