融城上东营销推广执行案.ppt

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1、“融城 上东 ” 营销推广 执行方案 重庆市圆顺房屋营销策划有限公司 2009.06 融城 上东 一座汉中市主城区有史以来最大的生态社区，高、 低层错落式的围合布局，休闲的小区景观、完善的配 套 居家在此，生活将过得舒适从容 这里房价不 高，在这儿安一个家不需要花更高的代价，她是那些打 心眼儿里爱家爱生活的质朴老百姓的幸福城堡 汉中 诺诚房地产开发有限公司 汉中 诺诚房地产开发有限公司 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 诺诚建设 一个以 “ 有尊严地活着 ” 为基本品德和追求的现代企业， 一个以 “ 尊重环境尊重人 ” 为开发理念的建设团体，一 个胸怀抱负、力求与客户与社会不断创造共同价

2、值的幸 福生活建造者 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚的品牌建设 对老百姓而言，这是一个值得信赖的贴心选择； 对诺诚建设而言，这是一次不可以放过的契机，诺诚的 名字应该也必须在整个诺诚融城 上东项目推广后登上 一个新的台阶， 对广谋创意而言，正是这两者的结合使我们产生了思考 和创作的激情 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 目录 一、我们的观点 二、汉中 朱家营的房子 诺诚的房地产广告 三、诺诚融城 上东的客观审视及定位 四、谁将住进诺诚融城 上东 五、案名 LOGO 广告语 六、如何向人们传递信息 七、其他一些不可忽

3、视的工作 八、价格定位及销售执行 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 一、我们的观点 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 广告策划的出发点： 在激烈竞争的年代 跳出房地产 思考房地产及其广告 是突破平庸、赢取竞争的解决之道 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 广告策划的时代背景： 这个时代的游戏规则：不创新，则死亡 创新不仅指功能、环境等硬件的创新 更特指 广告定位及观念的创新 ！ YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 广告策划的总体指导原则： 新经济时代（以

4、互动 为特征） 说教、填鸭式的广告越来越低效 站在 消费者角度 创作广告成为 时代 主流 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 广告企划的总体指导原则 推销产品 的年代已经过去 现在是 推销梦想 的时代 房地产行业也不例外 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 广告策划追求的目标： 诺诚融城 上东总占地： 39135.79m ，建 筑面积： 158191.32m ，开发及销售周期 将持续一个较长的周期， 纯从物质硬件 出发的广告创意也可能卖得不错，但它很 难让目标人群喜欢、传播，或形成诺诚响 当当的品牌。 YUANSHUNDICH

5、AN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 通过形象塑造，使 诺诚融城 上东 走 上一条 可持续发展的道路， 使 诺诚 的 品牌建设迈上新的里程。 广告策划追求的目标： YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 我们坚信：思想可以动人 我们坚信：生活可以销售 我们决心：为 诺诚 融城 上东 做 有观 点的广告 广告表现及策略： YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 同时我们特别强调： 诺诚融城 上东 广告及营销 的 1.完整性 ：广告全方位整合行动 2.彻底性 ：坚持单一个性不动摇 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中

6、诺诚房地产开发有限公司 二、汉中 朱家营的房子 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 一 ） 汉中 l 汉中 ， 一座历史悠久革命的老城 ， 一个令众多大中城市黯 然失色的居住地 。 城区里全然不似其他城市那样：石屎森林 耸立 ， 绿树草地零星点缀 ， “ 压抑 、 污浊 、 高密度 ” 是让人 首先联系到的词汇；在汉中 ， 从城内到城外 ， 一马平川 ， 灵 山秀水令人沉醉 ， 城区生活的人们也能与自然同呼吸 ， 生活 滋润 ， 令人艳羡 。 l 也许是因为这山水的涵养 ， 汉中人性情温和 ， 人情味儿颇 浓 ， 也很重生活情趣 。 相比其他大城市 ，

7、这儿可能少了些视 时间为金钱的工作狂 ， 多了些傍晚时分在树荫下 、 湖畔边漫 步的三三两两的人群 。 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 汉中的房子和房价 l 汉中 的房子建设还是不错 。 从小区建筑风格到小区规划到 户型设计 ， 并不逊色于陕西 .与 汉台 、 南郑 、 城固 、 勉县 、 洋县 、 西乡 、 宁强 、 略阳 、 镇巴 、 留坝 、 佛坪等 一般的县级 城市 ， 汉中主城区无疑是走在前列的 。 l 汉中城区的房价可能也是其他县级城市难以企及的 ， 调查 表上显示 ， 2009年 ， 2600元 /每平方的占到推出总量的 82.

