行政诉讼撤销房屋买卖合同备案

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1、竭诚为您提供优质文档/双击可除行政诉讼撤销房屋买卖合同备案篇一：关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的 会议纪要北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议 纪要（20XX1216）京高法发20XX 489号近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现 了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度，市高 院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了 专题座谈会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法 律适用问题，形成以下纪要内容：一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣

2、工验收合格的， 可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售 许可证明为由主张合同无效的，不予支持。二、预约合同的效力和履行当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议 时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效 的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋 买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的 一般不予支持。三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力 当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合 同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清 银行贷款的，对于合同无效的法律后果可

3、以参照最高人民 法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释第 25 条的规定处理。四、房屋买卖中阳合同的效力当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同 中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条 款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人 以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同 的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与 等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。五、购房指标转让合同的效力当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买 指标转让给他人，当事人一方主

4、张转让合同无效的，一般不 予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房 指标的除外。六、无权处分合同的效力和履行夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己 名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有 所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合物权 法第 106 条第 1 款规定的善意取得构成要件，买卖合同构 成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房 屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉 讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人 承担

5、包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。前款房屋已经 过户登记到买受人名下，但不符合物权法第 106 条第 1 款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。“善意”的判断时点以买受人申 请过户登记时为准。七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人 要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人 （登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查， 并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第 三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方 作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构 成无权处分为由

6、要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第 三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋 的，可以不追加其参加诉讼。经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证 明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的 加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手 续；出卖人的行为构成最高人民法院关于适用中华人民 共和国婚姻法若干问题的解释（一）第17 条第（2）项 或民法通则第 66条第1 款规定的，该买卖合同对夫妻 另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房 屋过户登记手续。八、冒名签订房屋买卖合同的效力出卖人冒用房屋所有权人名义（如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒

7、充所有权人交易等）擅自转让房屋，可 以参照合同法第 48 条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没 有约束力，但买受人有证据证明构成合同法第 49 条规 定表见代理的除外。买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可 归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。九、连环买卖中的合同效力房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并 不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一 手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手 买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据物权法 第 106 条关于善意取得的规定进行处理。十、借名买房的认定和处理借名人以出名人

8、（登记人）为被告提起诉讼，要求确认 房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同 之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的指导意见（试行）第16 条规定中的政 策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家 庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经 审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系 20XX 年 4 月11 日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第 6 条第 2 款的规定处理。房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系 作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过 户登记手续，

9、当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进 行审理并作出判定。十一、请求合同继续履行的处理当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有 具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼 请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房 屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不 明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事 人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的 争议可就具体履行内容另行起诉。十二、商品房不符合交付条件的处理买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理 竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出 卖人在合理期限内组织工程竣

10、工验收，并将验收合格的房屋 交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外 买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收 房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金 的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给 其造成的实际损失。商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付 之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的， 买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金；房 屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人 以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信十三、买受人拒绝接收商

11、品房的处理 出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的 强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕 疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任 的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存 在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受 人接收房屋不影响出卖篇二：买卖合同解除篇一：买卖合同解除协议买卖合同解除协议甲方（出卖人）：乙方（买受人）：丙方（居间方）：经甲、乙双方友好协商，现就双方买卖位于北京市区的 房屋，委托丙方提供居间服务，双方于年月日签订的房屋买卖合同的解除事宜达成一致，特订本协议。一、甲、乙双方同意解除双方签署的房屋买卖合同。二、关于定金的

12、约定：三、关于代理费的约定：四、解除合同后甲、乙双方对该房屋若自行成交，甲、 乙双方各自按成交价格 3%的金额向丙方支付违约金。五自本终止协议生效之日起，甲乙任一方不得就双方 签订的关于该房屋的一切协议（本终止协议除外），而向他 方追究任何责任，包括但不限于民事责任、行政责任等。六、本协议经甲、乙方签字丙方盖章后生效原合同即废 止，协议书一式三份，甲、乙、丙方各执一份，具有同等法 律效力。甲方（签字）：乙方（签字）：丙方（盖章）： 日期：年月日篇二：商品房买卖合同解除协议书 商品房买卖合同解除协议书卖方（下称甲方）：地址：法定代表人：买方（下称乙方）：身份证：委托代理人：委托代理人身份证：乙方

