南汇莱茵美墅项目营销策划报告(完稿)

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1、南 汇 莱 茵 美 墅 项 目 营 销 竞 标 报 告机 遇 与 梦 想 |新 别 墅 时 代Change is coming 开 发 目 标 与 核 心 问 题目 标 下 的 策 略营 销 实 践 开 发 目 标 解 析销 售 利 润 4.2亿 高 成 本 投 入 ， 基 于 25-30%利 润 率 保 障 销 售 速 度 实 现 项 目 既 定 快 速 去 化 目 标塑 造莱 茵 达 品 牌 通 过 莱 茵 达 首 个 入 沪 项 目 实 现 企 业 品 牌 塑 造 核 心 问 题 界 定 中 低 端 别 墅 板 块中 小 体 量 别 墅 项 目南 汇 野 生 动 物 园 板 块35000

2、m2、容积率0.48 莱 茵 达品 牌？中 低 端 别 墅 板 块 内 ， 小 体 量 别 墅 社 区如 何 成 为 开 启 “ 企 业 品 牌 ” 的 金 钥 匙 ？ 目 标 下 的 策 略营 销 实 践开 发 目 标 与 核 心 问 题 策 略 1区 域 价 值 重 界 定中 低 端 别 墅 区 的 观 念 必 须 改 变 ！有 哪 些 大 规 划 下 的 机 遇 可 以 顺 势 而 为 ？ 本 案区 域 现 状 认 知 位 置 野 生 动 物 园浦 东 国 际 机 场 本 项 目 距 ： 市 中 心 约 35公 里 浦 东 国 际 机 场 19公 里 临 港 新 城 26公 里市 中 心

3、临 港 新 城 地 理 位 置 得 天 独 厚处 于 南 汇 传 统 农 业 区 内 ， 具 有较 好 的 生 态 环 境 。为 至 浦 东 机 场 交 通 最 便 捷 的 别墅 板 块 之 一 。 20分 钟 生 活 圈 ：浦 东 国 际 机 场30分 钟 生 活 圈 ：交 通 南六公路 A30 A1A30 浦 东国 际 机 场市 中 心 A2临 港 新 城A20A15沪 路轨道交通11 A2号线 本 案野 生 动 物 园 站南 公 陆 家 嘴 CBD、 临 港 新 城坐 拥 三 大 核 心 交 通 优 势交 通 要 道 ： 市 区 与 临 港 新 城 链 接 的主 动 脉 。临 近 机 场

4、 ： 到 机 场 的 便 捷 性 ， 是 对高 端 商 务 人 士 的 较 大 吸 引 力 。轨 道 优 势 ： 轨 道 交 通 11号 线 ， 野生 动 物 园 站 ， 快 速 链 接 市 中 心 。 区 域 现 状 认 知 竞 品 分 析 容 积 率 目 前 售 价 销 售 情 况 09年 产品 线九 九 别 墅 0.33 12400 尾 盘南 瑞 别 墅 0.38 14000 40余 套 双 拼花 源 湾 别 墅（ 碧 盈 苑 ） 0.45 11000 90余 套 双 拼未 来 供 应 量建 德 南 郊 别 墅 三 期 未 开 盘 独 立 、双 拼 、联 排枫 丹 白 露 别 墅 未 开

5、 盘 双 拼 、 联 排南六公路九九别墅花源湾下盐公路建德南郊花园三期枫丹白露三期南瑞别墅沪南公路2004年 至 今 ， 南 汇 惠 南 板 块 随 着 九 九 别 墅 、 南 瑞 别 墅 等 项 目 的 不 断 入 驻 ， 已 成 为 初 具 别墅 生 活 气 质 的 区 域 。 竞 争区 域 现 状 认 知 本 案 板 块 （ 惠 南 ） 周 康 板 块对 外 区 域 南 客 汇 源 的 仅 占 10% 逐 渐 增 强 他 市 区 客 户 30%客 户 吸 纳 性浦 东 客 户 占 到 25%板 块特 征代 表项 目主 要客 层目 前价 位 1500w 300w供 求 唐 镇 、 间 去

6、化 去惠 南 板 块 同 周 康 板 块 与 浦 东 别 墅 板 块 相 比 较 ， 供 求 关 系 居 中 ， 呈 良 性 状 态 。目 前 惠 南 板 块 在 价 格 上 与 其 他 板 块 相 比 处 于 较 低 点 。目 前 惠 南 板 块 对 外 区 域 客 户 的 导 入 能 力 最 差 。 浦 东 别 墅 板 块（ 唐 镇 、 碧 云 ）新 增 供 应 量 ： 20734 新 增 供 应 量 ： 13254 新 增 供 应 量 ： 13766去 化 量 ： 16440 比 介 于 周 康 及 量 ： 9569碧 云 板 块 之 化 量 ： 13144供 求 比 ： 1.26 供

7、求 比 ： 1.39 供 求 比 ： 1.05南 瑞 别 墅 康 桥 半 岛 俐 马 花 园富 成 家 园 绿 宝 园 张 江 名 流 豪 庭南 汇 客 户 占 30%以 上 ， 浦 东 客 户 占 到 60%， 浦 东 客 户 占 到 70%，其 2008年 1月 至 10月 数 据 来 源 : Research & Development Dept. of Tospur 区 域 现 状 认 知选取浦东的三大别墅板块进 行对比 价 值 供 求 呈 良 性 状 态 、 价 格 处 于 低 点 、 客 户 导区 域 成 长 性差 如 何 ？ 入 性松 江 莘 闵别 墅 区赵 巷 国 际别 墅 区

8、松 江 莘 闵别 墅 区赵 巷 国 际别 墅 区选 取 目 前 全 市 同 为 价 格 低 点 的 板 块 ，对 比 未 来 的 发 展 潜 力 。选 取 目 前 初 具 国 际 化 规 模 的 板 块 ，分 析 高 端 别 墅 区 域 必 须 的 要 素 。区 域 发 展 评 估现 状未 来通 过 别 墅 板 块间 的 对 比 ，评 估 本 区 域 未来 的 发 展 定 位 价 值 比 较 莘 闵 别 墅 区闵 行 莘 庄 工业 园 区 、 松 江工 业 区 低 点 对 比 莘 闵 板 块 交 通 拥 堵 段莘 闵 别 墅 区 与 本 板 块 相 比 ， 处 于 工 业 区 以 及 交 通

