投资房地产与无形资产

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1、第 八 章 投 资 性 房 地 产 与 无 形 资 产v 第 一 节 投 资 性 房 地 产投 资 性 房 地 产 的 确 认投 资 性 房 地 产 的 计 量投 资 性 房 地 产 的 转 换 及 处 置v 第 二 节 无 形 资 产无 形 资 产 的 特 征 与 内 容无 形 资 产 的 计 量无 形 资 产 的 取 得无 形 资 产 的 摊 销 无 形 资 产 的 出 租 、 出 售无 形 资 产 的 期 末 计 价 第 一 节 投 资 性 房 地 产v投 资 性 房 地 产 的 确 认v投 资 性 房 地 产 的 计 量v投 资 性 房 地 产 的 转 换v投 资 性 房 地 产 的

2、处 置 一 、 投 资 性 房 地 产 的 确 认v定义：是 指 为 赚 取 租 金 或 资 本 增 值 ， 或 者 两 者 兼 有 而 持 有 的 房地 产 。 投 资 性 房 地 产 应 当 能 够 单 独 计 量 和 出 售 。v形式已 出 租 的 建 筑 物已 出 租 的 土 地 使 用 权持 有 且 拟 增 值 后 转 让 的 土 地 使 用 权v确认 将 某 个 项 目 确 认 为 投 资 性 房 地 产 ， 首 先 应 当 符 合 投 资 性房 地 产 的 概 念 ， 其 次 要 同 时 满 足 投 资 性 房 地 产 的 两 个 确 认 条件 ： 1、 与 该 投 资 性 房

3、地 产 相 关 的 经 济 利 益 很 可 能 流 入 企 业 ； 2、 该 投 资 性 房 地 产 的 成 本 能 够 可 靠 计 量 二 、 投 资 性 房 地 产 的 计 量v投 资 性 房 地 产 的 初 始 计 量v投 资 性 房 地 产 的 后 续 计 量采 用 成 本 模 式 进 行 后 续 计 量 的 投 资 性 房 地 产采 用 公 允 价 值 模 式 进 行 后 续 计 量 的 投 资 性 房 地 产投 资 性 房 地 产 后 续 计 量 模 式 的 变 更 投 资 性 房 地 产 的 初 始 计 量v投资性房地产应当按照成本进行初始计量v外购的投资性房地产只 有 在 购

4、入 房 地 产 的 同 时 开 始 对 外 出 租 或 用 于 资 本 增 值 ， 才 能称 之 为 外 购 的 投 资 性 房 地 产 。外 购 投 资 性 房 地 产 的 成 本 ， 包 括 买 价 、 相 关 税 费 和 可 直 接 归 属于 该 资 产 的 其 他 支 出 。v自行建造的投资性房地产只 有 在 自 行 建 造 或 开 发 活 动 完 成 （ 即 达 到 预 定 可 使 用 状 态 ） 的同 时 对 外 出 租 或 用 于 资 本 增 值 ， 才 能 将 自 行 建 造 的 房 地 产 确 认为 投 资 性 房 地 产 。自 行 建 造 投 资 性 房 地 产 的 成 本

5、 ， 由 建 造 该 项 房 地 产 达 到 预 定 可使 用 状 态 前 发 生 的 必 要 支 出 构 成 。 自 行 建 造 房 地 产 达 到 预 定 可 使 用 状 态 后 一 段 时 间 才 对 外 出 租 或用 于 资 本 增 值 的 ， 应 当 先 将 自 行 建 造 的 房 地 产 确 认 为 固 定 资 产 、无 形 资 产 或 存 货 ， 自 租 赁 期 开 始 日 或 用 于 资 本 增 值 之 日 起 ， 转入 投 资 性 房 地 产 。 投 资 性 房 地 产 的 后 续 计 量v后续计量具有成本和公允价值两种模式通 常 应 当 采 用 成 本 模 式 计 量 ，

6、满 足 特 定 条 件 时 可 以 采 用 公允 价 值 模 式 计 量同 一 企 业 只 能 采 用 一 种 模 式 对 所 有 投 资 性 房 地 产 进 行 后 续计 量 ， 不 得 同 时 采 用 两 者 计 量 模 式v投资性房地产后续计量模式的变更企 业 对 投 资 性 房 地 产 的 计 量 模 式 一 经 确 定 ， 不 得 随 意 变 更成 本 模 式 转 为 公 允 价 值 模 式 的 ， 应 当 作 为 会 计 政 策 变 更 处理 ， 将 计 量 模 式 变 更 时 公 允 价 值 与 账 面 价 值 的 差 额 ， 调 整期 初 留 存 收 益 已 采 用 公 允 价