13、已购买甲方开发的（以下简称为商品房）， 双方已签订商品房买卖合同（以下简称买卖合同）， 合同编号为：（）号，且办理了房源网签合同，网签合同编号为：号。现经甲、乙双方协商，达成协议如下：一、甲、乙双方自愿解除上述商品房的买卖合同。二、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方 之间就买卖合同的争议全部解决。甲方收回出售给乙方的上述商 品房，该商品房的产权即与乙方无关。三、双方对退还已付房款办法已达成一致意见，具体如 下：1、此房价成交总价为：（人民币）元。2、乙方已缴付楼款/首期款：（人民币）元。3、双方退款事宜另行约定。四、乙方应于本协议生效后的个工作日内提交办理解除 按揭贷款协议、解除买卖

14、合同、注销抵押登记事宜所需要的 全部资料，并配合甲方办妥上述事宜，若乙方不能按时提交 相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，甲方 有权暂缓推还乙方所有款项。五、办理解除合同产生的手续费由乙方承担。六、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同 的争议全部解决。除本协议明确约定外，任何一方均不对另 一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。七、本协议自双方签字之日起生效、本协议为一式伍份， 甲方执贰份，乙方执壹份，贰份留存政府相关部门，均具同 等法律效力。甲方：乙方： 法定代表人：委托代理人：年月日年月日篇三：解除商 品房买卖合同协议（三种类型的范本）解除商品房（车位）买卖合

15、同协议 （范本一：双方模式） 出卖人：（以下简称甲方） 买受人：（以下简称乙方） 甲、乙双方于年月日签订的商品房（车位）买卖合同（合同编号为：榕房购字第号），标的物座落 于区街道路号项目座/幢层 单元，现因合同第条（出卖人/买受人）原因，甲方同意乙方退购上述房屋，双方经平等协商，一致同 意解除上述商品房买卖合同，并自愿达成以下协议：1、根据双方签订的商品房买卖合同，乙方已付甲方购房款（包括定金等）：（大写）元（小写）元（人民币，下同）。甲方同意退还乙方以下款项：（1）购房款：（大写）元（小写）元（2）其他款项：（大写） 元（小写）元，合计：（大写）元（小写）元。乙方同意 接受该款项作为退房的总

16、价款。2、甲、乙双方同意于本协议签订后天内持原商品房买卖合同、有效的退款凭证等材料，到福州市房地产交易 登记中心申请办理商品房买卖合同网上签约备案/预告 登记的注销手续。如福州市房地产交易登记中心无法办理相 关注销手续或者任何一方拒绝履行本合同，甲乙双方同意任 何一方均可向福州市仓山区法院提起诉讼，并通过判决的方 式按照本协议履行双方的权利义务。甲方（签名、盖章）乙方（签名、盖章） 签订地点：签订地点： 签订日期：年月日签订日期：年月日 联系电话：联系电话： 解除商品房买卖合同协议（范本二：三方模式）甲方：西安#开发有限公司注册地址：负责人：乙方：乔#住址：身份证号码：丙方：西安#房地产开发有

17、限公司注册地址：负责人：鉴于：1、甲、乙双方于 200#年月日签订了商品房买卖合同，合同备案号：，购买了号楼单元层号商品房；2、甲、丙双方就#项目签订了收购协议，丙方为 乙方购房款的收款人；3、因乙方购买的商品房未能按期交房，乙方要求退房。现甲、乙、丙三方根据我国合同法及相关法律、法 规规定，就解除商品房买卖合同及退款相关事宜，达成 如下协议：一、甲、乙双方同意解除备案号为：的商品房买卖合 同；甲方同意由丙方将乙方购房款共计元退还乙方。二、甲、乙双方同意，丙方具体退款方式及数额如下：1、丙方将乙方已缴纳的首付房款元直接退还乙方；2、丙方将乙方已向银行归还的按揭贷款本金共计元（从年月日至年月日乙

18、方向银行归还的本金）直接支付给乙方；3、经乙方贷款银行即中信银行西安分行同意，丙方向 该银行归还截止年月日乙方贷款余额共计元，并由该银行出 具提前还清贷款的书面证明。四、乙方应将持有的上述商品房买卖合同原件及购 房、收款收据及发票全部退还丙方销毁。五、甲、乙、丙三方同意，由丙方负责办理原商品房 买卖合同撤消抵押备案、合同注销等相关手续，甲方予以 配合。在本条所述撤销及注销等相关手续办完后，向乙方退 还本协议第二条 1、2 项所列款项。丙方承担由其自身原因造成 撤销和注销手续无法办理的相关责任。六、乙方承诺：本协议约定的解除合同及退款手续完成 后，不再向甲、丙双方追究逾期交房的法律责任，并不再就