9、不 便 两 大 弱 势 ， 导 致 了 目 前 该 板 块 虽 然处 于 价 格 的 较 低 点 ， 但 是 板 块 未 来 的 成 长 性 较 差 ， 不 具 有 作 为 价 值 洼 地 的 投 资 价 值 。 区 域 发 展 评 估 莘 闵 别 墅区 紧 邻 多 个工 业 园 区莘 闵 别 墅区 进 入 市 区的 主 干 道 莘松 路 交 通 状况 较 差 古 北 佘 山 国 际 别 墅 赵 巷 镇 合 生 朗 廷莫 奈 的 花 园恒 联 名 人 世 家圣 安 德 鲁 斯 庄 园龙 湖 滟 澜 山 绿 地 国 际 山 庄凯 迪 澳 澜 湾北 竿 山 艺 术 中 心中 海 翡 翠 湖 岸高

10、点 对 比 赵 巷 板 块赵 巷 别 墅 区 目 前 已 成 为 品 牌 发 展 商 别 墅 项 目 的 必 争 之 地 ， 成 为 业 界 公 认 的 国 际 成 熟 别 墅社 区 。区 域 发 展 评 估 虹桥交通枢纽 虹 桥 商 务 区赵 巷 板 块佘 山 板 块 （ 08.09-08.10）赵 巷 发 展 的 三 要 素 依 托 佘 山 别 墅 板 块 、 虹 桥 交 通 枢 纽 以 及 虹 桥 商 务 区 的 先 天 优 势 。 区 域 发 展 评 估 高 点 对 比 赵 巷 板 块 交 通 发 展 成 熟标 杆 射 端 别 墅 区 的 潜 力成 熟 版 块 要 素区 域 发 展 评

11、 估 莘 闵 板 块 赵 巷 板 块 惠 南 板 块生 态 环 境交 通 辐 射规 划 利 好 期 无 法 改 变惠 南 板 块 在 成 熟 别 墅 主 要 要 素 的 比 较 中 可 知 其 极 具 发 展 潜 力 ， 目 前 处 于 价 值 洼 地 。周 边 三 大 工 业 区 ，居 住 环 境 较 差莘 松 路 交 通 瓶 颈 短成 长 性 较 差增 值 潜 力 有 限未 来 无 明 确 利 好 规划 低 密 度 别 墅 区 ， 绿化 条 件 较 好佘 山 景 观 资 源 辐 射虹 桥 交 通 枢 纽 的 大概 念 ；利 用 际 青 平 别 速 进 区行 客 户 导 入未 来 无 较 大

12、 区 域利 好国 沪 化 高 墅 处 于 传 统 农 业 区 ，邻 近 野 生 动 物 园 ，生 态 环 境 较 好 。市 区 与 临 港 新 城 的 交 通主 干 道 之 间在 浦 东 机 场 的 大 交 通 辐 高范 围 内 。轨 道 交 通 11号 线迪 斯 尼 落 户 川 沙 和 南 汇 之 间 ，经 济 拉 动 作 用 明 显 。临 港 新 城 规 划 对 于 未 来 交 通 建设 和 人 口 导 入 的 巨 大 推 动 。具 备 成 为 国 际 化 临 港 新 城 预 计 到 2020年 ， 临 港 新 城 将 建设 成 为 上 海 的 国 际 经 济 、 金 融 、贸 易 、 航

13、 运 中 心 ， 将 成 为 80万 人口 的 海 滨 新 城 。迪 斯 尼 乐 园迪 士 尼 乐 园 选 址 定 为 浦 东 新 区川 沙 与 南 汇 的 交 界 处 黄 楼 。 将 成为 拉 动 上 海 经 济 的 新 核 心 。临 港 新 城迪 士 尼 乐 园本 案区 域 的 机 遇 与 定 位 规 划 双 利 好 2009-2020年2020年之后2004-2008年重 大 事 件 皇 宫 半 岛 、 九 九 别 墅南 瑞 别 墅 、 富 成 家 园 建 德 南 郊 别 墅 三 期枫 丹 白 露 别 墅价值成长曲线迪斯尼确定选址川沙临港新城作为发展重点轨道交通11号线建成通车09年 随

14、 着 大 规 划 的 明 确 ， 该 板 块 较 好 的 成 长 性 将 会 逐 渐 显 现 ， 板 块 价 值 将 快 速 提 升 ， 惠南 板 块 将 是 未 来 几 年 别 墅 项 目 的 投 资 热 点 板 块 。机场完成建设投入使用区 域 的 机 遇 与 定 位板 块 成 长 的 机 遇 年2009年 板 块 价 值 成 长 曲 线 浦 东 机 场临 港 新 城迪 斯 尼板 块 目 前 价 格 处 于 较 低 点板 块 具 有 成 为 高 端 别 墅 区 的 核心 要 素2009年 系 列 利 好 将 有 利 于 板 块价 值 的 高 速 成 长 东 上 海国 际文 化 别 墅 区区

15、 域 新 定 位区 域 发 展 利 好区 域 现 状 机 会区 域 的 机 机 与 定 位重 界 定 2 遇 会 发 掘 结 论 策 略 2项 目 价 值 新 塑 造在 区 域 发 展 的 机 遇 之 下 ，项 目 应 以 怎 样 的 梦 想 来 创 造 品 牌 ？ 全 市 别 墅 市 场 上 海 08年 独 立 别 墅 销 售 情 况250200150100500 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 400003000020000100000套 数 均 价将 9000亿 元 “ 份 额 ”划 给 了 保 障 性 住 房 市场 。 政 府 部 门 的 思 路已 经 从

16、 推 动 住 宅 消 费转 向 完 善 保 障 性 住 房制 度08年 4月 至 今 ， 上 海 整 体 独 立 别 墅 市 场 成 交 量 不 断 萎 缩 ， 8、 9、 10三 个 月 成 交 量 几 乎 只有 4、 5月 份 的 一 半 。 成 交 量 与 价 格 的 反 比 关 系 不 再 一 一 对 应 。 外 围 市 场 分 析 全 市 别 墅 市 场 上 海 08年 联 排 别 墅 销 售 情 况8006004002000 1月 2月 3月 4月 6月 8月 9月5月套 数 7月均 价国 家 统 计 局 公 布 的“ 国 房 景 气 指 数 ” 在2007年 11月 达 到 高