8、6%， 且汉中市的规划城区 ， 一旦形成朱家营经济即将腾飞 ， 一个 前景无限的市场也随之诞生 。 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 三、诺诚融城 上东的客观审视 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 一 ） 诺诚融城 上东的客观审视 l 一个大型生活社区 ， 将住进 1341户人家 。 l 以生活归属细胞为概念 ， 以围合单元为基本结构单位的新 型社区 。 l 生活休闲配套齐全 ， 规划有 “ 观光娱乐区 ” 、 “ 康体中心 ” 及 “ 儿童娱乐区 ” 等情趣休闲广场 。 YUANSHUNDICHA N 园顺地产

9、汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 一 ） 诺诚融城 上东的客观审视 l 位于 汉中城区 ， 公交车可以到达城区各个地方 。 l 适宜的房价价格将对老百姓产生强烈的吸引 。 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 项目定位 让我们先看看 ， 与本项目类似的城郊大盘在定位 （ 或主诉 ） 上 通常会什么方向靠 ？ 1、 宣传 “ 城中工作 ， 城郊居住 ” 的新生活方式 ， 常用国外的 “ 空心城 ” 现象等来佐证这种生活方式的先进性 。 但这种主诉方向显然不适合本项目 。 一是汉中的城市中心环 境就很好 ， 老百姓并不是由于受不了城市的拥塞而逃离 ，

10、而是 让人望其项背的高价让他们而不得已去城郊或城市边缘居住； 二是汉中老百姓不像国外那样家家有车 ， 几公里不过十来分钟 的事 ， 置其每趟四十来分钟的车程不顾 ， 非说这就是先进的生 活方式 ， 老百姓恐怕不会打心眼儿里信服 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 项目定位 2、 宣传城郊怡人的自然环境 ， 号召人们回归自然 ， 享受生 活 。 而这种宣传方向对本项目同样不适用 ， 前面说过 ， 汉中城 中心的环境不差 ， 本项目虽然也是水景豪宅 ， 但与城区的一 些楼盘比 ， 在景观上并没有明显优势 。 如果要说生态环境 ， 说回归自然 ， 像

11、卡斯迪亚等这样的项目都会比我们更有发言 权 。 因此 ,在生态方面我们必须做到小而精 . YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 项目定位 那么我们如何为自己找到合适的定位呢 ？ 我们不是豪华的国际公馆 ， 可以大呼 “ 给你一个五星级 的家 ” ；我们不是南奥 ， 生来就有与别人不一样的血统； 我 们就是这样一个实实在在 ， 但让人住得舒舒服服的地方：这 里重人情 ， 归属式的建筑形式让人们靠得更近；这里配套齐 备 ， 商业 、 娱乐 、 休闲包罗万象；这里是让普通老百姓住得 舒适而自在的大家园 。 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中

12、诺诚房地产开发有限公司 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东如何去寻求那一份动人的情感？ 在居住上， 汉中目前有什么未被满足的需求？ 对城区楼盘的看法 对新城区或郊区楼盘的看法 一方面感到亲切、熟悉和安 心，一方面又对拥挤、吵闹、 健康等不太满意 虽然在空间、健康等物质方面上有很大 改善，但又因为离开了原有生活环境而 被迫改变许多生活习惯、以及与许多陌 生的外地人一起居住而感到不适和不安 需要一个更亲切熟悉、真正属于 汉中人的现代生活社区 市场空缺 汉中人的现代栖息地 （ 二 ） 项目定位 生物的基本需求有呼吸、饮食、繁殖自身等 在这些基本的需

