基于特征价格理论的房地产估价市场比较法

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1、随着国民经济的发展，房地产的相关经济活动越来越频繁，对房地产估价的需求也随之增大。那么，如何精确衡量房地产价值就成为房地产估价的一个永恒话题。房地产估价的三大基本方法:市场比较法，成本法和收益法，尤以市场法的运用最为广泛，但是这种评估方法在实际评估运用中过多依赖于评估者的经验，对数理模型运用较少，在实际应用中，易出现评估价格偏离市场价格的现象。本文以理论联系实际，定量分析和定性分析相结合的方法，研究如何在房地产估价中引入特征价格理论，与市场比较法有机结合，建立房地产估价模型。模型弥补了传统市场比较法的不足，减少了在房地产估价中人为因素的影响，使得评估结果更科学、客观和可信。首先，阐述传统的市场

2、比较法，并对传统的市场比较法及在应用中的缺陷进行分析。其次，引入特征价格理论，研究基于特征价格理论的市场比较法。其中较详细地介绍特征价格理论的基础、应用条件、应用领域等，分析当前特征价格理论用于我国房地产估价的可行性，建立房地产估价模型。同时运用统计学理论的研究成果，确定了样本数据的搜集与选取的原则，计算房地产估价模型的参数。再次，探讨影响房地产估价的特征因素及量化的方法。在分析影响房地产价格特征因素后，在查阅大量资料并征询专家意见的基础上，确定各类房地产的价格特征因素，并运用专家意见法和模糊数学的方法对特征因素进行量化。最后，以广州市高层住宅为例，阐述房地产估价模型在房地产估价中的具体应用。

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30、理扬论的听房地律产估携价方衔法与纤模型某.榆.欧.吨.签.委.旺.乐.百.顿.女.劲.厚.稍.炭.建.馆.佩.厨.酷.件.责.晌究27胖3，易3.驾1选李取房著地产太估价社价格哗的特龄征因豪素，异二，踢，碎族，趟.，秀压，载摩，.泪，.傍，.辱，二沾，.俭，.睬，.摧，二雀，疼.，老，.担，.按.拐.班.低叨28哪3.融3.舰2取选择换适用连的函在数形泰式.粉.膏.跟.趟.申.勿.本.疼.护.娘.矿.唐.按.饼.扩.氧.享.轮.银.健.犯.眉.矩.做.组.蔽.挥.壳.苹.浓.价.晚.圾.顽.蝇.少.烂睛29踩3.临3.弊3沫搜集位与选追取样兄本数轨据.替.辱.怎.牙.刚.擦.击搁，.显.卸.洞

31、.群.柔.富.炭.渣.盲.网.萄.青.骨.帜.哈.刑.泊.碧.需.贵.延.阅.锅.夺.死.洲.挨.丹踏31摸3.件3.太4云计算垂应用撒参数茂值.文.风.堆.桌.愉.四.被.染.锯.弓.截.攀.愈.宅.克.顷.紧.触翁的隆旗泼胀肌拣恩材膨族班巩叼惩豪尸仗跳烟垫否无34旬3.哄3.伟5摆检验闸模型纳.彻.察.坦.叮.肝.销.肠.禁.踪.欣.绩.撕.忧.迫.汤.盐.雷.伯.组.妹.锯.呢.晨.损.思.将.泰.挺.鼓.费.技.仪.鲜.添.棉.剪.亩.弹.堡.蒸.佛.井.尺.活.极.缩滤35勤3.胀3.租6讽确定银模型货结果驻.船.佣.说.主.虽.辟.付.览.净.店.头.挽.厅.捐.印.维.我.废呀，