17、点后 一 路 下 滑 ， 今 年 10月 份 跌 至 99.68， 意 味着 房 地 产 行 业 步 入 不景 气 区 间 。 2000015000100005000010月优豪新园新推188套联排别墅，均价17000元/，6月成交达到104套。08年 1月 至 今 ， 上 海 整 体 联 排 别 墅 市 场 的 情 况 较 独 立 别 墅 比 较 ， 成 交 量 从 9月 份 才 开 始 呈现 明 显 萎 缩 迹 象 ， 主 要 是 因 为 联 排 别 墅 在 整 个 上 海 市 场 的 放 量 比 较 大 ， 之 前 促 销 等 手 段 勉强 维 持 成 交 量 。 外 围 市 场 分 析

18、 07.10 07.11 07.12 08.01 08.02 08.03 08.05 08.0608.04 08.07 08.08 08.09 08.100 0成交套数成 交 均 价套252015105 元 /平 方 米250002000015000100005000 别 墅 市 场 南 汇 区 惠 南 板 块（ 07年 10月 -08年 10月 ）非 常 地 中 海 4套成 功 家 园 11套（ 7套 为 内 部 认 购 ）南 瑞 别 墅 16套花 源 湾 别 墅 55套 07年 10月 至 今 ， 根 据 该 区 域 成 交 分 析 可 知 ， 价 格 较 为 平 稳 ， 但 从 08年

19、1月 始 至 10月 ， 该区 域 受 到 大 势 影 响 较 大 ， 08年 之 后 成 交 量 骤 减 (仅 同 策 代 理 的 花 源 湾 别 墅 在 区 域 内 成 交 较好 )， 目 前 区 域 内 在 售 项 目 （ 除 花 源 湾 外 ） 年 成 交 情 况 不 足 20套 。 外 围 市 场 分 析 国 际 经 济 ：金 融 危 机国 内 市 场 ：经 济 增 长 放 缓房 产 市 场 ：国 房 景 气 指 数一 路 下 滑 未 来 大 势 预 测 ：市 场 可 能 持 续 低 迷惠 南 板 块 受 到 大 势影 响 较 大目 前 成 交 处 于 冰 点 本 案 所 面 临 问

20、 题 ：打 破 市 场 冰 点形 成 成 交 热 点 ，进 而 塑 造 品 牌 力 必 须 塑 造强 势 产 品力 ，成 为 区 域市 场 中 的领 先 者 ！结 论外 围 市 场 分 析 红三港B-5地 块 B-7地 块三 灶 港（规划路） （ 规 划 路 ） 南六公路 13 241 B5地 块2 红 三 港3 南 面 规 划 路4 B7地 块 地 块 认 知内 部 本 体 条 件 目 前 周 边 环 境 较 差 ， 农 民 房 气 氛 浓 郁 。项 目 地 块 不 规 整 ， 呈 凸 字 型 ， 各 产 品 线联 系 性 较 弱 。总 占 地 面 积 ： 72699m2（ 体 量 较 小

21、）容 积 率 ： 0.48（ 密 度 较 高 ） 色 调 浅 +深 ， 简 洁 、 大 方 ， 突 显 高 贵 、 优 雅 的 品 质材 质 石 材 +部 分 面 砖 点 缀 ， 丰 富 立 面 层 次 感细 节 拱 形 门 头 、 窗 框 、 大 烟 囱 等 设 计 ， 抓 住 了 北 美 建 筑 风 格 的 特 点 ， 同 时 也 融 合 了西 方 建 筑 的 一 些 特 色 ， 如 玫 瑰 窗 等 的 设 计 立 面 解 读 本 案 外 立 面 传 统 美 国 大 屋 内 部 本 体 条 件北 美 建 筑 风 格 ， 高 雅 、 简 洁 、 纯 正 传 统 美 国 大 屋 不足之处1、

22、一 层 卫 生 间 离 生 活 区 动 线 较 长2、 缺 少 大 面 积 的 露 台A型面积：422平方米户型特点1、 下 沉 式 花 园2、 客 厅 双 层 挑 空 独 栋 产 品 优 劣 势 分 析内 部 本 体 条 件 不足之处1、 缺 少 地 下 室 空 间2、 客 厅 面 宽 较 小 ， 缺 乏 舒 适 性3、 有 部 分 面 积 浪 费E型面积：236242平方米户型特点1、 南 北 露 台 舒 适 双 拼 产 品 优 劣 势 分 析 4200 内 部 本 体 条 件 4200 不足之处1、 客 厅 面 宽 较 小 ， 缺 乏 舒 适 性LP型面积：248264平方米户型特点1、

23、 南 北 露 台 舒 适3900 联 排 产 品 优 劣 势 分 析内 部 本 体 条 件 不足之处1、 缺 少 地 下 室 空 间2、 卫 生 间 无 采 光T型面积：192209平方米户型特点1、 一 层 附 送 花 园 面 积2、 南 北 露 台 舒 适 叠 加 产 品 优 劣 势 分 析内 部 本 体 条 件 4500地 下 室 +0.000 +0.000 优势1、 独 栋 和 联 排 拥 有 地 下 室 ，延 伸 了 套 内 的 使 用 空 间2、 最 大 地 下 层 高 达 4.5米不足之处双 拼 和 叠 加 缺 乏 地 下 室 空 间 ，降 低 了 双 拼 的 舒 适 性 和 尊

24、 贵 性内 部 本 体 条 件 优 附 加 值 少 S： 纯 别 墅 产 品 可 以 更好 的 营 造 别 墅 的 氛 围结 论 大项目优劣势 产 品 可 利 用 机 会 点 纯 别 墅社 区W： 体 量 小 较 难 营 造 规 模 化 效 应 、没 有 大 盘 气 势S： 体 量 小 在 产 品 上 可 以 做 到 更 精 致在 市 场 变 化 时 更 容 易 改 变 策 略 ，风 险 较 小W： 产 品 创 新 较 少 ， 产品 整 体 附 加 值 较 少S： 后 期 营 销 注 重 产 品附 加 值 的 提 升 W： 多 产 品 线 组 合 无 法 给 到 市场 统 一 的 印 象S：

25、选 择 好 的 销 售 策 略 可 以 满足 客 户 多 种 需 求 ， 较 低 端 产 品得 到 高 端 产 品 带 动传 统 户型 为 主 体 量 小多 产 品地 块 线 组 合不 规 整缺 少 大 面 积 前 后 花 园规 避 劣 势 ， 利 用 优 势 ， 放 大 机 会 点 ， 对 项 目 价 值 进 行 再 升 级 ！ 内 部 本 体 条 件 成 功 案 例 借 鉴龙 湖 滟 澜 山莱 茵 美 墅 案 例 选 取赵 巷 板 块 内狭 长 型 ， 地 块 条 件 差容 积 率 1， 7090限 制龙 湖 品 牌 首 次 登 陆 上 海南 汇 惠 南 板 块 内凸 字 型 ， 地 块