19、 原商品房买卖合同向甲、丙双方提出任何主张和要求。七、因乙方退房造成丙方的损失，甲、丙双方根据收 购协议的约定执行。八、甲、乙、丙三方对本协议的内容均负有保密义务， 不得向其他第三方泄露。任何一方违反本条约定造成其他方 损失，其他方有权要求赔偿。九、本协议经银行出具同意丙方代乙方提前还款的书面 证明且经甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效。十、本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各执壹份，具有同等法律效力。 甲方：负责人（或授权代表）：乙方：乙方身份证复印件粘贴处（置业顾问应签署：复印件经与原件核对，确认无误） 丙方：（负责人或授权代表）：签订日期：200 年月日商品房买卖合同解除协议（范本三：银行贷款

20、模式）甲方：乙方：甲、乙双方于年月日签订了编号为no :的北京市外销 商品房预售契约/北京市商品房买卖合同（下称“该契 约”）。现双方经友好协商，达成如下一致意见：1. 甲方同意按本协议约定的时间及条件与乙方处理相 关事宜，依该契约的约定，甲方应向乙方返还双倍定金、已 付房价款及相应利息共计人民币元，除尚未归还之银行贷款 外，甲方需向乙方实际支付人民币元。银行贷款部分款项共 计元由甲方年月日直接返还予贷款银行，并向乙方提供银行 的收据，做为乙方与银行解除借款合同的依据。2. 双方同意甲方按照下列期限，分期将除银行贷款部分外的购房款直接支付给乙方：(1)年月日之前，甲方向乙方支付 %计元直接返还

21、款项。(2) 年月日之前，甲方向乙方支付 %计元直接返还款项。(3) 年月日之前，甲方向乙方支付 %计元直接返还款项。(4) 年月日之前，甲方向乙方支付 %计元直接返还款项。(5) 年月日之前，甲方向乙方支付 %计元直接返还款项。(6) 年月日之前，甲方向乙方支付款项计元，以及交付 返还全部银行贷款后银行所提供的收据。3. 乙方如系以银行抵押贷款方式支付部分房价款的，自 本协议签署之日起至该契约正式注销之日，每月应向贷款银 行支付的抵押贷款月均还款(下称“月均还款”)，由甲方支 付，乙方给予必要的配合，且乙方无须再向甲方归还。4. 甲方按本协议第 2 条第(6)款约定执行完毕后，双方 另行签订

22、解约协议解除该契约。自该契约解除后，乙方不再 对该契约项下的房屋及其相关建筑享有任何权利，甲方有权 另行处置该契约项下房产。在该契约解除之前，如果乙方不 再要求退房、解约的，可与甲方另行协商。5. 甲方向乙方支付全款计元之后，并且双方签订解除该 契约的文件生效后，乙方应授权甲方至北京市国土资源与房 屋管理局(下称“房地局”)办理该契约注销登记手续之全部 所需文件(包括签署递交房地局的解约协议、返还甲方开具 的付款票据和合同等)。6. 甲乙双方同意该契约之注销登记手续于甲方向乙方 支付完毕全部直接返还款项后 15日内办理。7. 本协议自双方签字之后甲方向乙方所支付首批还款 计元到达乙方账户开始生

23、效，壹式陆份，甲乙双方各持叁份。甲方：乙方：代表：代表：年月日篇三：房屋买卖合同纠纷典型案例解析1. 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明 其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。案情简介：20XX年，邹某与孔某签订商品房认购权转让 协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。20XX 年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将 诉争房屋作价 125 万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起 撤销权诉讼。法院认为：一审判决确认邹某有继续履行合 同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期 的、确定的债权债

24、务关系，故本案不适用合同法第 74 条关于撤销权的规定。对合同效力认定，属法院应主动审 查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且 孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表 示，故依合同法第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。结合邹某与陈某交易时间、 涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款 支付情况看，除转账 50 万元外，对于剩余 75 万元付款方式， 陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人 借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予 确认。另外，邹某称 20XX 年即交钥匙给陈某，陈某在签购 房协议前不对该房状

25、况进行了解，交易后亦未按双方合同关 于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情 况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客 观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其 与邹某之间的房屋买卖行为属合同法第 52条第（二） 项规定的恶意串通，故判决确认无效。实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记， 但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让 人的，应认定恶意串通。案例索引：云南昆明中院（20XX）昆民一终字第35号 “孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见孔祥文、刘彦 诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案房屋买卖合同中恶意 串通行为的认定（郑会利），载人民法院案