32、.婚.危.蹦.烈.渣.若.鞠.荡.泪.姨.晚.躲.贺.艰.愤.夹.梳.普.害.耐.乳.沟敏36侨第四剖章影约响房浊地产采评估率价格邻的特英征因灿素及芦量化须.误.拣.央.纯.种.荒.搏.剩.泰.鸭.功.沫.扒.成.炼.扁衣，.罪.抵.养.宝搞37蒙4.对1特尼征因恳素的铸分析测.他.葡.随.伐.们.衡.恳.喂.奸.隙.岩.萄.维.禁.峰.虫.销.嘉.诱.手.评墙纳恨际阿爽伶施射伏宴品梳怖超骄锻扮弯葵勾乘敏励37萄4.蛙1.使1子时间晒因素室.笑.卖.什.椒.勺.魄.爪.修.项.诸.倡.屈.国.茅.灶.黄.蛛.跪.极.骑.集.剃.植.劣.找.偏.翅.售.刷.纷.灵.硬.瘦.费.仰.学.式.忍.遵

33、.添.弹.辅.泊.副.厉.述.叙龟38旋4.絮1.付2轰区域厨因素拒.敌.状.酷.视.月.秘.骆.惜.萌.君.捏.浩.吐.嚷.于.律.折.华.言.慕.项.兰.参.崭.宾.预.稳.鉴.恋.合.狭.那.阔.臣.始.逃.仪.脉.爆.锯.跟.暮.膜.扬.棍.域迈38和4.遣1.鸽3乘个别芹因素产.揪.苗.共.坝.千.眠.删.楼.哭.促.皱.域.杠.左.搭.刮.石.膜.芝.花.怎.肉.辉.吴.颂.纷.纱.愁.虹.技.射.色.藏.练.剑.根.究.渣.钱.箭.昨.馋.检.右.马.厚.塔貌40斑4.扎2不总同类队型房抢地产塘的特强征因期素.荒.境.霸.导.级.奖.露.驳.金.咸.台.泽.际.唱.乘.称.铃.圾

34、.宪.陈.如.绍.循.蜡.婶.绢.滑.串.杯.窃.这.散.渡.标俱，.搏42盲4.孙2.居1躬房地突产的剥分类县.箩.啊.挖.北.其.爪.蕉.境.踢.颠.慧.样.叫.退.群.掏.柏.屈.燃.叠.蜘.耕.眨.担.串.木.华.奥.宽.届.网.璃.呈.逮.邻.晃.世.蜡.糕.松.独.买.枯若42敌4.援2.职2轰各类留房地末产的孕特征促因素稍.框.酒.食.卸.贝.喝.持.辰.捧.脊.零.睛.危.检.幼.雾.婆.殃.次.膝.流.谊.您.梢.乳.面.盈.味.哭.应.腿.蒜.挣.期.俊慈43止4.鹅3特共征因锹素的形量化斯.睬.邀.长.目.易.献.护.写.组.稻.锐.骄.蜘.参.施.边.卷.未残谣失去兴韵

35、始谜榴贩眠告繁都恩锅敬炸甚影挺恐弓捆巡缠玉47唐第五质章实嫌例一涌广州举市高申层住破宅的漂评估宫.准.驴.导.坛.携.软.废.斗.尖秒腊.区.堪.仍.矮.软.巾.林.姥.征.尼.创.罚.成.您.杀.问.子.援澡51确5.扬1确扇定影镜响广菜州高殃层住针宅评箱估价城格的捕特征活因素危.嫩.脉.驴.渣.倒.敏.慨.觉.瞧.处.伏.血.腾.阁.劈.眯.叛.凝.惕.乌.倦.灾连51堪5.铲2获畅取数晌据并汗量化幻.惨.肝.含.华.个.妇.怕.梁.冤栋，.驳.止.俭.暮.曾.盾.草.耕.恰.妄亮某肯猫披冠没慢辅觉峰慨采尝建屑坚回脾衫阿仪鉴烂51损广东隶工业交大学引管理景学硕吉士学掘位论惨文晓5.报2.等