26、条 件 差产 品 优 势 不 明 显莱 茵 达 品 牌 首 次 登 陆 上 海 以 景 观 为 核 心 ， 塑 造 鲜 明 的 产 品 价 值以 景 观 为 支 点 ， 营 造 唯 美 的 营 销 形 象？ 龙 湖 滟 澜 山260余 种 鲜 花 、 标 志 性 的 银 杏 大 道 、 随 处 可 见 的 浪 漫 小 景 漫 步 中 ， 人 与 景 ， 已 渐 渐 相 融 。地 中 海 风 情 景 观成 功 案 例 借 鉴 浪漫 地 中 海 风 情 景 观 龙 湖 项 目 实 景龙 湖 滟 澜 山成 功 案 例 借 鉴 快 速 建 立品 牌 影 响 力“浪 漫 ”社 区 形 象 符 号 “ 景

27、 观 ”社 区 80%的 美主 形 象 龙 湖 启 示独 特 的 产 品 力鲜 明 的 精 神 气 质 精 致 的 北 美 别 墅 生 活 以 更 简 单 的 方 式 面 对 生 活在 不 经 意 间 流 露 睿 智 的 幽 默体 会 平 凡 而 纯 粹 的 轻 浪 漫主 题 形 象项 目 价 值 塑 造迪 斯 尼 乐 园野 生 动 物 园低 密 度 生 态 氛 围 一 个 再 现 童 话 的 地 方一 个 重 回 自 然 的 地 方一 个 重 拾 轻 松 的 地 方 纯 真奔跑在通往成功的大道上，我们都需要唤醒沉睡在内心里的“纯真”。莱茵美墅，正在回归纯真年代 社 区 文 化 主 题 纯 真

28、主 题 营 造 策 略 借 助 经 典 美 国 电 影 元 素 ，融 合 社 区 文 化 与 北 美 风 情主 题 营 造项 目 价 值 塑 造策 略 实 现 方 式 When herry met sally景 观会 所别 墅 亦 景 亦 故 事 。在 系 列 景 观 节 点 ， 再 现 电 影 中 的 经 典 场 景 ， 体 会 生 活的 纯 真 梦 想 。一 个 无 界 限 的 交 流 舞 台 。或 执 着 或 奔 放 或 自 由 ， 美 国 电 影 传 播 出 的 精 神 气质 ， 都 会 在 这 里 亦 动 亦 静 的 上 演 。 私 密 的 真 我 空 间可 以 彻 底 放 松 心

29、情 ， 也 可 以 尽 情 的 想 象 自 己 做 主 角的 故 事 ， 芝 加 哥 大 学 的 门 ， herry和 sally的 相 识 从 这里 开 始 ， 年 轻 人 的 梦 想 从 这 里 启 航 。阿 甘 在 阿 拉 巴 马 的 家 乡 ， 栅 栏 和 门 都 是 矮 矮 的 ， 而 树 都 是 大 大 的 。 纯 真 别 墅 生 活一 步 一 景 、 一 景 一 故 事有 亲 情 ， 有 憧 憬 ， 有 追 忆 ， 都 在 不 刻 意 中 流露 着 纯 真 的 精 致 在 这 个 长 椅 上 ， 阿 甘 向 你 讲 述 了 他 辉 煌 又 纯 真 的 一 生 。 以 及那 一 句

30、 著 名 的 ： “ life was like a box of chocolates , you never know what you re going to get ”父 子 垂 钓 ， we fish a lot. 7神 秘 的 老 男 人 每 天 准 时 拜 访 着 患 有 老年 痴 呆 症 的 女 人 ， 他 总 是 在 腿 上 摊 开一 本 退 色 的 笔 记 本 为 女 人 讲 述 其 中 的故 事 。 - the notebook 艾莉和诺亚相恋相遇恋人的美好时光 年后艾莉来找诺亚 纯 真 别 墅 生 活纯 真 中 的 轻 浪 漫 伴 随 人 生 的 脚 步景 ， 非 景

31、， 是 人 生 故 事 中 的 见 证 者 当 herry和 sally在 红 枫 林 中 漫 步 的 时 候 ， 谈 论 的 话 题 也 许 正是 你 昨 天 刚 刚 说 过 的 。 红 枫 林 适 合 恋 人 也 同 样 适 合 朋 友 。 阿 甘 正 传 阿 甘 正 传 the holiday the holiday美 式 电 影 轻 松 烂 漫 的 场 景 的 重 新 展 现 给 到 生 活 更 多 的 文 化 含 义 。 纯 真 别 墅 生 活 the holiday 阿 甘 正 传 the holiday 主 题 景 观 呈 现 位 置 示 意 红 枫 林 亲 水 平 台入 口 花

32、 园 及 休 憩 小 景 林 荫 大 道景 观 小 品 用 料 ： 木 料 类主 题 植 物 ： 枫 树 林细 节 装 饰 ： 路 灯 主 题 景 观 营 造项 目 价 值 塑 造 私 密 住 宅 -屋 前 植 物楼 栋 间 增 加 中 高 形 态 植 物种 植 ，为 了 保 证 户 户 间 的 私 密 性 。实 现 高 密 度 别 墅 社 区 中 的私 密 享 受 。项 目 价 值 塑 造 隐 别 墅 特 色 造 景 手 法 堆 坡 造 景 处 理 ， 增 大 别 墅 视 觉 上 的 花 园 面 积坡 地 造 景项 目 价 值 塑 造 隐 别 墅 特 色 造 景 手 法 项 目 价 值 塑

33、造 隐 别 墅 特 色 造 景 手 法原 生 态 的 路 1、 外 界 保 持 绝 对 的 独 立 性 ， 在 沿 马 路 区 域 种 植 体 型 较高 大 、 茂 盛 的 植 物 ， 保 证 别 墅 区 的 私 密 性 。2、 别 墅 区 内 行 车 道 路 间 由 中 型 植 物 有 效 分 隔 ， 形 成 相对 的 独 立 和 私 密 性 。 树 种 说 明 绿 化 树 种 选 用 上 海 地 区 生 活 健 壮 、 形 态 优 美 、 少 病 虫 害 ， 有 利 于 身 心 健 康 的 树 种 ， 多 层 复 植 。强 调 场 所 感 ， 建 成 符 合 自 然 生 态 的 各 种 物