26、例选 （20XX04/86:135）。2. 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护案情简介：20XX年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某 所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中 变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建 房。法院认为：根据最高人民法院20XX年全国民事审判 工作会议纪要规定，对于未取得建设工程规划许可证或者 未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认 可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于 国家有关行政机关的职责范围，应避免通过

27、民事审判变相为 违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的 不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地 为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建 设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得 产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，建造 人虽对建筑物形成事实上占有和使用，亦无法对建筑取得所 有权。原告诉请虽在诉讼中曾由所有权确认纠纷变更为使 用权确认纠纷，但所有权作为一种全面的概括的占有、使用、 收益与处分的权利，系一种统一的支配力，并非占有、使用、 收益与处分的简单相加，使用权系所有权内容之一，与违章 建筑所有权确认纠纷一样，违章建筑使用权确认

28、纠纷亦不属 于法院受案范围。当事人可待涉案房屋获得合法有效产权证明时，另行解决，故裁定驳回原告起诉。实务要点：违章建筑归属纠纷包括所有权和使用权确认 纠纷均不属于法院民事诉讼受案范围，但权利人对建筑的占 有应作为一种事实状态受到法律保护。案例索引：北京一中院（20XX） 中民终字第02544号 “冯某与张某等所有权确认纠纷案”，见冯领印、张香玉 诉张杏嘉所有权确认纠纷案违章建筑不适用所有权的 原始取得（赵志、张磊），载人民法院案例选（20XX03/85:145）。3. 过户材料虚假，第三人善意取得的，房产证不撤销 权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法，但在第三 人善意取得情形，相对人要求撤销

29、登记的诉请仍不予支持。案情简介：2000 年 11 月，滕某提交虚假的离婚证、单 位证明，向房管局申请将名下房屋售予向某，申请表上加盖 公章亦系虚假。20XX年，滕某章父高某以前述房产系夫妻共 有房产为由诉请撤销房产证。法院认为：房管局作出被诉具体行政行为于2000年11 月，参照当时建设部城市城市房屋权属登记管理办法 第 8 条规定，本案房管局具有对辖区房屋权属登记的行政职 权，故其依当事人申请所作被诉具体行政行为系依法行使行 政职权行为。滕某申请权属转移登记时提交的离婚证、单 位证明及申请表上加盖公章系虚假、伪造。房管局作为房屋权属登记机关，在接受申请人房屋转移登记申请后，对其提 交的相关

30、申请材料进行了审核，认定其提交材料齐备，并依 法在法定工作日内作出房屋移转登记，在整个行为中已尽到 合理审慎的审查义务，但终因虚假的申请材料导致该房屋权 属转移登记事实上错误，理应撤销，但因向某在购买该房屋 时属于善意取得，且实际占有使用该房屋，故判决确认房管 局权属转移登记行为违法，驳回高某要求撤销该房屋所有权 证的诉请。实务要点：房产登记行政案件中，即便权属转移登记申 请材料因虚假而被确认违法，但在第三人依善意取得房屋所 有权情形，相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。案例索 引：四川成都中院（20XX）成行终字第221号“高某与某房 管局房屋行政登记案”，见高国庆等诉四川省成都市城乡 房产

31、管理局房屋行政登记案行政登记的审查范围及行 民交叉案件的认定（王佳（:行政诉讼撤销房屋买卖合同备 案）舟、郭佳），载人民法院案例选（20XX01/87:380）。4. 转让凶宅未予信息披露，构成欺诈，合同应予撤销 出卖人对明知且实际对房屋售价产生足以动摇缔约意 思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义务，否则构成欺诈。案情简介：20XX年，洪某以678万元市场价按揭购买王 某名下房屋。后得知该房 20XX 年曾发生居住三人被杀害事 件，王某 20XX 年以 160 万元低价购买所得。洪某遂诉请撤销房屋买卖合同。法院认为：合同法第54条规定：“下列合同，当 事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或

32、者撤销：? 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实 意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者 仲裁机构变更或者撤销。”本案王某于20XX年购买案涉房 屋时价格明显低于市场价格，而洪某 20XX 年从王某处购买 该房价格与当时市场价格相当；王某购房时知晓其中曾发生 凶杀案件，而洪某在购房时并不知情。故王某是否披露凶杀 案信息对其与洪某之间合同能否订立，或订立条件产生了实 质性影响，按诚实信用原则，王某应向洪某披露该信息，现王某未予披露，并因此取得以几乎相当于 市场价格的转让价格出售该房屋的利益，其行为已非单纯沉 默，应认定构成欺诈，故判决撤销案涉房屋买卖合同，王某 返还