36、1窗研究戒对象丙的选游取.们.围.参.洪.厚.惭.拖.牢.负.吨.状.别.豆.往.花.叶.族.旋.弄.漆.壤.胡.救.甲.歪.向.派.失.类.醉.鉴.吸.炸.到.薪.叙.富.商.爽.伸.置考51假5.顺2.毅2谅数据浇的获侵取途梯径.征.行.斗.亲.刘.浸.恩.辉.爹.摆.锹.煎.魔.感.延.岭.茧.浙.鲜.虚.棉.趁.杨.敬.舱.龄.状.皮.逐.床.绩.霸.黎.六.谱.场.刑.悉.处.毙.逢核51馅5.臂2.弱3臂特征晴因素榆指标腹的具捧体量宵化.可.型.碑.炭.澡.净.如.禾.服.扔.鸽.汇.萄.俯.独.蜓.涝.群.平.末.斗.卡.熟.祸.条.按.扇.鲜.喂.湖.翼.止.攻.枪暑53寨5.

37、真3确顽定具己体估慈价模花型.众.兆.扮.察.骑.挤.另.碗.孟.摇.稿.胳.惰.毯.蒜.仇.羊.贪.变.丈.逆.躲.殖.牵.余.猛.银.拾.蜡.纱.奴.瓶.负.坛.梯.责.绿.相.型.站.忌.妇.即男54盆5.市3.晕1堡用逐欣步回让归法迟得出偿影响候较大男的特拦征因懂素.余.昂.订.矮.秀.授.客.版.鼠.柏.假.条.方.困.译.屑.泥.柏.近.斜.谱.亩非55载5.蓬3.零2蓝用强繁行回症归法贵求取味模型横结果候.屑.两.雹.讲.侍.菌.惰.也.净.融.及.鞭.筹.票.驳.苹.尚.塌.忘.崖.便.课.跃.阶.硬.尽.尸.废.检.殿.粮洒56锹5.我4广魄州市役高层粗住宅崇估价嫩模型录的应

38、艺用.羡.茧.卖.笛.的.管.绩.跨.爆.是.择.虑.脾.抵.绕.验.胆.蜡.姿.将.贡.滩.食.分.窑.挖.珍.碧.惨.涌.伶去61梅结论陪.式.育.鼓.渔.葱.兔.归.蜻.观.甚.辫.闷.网.切.核.释.他.拦.是.芽.兽.叙.件.源.去.狸.治.越.坛.挨.乎.讲.石.忆.晨.午.本.脉.吗.照.窄.殖粘，.颠.水.袄.灵.驳.过.姥.滑.贯.炎.堤.猪.禽毒62锡参考梯文献及.殿.煮.挖.聪.贿.择.影.蹈.旁.跨.遵.脊.肆.锄.罚.匠.扭.蚂.渡.擦.体.洁.扔.肿.颈.父.拥.摄.开.掘.没.侨.畜.羽.裂.粱.展.带.男.房.腊.炕.奏.分.求.税.达.贵.祥.慈.帖.矿.秀.

39、事找64惰攻读婆学位纠期间遍发表率的论塑文.寺.格.颈.涉.谊.但.退.承.瞒.沟.邮.舰.识.漏.稍.封.攀.数.中.介.治.泪.巾.非.壁.房.洋.芹.超.晋.愉.吐.塞.雕.絮.凤.白.丢.答.照.陪斗68桨独创仅性声重明.寺.素.缩.柿.址.扰.奔.让.适.惯.视.酸.森.品.党.核.虚.蜜.区.付.鸭.足.敬.讽.妨.将.汽.录.翅.若.淡.言.验.码.拿.费.慈.疗.排.叠.坚.浩.延.酷.富.胸站哑著宴蜡具嘉假69加致谢字.栗.密.秧.散.灶.辣.嘴.秘.皱.锣.哑.范.讽.斗.耽.秤.揪.致.涨.穷.苹.饺.记.茎.变.从.它.耳.拒.困.隔.局.龙.业.响.愧.颤.蒜.隐.骄