34、 种 植 物 群 落 ， 最 大 限 度 地 增 加 绿 视 率 和 绿 量 ， 提 高 生 态 效 益 。植 物 有 ： 红 枫 、 香 樟 、 广 玉 兰 、 桂 花 、 合 欢 、 棕 榈 、 紫 薇 、 石 榴 、 山 茶 等 。碧 桃丁 香 合 欢广 玉 兰 山 樱 花香 樟 银 杏银 杏 紫 薇棕 榈 措 施 ： 整 体 铺 设 大 面 积 草 坪 ， 填 补 视 觉 绿 化 面 积 ；增 加 主 题 性 植 物 ， 营 造 社 区 氛 围 ；采 用 带 有 四 季 特 色 的 花 卉 植 物 加 以 点 缀 ， 增 添 整 体 亮 点 。项 目 价 值 塑 造 植 被 建 议 项

35、 目 价 值 塑 造 会 所 小 尺 度 空 间 ， 上 映 无 界 的 纯 真 会 所 内 空 间 。营 造 类 电 影 的 场 景 感 觉 ， 邂 逅 盖博 、 赫 本 、 费 雯 丽 泳 池 与 景 观 的 合 理 结 合 ， 将 使 会 所 成 为社 区 的 景 观 核 心内 外 连 通 的 泳 池 ， 将 会 所 的 空 间 无 限 扩 展会 所 外 空 间 。田 园 般 的 恬 静 与 轻 松 ， 欢 笑 之中 ， 回 归 纯 真 小 结 “ 纯 真 ”社 区 的 符 号电 影 场 景 的 主 题 景 观隐 别 墅 的 特 色 景 观无 界 会 所 的 核 心 景 观“ 景 观 ”

36、社 区 的 主 题项 目 价 值 塑 造 强 势 的 产 品 力 +鲜 明 的 文 化 气 质 快 速 破 冰 !快 速 建 立莱 茵 达 品 牌 策 略 3客 户 圈 层 新 突 围在 区 域 价 值 和 产 品 增 值 的 双 重 利 基 之 下 ，如 何 突 破 原 有 的 客 户 结 构 ？ 按 态 度 特 征客 户 定 位 分 析 逻 辑 按 人 口 特 征按 行 为 特 征按 情 感 特 征年 龄职 业收 入 家 庭 结 构使 用 用 途服 务忠 诚 度满 意 度 财 富 态 度 家 庭 关 注 点区 域 物 质 性 特 征 相 对 易 变情 感 性 特 征 相 对 稳 定客户分析

37、模型营 造 客 户 情 感 的 归 属客 户 来 源客 户 特 征客 户 需 求 段阶户三客第域区外 段 浦 东 北 部二 客区第 一 阶 段区 域 客 户 浦 东 北 部 ： 金 桥 、 川 沙浦 东 核 心 ： 陆 家 嘴 、 世 纪 公 园 、 张 江浦 东 南 部 ： 三 林 等 世 博 区上 海 市 中 心 ： 黄 浦 、 卢 湾 和 徐 汇客 户 来 源 分 析 根 据 地 域 的 联 动 效 应 和 交 通 动线 的 走 向 ， 研 究 潜 在 客 户 聚 集区 有 ：周 边 区 域 ： 惠 南 、 周 康 、 航 头 、 大 团上 海 市 中 心浦 东 南 部 第 域浦 东 核

38、 心 泛本 案 阶 户周 边 区 域 国 家 公 务 员 、事 业 单 位 人 员 、高 层 管 理 人 员 、个 体 私 营 业 者 、外 来 投 资 者 等职 业 以 中 青 年 人 员 为主 ， 年 龄 在 35-45岁 之 间 。受 过 中 高 等 教 育的 占 据 主 流年 龄 户 型 需 求以 联 排 和 独 栋为 主总 价 承 受 、独 栋 稀 缺 性 有资本积累家庭IT、金融等高薪行业从业人员在上海有所成就的新上海人投资客海外归国人员客 户 区 域 的 突 围 、 客 户 职 业 的 突 围是 客 户 突 围 最 切 实 可 行 的 两 个 方 面客 户 特 质 分 析 突 围

39、 方 向 客 户 特 征 分 析 草 根 阶 层 的 过 渡 居 所 100万 元 以 下100-350万 元白 领 阶 层 的 城 市 住 宅 800-5000万 元350-800万 元 新知 富 代 的 别 墅生 活富 裕 阶 层 的 顶 级 豪 宅被 低 估 的“ 新 知 富 代 ”最 大 的 市 场 机 会新 知 富 代 ： 1.5次 以 上 置 业 的 人 群 ， 不 仅 是 物 质 ， 更 是 精 神 ！ 价 值 层 面旧 式 转 型 新 式 高中低层 面 沉 稳 、 有 相 对 稳 定 的 社 交圈 、 注 重 礼 仪 道 德 、 重 视其 身 份 和 声 誉 、 尊 贵 奢 华

40、的 生 活 方 式 思 想 深 刻 、 有 极 强 的 洞 察力 、 有 远 见 、 有 较 高 的 声望 、 重 视 自 己 的 社 交 圈 和生 活 圈 在 舒 适 和 高 品 质 的 生 活 基 础 上 ，强 调 个 性 化 的 生 活 方 式 、 较 强 的创 造 力 和 挑 战 精 神 、 拥 有 其 身 份和 个 性 的 标 志 物典 型 案 例 ： 天 马 高 尔 夫 别 墅 怀 旧 内 敛 、 道 德 感 强 、 有一 定 的 信 仰 （ 如 宗 教 信仰 ） 、 喜 欢 清 静 和 人 文 气 丰 富 的 阅 历 、 有 敏 锐 的 洞察 力 、 较 强 的 人 际 网 、

41、存在 一 些 显 示 身 份 的 炫 耀 心 重 视 生 活 的 舒 适 性 和 品 质 、 关 注细 节 、 个 人 意 识 强 、 社 交 面 广 、勇 于 尝 试 新 的 东 西 、 追 求 适 合 自息 浓 的 地 方思 想 守 旧 、 顽 固 、 爱 面 子讲 派 场 、 对 金 钱 的 看 法 和在 其 使 用 上 存 在 一 些 矛 盾 、对 价 格 有 一 些 敏 感 理 同 时 也 注 重 生 活 品 质 和舒 适 性 。典 型 案 例 ： 康 桥 半 岛 责 任 感 强 、 有 不 断 提 升 自身 的 强 烈 愿 望 、 务 实 、 对金 钱 在 某 种 程 度 上 保