13、求之外，还有栖息的需求 在这个世界的某处占据一块地方的需求 这块地方，就是家 它是归宿 它让心灵得到最大的安歇 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 为了表示这是自己的家 . 鸟类以声音宣布地盘 狼用气味作为界标 人则用文字、凉亭、石头等标记和美化 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 针对这种市场空缺，诺诚融城 上东与 汉中人 产生情感共鸣的切入点在哪儿？ 大榕树 植物的移情作用 植物会成为一种特殊和醒目的地域提示物 - 胡杨树让人来到肃杀的亚洲中部的戈壁 橡树让人置身于英格兰绿色的田野 棕榈树让人沐浴在地中海温暖的薰风中

14、每一种植物都是造物主的一个创造 它具有移动人想象力的巨大力量 一丝植物的香气让人越过时间的重重阻隔 一朵桃花则让人回到那一段甜蜜的过去 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 植物唤起了我们的记忆和梦想 让我们穿过时间和空间 去到往昔或未来的某个地方 在与一些画面、声音、话语形成联系后 动人心弦，或催人泪下 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 大榕树能唤起汉中一种什么样的情感？ 大榕树四季常绿，根系发达， 寿命很长，跨越许多代人 永续的生机 亲切，熟悉 大榕树高大但不险峻 大人们在大榕树下喝茶、下棋、 聊天、唱戏、恋爱 孩子们

15、在大榕树下攀爬嫱闹，捉 迷藏、捕小虫、听故事 欢愉 -大榕树下，是汉 中人“叹”生活的地方 大榕树树大叶密， 为朱家营人遮阳挡 雨 舒适，安全 它就象杏花村的酒旗，“看 到村头那棵大榕树，就知道 家不远了” 归家心切 家园的归宿感 /亲切感 家园的归宿感 /亲切感 是一种永恒的、穿越时空的深情！ YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 因此，诺诚融城 上东需要在保持健康优势 的基础上，将品牌提升到感性的高度！ ？ 品牌感性意义 品牌理性意义 健康 大榕树则凝固了人对家园的 这种归宿和亲切。

16、同时，它也是生活 和居住文化的一面旗帜， 在这面旗帜下，展现出优秀和 丰富的生活画卷！ YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 那么，能不能创造这样一个地方 - 它不但有现代、健康的居住条件 还有大榕树和大榕树下的美好生活 更有那种汉中人对家园的归宿感和亲切感！ 2 3棵大榕树 “ 大榕树下 健康人家 ” 的健康积累 汉中最具规模的情感生活社区 诺诚地产 这个使命，应该由诺诚 融城 上东来完成，目前没有谁 能比诺诚融城 上东有更好的条 件！ YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺

17、诚房地产开发有限公司 大榕树 诺诚融城 上东 置业者 (目标对象 ) 更亲切的家园 (市场空缺 ) 让人更亲切的健康家园 融诚 上东的品牌定位 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东的品牌 信念 诺诚地产相信：美好的事物应该穿越时空，代代永续。 所以，诺诚地产不仅为汉中人带来一流现代的居住条件， 更发扬了以熟悉的大榕树为代表的美好的生活文化， 唤起了居住者心中种种美好的情感，为他们营造出一个 更亲切的健康家园。 品牌个性 /调性 : 生机盎然的，亲切感人的，成熟的 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 四、谁将住

18、进诺诚融城 上东 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东目前在消费者心目中的认知 及 存在的问题 价值取向 功能利益 心理利益 品牌属性 大榕树 (差异化竞 争优势 ) 诺诚地产 健康 ？ (纯真 /灿烂 /奔放 /欢愉 /自由 /幸福 ) 值得信赖 健康难以将“大榕树” 诺诚融 城 上东差异化竞争优势的能量完 全释放出来 健康能形成差距，但难以形成差异 健康的可扩展性难以支持诺诚融 城 上东这一长线和大规模的楼盘。 全方位健康还是健康 健康过于理性，难以直接激发出强 烈的情感共鸣和心理上的号召力 ？ 品牌缺乏情感共鸣和心 灵上的号召力 超大规模