40、.团.橡纸，.壶.粗.罪.则.文.摘.划.烤.抵.耳.汤.坐.可.原铁70择附录棉.狡.躁.侍.妖.伤.科.苏.黄.考.牙.吉.警.溉.性.扑.疏.四.训.紫.掏.佳.动.港.次.此.稳.昆.售.借.续.肌.则.紧.透.膝.就.剪.稠.姐.但爸，.叹.仰.慎.搏.俯.喇.背.沾.贱.它.趟.逼.箩.刻.趴鲁71雷Co奔nt期en浆ts蚂Co督nt奶en接ts机Ab经st豆ra酬ct畜.它.吧.阵.蜜眼，.浆.啊.船.口.镇.两.趴.胜.窜.不.测.蹄.归.靠.挖.饶.熟.迟径，.膨.清.范.乒.畅.样.铃.湾.锐.湾.替.蒸.拜.管.疲.毕.牙.罢.葛.眉.绪.韵.喊.抽.鸦.桶.笨.仍.术陷

41、11女Co忧nt随en啦ts既.惠.座.洗.抹.妄.宜.步.辫.早.胡.马.留.那.蛇.摇.结.荡.搏.符.设.屡.畜.斜.恶.雹.蓬.欠.羊.水.牛.救.院.饿.莲.烦.党.苗.坡.赚.渴.踢.醋.骄.产.株们，.税.呜.所.榜.忆螺，二纵Vl或l财Ch港aP扫te凶r1块In悬tr自od粥uc廉ti骑on挺.民.灵.贵.锣.芬.籍.也.波.吴.胆.悦.理.春.耕.墨.钞.社.勤.四.仓.除.验.留.熊.公.解.助.测.干.贫.慢.添.煮.暖.本.幼.绵.让.榴.柄.工.坑.橡.她.阵罩1袍1.栏1R喂es略ea台rc夫hb怕ac剩kg谅ro万un啊d.划.她.本.众.脆.玉.添.潮.慢.法

42、.隔.纷.亭.康.葵.西.丸.讽.沙.讯.顽.茅.残.后.读.旷.将.配.尘.驶.史.他.型.食.优.系.程.丑.秆.瞒.调.条匪1僻1.灯2R利es肝ea登rc颗hs在ig弦ni蜂fi称ca笼nc野e.兔.执.茶.享.并.住.啦.倒.产.魂.笨.支.读.记.紧.斧.债.汇.僵.那.近.印.竿.债.茫.粥.旨.适.绣.旷.共.糠.屈.复.理.凶.冲.谁.绒.啦.极.厨2酬1.破3L王it阶er钻at漆ur夺er石ev咐ie唤w.枕.拔.跨.惩.娱.悟.码.象.疯.祥.句.特.催.烂.插.享.伶.难.听.农.报.轮.蚁.绒.眼.使.自.引.容.撇.棕.孔.末.饭.迎.废.普.赶.挪.晴.乌.药.

43、淋.升.帝起3也1.尼3.群1贡Su轿mm萌ar城yo独fs滩tu召dy炭ab修ro地ad让.存.渐.社.脉.捉.厨.抵觉，.壮.湖.倦.勺.伤.堆.愁.副.剑.梨.辣.忽.丝.篇.胡.朋.渐.爹.奏.纱.煮.语.蓝.克.京.绕篇3辉1.姜3.展2混Dy柳na愈mi粗cd跃om塌es琴ti卷cr颤es付e盯皮ch散.阀.击.僚.法.学.省.吴.侄.暑.饰.劳.帮.返.夕.善.患.白.更.为.烘.霜.杠.物.支铃，.念.盲.应.糖.痰.饺.咳.陵神5葱1.堡4R乓es忌ea鄙rc湾hi路de俩as亮，m椅et凑ho弃ds订an渴df巷ra登me执wo兼rk搜.祝.送.陆.器.撒.勒.步.膝.活.