7、 值 模 式 计 量 的 投 资 性 房 地 产 ， 不 得 从 公 允 价值 模 式 转 为 成 本 模 式 采 用 成 本 模 式 进 行 后 续 计 量v 企 业 通 常 应 当 采 用 成 本 模 式 对 投 资 性 房 地 产 进 行 后续 计 量v 会 计 处 理外 购 投 资 性 房 地 产 或 自 行 建 造 投 资 性 房 地 产 达 到 预 定 可使 用 状 态 时 ， 按 照 其 实 际 成 本 ， 借 记 “ 投 资 性 房 地 产 ” ，贷 记 “ 银 行 存 款 ” 、 “ 在 建 工 程 ” 等 科 目 。按 月 计 提 折 旧 或 进 行 摊 销 ， 借 记 “

8、 其 他 业 务 成 本 ” ， 贷记 “ 投 资 性 房 地 产 累 计 折 旧 （ 摊 销 ） ” 科 目 。取 得 的 租 金 收 入 ， 借 记 “ 银 行 存 款 ” 等 ， 贷 记 “ 其 他 业务 收 入 ” 等 科 目 。投 资 性 房 地 产 存 在 减 值 迹 象 的 ， 经 减 值 测 试 后 确 定 发 生减 值 的 ， 应 当 计 提 减 值 准 备 ， 借 记 “ 资 产 减 值 损 失 ” 科目 ， 贷 记 “ 投 资 性 房 地 产 减 值 准 备 ” 科 目 。 采 用 公 允 价 值 模 式 进 行 后 续 计 量v采用公允价值模式的前提条件企 业 只 有

9、存 在 确 凿 证 据 表 明 投 资 性 房 地 产 的 公 允 价 值 能够 持 续 可 靠 取 得 ， 才 可 以 采 用 公 允 价 值 模 式 进 行 后 续 计量 。 两 个 条 件 必 须 同 时 具 备 （ P154）v会计处理外 购 投 资 性 房 地 产 或 自 行 建 造 投 资 性 房 地 产 达 到 预 定 可使 用 状 态 时 ， 按 照 其 实 际 成 本 ， 借 记 “ 投 资 性 房 地 产 ” ，贷 记 “ 银 行 存 款 ” 、 “ 在 建 工 程 ” 等 科 目 。不 计 提 折 旧 或 摊 销 ， 应 当 以 资 产 负 债 表 日 的 公 允 价 值

10、 计量 。 资 产 负 债 表 日 ， 投 资 性 房 地 产 的 公 允 价 值 高 于 其 账面 价 值 的 差 额 ， 借 记 “ 投 资 性 房 地 产 -公 允 价 值 变 动 ” ，贷 记 “ 公 允 价 值 变 动 损 益 ” 科 目 ； 低 于 则 做 相 反 的 分 录 。 取 得 的 租 金 收 入 ， 借 记 “ 银 行 存 款 ” ， 贷 记 “ 其 他 业 务收 入 ” 等 科 目 。 三 、 投 资 性 房 地 产 的 转 换v房 地 产 的 转 换 形 式 及 转 换 日v房 地 产 转 换 的 会 计 处 理成 本 模 式 下 的 转 换v作 为 存 货 的 房

11、 地 产 转 换 为 投 资 性 房 地 产v自 用 房 地 产 转 换 为 投 资 性 房 地 产v采 用 成 本 模 式 计 量 的 投 资 性 房 地 产 转 为 自 用公 允 价 值 模 式 下 的 转 换v作 为 存 货 的 房 地 产 转 换 为 投 资 性 房 地 产 v自 用 房 地 产 转 换 为 投 资 性 房 地 产v采 用 公 允 价 值 模 式 计 量 的 投 资 性 房 地 产 转 为 自 用 房 地 产 的 转 换 形 式 及 转 换 日v 房 地 产 的 转 换 ， 实 质 上 是 因 房 地 产 用 途 发 生 改 变 而 对 房 地 产进 行 的 重 新 分