42、有“ 节 俭 ” 精 神 、 对 价 格 有一 定 的 敏 感 度 己 的 新 生 活 方 式典 型 案 例 ： 佘 山 三 号 、 龙 湖 滟 澜山 小 资 一 族 、 注 重 生 活 品 质 、 懂 得享 受 生 活 、 关 注 时 尚 流 行 元 素 、对 价 格 有 一 定 的 敏 感客 户 特 征 分 析财 富 这 是 一 个 在 城 市 中 快 速 成 长 的 中 坚 群 体 他 们 被 冠 以 很 多 标 签 ： “ 知 富 阶 层 ” 、 “ 移 民 新 贵 ” 、 “ 迅 速 崛 起 的 中 产 阶 级 ” 、“新 锐 ” 、 “ BOBOS ”， 而 他 们 将 自 己 定

43、 义 为 具 有 中 国 特 色 的 “ 精 英 份 子 ” ； 他 们 必 定 是 事 业 有 成 的 上 班 族 ， 具 备 成 熟 的 人 生 经 验 ； 他 们 有 文 明 的 教 养 和 冷 静 的思 辨 能 力 。 这 个 阶 层 将 成 为 未 来 十 年 整 个 市 场 的 主 要 客 户 群 ；客 户 特 征 分 析 他 们 标 榜 创 造 、 独 立 、 自 由 、 个 性 等 精 神 的 完 全 张 扬 ； 他 们 优 越 感 和 压 力 感 并 存 ，同 时 工 作 压 力 不 断 掏 空 他 的 智 慧 和 体 力 ； 他 们 是 城 市 的 中 坚 力 量 ， 他

44、们 崇 尚 自 然 ， 又 迷 恋 城 里 的 月 光 ； 客 户 特 征 分 析 更 注 重 生 活 的 舒 适 性更 关 注 细 节个 人 意 识 强 ， 勇 于 尝 试新 的 东 西追 求 适 合 自 己 的 新 生活 方 式 北 美 精 致 型 的 文 化 社 区事 业 有 成 的 上 班 族优 越 感 与 压 力 感 并 存崇 尚 自 然 又 迷 恋 城 里 的 月 光上 海 城 市 的 中 坚 力 量1.5次 以 上 置 业 者 纯 真 生 活童 话 、 自 然 、轻 松 、 简 单 、幽 默 、 轻 浪 漫莱 茵 美 墅 目 标 下 的 策 略营 销 实 践开 发 目 标 与 核

45、 心 问 题 价 格 定 位 独 栋 别 墅 定 价 法 ： 总 价 卡 位 双 拼 别 墅 定 价 法 ： 市 场 比 较 法 联 体 别 墅 定 价 法 ： 产 品 价 格 经 验 值 系 数 折 算 叠 加 别 墅 定 价 法 ： 跑 量 产 品 ， 控 制 总 价定 价 方 法 独 栋 别 墅 定 价 法 ： 总 价 卡 位 汤 臣 高 尔 夫 东 部 独 栋 别 墅 分 布独 栋 定 价内 环 内 ： 传 说 99 御 翠 园九 间 堂内 中 环 ：百 富 丽 山 庄 汤 臣 湖 庭 花 园汤 臣 高 尔 夫 大 华 锦 绣 华 城中 外 环 ： 东 源 丽 晶 梵 高 别 墅外 郊

46、 环 ：万 科 深 蓝 棕 榈 泉 花 园生 茂 养 园 绿 洲 千 岛 花 园中 科 大 学 城 新 浦 江 城 院 墅 棕 榈 泉 花 园930-1350万万 科 深 蓝800-1160万东 源 丽 晶820-1050万传 说 991500-3310万九 间 堂2880-5600万御 翠 园2000-3500万 1500-2250万大 华 锦 绣 华 城1500-1700万 本 案中 科 大 学 城1000-1300万新 浦 江 城 院 墅1000-1200万 九 九 别 墅 400-540万爱 法 奥 朗800-900万 绿 洲 千 岛 花 园800-1150万生 茂 养 园800-10

47、00万东 方 夏 威 夷650-800万 百 富 丽 山 庄1300-2000万汤 臣 湖 庭 花 园1650-1900万梵 高 别 墅1000-1500万 单 套 2000万 汤 臣 高 尔 夫单 套 1500-2000万东 部 独 栋 别 墅 价 格 梯 度 分 析 万 科 深 蓝800-1160万棕 榈 泉 花 园930-1350万 本 案新 浦 江 城 院 墅1000-1200万 九 九 别 墅400-540万绿 洲 千 岛 花 园800-1150万生 茂 养 园800-1000万东 方 夏 威 夷650-800万 东 源 丽 晶820-1050万百 富 丽 山 庄1300-2000万

48、汤 臣 湖 庭 花 园1650-1900万梵 高 别 墅1000-1500万 由内向外呈梯度递减传 说 991500-3310万九 间 堂2880-5600万御 翠 园2000-3500万 1500-2250万 大 华 锦 绣 华 城1500-1700万单 套 1000- 1000-1300万万 150 中 科 大 学 城单 套 800-1000万 爱 法 奥 朗800-900万 独 栋 定 价 独 栋 别 墅 总 价 落 点 项 目 独 栋 别 墅 总 价 落 点 600-800万400 800 1200 1600 2000 2400 2800独 栋 别 墅 总 价 段内环内内中环中外环航头

49、板块本区域600-800万 根 据 东 部 区 域 独 栋 别 墅 总 价 梯 度 卡 位 独 栋 定 价 产 品 线 总 建 筑 面 积2(m ) 户 数 面 积 段2(m ) 产 品 附 加 空 间独 栋 9193.33 31 270-320 地 下 室双 拼 4284.53 18 235-240 无 地 下 室联 体 9526.99 46 205-210 地 下 室叠 加 11520.81 60 190-195 无 地 下 室独 栋 户 型 地 上 建 筑 面 积 地 下 建 筑 面 积A-13 320.35 180.07B-13,Ba12 285.33 161.84C-16,Ca-17

50、 313.29 184.13 D-12,Da-17 268.51 146.88 独 栋 别 墅 单 价 区 间 项 目 独 栋 别 墅 单 价 区 间 23000-25000元 /m2 独 栋 定 价 双 拼 别 墅 定 价 法 ： 市 场 比 较 法 步 骤 一参 考 别 墅 项 目 确 认步 骤 二参 考 别 墅 项 目 价 格 修 正步 骤 三可 比 项 目 之 间 权 重 影 响 系 数 对 比步 骤 一参 考 别 墅 项 目 确 认步 骤 二参 考 别 墅 项 目 价 格 修 正步 骤 三可 比 项 目 之 间 权 重 影 响 系 数 对 比项 目 双 拼 别 墅 价 格双 拼 别