19、 情感生活 社区 消费者判断： 具体细分 ， 我们认为以下几类人将成为本项目的主力消费人 群： l 住在本项目周边的当地居民 ， 包括乡镇在内 。 l 教师 、 医生及各个厂矿的员工 。 l 老城区居民 （ 以城西为多 ） 在广告诉求上 ， 后两者为重点诉求对象 。 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 消费者判断： 我们的消费群体 ， 无法从年龄上进行介定区分 ， 可能有新婚 夫妇 ， 有三口之家 ， 也有祖孙同堂；也没有职业 、 文化层次 上的具体倾向 ， 既有老师 、 高科技工作者 ， 也会有当地淳朴 的老百姓入住；这里的居民可能以汉中本地人为主 ， 但

20、也夹 着不少外地人 总之 ， 因为项目的规模和价位以及汉中这 个城市的特点 ， 这里绝不可能像 “ 汉中市的汉中名城 ” 那样 打出白领家园的口号 ， 试图在一个单一层面上将消费者一网 打尽 汉中 这个城市 ， 甚至没有白领这样一个明显的阶层 YUANSHUNDICHA N 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东在消费者心目中的认知 大榕树 诺诚地产 超大规模 情感生活 社区 美好的事物代代永续 优秀生活文化 的荟萃 地道的汉中人 价值取向 功能利益 心理利益 品牌功能 属性 品牌抽象 属性 唤 起 美 好 情 感 的 地 方 家园的归宿感 /亲切感 值得信赖 园顺地产 YUA

21、NSHUNDICHAN 消费者判断： 但这却为我们 “ 归属式 ” 的定位 、 以人情为主的情感诉求奠 定了坚实的基础 ， 唯有在这样的大社区里 ， 人情之美才愈发 显得真切自然 ， 蕴味深长 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 消费者判断： 本项目有一定数量的多层 ， 因此居住人群的消费层次上将存 在一定的差别 ， 这也是我们在宣传上必须重视的现象 ， 我们 的观点是： 第一：最好先出现多层 ， 因为多层在汉中人们比 较容易接受 ， 且尽量使产品层次比较接近 ， 以利于宣传推广 。 第二：前期采用情感诉求可以为消费群的提升预留空间 ， 人 情之美符合所有

22、人的审美 ， 社区融洽和谐的生活氛围 、 完美 的配套对任何人都有吸引力 。 当项目已形成较好社会口碑再 推多层 ， 只需着重宣传产品的差异性 ， 进行单一诉求即可形 成明晰的卖点 ， 达到较好的宣传效果 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 五、诺诚融城 上东广告推广 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 广告语： 一方新天地 一世温暖情 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 广告语： l 妥贴地表达了项目 “ 归属式 ” 情感生活社区的定位 ， 传递 了项目的核心价值

23、 “人情美 ” 。 l “新天地 ” 一词 ， 使此广告语在拥有一分温馨隽永的情感 之时 ， 也拥有了一分时代的新鲜气息 。 l 简洁对称 ， 琅琅上口 ， 便于传播 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 广告语： 其他推荐广告语： 十里乡邻 一世温情 “ 十里乡邻 ， 一世温情 ” ， 这是一种观念 ， 更是一种描述 ， 她不张扬 ， 不浮夸 ， 却洋溢着浓浓的亲情 、 友情 ， 贴近人们 的心灵 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 广告语： 其他推荐广告语： 本味生活 本味人 本味不是平淡 ，

24、 她是抛却虚华 ， 追求质朴自然 、 原汁原味的 生活 。 她的居住者正是这样本色而可爱的人群 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 广告语： 其他推荐广告语： 现代城市 多彩生活 明确简洁 ， 同时给楼盘赋予了充分的时代感 。 真情真意真日子 节奏感强 ， 易于传播 ， “ 真 ” 的三次重复也强调了项目的情 感定位 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 广告语： 其他推荐广告语： 幸福驻留的地方 心与心靠得更近 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 YUANSHU

25、NDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 广告语等品 牌识别元素 具体楼盘 园区设计 社区文化 光大集团 品牌新闻 下一个楼盘 园区设计 社区文化（营造健康朱家营） 广告语、广告格式等 识别元素 电视 报纸 /夹报 公关活动 户外（地铁、互动式虚拟 社区系统） DM：报纸夹送 VCD 诺诚融 城 上东 （建立主品牌新形象 ） （深化主品牌形象 ） 强 化 强 化 强 化 大 榕 树 下 情 感 生 活 传播主题 诺诚融城 上东品牌推广计划 六、如何向人们传递信息 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中