12、 类 。v 企 业 有 确 凿 证 据 表 明 房 地 产 用 途 发 生 改 变 ， 且 满 足 下 列 条 件之 一 的 ， 应 当 将 投 资 性 房 地 产 转 换 为 其 他 资 产 或 者 将 其 他 资产 转 换 为 投 资 性 房 地 产 ：作为存货的房地产改为出租 转 换 日 为 租 赁 期 的 开 始 日自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租 转 换 日 为 租 赁 期 的 开 始 日自用土地使用权停止自用改用于资本增值 转 换 日 为 自 用 土 地 使 用 权 停 止 使 用 后 ， 确 定 用 于 资 本 增值 的 日 期 。 投资性房地产开始自用 转 换 日 为 房

13、 地 产 达 到 自 用 状 态 ， 企 业 开 始 将 其 用 于 生 产商 品 、 提 供 劳 务 或 者 经 营 管 理 的 日 期 。 成 本 模 式 下 的 转 换v作为存货的房地产转换为投资性房地产按 该 存 货 在 转 换 日 的 账 面 价 值 结 转 ，借 ： 投 资 性 房 地 产 存 货 跌 价 准 备 贷 ： 开 发 产 品 v自用房地产转换为投资性房地产按 自 用 房 地 产 在 转 换 日 的 账 面 价 值 结 转 ，借 ： 投 资 性 房 地 产 累 计 折 旧 （ 累 计 摊 销 ） 固 定 资 产 减 值 准 备 （ 无 形 资 产 减 值 准 备 ） 贷

14、： 固 定 资 产 （ 无 形 资 产 ） 投 资 性 房 地 产 累 计 折 旧 （ 投 资 性 房 地 产 累 计 摊 销 ） 投 资 性 房 地 产 减 值 准 备 采 用 成 本 模 式 计 量 的 投 资 性 房 地 产 转 为 自 用v 按 该 投 资 性 房 地 产 在 转 换 日 的 账 面 价 值 结 转 ，借 ： 固 定 资 产 （ 无 形 资 产 ） 投 资 性 房 地 产 累 计 折 旧 （ 投 资 性 房 地 产 累 计 摊 销 ） 投 资 性 房 地 产 减 值 准 备 贷 ： 投 资 性 房 地 产 累 计 折 旧 （ 累 计 摊 销 ） 固 定 资 产 减 值

15、准 备 （ 无 形 资 产 减 值 准 备 ） 公 允 价 值 模 式 下 的 转 换v作 为 存 货 的 房 地 产 转 换 为 投 资 性 房 地 产v自 用 房 地 产 转 换 为 投 资 性 房 地 产v采 用 公 允 价 值 模 式 计 量 的 投 资 性 房 地 产 转 为自 用 作 为 存 货 的 房 地 产 转 换 为 投 资 性 房 地 产v投资性房地产入账成本按该房地产转换日的公允价值确定v其公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益借 ： 投 资 性 房 地 产 -成 本 （ 公 允 价 值 ） 公 允 价 值 变 动 损 益 存 货 跌 价 准 备 贷 ： 开 发

16、 产 品v其公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积借 ： 投 资 性 房 地 产 -成 本 （ 公 允 价 值 ） 存 货 跌 价 准 备 贷 ： 开 发 产 品 资 本 公 积 -其 他 资 本 公 积 （ 处 置 时 转 入 其 他 业 务 收 入 ） 自 用 房 地 产 转 换 为 投 资 性 房 地 产v投资性房地产入账成本按该房地产转换日的公允价值确定v其公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益借 ： 投 资 性 房 地 产 -成 本 （ 该 房 地 产 转 换 日 的 公 允 价 值 ） 公 允 价 值 变 动 损 益 累 计 折 旧 （ 或 累 计 摊 销 ） 固 定

17、资 产 减 值 准 备 （ 或 无 形 资 产 减 值 准 备 ） 贷 ： 固 定 资 产 （ 或 无 形 资 产 ）v其公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积借 ： 投 资 性 房 地 产 -成 本 （ 该 房 地 产 转 换 日 的 公 允 价 值 ） 累 计 折 旧 （ 或 累 计 摊 销 ） 固 定 资 产 减 值 准 备 （ 或 无 形 资 产 减 值 准 备 ） 贷 ： 固 定 资 产 （ 或 无 形 资 产 ） 资 本 公 积 -其 他 资 本 公 积 （ 处 置 时 转 入 其 他 业 务 收 入 ） 采 用 公 允 价 值 模 式 计 量 的投 资 性 房 地 产 转 为