51、墅 项 目 定 价 策 略双 拼 定 价 区 域 双 拼 别 墅 项 目 分 布 沪 南 公 路本 案 南六公路花 源 湾 别 墅南 瑞 别 墅 南 瑞 别 墅 双 拼 定 价 花 源 湾 别 墅 项 目 名 称 产 品 形 态 主 力 成 交 面 积 段 项 目 报 价2(元 /m ) 修 正 后 参 考 价 格2(元 /m )花 源 湾 别 墅 双 拼 2195-261m 14000 12500南 瑞 别 墅 双 拼 2250-300m 20000 16000修 正 原 则 ： 花 源 湾 别 墅 目 前 报 价 14000元 /m2， 08年 以 来 市 场 成 交 均 价 为 1200

52、0-13000元 /m2南 瑞 别 墅 目 前 报 价 20000元 /m2， 包 括 地 下 室 面 积 ， 调 整 至 地 上 建 筑 面 积 价 格 为 16000元 /m2区域双拼别墅价格修正双 拼 定 价 类 别 细 项 标 准 权 重 花 源 湾 别 墅 南 瑞 别 墅拟 合 程 度 比 较 系 数 拟 合 程 度 比 较 系 数区 位 属 性 环 线 价 值 6 95 5.70 95 5.42板 块 形 象 定 位 7 100 7.00 100 7.00交 通 条 件 6.5 95 6.18 95 5.87生 活 配 套 5 100 5.00 100 5.00基 础 设 施 4.

53、5 100 4.50 100 4.50环 境 资 源 6.5 85 5.53 105 5.80项 目 属 性 地 块 条 件 4.5 95 4.28 105 4.49品 牌 效 应 5 105 5.25 105 5.51 建 筑 体 量 4 115 4.60 115 5.29项 目 配 套 6 90 5.40 95 5.13景 观 6 80 4.80 120 5.76服 务 6 80 4.80 80 3.84产 品 属 性 建 筑 品 质 6.5 80 5.20 90 4.68立 面 6 80 4.80 90 4.32户 型 功 能 9 80 7.20 90 6.48附 加 值 7 105 7

54、.35 115 8.45科 技 运 用 4.5 80 3.60 95 3.42合 计 100 91.18 90.96 项 目 权 重 对 比双 拼 定 价 双 拼 产 品 单 价 区 间 花 源 湾 别 墅 南 瑞 别 墅1250091.1813710 1600090.9617591均 价权 重 系 数实 际 参 考 价 格本 项 目 参 考 价 格 15650项 目 双 拼 别 墅 参 考 单 价 均 值 ：15600元 /m 2 双 拼 定 价 产 品 线 总 建 筑 面 积2(m ) 户 数 面 积 段2(m )独 栋 9193.33 31 270-320双 拼 4284.53 18 2

55、35-240联 体 9526.99 46 205-210叠 加 11520.81 60 190-195双 拼 产 品 总 价 区 间项 目 双 拼 别 墅 参 考 总 价 区 间 ：360- 380万双 拼 定 价 联 体 别 墅 定 价 法 ： 产 品 价 格 经 验 值 系 数 折 算 根 据 实 践 操 作 经 验 ， 一 般 项 目 中 双 拼 别 墅 与 联 体 别 墅 单 价 比 值 为 1.1-1.3， 在此 取 中 间 值 1.2， 则 ：双 拼 别 墅 参 考 单 价 ： 15650元 /m2单 价 比 值 ： 双 拼 /联 体 = 1.2项 目 联 体 别 墅 单 价 区

56、间 ： 13042元 /m2项 目 联 体 别 墅 参 考 单 价 均 值 ：13000元 /m2联 体 别 墅 单 价 区 间联 排 定 价 产 品 线 总 建 筑 面 积2(m ) 户 数 面 积 段2(m )独 栋 9193.33 31 270-320双 拼 4284.53 18 235-240联 体 9526.99 46 205-210叠 加 11520.81 60 190-195联 体 别 墅 总 价 区 间项 目 联 排 别 墅 参 考 总 价 区 间 ：265- 275万联 排 定 价 叠 加 别 墅 定 价 法 ： 跑 量 产 品 ， 控 制 总 价 产 品 线 总 建 筑 面

57、 积2(m ) 户 数 面 积 段2(m )独 栋 9193.33 31 270-320双 拼 4284.53 18 235-240联 体 9526.99 46 205-210叠 加 11520.81 60 190-195 项 目 叠 加 产 品 处 于 隔 河 的 B7地 块 ， 作 为 稀 释 容 积 率 产 品 ， 占 本 案 总 体 量 的 33%， 基 于 所 处 地 块位 置 的 劣 势 及 产 品 的 体 量 ， 建 议 在 实 际 销 售 中 采 用 总 价 控 制 的 策 略 ， 以 保 证 该 产 品 线 迅 速 跑 量 。 同 时 从 区 域 市 场 客 户 对 价 格

58、的 接 受 度 研 究 发 现 ， 该 类 产 品 的 单 价 以 10000元 /m 2为 价 格 门 槛 。综 合 以 上 分 析 ， 建 议 ：叠 加 产 品 单 价 落 点 ： 10000元 /m2叠 加 产 品 总 价 区 间 ： 190-200万 叠 加 定 价 资 金 回 笼 预 期项 目 总 销 约 5.27亿独 栋均 价 ： 24000元 /m2建 面 ： 9193.33 m2约 2.21亿 双 拼均 价 ： 15600元 /m2建 面 ： 4284.53m2约 0.67亿+ 叠 加均 价 ： 10000元 /m2建 面 ： 11520.81m2+ 约 1.15亿双 拼均 价

59、 ： 13000元 /m2建 面 ： 9526.99m2约 1.24亿+ 推 售 策 略 客观认识项目推售中的四个难点莱 茵 达 首 秀 上 海区 域 内 竞 品 众 多本 案 产 品 线 较 多客 户 导 入 引 导 如 何 利 用 陌 生 品 牌 带 动 项 目 形 象如 何 在 竞 争 中 实 现 较 高 价 格如 何 实 现 各 产 品 线 的 最 大 利 润如 何 最 大 化 的 导 入 外 区 域 客 源体 验 式 营 销 策 略别墅销售的必修课事 件 营 销 策 略品牌推广的加速器引 爆 式 推 案 策 略淡市销售的杀手锏 院 墙 外 的 植 被 景 观 渐 趋 自 然 缓和 客