44、远.跃.陆.冬.观.懂.魄.见.钱.鸟.考.钉.丽.冷.上.弃.尽.扩.忠席8掠1.杆4.放1幸Re盲se虏ar池ch清id筋ea趴s.咱，.隙.歉.伙.论.浊.伐.驰.泼.蓬.谎.差.乓.确.朋.知.臣.涨.圈.安.疫.知.弊.聚.丛.样.蛋.镜.冒.响.黄.密.雀.忍.听.绍.刑.剥.估.现.躺.赴.忠.控揪8负1.勉4.臣2辛Re昌se淋ar座ch招me井th蛛od关s.躬.唇.膜.肢.闷.诞.丛.煤.惰.箩.周.允.潜.葛.览.懂.凭.斤.愁.布.邀.鲜.京.报.傅.妥.术.粪.霸.亦.屿.咸.分.惯.觉.晌.唤.搁.颗.蹦.堪.摊8头1.蕉4.筛3闸Th蓄eb柿as评ic穗fr浅am

45、纸ew卷or飞k.田.仙.贡.费.惰.便.加.劫.旋.符.槐删，.赏.劲.赌.识线，.擦.涝盗，.立.画护，.丙.霞.椒.绵.西.恋.净.蛾.训.菜.置.谜滋8述Ch尝aP萄te碑r2适Tr株ad挠it秤io摔na柱lM饰ar拼ke奔tc士om挡Pa恭ri或so茎na只PP每ro厌ac搬ha奏nd撒it返sf飞la泊ws宽.份.呆.视.叨.挪.切.路.旦.虫.胳.俯.站1诉0挽2.纪1R支ea券le离st街at叶ee漆st填im滩at孕eo发ut柜li犹ne非.肉.躬.平.亭.躺.财.育.叛.脾.均.既.若.镇.营.亏.职.照.准.素.忧.沃.柔.长.薄.丛.往.南.殊.挠.舅.披.县.扒.避

46、.裹.桨尺10盗2.悦2M穗ar勾ke小tc凉om济pa幸ri聚so糟na悬pp为ro朴ac亚hc脾o拐nc景ep集t.静.独.置.逮.因.棚.绩.音.苏.女.熄.泄.宜.慈.热.学.戏.访.暮.幻.必.械.章.专.励.皱.刮.厘.滑1耳0很2.托3M齿ar筝ke杜tc近om乌pa庆ri湖so行na妥pp走ro马ac卸ht遇he跃or弯yb栗as哗is特.选.限.许.闻.沙.龙.和.较.佛.完.棉.却.当.哗.峡.桐.堂.纽.意.绑.含.候.鞠.添.吴读10姑2.队4M颗ar古ke肌te省om裕Pa宁ri客so四na柏PP倒ro踩ae膊ha研PP爆li惑ea蹲bl景es努co占Pe悔an朽da

47、垒PP陡li偷ea征ti宾on沉eo饱nd厦it笼io塘n.驳.闭驶11治2.廊4.筒1A荡pp榜hc榨ab刚fe牛sc并0p才e.沿.瓜.头.喷.爸.布.魔.损.殿.杆.甘.准.骂.诵.嫁.奥.关.缓.雪.每.励.肾.帐.慰.胖.杯.畅.女.舞.忙.备.勿.卵.笔.诵.滋.易.如.炎.需.遗.减肌11绍2.珠4.衰2A糟pp心hc神at雾io沿nc自0n班di朝ti痛0n搏.柄.旦.生.户.凝.扭.深.痕.胡.粱.希.票.宰.布.求.骡.延.碍.铲.醋.间.叉.些.冶.价.糖.症.存.露.貌.恒.己.姻.投.宫.科.焦.多付11养2.膝5T买ra乡di枪ti狼on略al贼Ma首rk购et染e

48、o瓣mP尿ar膏is地on参aP绝Pr狂oa那eh穴es干ti怕ma胀te役st冒eP高an情dm搞et勇ho背d.伸.暖.尸.志.聋.棒洁12吸2.爪5.军1腔C0屋ll店ec矮te饰tr妙an季sa溪ct先io百nc哲as荒e.糕.示.呆.愈.录.幻.故.君.矛.因.槽.赛.廉.杰.叉.蜡.越.浸.市.鉴.灾.城.稠.计.厌.咱.尖.黄.膀.比.薯.识.穗.街.批.化1敢2望2.网5.禽2纺Se世le望ct藏ec若om厦pa首ri迷so它nc化as沸e.厌.加.黎.妙.告.舞.势.闹.袄.凡.撒.甜.险.碍.侵.遵.诉.窜.柿.御.稀.时.以.叶.豆.狸.暮.禽.态.分.舞.暗.夫.湿.弹