26、诺诚房地产开发有限公司 （ 一 ） 诉求点与阶段划分 第一阶段 A： 主诉 “ 新情感居住时代 ” 。 （ 进一步确认朱 家营镇被市政府列入汉中市乌江区 ） 此阶段着重宣传朱家营 发展前景 ， 强调择此而居乃具远见与眼光之举 ， 使人们对这 个区域产生认同感 ， 对自己的选择产生自豪感 。 这项前期铺 垫工作极为重要 。 此工作主要采用新闻炒作的方式进行宣传 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 一 ） 诉求点与阶段划分 第一阶段 B： 项目整体形象广告 ， 此阶段旨在传播项目定 位 新 “ 归属式 ” 情感都市大型纯生活社区 ， 此间宣传不 必对产品细

27、节过于描述 ， 主要目的是让消费群体知道本项目 的存在 ， 产生期待 。 诉求核心点： 诺诚融城 上东 ， 一座融中国传统文化与西方 新城市主义建筑精华的新 “ 归属式 ” 情感社区 。 本阶段建议采用短时 、 大规模密集宣传的方式 ， 户外等可同 时配合 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 第二阶段为建立在产品基础上的情感诉求 （ 开盘前一月展开 ） 本阶段表现的是人情之美 ， 但依托的却是项目实 在的物质基础 围合式的布局 、 大院落 、 情感 生活 广告画面可采撷社区里人们自然 、 生动的一幕幕 生活场景 ： YUANSHUNDICHAN 园顺地产

28、汉中 诺诚房地产开发有限公司 在广告宣传上 ， 我们可以巧妙地将 楼盘广告与公益广告相 结合 ， 如在一个整版上 ， 上半版为我们制作的弘扬邻里情 、 赞美人情美的公益广告 ， 下半版为在设计风格上有着极强 相关性的产品广告 ， 这样做 ， 等于用一分钱办两分钱事 ， 而且还能博得受众的好感 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 七、其他一些不可忽视的工作 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 一 ） 公关促销活动： 公关促销活动不拘形式 ， 但它们都有一个共同的主题：那就 是体现人情之美 ， 营造未来社区融洽和谐的生活氛

29、围 。 例如： 春节：举行团拜会 ， 诺诚融城 上东向签约客户恭贺新春 。 植树节：组织客户去野外踏青 、 植树 ， 可以几户人家共植一 棵树 ， 然后给自己的树命名 ， 系上纪念牌 。 端午节：组织社区里的孩子们举行包粽子比赛 。 重阳节：组织社区里的老人参加登山活动 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 物业管理： 事实上 ， 优秀的物业管理可以成为一个地产商赢得信赖的重 要因素 ， 如万科 、 龙湖 、 金科等 ， 尤其是像 “ 诺诚融城 上 东 ” 这样的大型社区 ， 人们对物业的依赖是很强的 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产

30、汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 物业管理： 建议： 可借鉴学习万科假日风景的 “ 同心圆 ” 服务 ， 一方面给 “ 诺 诚融城 上东 ” 的物业管理取个名称 ， 以便于宣传传播 ， 另 一方面尽量充实服务内容 ， 将服务项目条分细缕 ， 做成宣传 册进行派发 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 物业管理： 建议考虑增添的服务内容或承诺： l 设儿童就学班车送孩子们至就读学校上学 。 l 设立全功能家庭服务中心 ， 提供各项个性化有偿服务 。 l “零打扰 ” 保洁服务：保洁服务与业主上下班高峰时间错 开 ， 不影响业主生活 。 l

31、快速反应维修服务： 24小时维修服务 ， 接到报修电话后 30 分钟内到达现场 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 （ 二 ） 物业管理： 建议考虑增添的服务内容或承诺： l 酒店式出租车停候：设立专门泊车点供出租车停候 ， 由保 安门岗代招 ， 免去久候之忧 。 l 多形式社区活动：为老年和儿童开辟各具特色文化娱乐项 目 ， 开展各类社区活动 l 医疗保健：为社区老人提供免费医疗保健咨询 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 八、销售执行及价格定位