60、 户 的 心 态水 景 的 加 入 成 为 秩 序 与 自 然 的 过渡入 口 内 部 秩 序 化 的 银 杏 简 洁 大 气 限定 出 导 向 性 强 烈 的 空 间宅 间 近 人 尺 度 的 灌 木 花 卉 给 客户 心 理 上 的 减 压入 口 外 秩 序 化 种 植 雪 松 辅 以 低 矮 的 花 灌木 突 出 礼 仪 性 与 归 属 感入 户 的 处 理 温 馨 、 私 密 使 客 户 最 限度 放 松 自 我 借 鉴 龙 湖 在 营 销 体 验 中 注 重 样 板 区 的 建 设 ， 注 重 看 房 动 线 中 的 互 动 。现 场 体 验 营 销 营 造 鲜 明 的 边 界 感

61、。与 周 边 环 境 形 成 巨 大 反 差 ， 在 外 围 就 营 造 别 墅 社 区 的 隐 秘 性 与 文 化 气 质 。纯 真 年 代 梦 幻 之 旅 重 要 的 户 外 展 示 ； 也 是 区 分项 目 的 内 与 外 的 重 要 手 段 。社 区 外 围 包 装核 心 景 观 区 包 装现 场 体 验 营 销 利 用 原 生 态 的 乔 木 ， 替 代 传 统 的 围 墙 ， 引 领 客 户 进入 自 然 纯 真 的 领 地销 售 中 心 包 装样 板 间 入 口 ， 制 造 眼 前 一 亮 的 惊 艳物 业 体 验 原 生 态 、 尊 贵 感 与 惊 艳感 的 交 叠 ， 以 戏

62、 剧 性 的效 果 引 发 客 户 的 遐 想 。尊 贵 感 的 社 区 专 属 迎 宾 大 道 在 光 影 变 换 中 ， 心 境 回 归 纯 真 年 代用 水 、 树 、 及 小 场 景 ， 对 应 若 干 电 影 桥 段 ， 着 重 体 现 人 与 景 的 融 合 。社 区 外 围 包 装核 心 景 观 区 包 装销 售 中 心 包 装样 板 间物 业 体 验 龙 湖 售 楼 处 周 围 景 观 纯 真 年 代 梦 幻 之 旅现 场 体 验 营 销 样 板 间物 业 体 验 “ 黑 白 会 所 ” 的 纯 真 记 忆 ， 电 影 元 素 贯 穿 其 中社 区 外 围 包 装核 心 景 观

63、 区 包 装销 售 中 心 包 装电影工房式的主接待区好莱坞风格的洽谈区虚拟社区影音服务区功 能 布 局 建 议 1、 主 接 待 区 发 展 商 品 牌 展 示 区2、 虚 拟 社 区 影 音 服 务 区 3、 儿 童 游 艺 区 、4、 声 光 电 模 型 介 绍 区 5、 洽 谈 区 6、 签 约 区纯 真 年 代 梦 幻 之 旅现 场 体 验 营 销 情 景 主 题 样 板 房 不 同 的 风 格 对 应 不 同 客 群 的 情 感 共 鸣社 区 外 围 包 装核 心 景 观 区 包 装销 售 中 心 包 装样 板 间物 业 体 验 案例：深圳华润万象城围墙 纯 真 年 代 梦 幻 之

64、 旅现 场 体 验 营 销 海 归 派【 纯 真 年 代 】邂 逅 奥 黛 丽 赫 本 核 心 景 观 区 包 装销 售 中 心 包 装样 板 间物 业 体 验案例：深圳华润万象城围墙纯 真 年 代 梦 幻 之 旅现 场 体 验 营 销社 区 外 围 包 装 产 业 园 区 客 户 原 木 大 宅雍 容 与 华 贵 ， 主 人 的 身 份 标 签 外 籍 客 户【 明 媚 田 园 】纯 真 年 代 梦 幻 之 旅现 场 体 验 营 销社 区 外 围 包 装核 心 景 观 区 包 装销 售 中 心 包 装样 板 间物 业 体 验 注 重 内 外 部 绿 化带 的 细 节 联 系 案例：深圳华润万

65、象城围墙景 观 样 板 区 ， 强 调全 程 体 验 样 板 房 选 择 联 排 、 独 栋 和后 期 叠 加 各 一 套销 售 中 心 包 装样 板 间物 业 体 验 样 板 间 与 看 房 动 线 的 选 择 ， 全 程 启 动 别 墅 生 活 新 体 验社 区 外 围 包 装核 心 景 观 区 包 装 纯 真 年 代 梦 幻 之 旅现 场 体 验 营 销 融 入 现 场 展 示 的 物 业 服 务 体 验 于 细 节 之 处 体 现 精 致 的 软 性 人 文 价 值 。销 售 中 心 包 装样 板 间物 业 体 验社 区 外 围 包 装核 心 景 观 区 包 装铺满鲜花的垃圾箱24小时

66、安保服务 善待自然的环保理念保洁对园林细节的维护刻有企业理念的井盖维护中的大树 纯 真 年 代 梦 幻 之 旅现 场 体 验 营 销 引 爆 式 推 案 策 略 推 售 思 路推 售顺 序 中 低 端 （ 联 排 ）中 高 端 （ 双 拼 、 独 栋 ）低 端 高 端 （ 叠 加 、 独 栋 ）淡 市 下 的 推 案 原 则 ： 跑 量 产 品 入 市 ， 制 造 热 销 效 应 ， 增 加 资 金 安 全 保 障 界 定 纯 别 墅 社 区 的 形 象 最 大 体 量 的 中 低 端 产 品 快 速 启 动 ，引 发 热 销 热 点 ， 确 保 资 金 安 全 资 金 安 全 已 确 保 ， 高 端 产 品 入 市拔 高 社 区 形 象 。 创 造 高 价 条 件 。 独 栋 别 墅 实 现 溢 价 通 过 独 栋 拉 升 叠 加 销 售 价 格主 力 产 品塑 造 形 象 标 杆 产 品提 升 价 值 问 题 产 品顺 势 跑 量 安 全 顺 利 销 售创 造 整 盘 溢 价 09年 8月 11月 12月 11年 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月黄 金 周 冬 季 黄 金