18、自 用v 以 转 换 当 日 的 公 允 价 值 作 为 自 用 房 地 产 的 账 面 价 值v 其 公 允 价 值 与 原 账 面 价 值 的 差 额 计 入 当 期 损 益借 ： 固 定 资 产 （ 或 无 形 资 产 ） -转 换 日 的 公 允 价 值 公 允 价 值 变 动 损 益 （ 差 额 大 于 0） 贷 ： 投 资 性 房 地 产 -成 本 投 资 性 房 地 产 -公 允 价 值 变 动 (或 借 ) 公 允 价 值 变 动 损 益 （ 差 额 小 于 0） 四 、 投 资 性 房 地 产 的 处 置v 投 资 性 房 地 产 出 售 、 转 让 、 报 废 或 毁 损

19、， 应 当 将 处 置 收 入 扣除 其 账 面 价 值 和 相 关 税 费 后 的 金 额 计 入 当 期 损 益 。v成本模式计量的投资性房地产的处置确 认 收 入 ， 借 ： 银 行 存 款 等 贷 ： 其 他 业 务 收 入 应 交 税 费 -应 交 营 业 税结 转 成 本 ， 借 ： 其 他 业 务 成 本 投 资 性 房 地 产 累 计 折 旧 （ 摊 销 ） 投 资 性 房 地 产 减 值 准 备 贷 ： 投 资 性 房 地 产 公 允 价 值 模 式 计 量 的 投 资 性 房 地 产 的 处 置v 确 认 收 入 ， 借 ： 银 行 存 款 等 贷 ： 其 他 业 务 收

20、入v 结 转 成 本 ， 借 ： 其 他 业 务 成 本 贷 ： 投 资 性 房 地 产 -成 本 投 资 性 房 地 产 -公 允 价 值 变 动 （ 或 借 ）v 将 其 持 有 损 益 （ 公 允 价 值 变 动 损 益 ） 转 为 已 实 现 损益 （ 其 他 业 务 收 入 ）借 或 贷 记 “ 公 允 价 值 变 动 损 益 ” ， 贷 或 借 记 “ 其 他 业 务 收入 ” v 将 转 换 日 计 入 资 本 公 积 的 金 额 转 入 其 他 业 务 收 入借 ： 资 本 公 积 -其 他 资 本 公 积 贷 ： 其 他 业 务 收 入 第 二 节 无 形 资 产v无 形 资

21、 产 的 特 征 与 内 容v无 形 资 产 的 计 量v无 形 资 产 的 取 得v无 形 资 产 的 摊 销v无 形 资 产 的 出 租 、 出 售v无 形 资 产 的 期 末 计 价 无 形 资 产 的 特 征 与 内 容v概念：是 指 企 业 拥 有 或 者 控 制 的 没 有 实 物 形 态 的 可 辨 认 非 货 币资 产 ， 主 要 包 括 专 利 权 、 非 专 利 技 术 、 商 标 权 、 著 作 权 、特 许 权 等 。v特征：可 辨 认 性 、 不 具 有 实 物 形 态 、 属 于 非 货 币 性 资 产v内容专 利 权 、 非 专 利 技 术 、 商 标 权 、 著

22、 作 权 、 特 许 权 、 土 地使 用 权 等 。 无 形 资 产 的 初 始 计 量v 无 形 资 产 应 该 按 照 实 际 成 本 计 量 ， 即 以 取 得 无 形 资 产 并 使 之达 到 预 定 用 途 而 发 生 的 全 部 支 出 作 为 无 形 资 产 的 成 本 。v 外 购 无 形 资 产 的 成 本 ， 包 括 买 价 、 相 关 税 费 以 及 直 接 归 属 于是 该 项 资 产 达 到 预 定 用 途 所 发 生 的 其 他 支 出 。v 购 买 无 形 资 产 的 价 款 超 过 正 常 信 用 条 件 延 期 支 付 ， 实 质 上 具有 融 资 性 质

23、的 ， 无 形 资 产 的 初 始 成 本 以 购 买 价 款 的 现 值 为 基础 确 定 。 实 际 支 付 价 款 与 购 买 价 款 的 现 值 之 间 的 差 额 ， 除 符合 借 款 费 用 资 本 化 条 件 的 应 予 资 本 化 之 外 ， 应 当 在 信 用 期 间内 用 实 际 利 率 法 进 行 摊 销 ， 计 入 当 期 损 益 。 （ P162 例 8-6）v 自 行 开 发 的 无 形 资 产 ， 其 成 本 包 括 自 满 足 无 形 资 产 确 认 条 件后 至 达 到 预 定 用 途 前 所 发 生 的 支 出 总 额 ， 但 对 于 以 前 期 间 已经