32、传播的渠道 品牌传播主题 大 榕 树 下 情 感 生 活 阶段目的 预告楼盘 上市消息 吸引注意力 制造人流 告知楼盘优势 推动销售 吸引消费群 维持关注度 强化信心 子品牌主题 预告 开盘 热销 维持 阶段划分 电视形象 广告 报纸 形象广告 发布上市 消息 -内部认购 夹报 DM 随报送 VCD 户外 地铁 互动式虚拟 社区系统 开盘引爆活动 电视形象广告 报纸 /软文 形象广告 活动发布和邀请 活动花絮 POP 电视形象广告 报纸 /软文 楼盘功能 供楼方式 购买人群形象 生活展现 购买热潮 展销会 配套设施 旧业主推荐奖励 POP 户外 互动式模拟 社区系统 （略） 诺诚融城 上东营销

33、执行计划 归属式情感都市大型纯生活社区 汉中 诺诚房地产开发有限公司 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东营销执行策略 诺诚融城 上东 营销中心 营销 代表 营销 代表 营销 代表 营销 代表 营销 代表 营销 代表 购房者 购房者 购房者 购房者 购房者 购房者 蜘蛛营销策略 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东营销执行策略 蜘蛛的生态习性是：首先，判断 昆虫经常出没通行的地方，然后，选 择有利的位置，编织一张大且牢固的 蛛网 一切准备就绪，就耐心等昆虫入

34、网 在市场竞争中，谁控制了有效的销 售渠道，谁就控制了市场 你做到了吗？ YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东营销执行策略 近一两年，越来越多的房地产销售不约而同 地把客户服务当作了企业重头戏。 房地产不仅提供客户一个住所，更应该是一 种生活方式；服务是房地产业的本质。企业传统 客户服务体系主要靠企业零零碎碎、敲敲打打、 点点滴滴的客户服务充当。 塑造客户服务体系才是根本 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东营销执行策略 建立客户服务体系 Establishment customer service

35、 system YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东营销执行策略 建 立 客 户 服 务 体 系 Es tablis hm ent custo mer serv ice system YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东营销执行策略 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东价格定位 1、销售均价 预测 均价产生所考虑的因素 整体的经济气候；市场的供求状况；物业的地理 位置；物业的自身质素、包装；发展商的期望价位 和期望利润；项目的开发建造成本和宣传推广成本

36、。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东价格定位 市场 均价预期 广谋指数性价比法 在市场调查的基础上，用客观市场比较法与本项目进行性价比较， 从而确定价格所在区段。 根据周边楼盘与本项目在地段位置、规划设 计、建筑施工、配套设施、园林景观、物业管理、项目包装、策划推 广等各方面进行综合而全面的客观比较；每一大项再分成若干小项， 进行综合评分；再根据评分结果，由各项评判标准在价格制定中所占 的权重数进行相加，从而得到本项目的市场均价预期。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东价格定位 均价调整法 在

37、市场均价预期预期赋值的过程中，尤其是在楼盘的推广 未完成阶段，其推广对价格的影响不能完全的展现，需要对其 根据发展商的期望，即投入的多少比如在现有基础上的产品品 质完善、产品包装加强、推广力度加大等进行调整，使最终定 价与市场均价预期达到一个平衡。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 诺诚融城 上东价格定位 市场价格定位依据 根据项目周边楼盘调查的均价依据（毛坯）预测本案的均价： 市场定价：根据本项目各素质与汉中相关楼盘的理性比较 ,关 于本项目的销售价格再跟开发商协商后 ,于开盘前确定。 结语： l “诺诚融城 上东 ” 洋溢着浓浓的亲情 、 友情和乡情 ， 人情 之美是她的精神内涵 。 l 建立在产品基础上的情感诉求是我们与消费者沟通的主要 方式 。 l 我们将调动除广告之外的各种手段 ， 使 “ 诺诚融城 上东 ” 的气质得以立体化凸显 。 YUANSHUNDICHAN 园顺地产 汉中 诺诚房地产开发有限公司 本次提案结束，谢谢！ This proposal ended, thanks! 重庆园顺房屋营销策划有限公司 2009.06