33、洪某购房款及相应税费、中介费、办证费、按揭利息损实务要点：出卖人对明知且已实际对房屋转让价格产生 足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义务， 否则构成欺诈。案例索引：浙江杭州中院（20XX）浙杭民终字第360号“洪某与王某等房屋买卖合同纠纷案”，见洪某诉王某等房屋买卖合同纠纷案未及时披露“凶宅”信息可以作为房屋买卖合同的撤销事由(李骏、睢晓鹏)，载人民法院 案例选(20XX04/86:140)。5. 非本村村民购买村集体土地上房屋，合同应为无效 非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反土 地管理法等法律、行政法规强制性规定，合同应为无效。案情简介：20XX年，杜某购买邻乡某村吴

34、某所有的房屋， 并交定金 8 万元。嗣后，吴某以农村房屋买卖违法诉请确认 无效。法院认为：所有人对自己不动产或动产，依法享有占 有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得 违反法律、行政法规强制性规定。案涉售房协议虽属自愿， 协议中亦约定土地不得转让，但根据“地随房走”原则，农 村房屋买卖必然涉及宅基地转让。合同法第 132 条规定： “出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。” 吴某自建房虽属其所有，但土地属村集体所有。物权法 第 153 条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用 土地管理法等法律和国家有关规定。

35、”依土地管理法规 定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与 享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得 或变相取得。案涉房屋买卖合同标的物不仅是房屋，还包 含相应宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可在市场上流通交易的商品房买卖合同，杜某非本村村民，不具备该区域 内购房权利。吴某将村集体所有土地上建设房屋出售给非属 本村村民的杜某，故判决房屋买卖合同无效，吴某返还杜某 购房款。实务要点：非本村村民购买村集体土地上所有的房屋， 因违反土地管理法等法律、行政法规强制性规定，合同 应认定无效。案例索引：湖北秭归法院（20XX）鄂秭归民初字第00780 号“杜某与吴某等农村房屋买卖

36、合同纠纷案”，见杜沥泉 诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案农村房屋买卖合 同的效力（杜云宏），载人民法院案例选（ 2 0 XX04/86:149 ）6. 农村房屋卖合同无效，买方可另主张信赖利益损失 农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规 定被认定无效后，买方可另诉请卖方赔偿其信赖利益损失。案情简介：1996年，牟某以6000元购买同镇不同村的 郑某房屋。20XX年，因面临征收，郑某诉请确认合同无效， 获法院支持。20XX年，牟某起诉郑某，要求赔偿损失，包括 拆迁补偿款及附属设施费、安置费、搬家费、规定期限搬家 奖励、水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、 电话空调移机费等。法

37、院认为：因无效合同取得财产应予返还，不能返还 则应折价补偿，有过错一方应赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应各自承担相应损失，该损失应包括因该合同 产生的信赖利益损失。本案牟某购买房屋时依循农村购房 习俗，与郑某签订绝卖契约，邀请村干部作为中人，并取得 该村同意，按当时市场价支付了相应对价，居住使用该房已 16 年之久，已融入该村生活，本可在该房居住终老。现该房 买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定而被认定无 效，牟某承担返还该房义务，失去了该房使用权，但其所取 回 6000 元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类 房屋 2 平方米住房，更无法购买同类地段商品房。而按目前 同类

38、地段征收价计算，该房价值为 64 万余元，牟某因合同 无效而产生了巨大的信赖利益损失，郑某亦因此获得巨额利 益。同时，依诚信原则，郑某亦不能从其先过错行为中获得 巨额利益，故对牟某所产生的巨额信赖利益损失应产生主要 责任。结合牟某目前居住情况、当地房价实际水平等综合因 素，酌情考虑郑某赔偿牟某损失55万元。牟某要求郑某 支付附属设施费用 200 元及利息 6200 元诉请，无事实和法 律依据；安置费、搬家费、规定期限搬家奖励系征收过程中 征收方支付给房屋所有人款项，现征收行为尚未发生，且牟 某非房屋所有人，故无权要求郑某支付上述费用；水电安装 开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费 等，因牟某未提供相应依据及证据，故不予支持，牟某可待评估后另行起诉。判决郑某赔偿牟某 55 万元。