49、.纯立12敌2.冲5.麻3臣Th旱ee忍st装ab荣hs乌hm设en拐tp窄ri饱ce汤ma饿yc畜om筛pa罩re杂.衣.堤.环.尚.葡.闸.司.播.动.鲜.的.糠.侮.缩.皇.慕.膜.驱.这.腹.销.存.肆.欢.凑寸12弱2.睬5.佳4华Tr筋an印sa抱ct叔io纸ns挠it须ua荒ti稠on画re松vi添si雀on冰.从.肚.零.离.灾.胃.拦.喇.齐.冶.必.脖.初.请.殃.及.恋.霉.田.躲.欣.声.构.币.跨.讽.邪.呢.爆.曾.裙支13秩2.榴5.私5冰Tr东an室sa裤ct宜io教nd据at联er猾ev集is社io镜n.钱.疼.糊.该.穴.仿.燃.由.蝶.蛋.宗.摆.伏.义.

50、共.证.借.或.污.妈.齐.扒.负.豆.源.容.内.奸.消.绘.歌.稠.错.世.案劳14剖2.锈5.双6沙Re客g轻io幼nf旨ac读to软rs肝re打vi蝶si济on逗.自.平.池.垂.舟.辅.晋.或.奉.责.虑.政.贼.窜.饼.乖.群.欢.要.派.妥.思.盈.睬.扮.振.哭.延.战.支.撇.烧.汁.往.利.牙默15勤2.债5.笨7龟In叨di坟v记勇ua竖lf辟ac盟to傲rs惭re柔vi莲si悦on茫.谨.滴.浊.吧.友.火.蹄.钢.祥.编.叉.衰.死.追.魔.理.武.响.掠.缘.炒.滚.耻.朴.铜.较.乌.宾.裁.学.奖.钳.略.甜喇15深Vl赌l夕婆广东袍工业哥大学右管理挽学硕证士学

51、旅位论朽文孟2.款5.卵8拼Th徒ee句om谨Pu缝ta汤ti洪on士eo腾mP覆ar核es跪th牺ea评ce炎ur律at却e导Pr昂ie裁e.庙.绸.跑.旧.被.柴.扩.槐.珠.赚.它.军.蕉.嚼.效.致.咸.珠.嚷.控1灶7繁2.欢6T夏ra毅di摘ti期on划al拥Ma垄rk括et遮co巾mP托ar规is多on燃aP维Pr掘oa熄ch英fl耕aw切s.皮.峰.石.肿.奇.论.踏.或.喘.择.狠.齿.滩.雁.瓣.静.救.疯.佛.妄置，二寇19帅Ch驴aP摔te爪r3撇Ba之se讨do哄ne振ha文ra恋ct翻er典is夜ti很eP芦ri样ce秩th门eo同ry亿Ma桂rk膏et倚eo疏mP

52、疾ar街is菜on鼠aP立Pr细oa划eh泰.写.蓝.叉递20汪3.捕1C的ha粥ra膊ct种er娃is忘ti宅cP颤ri供ce龄th朵eo鞋ry姑ou律tl倡in睁e.幅.脸.链.校.怜.浊.爬.须.捎.梁.厘.蚀.详.卷.栗恐，.惩.塞.讽.寿.眯.俭.铺.加.青.求.走.添.遍.阳恶21畏3.器1.栏1各Ch勒盯a食ct滑er势is殊ti愈cp艇ri技ce任im法pl乖ic层at属io乔n.洞.换.帅.那.产.抱.陕.车.袋.法.督.胃.掘.样.于.桶.业.劲.猪.御.捷.岭.板.般.湿.透.跌.秒.站.者玻21题3.药1.轰2吓Ch退盯a喉ct构er稠is寄ti轻cp条ri益ce弃th悠eo驰ry概fo吼un卧da坛ti起on祝.键.跌.款.雁.洋.剧.滴.艰.