24、费 用 化 的 支 出 不 再 进 行 调 整 。 研 究 阶 段 的 有 关 支 出 ， 在 发 生 时 应 当 费 用 化 计 入 当 期 损 益开 发 阶 段 的 有 关 支 出 ， 如 果 企 业 能 够 证 明 开 发 支 出 符 合 无 形 资产 的 定 义 及 相 关 确 认 条 件 ， 可 以 确 认 为 无 形 资 产 。 无 形 资 产 的 后 续 计 量v无形资产后续计量的原则估计无形资产的使用寿命无形资产使用寿命的复核v使用寿命有限的无形资产v使用寿命不确定的无形资产 无 形 资 产 后 续 计 量 的 原 则v估计无形资产的使用寿命企 业 应 当 于 取 得 无 形

25、资 产 时 分 析 判 断 其 使 用 寿 命无 形 资 产 的 使 用 寿 命 如 为 有 限 的 ， 应 当 估 计 该 使 用 寿 命的 年 限 或 者 构 成 使 用 寿 命 的 产 量 等 类 似 计 量 单 位 数 量无 法 预 见 无 形 资 产 为 企 业 带 来 经 济 利 益 期 限 的 ， 应 当 视为 使 用 寿 命 不 确 定 的 无 形 资 产v无形资产使用寿命的复核企 业 应 当 于 每 年 年 度 终 了 ， 对 无 形 资 产 的 使 用 寿 命 及 摊销 方 法 进 行 复 核如 果 有 证 据 表 明 无 形 资 产 的 使 用 寿 命 及 摊 销 方 法

26、 不 同 于以 前 的 估 计 ， 则 对 于 使 用 寿 命 有 限 的 无 形 资 产 ， 应 改 变其 摊 销 年 限 及 摊 销 方 法 ， 并 按 照 会 计 估 计 变 更 进 行 处 理 。 对 于 使 用 寿 命 不 确 定 的 无 形 资 产 ， 如 果 有 证 据 表 明 其 使用 寿 命 是 有 限 的 ， 则 应 估 计 其 使 用 寿 命 并 按 照 使 用 寿 命有 限 的 无 形 资 产 处 理 原 则 进 行 处 理 。 使 用 寿 命 有 限 的 无 形 资 产 的 后 续 计 量-无 形 资 产 摊 销v 使 用 寿 命 有 限 的 无 形 资 产 ， 应

27、在 其 预 计 的 使 用 寿命 内 采 用 系 统 合 理 的 方 法 对 应 摊 销 金 额 进 行 摊 销 。v 应 摊 销 金 额 =无 形 资 产 的 成 本 -残 值 -已 计 提 的 减 值准 备v 使 用 寿 命 有 限 的 无 形 资 产 摊 销 的 会 计 处 理 按 照 该 项 无 形 资 产 所 服 务 的 对 象 ， 计 入 相 关 资 产 的 成 本或 者 当 期 损 益 借 ： 制 造 费 用 管 理 费 用 等 贷 ： 累 计 摊 销 使 用 寿 命 不 确 定 的 无 形 资 产 的 后 续 计 量v 对 于 使 用 寿 命 不 确 定 的 无 形 资 产 ，

28、 在 持 有 期间 不 需 要 进 行 摊 销v 但 应 当 在 每 个 会 计 期 间 进 行 减 值 测 试 。 如 减值 测 试 表 明 已 发 生 减 值 ， 则 需 要 计 提 相 应 的减 值 准 备 。 借 ： 资 产 减 值 损 失 贷 ： 无 形 资 产 减 值 准 备 无 形 资 产 的 处 置 和 报 废v无形资产出租（P165 例8-8）企 业 让 渡 无 形 资 产 使 用 权 形 成 的 租 金 收 入 和 发 生 的 相 关费 用 ， 分 别 确 认 为 其 他 业 务 收 入 和 其 他 业 务 成 本 。v无形资产出售（P165 例8-9）v 企 业 出 售 某 项 无 形 资 产 ， 应 将 所 取 得 的 价 款 与 该 无形 资 产 账 面 价 值 的 差 额 ， 确 认 为 处 置 非 流 动 资 产 的利 得 或 损 失 ， 计 入 当 期 营 业 外 收 支 。v无形资产报废 借 ： 累 计 摊 销 无 形 资 产 减 值 准 备 营 业 外 支 出 贷 ： 无 形 资 产